2022年四川省房地产估价师自测试卷25.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D2.【问题】某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为 100m2。假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A3.【问题】木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C4.【问题】挑廊（）计算建筑面积。A.按其围护结构外围水平投影面积的一半B.按其外围水平投影面积C.一般不D.按净面积【答案】A5.【问题】下列各项中，（）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。A.电话B.座谈C.问卷D.邮寄【答案】C6.【问题】廉租住房单套建筑面积控制在（）m2 以内，保证基本居住功能。A.30B.40C.50D.60【答案】C7.【问题】某房地产的土地成本为 1000 万元，建设成本为 3000 万元，管理费用为 200万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，投资利息为 600 万元，则该房地产的投资利润率为（）。A.8.93%B.9.8C.11.1D.12.5【答案】C8.【问题】区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（）等内容。A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析【答案】D9.【问题】房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置【答案】B10.【问题】假设开发法最基本的公式是（）。A.房地产价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润B.房地产价值开发完成后的价值相应的支出及利润C.房地产价值开发完成后的价值已完成工作的必要费用D.房地产价值开发完成后的价值开发成本【答案】A11.【问题】下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.投资回报率【答案】C12.【问题】中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】C13.【问题】我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为（）。A.不低与 65/人B.65.185/人C.85.1105/人D.105.1115/人【答案】C14.【问题】下列各项中，属于房地产组合投资管理主要工作的是（）。A.制定并执行组合投资策略B.制定物业策略计划C.电讯整合、安全和综合管理服务D.制定长期财务规划和年度财务计划【答案】A15.【问题】如果整个投资市场的平均收益率为 15%，国债收益率为 9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A16.【问题】在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格为 4800 元/m2，建筑面积为100m2。首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格为5000 元/m2，建筑面积为 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格为 4700 元/m2，建筑面积为 90m2，成交时一次付清；丁成交价格为 4760 元/m2，建筑面积为 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】C17.【问题】某人承租了一商业房地产，租期为 3 年，每年年末支付租金。该房地产在 3年租期内的净租金为 50 万元/年，同期市场净租金为 65 万元/年，报酬率为 7，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A18.【问题】通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】D19.【问题】房地产投资之弊不包括()A.流动性差B.投资数额巨大C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较长【答案】C20.【问题】设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列诉讼中，诉讼时效期间为 1 年的有()。A.延付或拒付租金的B.无故不履行合同的C.身体受到伤害要求赔偿的D.因环境污染损害赔偿的E.出售质量不合格的商品未声明的【答案】AC2.【问题】下列选项中同时具有财产权和人身权双重属性的是()。商业秘密具有(请作答此空)属性。A.名誉权属性B.人身权属性C.财产权属性D.使用权属性【答案】C3.【问题】下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前 3 年耕地平均年产值的 30 倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线【答案】AD4.【问题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C5.【问题】物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【答案】BCD6.【问题】(2013 真题)商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【答案】A7.【问题】以下关于曼彻斯特编码的描述中，正确的是（）。A.每个比特都由一个码元组成B.检测比特前沿的跳变来区分 0 和 1C.用电平的高低来区分 0 和 1D.不需要额外传输同步信号【答案】D8.【问题】房地产开发投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率 E 速动比率【答案】ABCD9.【问题】下列()是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A.工商行政主管部门B.民事主管部门C.民政主管部门D.司法行政主管部门 E 文化行政主管部门【答案】AD10.【问题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C11.【问题】下列关于契税的表述中，正确的有（）。A.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B.土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），需缴纳契税C.契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D.法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不征收契税【答案】ABCD12.【问题】在下列城市中，城市总体规划需要经过国务院审批的有()。A.直辖市重庆B.湖南省会长沙C.西藏自治区首府拉萨D.河北省地级市廊坊E.浙江省县级市义乌【答案】ABC13.【问题】最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封【答案】BCD14.【问题】2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.该项目可采用划拨方式供地B.甲企业通过招投标方式成为该项目的建设单位C.该项目的资本金最低为 2100 万元D.该项目开发利润应控制在 3以内【答案】ABD15.【问题】未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有()。A.警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物【答案】BCD16.【问题】房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD17.