杭州市房地产市场分析汇报材料（DOC 19）3757.docx

杭州市房房地产市市场分析析汇报材材料第一一部分20003年杭杭州市房房地产市市场运行行情况分分析一、房房地产市市场供给给分析1、土土地供给给大幅增增加今年年杭州市市共举行行土地出出让会114次，成成功出让让51宗宗，总成成交面积积3000余万平平方米（约约45449亩），出出让土地地幅数、总总成交面面积分别别比上一一年增长长64.5%和和62%。其中中住宅用用地（含含住宅配配套公建建用地）为为34宗宗，合计计面积约约2344万平方方米（合合35112亩），同同比增长长52.7%。2、房房地产投投资保持持继续上上扬态势势今年年1-111月杭杭州市房房地产投投资完成成情况良良好，各各项指标标均有大大幅增长长。据市市统计局局数据显显示：220033年1-11月月杭州市市累计完完成房地地产开发发投资880.889亿元元，同比比增长222.338%，其其中住宅宅投资660.116亿元元，同比比增长116.557%。而而今年杭杭州市预预计GDDP增长长率为114.55，在在目前房房地产业业快速发发展的阶阶段，两两者的增增幅比例例是比较较协调的的。其中中住宅投投资的主主导地位位继续得得到巩固固。商品品住宅投投资是带带动杭州州市房地地产开发发投资增增长的重重要动力力，20003年年1-111杭州州市商品品住宅完完成投资资60.16亿亿元，占占全部投投资的774.668%；所占比比重较去去年上升升1.222个百百分点。办办公楼完完成投资资7.554亿元元，占99.333%；商商业营业业用房完完成投资资6.669亿元元，占88.277%；其其他房屋屋完成投投资6.49亿亿元，占占8.002%。3、商商品房开开发面积积继续保保持高增增长势头头·商品房房施工面面积商品品房施工工面积总总体规模模继续扩扩大，220033年1-11月月杭州市市商品房房施工面面积10015.56万万M2，同期期增长229.993%。其其中商品品房住宅宅施工面面积7772.669万MM2，同期期增长225.668%；商业用用房施工工面积773.443万MM2，同期期增长336.444；办公楼楼施工面面积877.366万M22，同期期增长339.006；其他用用房施工工面积882.008万MM2，同期期增长663.77。·商品房房新开工工面积20003年年1-111月杭杭州市商商品房新新开工面面积2550.003万MM2，比去去年同期期增长224.33%；其其中商品品住宅新新开工面面积2008.118万MM2，同期期增长114.552%；商业用用房新开开工面积积14.44万万M2，同期期增长3386.2%；办公楼楼新开工工面积99.988万M22，同期期增长335.005%；其他用用房新开开工面积积17.43万万M2，同期期增长993.445%。·商品房房竣工面面积20003年11-111月杭州州市商品品房竣工工面积1153.25万万M2，同期期增长444.443%；其中商商品住宅宅竣工面面积1225.55万M22，同期期增长336.664%；商业用用房竣工工面积66.411万M22，比去去年同期期下降了了14.42；办公公楼竣工工面积110.449万MM2，同期期增长2235.14。其他他用房竣竣工面积积10.85万万M2，同期期增长1198.08；4、商商品房批批准预售售面积有有所下降降今年年1-111月杭杭州市新新发商品品房预售售许可证证93个个，批准准可预售售商品房房面积2202.74万万M2，同期期下降了了15.66。其中中住宅1152.23万万M2，占775.009，同同期下降降15.91；办公公楼222.822万M22，占99.500，同同期下降降了9.94；商业业用房119.227万MM2，占99.5，同期期上升66.588；其其他8.42万万M2，占44.155，同同期下降降了477.111。