物业公司管理服务费测算15576.docx

第九章 物业管管理服务务费及测测算概述：基于对香香格里拉拉城市花花园住宅宅、商业业的入住住率达885%之之全面分分析和测测算，得得出物业业管理服服务费年年支出为为人民币币3,9955,1322.74元元。通过过对资源源占用分分析和全全面平衡衡，物业业管理服服务费为为多层住住宅0.8元/·月；小小高层住住宅1.0元/·月；商商业1.5元/·月，停车车位使用用费： 2600元/辆辆.月；年收入入为人民民币4,8844,9331.998元。第一节 经费测算算的原则及及说明一、 测算的依依据(一) 国家相关关物业管管理法律律、法规规；(二) 售房时的的物业收收费约定定；(三) 十堰市物物价局住住宅小区区停车管管理收费费标准；二、 经费测算算的原则则(一) 遵循物业业管理行行业特点点的原则则物业管理理行业属属保本微微利的服服务性行行业。客客观、准准确、完完整地核核算物业业管理的的成本支支出，是是物业管管理企业业正常运运转的基基础，也也是为业业主/使使用者创创造舒适适工作环环境，达达到物业业保值增增值目的的的基本本条件。(二) 服务水平平与管理理费用相相匹配的的原则根据服务务水平与与管理费费用“质价相相符”的市场场特点，准准确定位位物业管管理的水水平，准准确定位位管理费费用的标标准。(三) 物业管理理分项服服务分项项收费的的原则按照不同同的物业业所占用用的资源源比例，在在统一运运作的原原则基础础上，不不同的服服务内容容，确定定不同的的服务费费用标准准。三、 测算的有有关说明明(一) 按香格里里拉城市市花园小小区业主主入住率率85%、商业业部分营营业率885%、物物业公司司各部门门人员基基本配备备齐全，公公司运转转正常测测算。其其中，未未含为业业主提供供增值附附加服务务如：小小区饮用用水奶制制品的供供应、报报刊杂志志订阅，商商业街的的临时门门面出租租、广告告及按照照有关规规定及行行业惯例例在装修修期间可可向业主主收取的的装修管管理费等等收入。(二) 物业管理理费支出出包括人人工费支支出、办办公费用用、公共共水电费费、设备备设施施维护费费、清洁洁费、绿绿化费、保保安费、不不可预见见费、营营业税金金。1、 人员工资资标准根据市场场化原则则，参照照行业工工资水平平，结合合十堰市市的物业业管理服服务行业业特点，制制定人员员工资标标准如下下：序号职务月薪年薪3客户服务务中心主主管1,766021,11204安全事务务部主管管1,766021,11205工程维修修部主管管1,766021,11206环境管理理部主管管1,766021,11207强电工程程师1,600019,22008智能化工工程师1,600019,22009客户服务务助理1,300015,660010财务收款款文员1,000012,000012写字楼客客户管理理服务员员1,300015,660013住宅管家家1,000012,000014商业管理理服务员员1,000012,000015安全领班班90010,880016安全员7509,000017运行值班班/维护护工90010,880018技工1,300015,660019清洁工5006,000020绿化工8009,60002、 不可预见见费根据物业业管理行行业惯例例，不可可预见费费提取率率为物业业管理成成本支出出的3.5%。3、 不包含住住宅专用用维修基基金。第二节 经费费测算序号项目人数月薪时间计算方法法费用1客户服务务主管11760012人数 xx 月薪薪 xx 时间间21,1120.002行政人事事主管11760012人数 xx 月薪薪 xx 时间间21,1120.003安全事务务主管11760012人数 xx 月薪薪 xx 时间间21,1120.004工程维修修主管11760012人数 xx 月薪薪 xx 时间间21,1120.005环境管理理主管11760012人数 xx 月薪薪 xx 时间间21,1120.006强电工程程师11600012人数 xx 月薪薪 xx 时间间19,2200.007智能化工工程师11600012人数 xx 月薪薪 xx 时间间19,2200.008客户服务务助理101300012人数 xx 月薪薪 xx 时间间156,0000.0009办公室文文员21200012人数 xx 月薪薪 xx 时间间28,8800.0010财务收款款员11000012人数 xx 月薪薪 xx 时间间12,0000.0011客户管理理服务员员81200012人数 xx 月薪薪 xx 时间间115,2000.00012商业管理理服务员员21200012人数 xx 月薪薪 xx 时间间28,8800.0013保安领班班390012人数 xx 月薪薪 xx 时间间32,4400.0014保安员5175012人数 xx 月薪薪 xx 时间间459,0000.00015运行值班班/电工工390012人数 xx 月薪薪 