某实业公司营销推广报告10276.docx

重庆东田实业有限公司 Chongqing Dongtian Industry Co.,Itd.东田中小小企业科科技孵化化园营销销策划纲纲要提纲前言2一、营销销环境分分析6（一）工工业地产产发展的的特征和和现状66（二）竞竞争对手手分析11二、项目目分析14（一）项项目概况况14（二）项项目SWWOT分分析144（三）项项目分析析小结17三、营销销目标199（一）年年度营销销目标分分解19（二）月月度营销销目标分分解20四、目标标客户分分析22（一）目目标客户户定位222（二）目目标客户户分解23（三）目目标客户户主要特特征224五、营销销策略266（一）总总体营销销策略26（二）项项目定位位277（三）阶阶段性营营销策略略281、市场场导入期期2882、内部部认购期期3113、市场场强销期期3224、销售售持续期期3665、尾盘盘清销期期388六、媒体体策略 400（一）媒媒体总体体策略 400（二）主主流媒体体 400（三）现现场包装装 444（四）媒媒介及活活动费用用46结语 551前言东田中小小企业科科技孵化化园是东东田集团团20008年年年度力作作，作为为港城工工业园区区内的几几大特色色园中园园之一，本本案具有有其它几几个工业业园的共共性，如如受品牌牌企业的的辐射效效应、便便捷的交交通、低低成本运运输，也也有独特特的产品品个性，比比如配套套齐全、人人性化的的规划设设计。面面临激烈烈的市场场环境如如何在低低成本运运作的前前提下解解决本案案的营销销推广是是本报告告要解决决的重点点问题。而而低成本本运作的的主要思思路是“以活动动营销为为主，媒媒体推广广为辅助助”，在明明晰了本本案的目目标客户户后，举举办目标标客户较较为关心心的活动动推广吸吸引目标标客户的的关注度度，以软软性新闻闻为主扩扩大活动动的影响响面，同同时以适适当的SSP促销销策略相相结合，力力争在最最低的成成本投入入下产生生最直接接的销售售力。 由于东东田中小小企业科科技孵化化园是东东田集团团进军房房地产的的首个地地产项目目，在业业界的品品牌影响响力不够够，品牌牌对产品品销售的的拉动力力不强，相相反，更更多还得得靠项目目的成功功运作逐逐渐树立立企业的的品牌形形象，为为东田进进军房地地产做足足铺垫。一、营销销环境分分析（一）工工业地产产发展的的特征和和现状作为住宅宅、商业业服务和和综合类类用地外外的第四四种性质质用地的的工业地地产，其其用途通通常包括括工业制制造厂房房、物流流仓库和和工业研研发楼宇宇等。其其盈余体体现在能能够快速速启动，以以收入抵抵偿支出出，并能能够在抵抵偿支出出后有剩剩余。其其商业模模式具备备“大投资资、快启启动、提提供增值值服务、追追求长期期稳定回回报”四大特特性。重庆作为为西部经经济战略略转移重重镇，工工业地产产起步较较沿海城城市更晚晚，发展展更为滞滞后。近近年来，在在西部大大开发和和重庆成成为城城乡综合合改革示示范特区区等几几大利好好的前提提下，国国家对于于我市工工业地产产的发展展给予大大力政策策扶持，使使得我市市工业地地产取得得长足的的发展和和进步，先先后出现现较高水水准、较较大规模模的工业业地产项项目，如如港城工工业园、建建桥工业业园、茶茶园工业业园等。目前世界界制造力力向中国国转移，中中国东部部沿海制制造业企企业向西西部转移移，向重重庆转移移，这种种由东向向西的发发展趋势势逐渐明明显，发发展势头头猛劲。作作为国内内知名的的、西部部最大的的老工业业基地，重重庆将是是这种转转移态势势下最大大的受益益者。重重庆不合合理、落落后的工工业发展展现状将将会得到到根本改改变，工工业地产产对整个个地产业业有巨大大促进作作用，重重庆的工工业地产产业将因因此而飞飞速发展展。1、重庆庆市工业业地产的的几大特特征重庆工业业地产的的总体特特征表现现在以下下几个方方面：（1）从从直辖以以来，重重庆的工工业发展展速度迅迅猛。截截止到220066年，遍遍布全重重庆市的的40多多个工业业园区实实现总产产值10000亿亿元，税税收500亿元。