下下降原因因为市区区可供开开发的土土地量减减少。二、房房地产市市场需求求分析（一一）增量量房市场场分析1、受受可预售售面积减减少影响响，增量量房市场场交易量量降低杭州州市房地地产市场场依然火火爆，市市场呈现现一片繁繁荣现象象，但受受今年可可预售房房屋面积积偏少影影响，市市场实际际交易量量有所下下降。从从交易统统计数据据看，今今年1-11月月杭州市市完成商商品房预预售1331000套,同同比下降降了299.4%，预售售面积1173.12万万M2，同比比下降224.77%。其其中住宅宅预售1110110套,同比下下降了330.992%，住住宅预售售面积1144.22万万M2，同比比下降228.44%。商品品房销售售160078套套,同比比下降了了10.58%，销售售面积2205.79万万M2，同比比下降33.388%。其其中住宅宅销售1139444套,同比下下降了220.88%，住住宅销售售面积1166.9万MM2，同比比下降119.11%。从住住宅批准准预售面面积与实实际预售售面积比比例看，杭杭州市这这一比例例为1.0555，考虑虑到部分分刚领预预售证的的房源尚尚未销售售，这一一比例反反映市场场能吸纳纳目前的的供给房房源。2、大大户型商商品房已已成市场场主流随着着杭州经经济和房房地产市市场的不不断发展展，杭州州房地产产的消费费结构发发生了比比较明显显的变化化，户型型不断趋趋大。从以以上数据据看，杭杭州20003年年1-111月已已售的商商品房中中，800M2以下的的现房销销售占总总现房销销售套数数的166.244%，而而期房预预售中该该比例只只有7.76%；800-1220M22的现房房销售占占总现房房销售套套数的335.228%，而而期房预预售中该该比例为为27.87%；同时时，在1150MM2以上的的已售商商品房中中，预售售的期房房比例比比现房销销售高出出7.664%，前前者为224.889%，后后者为117.225%。由由此可见见，大户户型消费费已逐步步成为市市场消费费主流，同同时目前前绝大多多数开发发商的商商品房面面积都趋趋向大户户型，而而已预售售期房中中的小户户型也基基本上是是为特殊殊消费群群体设计计，主要要以单身身公寓与与酒店式式公寓为为主。3、投资资者正逐逐步撤离离市场，市市场以本本地居民民的“自自住型”理理性购房房为主根据据20003年两两届房价价会的调调查，纯纯投资者者购房比比例下降降，从上上半年的的9.552到到下半年年的6.9，改改善居住住条件而而购房的的居民占占40%以上。此此外也有有相当数数量的居居民抱有有投资与与改善居居住条件件或解决决住房问问题结合合的双重重目的。从购购房对象象户籍看看，20000年年到20002年年外地人人购房分分别占我我市商品品房预售售总量的的29.3%、229.111%、228.447%，外外地人购购房所占占的比例例稳定在在30%左右，220033年1-11月月份的统统计表明明外地人人购房有有所下降降，为225.22。这这几年的的外地人人购房数数据表明明外地人人已成为为杭州房房地产市市场稳定定的购房房群体，可可以认为为大部分分为创业业自住型型购房。本本市居民民购房比比例保持持在700左右右，以改改善住房房条件，自自住为主主。（二二）二手手房市场场分析1、二二手房市市场成交交活跃二手手房市场场异常活活跃，成成交量大大幅上升升。由于于增量房房市场的的有效需需求量没没有获得得有效释释放，不不少消费费者在买买不到新新房的情情况下将将目光投投向了二二手房市市场。据据统计：20003年11-111月杭州州市二手手住宅累累计成交交套数1139990套，同同比增加加15.48%；成交交面积1111.37 M2，同比比增加224.337%；其中房房改房累累计成交交套数663666套，同同比增加加35.07%；成交交面积337.001 MM2，同比比增加333.113%；成交金金额166.711亿元，同同比增长长61.6%。