房地产市场分析研究报告(doc 64)2287.docx

目 录目录 .1综述4一、前言言4二、研究究方法简简介51. 研研究背景景说明552. 抉抉策地产产研究指指标体系系说明66三、延伸伸服务77四、报告告8摘要81、房地地产需求求上升势势头强劲劲8第一节市市场容量量分析110一、20003年年南京市市房地产产市场容容量分析析10（一）220033年的商商品房市市场容量量101. 拆拆迁购房房仍然处处于南京京房地产产需求的的主导地地位1002. 投投资者比比例波动动较大较较快1113. 结结婚购房房比例比比较稳定定114. 改改善居住住环境群群体需求求比例变变化较小小115. 城城市化进进程等购购房需求求11（二）存存量商品品房市场场容量112二、20003年年南京房房地产市市场交易易状况分分析1221. 220033年商品品房已实实现需求求状况1122. 商商品房交交易量的的历年增长长情况1133. 220033年未实实现需求求状况分分析133三、20003年年需求结结构分析析141. 各各片区的的结构比比例及季季度变化化情况1142. 楼楼型层次次及季度度比例变变化分析析153. 商商品房价价格档次次及季度度变化情情况166第二节产产品结构构分析117一、20003年年市场供供给总量量171. 商商品房开开发持续续增长1172. 土土地资源源的供给给状况1183. 220033年存量量房供应应状况1194. 经经济适用用房和中中低价商商品房开开发建设设情况119二、20003年年房地产产供应结结构以及及供需分分析2001. 220033年南京京市房地地产市场场总体供供需分析析202. 各各区域供供需结构构分析2203. 价价格层次次供需结结构分析析224. 楼楼型供需需结构分分析2335. 商商品房总总价与区区域供需需交叉分分析233三、20004年年南京市市商品房房供给总总量分析析241. 商商品房2242. 经经济适用用房2443. 片片区状况况分析225第三节价价格研究究26一、供应应价格水水平分析析261. 抉抉策南京京市700典型楼楼盘价格格指数2262. 商商品房价价格水平平分析2284. 分分物业商商品房价价格水平平分析3315.存量量房（即即二手房房）价格格水平分分析3226. 经经济适用用房、中中低价商商品房价价格水平平分析3337. 土土地价格格水平分分析3448. 房房地产三三级市场场租赁赁市场价价格水平平分析335二、20003年年度南京京市商品品房价格格因素及及相关分分析3551.供需需结构性性失调仍仍是南京京市商品品房价格格上涨的的主要动动因3552. 经经济增长长及消费费者信心心价格格支撑面面之一3373.投资资拉动价格格支撑面面之二3374. 商商品房直直接成本本的上升升带动房房价上涨涨385. 城城市化战战略与房房价水平平地区区中心效效应显现现386. 开开发商保保利因素素楼盘盘品质化化倾向3397. 拆拆迁新法法等政策策影响339三、南京京市房价价展望3391. 220033年房价价总体特特征3992. 220044年市场场环境及及房价趋趋势399第四节消消费者调调查研究究41一、背景景资料4411. 样样本特征征412. 研研究方法法413. 研研究指标标41二、购房房者基本本情况分分析4221. 年年龄结构构分析4422. 学学历分析析423. 收收入结构构分析443三、购房房需求分分析4331. 面面积需求求分析4432. 收收入与可可承受价价位交叉叉分析4443. 套套型选择454. 消消费者可可承受商商品房总总价分析析45四、购房房者行为为分析4451. 付付款方式式分析4452. 收收入与媒媒体影响响度交叉叉分析4463. 年年龄与购购房区域域交叉分分析4774. 购购房者对对20004年房房价变化化的心理理预期和和接受能能力分析析47第五节生生活指数数评价449一、生活活指数评评价4991. 区区域生活活指数模模型4992. 应应用与测测评结果果50二、典型型楼盘生生活指数数评价5501. 典典型楼盘盘生活指指数模型型502. 应应用与测测评结果果51三、典型型楼盘性性价比分分析522四、抉策策地产研研究中心心生活指指数专项项研究5521. 典典型楼盘盘生活指指数及性性价比综综合分析析报告5522. 