某楼盘营销推广计划9188.docx

龙源名都都汇营销销推广计划（20007年9月-20009年9月）一、 重要营销销节点确确定临时售楼楼部投入入使用：20007年10月底单体商业业取得预预售许可可证：20007年4月份商业街及及精品走走廊取得得预售许许可证：20007年10月份份项目开业业：20099年10月1日二、 营销阶段段的划分分及推广广费用分分配商业地产产的销售售推广费费用一般般为总销销售额的35%，根据商商业营销销推广的的需要和和项目相相对高端端的定位位并结合合项目整整体规模模来评定定，我司确确定本项项目的总总推广费费用按总总销售额额的3%计算，本本项目总总的广告告推广费费用约为为680万元。这6800万元的的费用主主要包括括了物料料的设计计制作、报报纸、户户外、网网络等媒媒体的广广告投放放、各种种宣传活活动的组组织、招招商及开开业筹备备费用等等，但不不包括售售楼部的的建设和和装修费费用。根据项目目特性和和工程进进度，本本项目的的营销阶阶段、工工作周期期、销售售进度及及推广费费用安排排如下：营销阶段段时间段销售比例例回款金额额（万元）营销费用用分配比例例费用金额额（万元）筹备期20077.8 -20007.119.3%63蓄势期20077.122 -220088.4客户储备备22.55%153销售期开盘期20088.5 -220088.640%9200016.66%113强销期20088.7 -220088.11140%9200024.99%169收尾期20088.122 -220099.120%460003.9%26.55招商期20088.12-220099.613.77%93开业筹备备期（含含开业）20099.7-20009.109.2%62.55总计100%2.3亿亿元100%680万万三、 各阶段工工作事项项第一阶段段：筹备备期实施时间间：20007年9月-20007年11月时间工作事项项工作重点点工作目的的问题应对对20077年9月主力店签签约主力店签签约销售道具具筹备销售人员员培训完成主要要工作事事项的筹筹备本月工作作事项中中不可控控因素主主要是主主力店的的签约问问题，如如果不能能按照计计划时间间签约，其其他工作作正常推推进，一一些销售售道具如如投资折折页（楼楼书）、售售楼部商商业展板板等则推迟制制作。项目VII设计图纸调整整手提袋、纸杯、名名片的设设计印制制销售员工工牌设计计制作单页设计计制作售楼处导导引系统统设计制制作售楼处包包装方案案确定实实施销售表格格制定销讲词和和客户问问答的制制定销售人员员培训与与考核销售人员员服装定定制售楼部电电话号码码申请沙盘模型型设计制制作网站制作作媒体推广广计划确确定20077年10月售楼处办办公用品品购买售楼处装装修入驻驻软文投放放销售人员员入场严格按照照时间节节点赶工工，确保保如期进进驻折页设计计制作销售人员员入场软文投放放20077年11月开工奠基基仪式参加仪式式人员的的邀请；软文投投放市场吹风风炒作区域域暂无网络及媒媒体软文文报道软文投放放户外广告告牌确定定及设计计制作沙盘到位位第二阶段段：蓄势势期实施时间间：20007年12月-20008年4月时间工作事项项工作重点点工作目的的问题应对对20077年12月网站启用用媒体投放放客户接待待形成强大大媒体攻攻势，吸吸引市场场关注，形形成焦点点这个阶段段的销售售人员会会不同程程度上存存在对项项目的熟熟悉程度度及对客客户的把把握不够，主要应应对措施施是加强强对销售售人员的的培训，对对于客户户不断提提出的新新问题及及时出具具说辞户外启用用网络广告告启用各种软硬硬广广告告投放围挡更换换VIP卡卡设计客户接待待客户追踪踪、关系系维护礼品设计计制作圣诞活动动认筹活动动方案20088年1月产品推介介会认筹活动动客户接待待筛选优质质客户为开盘作作储备因为本项项目淡季季入市，可可能在认认筹时面面临客户户不多的的问题，应应对的方方式主要要是分析析媒体投投放效果果和客户户组成，调调整推广广渠道和和推广方方向认筹活动动实施客户接待待客户追踪踪、关系系维护媒体投放放客户问答答更新详细业态态规划及及铺位划划分铺位编号号及面积积测绘价单制定定20088年2月认筹排号号老客户维维护促成优质质客户认认筹排号号本月临近近春节，预预计会面面临客户户量不多多的问题题，应对对的方式式主要是是调整工工作方向向，以客客户维护护为要新客户接接待及老老客户维维护意向客户户的春节节礼品赠赠送新售楼部部筹备20088年3月媒体投放放媒体投放放房展会活活动方案案售楼处筹筹备在传统销销售旺季季到来之之时加大大宣传力力度，增增加客户户量费用控制制客户接待待客户追踪踪、关系系维护新售楼处处筹备客户问答答更新房展会活活动方案案20088年4月开盘方案案制定开盘方案案房产会活活动一方面准准备开盘盘方案，以以开盘事事件的宣宣传促进进客户排排号；另另一方面面利用房房展会和和商业论论坛吸引引更多的的投资者者如客户储储备量不不足，则则将开盘盘时间相相应延迟迟，继续续蓄水开盘物料料设计制制作新售楼处处启用媒体投放放客户接待待户外广告告设计更更换围挡广告告设计更更换网络广告告设计更更换合同购买买签合同培培训房展会活活动实施施区域商业业发展论论坛第三阶段段：开盘盘期实施时间间：20008年5月-20008年6月时间工作事项项工作重点点工作目的的问题应对对20088年5月商业投资资说明会会+开盘活活动开盘活动动成功实现现预期销售售目标为防止开开盘活动动组织不不力，秩秩序混乱乱，应提提前对方方案进行行反复修修订，确确保方案案每一个个环节没没有纰漏漏并提前前彩排。