2、成成交量呈呈波浪型型上走，房房地产新新政对二二手市场场影响明明显。2月月因春节节长假，交交易期缩缩短，出出现成交交低谷。44、5月月受非典典影响，中中介人流流量剧减减，但成成交量依依然稳步步上涨。经经历了66月的成成交高峰峰后，77、8月月成交稍稍显逊色色。9月月杭州市市政府对对外发布布消息，将将实行一一系列房房产新政政策，其其中最具具震撼力力的无疑疑是在二二手房交交易中，恢恢复征收收20税率的的个人所所得税。消消息一出出，市场场反映明明显，挂挂牌房源源明显增增多。99月，110月，111月二二手房成成交量持持续在高高位盘整整。由于于税收政政策正式式实施后后其政策策效应将将减弱，预预计明年年一季度度仍会一一如往年年，呈现现买卖双双方观望望市场的的情形，成成交量可可能会有有所下调调。（三三）租赁赁市场分分析1、租租赁市场场逐步扩扩大，成成交量稳稳步增长长20003年年较20002年年我市房房屋租赁赁件数、租租赁面积积同比呈呈上升趋趋势。220022年在我我市五城城区登记记备案的的房屋租租赁件数数为62242件件，20003年年在我市市五城区区登记备备案的房房屋租赁赁总件数数上升到到70667件，同同比上升升13.22%。20002年年我市登登记备案案的房屋屋租赁总总面积为为1055.988万平方方米，经经统计，220033年我市市登记备备案的房房屋租赁赁总面积积达到1116.36万万平方米米，同比比上升99.799%。2、租租赁市场场以商业业用房为为主，住住宅租赁赁规模偏偏小从220033年登记记备案的的各类用用途房屋屋租赁特特征看，以以商业用用房为主主，占了了总成交交面积的的73.02%。办公公用房次次之，房房屋租赁赁面积为为.266.055元/ M2，占了了总成交交面积的的22.39%。住宅宅租赁成成交面积积248882 M2，仅占占2.113%，住住宅租赁赁比例低低，存在在着一定定程度的的隐性市市场。随着着杭州市市房地产产一级市市场及二二级市场场的迅速速发展，房房屋租赁赁市场整整体呈上上升发展展趋势，房房屋租赁赁需求呈呈多元化化趋势。三、市市场价格格表现及及空置情情况分析析1、住住宅价格格情况今年年1-111月新新建商品品住宅价价格47723.2元/M2。二手手房住宅宅成交面面积1111.337万MM2，成交交金额447.002亿元元，平均均价格为为42222.11元/MM2。2、空空置率较较低自119999年以来来，杭州州楼市从从买方市市场全面面转向卖卖方市场场，老城城区房地地产供应应量严重重不足，而而需求却却一直保保持旺盛盛。许多多新开发发项目刚刚刚破土土动工，就就有人前前来预定定期房，因因此杭州州的空置置率非常常低。四、拆拆迁情况况20003年年城市拆拆迁主要要围绕继继续开展展旧城改改造和建建设城市市基础设设施进行行，尤其其是杭州州市进入入新一轮轮交通设设施建设设改造，进进行了3339229工程程项目，使使市区周周边建设设改造进进一步扩扩大，对对大量的的简陋旧旧房进行行拆迁 ，全年年共审批批拆迁882万平平方米（不不包括集集体土地地上的房房屋）。五、房房地产业业贷款情情况分析析银行行对房地地产业贷贷款继续续扩大,贷款质质量良好好，今年年1-99月杭州州全市房房地产企企业贷款款发放额额352290990万元元，同比比增长335.008%,发放个个人住房房贷款（含含公积金金贷款）2287004944万元，同同比增长长48.14%。两者者分别占占全社会会贷款总总额的99.422%和77.677%,可可见房地地产业贷贷款在杭杭州银行行中所占占比重较较高，两两者相加加几乎占占了1/5,为为17.09%。目前前这两类类贷款的的贷款质质量都非非常高，违违约率非非常低，仅仅为0.55%和0.05%。第二部分分、目前前杭州楼楼市存在在的主要要问题一、总总体房价价稳步上上涨，但但涨幅趋趋缓今年年杭州市市区总体体房价继继续上涨涨。