恒大房地产有限公司企业纳税筹划研究.docx

目 录摘要1关键词1引言21 绪论21.1 选题意义21.2 文献综述31.2.1 国外文献31.2.2 国内文献31.2.3 文献评价31.3 研究内容与思路、研究方法41.3.1 研究内容与思路41.3.2 研究方法52 房地产企业纳税筹划的概述52.1 纳税筹划的概念52.2 纳税筹划的原则52.2.1 合法性原则52.2.2 经济性原则52.2.3 适时调整原则62.2.4 整体综合性原则62.3 纳税筹划的目标及相关理论62.3.1 纳税筹划的目标62.3.1 纳税筹划的相关理论72.4 房地产企业纳税筹划的各种优惠政策82.4.1 企业在充分掌握税收优惠政策的条件下进行利用82.4.2 企业可以在不同的地域上利用纳税筹划82.4.3 企业没有满足税收优惠条件，可以制造条件，从而减少税收83 房地产企业纳税筹划存在的问题83.1 纳税筹划方法不合理83.2 缺乏有效风险监管93.3 财务信息披露不到位93.4 纳税筹划人员素养有待提高94 房地产企业纳税筹划改进的对策104.1 加强整体纳税筹划104.2 优化风险管理机制104.3 公司信息的正确公开104.4 纳税筹划者综合品质的提高115 恒大房地产有限公司企业纳税筹划的现状及方案115.1 恒大房地产有限公司企业纳税筹划的现状115.1.1 企业简介115.1.2 主要缴纳的税种125.1.3 税负状况分析125.2恒大房地产有限公司企业纳税筹划的方案125.2.1 增值税的纳税筹划方案125.2.2 企业所得税的纳税筹划方案135.2.3 土地增值税的纳税筹划方案146 恒大房地产有限公司企业纳税筹划需要注意的问题146.1 要从企业的角度来考虑纳税筹划的税负问题156.2 纳税筹划方案要具有可行性156.3 学习和掌握税收法律法规的变化156.4 要树立纳税筹划风险意识167 结论16参考文献16致谢17恒大房地产有限公司企业纳税筹划研究摘要：房地产企业是我国现阶段推动经济繁荣的产业之一，也是我国税收的重要部分，人民群众对其也非常的关注。所以要对其进行纳税筹划为其减少在纳税方面的负担。恒大房地产公司要保证从企业的角度来考虑纳税筹划的税负问题;纳税筹划方案要具有可行性；学习和掌握税收法律法规的变化；树立纳税筹划的风险意识这几个问题来进行纳税筹划。因此本文侧重于对房地产企业的主要税种实施纳税筹划来减少企业的应纳税额,从而控制房地产企业的成本,实现企业经济效益最大化的目标。关键词：恒大房地产；企业纳税筹划；研究Study on Enterprise Tax Planning of Evergrande Real Estate Co., LtdAbstract: Real estate enterprises are one of the industries that promote economic prosperity in China at the present stage, and are also an important part of China's taxation. The people are also very concerned about it. Therefore, tax planning should be carried out to reduce the tax burden. Evergrande real estate enterprises should ensure that the tax burden of tax planning is considered from the perspective of the enterprise: the tax planning plan must be feasible; learn and master the changes in tax laws and regulations; establish the awareness of the risk of tax planning to carry out tax planning .Therefore, this article focuses on the