济南商业项目市场调研报告4581.docx

济南商业业项目市市场调研研报告前 言本次对济济南市商商业发展展现状及及发展趋趋势进行行调研，主主要从济济南市社社会经济济发展状状况、济济南市商商业市场场现状、项项目周边边市场现现状、项项目同类类物业概概况、济济南市商商业租售售价格水水平，同同时重点点了解泉泉城路商商圈发展展趋势及及租售价价格水平平，并进进行了全全面的实实地调查查。一、调研研目的全面深入入调研，以以获知同同类物业业发展状状况、项项目地块块的环境境特征，并并以此为为基础，结结合目前前济南商商业地产产发展状状况，从从而商业业项目进进行准确确市场定定位提供供强有力力的市场场支持。二、调研研时间20044年3月月12日日4月2日三、信息息来源主要来自自于济南南市统计计局、泉泉城路管管理委员员会等政政府部门门及政府府网站；济南市市多个大大型商场场及超市市、房地地产营销销策划公公司等专专业公司司；齐鲁鲁晚报、济济南时报报等媒体体，以及及相关文文字资料料。四、调研研区域济南市市市中区、历历下区、槐槐荫区、历历城区、天天桥区。五、调研研对象同类可比比性商业业物业、项项目周边边环境、政政府部门门、房地地产开发发商、房房地产代代理公司司及相关关媒体，并并寻访了了部分目目标投资资者及终终端消费费客户。六、调研研内容1、济南南房地产产宏观环环境、商商业地产产发展状状况和趋趋势2、区域域市场状状况及竞竞争市场场3、济南南市主要要商圈租租售价格格水平及及人流、车车流情况况七、信息息整理将得到的的原始信信息进行行分析、归归纳、总总结，并并做进一一步提炼炼，在此此基础上上进行项项目总体体功能定定位及市市场定位位的研究究。注：本报报告所述述商业物物业及相相关数据据、分析析文字，若若无特别别说明，均均指所述述地段地地面一层层商业物物业。前言2第一部分分宏观环环境研究究6一、济南南市20003年年经济总总量分析析6二、济南南市产业业结构对对比分析析9三、20003年年商品房房销售情情况100四、20004年年经济发发展展望望11第二部分分济南市市市区商商业调研研13一、济南南市商业业物业综综述133二、各类类商业物物业主要要特征224第三部分分济南市市主要商商业物业业调查227第四部分分济南市市商业物物业租售售价格229一、泉城城路周边边商业物物业租售售价格229二、经四四路沿线线商业物物业租售售价格330三、文化化西路商商业街租租售价格格31四、花园园路、东东关大街街沿线商商业物业业租售价价格322第五部分分济南市市主要商商圈人流流、车流流调查335一、经四四路路段段35二、经二二路路段段35三、泉城城广场周周边及花花园路路路段366附表377附表1 二二三年年房地产产买卖情情况表(含住宅宅、非住住宅)37附表2 住住房买卖卖分类情情况表338附表3 泉泉城路沿沿线商业业物业租租售价格格一览表表39附表4 经四路路商业街街租金价价格一览览表400附表5 永永兴人防防地下商商城租金金价格一一览表441附表6 文文化西路路商业街街租金价价格一览览表422附表7 花花园路沿沿线商业业物业价价格一览览表433附表8 老老东门商商圈周边边商业物物业价格格一览表表44附表9 银座商商城455附表100 银座座购物广广场466附表111 万达达沃尔玛玛商业广广场477附表122 贵和购购物中心心48附表133 贵和和商厦550附表144 人民商商场511附表155 洪楼大大润发超超市522附表166 济南南华联商商厦533附表177 嘉华华购物广广场544表18 经四四路路段段人流、车车流统计计55表19 经二二路部分分路段人人流、车车流统计计56表20 泉城城广场周周边主要要路段及及花园路路人流量量、车流流量统计计58附表211 泉城城路业态态分布情情况表660附图商铺铺调查价价格铺位位（部分分）611第一部分分 宏观环环境研究究一、济南南市20003年年经济总总量分析析济南市完完成国内内生产总总值13367.8亿元元，比上上年增长长14.5%，提提高1.3个百百分点，为为19997年以以来7年年间增速速最高的的年份，人人均国内内生产总总值2336322元，增增长133.2%。