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总结房地产经纪概论235个知识点1、经纪内涵：1经纪运动是一种中介运动，主要是提供信息和专业知识办事来进行牵线说合，促成生意业务；2经纪人提供中介办事，是以赢利为目的，通过佣金方法取得劳动办事的报酬。 2、经纪作用：经纪在种种社会经济运动中的相同和中介作用，即相同市场供应与需求，提供说合买卖的中介办事。3、 社会主义市场经济中经纪活行动用：1流传经济信息；2加快商品流通；3优化资源配置；4推动市场范例完善；5促进社会经济生长。 4、经纪运动特点：1运动范畴的遍及性；2运动内容的办事性；3运动职位的居间性；4运动目的的有偿性；5运动责任简直定性；6运动的非连续性。5、 经纪运动最主要的方法：居间、署理和行纪。 6、居间：指经纪人向委托人陈诉订立条约的时机或提供订立条约的媒介办事，拉拢生意业务乐成并从委托人及其生意业务东西取得报酬的商业行为。是最根本形式，东西遍及，没有恒久牢固的互助干系。7、署理：指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行生意业务，并由委托人直接包袱相应责任的商业行为。是狭义的商业署理运动，有较恒久稳定的互助干系，只收取委托人的佣金。8、行纪：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行生意业务，并包袱划定的执法责任的商业行为。有恒久牢固的互助干系。 9、经纪收入的基原来源是佣金，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。 10、佣金分为法定佣金和自由佣金。 11.法定佣金：经纪人从事特定经纪业务时凭据国度对特定经纪业务划定的佣金尺度获取的佣金。具有强制效力，不得高或低。 12、自由佣金：经纪人与委托人协商确定的佣金。自由佣金确定后写入条约后具有执法效力。 13、佣金支付时间：由经纪人和委托人自行约定，可在经纪乐成后，也可提前支付。 14、经纪人：指凭据委托人的要求，为委托人提供订立条约的信息、时机、条件，或充当委托人与第三方签订条约的中介，并据此获取佣金的小我私家或机构。 15、经纪人特点：1经纪人是以信息为资源；2经纪人与客户之间无连续性干系；3经纪人应该具有专业素质和良好声誉的人才， 凭据经纪运动所涉及内容经纪人分为：商品现货、期货、证券、保险、房地产、技能、钱币、文化、信息、人才等； 凭据经纪人差别结构形式分为：个别、合资、企业等。 16、凭据经纪人办事差别社会区域分为：乡镇、都会、边贸等。 17、经纪人权力：1在执法法例允许的范畴内开展经纪运动，行使其各项正当权利；2依照条约的约定获取正当佣金，并依据条约要求当事人支付在经纪运动中开支的用度，包罗差旅费、利息、电话费、保管费、商品查验费等，但佣金尺度和各项本钱用度的项目一般应在经纪条约中事先约定；3当委托人存心隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人有权拒绝为其提供办事；4发明委托人不具有履约能力时，有权终止经纪运动。 18、经纪人义务：1如实介绍；2守旧秘密；3保管样品；4制作文书；5不索取分外给付；6不从事违禁商品的经纪运动；7依法纳税并担当行政监视。 19、生长房地产经纪须要性：1房地产代价昂贵，不可移动性；2房地产生意业务的庞大性。 20、房地产办事狭义：房地产经纪业、房地产估价业和房地产咨询业。 21、房地产办事广义：房地产经济运动提供信息咨询办事和事务署理办事的种种办事性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。 22、房地产经纪运动：指进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济运动的当事人有偿提供居间介绍、署理和行经的营业性运动。 23、房地产经纪运动根本类型：居间、署理、行纪。 24、房地产经纪人：指依法取得房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪运动的人员。 25、按房地产经纪人的运动形式分为：居间房地产经纪人、署理、行纪。 26、按房地产经纪人职业资格分为：具有执业资格的房地产经纪人和具有协理资格的房地产经纪人。 27、按报务的专业领域分为：住宅房地产经纪人、商业用房、产业用房、土地。 28、.