最新《房地产企业开发项目核算办法》指导.doc

Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产企业开发项目核算办法指导行政管理房地产开发成本核算办法第一章 总则第一条 为加强集团房地产开发企业成本核算，规范为集团房地产企业土地增值税、营业税、企业所得税的税务核算基础，依据国家对于房地产企业税收征管的相关政策法规及企业会计制度等会计制度要求，结合集团房地产开发实际制定本办法。第二条 集团内各房地产开发企业要严格按照国家税收、会计法规政策要求，结合本指导办法，正确组织本企业成本核算工作。第三条 房地产开发行业为国家重点税务稽查行业，出于政策调控引导需要，税务政策变化较快。集团各房地产企业应主动关注行业税收政策变动，提出改进成本核算办法建议。第四条 集团各房地产企业应重视和做好基础成本核算工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地进行税务核算，对于本办法实施过程中发生的问题及时向集团筹划管理部反馈。第五条 集团房地产项目成本核算主要内容：（一）成本核算的基本程序；（二）成本核算的对象确定；（三）成本核算的核算内容；（四）会计科目与帐簿设置。第六条 本办法适用于集团各下属房地产开发企业。 第二章 成本核算的基本程序第一条 确定成本核算对象。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。集团内各房地产开发企业应依据国税发（2009）31号文第四章计税成本核算对象的确定原则，确定本单位成本核算对象。第二条 设置有关成本核算会计科目。集团内各房地产开发企业应依据企业会计制度、新企业会计准则要求，结合房地产行业开发特点，设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。第三条 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四条 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五条 编制项目开发成本汇总表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六条 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。第七条 依据预售许可证、竣工测绘报告等政府部门核发文件，正确划分可售面积、不可售面积，按单位建筑面积成本法计算可售面积、不可售面积应负担成本，正确结转完工开发产品成本。第三章 成本核算对象的确定集团目前已开发的地产项目，由于用地面积较小、用途较单一，不存在分期、分类别开发现象。如项目存在分期、分功能开发，则应按以下原则和方法确定成本核算对象：第一条 成本核算对象的确定原则。1、满足成本计算的需要；2、便于成本费用的归集；3、利于成本的及时结算；4、满足税务的清算要求。第二条 成本核算对象的确定方法集团各房地产开发企业可根据成本核算对象的确定原则，结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。2、同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用第三条 成本对象由下属各公司在开工之前合理确定,需备案登记的应报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。第四章 成本费用项目及核算内容房地产开发成本一般包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费六项，各成本项目核算内容如下：第一条 土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：（一） 政府地价及市政配套费：土地出让金、土地开发费、市政配套设施费、契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。（二） 合作款项：补偿合作方的对价支出、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。（二） 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。第二条 前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：（一）1、勘察设计费1、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。2、规划设计费(1) 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。(2) 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。(3) 其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。（二）报批报建费报批报建费内容包括：包括安检费、质检费、人防报建费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、绿化道路占用赔偿费、四证办理手续费、规划管理费、招投标管理费、水、电、煤气增容费等。 （三） “三通一平”费1、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。2、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。3、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。4、场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。（四） 临时设施费1、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。2、临时办公室：租金、建造及装饰费用。3、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。4、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。第三条 建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑、设备及安装、装修费用。主要包括开发项目建筑工程费、设备及安装工程费及装修费用等。（一） 建筑工程费：包括土石方、桩基及检测费、基坑边坡支护费、沉降抗拔测试费、基础处理费、主体工程（砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、门窗工程）等。（二） 设备及安装工程费1、室内水暖气电管线设备费；(1) 室内给排水系统费（自来水排水直饮水热水）；(2) 室内燃气系统费；(3) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2、室内设备及其安装费(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2) 电梯及其安装费；(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4) 消防系统费；(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。 3、 弱电系统费(1) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(2) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；(3) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；(4) 网络系统费用：包括主体内外宽带网络布线及终端插座费用；(5) 安防系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；（三） 装修工程费(1) 公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面、单位入口及雨蓬的精装修费用。(2) 户内精装修费：主要包括户内家俬、家电、摆饰用品费及室内装修工程费。第四条 基础设施建设费。指项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。1、社区管网工程费(1) 室外给排水系统；(2) 室外燃气系统；(3) 高低压外线附设费等；(4) 室外智能化系统费：停车管理系统费用，小区闭路监控系统费用， 小区门禁系统费用， 电子巡更系统费用，电子公告屏费用等。2、园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：(1) 绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；(2) 建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；(3) 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；(4) 围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；(5) 室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；(6) 室外背景音乐；(7) 室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。第五条 公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，产权及收益权不属于开发商，产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，开发商不能有偿转让，也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入不属于开发商，而归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如幼儿园、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据具体情况确定是否摊入本成本项目。如下属公司通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算、分摊成本。如在物业公司进场后，一并移交给物业公司经营管理的，成本部分应计入可售面积进行分摊。第六条 开发间接费开发间接费是指与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。1、 行政管理费指直接从事项目开发的部门的人员的工资、职工福利费（社保、奖金、补贴）等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费（折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费）等；2、工程管理费(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；(4) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(5) 安全监督费：建设主管部门的安监费；(6) 工程保险费。3、营销设施建造费(1) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(2) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(3) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。(4) 其他。4、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出和辅助费用。因借款而发生的辅助费用包括抵押物评估费、抵押物评估费保险费、手续费等。5、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、本体维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。第五章 成本会计科目设置第一条 开发成本科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见附表1“房地产成本核算科目明细表”。通过金蝶财务系统进行成本核算的，可以将明细科目仅设置到三级，即在六项成本项目下再设一级明细即可。四级、五级明细数据通过excel表格详细登记各工程单位付款情况。表格数据必须定期（月、季度）与金蝶财务原件相应数据进行核对，并保持一致，以备详细查验。具体级次的设置，集团各房地产企业可自行把握，以方便核算为设置原则。第二条 预提费用科目1、费用预提的时间：项目竣工结算，开发成本转入已完工产品前2、费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；3、费用预提的金额：已结算的以结算金额，未结算的以工程预结算部门的预计结算价减帐面已列入成本总额的差额计提。4、核算方法：预提时，借记“开发成本成本预提，贷记本科目；结转开发成本后发生的工程付款，冲抵预提费用。第三条 完工开发产品科目该科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。1、完工开发产品转入：项目竣工验收后，借记“已完工开发产品XX项目，贷记开发成本-XX项目；2、完工开发产品转出：项目结转预收账款（预售款）至主营业务收入时，对应转出已售开发产品成本，借记“主营业务成本XX项目，贷记已完工开发产品XX项目。第六章 成本会计科目设置第一条 本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。第二条 本制度由集团会计核算部负责修订和解释。 会计核算部zsh二O一O年七月二十八日 -