其中中，第一一产业增增加值1105.0亿元元，增长长5.00%；第第二产业业5999.6亿亿元，增增长188.0%;第三三产业6663.2亿元元，增长长13.0%。济南城市市市区人人口规划划将逐步步达到4400万万人，GGDP近近几年年年递增112.99%，到220077年全市市将实现现国内生生产总值值21000亿元元；另外外，20003年年全社会会固定资资产投资资、社会会商品零零售总额额双双超超过5000亿元元，分别别达到5504.9亿元元、5333.22亿元。（一）工工业生产产和效益益快速增增长全市第二二产业增增加值5599.6亿元元，增长长18.0%，比比上年提提高3.2个百百分点，拉拉动经济济增长88.5个个百分点点，其中中：工业业增长221.88%，拉拉动经济济增长77.9个个百分点点，成为为推动全全市经济济增长的的主要动动力。20033年，全全市规模模以上工工业企业业完成增增加值4426.6亿元元，同比比增长222.44%，增增幅水平平达到了了19993年以以来的最最高水平平；销售售收入突突破千亿亿大关，达达到12223.1亿元元，增长长33.3%，超超过到220077年达到到25000亿元元，年均均增长222%的的速度，高高出上年年10.2个百百分点；利税首首次超过过百亿，达达到1333.55亿元，增增长422.4%。在2281种种主要工工业产品品中，产产量同比比增长的的1988种，占占70.5%。其其中，小小型电子子计算机机（服务务器）增增幅达992%，背背投彩色色电视机机增幅达达42.5%。（二）农农业和农农村经济济稳步发发展全年农林林牧渔业业总产值值1800.3亿亿元。种种植业占占59.4%（蔬蔬菜占332.44%），牧牧业占333.88%，林林业占55.7%，渔业业占1.1%。蔬蔬菜、畜畜牧产值值比重达达到全部部农林牧牧渔业总总产值的的66.2%，成成为农业业经济的的支柱产产业。从产量及及增长速速度上看看，粮食食总产量量2200.6万万吨，比比上年增增长166.2%；蔬菜菜总产量量6688.7万万吨，增增长5.5%；肉类产产量366.9万万吨，增增长4.5%。农农业产业业化步伐伐加快，全全市年销销售收入入5000万元以以上农业业龙头企企业发展展到1009家，其其中超亿亿元企业业12家家。（三）经经济增长长的“三大亮亮点”呈现快快速发展展高新技术术产业不不断壮大大。高新新产业产产值占全全市规模模以上工工业的比比重达到到26%，比上上年提高高2个百百分点，达达到3443亿元元，同比比增长331.88%，高高于全市市平均增增幅133.8个个百分点点。个体私营营经济实实现消费费品零售售额3002.77亿元，增增长199.4%，占社社会消费费品零售售总额的的比重为为56.8%。对外贸易易继续扩扩大，全全年完成成外贸进进出口总总额200.2亿亿美元，比比上年增增长355%。其其中进口口额111.8亿亿美元，增增长488%；出出口额88.4亿亿美元，增增长200.2%。（四）固固定资产产投资快快速增长长全年完成成全社会会固定资资产投资资5044.9亿亿元，增增长244.8%。其中中：基本本建设完完成投资资1800.1亿亿元，比比上年同同期增长长31.0%；房地产产开发完完成投资资89.8亿元元，增长长17.4%。在在完成投投资中，住住宅投资资74.1亿元元，增长长15.4%，占占据主体体地位，达达82.5%；办公楼楼投资55.4亿亿元，下下降111.5%；商业业营业用用房投资资6.55亿元，增增长2225%。（五）商商贸流通通、现代代服务业业繁荣活活跃商业新型型业态不不断涌现现，传统统商贸的的档次水水平明显显提高，社社区服务务、旅游游、教育育培训、物物业管理理、中介介咨询等等新兴服服务业发发展进一一步加快快。全年年实现社社会消费费品零售售总额5533.2亿元元，增长长15.6%。其其中：批批发零售售贸易零零售额4433.2亿元元，增长长15.7%；餐饮业业零售额额74.4亿元元，增长长15.4%。现代服务务业实现现增加值值1988.5亿亿元，比比上年增增长155%。旅旅游业受受“非典”影响，全全年共接接待国内内外旅游游人数9954.7万人人次，下下降6.6%，旅旅游总收收入722亿元，下下降8.5%。