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第一大道投资分析手册 SOHO中国第一大道投资分析手册SOHO中国有限公司目录第一部分：第一大道投资收益分析第二部分：第一大道投资风险分析第三部分：第一大道良好的退出机制第一部分：第一大道投资收益分析1. 买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较：投资手段回报率风险优点缺点银行存款1-2%无保本，流动性好低回报国债3-4%很小一般和银行区别不大股票5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值股价有上涨空间，流通性好风险大，对公司和股票真实价值很难判断房地产10%（假定不作按揭），如按揭则更高房价可能波动，有时可能租不出去回报率高，银行按揭支持，价格风险比股票小流通性不如股票结论：在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。2. 标准情况下第一大道写字楼投资收益测算 表一项目计算单价￥16000面积300平米总价￥4800000按揭比例60%贷款总额￥2880000年利率5.58 月息：0.47贷款期（月） 120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$26月租金￥215年租金￥2580假设空置及其他费用（0%）/净租金￥2580扣税（营业及附加税5.5）￥142税后租金￥2438租金回报率15.2%投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流 （收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金/￥731498￥731498￥731498卖房收入/￥4800000净现金流￥-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率 (IRR)10.8%总现金回报 (不考虑时间成本)￥6994494回报率19.9%回报率211.4%投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流 (收入为正，支出为负)房款￥-4800000按揭款￥2880000首付款￥1920000租金/￥731498￥731498￥731498还按揭款/￥376438￥376438￥376438￥376438卖房收入￥4800000按揭还本￥1915675净现金流￥1920000￥376438￥355060￥355060￥3239384内部收益率IRR16.5%总现金回报(不考虑时间成本) ￥3573066报率116.8%回报率221.5% 4年还按揭总额：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427 卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675 一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。3. 标准情况下某写字楼投资收益测算某单价按20000元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其余测算条件同第一大道。表二项目计算单价￥20000面积300平米总价￥6000000按揭比例60%贷款总额￥3600000年利率5.58%贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$32月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假设空置及其他费用（0%） ￥-净租金 ￥3176 扣税（营业及附加税5.5） ￥175 税后租金 ￥3001租金回报率15.0%投资回报分析：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流 (收入为正，支出为负)房款￥ -6000000按揭款￥3600000 首付款￥-2400000 租金/￥900,305 ￥900,305还按揭款￥-470548 ￥-470548 ￥-470548 ￥-470548 卖房收入￥6000000 按揭还本￥-2394594 净现金流￥-2400000 ￥-470548 ￥-470548 ￥ 429757 ￥4035163 内部收益率IRR86%总现金回报(不考虑时间成本) ￥3523825回报率1101%回报率2117%测算方法：租金回报率 =（月租金 12）/ 单价1/4回报率1=（总现金回报/首付款） -1回报率2 =（总现金回报/首付款-1）/ 4内部收益率IRR的计算方法是对每年的净现金流的综合测算所得结论 按揭对投资收益具有显著的放大作用（参见图1）假设不作按揭, 四年后卖出，内部收益率是10.8。如果作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5。 IRR考虑了投资的时间成本和其他累计收益与投入，是最科学的分析投资收益的方法，而租金回报率有很大的局限性。（参见图2）通过第一大道与某写字楼的对比，在租金回报率接近的情况下，而实际的投资收益有显著的区别。第一大道IRR =16.5% 财富中心IRR=8.6%主要原因是某写字楼的期房时间比第一大道晚一年通过IRR分析，我们可以进一步得到如下结论：（测试案例的正常回收时间为13年） 晚出租一年，回收投资的时间（即现金流为零的时间）将延长三年。 房价增加10%，回收投资的时间将延长四年。 房价、租金、成功出租所须的时间是与投资收益相关性最高的因素。4. 附图（1） 第一大道采用一次性付款与按揭付款投资收益的对比 图1（2） 采用按揭, 第一大道与财富中心投资收益的对比图2第二部分：第一大道投资风险分析1. 投资第一大道可能出现的风险 受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低； 受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低； 变现困难，流动性较差；2. 考虑风险因素后的投资收益分析假设 将原租金26 US$/月/平米下调到20 US$/月/平米； 将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10； 将原来的5.5营业及附加税调整为17房产税加营业税； 将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降103. 