房地产开发项目成本分析doc.docx

房地产开发项目成天职析  一、房地产经营本钱预测阐发     本钱预测是凭据本钱的历史资料，从本钱的生长趋势或影响本钱的因素变革情况对未来本钱水平的定量描述和逻辑推理。本钱预测是企业经济预测的重要内容，是企业成天职析的重要组成部分，是企业对其经济运动实观事前控制治理的重要手段。本钱预测对付企业经营决策起着决定性作用。     本钱预测要领许多。从本钱预测的进行时间上来分别，可分为先期本钱预测和期中本钱预测两类。     先期本钱预测所谓先期本钱预测阐发，就是在体例本钱筹划以前的目标本钱预测。一般来说，先期本钱预测包罗两方面内容。其一是新项目开发前的本钱预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发本钱，以便凭据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的本钱预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在体例生产财务筹划前，对筹划期本钱水平（分科目本钱或总本钱）的测算。这种预测历程实际上就是测算本钱指标与阐发种种因素对本钱的影响水平的历程，也是拟定本钱低落步伐，挖掘本钱潜力的历程。这且主要介绍第二项内容，即体例企业生产财务筹划前的本钱水平预测。关于开发项目的本钱预测留待以后讨论。     从要领论的角度而言，本钱预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观质料，凭借预测者小我私家的主观判断和推理的能力，对未来本钱状况进行的预测阐发。定性预测法是我国常用的传统阐发法，特别在资料数据缺乏，情况条件庞大的中恒久本钱预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大水平上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，接纳数学模型，由数据的运算结果对未来作出预计。只要原在台数据正确，接纳的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地财产的本钱预测阐发应尽可能接纳定量预测要领。     房地财产的经营本钱也和其他的商品经营本钱一样，按本钱额的巨细与经营工程量的干系分为牢固本钱和变动本钱两类。牢固本钱是在一定范畴内不随工程量变革而变革的。相对稳定的本钱。变动本钱则是随着工程量的变革而变革的本钱，如房地产开发中的修建工程费，就属于变动本钱。开发工程量越大，修建工程费就越高。     显然，房地产企业的牢固本钱是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法疏散出企业的牢固本钱和变动本钱率（变动本钱随工程数量变革的比例），就可凭据企业筹划期的开发工程量筹划或房大经营筹划，预测出本钱总额。因而，房地财产的先期本钱预测要害就是牢固本钱与变动本钱的疏散。 （1）牢固本钱与变动本钱的疏散实际事情中常用的疏散要领主要有如下两类。 用度剖析法即按本钱项目的性质逐项归类的疏散要领。如房地产开发中的治理费、配套设施费、牢固资产折旧费属牢固本钱。修建工程费、征地拆迁费、园地平整费等属变动本钱。房地产租赁经营中的折旧费、衡宇维修费、税金等属变动本钱；治理费则属牢固本钱。 用度剖析法一般都是按上一年度的本钱实际产生值进行逐项归类剖析，准确度较高，能客观地反应真实情况，但盘算麻烦，一般在预测阐发中用得不多。 统计阐发法当无法得到本钱实际产生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业已往的工程量与本钱额对应数据历史资料，接纳统计阐发法疏散牢固本钱与变动本钱。常用的统计阐发法有崎岖点阐发法和回归阐发法两类。 A崎岖点阐发法崎岖点阐发法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的本钱数据为代表，来推算牢固本钱和变动本钱。接纳此法，首先要比力最高和最低两个时期的本钱变动差额与工程数量变动差额，求出单元工程量的变动本钱，即变动本钱率。然后分别盘算牢固本钱总额与变动本钱总额。盘算公式如下： 变动本钱率=（最高工程量期本钱-最低工程量期本钱）/（最高工程量-最低工程量）*100% 变动本钱总额=变动本钱率*工程数量 牢固本钱总额=本钱总额-变动本钱总额 为了便于统计阐发，式中的工程数量往往用于工程量（代价）指标来取代。 