（六）财财政金融融保持平平稳发展展实现地域域财政收收入2664.22亿元，增增长122.6%，其中中地方财财政一般般预算收收入766.1亿亿元，增增长199.6%。全市市金融机机构年末末人民币币各项存存款余额额24449.55亿元，比比年初增增长211.433%；人人民币各各项贷款款余额224755.1亿亿元，比比年初增增长188.266%。结论：各各项总体体经济指指标显示示，济南南市社会会经济仍仍处于一一个高速速发展的的时期。工工业产销销两旺，农农林牧渔渔丰收，农农业产业业化进程程加快。物物质的极极大丰富富带来了了流通业业的飞速速发展，社社会商品品零售总总额首次次突破5500亿亿元，达达到5333.22亿元。其其中，个个体私营营经济成成为社会会经济发发展的中中坚力量量，比重重达到556.88%，发发展速度度高于整整个社会会商品零零售业的的发展速速度。个个体私营营业主的的经济角角色越来来越重要要。以旅游业业为主的的现代服服务业发发展迅速速，正常常年份旅旅游人次次逾千万万，消费费总量达达78亿亿元。社会经济济的快速速发展带带来商业业地产的的投资开开发力度度加大。商商业用房房投资在在整个固固定资产产投资中中速度最最快，增增长速度度达2225%。短短时间内内各种商商业地产产项目的的纷纷上上马，必必然带来来后期招招商、销销售的激激烈竞争争，地段段、商业业价值、业业态规划划、建筑筑规划等等要素将将成为竞竞争比拼拼的有力力武器。二、济南南市产业业结构对对比分析析三次产业业结构由由20002年一一、二、三三产业结结构比为为8.22：422.4：49.4，发发展到77.7：43.8：448.55，第二二产业、第第三产业业成为全全市经济济发展的的两大支支柱。表1 济南南市20002、220033年各产产业产值值对比分分析年份第一产业业（亿元元）第二产业业（亿元元）第三产业业（亿元元）20022年98.77501.6599.720033年105.0599.6663.2增长率5%18%13%结论：从从20002、220033年三次次产业结结构比重重来看，第第三产业业比重均均是最大大，达448%以以上，增增长速度度13%，第三三产业的的发展空空间巨大大。三、20003年年商品房房销售情情况20033年全市市房地产产交易频频繁，一一、二级级市场交交投两旺旺。19月，房房地产转转让1778711件，比比上年同同期增长长44.8%，其其中，房房地产买买卖1445622件；转转让面积积2444.244万，增增长377.1%；转让让金额338.333亿元元，增长长29.0%。房房地产抵抵押62272件件，比上上年同期期增长1118.1%；抵押面面积1663.555万，增长长1.22%；抵抵押金额额51.58亿亿元，下下降288.422%。（详详见附表表1）自20002年三三季度以以来，全全市商品品住房与与二手住住房的平平均价格格走势极极为相似似，两者者整体上上均呈平平稳上升升态势（见见图2）。其中三季度商品住房平均价格为2281元/，比上季度增长2.7%，比去年同季增长14.9%，平均递增幅度为3.54%；三季度二手住房的平均价格为1733元/，比上季度下降1.4%，比去年同季增长22.5%，平均递增幅度为5.2%。二手住房价格除与上季度相比为负数外，同比增长幅度比商品住房高7.6个百分点，平均递增幅度比商品住房高1.7个百分点。另外，商品住房与二手住房平均价格之间的差别没有明显变化，依旧恒定在1：0.75左右。图2 商品住住房与二二手住房房均价走走势示意意图另外，由由于城市市新规划划的实施形形成大量量拆迁户户对商品品住房的的空前需需求以及及二手房房市场仍仍未完全全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房1.21万（83.02减81.81）降至今年9月末低于商品住房14.95万（79.69减64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表2）结论：商商品房交交易、投投资两旺旺，显示示了市民民投资意意识增强强，不动动产投资资已成为为市民闲闲散资金金的主要要出路。