某地房地产市场深度研究报告.docx

编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共19页第 1 页 共 19 页2003杭州房地产市场深度研究报告2003 年 5 月10 月第 10 届房交会期间，都市快报委托权威调查机构杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场针对购房群体进行调查，采用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问，最终成功抽取 763 个样本，并结合华坤杭州房地产市场深度研究报告数据库，对杭州住宅楼市场进行全面分析。一、购房者基本形态参加本次房交会的人群以杭州本地居民为主，占受访总人数的 82.1%，省内其它地区购房者所占比例为15.3%，省外购房者不多，仅占 2.6%。杭州市内的购房者中，来自西湖区购房者比例最高占 26.1%，其次来自下城区的购房者占总人数的 17.8%，再次为上城区占 14.3%，江干区比例为 10.5%，拱墅区为 9.9%，来自余杭区、滨江区的购房者比例分别为 2.3%、1.2%，值得一提的是在 763 位调查群体中没有一位来自萧山区。来自省内其它地区以温州、嘉兴来人最多，其次是台州、金华等。省外购房者主要来自上海、广东和江苏。从购房者年龄上看，在 2549 岁之间，随着年龄的增长，购房群体逐步减少，其住房得到解决的比例也越高。因此 2529、3034、3539、4044、4549 五个年龄段的打算购房的群体依次递减为：33.14%、22.67%、13.37%、7.56%、6.98%；另外，5055 岁的群体由于为子女购房的原因，其比例达到 16.28%。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页 共19页第 2 页 共 19 页从购房者购房意图来看，“首次购房，满足基本住房需要”与“二次购房，改善居住条件”的比例相当，分别为 36.9%与 36.3%，“为了投资收益”的比例为 13.7%，给子女购房的比例达到 11.9%，给父母购房、因为拆迁而购房的比例均为 0.6%。从购房者在单位中所扮演的角色来看，28.7%的购房者为中层管理人员，21.7%的购房者为专业技术人员，20.3%的购房者为单位一般职员，9.8%的购房者为个体户/承包人/自由职业者，购房者为单位基层管理人员、私营企业主所占的比例均为 7.0%，高层管理人员及非专业技术人员所占的比例分别为 4.2%、1.4%。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页 共19页第 3 页 共 19 页从购房者的所从事的行业来看，来自商业贸易行业的购房者最多，占到购房总人数的 21.83%，其次来自机关/事业单位、房地产业、建筑业的人群比例均为 11.27%，再次来自银行/保险业、广告咨询业的人群比例均为 7.04%，高校教师、医疗行业所占的比例均为 5.63%。从购房者事业发展阶段来看，44.4%的购房者认为自己的事业属于发展阶段，30.4%的购房者认为自己的事业属于起步阶段，12.9%的受访群体认为自己的事业属于成功阶段，另有 12.3%的购房者无法清楚界定自己事业所处的阶段。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页 共19页第 4 页 共 19 页从购房者婚姻状况来看，31.74%属于未婚群体，66.47%的购房者属于已婚群体，1.8%的购房者婚姻状况属于其他范畴。从购房者个人月总收入来看，16.67%的购房者个人月总收入在 15012000 元，11.31%的受访者个人月总收入在30013499 元，10.71%的受访者个人月总收入在 6500 元以上，个人月总收入在 1500 元以下、20012499 元的购房者比例均为 9.52%，个人月总收入 35003999 元的购房者占总人数的 6.55%，个人月总收入在 25013000元、40004499 元的购房者比例均为 5.36%。