楼楼盘项目目前期定定位研究究52第六节广广告监测测与研究究53一、第三三季度南南京市房房地产平平面广告告投放监监测533二、20003年年11、12月南南京市楼楼盘报纸纸平面广广告投放放统计分分析5331. 投投放量排排名5332. 投投放频率率排名5533. 分分区域投投放量统统计5444. 物物业类广广告投放放量统计计545. 开开发商楼楼盘平面面广告投投放量统统计555三、南京京地区各各平面媒媒体影响响度分析析55平均日发发布广告告量统计计55四、楼盘盘形象宣宣传主题题跟踪分分析5661. 220033年11、12月楼楼盘平面面广告投投放主题题类型分分析5662. 220033年11、12月楼楼盘平面面广告投投放主题题宣传用用语一览览56五、从购购房者相相关特征征分析媒媒体影响响度5771. 购购房者媒媒体偏好好分析5572. 媒媒体广告告对购房房者决策策的影响响分析558结束语559报告附件件： 220033年房地地产业政政策影响响面分析析60综 述一、 前言20033年是南南京市房房地产业业波澜起起伏、众众说纷纭纭的一年年，随着着长三角角都市圈圈的形成成、南京京市沿江江大开发发方案的的全面启启动、众众多重大大市政建建设项目目的完工工与建设设，南京京市作为为地区性性政治、文文化、经经济中心心城市的的地位日日趋显现现、各方方面已驶驶上高速速发展的的快车道道。从房房地产市市场的具具体表现现来说，220033年南京京市地价价、房价价涨幅惊惊人，交交易量更更是突破破了历史史最高水水平。开开发商与与运营商商在惊喜喜高利润润回报的的同时受受制于土土地拍卖卖造成的的高地价价，在品品牌运营营、土地地储备资资金实力力的更高高要求下下，一些些企业开开始考虑虑兼并与与整合的的长期战战略；另另一方面面，消费费者愿望望与实际际差距越越拉越大大，很多多人在猜猜测、犹犹豫中未未能实现现买房的的愿望，而而就在220033年，我我国人均均GDPP首次突突破10000美美元，GGDP是是衡量一一个国家家经济发发展水平平的总量量尺度，人人均GDDP评价价的是一一个国家家的富裕裕程度，人人们根据据这个数数字的变变化来划划分经济济发展阶阶段，这这说明我我国真正正进入了了“脱贫”致富的的阶段，在在新的历历史时期期，社会会将会发发生更多多积极的的变化，比比如在日日益发展展完善的的市场经经济环境境下，过过去人们们生活中中的奢侈侈品逐渐渐成为今今后的日日常必需需品，消消费结构构将向发发展型、享享受型升升级，住住房、轿轿车、电电子、通通信等大大宗消费费品市场场将出现现爆炸性性增长，更更加缤纷纷多样的的消费方方式即将将在膨胀胀的消费费时代成成为现实实。 20033年的岁岁末，众众多有关关房地产产市场的的报道中中，最吸吸引读者者眼球的的是20004年年房价有有可能走走向平稳稳甚至回回落的种种种预测测。抉策策地产研研究中心心本着四四年房地地产市场场研究、经经纪服务务的经验验，纵观观20003年房房地产市市场发展展轨迹，重重申自己己的观点点：市场场经济是是过剩经经济，商商品的短短缺永远远只是暂暂时的，商商品过剩剩是市场场经济的的常态。随随着市场场的发展展成熟，竞竞争会愈愈演愈烈烈，不久久的将来来，房地地产市场场一定会会全面进进入供过过于求的的局面。房地产市市场目前前远未成成熟，产产品（商商品房）又又是相当当复杂的的特殊商商品，相相关影响响因素如如国内、外外宏观政政治、经经济形势势、金融融政策、相相关法律律法规的的变化都都会直接接影响其其微观市市场表现现，片面面的以某某些经济济指标作作为房价价与房市市的预测测依据进进行市场场预测是是不可取取的，所所谓预测测其实就就是“瞎子算算命”，会产产生错误误的引导导甚至欺欺骗。供需关系系是房地地产市场场的主导导因素。了了解市场场供求关关系及其其变化趋趋势，深深入研究究微观经经济走势势、消费费者需求求特征、消消费行为为特征、消消费心理理的变化化是极具具意义的的，市场场调查的的意义在在于揭示示市场真真实表现现，分析析市场发发展变化化的原因因，通过过科学的的研究模模型研究究市场的的历史和和现在，对对影响未未来市场场发展的的相关因因素进行行分析，提提出促进进市场及及企业健健康发展展的意见见与建议议。