据统统计：今今年1-11月月商品住住宅均价价为47723.2元/ M22。造成成房价持持续上涨涨的原因因主要有有：有效效供给量量偏少、供供给结构构不太合合理、地地价的上上涨效应应等等。二、供供给结构构不太合合理，导导致有效效供给量量偏少。杭州州房地产产市场在在一定程程度上存存在着市市场供需需结构错错位的问问题。主主要体现现在两方方面：一一是价格格错位。房房价的上上涨使得得中低价价房源越越来越少少，高价价房源日日益增多多，今年年1-111月预预售房产产中单价价大于660000元/ M2的就占占了377.477%。加加上前几几年杭州州开发商商的“大大户型”开开发使得得总价偏偏高，超超出了一一般工薪薪阶层的的承受能能力。二二是空间间上的错错位。目目前真正正适合“上上班族”居居住还是是在市中中心和次次中心。但但现在市市中心、次次中心住住宅楼盘盘较少，杭杭州市外外围地区区较多。而而郊区住住房由于于受交通通条件和和郊区配配套条件件不足的的限制，真真正可作作为第一一住所还还缺乏条条件，因因此真正正可供工工薪族选选择购买买的楼盘盘偏少。三、部部分企业业投资风风险意识识有所欠欠缺由于于近几年年房地产产发展看看好，吸吸引了不不少“三三外”企企业进入入这一行行业。在在今年99月266日的土土地招标标会上，浙浙江大元元房产以以25.34亿亿元的高高价投标标竞得杭杭州四块块土地，半半年内支支付所有有土地款款也成为为企业的的沉重负负担。而而其中的的18号号地块报报价竟比比第二家家投标者者整整要要高出11个多亿亿，这种种企业不不顾市场场风险的的非理性性投资不不仅增加加了企业业的风险险，也增增加了整整个房地地产市场场的风险险。第三三部分拟采取取的政策策针对对杭州房房地产市市场上存存在房产产品供不不应求，供供求关系系失衡；住房供供应结构构存在矛矛盾等问问题，杭杭州市政政府出台台了“房房地产新新政”。(一一)重点点建设与与市民群群众经济济承受能能力相适适应的经经济适用用房和中中低价位位商品房房。在经经济适用用房需求求得到缓缓解前,近年内内确保经经济适用用房建设设用地不不低于住住宅用地地供应总总量的550%。同同时,要要加快中中低档商商品房的的建设,力求达达到国务务院要求求的房地地产市场场供求基基本平衡衡、结构构基本合合理、价价格基本本稳定,以尽快快解决本本市居民民的住房房问题。(二二)建立立经济济适用住住房权属属证书机机制。要专专门设计计经济济适用住住房权属属证书,使之与与普通商商品房的的房屋屋所有权权证相相区别。经经济适用用房必须须在五年年后才可可上市交交易(其其中经济济解困房房为十年年),其其上市交交易时必必须按照照当时同同类地段段的商品品房价格格，在原原价基础础上补足足差价、利利息。(三三)加强强经济适适用房的的管理。改摇摇号办法法为摇号号轮候制制,确保保所有符符合购买买经济适适用房条条件的市市区居民民都有机机会购买买经济适适用房。确确保经济济适用房房户型结结构合理理,中小小户型应应占大部部分。严严格经济济适用房房准入条条件,防防止高收收入者、投投资和投投机者进进入经济济适用房房市场。(四四)加强强商品房房市场管管理。1、对对商品房房销售,在销售售时除注注明建筑筑面积外外,必须须注明套套内面积积,以提提高销售售透明度度。2、公公开商品品房预(销)售售房源信信息。房房地产开开发公司司在取得得商品品房预售售证后后,必须须向社会会公开所所有经批批准的可可预(销销)售房房屋的房房源信息息。市房房管部门门应将所所有经核核准的预预(销)售房源源信息在在网上公公示。3、实实行商品品房销售售全程管管理。对对经批准准销售的的商品房房,实行行全程控控制、动动态管理理。由市市房管部部门向社社会公布布各开发发公司销销售并备备案的商商品房(凡房屋屋完成交交易的,必须报报备、公公布)各各销售楼楼盘的销销售现状状,包括括经批准准后己预预(销)售备案案房源(房号)和未销销售备案案房源(房号)。4、严严肃查处处商品房房销售中中的违规规行为。