二、房地产开发预算的具体内容     房地产开发预算的具体内容，是凭据国度有关的政策划定、政府发表的定额尺度、取费尺度，结合开发的具体任务来确定的。它受政策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区情况差别，因此，其预算内容也有所区别。一般包罗以下三项内容： 1土地开发预算（也称作开发前期事情预算） 土地开发预算的内容包罗征地赔偿费、拆迁安顿费、七通一平费及勘察设计费等。 （1）征地赔偿费 征地赔偿费是指用地单元依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的赔偿费，包罗： 土地赔偿费。它是指国度征用团体所有的土地时，直接对土地支付的赔偿用度，其实质是对土地收益的赔偿。 青苗赔偿费。它是指对征用土地上种植的作物的赔偿用度。 安顿补贴费。它是指为妥善摆设被征地单元的生产和群众生活，收征地单元“土地赔偿费”和“青苗赔偿费”之外，支付给被征地单元的安顿补贴用度。 农转非人口安顿费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单元卖力安顿或委托其它有关单元代为安顿，所付给的安顿补贴费及农转工劳动力人为差额补贴费。 超转病残人员安顿费。它是指对超龄老人、病残人员赐与生活补贴费和医疗费，转到本地民政部分卖力治理 新菜田建立基金。它是指由用地单元按有关划定缴纳新菜田建立基金，作为被征地单元新开发菜田的建立用度。 （2）新菜地开发建立基金 新菜地开发建立基金是指经依法批准征用都会郊区的菜地，用地单元向财务部分缴纳的用度，不属于征地赔偿费中的“新菜田建立基金”。 （3）拆迁及安顿用度（包罗建立园地各障碍物拆迁、处置惩罚费）拆迁及安顿用度是指征地范畴内的被拆迁单元和居民在搬家中所产生的用度，以及障碍物拆迁、处置惩罚费。其中包罗： 拆迁城镇居民和农村居民，安顿用房的建立费或购买商品房的用度。 拆迁单元的公有衡宇，拨付给被拆迁单元的新建房费和征地费。 拆除地上物的赔偿费，是指拆除原有的衡宇、隶属物、树木、机井等的拆除费及赔偿费。 其它用度。指安顿房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等用度。 （4）七通一平费。七通一平费是指为了满足建立的需要，对被征用土地进行底子设施建立的用度。“七通”包罗门路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 （5）勘察设计费 勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质结构、水文条件和种种自然地质现象而进行的丈量、测绘、测试、视察、视察、勘探、试验、判定、研究和综合评价等事情产生的用度和进行开发工程设计所产生的用度。 2修建安装工程预算 修建安装工程预算的内容包罗直接费、间接费、筹划利润和税金四部分 （1）直接费 直接费是指直接耗用在修建安装工程上的种种用度的总和。它是由人工费、质料费、施 工机器使用费和其它直接费组成。直接费的内容如下： 人工费，是指列入概预算定额的直接从事修建安装工程施工的生产工人的根本人为。 人为性质的津贴及属于生产工人开支范畴内的各项用度，内容包罗： A生产工人的根本人为、人为性质的津贴（包罗副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等）； B生产工人帮助人为，揭开会和执行须要的社会义务时间的人为，职工学习、培训期间的人为，变更事情期间的人为和探亲假期的人为，由行政直接支付的病（六个月以内）、产、婚、丧假期的人为，促工打扮补贴费等； C生产工人人为附加费，指按国度划定盘算的支付生产工人的职工福利基金和工会经费； D生产工人劳动掩护费，指按国度有关部分划定尺度发放的劳动掩护用品的购买费、 修理费和保健费、防暑降温费等。 质料费，是指列入概预算定额的质料、构配件、零件和半制品的用量以及周转质料的 摊销量按相应的预算代价盘算的用度。 施工机器使用费，是指列入概预算定额的施工机器台班量按相应机器台班费定额计 算的修建安装工程施工机器使用费，施工机器安、拆及进进场费和定额所列其它机器费。 其它直接费，是指概预算定额分项定额划定以外产生的用度，内容包罗： A冬雨季施工增加费； B夜间施工增加费； C流动施工津贴； D因园地狭小等特殊情况而产生的质料二次搬运费； E生产东西用具使用费，指施工、生产所需不属于牢固资产的生产东西，查验、试验用具等的购买。