20033年最具具影响力力的“一对”文件，即即中国人人民银行行发布的的关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知（1121号号文）和和9月国国务院发发出的关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知（118号文文），1121文文件降低低了银行行信贷风风险，但但也提高高了门槛槛，一些些规模小小、自有有资金率率低、融融资渠道道不畅的的中小开开发企业业无疑会会由于实实力不济济而被淘淘汰，也也促成了了实力强强的品牌牌开发企企业向规规模化方方向发展展。188号文肯肯定房地地产是国国民经济济的支柱柱产业，强强调“对符合合条件的的房地产产开发企企业和房房地产项项目要继继续加大大信贷支支持力度度”。影响房房地产价价格的因因素是比比较复杂杂的，目目前房地地产市场场还处在在初级阶阶段，高高增长的的同时，存存在着这这样那样样的不成成熟和不不规范，未未完全按按照市场场规律运运行，随随着市场场的成长长发展，这这些不规规范和不不成熟会会逐步消消失。对对于这样样一个高高成长中中的初级级市场，政政府应该该在逐渐渐规范的的同时关关怀和扶扶持，创创造公平平、公正正的市场场环境，使使它能够够健康的的成长，118号文文正是体体现了国国家的这这种精神神。本期报告告通过分分析过去去一年南南京房地地产市场场的供需需状况、价价格走势势及购房房需求变变化等微微观市场场表现，结结合宏观观经济、政政策形势势和发展展态势及及消费者者调查、媒媒体监测测数据分分析研究究了20003年年南京市市房地产产市场，以以期从市市场研究究的角度度为消费费者、房房地产相相关企业业提供公公正有价价值的研研究成果果，有瑕瑕疵之处处，敬请请指正。二、研究究方法简简介1. 研研究背景景说明随着房地地产市场场化进程程的加速速，产生生了对专专业房地地产研究究、咨询询服务机机构的需需求，特特别是迫迫切需要要对目前前房地产产市场状状况成体体系的市市场研究究评价模模型，抉抉策地产产研究中中心自220011年开始始组建抉抉策购房房会员俱俱乐部，并并在会员员服务、信信息反馈馈等数据据基础上上于20003年年推出抉抉策房地地产市场场研究指指标体系系及研究究模型，研研究模型型主要建建立在抉抉策地产产研究中中心独有有的购房房会员俱俱乐部会会员数据据库、南南京700典型楼楼盘数据据库、媒媒体监测测数据库库基础之之上，主主要从微微观角度度，利用用专业统统计软件件，对三三大数据据库进行行统计分分析，从从而获得得研究报报告所需需的总量量及分量量数据。抉策地产产研究中中心三大大市场研研究数据据库的运运行说明明：（1）购购房会员员俱乐部部会员数数据库：抉策地地产研究究中心的的会员俱俱乐部建建立于220011年中，截截至20003年年底已经经拥有会会员1335855名，这这些会员员共同具具有的最最大特征征就是他他们均为为近期有有实际购购房需求求的准购购房者。所所有的会会员资料料都经过过我中心心数据采采集人员员回访校校验确保保其真实实性，并并提供一一系列的的服务吸吸引会员员及时更更新会员员资料。在在所有会会员中，226-445岁中中青年人人群占到到会员总总数的22/3，770%的的会员家家庭年收收入在33-8万万元之间间，大专专以上学学历会员员超过660%，会会员资料料中涉及及会员的的家庭基基本情况况（如：基本收收入、人人口结构构、现有有住房情情况等），购购房意向向情况（如如：意向向购房区区域、楼楼型、面面积、单单价、总总价等），购购房行为为及心理理特征（如如：购房房决策权权、购房房决策依依据、信信息获取取渠道、房房价接受受度、涨涨跌主观观判断等等），数数据库现现有数据据量144余万条条，每月月更新量量26%。（2）南南京700典型楼楼盘数据据库：主要包包括楼盘盘基本信信息、价价格数据据跟踪、销销售进程程、周边边生活便便利程度度等，依依据抉策策地产生生活指数数指标系系统进行行数据收收集和分分数评定定，对项项目全程程的营销销投放进进行监测测，目前前建立起起的比较较健全的的是南京京市700典型楼楼盘价格格指数数数据库。收收录楼盘盘数据近近3000家，签签订典型型楼盘价价格指数数数据合合作协议议近1000家。每每家数据据收集项项目近1100项项。