房地产经纪人行业特点：房地产经纪人必须具备：1房地产市场和房地产代价评估的专业知识以及富厚的市场经验；2富厚的金融知识，熟悉种种金融机构的职能以及开办的业务，能够熟练治理种种信贷手续；3洞悉和掌握其涉及的社会、情感等因素；4熟悉与房地产生意业务相关的执法、法例和具体手续，对国度的土地制度及房地产产权制度有一个全面的了解，并对其变革保持较高的灵敏度；5较强的政策意识，时刻存眷种种政策的变革和新政策的出台；6了解地方性房地产政策。29 、房地产经纪人事情内容：1为买者代买或为卖者代卖房地产；2为用地者寻找地源，促成土地使用权出让或转让；3从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，治理相关手续；4从事衡宇租赁的署理或居间运动；5促成房地产企业合资以及房地产开发、经营等项目运动的互助。30、生长房地产经纪行来的意义：1有助于房地产市场的活泼和兴旺；2有利于房地产行来稳定的连续生长；3生长房地产经纪业，有助于住房制度革新的继承深化；4能促进人民居住生活水平的提高；5能促进百姓经济生长，适应在房地产经济领域创建社会主义市场经济体制的要求。 31、房地产经纪人申请执业步伐：取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，应由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送所在地的省、自治区、直辖市房地产治理部分，经初审及格后，统一报建立部或其授权的部分注册登记。 32、申请注册的人员必须具备条件：1取得房地产经纪人执业资格证书；2无犯法记载；3身体康健，能对峙在注册房地产经纪人岗亭上事情；4经所以经纪机构考核及格。 33、房地产经纪机构是房地产经纪人执业运动的场合，是房地产经纪人执业运动的组织机构。 34、房地产经纪机构与房地产经纪人干系：执业干系、执法责任干系、经济干系。35 、房地产经纪机构类型：1房地产经纪公司（中外合资、中外互助、外商独资）；2合资制房地产经纪机构；3小我私家独资房地产经纪机构；4境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构；5境外房地产经纪机构在境内设立的分支机构；6境内房地产经纪机构在境外设立的房地产经纪机构。36、设立房地产经纪机构具备条件：1有自己的名称、组织机构，房地产经纪机构的名称应该注明“房地产经纪”字样，专门从事房地产经纪运动；2有牢固的经营场合；3有切合划定的注册资本；4所设机构内持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员和持有中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书的人员数量到达所设房地产经纪机构的类型划定的要求；5国度执法和工商登记治理划定的其他条件。 37、设立的步伐：由本地房地产行政治理部分进行审查，经审查及格后，再治理工商登记。 38、房地产经纪运动应遵守的原则：必须遵守执法、法例和行业治理的各项划定，对峙公然、公平、公平的原则，信守职业道德。 39、房地产经纪根本执业范例：1经营场合公示；2执业见告；3执业限制；4执业回避；5签订条约；6执业署名；7佣金；8解除条约；9资料申报。 40、经营场合公示内容：1国度和有关部分核发的营业执照、房地产经纪机构存案证书和机构的名称、经营范畴、经营方法的标记；2房地产经纪人执业证的标记；3居间介绍、署理等各项业务收费尺度；4其他资料、通告应切合执法、法例的划定。 41、执业见告内容：1执行人的姓名、资格；2执行业务的范畴、方法；3需要当事人提供的资料和事实；4委托人提供资料和事实的查询、查验结果；5提供办事的内容、时限和尺度；6适用的执法、法例和政策划定；7拟使用的条约文本，条约条款的协商、履行以及产生争议的解决方法；8收取佣金的尺度、数额及协商范畴；9拟接纳的最终具结方法。 42、执业回避：1与委托当事人有直接利害干系，可能损害委托当事人利益的；2委托当事人要求回避的。 43、佣金尺度遵循原则：有划定的在划定尺度范畴内协商约定收取，无划定的按条约约定协商收取，既无划定又无约定的按本地其时提供同类办事的平均佣金水平收取。 44、变动或解除条约条件：1切合执法、法例划定或条约约定的；2不可抗力致使条约不能继承履行的；3协商一致的。 