摊销和维修费，以及支付给工人自备东西的补贴费； F查验试验费，指对修建质料、构件和修建安装物进行一般判定、查抄所产生的用度，包罗自设试验室进行试验所耗用的质料和化学药品用度等，以及技能改造和研究试验费。不包罗新结构、新质料的试验费和建立单元要求对具有出厂及格证明的质料进行查验、对构件破坏性试验及其它特殊要求查验试验的用度； G工程定位复测、工程点交、清理园地用度。 其它直接费可直接计入预算定额分项中，也可按差别类型工程以费率计取，对付一般产业与民用修建工程，也可以平方米为单元以金额（元）体现计取，但不得重复盘算。 （2）间接费 间接费由施工治理费和其它间接费组成： 施工治理费。它是指修建安装企业为了组织和治理修建安装工程的施工以及办事所耗用的人力、物力，这种耗用的钱币体现，就是施工治理费。它包罗： A事情人员人为； B事情人员人为附加费；C事情人员劳动掩护费；D职工教诲经费；E办公费；F差旅交通费；G牢固资产使用费；H行政东西用具使用费 G利息； J其它用度。 其它间接费。它是指修建安装工程施工所需的，但不包罗在工程直接费和施工治理费范畴内的用度，它包罗临时设施费和劳动保险基金。 （3）筹划利润 筹划利润指凭据国度划定的筹划利润率向建立单元计取的利润。 （4）税金 税金是指按国度划定应计入修建安装工程造价内的营业税、都会建立维护税及教诲费 3其他预算 房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和修建安装工程预算外，还包罗按国度和本地政府有关部分划定的，在房地产开发投资中支付并列入开发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些用度。这些用度目前项目繁多，各地有差别的划定，大要包罗下列一些用度项目（主要参考北京市的划定）： （1）都会底子设施“四源”建立费 （2）市政支管线分摊费 （3）供电贴费 （4）工程条约预算或标底审查费 （5）工程质量监视费 （6）体例竣工图费 （7）修建业流动资金贷款利息系数 （8）用电权费 （9）疏散建立市政公用设施建立费 （10）；临时用地费和临时建立费 （11）建材生长增补基金 （12）绿化建立费 （13）施工图预算体例费 （14）招标投标治理费 （15）条约公证费 （16）施工执照费 （17）工程监理费 （18）施工机器迁移费 （19）工程保险费 （20）商业网点费 （21）人防费 （22）治理费 （23）贷款利息 （24）建立期预留调价指数 以上三部分应支付的土地开发费、修建安装工程费及其它用度，再加上不可预见费，就组成了开发区建立的总本钱，是商品房销售的底子资料。在商品房订价时，还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。 三、房地产开发预算文件的组成及体例步伐 1房地产开发预算的体例依据 体例房地产开发预算的主要依据如下： （1）设计资料：概算文件应以开发项目的开端设计或扩大开端设计为依据体例；预算文件应以施工图饱括有关的通用图集、尺度图集等）为依据体例。 （2）概（预）算定额及间接费定额等：概算文件应凭据国度或主管部分发表的现行概算定额或指标、间接费定额、质料预算代价、概算单价表及种种指标进行体例；预算文件应凭据国度或主管部分发表的现行修建工程预算定额、安装工程预算定额、间接费定额、质料预算代价、修建质料手册、施工组织设计等进行体例。 （3）国度及地域主管部分发表的有关文件：概算文件和预算文件都要依据国度和地域各有关主管部分发表的体例概、预算的种种文件和划定，以及有关房地产开发的政策法例等。例如修建质料调价文件/取费项目/费率调解文件、拆迁安顿步伐以及收取某项用度的文件等等。 2房地产开发预算文件的组成 房地产开发预算文件是按先单个后综合，光局部后整体，层层汇总体例而成。它包罗 （1）单元工程概（预算书 单元工程概（预）算书是房地产开发预算文件的根本组成部分，是确定某一单元工程（如般士建工程。卫生工程、特殊构筑物工程、电气照明工程、电气设备及安装工程、采暖工程、自风工程等单元工程）所需建立用度的文件 （2）单项工程综合概（预）算书 综合概（预）算书是确定各个单项工程所需建立用度的综合性文件，它包罗单项工程的用度是凭据各个单元工程概（预）算书汇总而成的。整个房地产开发项目有几多单项全部用度，是凭据各个单元工程概（预）算书汇总而成的。