implementation of tax planning on the main tax types of real estate enterprises to reduce the taxable amount of enterprises, thereby controlling the cost of real estate enterprises and achieving the goal of maximizing the economic benefits of enterprises.Key words: Evergrande Real Estate; Enterprise Tax Planning; Research引言随着社会经济的飞速发展，房地产企业是我国主要的经济节点，是我国市场经济持续发展的中心。我国的税收法律制度正在不断的完善和改进，税务机关对房地产企业的监管也越来越严格，房地产企业也意识到纳税筹划对企业自身的财务管理方面有重要的作用。但有些中小型房地产企业对纳税筹划在财务部管理方面没有充分的了解，这就会导致该企业在资金运营过程中出现资金不足，项目无法进行，最终导致企业破产。如果能够积极地发挥纳税筹划的作用，就可以在一定的程度上使企业的资金能够正常运转，节约了纳税成并且也降低了纳税和资金不足的风险，给企业带来经济利益。1 绪论1.1选题意义近几年来，我国的发展经济迅速，逐渐成为中国经济的支柱产业。房地产公司为了避免偷税漏税，必须制定纳税筹划。通过对恒大房地产有限公司企业纳税筹划研究，研究了房地产公司在企业纳税筹划中的问题和解决方案。一个合理的纳税筹划可以为企业的长期发展提供强有力帮助。在进行纳税筹划时，企业的纳税人员要对税收的优惠政策、法律法规进行及时的了解和学习，从纳税的角度进行分析，把政策运用到实际经济活动中。通过理论与实际相结合，恒大房地产有限公司进行企业纳税筹划会减少偷税漏税的现象，降低企业的税负，使财务人员的纳税水平上升，为企业带来更多的利益。1.2 文献综述1.2.1 国外文献美国南加州大学W.B梅格斯博士在其会计学中解释了“纳税筹划”的意义，是一个企业能否合理经营的规划过程，为的是企业能否在合法的范围内，合理的减少税款支出，保证确保企业经济利益最大化。他表示，纳税筹划必须在合理合法的范围之内。 Phillips.John(2003)认为，纳税风险来自外部环境的不可控制因素，企业内部环境中可以合理地避税，因此可以减少纳税的成本和风险。1.2.2 国内文献目前我国对房地产企业的纳税筹划的研究还处于初期阶段，理论知识相对薄弱，因此，在此方面还需加以完善。李石表示，纳税筹化具有双面性，如果利用好的话，在一定的程度上，可以为企业降低税负，减少支出；利用不好的话，在其纳税筹划时，筹划方案的不合理，不规范，会导致企业经营产生风险和使企业违法。所以。针对此问题，该学者表示，既要合理规划纳税筹划方案，也要对风险采取防范措施，这样会给企业的纳税筹划提供了强有力的保障，也对企业的发展提供了帮助。  安尼(2016)表示，自2016年5月进行营改增，房地地产企业被纳入其中。我国的房地产企业库存量较大，税负也较高，因此，企业要适当的调整自身的纳税筹划方案，把营业税改为增值税。 自从“营改增”后，企业在对纳税筹划进行将降低税负的方法越来越多样化，毛明清认为企业应该科学合理的利用税收的优惠政策来减免税负，还要加强和税务机关的沟通，要保证企业纳税筹划的合理。1.2.3 文献评价通过对国内外研究学者的纳税筹划研究，看到纳税筹划在不断的改善和改进中，看到纳税筹划在实际生活中广泛使用，不再局限于税收领域。我国学者研究发达国家的纳税筹划知识理论，为我国的纳税筹划理论提供了帮助。我国的房地产纳税筹划理论知识没有发达国家那么好，但也逐步形成了我国独具特色的纳税理论体系，但在实践中运用的不是特别的理想。我国房地产公司在运用纳税筹划理论时，不能综合的考虑纳税环境、风险等因素，缺乏系统的理论知识和实践。因此，为了丰富我国房地产公司纳税筹划理论体系，对房地产公司进行实际业务操作时产生的纳税筹划进行讨论与研究。1.3 研究内容与思路、研究方法1.3.1 研究内容与思路本文研究了恒大房地产有限公司企业对是否进行积极的纳税筹划。