2022年全国房地产估价师评估试卷62.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】C2.【问题】(2017 年真题)房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（）日内应书面通知买受人。A.7B.10C.15D.30【答案】B3.【问题】某宾馆开发项目共有 150 间客房，平均每间客房的面积为 40。总建筑面积为 6800。当地同档次宾馆的综合造价为 3000 元/，每间客房的综合投资为 14 万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C4.【问题】一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】B5.【问题】某公司 2014 年 9 月，在南京购买了一间写字楼，位于 25 层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.拆除工程费B.修缮工程费C.恢复工程费D.修复期间的损失营业额【答案】D6.【问题】某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。A.领导定价法B.挑战定位法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】A7.【问题】（2015 年真题）华某受让一套面积 150m2 的二手住房，需缴纳的税是（）。A.契税B.个人所得税C.房产税D.土地增值税【答案】A8.【问题】（）单位收到建设工程竣工报告后，应当组织有关单位进行竣工验收。A.设计B.施工C.建设D.监理【答案】C9.【问题】张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为 7.5%，期限为 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营收入的 30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B10.【问题】某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价 8000 万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中 70%的住宅全部销售完毕，剩余 30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.资产类B.损益类C.所有者权益类D.成本类【答案】B11.【问题】在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D12.【问题】某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为 5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D13.【问题】下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】B14.【问题】在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为 5 层时，预期投资利润率为4.36%；在 520 层时，每增高一层，投资利润率上升 0.18%；而在 2030 层时，每增高一层，投资利润率下降 0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B15.【问题】王某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间王某又将该住宅卖给了张某，王某与许某原签订的房屋租赁合同（）。A.自动失效B.继续有效C.由王某确定是否有效D.由张某确定是否有效【答案】B16.【问题】关系代数运算是以集合操作为基础的运算，其五种基本运算是并、差、（）、投影和选择，其他运算可由这些运算导出。为了提高数据的操作效率和存储空间的利用率，需要对（）进行分解。A.交B.连接C.笛卡尔积D.自然连接【答案】C17.【问题】估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】D18.【问题】估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。A.估价对象的通用性B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序【答案】C19.【问题】认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。A.可贷资金利率理论B.储蓄投资决定理论C.流动性偏好利率理论D.马克思利率决定理论【答案】C20.【问题】某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】不规则波动是指由于受到（）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。A.意外的B.必然的C.绝对的D.相对的E.偶然性的【答案】A2.【问题】下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有（）。A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的 50%计入套内墙体面积C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积D.套内小于或等于 60 毫米厚的分隔墙，不计入套内墙体面积E.靠近墙体的套外楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积【答案】AB3.【问题】以太网中出现冲突后，发送方什么时候可以再次尝试发送（）。A.再次收到目标站的发送请求后B.在 JAM 信号停止并等待一段固定时间后C.在 JAM 信号停止并等待一段随机时间后D.当 JAM 信号指示冲突已经被清除后【答案】C4.【问题】房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有()A.买卖房屋B.租赁房屋C.新建房屋D.改建房屋E.改变房屋用途【答案】CD5.【问题】在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（）。A.项目的合作方式和性质B.项目拟建规模和标准C.项目建成后的服务对象D.项目背景E.项目所处的地理环境【答案】ABC6.【问题】某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用 X 省 Y 市 Z 县基本农田以外的耕地360 亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为 5.88 亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08 亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为 1.96 亿元。一期工程于 2001 年 4 月动工，2001 年 8 月底，开发公司已投入 500 万元，9 月 1 日拟向银行申请在建工程抵押，2002 年 6 月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本 3000 万元，此前已对外提供担保6 亿元。2002 年 2 月 H 公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过 2%，否则有权退房。H 公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H 公司总购房款为 800 万元，其中写字楼价款为 200 万元。当地契税税率为 4%。A.不可以设定，因房屋工程尚未竣工B.可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C.可以设定，因符合在建工程抵押条件D.不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率【答案】BC7.【问题】某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前因该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而进行转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（）。A.土地B.建筑物C.装饰装修D.动产E.特许经营权【答案】ABC8.【问题】房屋征收中给予的补偿包括（）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁的补偿C.因征收房屋造成的临时安置的补偿D.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿E.在征收房屋内改建房屋的补偿【答案】ABCD9.【问题】关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是()。A.一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续 6 年以上，取得房地产估价机构二级资质 2 年以上B.一级房地产估价师应有 15 名以上专职注册房地产估价师C.二级房地产估价机构应有 8 名以上专职注册房地产估价师D.二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于 50%E 三级房地产估价机构应有 5 名以上专职注册房地产估价师【答案】ABC10.【问题】国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】ABD11.【问题】在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款【答案】AB12.【问题】下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD13.【问题】为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总体规划时应研究的内容有()。A.城市的发展布局B.功能分区C.禁止、限止和适宜建设的地域范围D.建筑形态控制指标E.各类专项规划【答案】ABC14.【问题】房地产中介服务包括()。A.房地产咨询B.房地产开发C.房地产估价D.房地产经纪E.房地产广告设计【答案】ACD15.【问题】(2017 真题)商品房预售应符合的条件包括（）等。A.已付清土地出让金B.取得土地使用权证书C.拆迁安置方案已落实D.