整个房地产开发项目工程就应体例几多单项工程的综合概（预）算书。 （3）土地开发及其它用度概（预）算书 土地开发及其它用度慨（预）算书是确定单元工程之外的，但与房地产开发有关的一些用度的文件，以独立项目列入总概（预）算书。如果某一用度只属于某一单项工程，则不列入总概（预）算书而只列入单项工程综合概（预）算书。 （4）总概（预）算书 总概（预）算书是设计文件的重要组成部分，它是确定房地产开发项目从前期筹建事情到按下断收的个部律没用度的文件由各个单项工程综合概（预算书和土地开发慨（预）算对竣工验收的全部建立用度的文件，由各个单项工程综合概（预）算书和土地书及其它用度概（预）算书汇编而成。因此，总概（预）算书一般可分为四部分。 第一部分：土地开发用度项目 征地赔偿费； 拆迁安顿费； 七通一平费； 勘察设计费等 第二部分：开发工程用度项目 主要开发项目（如住宅小区开发中的 附建项目，包罗： A大众设施项目； B行政治理项目； C文化、教诲、卫生项目等。 第三部分：其它用度项目 其它用度项目包罗代收的用度和向有关部分缴纳的用度，如质量监视费、商业网点费、都会底子设施“四源”建立费、电贴费等。第一、二、三部分项目用度合计之后，应列出第四部分：总预备费，即未能预见工程用度。在总概（预）算书的末尾还应列出总预算代价和可以接纳的金额。 3房地产开发预算文件的体例步伐 房地产开发预算文件的体例步伐是： （1）收集各项底子资料，包罗现行概算定额或指标、预算定额、间接费定额、质料预算代价、施工机器台班用度定额、经认可的图纸交底、会审记载以及国度和地域的有关现行文件等资料。 （2）凭据上述资料体例单元估价表和单元估价江总表。 （3）熟悉设计图纸，然后凭据图纸盘算工程量。 （4）凭据盘算的工程量和单元估价表等盘算直接费。 （5）凭据盘算的直接费和间接费定额、筹划利润率和税率盘算间接费、筹划利润和税金，并体例单元工程概（预）算书，然后汇编综合概（预）算书。 （6）凭据综合概（预）算书和土地开发概（预）算书及其它用度概（预）算书体例总概（预）算书。     四、房地产租赁与销售本钱组成 由于房地财产的经营形式的多样性，我们将从土地经营、衡宇销售、衡宇经租三方面分别讨论其本钱的组成。 1都会土地经营本钱组成单纯经营地产的本钱，应当包罗为取得土地使用权而支付的用度，为开发土地而支付的用度以及为转让土地使用权而产生的经营治理费。因此，都会土地经营本钱除了上述土地开发本钱外，应另加上土地进入流通领域而产生的“土地流通本钱”。即开发好的土地进入流通领域，通过有偿转让互换土地的使用权，实现代价赔偿，这一历程中产生的用度，如治理费、营业税等。 2衡宇销售本钱组成衡宇销售是衡宇产权的互换，销售本钱除了衡宇开发本钱外，还应加上衡宇进入市场在流通领域中产生的用度。衡宇流通用度是衡宇在市场互换历程中所产生的劳动消耗的钱币体现。主要包罗： （1）销售流通直接费包罗衡宇竣工后，未售出前的看护费、供热采暖费、调养费、有形与无形损失费等。 （2）销售流通间接费衡宇售出后，居住区和大楼的治理员、大众事务治理员的治理费。 3.衡宇经租本钱组成 衡宇经租本钱即衡宇租赁本钱。衡宇租赁是一种特殊的商品互换方法。在衡宇租赁运动中，到场互换的是商品（衡宇）一段时间的使用权，而不是商品（衡宇）的所有权。 衡宇经租本钱是指房产经营企业为完成租赁房产流转，实现房产互换代价所产生的房产用度的总和。它应当包罗衡宇生产和流通历程中的全部用度。主要有房产代价赔偿费。维修费、治理费、税金、保险费、投资利息和地租等七项。 （1）房产代价赔偿费（折；田费）房产代价赔偿费即衡宇折；日费，是衡宇制作代价的平均损耗。衡宇租赁其实就是衡宇的零星出售，以租金作为代价，分期实现衡宇代价的历程。因而租赁本钱中的折旧费也可看作衡宇出租对衡宇消费按耐用年限平均收回的衡宇造价。其盘算分式为： 年折旧费=衡宇造价（1-参值率）/耐用年限 衡宇造价是指衡宇制作的投资，通常是以重置平均价即某种结构的衡宇在若干年内的平均造价来体现。耐用年限应指衡宇的经济耐用年限，即衡宇能够正常使用的年限。衡宇耐用年限随结构和质量的差别差别很大。因此，在考虑耐用年限时，不可能很准确，往往只是对同类结构划定一个时间幅度尺度。 衡宇残值是衡宇在到达耐用年限失去其使用代价后，所剩余物质的代价。残值与衡宇造价的比率为残值率。其盘算公式为： 残值率=每平方米修建面积残值（元）/每平方米修建面积造价（元）*100% 种种结构衡宇的残值率也有一定的幅度划定。如钢筋混凝土结构为零，砖混结构为26%，砖木结构为3%4%，浅易衡宇为3%。 （2）维修费衡宇在恒久使用历程中，其结构和设备会逐渐损坏、陈旧，为了包管衡宇及其设备的正常使用，应投入相应的人力、物力和财力进行定期修缮与维护，这部分投资便组成了经租本钱中的维修费。 维修费在衡宇经租本钱中占有极重要的职位，这不但是修缮劳动属于房产流通用度的主要组成部分，并且是由于修缮劳动的存在，是衡宇租赁流通历程区别于一般商品流通和一般商品租赁流通的主要标记。 维修费的盘算比力庞大。一般来讲，维修费属出租衡宇经营直接支付的用度。即属于各本钱核算东西各自单独产生的用度。应当凭据准确可靠的原始凭证，分别计入其归属的各本钱核算东西。实际事情中，衡宇的大修费虽然也是直接费，则因大修隔断期长，一次支付的数额又较多，本钱盘算也只能按衡宇使用年限平均分管，一般按代价比率法分摊本钱。中小修费则可按实际产生额计入本钱。为了简化手续，也可按实际产生数求出一个尺度平均数，按核算受益东西进行分派。 （3）治理费治理费是指经营出租衡宇进行须要的治理和办事所需的开支。如事情人员的人为功、公费、差旅费、劳动掩护费、教诲费等。就其性质而言，治理劳动也是衡宇租赁流通历程中的一种劳动形式。治理费组成衡宇经租本钱的主要内容。由于治理费属间接本钱，即属于若干本钱核算东西所配合产生的用度，因而，治理费应接纳轻便的分派步伐按分派数额计人受益的本钱核算东西。一般有两种盘算要领，一种是按管房面积平均盘算每平方米面积应摊的治理费额，另一种是按占租金的一定比例盘算每元租金应摊的治理费额。 （4）税金税金是衡宇经租部分向社会提供积聚的方法和义务。如房产税、地产税、印花税等。衡宇租赁经营的税金，大部分是以租征税的形式计征的，即按租金收入的一定比例征税。国度按宏观经济调治的需要，确定税率和减免优待要领。由于租金水平较低，我国大部分地域的住宅部分免征或少征税金。 以上四项，组成了我国现行衡宇租赁互换中的经租本钱。衡宇经祖实行商品化经营后，经用本钱除了上述四项以外，还应包罗如下几项： （5）地租（土地使用费）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用报酬。土地实行所有权与使用权疏散，开始执行土地的有偿使用与转让以后，土地使用费就应作为地租的形式成为衡宇经租本钱之一。 （6）保险费保险费是衡宇所有者为了使自己的房产免遭意外损失，而向衡宇承保单元支付的用度。出租衡宇投保后，其投保用度应作为衡宇经租成原来考虑。 （7）利息衡宇经营单元在制作或购买房地产中的贷款利息应当通过衡宇的出售或出租接纳。因此衡宇经租本钱中应包罗衡宇制作和经营时投资的利息。同样，由于银行贷款是以复利盘算的，这里也应以复利计息计入本钱。 正处于改造历程中的我国房地产经济，衡宇租赁暂时还不能完全脱离福利性质。考虑到人民群众低收入的现实，除少数都会外，上述商品租金组成短期内尚无法实现。对付大多数的房产尤其是住宅租赁而言，仍然是福利型的，其经租本钱项目暂时只包罗代价赔偿费（即折旧费）、衡宇大修费、中小修费和经营治理费四项。目前海内只有少少数都会的少数住宅区实现了商品租金。但随着住房制度改造的深入衡宇经租本钱一定会逐年向商品租金过渡。 五、成天职析原理 如上所述，本钱反应着企业生产泯灭的赔偿能力，是表明企业事情质鲢的一个重要的综合指标，它在很大水平上反应了企业经济运动的效果。不停低落本钱、提高经济效益，是企业经营的中心问题。因而，成天职析是企业经济运动阐发的主要内容，任何企业都应当健全自身的成天职析机制。 1成天职析的职能 企业成天职析的主要职能是凭据客观经济纪律，对种种影响本钱低落的因素进行科学阐发，查原因、揭矛盾、挖潜力，为企业经营决策办事。具体地讲，可归纳为如下三方面。 （1）筹划为预测职能筹划是企业治理的龙头，在商品经济条件下体例好切实可行的筹划，对付企业经济运动成效影响更大。本钱筹划与本钱低落筹划是企业筹划体系的焦点，成天职析对筹划体例的主要作用体现在本钱预测功效。 所谓本钱预测，是凭据本钱特性和历史资料，接纳数学阐发要领，对本钱生长趋势及未来本钱数额的定量预计。在体例企业的年度经营筹划时，只有估算出年度本钱额，才气盘算出企业的利润。在体例某个项目的开发筹划时，只有预测出整个项目的开发本钱，才气了解这个项目开发的经济效益或进行投标报价决，因而，成天职析的筹划与预测职能对付现代企业治理是至关重要的职能之一。 （2）治理与控制职能努力低落本钱，提高利润水平，是企业经营追求的目标。然而，本钱低落并不会自发地实现，企业在执行筹划的历程中，由于种种因素的影响，总会产生一些脱离筹划的偏差，为了实现筹划所确定的本钱低落目标，必须实施须要的治理与控制，随时发明问题，揭示矛盾阐发原风寻找对策、解决问题。