第一部分:绪论部分：介绍了选题意义、文献、研究内容与思路、研究方法。第二部分；相关概念及理论基础。为本文提供了理论支撑。第三部分：纳税筹划存在的问题。共四个：纳税筹划方法不合理、缺乏有效风险监管、财务信息披露不到位、纳税筹划人员素养有待提高。为本文提供了理论支撑。第四部：为纳税筹划的改进方法。共四个：加强整体纳税筹划、优化风险管理机制、准确披露企业信息、提高纳税筹划者的综合素养。为本文提供了理论支撑。第五部分：分析了恒大房地产有限公司企业的纳税筹划现状及方案。通过对恒大房地产公司企业的税负状况，从主要税种方面进行分析，并从此方面进行纳税筹划及提出筹划方案。第六部分：恒大房地产有限公司企业纳税筹划后需要注意的问题，了解和掌握税收法律法规的变化、树立纳税筹划的风险意识等。第七部分：结论。恒大房地产有限公司企业纳税筹划研究的主要内容与观点。1.3.2 研究方法(1)文献研究法通过收集整理相关资料和分析国内外纳税筹划在房地产公司中运用的相关文献，从而对其进行细致分析、阐述。对纳税筹划在我房地产公司中运用存在的问题以及解决对策进行了阐述和讨论。(2)理论联系实际的方法 不但要重视理论上的研究，还要分析出纳税筹划在房地产公司运用中所存在的问题和其解决方法，从而实现理论与实际相结合。 (3)案例分析的方法本文以恒大房地产有限公司为研究对象，从主要税种方面来分析恒大房地产有限公司企业的纳税筹划并提出筹划方案。2 房地产企业纳税筹划概述2.1 纳税筹划的概念纳税筹划是在法律规定和允许的范围内，纳税人对企业纳税行为进行综合全面的规划,选择最优方案是实现企业纳税最小化，利益最大化。但这并不意味着企业可以利用这方法逃避纳税，纳税筹划是企业合理避税的一种方法，合理的纳税筹划能让企业取得节税的效果，也能使企业避免纳税风险和重复纳税。因此，纳税筹划在企业管理中具有不可取代的地位。2.2 纳税筹划的原则2.2.1 合法性原则这是最根本的原则，也是每个纳税人都应遵守的原则。这就要求纳税人在制定纳税筹划时符合法律，不得违背这一原则，也要求纳税人必须要知道相关的法律法规，遵循相关的法律法规进行纳税筹划。所有的纳税筹划都要与合法性原则相符合。2.2.2 经济性原则纳税筹划是企业日常经营活动中的一项重要工作，也是企业财务管理的范畴，会存在一些成本费用支出。因此，在开始纳税筹划时，不仅仅要看到节税成本，也要考虑纳税的机会成本。在对纳税业务进行纳税筹划的时候，企业执行整体的规划，可以测定和比较预期的收入和成本必要时可以向相关部门进行咨询，做出最优方案。所以，纳税筹划要重视经济效益原则，要确保筹划的成本大于节税的税额。2.2.3 适时调整原则纳税筹划的方案不是永久的，会根据历史的变化而发生相应的调整。由于国家税收法律法规的可变性，纳税筹划方案也随之进行相对应的调整。也正是由于国家税收法律法规的可变性，纳税筹划方案如果不随之进行调整，会对企业带来负面效果，也会损害股东权益。因此，在对企业进行纳税筹划工作时，尽可能的要估算到纳税筹划的各种不利结果，要经常关注我国有关的税法和规章制度的变更，并根据税法和规章制度的变更适时的调整纳税筹划方案。2.2.4 整体综合性原则企业在进行纳税筹划时，要从整体的角度来考虑，通过综合分析，进行决策，决定将会产生最佳方案。纳税筹划贯穿于整个企业活动的运营中，在展开纳税筹划工作时，要从整体的角度考虑，不能单方面的考虑降低税负。还要从企业的长期发展战略考虑，保证企业的纳税筹划方案是最优的、可执行的。2.3 纳税筹划的目标及相关理论2.3.1 纳税筹划的目标纳税筹划的目标是纳税筹划的基础，对决定筹划方法、制定筹划方案等有重大意义。纳税筹划的目标也是企业实现价值最大化的目标。具体可以概括为下面几个方面：(1)直接减轻税收负担。纳税筹划有助于纳税人最先减轻税负，这是纳税筹划方案的最大目标。直接减轻税负对减少企业成本，提高企业利益是有帮助的。直接减轻税负也是纳税筹划中要实现的目标之一。纳税筹划最重要的核心目标是直接减轻企业税负，是纳税筹划发展的本质和核心，也是根本原因。(2)实现涉税零风险。进行纳税筹划时，会面临危险和不确定性，因此，为了将危险和纳税降到最小化，需要制定纳税筹划。涉税零风险是指纳税人可以在规定的时间内合法地制作账目，并缴纳税款和纳税申报，不会受到税务机关的处罚。