从购房者单位的性质来看，来自民营企业的购房者最多，占 39.3%的比例，来自党政机关/事业单位的居其次，占 18.6%的比例，来自国有企业的购房者位居第三，占 16.6%的比例，来自股份制企业居第四，占 15.2%的比例，来自外资企业、合资企业的比例累计为 10.4%。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页 共19页第 5 页 共 19 页二、购房者的住房现状及需求概述1、住房面积受访者现有住房面积分布情况呈中间大、两头小的态势，住房面积较大、较小的人所占比例都比较小。其中，30.6%的受访者现有住房面积在 60-79PM 范围内，18.2%的受访者居住面积在 80-99PM 范围内，17.6%的受访者居住面积在 40-59PM 范围内。杭州所属的 8 个区来讲，其住房面积情况是不同的，上城区和拱墅区的受访者住房面积以 40-59PM 所占比例最高，其它城区则以 60-79PM 所占比例最高。受访者打算购买的住房建筑面积分布情况同受访者现住房情况类似，仍然是中间大、两头小，但是整体来看，需求建筑面积比其自己现有住房的面积要大得多，平均面积达 111.7PM。41.1%的受访者需求的建筑面积为100-119PM，19.0%受访者需求的房屋建筑面积为 120-139PM，14.3%的受访者需求的建筑面积为 80-99PM。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页 共19页第 6 页 共 19 页2、住房户型结构受访者现居住房户型以二室一厅占主流，40.4%的受访者居住的是此户型；其次是有 13.5%的受访者现居住房是三室一厅户型，有 12.9%的受访者居住三室两厅户型，12.3%的受访者居住一室一厅户型。结合受访者一些背景资料简单分析，发现：高层管理人员居住的户型中以三室一厅所占比例最大，中层管理人员居住的户型以三室两厅户型所占比例最大。基层管理人员、专业技术人员、个体户/自由职业者/承包人、私营企业主等居住的户型情况类型都是二室一厅所占比例最大。不同年龄段人群住房的户型也有区别。25-34 岁、40-44 岁、50-55 岁年龄段人群住房户型都是以二室一厅所占比例最大；35-39 岁年龄段以三室两厅所占比例最大；45-49 岁年龄段以三室一厅户型所占比例最大；值得一提的是，居住别墅/排屋的人大部分集中在 40-44 岁年龄段。当问及“如果您打算购买楼盘的话，您感觉什么户型比较合适？”时，43.3%的受访者首选三室二厅户型，其次有 18.7%的受访者首选三室一厅。打算购买二室一厅的人占 13.5%，打算购买二室二厅的占 8.8%。3、对现有住房满意度情况整体来看，对现有住房持“不满意的”（一点不满意+不太满意）态度的人比例最高，达 38.1%，其次是持“一般”态度的人比例为 31.6%，持“满意”（非常满意+比较满意）态度的比例最低为 31.3%。数据表明现有住房并不能满足够房者的住房需求。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页 共19页第 7 页 共 19 页三、购房者行为描述省内外购房者云集房交会，主要的目的就是看房、选房、购房，每个购房者心中都有一些潜在的语言、片段来描述自己钟爱的房子，什么样的房子、什么样的价格、什么样的地段、什么样的配套、什么样的周边环境等等，下面让我们来看一看这些购房者的一些想法。1、购房首选老城之西36.1%的购房者首选杭州老城城西片楼盘，购买意向相对比较集中。毋庸质疑，城西近几年来开发力度甚大，新的高质楼盘不断涌现，吸引购房者的眼球；17.2%的人购房者首选杭州老城城中片；有 16.5%的人购房者首选杭州老城城东片；有 16.0%的人购房者首选滨江区；有 8.3%的人购房首选是杭州老城城北片；此外分别有 3.5%、1.2%、0.6%、0.6%的购房者分别首选下沙片、临平城南片、临平城北片、萧山城厢片。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页 共19页第 8 页 共 19 页编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页 共19页第 9 页 共 19 页2、购房最看重的因素价格问及“购买住房时，您最看重哪个因素呢？”