2022年辽宁省房地产估价师自测模拟题78.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】C2.【问题】土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税（）。A.35 年B.38 年C.510 年D.1015 年【答案】C3.【问题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】D4.【问题】某工厂有一处临街厂房，占地面积 900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为 1800m2,建筑物成新率为 80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001 年 5 月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650 元/m2和A.603B.549C.522D.450【答案】B5.【问题】物业服务收费采取酬金制方式时，物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年度结算亏损的，由（）承担。A.物业服务企业B.业主委员会C.业主代表D.业主【答案】D6.【问题】建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D7.【问题】(2015 年真题)在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B8.【问题】某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D9.【问题】某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 15 万平方米、容积率为 3 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点【答案】D10.【问题】新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的 6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A11.【问题】仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C12.【问题】(2015 年真题)某商铺 2014 年的潜在毛租金收入为 66 万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的 10%、30%，所得税税率为 25%，则 2014 年该商铺的净经营收入为（）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C13.【问题】因合法建造房屋的事实行为设立或者消灭物权的，自（）发生效力。A.记载于不动产登记簿时B.事实行为成就时C.申请不动产所有权登记时D.颁发房屋权属证书时【答案】B14.【问题】下列关于施工许可，表述正确的是（）。A.施工许可证，应当由建设单位协助施工单位申请B.工程投资额为 300 万元的建筑工程，可以不申请办理施工许可证C.中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证D.对于建设工期不足一年的建设项目，到位资金原则上不得少于工程合同价的 30%【答案】C15.【问题】砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D16.【问题】下列有关生产者均衡的表述，错误的是（）。A.厂商成本支出一定时，产量最大B.厂商产量规模一定时，成本支出最低C.厂商产量规模最大时，成本支出最低D.花费单位货币购买的生产要素得到的边际产量相等【答案】C17.【问题】下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（）。A.分户的初步评估结果应当由估价机构提供给被征收人B.用于产权调换的房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致C.被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用收益法，且估价结果精确到万元D.被征收房屋的价值评估，不考虑被征收房屋的租赁、抵押，但不包括查封因素的影响【答案】B18.【问题】下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为 40 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 70 年，综合或者其他用地为 70 年B.居住用地为 50 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 40 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 年，综合或者其他用地为 50 年C.居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或者其他用地为 50 年D.居住用地为 70 年，工业用地为 40 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 年，综合或者其他用地为 40 年【答案】C19.【问题】其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.辅助研究【答案】A20.【问题】某房地产开发项目的占地面积为 10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的 80%，项目的固定成本为 5000 万元，预计平均销售单价为 4500 元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有（）。A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的 50%计入套内墙体面积C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积D.套内小于或等于 60 毫米厚的分隔墙，不计入套内墙体面积E.靠近墙体的套外楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积【答案】AB2.【问题】在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。A.房价租金比B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.开发投资杠杆率【答案】A3.【问题】下列原则中，属于我国民法基本原则的有()。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】ABCD4.【问题】下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.公共配套设施建设费【答案】CD5.【问题】有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A.价值是内在的.客观的和相对稳定的B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【答案】ABCD6.【问题】下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.抵押合同D.赠与合同E.借款合同【答案】BC7.【问题】政府宏观调控房地产的手段包括()。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策 E 住房政策【答案】BCD8.【问题】某套期房住宅的套内建筑面积为 120m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 30m2，套内建筑面积的购买单价为 15000 元/m2，购买人采用的付款方式为：首付 60 万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为 12500 元/m2B.建筑面积的购买单价为 12000 元/m2C.名义价格为 180 万元D.实际价格为 180 万元E.现房价格低于 180 万元【答案】BCD9.【问题】选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A.商业信誉和财务状况B.可出租面积或可使用面积C.出租单元的面积规划和室内装修D.所需面积大小E.需要提供的物业管理服务【答案】AD10.【问题】间接融资的优点包括（）。A.筹资可以积少成多B.安全性较高C.有利于筹集长期投资资金D.资金供求双方直接联系E.促进资金使用效率的提高【答案】AB11.【问题】下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】ABD12.【问题】企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有()。A.资产报酬率B.销售净利率C.资产负债率D.存货周转率E.股东权益报酬率【答案】AB13.【问题】融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD14.【问题】(2015 年真题)下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】BD15.【问题】TCP 采用慢启动进行拥塞控制，若 TCP 在某轮拥塞窗口为 8 时出现拥塞，经过 4 轮均成功收到应答，此时拥塞窗口为（）。A.5B.6C.7D.8【答案】B16.【问题】房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。A.与房地产主管部门协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通 E 实施宣传方案【答案】BC17.【问题】经有关主管部门批准，可以对下列（）建设工程的勘察、设计直接发包。A.采用特定专利的B.采用专有技术的C.建筑艺术造型有特殊要求的D.国务院规定的其他建设工程的勘察、设计E.一般建设工程的勘察、设计业务【答案】ABCD18.【问题】下列导致地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有（）。A.资金短缺B.洪涝灾害C.建材供应短缺D.开挖基槽发现重要古墓E.规划方案上报后审批期限超过一年【答案】BD19.【问题】通常将房地产市场划分为()。A.土地市场B.一级市场C.二级市场D.三级市场 E 四级市场【答案】BCD20.【问题】对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.销售收入D.经营费用E.出租收入【答案】ABD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于 2007 年 8 月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009 年 1 月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价。、复核估价时应如何确定 j 价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。2.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明 1 处错误得 3 分，本题全对得 40 分）大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定大厦的抵押价值为 20350 万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2016 年 10 月 16 日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告【答案】1.抵押目的估价报告名称应为大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中 Y 的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率 90及公共面积扣除率 20；9.地下车位 100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。3.某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？【答案】造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。4.某购物中心开发项目规划建设用地面积为 10000m2，总建筑面积为 15000m2。预计项目开发建设周期为 2 年，总投资为 13500 万元（不包括贷款利息）。项目第 1 年投资8100 万元，其中资本金为 5400 万元，其余为甲银行贷款：项目第 2 年投资 5400 万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为 9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为 3 年、年利率为 7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的 10%。预计购物中心的出租率为 95%，年超额营业额为 10000 万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的 35%。开发商于项目运营 3 年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的 9.5 倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为 20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为 13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后 2 位）【答案】1.现金流出项目的计算 1）第 1 年年初：投资 8100 万元，其中自有资金 5400 万元，贷款为 2700 万元 2）第 2 年年初：投资 5400 万元，全部为贷款 3）到第 2 年末，一次性本利清 F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计 9093.87 万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第 3 年年初向乙银行申请的贷款本金为 9093.87 万元4）乙银行贷款期限为 3 年，年利率为 7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算 1）设年最低基础租金为 A 万元/m2 年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第 3、4、5 年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第 5 年末的转售收入：5.房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积 12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中 6 号、7 号住宅楼于 1999 年建成；1 号、2 号、3 号、4 号在建住宅楼完成0.00 以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A 的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程 A 时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程 A 时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。