对对房地产产开发公公司有房房源而拒拒绝销售售的行为为,市房房管部门门要在接接到投诉诉、举报报并经查查实后作作出处理理。5、切切实遏制制房地产产炒作行行为。从从20004年11月1日日起,对对房地产产交易(本市居居民为改改善住房房条件的的买卖行行为除外外)征收收20%税率的的个人所所得税,对购买买高档住住宅的高高收入群群体实行行从高税税率3（财政政部、国国家税务务局规定定契约税税率1.53，普普通住宅宅仍为11.5税率）。(五五)加强强住宅建建设用地地的开发发管理。控制制单体农农居,鼓鼓励建设设小高层层(122层)以以上农居居，允许许符合条条件的单单位自建建经济房房，加强强对商品品房开发发的土地地管理,遏制房房地产开开发商在在商品房房建设中中的违法法违规行行为。对对征而不不用超过过两年的的土地,由市国国土资源源局按照照土地地法的的规定依依法予以以收回。(六六)建设设一批大大学毕业业生和外外来务工工人员的的租赁公公寓。为保保护好大大学毕业业生和外外来务工工人员在在杭创业业的积极极性,解解除其后后顾之忧忧,建设设一批专专供来杭杭创业大大学毕业业生和外外来务工工人员居居住的专专项租赁赁公寓。从从今年开开始,筹筹建大学学毕业生生公寓,按照人人均8平平方米的的标准建建造集体体宿舍,第一期期建设面面积为55万平方方米。(七七)加强强房地产产信息体体系建设设。要尽尽快建立立以城市市地理信信息系统统为基础础,依托托杭州市市政务外外网,实实现全市市各类房房地产及及相关信信息资源源数据共共享的杭杭州市房房地产宏宏观决策策支持系系统,为为各职能能部门日日常管理理、公众众信息查查询、网网上办事事提供网网络平台台,并在在此基础础上为政政府宏观观调控提提供决策策支持。杭州州市房地地产宏观观决策支支持系统统的建设设由市政政府办公公厅牵头头,各相相关部门门协同配配合,力力争明年年上半年年基本建建成。(八八)尽快快落实住住房补贴贴政策。为解解决市民民群众的的住房困困难,要要认真落落实住房房分配货货币化改改革的各各项政策策,尽快快发放住住房补贴贴,重点点提高中中低收入入家庭的的购房能能力。各各行政事事业单位位要从立立党为公公、执政政为民的的高度,认真负负责地落落实好这这项工作作。第四四部分20004年杭杭州楼市市走势预预测与往往年相比比，影响响20004年杭杭州楼市市走势的的因素更更为复杂杂。影响响楼市走走势重要要标志的的房价变变动的正正反两方方面因素素都同时时存在。一、继继续支撑撑房价上上涨的主主要因素素1、经经济发展展强劲。杭杭州经济济特别是是浙江经经济将继继续延续续今年快快速增长长的势头头。杭州州市20003年年133季度GGDP增增长144.3%； 11-111月份利利用外资资项目数数比去年年同期增增长511.5；出口口总额达达98.3亿美美元，同同比增长长29；居民民人均可可支配收收入达1117997元，比比去年同同期增长长10.5，经经济发展展为近年年来最好好的一年年。浙江江省经济济更是强强势发展展，1-3季度度浙江省省国内生生产总值值达64405亿亿元，增增长133.2%；出口口总额增增长400.9%，外贸贸顺差达达到了历历年最高高，为一一百九十十三亿美美元，同同比增长长百分之之二十五五多，继继续稳居居中国首首位；财财政收入入增长225.66%；人人均可支支配收入入增长112%；20003年经经济发展展的良好好态势，一一是增强强了居民民消费信信心；二二是增强强了居民民购买力力；更重重要的是是经济发发展具有有的惯性性，为220044年经济济奠定了了良好基基础。在在正常情情况下浙浙江经济济、杭州州经济仍仍将强势势发展，这这是支撑撑杭州高高房价的的基石。2、市市场供不不应求状状况难以以改变。220044年杭州州楼市仍仍呈供不不应求态态势。明明年有效效供应量量在2550 万万M2左右，而而杭州近近几年城城市化进进程不断断加快，作作为中心心城市，房房产需求求将持续续扩大，年年2500万M22左右的的供应量量已不能能满足市市场需求求，供需需矛盾将将进一步步突出。