纳税人要进行纳税筹划，要做到合法，在不触犯法律的前提条件下进行，运用各种方法进行纳税，从而减轻企业的税负；同时也要求纳税人掌握和学习最新的法律法规政策，按照新的法律法规进行相应的筹划。（3）确保资金的时间价值。确保资金的时间价值有利于企业的资本运营。企业有充足的资金的话，可以使用税法的法律和规定允许的税金，获得比投资时间价值更高的投资收入。企业资金短缺，更要运用纳税筹划，纳税筹划的好坏会直接影响企业资金运营情况，也影响企业的生死存亡。所以，在不影响企业正常的生产经营情况下，合理的减小应纳税所得额，为了达到纳税筹划的目标，获得了资金的时间价值。2.3.1 纳税筹划的相关理论（1）契约论。在对企业进行纳税指导时，知道企业的纳税筹划目标，在指导企业进行纳税筹划时，不要为了眼前的利益失去长远的目标，以免得不偿失，造成对企业的损失。企业纳税筹划的初衷是好的，动机也是好的，但筹划的效果有时候不尽人意，这就需要引进纳税筹划的有效性问题来分析。在契约理论的视角下，企业进行纳税筹划也是在履行国家的纳税义务，这也是企业维护自身利益的一种表现形式。在契约理论体系下的纳税筹划，企业自身与税务机关和其他企业之间是一种契约关系。在对纳税筹划进行研究时，要充分考虑企业内部的税收、涉税的问题与风险。（2）博弈论。主要存在与企业与利益主体之间，例如企业与税务机关等利益主体。企业纳税筹划中征税和纳税双方成为博弈的两个主体，即国家与纳税人之间，征税和纳税双方不仅仅只有对抗和抗争，还强调双方之间的协调合作。税务机关根据国家的法律法规依法向企业征收各项税款，而纳税人出于本身的利益需求会通过纳税筹划尽量的减少税款，实现自身利益最大化需求，在这个过程中双方就会发生博弈。因此，国家在制定税收法律制度的时候，就会充分的考虑到博弈双方之间利益关系，实现双赢目标才是完善税收法律制度的最好方法。（3）成本效益理论。企业税费的支出总是和收入成反比的，所以企业希望用纳税筹划减少税费的支出，改善企业的整体利益。但取得收入时，每个纳税筹划业务都要付出一些成本，所以纳税筹划成本支出只有在低于纳税筹划收入时才会成功。根据成本效益理论，企业在执行纳税筹划时，应该遵守节约原则。纳税筹划体系在实际运营中可以减少部分税费，但在实际使用中不能达成预期的结果。因此，虽然在实际运营中不能盲目降低纳税成本，而要综合考虑筹划方案能否给企业带来绝对收益。房地产企业具有复杂的与税种相关的工作和多种税种相关的类型特性，因此对房地产企业的纳税筹划执行、成本效率严格控制，在选择最佳的纳税筹划方案，执行科学成本预算与控制就尤为重要。这就可以看出纳税筹划和其他财务管理决策一样。2.4 房地产企业纳税筹划的各种优惠政策2.4.1 企业在充分掌握税收优惠政策的条件下进行利用我国在领导社会经济资源和税法的法律法规的基础上，完善了符合我国经济的税收优惠政策。我国赞成和鼓舞企业利用合理的优惠政策来实现降税，为企业带来经济利益。充分合理的利用税收优惠政策可以实现国家的宏观调控。2.4.2 企业可以在不同的地域上利用纳税筹划国际纳税人可以在其他国家的其他优先政策中通过税率执行纳税计划；国内的纳税人可以根据不同地区规定的税收优惠政策的税率进行合理的纳税筹划。2.4.3 企业没有满足税收优惠条件，可以制造条件，从而减少税收 一些企业自身达不到国家规定的税收优惠政策，无法受税收优惠。面对这种情况，如果企业自身的财务水平较好，可以通过提高企业自身的财务管理来满足税收的条件，享受税收优惠政策，为企业带来经济利益和降税。3 房地产企业纳税筹划存在的问题3.1 纳税筹划方法不合理企业在对纳税筹划了解不充分的情况下进行筹划，在这个过程中会采用一些并不合理甚至于违法的手段来为企业争取自身利益最大化，在这过程中，大多数的企业往往只会关注于如何将房地产企业的成本支出提升，来减少房地产的应缴的税费，从而忽略了提升纳税筹划的实用性和效率性。房地产企业的税种较多，在进行纳税筹划时对同一业务的税目税种进行筹划会产生节点，增加了在进行纳税筹划时的随意性。纳税筹划方法的不恰当和长期存在的违规行为，还会导致企业不能够提高自身的经济效益，还会影响企业的声誉和长远的发展。3.2 缺乏有效风险监管这就会导致企业涉税风险的因素增多，直接影响到企业的风险管理实施机制是否完善，还会影响企业忽视风险分析评估等工作的有效落实，在无形之中增加了纳税筹划开展的风险性。