【问题】下列选项中不能用数量表现而只能用文字、符号或代码表示的有（）。A.性别B.文化程度C.工种D.年龄E.工人工资【答案】ABC18.【问题】不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况B.权属状况C.权利限制D.提示事项E.不动产市场价值【答案】ABCD19.【问题】房地产的独一无二性，也称为（）。A.独特性B.异质性C.非同质性D.个别性E.有限性【答案】ABCD20.【问题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C.投资价值趋向于市场价值D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估【答案】AD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方(略）二、估价方（略）三、估价对象估价对象为 A 实业有限公司和 B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点【答案】(1)价值定义中考虑长期收益等因素不妥。(2)估价结果报告中缺估价依据。(3)估价方法中首先应以最髙最佳为原则确定其客观合理价格不妥。(4)估价方法中的由于估价对象类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的不妥。(5)估价方法中租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算不妥。(6)估价结果中的在 2003 年 8 月 11 日至 2004 年 8 月 10 日的拍卖底价为人民币 373.23万元不正确。(7)有效期中若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响时价格不需作任何调整。(8)最髙最佳使用分析中的绝对最大的使用属用词不当。(9)估价技术报告中缺估价方法的选用。(10)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算中不计算管理费用的原因有误。(11)发展商土地利润的计算有误。(12)土地价格的计算有误。(13)建造成本测算表中的宿舍楼建造成本和合计总价计算有误。(14)工程建设期内的借款利息计算错误。2.某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人 XX 建筑装饰工程公司（法定代表人 XX;住所：XX)二、估价机构 XX 房地产咨询服务公司三、估价对象 1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距 G 市 5 号髙速公路人口处约 200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；【答案】(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为 20913306 元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。3.某房地产开发企业于 2012 年 6 月末以 16000 万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000 住宅，建造费用为 3000 元/，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的 8、4、3。经政府有关部门批准，项目于 2014 年 6 月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表 1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为 9000 元/，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的 3.5、5.5、1。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）表 1建造费用投入进度、销售收入实现进度计划表 2项目投资现金流量表【答案】（1）项目投资现金流量表如下表所示：由题意可得：建造费用3000618000（万元）。专业人员费用1800081440（万元）。其他工程费用及管理费用18000（43）1260（万元）。销售收入9000654000（万元）。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用54000105400（万元）。（2）投资收益率为14是年收益率，换算成季度收益率为 3.5，计算时点为 2014 年 6 月，则该项目的财务净现值：由上可知，该项目的财务净现值大于 0，项目可行。4.指出并改正下列房地产估价文书的错误对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表 4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表 4-8 估价对象相关资料（一）年有效毛收入 220005012（110）11880000 元（二）年运营费用 1.年维修费用 2200020002880000 元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400 元 3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000 元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400 元 3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600 元 4.估价结果计算收益年限取值错误，应为 45 年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332 元（取整）5.估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积 12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上 22 层、地下 2 层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为 50 年，从 2002 年 5 月 15 日起计。估价要求:需要评估该写字楼 2007 年 5 月 15 日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为 31200m2，占总建筑面积的 60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。月租金平均为 35 元/m2(净使用面积）。出租率年平均为 90%。经常费平均每月 10 万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。房产税以房产租金收入为计税依据，税率为 12%。其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的 6%。(3)测算年有效毛收入：【答案】改错如下：(1)年有效收人=31200m2X35 元/m2X12X90%=1179.36 万元(2)年房产税=1179.36 万元 X12%=141.52 万元(3)年其他税费=1179.36 万元 X6%=70.76 万元(4)年运营费用=(120.00+141.52+70.76)万元=332.28 万元(5)年净收益=(1179.36-332.28)万元=847.08 万元(6)收益期 n 等于 45 年（建筑物经济寿命为 60 年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2002 年 5 月 15 日起计为 50 年，2002 年 5 月 15 日到 2007 年 5 月 15日为 5 年，此后的收益期限为 45 年），因此：估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于 2007 年 5 月 15 日的购买总价为 8355 万元，约合每平方米建筑面积 1606.73 元。