2022年甘肃省房地产估价师自我评估预测题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00B.34.67C.49.78D.52.44【答案】 D2. 【问题】 目前，我国房地产业中（ ）占主体地位。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产经纪业D.房地产估价业【答案】 A3. 【问题】 下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。A.服务市场B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场【答案】 D4. 【问题】 征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于（ ），土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。A.集体财政B.国家财政C.土地开发与农业发展D.土地管理部门的业务开支【答案】 C5. 【问题】 为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2006年10月1日。另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2%。A.2006年6月1日B.2006年10月1日C.2007年2月1日D.2007年9月1日【答案】 D6. 【问题】 房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D7. 【问题】 已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为l.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】 A8. 【问题】 ( )指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A.通货贬值B.通货膨胀C.通货紧缩D.通货异常【答案】 B9. 【问题】 2010年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2012年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2012年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2012年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。A.500B.800C.1200D.1500【答案】 C10. 【问题】 （2016年真题）下列税收中，采用定额税率的是（ ）。A.耕地占用税B.房产税C.契税D.个人所得税【答案】 A11. 【问题】 下列关于房屋建筑工程质量保修责任的表述中，错误的是（）。A.保修费用由施工单位承担B.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收C.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告D.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任【答案】 A12. 【问题】 下列关于房地产估价职业道德的说法中，正确的是（ ）。A.房地产估价职业道德属于外在的规范B.房地产估价职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力C.它说明了在房地产估价活动中应做什么，不应做什么，而应怎样做需要房地产从业人员探索D.房地产估价职业道德通过道德规范和行业行为规范约束房地产估价师【答案】 D13. 【问题】 寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】 A14. 【问题】 下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等【答案】 D15. 【问题】 某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（ ）万元。A.313B.329C.417D.446【答案】 D16. 【问题】 乡镇企业的用地只有在下列( )情况时，才可以抵押。A.乡镇企业属于集体企业B.申请破产C.和乡镇企业的建筑物同时抵押D.经过乡镇政府主管部门批准后【答案】 C17. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】 D18. 【问题】 某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】 A19. 【问题】 下列关于住房置业担保机构管理制度，表述错误的是（ ）。A.有建立在银行的保证金制度B.有不少于1000万元人民币的实有资本C.为确保资产的保值增值，经营一定的金融业务D.担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍【答案】 C20. 【问题】 运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】 BCD2. 【问题】 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有( )。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台【答案】 CD3. 【问题】 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（）组成。A.规费B.人工费.材料费C.企业管理费D.利润及一定范围的风险费用E.施工机具使用费【答案】 BCD4. 【问题】 政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权【答案】 BCD5. 【问题】 关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使達筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命【答案】 A6. 【问题】 运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括（）。A.市场状况B.交易情况C.区位状况D.使用期限E.开发程度【答案】 ACD7. 【问题】 进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.成本利润率D.资产负债率E.偿债背付率【答案】 AB8. 【问题】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损【答案】 CD9. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书【答案】 ABC10. 【问题】 普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD11. 【问题】 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】 AB12. 【问题】 下列可以征收国有土地上房屋的项目有（）。A.北京市地铁5号线工程B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程C.天津市经济适用房建设工程D.北京大兴区某商品房建设工程E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程【答案】 ABC13. 【问题】 下列税种中，采用比例税率的有( )。A.契税B.房产税C.耕地占用税D.土地增值税E.城镇土地使用税【答案】 AB14. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】 ABC15. 【问题】 房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】 BD16. 【问题】 (2017年真题) 相对于权益融资，债务融资的特点有（）。A.资金使用有时间限制B.资金融入方须到期还本C.资金融入方须按时支付利息D.债券不可以在流通市场上转让E.资金融出方要承担资金融入方的经营风险【答案】 ABC17. 【问题】 (2017真题) 通常情况下不得拍卖的房地产有（）。A.权属有争议尚在诉讼的房屋B.仍在租赁期限内的住房C.未取得不动产权证书的房屋D.未经其他共有人书面同意转让的共有房地产E.已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋【答案】 ACD18. 【问题】 下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（ ）。A.层高不超过2.20m（含2.2m）的永久性建筑不计算建筑面积B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积【答案】 BD19. 【问题】 关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】 ACD20. 【问题】 关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有【答案】 AD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？【答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。2. 李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。3. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.67×2.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：60000×1.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000×600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：9000×20%×101333.3418240.00（万元）；2）第二年：9000×60%×101333.3454720.00（万元）；3）第三年：9000×20%×101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.00×5.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.00×5.5%3009.6（万元）；4. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：××2015第××××号估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估估价委托人：××法院房地产估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依据中缺少房地产估价基本术语标准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年××市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40（2015年6月17日2004年10月18日）29.33年。13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60（2015年6月17日2007年10月18日）52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。5. 房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字2015第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；