2022年甘肃省房地产估价师高分预测题型.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】A2.【问题】某宗土地的临街深度为 100ft，临街宽度为 60ft，市场价值为 1500 万元，根据哈柏法则，临街深度为 36ft、临街宽度为 60ft 的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960【答案】C3.【问题】下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（）。A.认股权证是认证购买股票的权利凭证B.任何形式的股份制企业都可以发行股票C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通【答案】B4.【问题】实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】D5.【问题】2018 年 3 月 1 日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018 年 6 月 1日，甲企业将在建的 13 号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018 年 12 月 1 日，甲企业开发建设 4、5 号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积 90m2的住宅，单价为 20000 元/m2，并约定面积误差比为 2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。A.18360B.18540C.21810D.27540【答案】B6.【问题】下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（）。A.法定存款准备金率B.再贴现利率C.公开市场业务D.贷款额度控制【答案】D7.【问题】甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的 XX 酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于 XX 市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%;年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】B8.【问题】某宗房地产现行的价格为 2000 元/m2，年净收益为 200 元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在 6 年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为 5000 元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到 5000 元/m2。获知兴建火车站后该宗房地产的价格为（）元/m2。A.2983.72B.3203.78C.3693.42D.5000【答案】C9.【问题】价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】C10.【问题】某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】D11.【问题】关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】D12.【问题】()是指外汇买卖活动的总称。A.外汇市场B.外汇总市场C.汇兑买卖D.汇兑市场【答案】A13.【问题】在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】A14.【问题】由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（）作为评价指标。A.较高的期望投资回报率B.较高的实际投资回报率C.较低的期望投资回报率D.较低的实际投资回报率【答案】A15.【问题】(2015 年真题)在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升【答案】B16.【问题】某类房地产 2013 年 4 月的市场价格为 6500 元/m2，该类房地产 2013 年 3 月至 10 月的环比价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产 2013 年 10 月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】A17.【问题】下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】D18.【问题】有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提，专业估价为 25 万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20 万元B.25 万元C.40 万元D.30 万元【答案】C19.【问题】投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A.期望投资回报率B.平均收益率C.基准收益率D.内部收益率【答案】A20.【问题】某宗土地的临街深度为 100ft，临街宽度为 60ft，市场价值为 1500 万元，根据哈柏法则，临街深度为 36ft、临街宽度为 60ft 的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列房地产中，属于可以转让的有()。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房【答案】CD2.【问题】下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊炫光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】BD3.【问题】城市发展战略是城市（）三位一体的统一的发展战略。A.经济B.生态C.社会D.建设E.文化【答案】ACD4.【问题】影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围 E 邻里关系和人口统计特征【答案】ACD5.【问题】下列行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押【答案】ACD6.【问题】下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC7.【问题】建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。A.布局优化B.有偿使用土地C.市场配置D.盘活利用E.规划总体控制【答案】ACD8.【问题】应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。A.设定标准临街深度B.将标准临街深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数【答案】ABD9.【问题】海洋污染主要是由（）所致。A.航行沿海的船舶排出的废油B.城市生活污水C.油轮触礁而漏散的原油D.临海工厂排放的废水E.沿海居民抛弃的垃圾【答案】ACD10.【问题】在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（）。A.审核凭证的名称B.编制凭证的日期C.填制凭证的单位名称D.填制人姓名E.单位的公章【答案】ABCD11.【问题】古桥房地产开发公司开发了一个占地 3 方 m2 的住宅小区，一期工程 4 栋住宅楼即将竣工，房屋已有 80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅 95m2，并非售房合同中注明的 100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：A.可以单方解除B.无法定单方解除权利C.须古桥公司同意D.须符合合同中有关解除条款的要求【答案】BD12.【问题】产权登记制包括（）。A.权利登记制B.托伦斯登记制C.契税登记制D.质押登记制E.债务登记制【答案】AB13.【问题】(2014 真题)下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】C14.【问题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.所处区位B.交通方便性C.建筑设备系统D.物业管理水平 E 建筑形式【答案】ABCD15.【问题】与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】ACD16.