2022年全国房地产估价师自测模拟题54.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 A2. 【问题】 由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。A.向当地估价专家委员会申请鉴定B.向原房地产估价机构申请复核估价C.提起行政诉讼D.申请仲裁【答案】 B3. 【问题】 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 C4. 【问题】 在房地产投资的“开发持有出租”模式中，现金流量不包括（）。A.预售收入B.土地成本C.运营成本D.租金收入【答案】 A5. 【问题】 关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】 D6. 【问题】 下列各项中，（）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。A.电话B.座谈C.问卷D.邮寄【答案】 C7. 【问题】 下列关于经济评价指标的说法中，错误的是（）。A.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上B.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%C.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2D.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2【答案】 D8. 【问题】 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度【答案】 C9. 【问题】 若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 C10. 【问题】 与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 D11. 【问题】 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查【答案】 D12. 【问题】 开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.3B.5C.8D.10【答案】 B13. 【问题】 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（ ）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】 A14. 【问题】 通过（），企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。A.竞争情况调查B.消费者行为调查C.市场需求容量调查D.市场营销因素调查【答案】 D15. 【问题】 根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，可以转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.未取得土地使用权证书的【答案】 A16. 【问题】 下列货币政策中，能够抑制通货紧缩的一般性政策工具为（）。A.提高再贴现率B.降低法定准备金率C.降低最高贷款限额D.施行上浮的放贷利率【答案】 B17. 【问题】 因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 C18. 【问题】 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性【答案】 B19. 【问题】 房地产供给有限特性的本质是（ ）。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】 B20. 【问题】 假设开发法最基本的公式是（ ）。A.房地产价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润B.房地产价值开发完成后的价值相应的支出及利润C.房地产价值开发完成后的价值已完成工作的必要费用D.房地产价值开发完成后的价值开发成本【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列各项中，属于禁止流通物的有（）。A.弹药B.麻醉药品C.文物艺术品D.化工物品E.武器【答案】 A2. 【问题】 甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。A.甲企业就质量问题向王某负责B.王某可以退房C.王某可以依据合同提出索赔D.若渗漏原因为设计单位责任，则费用由设计单位承担【答案】 ACD3. 【问题】 (2014真题) 普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD4. 【问题】 下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。A.手续不全的房地产B.权属有争议，尚处于诉讼程序中的房地产C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产D.未经抵押权人同意拍卖的房地产E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产【答案】 BC5. 【问题】 下列选项中，采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A.开发商难以估算成本B.开发商处于市场领导者地位C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D.开发商打算与同行和平共处E.开发商具有向市场领导者挑战的实力【答案】 AD6. 【问题】 按照物业类型划分，房地产投资分为（）。A.酒店与休闲娱乐设施投资B.房地产开发投资C.政府投资D.商用物业投资E.特殊物业投资【答案】 AD7. 【问题】 对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格【答案】 ABCD8. 【问题】 下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（ ）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】 BD9. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】 D10. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A11. 【问题】 下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（）。A.层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑不计算建筑面积B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积【答案】 BD12. 【问题】 房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A.房地产租金B.土地转化率C.竣工房屋价值D.房地产价格指数E.预售面积【答案】 AD13. 【问题】 为了公共利益的需要，可以做出国有土地上房屋征收决定的情形有( )。A.棚户区改造B.城中村改造C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】 ACD14. 【问题】 房地产开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（）。A.市政设施接驳的谈判与协议B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户C.初步确定目标市场.售价或租金水平D.申请办理建设工程施工许可证E.制定项目开发过程的监控策略【答案】 ABC15. 【问题】 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A.周期风险B.政策风险C.或然损失风险D.时间风险E.资本价值风险【答案】 ABC16. 【问题】 下列属于支票特点的有（）。A.在银行信用基础上产生，以存款为依据B.在银行信用基础上产生，以贷款为依据C.支票有效期短，见票即付D.签发支票金额，以贷款余额为限E.签发支票金额，以存款余额为限【答案】 AC17. 【问题】 城市房地产管理法规定的房地产基本制度有（）等。A.国有土地有偿有限期使用制度B.房地产成交价格申报制度C.房地产价格评估制度D.住房公积金制度E.房地产价格评估人员资格认证制度【答案】 BC18. 【问题】 下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式的区别与联系的表述中，正确的有（）。A.主要计价依据及其性质不同B.单价与报价的组成不同C.编制工程量的主体相同D.适用阶段相同E.是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同【答案】 AB19. 【问题】 商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A.贷款价值比率通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【答案】 BD20. 【问题】 下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的有（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费.安置补助费.地上附着物和青苗补偿费E.临时使用土地的期限，最多不得超过两年【答案】 D三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 封面和目录(略）致估价委托人函XX公司：受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。估价对象总价值:人民币91071万元。大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）注定代表人(盖章）二零零九年七月九日注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）【答案】1.致委托人函中缺估价对象说明。2.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值，但没有给出抵押价值）。3.致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。5.估价对象中缺区位状况介绍或说明。6.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。7.估价原则中缺谨慎原则。8.估价结果报告中缺变现能力分析。9.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的明确说明。10.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。11.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。12.周边景观应属于区域因素。13.可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。2. 本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于XX市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张XX带领注册房地产估价师王XX和估价助理人员李XX进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张XX对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX估字2017第Xx号估价项目名称:XX市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出具日期:2017年7月15日【答案】1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。2.“估价委托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李XX”错误，改为“注册房地产估价师:张XX王XX”3. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。【答案】(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权利状况无依据。(3)土地权利状况无依据。(4)缺少估价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。4. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。【答案】(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权利状况无依据。(3)土地权利状况无依据。(4)缺少估价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。5. 某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益3×365×26400×60%×（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价4500×264001500×1250010005万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值V0）×4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用1000×26400/（115%）0.52461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（115%）0.75585.71万元