xx 时间间32,4400.0016电梯技工工11300012人数 xx 月薪薪 xx 时间间15,6600.0017值班水、电电维修1090012人数 xx 月薪薪 xx 时间间108,0000.00018水、电维维修工490012人数 xx 月薪薪 xx 时间间43,2200.0019清洁领班班390012人数 xx 月薪薪 xx 时间间32,4400.0020清洁工2750012人数 xx 月薪薪 xx 时间间162,0000.00021绿化领班班190012人数 xx 月薪薪 xx 时间间10,8800.0022绿化工870012人数 xx 月薪薪 xx 时间间67,2200.00小计1401,4447,8800.002三费一金金141-1职工福利利费工资总额额x 112%173,7366.000-2工会费工资总额额x 22%28,9956.00-3社会保险险费工资总额额x 224%347,4722.000-4教育基金金工资总额额x 11.5%21,7717.00-5医疗保险险工资总额额x 55%72,3390.00小计644,2711.0003合计2,0992,0071.00人工成本本费行政办公公费序号项目数量单位单价时间计算方法法年支出1办公用品品、低值值易耗品品2办公用品品3管理人员员7人5012数量 xx 单价价 x 时间4,2000.0004操作人员员25人2012数量 xx 单价价 x 时间6,0000.0005通讯费用用（固定定电话）4部15012数量 xx 单价价 x 时间7,2000.0008市内交通通费用综合测算算2,4000.0009员工宿舍舍水电费费8套30012数量 xx 单价价 x 时间28,8800.0010员工培训训费140人1012数量 xx 单价价 x 时间16,8800.0011业务费3500012单价 xx 时间间42,0000.0012书报资料料费10012单价 xx 时间间1,2000.00013差旅费1000012单价 xx 时间间12,0000.0014小计120,6000.000设备/设设施维护护费序号项目数量单位单价保养期（月月）计算方法法及其有有关说明明维保费支支出1公共照明明灯具维维护12综合测算算8,0000.0002标识牌、围围栏12综合测算算6,0000.0003墙面维护护、地面面材料更更换12综合测算算12,0000.004公用本体体刷漆用用工、用用料12综合测算算18,0000.005路牙、路路面日常常维护12综合测算算15,0000.006园林景观观日常维维护12综合测算算25,0000.007合计84,0000.008电梯维保保费8电梯23台55012数量 xx 单价价 x 时间15188009强电系统统维护费费10高低压供供电系统统12综合测算算8,5000.00011配电箱维维护综合测测算5,0000.000合计13,5500.00-1给排水系系统维护护费-2给水水管管维护费费综合测算算16,0000.00-3排水水管管维护费费综合测算算18,0000.00-4消防水系系统维保保费60000合计40,0000.00-1消防系统统维保费费8,0000.000-2消防主机机维保费费包年检综合测算算20,0000.00合计28,0000.00-1弱电系统统维护费费-2消防弱电电系统维维护费综合测算算6,0000.000-3控制中心心维护费费综合测算算5,0000.000-4保安监控控系统维维护费综合测算算12,0000.00-防盗报警警系统维维护费综合测算算80,0000.00-巡更系统统维护费费综合测算算1,2000.000-IC卡门门禁统维维护费综合测算算3,6000.000-停车场系系统维护护费综合测算算16,0000.00合计123,8000.000-1设备维修修零星材材料费综合测算算60,0000.00-2不可预见见费 44%200444总计521,1444.000 公用水电电费序号项目计算方法法月支出年支出1公用区域域照明电电费综合测算算16,0000.00192,0000.0002公用区域域清洁绿绿化用水水综合测算算5,6000.00067,2200.00总计259,2000.000清洁费序号项目计算方法法年支出1工具/材材料费见附表：工具/材料测测算表10633504水池清洗洗费1,2000.0005消防水池池1,2000.0006化粪池清清理费每一年清清理二次次2,4000.0007消杀费综合测算算2,0000.000总计113,1500.000附表：清清洁工具具材料费费名称数量单位单价（元元）总额用途不锈钢油油5卡134670不锈钢保保养拖把400个3.514000拖地用消杀药品品1批1000010000除四害漂白水350桶2587500消毒、清清洁起渍水80卡6552000洗地起蜡蜡全能清洁洁消毒剂剂20卡45900洗地清洁洁玻璃水20卡5010000玻璃清洗洗洁