45、房地产经纪人权利：1凭据执法、法例划定，凭据自己的意愿，自由从事房地产经纪运动；2执行经纪业务，凭据划定在条约上署名，并凭据条约约定获取报酬；3要求委托人提供与生意业务有关的资料；4拒绝执行委托人发出的违法指令；5掩护自己的劳动结果和知识产权；6担当职业继承教诲和培训；7执法、法例和规章划定的其他权利。 46、房地产经纪人义务：1凭据执业资格划定的范畴，从事房地产经纪运动；2凭据条约约定，维护委托人的正当权益；3为委托人守旧商业秘密，保障委托人的权益；4担当主管部分的监视治理；5到场职业继承教诲和培训；6执法、法例和规章划定的其他义务。 47、房地产经济机构权利：1享有工商行政治理部分批准的业务范畴内的经营权利，依法开展各项经营运动，并按划定尺度收取佣金；2可向房地产治理部分提出实施专业培训的要求和发起；3凭据国度有关划定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人的执业行为；4由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；5执法、法例和规章划定的其他权利。 48、房地产经纪机构义务：1依照执法、法例和政策开展经营运动；2认真履行房地产经纪条约，督促房地产经纪人认真开展经纪业务；3维护委托人的正当权益，凭据约定为委托人守旧商业秘密；4严格凭据划定尺度收费；5担当房地产治理部分的监视和查抄；6依法缴纳各项税金和行政治理费；7执法、法例和规章划定的其他义务。 49、处理惩罚经纪运动中争议方法：1当事人双方本着平等自愿的原则协商解决；2如双方协商不成，可以报请有关政府治理部分投诉，由其从中进行调解；3如经调解不能告竣协议，双方可以凭据条约中的有效仲裁条款进行处理惩罚；4条约中无仲裁条款，事后又无法告竣仲裁协议的，可以向不动产所在地人民法院提起诉讼。 50、房地产经纪人执业中禁止行为：1从事执法、法例禁止流通的衡宇和办事项目的经纪运动；2隐瞒重要事实，虚构生意业务时机，提供不实信息，告白虚假；3恶意勾通，胁近、欺诈、行贿等不正当手段；4允许他人以自己的名义从事房地产经纪运动；5执法、法例禁止的其他行为。 51、房地产经纪人执为中违规操纵行为：1赚取不正当差价；2隐瞒重要的生意业务信息；3不妥答应与不妥诱导；4不妥收取佣金；5不妥署理。 52、房地产经纪人和经纪机构违规执业执法责任：民事责任、行政责任和刑事责任。 53、民事责任：违约责任和侵权责任。 54、违约责任的组成要件：一必须有违约行为（包罗履行不能、履行迟延、履行不妥和履行拒绝）；二无免责任事由（不可抗力、自己有不对、约定免责事由）。 55、包袱违约责任的方法：1强制实际履行；2违约金；3损害赔偿（实际、预期） 56、在条约未创建或创建后无效、被撤消，无法请求违约责任的情况下，在条约创建以前缔约上有不对的一方应包袱缔约不对责任。赔偿范畴以实际损失。57、侵权责任组成要件：一是有侵权行为（行为违约、有损害事实、违约行为与损害事实之间有因果干系、主观不对）；二无免责事由（阻却违约性事由，包罗政党防卫和紧急避险、不可抗力、受害人不对） 58、包袱侵权责任方法：1停止侵害；2排除妨碍；3消除危险；4返还财产；5恢回复状；6赔偿损失；7消除影响、规复名誉；8赔礼致歉。 59、行政处罚：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销营业执照、行政拘留和执法、行政法例划定的其他行政处罚。 60、行政处罚情况：1房地产经纪机构或分支机构不切合设立条件的，或未按划定向有关部分治理存案及注销手续的；2房地产经纪机构的名称不切合划定的；3房地产经纪人取得资格证未到达划定的条件的、未取得资格证的、取得资格斑点后未申请执业的、申请执业不切合条件的；4房地产经纪人未以所执业的房地产经纪机构的名义从事房地产经纪运动的；5房地产经纪机构未在明处悬挂机构的名称、经营范畴、经营方法和国度有关部分核发的营业执照或经营场合的种种标记、资料、通告不切合执法法例划定的；房地产经纪人未在执业历程中明确见告有关情况的；6房地产经纪人同时在二个或二个以上房地产经纪机构从事房地产经纪运动的；7房地产经纪人协理以房地产经纪机构的名义独立执业并与委托人订立经纪条约的；8其他违反行政执法、法例和规章划定的情况。 冒犯刑法的，追究刑事责任。 61、房地产经纪行来治理的内容：注册登记和存案；房地产经纪行业年检与验证治理；房地产经纪执法查抄与投诉受理；房地产经纪办事费治理。 62、房地产经纪行业年检、验证治理特点：实行定期、会合审查式的监视治理，具有时间牢固会合、查抄面广、查抄内容全面等特点。 63、作用：有利于监视房地产经纪机构实时治理变动登记；有利于房地产经纪机构的准确统计；有利于对房地产经纪机构进行综合查抄、阐发和评价。 