图3 20003年年19月月各类住住房销售售面积构构成情况况四、20004年年经济发发展展望望20044年1月月，规模模以上工工业增加加值实现现30.6亿元元，同比比增长221%；居民消消费价格格指数同同比为1103.6；社社会消费费品零售售总额实实现566.6亿亿元，同同比增长长19.9%，至至2月份份结束，累累计实现现1044.7亿亿元。依依据20003年年整体经经济运行行态势及及本年政政府继续续实施“大抓工工业、抓抓大工业业”发展战战略，加加快发展展速度、调调整优化化结构，与与城市相相关的基基础设施施建设和和工业投投资力度度继续加加大，投投资继续续保持高高速增长长，汽车车、住房房、通讯讯产品以以及旅游游等新兴兴消费品品正日益益成为消消费亮点点、热点点，消费费结构升升级步伐伐加快，现现代服务务业比重重将逐渐渐提高。据据市统计计局预测测，20004年年社会消消费品零零售总额额将增长长13.5%，城城市市区区居民人人均可支支配收入入可达到到120000元元，社会会经济发发展前景景依然看看好。结论：社社会的持持续高速速发展及及人民消消费结构构的不断断升级、可可支配收收入的增增多，给给中高档档商品零零售业及及现代服服务业提提供了极极大的市市场机会会。第二部分分 济南市市市区商商业调研研一、济南南市商业业物业综综述（一）济济南市近近期商业业发展历历程上世纪990年代代中期以以前，济济南市民民的主要要购物场场所是“六六朵金花花”：济济南百货货、大观观园、人人民商场场、济南南华联、山山东华联联、济南南一百。“六朵金花”无一例外是大而全的百货店。大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。19966年崛起起的银座座商城及及19997年出出场的贵贵和购物物中心率率先向传传统商业业模式发发出了挑挑战，把把专业店店搬进商商场。以以三联家家电为代代表的各各种专业业商场、专专卖店也也在济南南遍地开开花，传传统百货货店遭到到严重挑挑战，大大部分客客流被分分流。“超市要要革百货货的命”，在一一定程度度上概括括了济南南商业第第二轮洗洗牌的演演化过程程。世界界购物广广场的出出现，如如原子裂裂变般释释放出巨巨大能量量，不少少有外省省资金以以及外埠埠管理背背景的企企业接踵踵而至，纷纷纷来到到济南开开办超级级市场，新新国道、万万嘉隆、绿绿地、将将军惠员员、大润润发、上上海联华华等如雨雨后春笋笋。两个回合合下来，不不少曾经经辉煌的的济南本本土商号号逐渐淡淡出。第第一回合合中，老老字号的的济南第第一百货货出局；第二回回合，开开“平价商商场”先河的的中兴商商厦、曾曾是中国国企业5500强强的济南南国贸大大厦相继继出局，济南最早的百货店济南百货大楼也是元气大伤。我国加入入世贸组组织的同同时，最最新一轮轮的济南南商战才才是真正正较量的的开始。首首先是业业态升级级大战。集集购物、休休闲、娱娱乐和饮饮食于一一身的银银座地下下购物广广场，自自20000年开开业至今今持续火火爆，一一站式的的超级购购物模式式这种新新兴的第第三代商商业形态态不断叫叫响泉城城。随后后上海联联华、北北京国美美等省外外实力商商家及沃沃尔玛、家家乐福等等国际零零售巨头头及纷纷纷抢址济济南，构构建以济济南为大大本营的的商业发发展新版版图。随着济南南与166个地级级市全部部实现高高速公路路贯通，使整个个山东形形成了以以济南为为中心的的半日生生活圈，半半日生活活圈的形形成，以以及济济南市城城市总体体规划、济济南市商商业网点点发展规规划的的出台，优优化资源源，调整整结构，大大大提升升了济南南的商业业竞争力力。（二）济济南市商商业发展展现状1、济南南商业、餐餐饮业蓬蓬勃发展展。20002年年全市商商品交易易市场总总数达7713处处，其中中城市市市场2229处，农农村市场场4844处，市市场成交交额达5533.6亿元元，社会会消费品品零售总总额4446.55亿元。同同时，以以连锁商商业为重重点的现现代经营营形式和和营销方方式迅速速崛起，220022年底，全全市共建建连锁公公司277家，连连锁超市市、便利利店8220多家家，经营营面积达达10多多万平方方米，成成为商业业流通业业最具成成长性的的业态形形式。