目前的大部分房地产企业均设立了动态的涉税风险监测，这就对风险的来源分析、风险的预警体系的优化会忽视，风险因素不断的增加，应对风险能力减弱。3.3 财务信息披露不到位会计明细账表的信息的真实性和可靠性，直接影响纳税筹划的效果和规范性。绩效不理想的纳税筹划方案，直接关系到财务会计信息的不准确，不及时，不真实；对此，企业在实施有效的纳税筹划时，首先要保证会计信息的准确性。3.4 纳税筹划人员素养有待提高纳税筹划的展开对房地产有着重要的意义，但纳税筹划方面的人才比较缺乏，企业的财务管理人员身兼多职，加大了财务管理人员的负担，对纳税筹划的过程也不了解。房地产企业的纳税筹划比较繁杂，考验财务人员的专业性涉及面比较广且相对复杂的工作，对于纳税筹划工作人员的专业技能、职业素养要求比较高，如果不具备税务专业能力的财务会计人员是很难胜任其工作岗位，所以这个岗位往往只招聘专业性好的财务会计人员。而目前我国的大部分房地产企业都是直接将公司现有的财务会计人员调配过来进行纳税筹划工作，在这些人员当中，会有一些人员的专业数值缺失，这就会导致该企业很难制定出合理的纳税筹划方案，阻碍纳税筹划工作的展开。4 房地产企业纳税筹划改进的对策4.1 加强整体纳税筹划企业实现利益目标也是不可避免的。实现可持续房地产企业开发可以从以下措施开始：第一，调整税后利润最大化和税后最小化之间的关系。不仅要合理选择扣除，而且要选择利益设定后的预期价值，加强科学支出计划，这是为了避免两者之间矛盾的消极影响。第二，调整多项税种与单项税种之间的关系，从整体角度进行分析，选择公司发展状况和实际要求的最佳规划，保证税种开发。第三，调整纳税筹划与同一项目之间的关系，削弱筹划方案纳税筹划的长期性、整体的公式化和限制。为了保证企业纳税筹划的长期特点，首先要合理选择库存评估的办法，运用新的办法来安排库存，以增加企业的利润和所得税。面对通货膨胀，这样可以减轻税负。其次，单独开发票，由于折旧方法和几年的固定资产直接影响公司财政，因此，固定资产的小型零部件可另外申请，消耗品包括企业所得税在内，可以减少缴纳的税金。4.2 优化风险管理机制在展开纳税筹划活动时，要加强税务风险防范的意识。实现纳税筹划风险的有效规避和管理，要从以下方面开始：第一，房地产企业要加强纳税筹划风险的检测和评估，加强税收风险预警机制。第二，在实务过程中设定和优化动态危险监测机制，以最终管理审议应用程序的结果为基础，决定是否对危险进行早期警告。在业务过程中，优化会计政策，建立隐患防范措施，改善风险防范机制，减少风险对企业利益的影响。第三，灵活处理涉税风险，企业在强化风险管理时，应在各种风险应对和合理控制下选择合适的筹划方案。另外，为了防止因纳税筹划而发生事故，应该强化纳税筹划背后的危险，对纳税筹划要有特定的认识。还要加强房地产公司对实际税种情况的规划指标优化，改善税基管理和风险防范的目标可行性。4.3 公司信息的正确公开房地产企业的纳税筹划比较严格，繁琐，能够在新的税收改革环境中实现可持续发展。我们要积极矫正态度和理想。要完全认识到与税收征管部门的关系，做到减免税从法律法规开始，依法维护两者执行之间的关系，按照现行法律规定开展税收规划活动。要加强收账的及时性和合法性，避免小资产的大损失。随着房地产事业的扩大，必须加强内部管理系统，特别是资产管理系统的改善。在整理完善纳税筹划文件的同时，要加强税收规划者的工作检查，参考有关资料作为文件使用。4.4 纳税筹划者综合品质的提高作为纳税筹划的参与者，必须具有特定的理论知识结构，专业技术和整体的综合品质，便于执行。特别是房地产公司，应该加强人才的引进，并注意培养和教育人才。在理解新知识结构的过程中，要完全理解新政策，要有终身学习的认识。一方面要不断提高自身知识，另一方面要不断改善整体理解能力，以满足新时期纳税筹划的要求。改善纳税人对归属感的认识，实现集中企业民主主义的同步化。为了监督税收计划工作，增强税收计划的妥当性，必须改善追究责任体系，提高责任者的使命感，这在工作中发挥重要的作用。为实现房地产企业的利益目标，推进企业的长期开发，实现合理性有着重要意义。