64、房地产经纪行业协会是房地产经纪人的自律性组织，是社团法人。它的设立是遵循安需设立的原则。 65、房地产经纪行业协会的职责：1保障经纪人依法执业，维护经纪人正当权益；2组织总结、交换经纪人事情经验；3组织经纪人业务培训；4组织经纪人开展对外交换；5进行经纪人职业道德和执业经律教诲、监视和查抄；6调解经纪人之间在执业运动中产生的纠纷；7凭据章程划定对经纪人赐与嘉奖或处分；8执法、法例允许的其他职责。 66、房地产经纪业务为房地产居间（买卖、投资、抵押、租赁等）、房地产署理（买方和卖方）和房地产行纪。 67、凭据房地产市场分级，房地产经纪业务分为土地生意业务经纪业务、商品房生意业务经纪业务、存量房生意业务经纪业务。 68、按促成房地产生意业务差别方法分为：房地产买卖经纪、房地产租赁经纪、房地产抵押经纪。 69、房地产经纪业务特点：1我国目前的房地产经纪业务主要以居间、署理业务为主；2房地产经纪业务形式多样，新业务形式不停涌现；3房地财产务逐步向纵深化和专业化偏向生长。 70、目前，我国房地产市场，最为普遍、从来机构和人数最多的业务形式是：房地产二级市场的商品房销（预）售署理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务。从事商品房销售、存量房买卖、租赁和互换业务是房地产经纪行来中最主要的类型。 71、房地产经纪业务根本流程：1客户开拓；2业务洽谈；3物业查验；4签订房地产经纪条约；5信息收集与流传；6引领买方（承租方）看房；7署理（或协助）生意业务到达；8产权过户与登记；9物业交验；10佣金结算；11售后办事。 72、业务洽谈：1倾听客户报告；2通过查验有关证件（身份证、公司营业执照、产权证、土地使用证、新建工程计划许可证、施工许可证等）3向客户见告自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业范例必须见告的所有事项；4就经纪方法、佣金尺度、办事尺度以及拟接纳的经纪条约类型及文本等要害事项与客户协商。73、物业查验内容：1物业的物质状况；2物业的权属情况（物业权属的类别与范畴、房地产其他权利设定情况、物业情况状况）。 74、物业查验根本途径：1文字资料了解（房地产权证、售楼说明书、项目批准文件、工程表面等）；2现场实地察看；3向有关人员了解。75、信息是房地产经纪人赖以开展业务的重要资源。信息的收集和通报，必须经过信息阐发和处理惩罚。76、收集信息：标的物业信息（标的物业的物质状况、权属状况、情况状况等）、与标的物业相关的市场信息（标的物业所属的房地产分类市场的供求信息、代价信息等）和委托方信息（委托方类型、信誉情况等）。 77、信息流传的主要内容是委托标的物和委托方的信息。78、流传方法：报纸、电视告白、经纪机构店肆招贴、人员推介、网络、邮发翰札等。 79、署理（或协助）生意业务告竣事情：1协调生意业务代价；2借理或协助签订生意业务条约（是成交的标记）。 80、物来交验是房地产生意业务历程中最容易袒露问题和产生矛盾的一环。 81、售后办事内容：1延伸办事；2革新办事；3跟踪办事。 82、房地产登记是保障房地产权利人正当权益的根本手段。83、房地产登记类型：1房地产初始登记（土地使用权、衡宇所有权）；2房地产变动登记（房地产买卖、房地产赠与、房地产继承、房地产互换）；3房地产权利注销登记；4房地产他项权利登记（出让土地使用权抵押登记、以预购商品房作为抵押物、以在建工程作为抵押物、现房抵押登）；5房地产文件登记存案（商品房预售条约及其变动条约、房地产租赁条约、商品房先行交付使用协议、衡宇维修、使用条约及物业治理文件，以及其他当事人认为有须要存案、而登记机构准予登记存案的文件）。84、 出让土地使用权抵押登记需要证件：当事人身份证明、土地出让条约、房地产抵押条约、贷款条约、土地使用权证（或房地产权证。 85、以预购商品房作为抵押物证件：抵押物的商品房的房地产开发商应当取得预售许可证，预售条约已经登记存案，房地产抵押条约、贷款条约 86、以在建工程作为抵押物：建立用地批准文件、土地使用证或土地出让条约、建立工程计划许可证修建工程承包条约、抵押条约、贷款条约。 