，21.6%的受访者提到了价格；其次是有 11.7%的受访者提到了工程质量，再次是有 11.1%的受访者提到了户型设计，还有 11.1%的受访者比较看重的是房子所处的地段。此外，交通的便利性、升值潜力、周边的人文环境、社区规划与设计、教育/医疗配套分别为 7.0%、7.0%、6.4%、4.7%、4.1%的购房者所看重。3、获取房产信息最受信任的渠道现代社会，信息充斥在生活的各个角落，对于您所要了解的信息，您是最信任哪个信息渠道呢？下面我们来看一下受访者获得房产信息的渠道情况。27.2%的受访者提到其最信任的信息渠道是报纸，其次是有 17.9%的人最信任的渠道是房交会，17.9%的人最信任的信息渠道是亲友的介绍，17.9%的人最信任的信息渠道是楼盘现场。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页 共19页第 10 页 共 19 页4、向亲友同事打听的情况调查显示，86.1%的购房者在购房前向亲友、同事打听关于购房的信息，平均每一位购房者向 7.5 位亲友、同事打听购房信息。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页 共19页第 11 页 共 19 页41.1%的受访者曾向亲友同事打听房产价格的问题；19.9%的受访者曾打听地段方面的信息；12.3%的受访群体曾打听工程质量问题；7.5%的受访群体更关注升值潜力，曾向亲友、同事打听该方面信息；3.3%的受访者向亲友、同事打听开发商情况。5、多层楼盘购房主流问及“您最倾向于购买什么类型的楼盘？”，39.4%的人倾向于购买多层楼盘，其次是有 28.2%的人倾向于购买小高层，再次是有 10.6%的人倾向于购买高层。6、购房者期望房产开发商开展的促销活动当今市场竞争激烈，各行各业纷纷搞起了名目繁多的促销活动，购房者在日常生活中由于各行各业的促销活动编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页 共19页第 12 页 共 19 页而得到了实惠。同样，购房者对房产开发商开展的促销活动也提出了要求与想法。对于房产行业的促销活动，受访者喜欢“赠送旅游”的人最多，达 49.4%；其次是“试住大行动”，达 35.7%；再次是开展“业主联谊会”，达 33.3%，再次是“赠送家电”，为 29.8%，喜欢“抽奖”的人也不少，占 21.4%，其它促销活动所占比例均低于 20.0%。7、内部规划与配套的需求为了研究购房者对于社区内部规划与配套的吸引力，我们请购房者为内部规划与配套各个要素的吸引力进行打分，采用 5 分制，5 分代表吸引力非常大，1 分代表一点也没有吸引力，分数越高，代表吸引力越大。最终发现让购房者产生吸引力的排名前 12 位的指标如下图所示：编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第13页 共19页第 13 页 共 19 页8、社区服务的吸引力现代社会，购房者对于社区提供的各种配套服务要求越来越高，为了深入研究购房者对社区服务的期望与吸引力，我们仍然采用 5 分制的方法，请购房者对其吸引力进行打分。排名前 8 位的社区服务如下图所示：四、价格分析近几年来，杭州的房价一直是国内房产市场关注的热点，居高不下且仍在上涨的房价开始让一部分人怀疑杭州房市是否产生了泡沫。对于2002年杭州整体市场的火爆，相对于杭州楼市自1998年以来持续的“大阳线”，2003 年就是杭州楼市是否泡沫累聚的“试金石”。直接留给大家的问题是：房价能否继续上扬？有效需求能否持续增加？房交会上各具特色的众多精致楼盘已经展现在我们面前，那么市场中有多少有效的需求来消化不断发售的楼盘呢？下面让我们来看看，房交会上那些购房者他们购房总价的心理价位是多少？市场的接盘能力如何呢？1、受访者购房的总价预算问及“当总价为多少时符合您个人的预算呢？”，受访者给出的总价预算情况如下图示：整体来看，给出的价格低至 6 万，高至 150 万，比较分散，中位数为 50 万，既出价低于 50 万和出价高于50 万的人数量相同；其中，77.2%的受访者总价预算分布在 30-70 万范围内。