5 恒大房地产有限公司企业纳税筹划的现状及方案5.1 恒大房地产有限公司企业纳税筹划的现状5.1.1 公司简介恒大房地产集团是房地产业界的标牌企业，它旗下的房地产开发公司、建筑公司及物业管理公司都具备在中国一流资格。2014年底，恒大房地产集团的产业布局包括29个省、147个城市、305个房地产开发项目和147万平方公里土地储量，总资产价值47744.6亿元人民币，销售收入317.8亿元人民币，本期净利润达到180.2亿元，带动171亿元税收收入和130万劳动力就业，恒大房地产集团拥有广泛的产业领域和巨大的税负，充分成为房地产企业的典型代表。在恒大房地产集团的年报告显示，恒大房地产集团涉税达到一百多个亿，年合同销售额超过3000亿元，总资产达万亿元。恒大房地产集团的财务部门有一个专门的纳税人员和一个专门的税收部门。要及时理解相关产业税收政策，使企业及时进行相关调整。为了减少企业的纳税风险和压力，要对一个主要的涉税项目进行筹划，以避免发生税务事件。5.1.2 主要缴纳的税种在进行“营改增”之前，我国的房地产必须缴纳的税种有营业税、土地增值税、企业所得税等。国家实施“营改增”后，给企业减少了税负，避免重复征税给企业带来过重的税负问题。自这以后，增值税、土地增值税、企业所得税是房地产企业涉及的主要三大税种。5.1.3 税负状况分析近几年来，恒大房地产有限公司在达到业绩标准时，不能得到预期的利益，过高的税负成为企业的经济负担。以下是对近5年里通过统计整理税负的内容： 表1 恒大房地产企业税负表 单位：万元税种2014年税额2015年税额2016年税额2017年税额2018年税额增值税0.070.062500.662994.523589.05营业税1877.492664.731266.7800土地增值税994.281162.171546.46972.641313.31企业所得税1365.452071.492550.02423.052461.20合计4,237.295,898.457,863.925,965.897,363.56(数据来源:恒大房地产有限公司2014-2018年表整理而得)从表1来看，在这五年里，整体的纳税额有所增加，各税种的税额数目较大。自2016年5月增值税作为主要税种在房地产公司全面推广，增值税以取代营业税，与营业税相比，增值税都在增加，刚开始不明显，在往后的两年内来看，增值税的税额在逐步升高。5.2 恒大房地产有限公司企业纳税筹划的方案5.2.1 增值税的纳税筹划方案（1）进项税额的筹划。1）加强采对购发票的审核。恒大房地产有限公司的主营业务收入是房地产开发，大部分的合作是与中小型企业，也有一些是不能开具增值税专用发票的小规模纳税人和小微企业。对与索要发票难的企业，不能抵扣企业的进项税额，企业可以抵扣的进项税额减少，增值税增加。为解决这两难困境，恒大房地产有限公司须加强企业内部发票的审核和管理。在购买材料时，要选择声誉良好、营运规模大和能按时开具增值税专用发票的企业；尽量使用购佘、分期付款的方式，减轻企业资金周转困难。对于承诺开具增值税专用发票的企业，在合同中为保证对方的法律权利和利益，必须对未按期开具发票的企业处以罚款。对已经获得的增值税专用发票进行法律审查。避免以后无法进行抵扣。2）合理选择采购方。企业除了要考虑原材料的价格，还需要考虑对方是否是一般纳税人企业，方便取得发票。在税负不同时，小规模纳税人和一般纳税人支付的购买价格是不一样的。在追求整体利益最大化，而非税费支出最小化的情况下可以选择小规模纳税人。（2）进项税额转出。恒大房地产有限公司在购进材料时，购进的材料在实际运用中会出现剩余的情况，在这部分材料的基础上，以后其他经营活动也可以销售，为了减少增值税税额，可做进项税额转出。为了避免剩下的材料不能抵扣销项税额，给企业带来损失，在购进用于增值税非应税项目时，要对允许抵扣的增值税进项税额进行核算，实际使用时再做进项税额转出。5.2.2 企业所得税的纳税筹划方案（1）筹资方式的选择。房地产企业的繁荣离不开资金支持。它的集资要与自身的运营情况相结合，运用合理的方法向股东等筹资人筹资，确保企业项目可以进行。融资的方法有发行股票，银行借款等。在进行筹资时，要对注意企业的财务杠杆，它可以提高企业的节税作用，也可以提高企业的税负。（2）借款费用。对在筹资阶段进行的筹资中发生的贷款利息，属于企业的借款费用。