这就是成水阐发的治理与控制职能。 （3）总结与阐发职能总结与阐发职能是企业经济运动事后的阐发功效。其目的在于总结经验、寻找差距，对企业及其下属单元的经济运动效益情况进行客观的评价，全面阐发本钱筹划的实施情况，为下一阶段或下一项目的本钱筹划体例提供依据。 2成天职析与本钱核算的区别 作为企业经济运动阐发重要内容之一的成天职析，主要是对内部治理决策办事的。本钱核算是企业管帐核算的内容之一，其主要目的在于反应和监视企业各项生产用度支出情况，反应和监视本钱开支范畴划定的执行情况。它根本上是对外的，因而，成天职析与本钱核算有着本质区别。二者的差别主要体现在如下几方面。 （1）依据的管帐规矩差别 本钱核算必须依据国度通行的管帐规矩，按统一的分类科目进行本钱搜集，按尺度的统计指标进行阐发。成天职析可凭据企业自身治理与阐发的特殊需要自行设计本钱科目进行统计阐发。 （2）阐发的用途差别 本钱核算是为政府机构进行财务核查、审计和征税办事、为企业财务决算办事的。成天职析则是单纯为企业内部治理办事的。在企业内部进行经营方案决策时，在企业内部进行经济效益阐发时，以及在企业经济运动历程中进行控制与治理时，提供重要的阐发资料。固然，本钱核算还可为成天职析提供信息资料。 （3）接纳的要领差别 本钱核算必须接纳国度统一划定的范例化要领，盘算尺度的统计指标。而成天职析可凭据企业自身治理上的需要，接纳多种灵活的盘算阐发要领，没有什么特殊的限制。 总之，成天职析原理是企业内部的治理原则，接纳的是自己需要的要领与指标，这正是现代企业在猛烈的市场竞争中立于不败之地的秘密武器。企业成天职析应由企业经济师或治理管帐师依据本企业自身的特殊况要来进行，其结果专供企业内部治理部分使用而不外外公然，因此它不受通行的财务管帐观则的限制与束缚。但这并不即是说，成天职析可以随心所欲，毫无规矩可言。仔何企业，为一J实现成天职析对治理决策的有效作用，都要针对本企业经营特点和实际需要，设置一整套自己的成天职析现则和要领。 七、房地产开发预算的作用 房地产开发预算不但是盘算房地产开发项目的全部用度，并且是对全部房地产开发投资进行分派、治理、监视的重要手段。同时，由于房地产开发投资额较大，建立周期长，质料代价、劳动力代价、取费尺度以及国度和本地政府划定征收的种种税费时有变动，因此，认真编好房地产开发预算，增强预算治理非常须要。房地产开发预算的主要作用如下： 1是确定和控制开发总投资的依据 通过体例房地产开发预算，确定投资总额，并据此筹措开发资金，控制开发资金的支出，防备突破投资，制止投资失控。 2是公道确定商品房销售代价的依据 商品房销售代价是商品房代价的钱币体现，在房地产市场机制健全、运转正常情况下商品房销售代价主要由土地代价（隐含在房价之中）、衡宇修建安装工程费、治理费、贷款利息和盈利几部分组成，其用度数额大部分是通过体例开发预算来反应的。因此，房地产开发预算可以作为开发公司在预售衡宇中公道确定商品房销售代价的主要依据。 3是实行招标投标的依据 工程项目实行招标，能冲破城乡、地域、部分和所有制的界限，开放修建市场，有利于提高工程质量，缩短建立工期、低落工程造价，提高投资经济效益。因此，开发公司发包工程项目，要通过招标投标来进行。在招标历程中，开发公司以房地产开发预算作为主要依据体例标底，进行开标和决标，优选中标单元。 4是设计方案进行比力的依据 要权衡设计方案是否经济公道，必须依据房地产开发预算。因为设计只有实物指标，凭据实物指标是难以进行比力的，必须有一个相同的钱币计量单元。开发预算是房地产开发工程经济代价的钱币体现，工程设计和开发预算完成后，就可利用开发预算的钱币指标（如单元修建面积造价等）进行比力，优选技能上先进、经济上公道的设计方案。 5能促进开发公司实行经济核算 房地产开发预算所确定的开发工程综合造价，实际上是开发建立的总本钱，是商品房销售代价的底子资料。开发公司需要通过开发预算增加收入，控制支出，增强经济核算，实时阐发盈亏状况，努力低落本钱，才气增加盈利。 6是利用国（境）外资金，生长外向型房地财产的需要 生长外向型的房地财产，不但是作为我国生长外向型经济的一个重要组成部分，并且作为筹集积聚开发建立资金的重要来源，以弥补海内开发建立资金的不敷，必将逐步推动我国整个房地财产和修建业的生长，使其成为百姓经济的支柱财产。为了与外商谈判互助或合资经营开发工程项目，做到心中有数，立于不败之地，必须增强房地产开发预算事情。 