【问题】国有土地上房屋征收补偿内容包括（）的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费【答案】ABCD17.【问题】某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 1.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17亿元、0.13 亿元和 0.04 亿元，所得税税率为 25%。A.特殊职能B.工业C.商业D.交通港口【答案】BD18.【问题】下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC19.【问题】在合同履行过程中，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示的情形有（）。A.取消合同中任何一项工作B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线.标高.位置或尺寸D.为完成工作需要施加的额外工作E.改变合同中任何一项工作的施工时间【答案】BCD20.【问题】(2015 年真题)房地产开发项目的市场定位策略主要有（）。A.产品差别化策略B.服务差别化策略C.人员差别化策略D.形象差异化策略E.销售差异化策略【答案】ABCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为 30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的 3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10 年，已使用 3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；2.甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共 8 层，每层建筑面积 2000m2，其中 1 层有 600m2 为酒店大堂，900m2 出租用于餐厅和咖啡厅，1 层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280 间，每间建筑面积 40m2;会议室 5 间，建筑面积共 500m2;自用办公室 3 间，建筑面积共 300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店 1 层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000 元/m2 建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为 10000 元/m2 建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为 250 元，年平均人住率为 60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%;会议室的租金平均每间每日 1000 元，平均每间每月出租 20 天；当地酒店类房地产的资本化率为 10%,该酒店剩余使用年限 30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。【解】1 层餐厅和咖啡厅价格=20000 元/m2X900m2=18000000 元=1800 万元酒店客房年总收益=250 元/(天*间）X280 间 X365 天 X(160%)=10220000 元=1022 万元酒店会议室年总收益=1000 元/(天.间）X20 天/月 X12 月=240000 元=24 万元酒店年总费用=1022 万元X40%=409 万元酒店客房及会议室年净收益=(1022+24409)万元=637 万元酒店客房及会议室价格=637 万元/10%X11/(1+10%)30=6005 万元酒店办公室价格=300m2X10000 元/m2=3000000 元=300 万元该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107 万元【答案】改错如下：(1)酒店客房年总收益=250 元/(天*间）X280 间 X365 天 X60%=1533 万元(2)酒店会议室年总收益=5 间 X1000 元/(天*间）X20 天/月 X12 月=120 万元(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是 6007 万元，应改为 6005 万元(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。3.指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题 10 分，错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分。本题最多扣至 0 分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：投资有限公司于 2017 年 12 月通过拍卖方式购置了 12000m2 的办公写字楼，并于 2018 年 1 月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了房地产估价有限公司评估，估价公司 2018 年 3 月 28 日-4 月 10 进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函银行：受贵银行委托，我们对位于市区路号的办公房地产价值进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2018年 3 月 28 日。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币 240000000 元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。房地产估价有限公司（公章）法定代表人：（手签）二一八年三月二十四日【答案】1.错处：致函对象为银行错误，改为：“房地产投资公司”。属于委托人错误2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3.错处：确定办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。4.在建工程房地产估价结果报告一、委托方 XX 房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX 市 XX 路 XX 号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方 XX 房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX 市 XX 路 XX 号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2074 年 10 月 17 日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例 B 位置指数不正确。(7)比较案例 A 用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。5.房地产估价报告封面及目录(略)至委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号 12 层 243.7m2 商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币 6993 元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告 2 份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006 年 10 月 15 日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)【答案】(1)致委托人函中，没有说明估价时点。(2)未说明土地面积、四至、规划限制等。(3)价值定义中不应再写土地价格。(4)结果报告不应有第十四项有关说明(5)技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。(6)房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。(7)系数计算表中，实例 C 土地使用权取得方式修正。(8)整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。(9)实例 C 繁华程度修正系数错。(10)实例 B 设施设备修正系数错。(11)实例 C 设施设备修正系数错。(12)3 个实例的朝向修正系数不同未予说明。(13)未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限 38.5 年。答案解析：