就单个总价预算情况来看，21.6%编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页 共19页第 14 页 共 19 页的受访者预算总价为 50 万；17.5%的受访者预算总价为 40 万；11.7%的受访者预算总价为 60 万。2、超出预算太多而不会购买的价格购房者自己心理预算总价格超出预算太多放弃购买的总价格超出预算仍会购买的总价格总价明显低于预算，放弃购买的总价格平均价格54.9 万元89.3 万元65.3 万元30.7 万元中位数50 万元70 万元55 万元25 万元出现频率最多的价格50 万元60 万元50 万元20 万元最低价6 万元10 万元22 万元2 万元最高价150 万元200 万元180 万元90 万元3、购房者心理预算价格与可接受价格上、下限一般情况下，当实际总价格明显高出自己预算，购房者感觉太贵而不会购买的总价格是其心理总价预算的1.4-1.5 倍。因此，当房产售价达到或超过购房者总价预算的 1.4-1.5 倍时，购房者就会觉得太贵而放弃购买该房产。一般情况下，当实际总价格有点超出其心理总价预算，购房者感觉有点贵但是仍会坚持购买的价格是其心理总价预算的 1.1-1.2 倍，定价在这个范围内，购房者仍然愿意购买，但超过这个额度，购房者接受起来比较困难。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页 共19页第 15 页 共 19 页一般情况下，购房者感觉实际总价格太低明显低于自己心理预算总价而不会购买的价格是其心理总价预算的0.5 倍，如果定价在购买者预算的 0.5-1 倍之间，房产的销售会被哄抢一空。五、购房者对房地产的态度1、“我倾向于选择精装修的住房”有 28.7%的受访者同意该观点；57.3%的受访者无法接受该观点；而 14.0%的受访者表示很难说。2、“我宁愿面积小一点，也要品质更好的楼盘”研究发现，59.1%的受访者同意该说法，毕竟购买房产非等小可，是终生大事，马虎不得；28.0%的受访者鉴于房产价格、自己的支付能力等原因，无法表示苟同；而 12.9%的受访群体则显得无所适从。3、“我倾向于购买城郊的楼盘”44.5%的受访者认同该观点，面对日渐上涨的杭州房价，这些受访者做出务实的打算；而 46.1%的受访群体则认为城郊的房产交通不便、升值潜力小、配套不完善，因此难以认同该观念；另有 9.4%的受访者表示很难说。4、“我宁愿选择市区面积较小的住房作为过度”28.0%的受访群体考虑到自己年轻，积累不多，经济能力有限等客观条件，同时又考虑到杭州市区面积较小的住房出手容易、升值潜力大等原因，愿意选择市区面积较小的住房作为过度；与此相反，63.2%的受访群体更愿意选择“一步到位”；而 8.8%的受访群体意见不明朗。5、“杭州的房价可能会上涨”杭州的房价一直是市民关注的焦点问题，37.5%的受访者认为杭州房价仍会上涨；34.5%的受访群体则持相反观点；而 28.0%的受访群体认为杭州房价是涨是跌难以预期。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页 共19页第 16 页 共 19 页3、购房者心理预算价格与可接受价格上、下限 购房者自己心理预算总价格超出预算太多放弃购买的总价格超出预算仍会购买的总价格总价明显低于预算，放弃购买的总价格平均价格 54.9 万元 89.3 万元 65.3 万元30.7 万元中位数 50 万元 70 万元 55 万元 25 万元出现频率最多的价格 50 万元 60 万元 50 万元 20 万元最低价 6 万元 10 万元 22 万元 2 万元最高价 150 万元 200 万元 180 万元 90 万元六、中国人民银行住房信贷政策调整对受访者购房的影响在房交会前几天，中国人民银行出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，政策的核心就是紧缩银根，降低银行在房贷市场的风险，减少炒房的投机行为。通知提到，对购买高档商品房、别墅或第二套（含第二套）商品房的借款人，银行可适当提高个人住房首付款比例，并执行央行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定。