目目前，形形成了市市区中部部以泉城城广场为为中心聚聚集了银银座、大大润发、三三联、苏苏宁、贵贵和、百百大等大大卖场；联华、大大润发、新新一佳、济济南华联联等环布布在城市市四周，形形成了济济南市新新的商业业格局。济南餐饮饮业历来来兴盛，鲁鲁菜最为为流行，其其他菜系系的餐馆馆也随处处可见。小小巷深处处的传统统名吃与与风格独独特的精精美西餐餐相映成成趣，成成为济南南餐饮业业的一道道亮丽风风景线。2、济南南零售业业中的重重要组成成部分百货货业由于于原有计计划经济济的烙印印太深，历历经多年年发展，普普遍呈现现不景气气，与之之形成反反差的是是各色超超市快速速发展。在在面对外外来竞争争压力的的情况下下，纷纷纷以服务务为先导导，求变变求新，出出台多项项刺激消消费的措措施、办办法，增增强自身身市场号号召力。在在老百货货业没落落的同时时，以银银座、贵贵和为首首的百货货新生力力经过近近几年的的迅猛发发展，现现已成为为山东省省知名商商业品牌牌企业，具具有极大大的市场场号召力力。3、国际际零售巨巨头改变变省城商商业版图图。随着着沃尔玛玛、家乐乐福这些些国际巨巨头的真真正出现现，济南南面对面面的商业业国际竞竞争开始始进入白白热化阶阶段。（三）济济南市区区几大商商业区济南市商商圈格局局表现出出以全市市级商业业中心泉泉城路经四路路商业区区为龙头头，经二二路商业业区、花花园路商商业区、北北园路商商业带等等多个商商业区割割据的态态势。1、泉城城路商业业区泉城路东东起青龙龙桥，西西至泺源源桥，北北通太平平寺巷、高高都司巷巷，鞭指指巷、省省府前街街、县东东巷、县县西巷；南接旧旧军门巷巷、榜棚棚街、卫卫巷、舜舜井街、历历山西街街，全长长15660米，毗毗邻大明明湖、趵趵突泉、泉泉城广场场、黑虎虎泉等诸诸多景点点，相连连芙蓉街街、曲水水亭古城城区。泉泉城路历历来是济济南繁华华的中心心商业区区，商家家云集，名名店众多多，是泉泉城东西西向发展展的主轴轴，有“十字金金街”之地位位，是一一条具有有购物、交交通、休休闲、旅旅游、文文化五大大功能的的准步行行商业街街。泉城路商商业区位位于城市市中心地地带，集集中了各各类商业业形态，客客户群范范围广泛泛，以白白领为主主。作为为济南市市最古老老的商业业街，泉泉城路不不仅吸引引了庞大大的济南南消费群群体，同同时还作作为一个个大型的的旅游文文化商业业中心接接纳了大大量的旅旅游消费费者。目前，泉泉城路商商业业态态分布改改造时划划定的5个主主题经营营区，虽虽有所出出入，但但基本上上还是保保留了这这五大经经营区的的总体格格局。详见附附表211：泉城城路业态态分布情情况表。原有5个个主题经经营区分分别为：以三联联商厦为为中心的的家电经经营区；分别以以济南百百货大楼楼和贵和和为中心心的两个个百货、休休闲经营营区；以以金街IIBO和和舜井街街东侧地地区为主主的两个个时尚服服饰商品品经营区区；以齐齐鲁金店店为中心心的黄金金珠宝首首饰商品品经营区区；芙蓉蓉街至舜舜井街地地区精品品服饰经经营区。经经过两年年的市场场洗礼，这这五个主主题经营营区又增增加了诸诸如美国国加州牛牛肉面大大王、千千百味日日式快餐餐、意诺诺自助比比萨、必必胜客自自助比萨萨、大快快活快餐餐等餐饮饮业，梦梦莱茵婚婚纱摄影影、浪漫漫经典婚婚纱馆、时时尚新娘娘婚纱摄摄影、金金夫人婚婚纱摄影影等婚纱纱摄影专专业店，新新东方、精精益、宝宝明斋、亨亨得利等等眼镜店店。无可讳言言的是，由由于区域域规划设设计、步步行街商商业建筑筑单体与与交通组组织存在在的缺陷陷，加以以政府管管理方面面存在的的部分问问题，泉泉城路现现有商业业业态分分布比较较零散，无无法形成成一个较较为集中中的商业业区域，整整体形象象与品牌牌效益未未能达到到最佳，竞竞争力相相对较弱弱，已严严重制约约了泉城城路商业业区商业业业态、人人气及发发展空间间。图4 泉城路路商业街街骑楼建建筑形式式及后街街建筑人人流稀少少的景象象2、经二二路商业业区（华华联商业业区）以华联、嘉嘉华为主主体构筑筑的经二二路商业业街已成成为省城城西部的的一条商商业金街街，是槐槐荫区的的商业中中心。周周围近千千平方米米的区域域，已有有数十家家服装、鞋鞋类专卖卖店，还还有肯德德基、麦麦当劳、永永和豆浆浆等多家家中、西西式快餐餐店，另另外，该该区域的的小商品品批发市市场在全全省乃至至国内都都发生业业务往来来。