87、现房抵押登记：房地产权证抵押条约贷款条约 88、治理房地产抵押登记应注意：1有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得凌驾营业期限；2抵押物的土地使用有年限的，其设定的抵押期限不得凌驾土地使用的年限；3配合共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；4按份共有的房地产，设定的抵押不得凌驾抵押人的份额；5同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押条约的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。 89、购房抵押贷款的贷款额上限一般为房价的70%，一般接纳分期归还的形式，还款期一般为五年至三十年。 90、在经济发达国度，购房抵押贷款种类有：牢固利率、浮动利率、可变更的浮动利率、汽球式还款、递增式还款、净值增长式、共享增值式、津贴、重叠式、无息等。 91、我国有：公积金、商业、小我私家住房组合贷款。 92、贷款方案三要素：贷款额、贷款类型、还款期限。月还款一般不凌驾家庭总收入的30%。 93、房地产信息咨询：有关房地产生意业务环节、税费、贷款步伐、贷款利率和还款额盘算等。94、执法办事包罗围绕房地产生意业务历程的执法知识咨询、条约审核及修订、执法事务谈判等。 95、衡宇装潢可以成为部分房地产经纪人体现特色办事及办事品质的重要环节。 96、房地产经纪条约作为房地产生意业务中必备的书面文件，是房地产经纪运动最重要的文字载体。 97、条约：指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变动、终止民事权力义务干系的协议。 98、条约涵义：1是一种协议；2是平等民事主体之间的协议；3是设立、变动、终止民事权力义务干系的协议。 99、房地产经纪条约的涵义：是房地产经纪人为委托人提供房地产生意业务等事务的劳务而与委托人约定订立的协议形式。 100、房地产经纪条约特征：1双务条约；2有偿条约；3一般为书面形式的条约（一般是不要式条约）；4是从条约（仅提供信息办事条约不是从条约）。 101、房地产经纪条约作用：1有效保障条约当事人的正当权益；2维护和包管市场生意业务的宁静与秩序。 102、依民事执法干系而言，房地产经纪条约包罗内容：1生意业务标的代价；2当事人各自的责任以及希望履行的尺度；3对经济风险及当事人对风险造成损失的分管的事先预定；4对履约历程中产生障碍的处理惩罚要领。同时，还包罗订约、效力、履行、变动、解除、终止、责任等。 103、从执法文书，条约内容就是条约的条款。 104、凭据条约条款所起作用，条约条款分为主要条款（须要条款）和普通条款）一般条款，包罗通常、偶尔）105、 凭据条约条款内容分：实体条款（划定当事人权利义务的）、步伐条款（解决争议的） 106、凭据条约的体现形式分；明示条款（指当事人以口头或文字方法明确体现的条款）、默示条款（条约中没有划定的，但凭据执法划定、生意业务习惯、当事人的行为或条约的明示条款，条约理应存的付款）。 107、凭据条约条款的责任内容分：有责条款（当事人违反条约约定应当包袱责任的条款）、免责条款（当事人在条约中约定的，排除或限制其违约责任的条款）。 108、免责条款的特征：1具有约定性；2具有预先性；3具有明示性；4具有免责性。 109、房地产经纪条约的主要条款：1当事人的名称或姓名和住所；2标的；3办事事项与办事尺度；4劳务报酬或报答；5条约的履行期限、所在和方法；6违约责任；7解决争议的方法。110、 房地产署理行为包罗民事署理和商事署理，民事署理运动可接纳书面也可接纳口关，但商事署理通常接纳书面。 111、署理条约的内容不是以双方当事人的意思体现一致作为条约的创建条件，而是以被署理人确定委托署理权限和署理人担当授权为条约的创建条件。 112、房地产署理条约的特征：房地产经纪人处理惩罚署理事务，除执法另有划定的外，是以被署理人的名义和用度进行的，处理惩罚事务的结果直接归被署理人包袱。但除紧急情况外，署理人不能逾越署理人的指示擅自处理惩罚事务，也不消自己的名义处理惩罚事务。 113、房地产经纪人在署理条约中的义务：1凭据指示处理惩罚事务的义务（牢固稳定指示、可以变动指示、任意性指示）；2亲自处理惩罚事务的义务；3向被署理人陈诉处理惩罚事务情况；4处理惩罚事务的收益和所得交付被署理人。 114、房地产经纪人亲自处理惩罚事务是一个根本原则，房地产经纪人在处理惩罚事务的历程中需要将事务转委托他人治理应当切合划定：1被署理人同意；2遇到紧急情况，为了使被署理人的利益不受到影响等） 115、委托人在署理条约中的义务：1包袱结果；2包袱处理惩罚事务的用度（预付、归还）；3给付房地产经纪人报酬；4包袱赔偿损失。