抉策策地产研研究中心心将在220044年构建建较为全全面的长长三角地地区重点点城市楼楼盘数据据库系统统，并对对全国范范围内具具有代表表意义的的各类楼楼盘进行行个案资资料收集集以建立立项目案案例库；（3）媒媒体监测测数据库库：抉策房房地产营营销投入入监测模模型是针针对开发发企业及及楼盘项项目，对对能够反反映房地地产营销销投放特特征的相相关数据据进行的的长期监监测，目目前监测测范围包包括报纸纸、电视视、网络络媒介等等。监测测对象：南京市市所有房房地产开开发企业业的所有有项目，每每个监测测对象的的监测数数据近330项。2. 抉抉策地产产研究指指标体系系说明 考虑到到目前南南京房地地产市场场各区域域的开发发状态，本本研究报报告研究究范围为为南京房房地产市市场七大大片区：城中、城城北、城城东、城城南、河河西、江江宁、江江北。研究报告告的指标标体系包包括市场场容量、产产品结构构、价格格指数、消消费者调调查、生生活指数数、媒体体监测六六大部分分。本报报告以以以上六大大指标全全面衡量量南京市市房地产产市场的的现状及及发展水水平，研研究和评评价开发发企业及及商品（商商品房）的的市场地地位及竞竞争力，分分析市场场的未来来发展趋趋势。市场容量量即总总需求量量。需求求决定供供给。以以抉策购购房俱乐乐部会员员数据为为基础，从从整体的的角度，根根据购房房动机等等因素，获获得南京京房地产产市场的的市场容容量，在在该基础础上，分分析南京京房地产产市场总总容量及及分季度度容量、各各区域市市场容量量、价格格层次市市场容量量、楼型型市场容容量，及及各分量量的变化化及发展展趋势。 产品结构构主要要分析南南京房地地产市场场的开发发状况、存存量房、经经济适用用房供应应状况、土土地供应应状况、从从多角度度分析楼楼盘供应应状况，并并结合需需求状况况,对南南京房地地产市场场的供需需结构作作深入分分析，找找出类别别产品需需求旺盛盛区和供供给压力力区。价格指数数以抉抉策地产产研究中中心南京京70典典型楼盘盘价格指指数数据据监测平平台的数数据为依依据，监监测南京京房地产产市场的的价格走走势、总总体均价价、各片片区均价价、分物物业均价价，结合合片区及及个案销销售状况况，分析析其现状状及原因因，研究究市场价价格成因因。消费者调调查通过对对会员数数据进行行抽样统统计，在在了解购购房会员员即准购购房者的的基本特特征的基基础上，分分析消费费者购房房需求、购购房行为为特征及及其变化化趋势。生活指数数抉策策地产研研究中心心区域及及典型楼楼盘生活活指数评评价系统统，就影影响商品品房生活活便利程程度的因因素进行行指标量量化分析析，分析析片区及及典型楼楼盘的生生活便利利程度，并并结合商商品房价价格研究究楼盘的的性价比比。媒体监测测通过过对南京京各大报报刊的房房地产类类广告投投放量、投投放频率率、投放放额等数数据的监监测，分分析开发发商的营营销投放放特征，结结合楼盘盘的开发发及销售售状况从从营销投投入的角角度研究究开发企企业、各各楼盘的的市场营营销状况况，并对对媒体影影响度、媒媒体偏好好、消费费者决策策影响等等做相关关研究。以上六大大指标构构成全面面衡量南南京市房房地产市市场、某某区域、某某楼盘发发展水平平、市场场地位及及市场竞竞争力的的体系，既既独立又又互相关关联，任任何单一一指标的的研究都都不能充充分说明明市场的的全貌，必必须经过过相关性性分析，才才能比较较全面地地反映某某一区域域某一时时间段内内真实的的市场状状态。三、延伸伸服务本报告为为南京抉抉策地产产研究中中心的基基础性常常规研究究报告，是是常规层层次的市市场研究究，比较较浅显。我我中心可可为开发发企业、相相关决策策部门提提供各类类型、层层面的房房地产市市场调查查研究延延伸服务务。我中心认认为，开开发商在在项目开开发前期期阶段对对市场状状况的关关注要点点主要为为：地域域房地产产市场环环境、地地域房地地产市场场容量与与产品结结构/供供需关系系；宏观观经济环环境发展展状况/区域内内房地产产市场状状况与变变化/准准购房者者购买力力及消费费特征/区域准准购房者者特征；地区地地价与房房价状况况/竞争争对手价价格策略略/销售售周期预预计与销销售进度度控制。