以百货、购购物中心心、小商商品批发发市场为为商业核核心，包包括专业业市场、专专卖店(以服装装、鞋业业为主)、风味味小吃、特特色烧烤烤等，基基本上涵涵盖各种种业态形形式，人人气较旺旺。图5 经二路路嘉华购购物广场场3、经四四路商业业区济南传统统商业区区，以人人民商场场、大观观园、地地下人防防商城为为代表，人人民商场场、大观观园均为为大型百百货，洋洋快餐（肯肯德基、麦麦当劳、米米力乃、开开心汤姆姆）、风风味小吃吃、大观观影院、中中国影院院、保龄龄球、游游艺厅点点缀其中中，人流流量较大大。以中中低档消消费为主主，服装装、鞋业业、日用用品为主主要消费费品。图6 经四路路东段北北侧商业业门头及及人民商商场4、花园园路商业业区花园路中中段道路路改造工工程的完完成带动动了该区区域商业业的发展展，在这这里拥有有济南市市区最大大的酒吧吧一条街街、洪楼楼教堂、山山东大学学东校区区，历史史文化的的沉淀及及现代时时尚潮流流的涌入入，为该该区域增增添了独独有的文文化休闲闲特色。经经一路延延长线道道路改造造工程的的实施，联联动济南南东、西西两大传传统商业业区；大大润发超超市、国国美电器器及其它它品牌店店的成功功进驻，必必将迅速速带动该该区域商商业的快快速发展展。图7 花园路路海蔚商商业广场场及富翔翔天地商商业街东东段5、北园园大街商商业带北园大街街商业带带是家居居、建材材类专业业市场的的聚集地地，餐饮饮、娱乐乐业均较较发达，新新国道超超市，银银座购物物广场北北园店、国国美电器器北园店店、新一一佳超市市的聚集集，使得得这一区区域商业业业态更更为多样样。随着着北园立立交的建建成通车车，该区区域交通通环境进进一步改改善，商商业前景景广阔。表2 济南南商业区区比较分分析商业区地理位置置及交通通商业区地地位商业核心心商用物业业租赁价价格出租率消费群来来源泉城路商业区济南市中中心区，交交通、商商贸中心心零售业绝绝对领头头羊，市市级商业业中心购物中心心、大型型超市、品品牌店大型商场场一般以以联营方方式扣点点20-30%作为租租金；一一般商场场租金约约2500元/月月；售价价1-55万80%左左右全市市民民、外地地游客、客客户群范范围广泛泛经二路商业区区域中心心，交通通便利二级商业业区，西西部区域域商业中中心购物中心心、大型型超市、大大型小商商品批发发市场大型商场场一般以以联营方方式扣点点约200%作为为租金；一般商商场租金金约1550元/月 90%以以上西部槐荫荫区、天天桥区居居民经四路商业区交通便利利传统中央央商业区区大型百货货大型商场场一般以以联营方方式扣点点约200%作为为租金；一般商商场租金金约1880元/月95%左左右全市消费费者花园路商业区区域中心心，交通通便利二级商业业区，东东部商业业中心超市，咖咖啡店、酒酒吧集中中区域一般商场场租金约约2000元/月月90%左左右历城、历历下区居居民北园大街街商业带带主要的交交通枢纽纽二级商业业区，专专业市场场聚集地地家居、建建材类专专业市场场一般商场场租金1100元元左右/月85%左左右鲁中（家家居建材材），周周边居民民（超市市）（四）济济南主要要商业物物业比较较表3 济南南主要商商业物业业比较物业名称称位置规模()业态形式式租售价格格(不含进进场费)经营方式式档次经营范围围车位万达购物物广场泉城路西西端约5万超市、专专业店、专专卖店F1售价价：2.5-55万元FF1租价价：约3300元元/月一层自营营二-四层层联营高档生活用品品、家居居、品牌牌服装143个个银座商城城泺源大街街与佛山山街5万百货商场场扣点约220%作作为租金金联营中高档生活用品品、时尚尚用品约2400个贵和购物物中心泉城路中中段2.2万万百货商场场扣点约225%作作为租金金联营高档高档用品品约35个个嘉华购物物广场经二纬九九4万摩尔扣点约220%作作为租金金统一经营营中高档精品、生生活用品品、约3000个百脑汇山大路1124号号1.3万万专业商场场租价：1120元元/平方方米/月月统一经营营中高档电子等科科技产品品200余余个大观园商商场经四纬二二路2.6万万百货商场场扣点约115%作作为租金金联营中低档百货约50个个国美电器器商城花园路中中段0.8万万家电连锁锁租价：1100元元/平方方米/月月连锁中档电器产品品约30个个（五）济济