恒大房地产企业考虑到公司的剩余损失，可以在纳税筹划中使用借款成本标准。如果企业在损失年度或者虽然有收益但在前5年里有损失的话，对借款的利息费用应该尽快资本化。在有利可图的年度里，可以完全利用成本分割来提高利息费用，因此可以增加法人所得税以前的财政费用扣除。企业在变通的利用借款费用资本化及费用化的筹划方法时，要研究企业所面对的财务风险的水平。5.2.3 土地增值税的纳税筹划方案（1）完整归集可扣除项目金额。要妥善保存有用的政策，要在合理范围内完成完整归集扣除金额，如有部分项目遗漏，企业不得扣除或少扣除。土地增值税清算中扣除额是否正确，是企业清算中不可缺少的部分。恒大房地产有限公司一般为了完成项目运营而获得大量的贷款。因此，虽然产生利息费用，但扣除利息费用的方法并不固定。可以依据该公司实际情况选择合理的扣除方法。财务人员也要加强对会计的处理和在进行涉税业务时的学习，防止在以后的业务中采用以前的方法对企业造成经济损失。（2）合理把握免税临界点。恒大房地产有限公司的主营业务之一就是普通标准居住用房屋，普通住宅享有优惠政策。土地增值税税率超过20%，企业必须全额支付土地增值税。进行房地产项目时，企业以当地普通住宅价格为准，把土地增值税额的税率严格控制在20%以下。中华人民共和国土地增值税暂行条例第8条适当增加公共设施，提高企业的开发费用，减少项目扣除金额。范围内投入的公共设施可以让土地增值税负降低。只有将普通标准住宅同其他的建筑类型区别开来才能行使免税临界点的优惠政策，为企业带来经济利益。企业要与销售部门进行沟通，让其按照会计部门的筹划进行销售。6 恒大房地产有限公司企业纳税筹划需要注意的问题 恒大房地产有限公司在进行纳税筹划时，可以清楚的知道纳税筹划是一个复杂且繁琐有序的过程，企业在经济活动过程中都有触及到，企业在进行纳税活动时，就要对将要出现的各类情况进行综合的分析，制定出合理的解决对策。与此同时，企业的财务人员也要对纳税筹划有丰富的经验，对我国税收法律的政策要进行了解，为企业带来利益。因此，在对恒大房地产有限公司制定合理的纳税筹划时，在展开纳税筹划活动时，要注意以下的问题:6.1 要从企业的角度来考虑纳税筹划的税负问题恒大房地产有限公司必须从整个纳税筹划过程考虑纳税筹划方案是否符合当前的税负情况，不能因个别税种的筹划影响整体到的筹划。因为纳税筹划可以为个别的税种进行降税，但也可能会影响到其他税种的税负，从而影响到企业整体的税负情况。因此，恒大房地产有限公司在进行企业纳税筹划时，要从整体的角度出发，全面客观的分析各个影响因素，从中找到利于企业实现经济利益最大化的最佳方案，给企业带来最大的利益。6.2 纳税筹划方案要具有可行性恒大房地产有限公司要根据自身的情况来制定纳税筹划方案，但在筹划时要注意是否符合税务机关的制度内容，这样的纳税筹划方案就具备了可行性。反之则会加重企业的筹划负担。因此，恒大房地产有限公司在进行企业纳税筹划方案时，要掌握我国最新的房地产企业税收政策，结合内外的条件，对企业纳税筹划方案进行综合的考虑。如果房地产公司的纳税筹划方案在实施时与企业的展望和外部条件不一致，公司经营活动就会受到影响，这就会使纳税方案失去可行性。所以，恒大房地产有限公司在制定纳税筹划方案时要从企业的内外因素、公司的展望等因素进行了解，再进行纳税筹划。6.3 学习和掌握税收法律法规的变化目前，我国的税收法律制度还在不断地完善中，税率的变动情况也在不断的变化中。恒大房地产有限公司的财务管理人员应当迅速的掌握这种状况，完善自己的知识储备。恒大房地产有限公司在进行且纳税筹划工作时，要有一定的有效手段来迅速的了解和吸收法律法规的信息，对税率的变动情况要及时的了解清楚，在对其运用的过程中要发现其对企业的影响。在这个高科技时代，恒大房地产有限公司应积极主动地学习有关的法律法规知识，要时刻关注着我国经济发展的新方向和新特点，例如税率变化情况、优惠政策等。这样才做出对公司有利的纳税筹划方案，为企业带来最大的经济利益。6.4 要树立纳税筹划风险意识恒大房地产有限公司在对纳税筹划方案实施前，要能够事先对风险和可能出现的发展趋向做出准确的预料，这样才能有效地防止在纳税筹划中出现的各种问题。所以，公司在对房地产进行纳税筹划时要充分考虑纳税筹划方案对本身来说也是有一定的风险性。