抉策地产产研究中中心建议议：通过过抉策楼楼盘数据据库系统统获得基基础数据据/通过过中长期期分阶段段市场监监测跟踪踪市场变变化动态态/通过过购房会会员俱乐乐部跟踪踪消费者者（准购购房者）动动态特征征，帮助助开发者者在项目目前期阶阶段获得得较精准准的数据据资料与与关键信信息，辅辅助项目目的相关关定位决决策。具体来说说，可提提供几个个层面的的相关服服务：数据库基基础上的的产品：区域市市场总体体特征监监测、数数据定制制，时间间段内分分类项目目营销监监测分析析报告，个个案分析析报告；专项市场场调查：区域经经济、人人口、地地理、基基础设施施、社会会环境专专项市场场调查报报告，时时间段区区域经济济历史、现现状、未未来发展展影响因因素分析析研究报报告，营营销环境境及市场场机会研研究即市市场环境境综合评评价，地地区消费费环境及及发展动动态分析析、消费费者需求求特征分分析，地地区房地地产市场场产品空空缺及市市场机会会研究报报告等。深度市场场调研：项目可可行性方方案包括括产品定定位、市市场细分分方案，定价策略、营销战略建议，投资-效益财务分析、融资策划，项目全程营销解决方案。注：本报报告基础础数据除除特殊说说明外，均均来自抉抉策地产产研究中中心购房房会员俱俱乐部会会员数据据库、南南京700典型楼楼盘数据据库、媒媒体监测测数据库库。如果果您对南南京市房房地产市市场有较较深层次次了解的的愿望和和要求，请请与南京京抉策地地产研究究中心联联系。四、报告告摘要1、房地地产需求求上升势势头强劲劲20033年南京京市的房房地产市市场总容容量为114000万平方方米，其其中商品品房的市市场容量量为8550万平平方米，存存量房的的市场容容量为5550万万平方米米。在需需求构成成中，拆拆迁购房房需求占占市场容容量的332.885%，居居民拆迁迁购房需需求具有有刚性，始始终是需需求上升升的基础础；投资资需求增增加快，是是需求上上升的主主要动力力，至220033年底投投资需求求比例达达到244%，全全年的比比例为117%，这这部分人人的需求求极不为为稳定，是是影响供供求关系系波动以以及整个个房地产产市场稳稳定的因因素。2、房地地产投资资上升幅幅度很大大，但商商品房供供给不足足，存量量房供需需两旺20033年房地地产投资资为1883.88亿元，创创历史记记录，同同比增长长33.6%。但但竣工面面积仅为为3922.8万万平方米米，同比比下降了了10%，加上上期房供供给上市市销售面面积为5598万万平方米米。尽管管20003年土土地供应应达到6658公公顷，由由于存在在开发周周期因此此不会很很快形成成供给，而而02年年土地供供给仅为为1733公顷，001年土土地供给给为277公顷，受受到土地地的约束束使商品品房供应应速度增增长较慢慢。存量量房市场场供需均均飞速增增长，交交易件数数达到55.9万万件，同同比增长长90.4%,交易面面积为4430万万平方米米，均超超过商品品房。3、在供供需矛盾盾十分突突出的情情况下，商商品房价价格飚升升20033年南京京市所有有片区商商品房价价格都大大幅上升升，最低低涨幅114%，涨涨幅最高高的河西西片区房房价上涨涨23%（详见见土3-3），各各片区涨涨幅平均均为10000元元/平方方米上下下；存量量房价格格也在商商品房的的带动下下上升很很快，除除了城中中、城南南片区外外，其它它片区存存量房价价格基本本接近商商品房的的价格。4、商品品房总体体供不应应求外，存存在结构构性供过过于求情情况尽管商品品房整体体市场供供应不足足，但还还出现有有的商品品房销售售困难，甚甚至滞销销状况，说说明存在在结构性性不平衡衡状况。特特别是价价格层次次需求结结构不平平衡状况况比较明明显，中中低价位位商品房房供不应应求，而而50000元/平方米米以上的的商品房房整体供供过于求求。片区区结构中中，河西西地区的的供需差差距较大大，而江江宁、江江北片区区却供过过于求。5、商品品房成本本不断上上升作为商品品房成本本的主要要构成土土地的成成本增长长很快，已已占商品品房售价价的一半半，20003年年土地出出让平均均价格达达到2881万元元/亩，同同比上涨涨12.1%。建建筑原材材料上涨涨行情一一直持续续，钢材材、水泥泥、石子子等材料料价格上上升200%-440%不不等。此此外拆迁迁新法规规的实施施也使拆拆迁成本本大幅上上升。成成本的上上升不仅仅影响了了开发商商的利润润，也促促使商品品房价格格的上涨涨。