南商业业未来发发展趋势势20044年2月月提交市市政府批批准的济济南市商商业网点点发展规规划确确定济南南市商业业网点总总体布局局为“三、一一、四、六六”结构：构筑三三大商圈圈（老城城市商圈圈、主城城商圈和和城区商商圈），将将古城区区传统中中心商业业区提升升为都市市级商业业中心，着着力打造造现代化化都市商商业中心心新形象象，形成成立足济济南，服服务山东东，辐射射华东、华华北及环环渤海地地区的大大都市级级商业中中心，在在东部产产业带、东东部新城城、西部部新城和和西部片片区的核核心区规规划新建建四个市市级商业业次中心心，形成成六大城城市发展展轴。20044年3月月9日济济南市财财贸办发发布的220044年济南南市市场场商业网网点建设设导向性性意见计计划年内内规划110处220000-50000平平方米中中型超市市，扩大大家电类类、家具具类、服服装类等等专业店店的行业业范围，重重点发展展高科技技、旅游游、汽车车4S、建建材超市市专业店店，鼓励励和引导导市内各各区规划划建设营营业面积积15000平方方米以上上的244小时商商务快餐餐超市、建建设一处处荟萃全全国各地地特色名名优小吃吃美食城城；适度度发展大大型综合合超市，在在东部产产业带、东东部新城城、西部部新城、西西部片区区重点培培育3-4家大大型综合合超市；调整和和控制发发展百货货商场，突突出经营营特色，转转变经营营业态，控控制中心心城区内内大、中中型百货货店的建建设。另外，220044年将加加快服务务业结构构调整，提提高服务务业的档档次和水水平，重点培育育和提高高商贸流流通业、现现代物流流业、旅旅游业、会会展业、新新型服务务业。在内外商商家纷纷纷进驻济济南及政政府商业业规划指指导性要要求的形形势下，济济南将面面临又一一轮商业业洗牌，商商业网点点布局将将进一步步得到优优化调整整。（六）泉泉城路商商圈未来来商业规规划20044年3月月中旬公公示的济济南市泉泉城广场场北侧地地区城市市规划设计计方案，规规划范围围为济南南市黑西西路与泉泉城路、榜榜棚街与与天地坛坛街之间间，总用用地面积积约8.49公公顷，除除胜利大大厦、贵贵和购物物中心、永永安大厦厦予以保保留外，其其它建筑筑将全部部拆除。公公示的、两套套方案，均均采用“三三团三廊廊”的规规划结构构模式，形形成“三三纵一横横”的环环形交通通系统，新新建部分分总建筑筑面积均均在300万平方方米以上上。图8 泉城广广场北侧侧规划区区域现状状按照目前前被业内内看好的的A套方案，由由东向西西将通过过内部道道路分成成三组建建筑群，建建筑高度度分为115米、330米、445米和和50米米四个层层次。按照设计计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长200米，南北进深150米，45米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省第一。图9 泉城城广场北北侧规划划示意图图及“天圆地地方”主题建建筑效果果图功能配置置上一至至三层为为大型购购物中心心，四至至十一层层为商务务办公、商商务公寓寓、会议议中心、健健身中心心等，十十二、十十三层为为圆形的的景观餐餐厅、娱娱乐中心心及观光光厅。屋屋面可设设置娱乐乐中心、观观光平台台及景观观餐厅，由由专门的的电梯直直达。新规划的的出台及及公示显显示了政政府在泉泉城路泉城广广场商圈圈建设上上的重视视程度，也也预示了了泉城路路商圈将将进行自自商业街街改造以以来又一一轮商业业资源的的整合。结论：纵纵观济南南商业发发展历程程、现状状及未来来发展趋趋势，原原有商圈圈大多是是经过多多年由市市场自发发形成的的，长期期的发展展沉淀了了极深的的商业价价值，具具有一定定的市场场知名度度，诸如如经四路路商圈、原原泉城路路商圈、文文化西路路商圈、花花园路老东门门商圈等等。这些些商圈存存在业态态业种布布局凌乱乱，规模模小，服服务档次次参差不不一，无无统一对对外形象象，整体体品牌知知名度较较低等弊弊端。基于此，政政府以新新一轮城城市建设设为契机机，出台台各项商商业网点点规划方方面的文文件，以以及进行行大型商商业项目目规划公公示等措措施，均均已显示示政府在在改善现现有商业业业态布布局、提提升商圈圈价值方方面的决决心。