八、房地产开发本钱怎样控制     随着社会经济的生长，房地产开发运动变得越来越庞大。这就要求房地产开发商必须有超前的战略眼光和娴熟的专业操纵本领，科学公道地控制房地产开发历程中每一阶段的本钱，真正掌握商机，化解风险，从而实现预期利润。下面就从房地产开发历程中的几个阶段具体谈一下本钱控制。 前期阶段-在整个开发历程中，项目的筛选是最重要的一环。对付开发商来说，如何对房地产开发项目进行经济效益阐发？怎样才气作出正确决策呢？ 首先，定位是要害。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择订价目标，订价目标是整个代价筹谋的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。每一个开发商都必须凭据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的代价定位，从而在较短的时间内将所开发物业销售出去。 其次，由于土地代价在开发本钱中所占比例较大，因此土地的代价和获取方法对付开发商能否到达预期的回报率至关重要。土地的获取方法不外乎两种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改革权；二是购买可直接用于建立的熟地。比力而言，第一种方法因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的赔偿费、嘉奖费或搬家费等，因此相对付购地而言，前期一次性投入的资金较少，并且因部分住户回迁，剩余商品房淘汰，因此因销售产生的营业税额也相应会淘汰。但需要有高素质的搬家事情人员，不然若搬家事情不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，使建立周期延长，从而加大土地本钱。第二种方法则一次性投资较大，但由于环节少、可操纵性强，还可缩短建立周期，所以一些有实力的公司常倾向于接纳这种方法获取土地使用权。 在前期事情中，另有一项直接影响本钱组成的因素，即施工图的设计与审核。优秀的设计是项目盈利最根本的保障。设计接纳什么样的结构形式、结构，选用何种质料等与本钱有着直接的干系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单元进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单元专业技能人员甚至请一些专家修建设计方案、结构形式、地基处置惩罚要领等进行会审，重复论证，以求得到最佳方案。因为科学公道的设计不但能较好地满足用户的使用要求，能比力容易地销售出去，同时在满足修建物自己结构、抗震等要求底子上还能大大低落工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对修建结构、水、电、暖等进行详尽的技能交底，尽可能在具体施工历程中淘汰变动和由此产生的用度。开发商在工程招标时应尽量选择公然招标，同时应注意条约形式的正确选择，能在条约中明确的事项一定要记入条约中，以免在工程决策时产生争执或突破投资预算。 建立阶段-前期事情完成后即进入建立阶段。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和划定的时间内完成开发项目的修建安装工程，使项目定时投入使用。作为开发商，在这一阶段控制好投资、营运、利润、品质、本钱、开盘、销售、创新这八个环节，就即是取得了全局的乐成。 在建立阶段首先要做的事情就是先要委托一家实力较强的监理公司对工程质量、工期和本钱进行控制。同时派代表进驻工地进行监视，以便对施工历程中可能产生的变动和签证进行认定。在整个施工历程当中，要抓好施工调理，实时掌握工程进度情况，公道摆设每一道工序。 另一个重要事情就是融资。融资事情的优劣直接干系到整个项目能否顺利进行。企业的自有资金一般用于获取土地使用权。获取土地使用权后即可用土地作为抵押物向银行申请贷款。只要所开发项目的预期收益率大于银行的贷款利率，就可以实现企业效益，到达“借鸡生蛋”的目的。这项事情做得好不但可以使项目正常开展，还可以大大低落融资本钱。在工程建立资金投入到一定命量时，就可以正式进行商品房预销售。在这一时期要搞好经营筹谋，究竟是选择整体委托照旧自销、是出售照旧租赁都要先做一个全面的比力。要设法与消费者靠近，利用种种宣传手段对消费者进行有效的引导，最终告竣购房意向，实现销售目的。 