116、 居间条约：指居间人向委托陈诉订立条约的时机或提供订立条约的媒介办事，委托人支付报酬的条约。分为指示居间条约（房地产经纪人向委托人提供房地产的生意业务信息、包罗生意业务的数量、生意业务行情、生意业务方法等使委托人能够选择切合自己生意业务目的的房地产）和媒介居间条约（指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的办事）。 117、房地产居间条约的特征：1以介绍委托人与第三人订立条约为目的；2居间条约的委托人的给付义务具有不确定性。 118、房地产经纪人在房地产居间条约中的义务：1如实陈诉；2尽力提供居间办事；3守旧秘密。 119、委托人在房地产居间条约中的义务：1支付报酬；2支付须要用度。 120、房地产买卖行为包罗：投资新建房地产的期权衡宇买卖和现房买卖、二手房地产的买卖。 121、衡宇租赁包罗：投资新建衡宇的期权预租、现房出租、存量衡宇的出租和转租。 122、买卖经纪条约是经纪人与委托人通过约定为委托人的房地产买卖运动向其提供劳务办事而订立的条约。123、租赁经纪条约是经纪人与委托人通过约定为委托人的衡宇租赁运动向其提供经纪办事而订立的条约。衡宇租赁是反应房地产的债权经营运动的。 124、一手房经纪运动主要产生在一手房卖方与经纪机构之间，其委托署理条约的内容体现为目标明确、要求具体、事务繁杂、周期严格并具有风险性，同时要求经纪人凭据指令和指示办事，不得自行其事。 125、一手房经纪条约中增加条款：1经纪机构提取佣金的条件；2代价浮动范畴；3佣金结算的方法和时间；4有关告白、售楼处搭建及部署等方面的用度支付问题。126、 房地产买方署理条约：为委托人买到最低代价的房地产，或是在预定的代价下，买到最好的房地产。127、 房地产卖方署理条约：实现标的物业的最超过售代价。条约中应载明：生意业务代价范畴、销售时间和进度以及差别代价和销售进度下佣金盘算尺度的条款。 128、房地产经纪纠纷主要类型：1房地产生意业务行为与经纪行为殽杂造成的（1房地产经纪人利用自己的职业便利直接将房地产买进或卖出；2隐匿买卖运动收益，获取差价和利润，或另行收取佣金）；2居间行为与署理行为殽杂造成的；3经纪条约的权利义务不等造成的；4经纪条约的主要条款欠缺造成的；5办事尺度与收取佣金尺度差别造成的；6缔约不对造成的；7经纪条约当事人的看法和执法意识不敷造成的；8其他原因造成的。 129、房地产经纪纠纷的规避和处理：1制订示范条约文本；2制订办事尺度，明确办事要求和内容；3见告须要的经纪运动事项，利于委托人监视；4增强对房地产经纪企业格式条约的监视治理；5对已经出现的纠纷，应实时协商或通过执法途径解决。 130、房地产经纪信息是房地产经纪业务运作中的重要资源，也是房地产经纪机构的无形财产。 131、信息可分这客观信息（客观存在的信息，是来自物质世界的和已经产生的）、人工信息（经过人脑加工而成的信息）。 132、房地产经纪信息是指反应房地产经纪运动并为房地产经纪运动办事的信息。它包罗：房源、客户、房地产市场和房地产经纪行业信息。 133、房地产经纪信息的根本要素：语言、内容和载体。 134、语言是通报信息的媒体，也是信息的体现形式和东西。用文字性语言（包罗数字）、形象性语言等。 135、内容是关于所涉及东西的表象、属性、特征、本质和运动纪律等。 136、载体：如纸张、胶片、磁带、磁盘等。 137、房地产经纪信息特征：共享性、多维性（一条房地产经纪信息在具有差别的代价观或差别的认识条理的人会有差别的代价寄义）、积聚性、时效性、增值性。 138、房地产经纪信息的作用：1实现房地产经纪运动的根本功效；2有利于提升房地产经纪办事的附加值；3有利于活泼和范例房地产经纪行业。 139、房地产经纪信息治理的原则：1重视房地产经纪信息的系统性；2增强房地产经纪信息的目的性；3提高房地产经纪信息的时效性（实时更新信息库中的信息内容；提高信息利用的效率，尽量使信息在最短的时间内发挥作用）；4促进房地产经纪信息的网络化。140、房地产经纪信息收集：1收集公然流传的房地产经纪信息；2从有关单元内部获取房地产经纪信息；3现场收集；4利用网络获取（利用互联网、利用联机系统、利用商情数据库）。141、房地产经纪信息的加工致理步伐：辨别、筛选、整序、编写和研究。 142、辨别是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行阐发，判断误差的巨细和时效的崎岖，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。 