2022年四川省房地产估价师高分试题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A.成本导向定价B.销售导向定价C.购买者导向定价D.竞争导向定价【答案】 B2. 【问题】 开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【答案】 A3. 【问题】 在混凝土拌合物中，一般会掺入外加剂，其掺入量一般不大于水泥质量的（）。A.3%B.7%C.10%D.5%【答案】 D4. 【问题】 下列风险中属于系统风险的是（）。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险【答案】 B5. 【问题】 某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 A6. 【问题】 下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（）。A.必须依法办理再保险B.必须提存保险保障基金C.不得提取未到期责任准备金D.必须建立保险精算制度【答案】 C7. 【问题】 以下属于买方应缴纳税费的是( )。A.营业税B.城市维护建设税C.土地增值税D.契税【答案】 D8. 【问题】 某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】 D9. 【问题】 某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程【答案】 B10. 【问题】 建筑业企业应当按照其拥有的资产、主要人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等条件申请建筑业企业资质，经审查合格，取得（ ）后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动。A.建筑业企业合格证书B.建筑业企业资质证书C.建筑业企业技术证书D.建筑业企业建造证书【答案】 B11. 【问题】 关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（ ）。A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】 C12. 【问题】 某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为 F1 > F2 > F3 > F4 。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A13. 【问题】 下列耕地中，属于免征耕地占用税的是（ ）。A.制药企业占用耕地B.停机坪占用耕地C.港口占用耕地D.医院占用耕地【答案】 D14. 【问题】 估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。A.估价对象的通用性B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序【答案】 C15. 【问题】 下列交易实例中，不得选作可比实例的是（ ）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点【答案】 D16. 【问题】 某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。A.38B.40C.58D.60【答案】 A17. 【问题】 关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（）。A.降低流动性风险B.发行费用高C.容易分散股权D.房地产企业首选的重要融资方式【答案】 A18. 【问题】 某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】 D19. 【问题】 确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】 B20. 【问题】 高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大【答案】 ABCD2. 【问题】 在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】 AD3. 【问题】 (2014真题) 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台【答案】 CD4. 【问题】 房地产是（）的结合体。A.实物B.权益C.区位D.拥有者E.房地产市场【答案】 ABC5. 【问题】 下列墙体中，属于非承重墙的有( )。A.围墙B.外墙C.隔墙D.填充墙E.幕墙【答案】 ACD6. 【问题】 在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】 BCD7. 【问题】 城市维护建设税是随( )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A.增值税B.财产税C.消费税D.流转税E.营业税【答案】 AC8. 【问题】 建设工程规划许可证由（）核发。A.城市人民政府城乡规划主管部门B.省人民政府确定的镇人民政府C.县人民政府城乡规划主管部门D.省人民政府确定的主管部门E.县人民政府确定的镇人民政府【答案】 ABC9. 【问题】 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】 ABC10. 【问题】 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】 BCD11. 【问题】 下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资【答案】 CD12. 【问题】 我国现行的税率形式有（）。A.比例税率B.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率【答案】 ABD13. 【问题】 公民有下列情形（）之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。A.下落不明满1年的B.下落不明满2年的C.下落不明满4年的D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的E.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的【答案】 C14. 【问题】 下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】 BC15. 【问题】 (2017真题) 保障性住房包括（）。A.限价商品住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.老旧存量住房E.90m2以下商品住房【答案】 ABC16. 【问题】 下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A.表明了负债占总资产的比例B.反映了企业或项目的财务风险程度C.资产负债率越高，则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高【答案】 ABD17. 【问题】 产权登记制包括（）。A.权利登记制B.托伦斯登记制C.契税登记制D.质押登记制E.债务登记制【答案】 AB18. 【问题】 普通股票持有者的权利和义务主要体现在（）之内。A.无限责任原则B.有限责任原则C.平等原则D.不平等原则E.股份有限原则【答案】 BC19. 【问题】 按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】 AC20. 【问题】 根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表2所示，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。A.利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2B.利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2C.利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2D.利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2E.利用平均发展速度法预测2010年的价格为8873元/m2【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月·m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结果）。【答案】【第一问解答】完成自有资金现金流量表1.总购房款：1.2×10×80960（万元）2.自有资金：960×40%384（万元）3.贷款资金：960×60%576（万元）4.购房代理费等相关费用：960×1.5%14.4（万元）5.抵押贷款年还本付息额：P576（万元）i7.5%，n10AP（A/P，i，n）576×7.5%×（1+7.5%）10/（17.5%）10183.92（万元）6.办证费用及装修费用：960×（3%0.3%）4071.68（万元）7.年毛租金收入：第3年初一第10年初：200×80×10×12192（万元）第11年初一第15年初：200×80×8×12153.6（万元）第16年初一第20年初：200×80×5×1296（万元）8.年运营成本：2. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2.一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1.一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2.成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。3. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？【答案】(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。4. 某写字楼的持有期估计为l0年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。【答案】选用预知未来若干年后价格的收益公式：注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。5. 据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。【解】(1)客观收益水平为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表229。XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间X365天X60%=3979.89万元餐饮收益。XX大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%=4155.53万元停车场收益。XX大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%【答案】改错如下：(1)停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(120%)+74个X6元/小时X365天X12小时X(150%)=252.81万元(2)会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%X2=32.49万元(3)年客观总收益=(3979.89+4155.53+252.81+700+32.49)万元=9120.72万元(4)营业费用=9120.72万元X3%=273.62万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+40年=56年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元÷56年+22.87万元X(12%)÷50年=84.64万元/年(7)年折旧费=(84.64+476.44+150)万元=711.08万元(8)年利润=9120.72万元X12.5%=1140.09万元(9)年纯收益=(9120.72-6243.731140.09)万元=1736.90万元(10)土地年纯收益=(1736.90-1139.99)万元=596.91万元(11)待估宗地40年期土地价格=596.91万元÷8%X0.9540÷5723.0m2=12437.80元/m2