2022年全省房地产估价师自测模拟题30.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】李某首付 50 万，贷款 100 万购置了一套商品住宅，他的杠杆率是（）倍。A.1B.2C.3D.4【答案】C2.【问题】下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】C3.【问题】期限为 10 年、年利率 6、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为 2600 元，则第 4 年最后 1 个月还款额中的利息是（）元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45【答案】D4.【问题】“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D5.【问题】某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议 15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】C6.【问题】在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【答案】C7.【问题】在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场指导价D.市场调节价【答案】A8.【问题】（2013 年真题）某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积 1500m2，致使国家损失 1000 万元，该房地产估价师涉嫌（）。A.金融诈骗罪B.提供虚假证明文件罪C.侵犯财产罪D.出具证明文件重大失实罪【答案】B9.【问题】下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A10.【问题】某块临街深度 100 米、临街宽度为 25 米的矩形土地的总价为 100 万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为 75 米、临街宽度为 20 米的矩形土地的总价为（）万元。A.60B.72C.75D.90【答案】B11.【问题】某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万平方米，其中从 2009 年跨入2010 年继续施工的面积为 300 万平方米，恢复施工的面积为 200 万平方米。该城市 2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。A.500B.700C.800D.1000【答案】A12.【问题】房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D13.【问题】某建筑物的重置价格为 800 万元，已使用 10 年，目前该建筑物的剩余经济寿命为 30 年，残值率为 5%，土地剩余使用年限为 25 年，则建筑物的每年折旧额是()万元。A.13B.14C.19D.23【答案】C14.【问题】收益法中的运营费用率是指（）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】D15.【问题】收益法是以（）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】D16.【问题】某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 2000m2。土地是 10 年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为 18 万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为 620 元/m2;建筑物是 8 年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700 元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积 1200 元，估计该建筑物有八成新。A.1100000B.2200000C.2540000D.3020000【答案】C17.【问题】在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】B18.【问题】某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2.4 万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C19.【问题】（2014 年真题）城镇土地使用税的税率是（）。A.差别比率税率B.幅度比率税率C.幅度定额税率D.超额累进税率【答案】C20.【问题】某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40%，安全利率假定为 6%，风险补偿率为安全利率的 40%，该房地产的收益价格为()。A.368 万元B.552 万元C.561 万元D.920 万元【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】某县下辖的 H 镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017 年 3 月 28 日发布了征收决定公告，甲评估机构于 2017 年 4 月 13 日签订了房屋征收评估委托合同，并于 2017 年 4 月 15 日开始进场实地查勘，5 月 5 日甲评估机构出具估价报告。A.房地产实际使用人或管理人B.被征收人C.房屋征收部门D.注册房地产估价师【答案】BCD2.【问题】下列污染源中，属于大气污染源的有（）。A.工业污染源B.交通污染源C.光污染源D.噪声污染源E.生活污染源【答案】AB3.【问题】古桥房地产开发公司开发了一个占地 3 方 m2 的住宅小区，一期工程 4 栋住宅楼即将竣工，房屋已有 80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅 95m2，并非售房合同中注明的 100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：A.住宅质量保证书B.住宅使用说明书C.企业资质证书D.竣工综合验收合格证书【答案】AB4.【问题】下列房地产中，不得抵押的有（）。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产【答案】B5.【问题】销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费B.交易手续费C.销售代理费D.不可预见费E.销售前期费【答案】ABC6.【问题】按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产经营投资E.酒店投资【答案】AB7.【问题】城市用地布局结构是否合理，主要体现在（）。A.城市各功能部分的组合与构成的关系B.城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾C.是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色D.所反映的城市总体运营的能动性E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性【答案】A8.【问题】关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC9.【问题】下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（）。A.现状价值可能高于市场价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值E.残余价值等于市场价值【答案】ACD10.【问题】下列建设工程必须实行监理的有（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲开发银行贷款的工程D.利用外国政府援助资金的工程E.成片开发建设的住宅小区工程【答案】ACD11.【问题】下列选项中属于完全竞争市场特征的有（）。A.市场上有足够多的生产者和消费者B.产品不同质C.资源完全自由流动D.信息完全E.厂商之间具有相互依存性【答案】ACD12.【问题】下列会计恒等式，不正确的有（）。A.收入-费用=利润B.资产=权益=债权人权益-所有者权益C.资产=负债+所有者权益D.所有者权益=资产+负债E.所有者权益=资产-负债【答案】BD13.【问题】下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。A.目标定价法B.挑战定价法C.领导定价法D.认知价值定价法E.随行就市定价法【答案】BC14.【问题】下列不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（）。A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位.共用设施设备维修.更新和改造费用B.依法应当由相关单位承担的供水.供电.供气.供热.通讯.有线电视等管线和设施设备的维修.养护费用C.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位.共用设施设备所需的修复费用D.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位.共用设施设备的维修和养护费用E.住宅共用部位.共用设施设备的维修和更新.改造费用【答案】ABCD15.【问题】(2017 年真题)按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型【答案】BD16.【问题】无机非金属材料包括（）。A.大理石B.玻璃C.建筑陶瓷D.木材E.建筑塑料【答案】ABC17.【问题】房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A.注册期满 3 年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过 1 年的C.年龄超 60 周岁的D.聘用单位被吊销营业执照的E.不具有完全民事行为能力的【答案】AD18.【问题】下列污染类型中，属于辐射污染的有（）。A.灯光污染B.视觉污染C.高压输电线污染D.垃圾臭气污染E.医疗照射【答案】ABC19.【问题】某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为 20 年的建设债券。该债券种类属于（）。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】BD20.【问题】下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点E.估价所需材料【答案】CD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某房地产开发项目的占地面积为 8000m2，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位 230 个（10000m2）。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元（不包括贷款利息），其中自有资金占 35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万元，全部为自有资金；第二年投入资金 13250 万元，其中 3250 万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 7750 万元、12600 万元、21650 万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为 90%，租金为 3000 元/m2年，运营成本为租金收入的 20%；服务用房的残值为 20 万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为 10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 15%和 25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】第一问解答借款计划的原理：借款当年投资-自有资金-预售收入 1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750 万元第三年末：12600 万元第四年末：21650 万元2）借款第 1 年初：无借款第 2 年初：13250-325010000（万元）第 3 年年初：12750-77505000（万元）3）第 4 年还款情况第 4 年年初（3 年末）需还款；10000（1+10%）2+5000（1+10%）17600（万元）2.某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况 1.估价对象为某厂于 1996 年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002 年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005 年 8 月 5 日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002 年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自 2002 年 7 月 11 日起至 2052 年 7 月 10 日止，至估价时点，其土地已使用 4年(取整），尚剩余使用年限为 46 年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于 1996 年，为钢混结构，房屋经济耐用年限 60 年，至估价时点，该建筑物已使用 10 年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。【答案】(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取 15%”应表述为“土地投资利润率取 15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是 1996 年，而不是 1997 年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率 4.01%的由来。3.本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据房地产估价规范（GB/T502911999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。4.由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工 3 年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。4.封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为 3586.18m2 房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014 年 9 月 11 日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价 30157 元/m2，评估总价 10815 万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）【答案】1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例 B 的市场状况调整系数应为 111 而不是 113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A 应小于 100，B、C 都应为 100。10.可比实例 A 的建成年代略早于可比实例 B、C，调整指数应略小于 105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。5.1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12 层 243.7m2 商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币 6993 元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告 2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006 年 10 月 15 日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例 B、C 商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例 C 的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例 B、C 设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高 4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率 5%应说明确定理由。