这一规定对房地产市场的买卖行为有一定程度的影响，那么购房者对此规定有何认识和理解呢？1、超过一半的人了解65.5%的受访者在通知发出的一周时间内，通过各种信息渠道有所了解，但仍有 34.5%的受访者对此并不知晓。2、受访者对杭州房价的预期编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页 共19页第 17 页 共 19 页问及“您认为这一政策会带来杭州房价是如何变化？”，27.5%的认为会带来杭州房价上涨，35.1%的人认为会导致杭州房价下跌，31.4%的人认为杭州的房价不会因此而变化。知道央行通知的受访者和不知道央行通知的受访者对杭州房价的预期略有不同。知道央行通知的人中，占总受访人数 26.9%的人认为杭州房价会下跌，22.2%的人认为杭州的房价不会有太大变化，16.4%的人认为杭州的房价会因此上涨；不知道央行通知的人在向其介绍该通知后，占受访者总数 15.2%的人认为杭州房价会保持不变，认为上涨的人数比例（11.1%）高于认为房价下跌的人数比例（8.2%）。3、央行政策对购房时机的影响央行政策的出台打乱了购房者的购房预期，直接导致了购房者在购房时机和购房总价上的变化。由于预期不同，27.5%的人决定延迟购房时间，35.1%的人决定提前购房时间，另有 31.4%的人认为央行政策对其并没有影响。这与之前受访者对杭州房价变化的预期，比例非常相似。认为房价上涨的人会比预定时间提前购房，认为房价会下跌的人就会比预定时间延缓购房，而认为房价不会变化的人，则其购房时机也不会变化。在购房总价上面，受访者受到的影响相比之下较小。77.8%的受访者认为央行政策对其购房总价没有影响，有12.9%的人会提高其购房的总价预算，8.8%的人会减少其购房的总价预算。此外，央行政策对于二手房市场有一定的影响。准备出售二手房的受访者中，19.4%的人会延迟售房时间，19.4%的人会比预定时间提前售房，其余 61.2%人不受央行政策的影响。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第18页 共19页第 18 页 共 19 页调查侧记本次调查由都市快报委托权威调查机构杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场进行，同时本次调查受到了南都房产的大力帮助与支持。调查结束后，将本次调查数据与华坤公司大型房产研究数据库杭州房地产市场深度研究报告进行对比，从而保证本次调查数据的科学性与代表性。杭州房地产市场深度研究报告 共 15 章（本文部分数字节选自第二章杭州房地产市场概述），是 2002年华坤公司将国际专业市场研究机构关于房地产市场研究技术引入中国，并自主投资的研究项目。杭州房地产市场深度研究报告是针对杭州房地产市场进行的连续性研究，每年共调查 5，000 个样本，分别于每年 5 月、10 月进行。从调查对象来看，全部是打算购房的群体，样本涵盖了各种年龄段、阶层、性别、收入、职业、教育程度、行政区域的预购群体，同时包涵房交会现场符合条件的人群（500 人）作为研究的有益补充，有很强的科学性与代表性；从购房主体看，样本包涵了准备购买公寓楼、别墅、排屋、产权式酒店、单身公寓、老年公寓、精装修房等群体；从被调查者购房经验来看，样本覆盖了一次购房、二次购房、投资性购房的群体。从研究内容看，包括房产拥有现状、购买意向、价格趋向、外部环境、内部环境、物业配套、主题概念、交通、户型、面积、装修、购房者获取信息渠道、购房前信息收集行为、报纸媒体接触习惯等方面。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第19页 共19页第 19 页 共 19 页杭州华坤市场研究有限公司是浙江省权威的调查公司、中国市场研究协会最早的会员单位之一，该公司秉承真实可信、规范有效的原则，专注于每一个细节，致力于向客户提供专业的市场调查服务，侧重于解决客户营销中的实际问题。依据 ESOMAR（欧洲市场研究协会）公布的国际质量标准，在中国境内从事专业的调查活动。该公司已向锦江集团、洪都房产、锦天房产、上海亿达房产等 20 余家房产机构提供专业调查服务。