6、商品品房均价价和商品品住宅均均价超过过40000元/平方米米20033年底南南京商品品房均价价达到445377元/平平方米；商品住住宅均价价为43378元元/平方方米，在在全国各各主要城城市中排排名前列列。第一节 市场场容量分分析产品（商商品房）需需求量直直接影响响市场供供求双方方的地位位，不断断上升的的需求量量是南京京房地产产市场高高速发展展的主要要动力。本本节市场场容量主主要分析析了20003年年南京房房地产市市场对商商品房的的总需求求量，即即市场的的有效潜潜在需求求量。对对市场容容量统计计的方法法主要从从准购房房者角度度得出有有实际购购买意愿愿的需求求量。分分析角度度包括总总体容量量、已实实现的市市场容量量、区域域需求结结构、价价格需求求结构等等，市场场容量分分析是房房地产市市场研究究的基础础,总量量及层次次结构的的变化及及趋势对对把握房房地产市市场的发发展具有有举足轻轻重的意意义。一、20003年年南京市市房地产产市场容容量分析析房地产的的市场容容量是指指有现实实需求的的购房者者准备购购买房屋屋的面积积总量，购购房者对对于房屋屋的类型型选择可可以分为为商品房房（开发发商新建建商品房房、政府府推出的的经济适适用房和和中低价价商品房房）和存存量房（包包括二手手房、上上市公房房等）。抉抉策地产产研究中中心数据据分析表表明，220033年南京京全年房房地产市市场商品品房市场场容量为为8500万平方方米，存存量房市市场容量量为5550万平平方米，220033年南京京市房地地产市场场总容量量约为114000万平方方米。购房者购购买住房房的需求求动因主主要包括括拆迁安安置购房房、结婚婚购房、改改善居住住购房、投投资购房房以及城城市化进进程等方方面所带带来的购购房需求求。根据据对20003年年会员数数据库购购房者商商品房需需求信息息的分析析，购房房者全年年对商品品房的需需求动机机比例构构成如下下图所示示。图111 220033年全年年购房动动因构成成图（一）220033年的商商品房市市场容量量1. 拆拆迁购房房仍然处处于南京京房地产产需求的的主导地地位据统计南南京市220033年实施施拆迁项项目1115个，拆拆迁房屋屋面积1179万万平方米米，共拆拆迁居民民2.4万多户，拆拆迁工企企单位113200个。由由于20003年年三季度度拆迁矛矛盾激化化，导致致国家要要求加强强对拆迁迁的管理理，南京京有444个拆迁迁项目停停拆缓拆拆，比计计划4万万户少拆拆迁了近近1.66万户，因因此拆迁迁购房的的比例与与上半年年相比下下降比较较大。据抉策地地产中心心20003年的的会员数数据库资资料显示示，接近近83%的拆迁迁居民意意向购买买商品房房。因此此，拆迁迁居民需需购买商商品房的的数量在在2万户户左右，这这部分居居民购买买的住宅宅面积较较小，按按照户均均购房面面积855平方米米计算，拆拆迁居民民购买商商品房1170万万平方米米；此外外，每个个拆迁工企企单位中中按平均均购买110000平方米米面积计计算，拆拆迁单位位需购买买商品房房1300万平米米左右。因因拆迁而而需购买买商品房房的数量量为3000万平平方米。2. 投投资者比比例波动动较大较较快投资需求求是一种种引致需需求，并并不是建建立在居居民自己己实际需需要基础础之上的的，因此此投资购购房需求求受到其其他购房房者的心心理影响响甚大。而而购房者者的心理理是很难难预测和和估计的的，心理理因素非非常复杂杂并且波波动较大大，因此此投资购购房的比比例季度度间变动动比较大大，第四四季度投投资的比比例达到到24%，20003年年全年投投资购房房需求所所占比例例在177%左右右。总人人数接近近1.228万人人，按照照人均购购房1110平方方米计算算，这部部分人群群购买商商品房的的需求约约为1440万平平米。3. 结结婚购房房比例比比较稳定定根据市民民政部门门资料，南南京每年年约有22万对青青年进行行结婚登登记，其其中600%770%新新婚者有有购房需需求。在在购房者者中所占占比例各各季度变变动不大大，在220%左左右。全全市大约约有1.4万户户将购买买商品房房，这部部分人群群全年商商品房需需求面积积在1555万平平方米左左右。 4. 改改善居住住环境群群体需求求比例变变化较小小 随着我我国经济济的快速速增长，居居民收入入也显著著提高，因因此，对对于改善善居住条条件，提提高生活活质量的的购房需需求也在在相应的的逐步增增加。