考虑风险因素后第一大道写字楼投资收益测算项目计算单价￥16,000面积300平米总价￥4800,000按揭比例60%贷款总额￥2,880,000年利率5.58 月息：0.47贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金20 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假设空置及其他费用（10）￥199净租金￥1786扣税(房产税及营业税17)￥304税后租金￥1482租金回报率9.3%投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降幅度10年份20022003200420052006现金流 （收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金/￥444600￥444600￥444600卖房收入/￥4320000净现金流-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率 (IRR)6.5%￥6994494回报率16.1%回报率26.7%投资回报分析2：假设作按揭, 四年后卖出，房价下降幅度10年份20022003200420052006现金流 (收入为正，支出为负)房款-4800000按揭款￥2880000首付款1920000租金/￥444600￥444600￥444600￥444600还按揭款/376438￥376438376438￥376438卖房收入/￥4320000按揭还本/1915675净现金流1920000￥68162￥68162￥68162￥2472487内部收益率IRR13.4%总现金回报(不考虑时间成本)￥3109746回报率112.8%回报率215.5%4相关理论 黄金地段理论（参下图）黄金地段的楼盘具有高涨幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市场的绩优股。CBD是黄金地段 高风险 高回报理论拥有高回报率的产品一般有比较高的风险，在房地产行业回报率由高到低依次是商铺，写字楼，住宅。CBD、中关村、金融街写字楼租金对比第三部分：第一大道良好的退出机制1. 我们的理念：打造租务品牌理念：一个物业的真正价值不是通过销售环节来体现的，而是要看其在租凭市场的表现。终极服务理念：开发商的服务不仅限于“微笑服务”的范畴，而应该打造产品品牌，通过辅助客户出租、出售使客户得到较高的投资回报，这才是最高层次的服务。2. 我们的措施与业绩率先成立租务部：统一出租服务，避免业主间的恶性竞争；投入大量广告，提高租务市场的知名度紧密与京城各大中介公司合作，充分利用社会资源；出租：截止2001年12月，租务部共成交713套次，平均租金回报率达911%, 公寓平均租金$1012/平米。(租客情况参见附图1)转售：协助客户转售房屋78套，平均售价涨幅16.7%。3地产市场中有利于流通的政策及发展趋势（1）转按揭政策的推出A转按揭的概念：“转按揭”往往特指是变更借款人的贷款也就是说，借款人在未将住房贷款还清之前，就可以通过此项业务将房屋出售，而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、已经偿还的贷款本息等补偿给卖家，买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。B目前北京只有工行有政策，相信其它银行会陆续跟上；C“转按揭”投资者的擦过球：l 解决贷款买的房卖不出去的瓶颈依据按揭政策要求，卖房者必须一次性付清所有剩余贷款，才能进行房屋买卖，而“转按揭”就不必。l 转让房产要交的营业税、契税可能被“合理”避掉l 使投资者收益增加贷款利息不再由卖房者承担，而转移给买房者。（2）二手房市场将大有发展北京与上海二手房市场对比成交量：北京：截止2001年底，成交仅3600多套，不足30万平米上海：截止2001年底，成交面积共1442.4万平米，占商品房总销售的64.1%市场成熟度：北京：尚处于“导入期”上海：已进入“成熟期”综述：上海通过采用降低税费、简化手续、政府提供担保、增加金融支持等措失，使二手房成交量由1996年的256万平米，增到2001年的1442.4万平米。如北京调整政策，相信二手房市场也将大有发展。附图一： 资料来源：公司租务部，截止日期：2001年12月18日附图二：CBD区域中、高档写字楼租金对比 资料来源：公司市场部单位：美金/建筑平米/月 含物业管理费 日期：2002年8月附件一：投资小常识-调整投资心态 目前一些投资客户的投资心态不够成熟，主要表现在： 重一时的小利，在租金上不退让，合同条款不灵活，造成出租时间长期的拖延。 不注重与租客的沟通，往往因窗帘的配置等小问题与租客闹矛盾，到头来重新出租，多交中介费。 认为租金收益是小钱，不愿意花心思。正确的态度是： 积极的与物业公司（或发展商）合作，提升整个物业的形象。 主动的与租客沟通，了解他们的想法，建立良好的关系。 投入更多的时间、经历，掌握投资技巧。附件二：关于房屋出租的税务政策根据中国法律、法规的相关规定，现将房屋出租人应缴纳的税款简要列明如下：一、 营业税。税率为租金收入的5%，纳税期限分别为5日、10日、15日或1个月。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以依次纳税。二、 营业税的附加税：1）城市建设维护税（北京市朝阳区）。征收标准为营业税的7%（郊区县为5%）；2）教育费附加。征收标准为营业税的3%。三、 所得税。税率为租金收入总额的20%，征收标准为：1）租金收入不超过4000元的，租金收入减去800元作为应纳税所得；2) 租金收入在4000元以上的，租金收入减去20%的费用后的收入作为应纳税所得。四、 印花税。房屋租赁合同，立合同人（租赁双方）应按0.1%贴花。应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。五、 房产税。征收标准为出租人应缴纳租金收入的12%。以上为依据相关税收法规汇总的房屋出租人应缴纳的税款。仅供参考。注：目前投资型客户在出租房屋时交纳税费的实际情况如下：交营业税及附加税：占租金收入总额的5.5% 约有70%的客户采用交营业税及房产税：占租金收入总额的17% 约有5%的客户采用打白条（不交税） 约有25%的客户采用16