物业管理方案已落实E.取得施工许可证【答案】AB16.【问题】某宗商用房地产于 30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为 20 年，房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元，报酬率为 8%，则（）。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD17.【问题】下列区域中，适用 2 类声标准的环境功能区有()。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】AD18.【问题】若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】B19.【问题】下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（）。A.收取佣金是一种法定行为B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价 6的佣金C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D.公物拍卖原则上不得向委托人收取拍卖佣金E.收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定【答案】ACD20.【问题】(2016 年真题)关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求【答案】BCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权，拟开发建设建筑面积为 2000m2 的办公楼项目，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本金 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 10%，期限为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1 年该办公楼预售了 400m2，预售均价为 8000 元/m2。第 2 年项目投资 400 万元；全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售了 600m2，预售均价为 7800 元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的 1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前 3 年的出租率分别为 60%、70%和 80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30%。若开发商要求的目标收益率为 16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为 A 元1）第 1 年：年初自有资金投入 200 万元，年末销售收入 4008000320（万元）2）第 2 年：年初自有资金投入 400 万元，年末销售收入 6007800468（万元），年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第 3 年：年末出租收入 100012A60%7200A，年末运营成本为 7200A30%2160A或者直接计算出第 3 年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第 4 年：年末出租收入100012A70%8400A，年末运营成本为 8400A30%2520A或者直接计算出第 4年末的出租净收入：10001270%（1-30%）5880A5）第 5 年：年末出租收入100012A80%9600A，年末运营成本为 9600A30%2880A或者直接计算出第 5年末的出租净收入：10001280%（1-30%）6720A6）第 650 年：年末出租收入 100012A90%10800A，年末运营成本为 10800A30%3240A或者直接计算出第 6 年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表2.封面和目录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 KGB/T502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师 XXX 已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号 XXXX):XXXX(签名盖章）【答案】1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例 C 选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例 C 未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例 C 未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房 46 月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例 B 装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率 100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。3.本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢 22 层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王联系，注册房地产估价师张与协助估价人员李对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表领勘人：王查勘人：李实地查勘期：2014 年 6 月 15 日【答案】1朝向为南不对，应为北。2建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。3缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4查勘人中缺注册房地产估价师张的签字。4.估价对象为一写字楼，土地总面积 1000m2，于 2001 年 9 月底获得 50 年使用权。写字楼总建筑面积 4500m2，建成于 2004 年 9 月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高 5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限 50 年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从 2005 年 11 月至 2006 年 10 月地价逐月上升 0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要 57.32 万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为 150 元/m2，土地开发费用、税金和利润等为 120 元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限 50 年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3)在估价时点不设电梯的层高 5m 的建筑物重新购建价格为1800 元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重新购建价格为140 万元，经济寿命为 5 年；设备的重新购建价格为 100 万元，经济寿命 10 年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为 0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为 80%，月租金为 38 元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 40 元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的 35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用 60 万元，安装费用 40 万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 20 万元。试用成本法评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为 5%，房地产报酬率为 7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)【答案】(1)土地重新购建价格市场法比准价格 A2200100/100(1-1-0.5%)6100/972336.94(元/m2)比准价格 B2050100/100(1+0.5%)9100/922330.56(元/m2)比准价格 C2380100/103(1+0.5%)4100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)32304.16(元/m2)V2304.16100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.7922033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.871000216.89(万元)5.某旧商业用房的面积为 20000m2，业主与某公司签订了租期为 10 年的租赁合同，约定第一年的租金为 240 元/m2，以后每年租金上调 4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为 1 年，装修改造费用为 1000 元/m2，分两期投入，前半年均匀投入 60%，后半年均匀投入 40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为 840 元/m2，年租金增长率为 5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的 30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为 10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：