不不少高收收入者开开始拥有有第二居居所、第第三居所所，以小小换大，以以旧换新新的消费费理念也也为普通通消费者者所接受受。20003年年这部分分人群所所占比例例仅次于于拆迁购购房需求求的人群群比例，大大约为11.533万余人人，总需需求面积积为1770万平平米。 5. 城城市化进进程等购购房需求求目前，南南京的城城市化水水平约为为45%，按照照规划，南南京每年年城市化化水平要要增长22%，每每年城市市人口将将增加111万多多人，该该群体将将带来巨巨大的购购房需求求。南京每年年高等院院校毕业业生在77万人左左右，有有相当一一部分留留在南京京工作；每年大大量农村村和外地地人口迁迁入到南南京城区区定居工工作，都都会新增增一定量量的商品品房需求求。由于于大部分分人会租租赁或购购买小套套住房作作为过渡渡，因此此这部分分人群购购买商品品房数量量不太大大。根据据决策地地产研究究中心的的购房会会员数据据库资料料，这部部分人对对商品房房需求面面积约在在85万万平米。（二）存存量商品品房市场场容量抉策地产产研究中中心对会会员数据据库三年年的购房房者需求求数据进进行分析析，购房房者对商商品房和和存量房房的需求求比例如如下图所所示：图1-22 商商品房类类型需求求比例构构成图 存量房的的面积、总总价与商商品房相相比有明明显的优优势。以以城中为为例，超超过700的商商品房的的面积在在1100平方米米/套以以上，而而存量房房面积大大部分在在5080平平方米/套，城城中同样样位置的的一套商商品房和和存量房房的总价价相差几几乎一半半。因此此，随着着近几年年商品房房价格的的上升，商商品房的的需求比比例不断断下降，而而作为替替代品的的存量房房的需求求比例上上升迅速速。20003年年南京市市居民有有购买商商品房意意向的户户数约88.7万万户左右右，意向向购买存存量商品品房的户户数近77.4万万户，按按照户均均购房面面积755平方米米计算，220033年南京京市存量量房的市市场容量量为5550万平平方米。二、20003年年南京房房地产市市场交易易状况分分析1. 220033年商品品房已实实现需求求状况市场容量量可分为为已经被被实现的的需求和和其它由由于房价价、产品品结构等等原因还还没有实实现的需需求。在在已经被被实现的的需求中中，可以以分为商商品房、存存量商品品房、经经济适用用房、商商铺和办办公楼几几个途径径，以下下分别论论述：20033年南京京商品房房市场非非常旺盛盛，商品品房销售售面积创创出历年年最高记记录。220033年合同同销售商商品房的的面积达达到7339万平平方米，同比增长34%。2003年南京市完成产权登记的商品房交易3万余件，交易金额近130亿元，交易面积超过400万平方米。存量房交交易件数数和面积积超过商商品房，220033年南京京市存量量房交易易达到55.9万万件，交交易额为为1188.4亿亿元，与与20002年相相比分别别增长了了90.4%和和1355.7%，创历历史最高高纪录，交交易面积积也超过过商品房房交易面面积300万平方方米，达达到4330万平平方米。20033年经济济适用房房基本上上供不应应求，拆拆迁居民民为2.4万户户， 而而全年建建成经济济适用房房91.76万万平方米米仅能满满足1.2万户户家庭的的需要，要要满足拆拆迁居民民的需求求还需加加大经济济适用房房的建设设。由于于中低价价商品房房于20003年年9月刚刚刚启动动，至年年底尚无无供应和和交易。从物业分分类情况况来看，住住宅仍然然是一枝枝独秀，但但办公楼楼和商铺铺等销售售却苦乐乐不均。2003年商铺成为南京楼市的一匹黑马，2003年商铺投资额为13.27亿元，比2002年增长25.%。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。和商铺的的旺销相相反，办办公楼的的需求相相对低迷迷，20003年年全市办办公楼开开发投资资仅为113.669亿元元，大约约是住宅宅投资的的一成，与与20002年相相比下降降了166.1%。甚至至有的地地段办公公楼的价价格反而而低于住住宅的价价格。