如何与开发商进行有效沟通.ppt

如何与开发商进行有效沟通现在学习的是第1页，共35页20082008年年参考消息参考消息4 4月月1515日报刊登有关沟通的研究文章。日报刊登有关沟通的研究文章。研究表明：研究表明：我们的工作当中我们的工作当中70%70%的错误是由于我们不擅长与人沟通，的错误是由于我们不擅长与人沟通，或者说不擅长说话造成的。或者说不擅长说话造成的。提升沟通能力迫在眉睫提升沟通能力迫在眉睫沟通的重要性现在学习的是第2页，共35页沟通的定义1、人与团队之间通过各种交流方式，达成共识、解决问题。2、沟通是发送者凭借一定的渠道将信息传递给既定对象，并寻求反馈并达到理解的过程。3、沟通是一种双向甚至多向的交流，将信息传送给对方，并期望获得对方相应反应效果的过程。沟：水道通：贯通、往来、通过、通晓、通知现在学习的是第3页，共35页沟通的含义沟通首先是信息的传递沟通中信息不仅要被传递，还要被理解有效沟通并不是双方达成一致意见，而是准确的理解信息的含义沟通是一个双向的、互动的反馈与理解的过程现在学习的是第4页，共35页沟通的现状我是一个害羞又缺乏自信的人，每次和别人谈话，我总不敢开口。我讲了那么多，为什么别人始终无动于衷。别人为什么总对我又那么多要求和意见，我是不是做的不够好。现在学习的是第5页，共35页（一）如何做好沟通（二）如何做好与开发商的有效沟通报告提纲现在学习的是第6页，共35页如何做好沟通沟通的重要性听的重要性倾听：取得智慧的第一步，有智慧的人总是先听后说医学研究表明：婴儿的耳朵在出生时就发挥作用了一张嘴巴，两只耳朵现在学习的是第7页，共35页如何做好沟通沟通技巧听移情换位：主动倾听，能听懂信息听的技巧：不同的场合需要不同的倾听技巧做适当的回应现在学习的是第8页，共35页沟通技巧听 移情换位站在别人的立场去理解（信息内容、对方的感情成分、隐含成分）表层和深层的移情能力如何做好沟通隐含成分案例：焦作三合地产副总李卫东关于营销中心的装修方案时表示：按照国家标准常规明细对营销中心进行报价，不需要过于明细的报价方案。移情能力：设身处地理解他人感受的一种能力。“移情”与“同情”是不相同的，理解他人的感受并不表示我们与那人有相同的感受。例如我们了解某人为何会这样愤怒，并不表示我们也有愤怒的感受。现在学习的是第9页，共35页沟通技巧听的技巧去除干扰信息接收的障碍积极倾听，找到有意义的地方，提高理解深度反复思考听到的讯息勇于发问，检查记忆力增强记忆，做笔记如何做好沟通现在学习的是第10页，共35页如何做好沟通小故事分享主持人问：小朋友，你长大了想做什么小朋友说：飞行员主持人问：如果飞机没油了，飞机上油很多乘客，但只有一步降落伞，你会怎么做小朋友说：旅客系好安全带，我穿降落伞跳下去 观众大笑。节目后小孩伤心的哭了，请问小孩为什么要哭？”我本来是想我先下去取油，在回来救大家“请不要轻易打断别人的讲话现在学习的是第11页，共35页不良的倾听习惯经常打断别人说话经常改变话题抑制不住的个人偏见贬低讲话人只注意听事实，不注意讲话人的感情在对方还在讲话时就想回答对方的问题如何做好沟通现在学习的是第12页，共35页沟通技巧：四种不同的回应方式鼓励：促进对方的表达意愿询问：以探索的方式获得更多信息反应：告诉对方你在听，同时确定对方完全理解你的意思重述：用于沟通结合时，确定没有误解对方的意思如何做好沟通现在学习的是第13页，共35页沟通技巧：说内容：沟通前清晰，富有逻辑性充分利用非语言因素。（音调、音量、眼神、面部表情、身体语言、肢体语言）让对方开口如何做好沟通现在学习的是第14页，共35页沟通技巧：问开放的问题：获得无偏见需求，帮助透彻了解对方的感觉、动机和顾虑封闭的问题：答案明确，但获知信息不够详尽如何做好沟通封闭式问题指事先设计好的备选答案，受访者问题的回答被限制在别选答案中，即他们主要是从备选答案中挑选自己认同的答案。开放式问题就像问答题一样，不是一两个词就可以回答的。这种问题需要解释和说明，同时向对方表示你对他们说的话很感兴趣，还想了解更多的内容。