后期阶段-在工程建立后期，主体工程竣工后，就开始转入室外工程施工阶段。在室外工程施工时，要注意种种管线尽可能会合一次开挖、铺设，制止多次开挖造成过大损失。别的，在进行竣工验收时，开发商应组织各相关部分对工程进行详尽细致的查抄，对需要修补的质量缺陷实时修补，以防工程交付使用后再产生不须要的用度。 总之，房地产开发的本钱控制是一个系统工程，它贯串于一个项目的始终从谋划运作到全部衡宇销售出去。本钱控制也不应只会合于项目部和财务部，而应当充实发挥公司内部拆迁、质量、技能、宁静、经营等各个部分在本钱控制中的作用，只有这样才气在猛烈的市场竞争中，淘汰消耗、低落本钱，真正化解风险，实现企业效益。 实例： 129亩地，地价为10万元/亩，开发用度如下： （一）、土地用度： 征地治理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7万元 （二）、拆迁安顿赔偿费： 1、    委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元 2、    拆迁治理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万元 3、    搬家补贴：241户×600元/户=14.46万元 4、    临时安顿：241户×90M2/户×6元/月×18月=234.25万元 5、    无证房补贴费：1500M2×500元/M2=75万元 6、    搬家嘉奖费：241户×5000元/户=120.5万元 7、    旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元 小计：486.87万元 （三）、前期手续费： 1、    ×120元/M2=1236万元 2、    开发治理费：1236万元×1.5%=18.54万元 3、    ×13=133.9万元 4、    ×21元/M2=216.3万元 5、    ×2=20.6万元 6、    ×2=20.6万元 7、    ×21/2=108.15万元 8、    ×2=20.6万元 9、    ×0.7=7.21万元 10、    质量监视、监理费：8304×2%=166.08万元 11、    劳保基金：8304×2.6%=215.90万元 12、    ×1.5元/ M2=15.45万元 13、    ×1.5元/ M2=15.45万元 14、    招投标治理费：8304×(1%0+0.9%0)=15.78万元 15、    建立工程条约签证费：8304×0.2%0=1.66万元 16、    ×10元/M2=103万元                         小计：2315.22万元 （四）、勘察设计及前期工程： 1、    筹划建立费：8304×0.5%=41.52万元 2、    可行性研究：13000×0.1%=13万元 3、    勘察测绘：8304×0.5%=41.52万元 4、    设计费：8304×1.5%=124.56万元 5、    三通一平工程：30万元 小计：250.6万元 （五）、衡宇开发费： 1、    建安工程费：     ×800元/M2=7984万元     网点公建：4000M2×800元/M2=320万元                         小计：8304万元 2、    室外配套：     电力工程： a、    高压输电：长500米，约10万元。 b、    变配电工程： 高压柜10万元，低压柜10万元，变压器5万元，安装10万元。计：35万元 c、    低压线工程：长500米，约5万元                    小计：50万元     煤制气： 工程费：1000米×300元/米=30万元     绿化工程：60万元     污水工程：1000米×150元/米=15万元     雨水工程：1000米×150元/米=15万元     门路工程：1000米×7米×150元/M2=105万元     自来水工程： a、    增容费：24栋×2万元/栋=48万元 b、    讨论费：10万元 c、    工程费：1000米×300元/米=30万元                   ××1%=117.58万元 （三）、财务用度： 贷款1500万元，利息150万元。 其它财务用度：150×10%=15万元 （四）不可预见费： （11758.39+117.58+117.58+165）×3%=3