当当前国内内消费品品消费仍仍然低迷迷，经济济增长主主要受投投资拉动动所致，导导致国内内办公楼楼需求不不足，因因此才会会有开发发商把原原来作为为办公楼楼用途的的用地开开发为商商住两用用楼，酒酒店式公公寓等形形式，迎迎合不断断上涨的的商品住住宅的需需求。2. 商商品房交交易量的的历年增增长情况况20033年南京京市房地地产市场场无论是是签约交交易金额额还是交交易数量量，都创创历史最最高水平平，增幅幅也居历历史之冠冠。历年年的商品品房成交交面积和和增长率率如图所所示：图1-33 119966年20003年商商品房成成交面积积和增长长率示意意图从南京商商品房成成交历史史纪录可可以看出出，南京京商品房房需求近近几年来来非常旺旺盛，增增长速度度屡屡创创造纪录录，表明明近年高高速发展展的南京京房地产产市场有有着强劲劲的需求求支撑。商商品房交交易数量量在19999年年增速相相当平稳稳，每年年增长率率维持在在10%以上，220033年更是是达到了了17%。由于于老城改改造城市市建设等等因素的的强劲拉拉动，南南京房地地产市场场在未来来12年内内仍具有有较大的的市场发发展前景景。3. 220033年未实实现需求求状况分分析20033年南京京市房地地产市场场容量为为14000万平平方米，而而20003年商商品房合合同销售售面积为为7388万平方方米，存存量房完完成交易易近4330万平平方米，再再加上经经济适用用房911.766万平方方米，市市场容量量中仍有有1400万平方方米未能能实现。除除了由于于总体上上供应不不足以外外，房地地产产品品结构也也存在着着不平衡衡状况。普普通老百百姓急需需的小套套型、中中低价商商品房供供不应求求，而大大套、高高价房供供应较多多以致这这类项目目销售周周期相对对较长。三、20003年年需求结结构分析析1. 各各片区的的结构比比例及季季度变化化情况房地产是是一种特特殊的商商品，由由于地理理位置的的不同，造造成每个个商品房房都有其其独特性性和不可可替代性性，从而而导致了了不同区区域商品品房的不不同需求求。南京京房地产产市场主主要分为为城中、城城南、城城东、城城北、河河西、江江北和江江宁，各各区的市市场容量量表现出出很大差差异。根根据抉策策地产研研究中心心购房会会员俱乐乐部数据据库数据据统计，220033年各季季度购房房者对区区域的选选择比例例及变化化如图114所示示：图1-4420003年各各季度片片区市场场容量比比较图图表显示示，购房房者的区区域需求求以河西西片区的的比例最最高，而而且比较较稳定。一一系列市市政基础础设施的的陆续开开工建设设，河西西地区奥奥体中心心等十大标标志性建建筑的开开工建设设，为河河西板块块市场注注入了新新鲜的活活力，推推动楼盘盘的销售售持续火火爆。随随着金马马骊城、奥奥体新城城等超级级大盘的的开发上上市，220033年河西西地区吸吸引了330%左左右的总总需求，表明河西西片区房地地产市场场需求非非常旺盛盛。但是是由于河河西片区区20003年底底商品房房均价已已经超过过50000元/平方米米，低价价位楼盘盘供应不不足，和和消费者者价格意意向需求求相背离离（见第第二章图图23），因因此河西西地区需需求份额额在第三三季度达达到最高高之后出出现下降降趋势。城北地区区在河西西大规模模开发的的辐射下下，也逐逐渐受到到广泛关关注，市市场需求求份额有所所提高。江江宁地区区仍然是是全年商商品房上上市量最最大的一一个区域域，凭借其其价格优优势仍然然是南京京销售量量较大的的区域，但但是江宁宁个别楼楼盘住宅宅销售价价格已经经突破330000元/平平方米，逐逐渐失去去高性价价比的优优势，配配套设施施建设进进展相对对过慢与与房价的的上涨太太快，使使需求量量出现下下滑迹象象。其它各各片区的的需求比比例变化化甚微，需需求结构构稳定。2. 楼楼型层次次及季度度比例变变化分析析房子的楼楼型也是是影响购购房者决决策的另另一重要要因素。房房产从楼楼型角度度看主要要包括多多层、小小高层、高高层和别别墅。根根据抉策策地产研研究中心心的会员员数据库库资料统统计分析析楼型需需求的比比例如下下图：图1-55 20003年南南京市楼楼型需求求比例对对比图可见，220033年南京京商品房房市场中中各楼型型的需求求以多层层为主，小小高层次次之。高高层、小小高层的的得房率率较低、电电梯问题题、习惯惯心理等等使多层层的选择择比例超超过了