143、筛选是对已辨别的房地产经纪信息进行挑选。考虑当前需要注重深度，考虑以后需要注重广度。 144、编辑是对整序的信息进行具体的文字整理历程，这是整个加工致理历程中的最要害的事情。 145、研究是一种较高条理的信息加工致理步调。146、信息通过加工致理之后，通常以表格、图片、文字陈诉等形式展现出来，其中表格是最常见的一种。 147、来人登记表是客户资料中最重要的报表，反应客户人数的变革、所属区域变革、产生客户区域变革的原因、客户需求的变革、变革的原因、政策的变革导致销售情况的变革以及退户的人数、原因等。 148、房地产经纪信息利用：1通过信息的公布来影响消费者；2以信息提供的具体内容来指导具体的业务运动。149、企业信息化包罗：办公自动化、业务处理惩罚自动化和生产、设计、客户办事自动化。 150、房地产经纪住处系统类型：1数据治理的信息系统（房源信息、销售条约、用度凭证、需求客户等）；2具有流程控制功效的信息系统；3类似具有帮助决策功效的信息系统。 151、房地产代价的特点：1房地产代价是关于房地产权利的代价，同一宗房地产可以有多咱差别权利内容的代价；2房地产代价具有显著的个别性（房地产商品的个别性体现在每宗房地产都有其差别于其它房地产的代价）；3房地产代价的总体水平具有周期性循环和螺旋式上升的特点；4房地产代价有多种体现方法。 152、房地产产权包罗房地产所有权和房地产他项权利在内的权利体系，房地产所有权是最完全、最充实的产权。 153、房地产代价颠簸的周期通常滞后于整个经济循环周期。 154、房地产代价形成的根本原理：1预期原理；2资本化原理；3供求原理（房地产的供应是无弹性的，房地产的均衡代价主要是由需求状况决定的）；4替代原理；5变动原理；6最高是佳使用原理；7均衡原理和适合原理。 155、房地产的替代只能在一定的空间范畴内产生，对付某一特定的房地产而言，能够与它产生替代干系的其他房地产所在的地域，称为该房地产的“同一供需圈”。 156、房地产的均衡代价是由其最高最佳效用所决定的。157、 房地产到达最高最佳使用前提：1当房地产内容组成部分处于均衡状态；2当房地产本体与周围情况处于适合状态。 158、影响房地产代价因素：（一）差别性质的影响因素：1经济因素（国度、地域或都会的经济生长水平、经济增长状况、财产结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财务收支、金融状况）；2社会因素（人口、家庭、都会形成历史、都会化状况、社会治安、文化与时尚等）；3行政与政治因素（国度或地方政府在财务、税收、金融、土地、住房、都管帐划与建立、交通、消防、行政区划等方面的一些制度、法例、政策和行政步伐）；4理化因素（是房地产自身及其周边情况的理化状态，如土地的位置、面积、开头修建物的外观、朝向、结构、内部格式、设备配置状况、施工质量，以及所处情况的地质、地貌、气象、水文、情况污染情况等。）；（二）差别影响范畴和结果的因素：1一般因素（对一个地域的房地产代价产生全盘影响的因素，包罗经济、社会和行政、政治因素）；2区域因素（对都会内部某一个特定区域内的房地产产生普遍影响的因素，包罗区域内的自然、经济和社会等因素结合而成的地域特性）；3个别因素（来自于房地产本体的因素，如土地的微观位置、形状、面积、修建物的结构、质料、外观、质量等）。 159、个别因素通常只对其所属房地产个别自身的代价产生影响，是造成房地产代价个别性的直接因素。160、 房地产代价组成：土地代价、房地产开发经营本钱和利润、房地产税。 161、越是发达的都会，越是繁华地段，土地代价在房地产代价中的比例也越高。 162、土地代价，凭据马克思主义经济学原理，是地租的资本化，在现实生活中通常体现为人们为取得土地的占有、使用、收益和处分的权利而支付的用度。163 、实际地价的代价组成包罗：一定年数的地租总额（包罗绝对地租、级差地租全部、级差地租部分）、土地开发本钱（动拆用度、七通一平本钱、地块内底子设施配套本钱）、土地开发利润。 164、中国实行土地公有制和土地有偿使用制度，中国的土地代价以土地使用权代价为主要形式。 165、以批租形式取得的都会熟地的使用权，土地代价即为土地使用权出让金；以批租形式取得都会毛地的土地使用权，土地代价实际上包罗土地使用权出让金和动拆用度、七通一平本钱、地块内底子设施配套本钱；以补地价方法取得原划拨给有关单元的土地使用权，则土地代价包罗动拆用度、土地使用权出让金、七通一平本钱、地块内底子设施配套费。动拆用度是土地代价的主要部分。