而亮200支1530000多种表面面除渍静电吸尘尘精10加伦75750地面推尘尘用金属光亮亮剂30支5817400金属表面面处理空气清新新剂50瓶10500洗手间用用香球50000只0.525000小便池用用特光面蜡蜡5箱38019000地面打蜡蜡洗手液20桶20040000洗手用K256kg/桶38019000大理石晶晶面地面面K356kg/桶48024000大理石晶晶面地面面晶面处理理垫20块5010000大理石晶晶面地面面洁厕灵150桶3045000洗手间清清洗用去污粉80箱5040000除渍避风垃圾圾铲50个8040000外围用大卷纸15000卷10150000洗手间用用纸毛巾10000条2.828000楼道清清洗胶手套10000付3.535000厕刷130把7910洗手间间清洗用用街扫400把1560000钢丝球20000个120000大垃圾袋袋536000只0.3160880楼道清清洗小垃圾袋袋150000只0.055750楼道清清洁刀片500合210000楼道清清洁胶扫把500把525000楼道清清洁水桶300个1545000楼道清清洁百洁布200块1200楼道清清洁合计1063350绿化费序号项目数量单位单价保养期（年年）计算方法法金额1绿地养护护费用460000平米0.51数量 xx 单价价 x 保养期期人工工成本 198,0000.0002花木租摆摆综合测算算2,1000.000合计200,1000.000保安费序号项目计算方法法年支出日常耗材材、装备备保养人532,4400.00服装费项目人数数量单价费用备注员工服装装（含冬冬、夏两两季装）管理人员员27285045,9900.003年2套套保安54258062,6640.003年3套套保安大衣衣5411508,1000.0003年1套套工程人员员20235014,0000.003年3套套绿化保洁洁39235027,3300.003年3套套合计157,9400.000第三节 费用用测算分分析一、 费用收费费标准以支定收收的方法法进行综综合比较较，为开开发商考考虑前期期住宅的的销售问问题，特特别是对对商业门门面管理理费收取取的较低低，以利利门面的的销售和和商业发发展，又又考虑各各种物业业对资源源的占用用，以我我们对物物业管理理行业管管理服务务积累的的经验，初初步测算算香格里里拉城市市花园的的物业管管理费用用具体如如下：小高层住住宅管理理费：1.000元/.月月（含电电梯使用用费）；多层住宅宅管理费费： 00.800元/.月；商业门面面管理费费： 1.50元元/.月；（提提供水、电电管理及及公共保保洁、保保安服务务）停车位使使用费： 2260元元/辆.月；（含含60元元管理费费、购停停车位仅仅收管理理费）总收入序号经济指标标收费标准准时间（月月）面积入住率小计1小高层住住宅管理理费1元/.月12117775185%120110600.22多层住宅宅管理费费0.8元元/.月1282477885%6730020.483停车位使使用及管管理费260元元/辆.月1280085%2121160004商业门面面管理费费1.5元元/.月1258122185%8892251.3总收入488449311.988总支出：序号项目测算依据据支出1人工成本本详见人工工费测算算明细表表2,0992,0071.002行政办公公费详见办公公费测算算明细表表120,6000.0003服装费详见服装装费测算算明细表表157,9400.0004设备设设施维护护费详见维护护费测算算明细表表521,1444.0005清洁费详见清洁洁费测算算明细表表219,5000.0006绿化费详见绿化化费测算算明细表表200,1000.0007公共水电电费详见公共共水电费费测算明明细表259,2000.0008保安费详见保安安费测算算明细表表32,4400.009不可预见见费（188）项××355%120,5755.53310营业税金金及附加加总收入××5.556%271,6022.22211总计3,9995,1132.74二、 费用构成成分析三、 盈亏分析析从财务收收支情况况分析表表中可知知，经费费收支测测算结果果符合物物业管理理行业所所遵循的的收支平平衡、保保本微利利的经营营原则。四、 支措施(一) 严格管理理, 强化化监督, 减少少人为损损坏公共共设施现现象, 以减少少维修费费用支出出。(二) 以人为本本, 以高高素质管管理人员员为基础础, 合理理配置各各环节、各各岗位员员工,减少文文职和办办公室人人员，降降低人工工费用和和办公经经费。(三) 加强管理理成本控控制, 在确保保服务质质量前提提下, 适当引引进现代代化管理理设备和和手段, 减少少人力投投入。(四) )加强各各类消耗耗物料的的管理和和控制, 做到到计划采采购, 专人保保管合理理领用,杜绝积积压、流流失和浪浪费；严严格控制制费用支支出, 物业公公司一切切费用支支出实行行一支笔笔审批。