开盘活动动后续报报道媒体投放放合同签署署客户追踪踪20088年6月媒体投放放老客户转转化利用开盘盘后的热热销促成成一部分分犹豫徘徘徊的客客户签约约可能出现现的问题题：老客客户基本本消化完完毕，而而新客户户数量不不足。应对措施施：适时时监控，及及时调整整媒体投投放力度度老客户转转化新客户接接待第四阶段段：强销销期实施时间间：20008年7月-20008年11月时间工作事项项工作重点点工作目的的问题应对对20088年7月客户接待待与维护护媒体组合合投放去化单体体商业的的剩余铺铺位经过两轮轮的筛选选，余下下的为一一些位置置稍差的的铺位，对对商户吸吸引力欠欠缺。应应对的措措施主要要有二：前期销销控和后后期促销销合同签署署媒体投放放20088年8月客户接待待与维护护合同签署署媒体投放放秋季房展展会活动动方案20088年9月秋季房展展会活动动实施房展会活活动开盘盘筹备通过活动动组织和和开盘筹筹备，引引发关注注和促成成排号如排号数数量不足足，则将将开盘日日期顺延延，继续续蓄水网络广告告设计更更换户外广告告设计更更换工地围挡挡设计更更换兴华北街街部分开开盘方案案开盘方案案的物料料筹备20088年10月产品说明明会+开盘方方案开盘活动动成功实现现预期销销售目标标为防止开开盘活动动组织不不力，秩秩序混乱乱，应提提前对方方案进行行反复修修订，确确保方案案每一个个环节没没有纰漏漏并提前前彩排。合同签订订开盘活动动后续报报道20088年11月媒体后续续报道老客户转转化利用开盘盘后的热热销促成成一部分分犹豫徘徘徊的客客户签约约前一阶段段签约数数量不足足，本月月销售压压力较大大，则通通过优惠惠策略和和媒体组组合继续续轰击客客户老客户转转化特别说明明：1、强销期期的主要要工作可可以分为为两个阶阶段，第第一阶段段是7-8月份，主主要工作作是去化化单体商商业的剩剩余部分分；第二二阶段从从9-111月份，9月份主主要为兴兴华北街街的开盘盘活动筹筹备造势势，10-11月份份针对兴兴华北街街部分开开盘销售售；2、秋季季房展会会活动是是否参加加主要视视当时单单体商业业销售情情况以及及兴华北北街商业业部分客客户排号号情况而而定，如如客户储储备充足足，则可可以不考考虑参加加；第五阶段段：收尾尾期实施时间间：20008年12月-20009年1月时间工作事项项工作重点点工作目的的问题应对对20088年12月客户接待待及维护护优惠策略略制定促进少量量剩余铺铺位的销销售优惠措施施过于单单一，可可以针对对不同的的客户类类型，灵灵活设置置优惠措措施。合同签署署优惠价格格策略制制定网络广告告更换网站广告告更换20099年1月客户接待待及维护护合同签署署第六阶段段：招商商期实施时间间：20008年12月-20009年6月时间主要工作作事项工作说明明08.112-009.001总体招商商计划执行方案案的制定定各阶段招招商建议议目标商户户的确定定具体业态态定位具体铺位位划分面积的编编号的确确定租金标准准及支付付方式、优优惠政策策确定招商商的推广广总费用用宣传卖点点的提炼炼、组合合各阶段的的推广方方案各阶段的的广告计计划及媒媒体计划划各阶段公公关活动动拟定项目目推介书书拜访商户户之用招商中心心的包装装与销售的的形象要要有所区区分，突突出商业业氛围招商手册册的设计计及制作作招商礼品品制作工地现场场包装09.22-099.3针对次主主力商户户的谈判判确定入驻驻意向针对定位位的目标标商户进进行意向向性访谈谈了解商户户的入驻驻意向09.004-009.006之前谈判判的大商商户聚集集统一签签约通过大商商户的签签约促进进小商户户的谈判判速度及及谈判质质量，预预计招商商率达到到30%根据前期期的工作作进行策策略上的的调整随时性的的策略调调整举办商业业论坛扩大商业业影响力力行业沙龙龙扩大行业业知名度度，吸引引知名品品牌关注注区域商业业商机专专题炒作作加固区域域商业价价值签订招商商合同预计招商商率达到到80%以上第七阶段段：开业业筹备期期实施时间间：20009年7月-20009年10月时间主要工作作事项工作说明明09.77-099.9商户品牌牌最后调调整完成成根据招商商实际情情况进行行局部微微调完成后续续铺位的的品牌招招商根据调整整情况完完成剩余余铺位招招商，招招商率达达到95%物业公司司介入提供物业业装修要要求及开开始调试试机电设设备系统统商业管理理团队正正式启动动协助商家家入场装装修商铺交付付使用按照前期期交房标标准向商商户交付付商铺商户提报报装修申申请商户按照照装修要要求及自自身品牌牌特点提提供装修修方案商家入场场装修按照装修修期限进进行入伙伙装修开业营销销企划完完成联合各大大品牌商商举行开开业促销销互动及及媒体推推广开业媒体体推广各种媒体体推广全全面启动动，为开开业造势势09.110开业庆典典举行盛大大开业庆庆典活动动河南中原原商业部部20077年8月18日