现在学习的是第15页，共35页沟通技巧：看留心捕捉脸部表情洞察眼睛的变化肢体动作可以增添色彩和气氛距离代表疏远如何做好沟通现在学习的是第16页，共35页消极的身体语言远离你 快速点头 捂着鼻子 看天有限的目光接触 捂嘴巴 握紧拳头急促呼吸 身体后倾如何做好沟通现在学习的是第17页，共35页积极的身体语言思考的点头 身体朝你正面向你 理解的附和声身体放松如何做好沟通现在学习的是第18页，共35页沟通中的几点致命过失傲慢无礼：评价、扮演位专家，讽刺或挖苦发号施令：命令、挑衅回避：模棱两可，保留信息，转移注意力如何做好沟通现在学习的是第19页，共35页理想的沟通境界不批评、不责备、不抱怨引发别人的渴望保持愉快的心情倾听别人的发言让别人觉得更为重要主动用爱心关怀别人真诚赞美别人说别人感兴趣的话如何做好沟通现在学习的是第20页，共35页只有没有沟通的没有沟通不了的如何做好沟通现在学习的是第21页，共35页（一）如何做好沟通（二）如何做好与开发商的有效沟通课前讨论问题现在学习的是第22页，共35页与开发商的有效沟通有效沟通的意义顺利推动工作执行，达成目标提高工作效率体现同致行专业水平，提升品牌形象现在学习的是第23页，共35页与开发商的有效沟通孙子谋攻篇中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”了解开发商是与开发商有效沟通的前提条件现在学习的是第24页，共35页与开发商的有效沟通开发商分类：决策与对策老板决策的民营企业职业经理人为决策主体团队的企业国资背景的企业第一代掌门第二代掌门现在学习的是第25页，共35页老板决策的民营企业企业特征：以老板意见为主导，职业经理人通常无决策性意见的话语权。但却往往是项目推进的关键人物。与开发商的有效沟通现在学习的是第26页，共35页老板决策的民营企业第一代掌门的民营企业：第一代掌门的民营企业：老板特征：学历相对较低但实践经验丰富，往往事无巨细都亲自参与；老板关注点：1、关注结果，企业价值最大化2、实干、实在沟通策略：建立起自己值得托付，对结果负责，踏实值得信赖的形象与开发商的有效沟通现在学习的是第27页，共35页老板决策的民营企业第一代掌门的民营企业：第一代掌门的民营企业：职业经理人特征：“心腹型”跟随老板多年，与老板感情深厚，学历较低但经验丰富“专业型”从社会上聘请，具有将强的专业背景和职业操守；职业经理人关注点：“心腹型”在老板心中的地位，义气，个人收入“专业型”在老板心中的地位，专业方面的创新、个人收入、流程和制度沟通策略：塑造自己实干值得信任的形象，充分利用自己的专业优势与开发商的有效沟通现在学习的是第28页，共35页老板决策的民营企业第二代掌门的民营企业：第二代掌门的民营企业：老板特征：普遍留学归来，年轻、渴望超越前辈，骄傲，欠缺实践经验，会由于找不到同全层的人感到寂寞。老板关注点：1、超越前辈、自我实现2、企业利润最大化3、引领市场潮流沟通策略：关注时尚信息，寻找彼此共同的兴趣点，充分利用全层营销与开发商的有效沟通现在学习的是第29页，共35页老板决策的民营企业第一代掌门的民营企业：第一代掌门的民营企业：职业经理人特征：“心腹型”与老板一起长大，或者是老板的同学、好友，与老板年龄相仿，充满激情“专业型”从社会聘请，具有良好的学校背景、专业背景，较年轻；职业经理人关注点：“心腹型”在老板心中的地位，个人职位与收入，企业利润最大化“专业型”在老板心中的地位，专业性、企业制度化、规范化沟通策略：利用专业优势，通过取得成交来彰显他们的功劳与开发商的有效沟通现在学习的是第30页，共35页老板决策的民营企业股东集团决策的民营企业：股东集团决策的民营企业：决策人特征：有主有次，部分干活，部分希望有权利而且不费力，都希望参与决策。需要参与感，被尊重，有争权现象，有时候可能威胁到合作决策人关注点：1、目标离散，越多人参与决策越中庸2、价值沟通策略：抓住主决策人，尽可能平衡利益，避免树敌。业绩成果说话，关注放大效应与开发商的有效沟通现在学习的是第31页，共35页与开发商的有效沟通职业经理人为决策主体的企业企业特征：市场化意识强，讲求市场运作为主，职业经理人团队普遍有职业操守，正直，强调专业性，讲求学校背景，专业背景和兴趣背景现在学习的是第32页，共35页与开发商的有效沟通职业经理人为决策主体的企业老总特征：普遍具有高学历，眼界开阔，学习能力很强，能够快速接受新事物，注重采用指导性的领导风格老总关注点：1、企业的市场影响力2、任务的完成情况3、营销策划的执行结果4、企业运作的规范化、制度化沟通策略：建立职业化形象，搭建沟通平台，注重圈子效应，策划如何有效帮助企业树立和整合企业品牌现在学习的是第33页，共35页与开发商的有效沟通职业经理人为决策主体的企业职业经理人特征：具有职业操守，通常名校毕业，又很强的专业背景，追求寻找有共同需求的同圈层人士，喜欢专业专业问题职业经理人关注点：1、计划指标的完成2、营销费用的节省，成本控制3、专业性、规范化沟通策略：遵循职业操守，充分利用自身的专业资源平台，发挥团队作用，讲求专业现在学习的是第34页，共35页与开发商的有效沟通国资背景的开发企业企业特征：国有资本控制，企业运作仍带有轻微的计划色彩，效率相对前两类企业较低下，企业内部注重人际关系的平衡，职位层级关系较为严格现在学习的是第35页，共35页