2022年山西省房地产估价师点睛提升试题33.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】 D2. 【问题】 比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 C3. 【问题】 一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，实际交易中的付款方式为：以抵押贷款方式支付，首期支付8万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，年贷款利率为5%。则该住房的实际价格为( )万元。A.30B.36.49C.37.35D.43.84【答案】 A4. 【问题】 下列计算一半建筑面积的是（ ）。A.无柱的雨蓬B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台【答案】 B5. 【问题】 市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】 D6. 【问题】 某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 A7. 【问题】 因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】 B8. 【问题】 2011年8月，H省W市拟建设经济适用住房项目，以切实解决低收入家庭住房困难。该项目需要征收部分国有土地上房屋，涉及包括李某在内的300户被征收房屋所有权人。2011年10月，该市作出了房屋征收决定，并委托A房地产估价有限责任公司对被征收房屋进行评估。2012年3月，与所有被征收房屋所有权人订立了补偿协议。2012年4月9日房地产开发有限责任公司全面启动了该项目。A.W市人民政府房屋征收管理部门B.W市人民政府C.H省人民政府房屋征收管理部门D.H省人民政府【答案】 B9. 【问题】 砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】 D10. 【问题】 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（ ）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法【答案】 A11. 【问题】 为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据××市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、经营收益损失补偿B.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益D.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿【答案】 D12. 【问题】 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】 C13. 【问题】 (2015年真题) 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升【答案】 B14. 【问题】 以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付（）。A.全部使用权出让金B.部分使用权出让金C.全部土地收益D.部分土地收益【答案】 A15. 【问题】 （2016年真题）下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（ ）。A.城市绿地B.汽车加油站C.街心公园D.地税局机关【答案】 B16. 【问题】 关于融资成本，下列说法不正确的是( )。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】 D17. 【问题】 下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣【答案】 A18. 【问题】 用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】 A19. 【问题】 国务院决定禁止（ ）。A.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房【答案】 A20. 【问题】 下列关于保险职能的说法有误的一项是( )。A.分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B.融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C.在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D.保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有( )。A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物【答案】 A2. 【问题】 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场所D.城市基础设施E.高档酒店【答案】 AC3. 【问题】 下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（ ）。A.层高不超过2.20m（含2.2m）的永久性建筑不计算建筑面积B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积【答案】 BD4. 【问题】 关于大额可转让定期存款单的说法中，正确的有（ ）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高【答案】 BD5. 【问题】 (2014真题) 未取得预售许可证，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为（）。A.制作公共车身广告介绍该项目名称B.向前来参观者免费发放VIP卡C.在项目销售大厅展示项目沙盘D.在房地产展销会上预售房屋【答案】 BC6. 【问题】 职工有下列( )情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额。A.离、退休B.出境定居C.翻建自住住房D.购买自用商铺E.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系【答案】 ABC7. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。A.硫氧化物B.煤渣和粉煤灰C.工业废水D.放射性辐射污染【答案】 BC8. 【问题】 在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（）。A.比例调整B.加法调整C.减法调整D.乘法调整E.换位调整【答案】 BD9. 【问题】 能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【答案】 BD10. 【问题】 股票投资具有的特点有（）。A.收益好B.流动性好C.安全性好D.风险大E.回报率高【答案】 ABD11. 【问题】 按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】 AB12. 【问题】 下列（）接口不适用于SSD磁盘。A.SATAB.IDEC.PCleD.M.2【答案】 B13. 【问题】 在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。A.承诺费B.手续费C.担保费D.利息E.税费【答案】 ABCD14. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD15. 【问题】 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差【答案】 ABC16. 【问题】 由于具有（）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二【答案】 ABCD17. 【问题】 物理计量单位包括（）。A.个B.吨C.立方米D.平方米E.米【答案】 BCD18. 【问题】 代理服务器为局城网用户提供Internet访问时，不提供（）服务。A.地址共享B.数据缓存C.数据转发D.数据加密【答案】 D19. 【问题】 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性【答案】 BC20. 【问题】 下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。2. 某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。<1>、商务办公楼估价的常用方法有哪些？<2>、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？<3>、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。3. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函××有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，价值时点为二0一九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元（单价略）大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整法定代表人：签字【答案】1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示；2.致估价委托人函缺少估价对象介绍.；3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起；4.估价委托人缺少住所、法人代表名称；5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响；6.估价依据缺少房地产估价基本术语标准；7.估价原则不应该有谨慎原则；8.没有方法选用理由和理论上适用但未选用方法进行说明；9.没有写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名；10.比较法公式中缺权利因素修正；11.没有逐一分析估价方法的适用性；12.可比实例A、B、C与估价对象面积比小于0.5，不具有可比性；13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正报盘价格错误；14.自身配套设施与物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反；4. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成±0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程A时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程A时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。5. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？【答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。