狭义是房地产开发本钱指房地产开发商在取得土地以后，为开发所包袱的一切经济代价。这种经济代价不但包罗开发商向外支付的开发用度，还包罗开发商自有资金的正常利息和正常的开发利润。 166、地产开发本钱包罗修建安装本钱和其他开发本钱（施工前期本钱、施工后期本钱（销售用度、物业治理费）、治理费、税费、投资利息、开发商利润）。 167、可列处商品房本钱税种：营业税、城乡维护建立税、教诲费附加和牢固资产投资偏向调治税。 168、房地产代价考察：1房地产商品开发建立的本钱；2房地产商品的经济效用；3市场上同类房地产商品的成交代价。 169、房地产估价体系：本钱法（剩余法、积算法）、比力法（路线价法、基准地价修正法）、收益法（购置年法、收益倍数法）。 170、比力法：依据市场生意业务资料，将东西房地产同能与其形成替代干系的类似房地产进行比力，以后者已知的代价为参照，修正得出东西房地产最可能实现的公道代价的一种估价要领。也称比准代价。原理是替代原理。比力法应用必须以一个发育健全的房地产市场为根本条件，并包管获取充实有效的市场生意业务资料。171、比力法操纵流程：搜集生意业务实例、筛选比力案例、创建代价可比底子、修正比力案例、确定比准代价。 筛选案例尺度：1用途相同；2范围相当；3修建结构相同；4生意业务类型、生意业务情况相同；5成交日期尽量靠近；6处于同一供需圈。 创建代价可比底子：1统一接纳单元代价；2统一付款方法；3统一面积内涵和单元；4统一币种或钱币单元。 进行代价调解要领：直接调解法、百分比调解法； 172、东西房地产评估代价=比力案例房地产实际售价*生意业务情况修正系数*生意业务日期修正系数*房地产状况修正系数 173、造成代价偏差的特殊因素：1有一定的特殊利害干系；2有特别动机的房地产生意业务；3生意业务双方信息不对称；4其他特殊的生意业务情形（解困房、廉价房等）。 174、收益法：将房地产的净收益资本化，从而求出房地产代价的要领。用收益法求得的代价为收益代价。理论是预期原理和资本化原理。 175、收益法只能针对房地产所产生的可用钱币来量度的连续性收益进行评估。如公寓住宅、商业房地产、企业用房地产等。收益法的根本思路是将被评估房地产在未来持有期内的净收益资本化。资本化方法：直接资本化法和贴现的资本化法。 176、房地产代价=房地产净收益*收益倍数 177、房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的执法主体，也是房地产经纪人对外开发经纪运动必须依附的经济实体。 178、房地产经纪机构从广义是为委托人提供房地产信息和居间署理业务等经营运动的具有法人资格的经济组织和小我私家。 179、房地产经纪机构性质：1是企业，而不是单单几小我私家的聚集；2是办事性企业（非实物性、生产与消费同时性、不可储存性）；3专业性企业（其从业人员底子知识、操纵水平的专业性；经纪企业组织分工的专业性）。 180、房地产经纪机构功效：介绍功效、照料功效、资讯功效以及议价功效等。 181、房地产经纪机构主要事情形式：代表卖方、买方或买卖双方出售、出租或购置、租用物业，在经纪运动中将物业介绍予有意向的客户，协助业主宣传其物业，向有关客房提供有关物业资料，提供市场信息，向买方客户提供多个物业以供选择，并摆设准买方客户实地视察有关物业。协助买卖双方商议价格及买卖条件，协助买卖双方签订买卖合约或业主租客签署租赁合约，跟进有关生意业务直至生意业务完成。 182、从业务类型来分，房地产经纪机构分为单一从事经纪运动的房地产经纪机构和复合型的房地产经纪机构。 183、从经纪人数量、资金、业务范围上分大型经纪机构、中型经纪机构、小型经纪机构。 184、房地产经纪机构经营模式：1无店肆经营模式；2直营连锁经营模式；3特许加盟连锁经营模式。 185、房地产经纪机构经营范围确定考虑因素：1是否有富足的客户信息和房源信息；2是否有富足的人力资源；整体办事质量和办事水准是否会下降。 186、房地产经纪机构组织结构：1直线照料制组织结构形式；2分部制组织结构形式；3矩阵制组织结构形式；4网络制组织结构形式。187、房地产经纪机构部分设置：业务部分、业务支持部分、客户办事部分、其他部分。业务部分：公司总部业务部分（凭据物业类别差别、业务类型差别、业务区域范畴等差别设置）、连锁店（必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格的房地产经纪人）。 业务支持部分：生意业务治理部、评估部、网络信息部、研展部、办证部。其他部分：行政部、人事部、财务部等。188、因事设岗、因岗设人是企业