这就对企业财务管理人员的综合素质有了较高要求，要求财务管理人员要掌握和了解我国的税收法律法规的动态，掌握企业的经营情况，从整体角度看，要知道企业纳税筹划方案实施的过程中可能会出现的各种问题，并且还要整合公司的财务管理目标和纳税筹划目标，使纳税筹划活动切实融入企业生产经营的各个方面中，这样才能企业纳税筹划的顺利实施。7 结论综上所述，房地产公司作为我国国民经济支柱之一的产业，在近几年来备受社会群众和征收管理部门的关注。纳税筹划对于大部分的企业尤其是房地产公司来说，是一种比较新型的管理模式，是房地产公司的重要管理手段。本文以恒大房地产有限公司为研究对象，首先从纳税筹划知识理论上，通过以恒大房地产有限公司为例，通过其主要纳税税种和税负现状对其进行纳税筹划并提供纳税方案，其次，通过恒大房地产有限公司在进行纳税筹划时要注意的问题：一、要保证从企业的角度来考虑纳税筹划的税负问题；二、纳税筹划方案要要有可行性；三、学习和掌握税收法律的变化；四、树立纳税筹划的风险意识，从这几个方面来对房地产公司进行理解与分析。 参考文献1 杨宇舟.房地产企业所得税纳税筹划浅析J.纳税,2019,13(02):64+67.2 杨玉松.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析J.纳税,2019,13(31):46-47.3 刘清源.对房地产企业土地增值税纳税筹划建议J.现代国企研究,2019(12):407.4 王志宇.房地产企业所得税与土地增值税的纳税筹划分析J.中国乡镇企业会计,2019(06):56-57.5 刘云.房地产公司企业所得税筹划探讨J.中国市场,2019(33):66-67.6 宁欣.B公司企业所得税纳税筹划的研究D.东北农业大学,2019.7 尚磊. YJ房地产公司纳税筹划研究D.黑龙江八一农垦大学,2019.8 赵伶俐.“营改增”对房地产企业的影响及对策研究D.长江大学,2019.9 唐晨晨.TD房地产公司的纳税筹划研究D.西安石油大学,2019.10 解红.关于房地产土增税纳税筹划的若干思考J.纳税,2019,13(32):41+44.11 付鑫.W房地产开发公司纳税筹划研究D.长春工业大学,2019.12 孟令民.房地产企业的涉税分析及纳税筹划J.财经界(学术版),2019(22):238-239.13 高翔.浅谈财务管理视角下的房地产企业纳税筹划J.时代金融,2018(15):173+18414 马鸥.房地产企业企业所得税纳税筹划J.纳税,2018(04):19.15 张儒强.房地产企业土地增值税税收筹划及清算的策略分析J.纳税,2018,12(35):77.16 许静.房地产企业纳税筹划问题研究J.纳税,2018,12(36):31+33.17 杨丽娟.新会计准则下房地产公司纳税筹划方法探讨J.纳税,2018(15):92.18 李昂.“营改增”后房地产企业的纳税筹划探析J.管理观察,2018(07):126-128. 19 黄鹏.以不动产作价对外投资纳税筹划案例分析J.商业会计,2018(22):103-10420 张经伟.房地产企业企业所得税纳税筹划J.全国流通经济,2017(12):66-67.21 季桂芳.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨J.中国集体经济,2017(14):77-79.22 张慰军.恒大集团纳税风险管理研究存在的问题与对策分析J.财会学习,2017(10):165+174.23 李晨.房地产企业所得税纳税筹划相关问题思考J.经贸实践,2017(05):99.24 文庚.新时期房地产纳税筹划研究J.纳税,2018(09):15.筹划J.全国流通经济,2017(12):66-67.25 张岩. LH房地产开发公司纳税筹划研究D.河北大学,2017.26 赵建兰.恒大地产集团核心税种征管问题分析D.辽宁大学,201627 Maggie Cooper,Quyen T.K. Nguyen. Understanding the interaction of motivation and opportunity for tax planning in