二、各类类商业物物业主要要特征（一）大大型商厦厦物业的的主要特特征1、规模模化大型商厦厦经营面面积均超超过1万万平方米米，是规规模化、集集约化的的物业项项目。2、多功功能性大型商厦厦是集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、旅旅游、服服务、商商贸、办办公为一一体的商商业物业业，能满满足人们们多种消消费需求求，诸如如深圳地地王大厦厦、广州州广百新新翼。位位于上海海市中心心商圈南南京西路路的恒隆隆广场，地地下一层层是美食食广场，经经营天南南地北名名食，一一至四层层是大型型购物中中心，经经营世界界名牌、精精品百货货，五层层经营中中西餐馆馆，六层层是空中中花园，两两座高层层分别是是甲级写写字楼和和酒店，是是典型的的多功能能大型商商厦。3、购物物中心形形式大型商厦厦规模较较大，地地理位置置优越，易易于形成成新的购购物中心心和消费费中心。我我国商业业的发展展趋势，最最明显的的是大型型商厦组组建购物物中心，呈呈现出购购物中心心逐渐取取代百货货公司商商业龙头头地位的的趋势，百百货公司司有可能能转化为为大型购购物中心心的一部部分，购购物中心心将发展展成为大大型商厦厦标志性性的旗帜帜。目前前在全国国风起云云涌的SSHOPPPINNG MALLL建造造运动，就就是集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、商商务、旅旅游等多多项功能能于一体体的大型型一站式式消费中中心。（二）专专业市场场物业的的特征1、专业业经营专业经营营就是主主要经营营某一类类型商品品或服务务，以及及其相关关的配套套产品，这这是专业业市场最最显著的的特征。2、商贸贸结合专业市场场以批发发业务为为主，主主要面向向机关团团体企业业的大宗宗采购，同同时兼营营零售业业务，以以满足市市民购物物要求，很很多市民民在购物物量较大大时，都都喜欢到到专业市市场选购购，价格格更便宜宜。3、专业业商业街街专业市场场形成商商业街有有两种形形式：一一是专业业市场规规模大才才能营造造成行成成市的商商业氛围围，故选选址多在在城乡结结合部或或近郊，由由于规模模宏大、商商家众多多、品种种齐全，吸吸引大量量顾客光光临，如如位于广广州大道道南的天天雄布匹匹市场、洛洛溪五金金市场都都是很有有名气的的专业市市场；二二是城区区的专业业市场由由于受空空间制约约，不可可能开发发规模宏宏大的专专业市场场，则由由众多商商家或自自发组织织、或由由政府规规划，横横向联合合、集中中经营而而形成专专业商业业街式的的专业市市场，仅仅在广州州市越秀秀区已形形成了110多条条全国闻闻名的专专业商业业街，如如著名的的一德路路海味干干果食品品专业街街、站前前路服装装专业街街等。（三）社社区商铺铺物业的的主要特特征1、商住住混合社区商铺铺是住宅宅物业的的配套产产品，商商住混合合是社区区商铺最最明显的的特点。由由于我国国汽车普普及率非非常低，居居民活动动半径范范围较小小，在住住区购物物消费便便成了中中国人的的生活习习惯和消消费传统统。2、商铺铺规模受受社区开开发状况况制约社区商铺铺的规模模与社区区规模和和入住人人口成正正比，社社区规模模和发展展商实力力制约着着社区商商铺的规规模，如如社区发发展商实实力雄厚厚，社区区规模较较大，入入住业主主人数较较多，则则社区商商铺规模模可适当当扩大；反之，社社区属中中小型，入入住人口口较少，则则要控制制社区商商铺开发发规模。3、小型型店铺社区商铺铺多以经经营日常常服务零零售业，以以服务社社区住户户为主，小小型店铺铺已足可可以应付付住户日日常生活活所需，店店铺无需需过大。第三部分分 济济南市主主要商业业物业调调查济南市目目前主要要商场有有银座商商城、华华联商厦厦、嘉华华购物广广场、银银座购物物广场、贵贵和购物物中心、贵贵和商厦厦、人民民商场等等，大型型超市有有银座超超市、大大润发、世世纪联华华、沃尔尔玛以及及即将开开业的家家乐福等等。我们们选取了了9家与与项目关关联性较较大的商商业物业业进行调调查。详详见附件件。图10 贵贵和商厦厦及贵和和购物中中心实景景图11 泉泉城广场场负一层层银座购购物广场场下沉式式广场及及银座商商城结论：