（11）供给给的滞后后性。尽尽管20003年年杭州政政府开始始增加土土地投放放量，但但是由于于从取得得土地到到预售通通常短则则一年半半，长则则二、三三年。因因此20004年年市场商商品房有有效供给给主要来来自20002年年投放的的土地。220022年住宅宅用地投投放量仅仅为23300亩亩，可建建筑面积积约为2230万万M2。20003年年商品住住宅新开开工面积积2088.188万M22，同期期增长仅仅14.52%，决定定了一级级市场供供应量小小。（22）建材材断档推推迟工期期。今年年以来，特特别是下下半年建建材不仅仅价格快快速上涨涨，而且且出现买买不到货货，已严严重影响响一部分分项目建建设工期期。这又又减少了了市场有有效供给给。3、建建材价格格继续上上涨的势势头难以以改变。今今年浙江江各类水水泥价格格的涨幅幅在277%-445%之之间波动动，钢材材价格涨涨幅在115%-40%之间波波动。其其中，普普通硅酸酸盐水泥泥（回转转窑）111月份份出厂价价格同比比上涨338.11%，普普通硅酸酸盐水泥泥（立窑窑）出厂厂价格同同比上涨涨34.6%，矿矿渣硅酸酸盐水泥泥（回转转窑）出出厂价格格同比上上涨277.6%；复合合硅酸盐盐水泥出出厂价格格同比上上涨444.6%。普通通中型钢钢材价格格上涨119%，普普通小型型钢材价价格上涨涨24.1%，优优质型钢钢材价格格上涨339.33%，线线材价格格上涨119%， 建筑材材料价格格的大幅幅上扬，增增加了建建安成本本。从浙浙江来看看，因今今年钢材材、水泥泥等建筑筑材料涨涨价，多多层建安安成本增增加89%，小小高层增增加100111%，高高层增加加1213%。由于于建材生生产受资资源、能能源短缺缺影响，目目前建材材供不应应求状况况还难以以改变，预预计建材材价格上上升的惯惯性还会会持续。4、开开发贷款款利率上上浮，增增大财务务费用。上上个月央央行宣布布从20004年年1月11日起扩扩大金融融机构贷贷款利率率浮动区区间，商商业银行行、城市市信用社社贷款利利率可在在贷款基基准利率率上上浮浮70，房地地产开发发贷款在在浮动之之列，这这意味着着在杭州州楼市仍仍呈供不不应求状状况下，开开发商有有可能将将这部分分融资成成本转嫁嫁到购房房者身上上，进而而提高房房价。二、可可能引起起房价下下滑的主主要因素素土地地供给因因素。从从20003年开开始杭州州市政府府已改变变了非饱饱和供地地政策，土土地投放放量将大大幅增加加，将对对市场产产生较大大影响，此此外，股股市变化化、银行行政策调调整等都都将对房房市带来来未测因因素。三、市市场走势势判断楼市市最终的的走势取取决于上上述两方方力量的的较量。但但总体上上看：若若不发生生突发事事件，220044年杭州州楼市有有以下特特征：1、有有效需求求依然旺旺盛每年年约100万新增增人口、大大量新婚婚家庭（1150000多对对），改改善性需需求量远远未得到到满足，以以及拆迁迁仍处于于高峰期期，市场场有效需需求量大大。2、房房价稳中中有升，升升幅减缓缓房价价最终走走势取决决于供求求关系，220044年市场场供不应应求状况况还不能能得到较较彻底改改变，以以及考虑虑成本推推动等因因素，杭杭州房价价继续呈呈稳中有有升态势势。但是是随着政政府调控控措施效效应的逐逐渐显现现，升幅幅将减缓缓。预计计20004年杭杭州楼市市将基本本结束普普涨历史史，开始始进入个个股分化化的时代代。一些些性价比比偏低的的旧房、一一些无稀稀缺性景景观优势势和品质质优势的的百万元元级二手手房，其其价格甚甚至可能能出现回回落。3、自自用性消消费占市市场绝对对主流政府府恢复220%个个人所得得税，以以及增加加经济适适用房供供给等，部部分投机机者正在在撤离楼楼市，自自用性消消费将占占市场绝绝对主流流，这有有利于楼楼市的可可持续发发展。杭州市房房产管理理局