（2）工工业企业业对工业业地产的的需求也也逐渐加加大，自自建自足足的模式式已逐渐渐不能满满足企业业的发展展需求。在现代工业高速发展的今天，工业企业的数量和规模都在不断增加，传统的自建工业厂房已经不能与发展后的企业运营模式和规模，由此引发对工业地产需求的逐渐放大。（3）东东部沿海海企业开开始将需需求的目目光转向向西部工业业地产，导致对西部甚至重庆工业地产需求量的增加。这种梯度转移现象主要基于以下两个原因：其一，政府通过税收等经济杠杆方式吸引沿海工业企业逐渐向西部转移以实现均衡发展；其二，西部较沿海城市相比具有更低的土地成本、人力成本。（4）在在政府政政策指引引下，工工业地产产格局逐逐渐形成成“144300”工业发发展规划划与趋势势。到20110年，重重庆将建建设完成成60个个左右、占占地约1100平平方公里里的特色色工业园园区，将将使重庆庆的工业业用地突突破1225平方方公里，标标准厂房房的市场场需求量量将高达达2亿平平方米以以上。同同时重庆庆市“144300”工业发发展规划划与趋势势，北部部新区是是“1”，经开开区、高高新区、长长寿化工工园区、西西永微电电子园区区组成“4”， “30”指300个区县县的422个工业业开发区区。其中中，“1”和“4”将是现现代工业业、重化化工及钢钢铁基地地，而“30”则是传传统机电电工业和和劳动密密集型工工业的聚聚焦地。2、重庆庆市工业业地产发发展现状状1）分布布区域：重庆直直辖后使使重庆工工业企业业形成了了分片布布点、有有机展开开、多中中心组团团式的空空间结构构体系。园区分布为主城区、渝西经济走廊、三峡生态经济区。2） 环环境：交交通、区区位、物物流、通通讯、金金融服务务等工业业配套逐逐步完善善，高新新技术产产业发展展环境逐逐步成熟熟。3） 租租售价格格：目前前重庆市工工业类地地产项目目售价的的总体市市场均价价为17700元元/。而租租金最高高平均水水平为115元/月，市市场最低低租金平平均水平平为3元/月，综综合平均均指数为为9元/月。4） 建建筑体量量：全市含有特色色工业园园区300个，批批准启动动区和拓拓展区用用地面积积63.4平方方公里,园区分分布为主主城区110个,渝西经经济走廊廊10个个,三峡峡生态经经济区110个。在在建的221个园园区完成成基础设设施建设设投资累累计211亿元,土地整整治累计计16.86平平方公里里。5） 建建筑类型型：楼盘盘建筑形形态开始始多元化化，跳出出原先以以多层和和小高层层是主流流的局面面。花园园式厂房房开始兴兴起。截止20007年年底，在全市市的211个园区区内，累累计有3313户户企业入入驻(在在建1448个,投产1165个个),用用地6.43平平方公里里。预计计全年330个园园区入驻驻企业7707个个,企业业投资1150亿亿元,占占地277平方公公里。其其中九龙龙等5个个建设进进度快的的园区已已累计入入驻企业业1800个；预预计全年年累计入入驻企业业将达到到2100个。附表：重重庆主城城几大园园区定位位、投资资及入住住企业简简表园区名称称所在区域域主导产业业投资额（亿亿元）重点企业业茶园园区区南岸区以汽摩及及配件、电电子电器器为主导导产业28TCL、美美的、雅雅戈尔、重重庆长江江电工厂厂、迪马马、宗庆庆港城园区区江北区家电、汽汽车及零零部件、医医药及物物流中心心36海尔集团团、中集集集团、长长安跨越越、长安安金陵、天天人集团团、重庆庆登康空港园区区渝北区以汽摩及及配件为为主导产产业，发发展服装装加工、机机械制造造等产业业78长安、安安凯、银银翔建桥园区区大渡口区区以建材、汽汽摩及配配件为主主导产业业，发展展医药、食食品等产产业35国际复合合公司、瑞瑞驰汽车车、钰鑫鑫集团花溪园区区巴南区以汽车摩摩托车及及配件、机机电设备备为主导导产业，发发展服装装、包装装等产业业33建设集团团井口园区区沙坪坝区区以汽摩及及配件、高高低压电电气设备备制造为为主导产产业，发发展轻工工、电子子等产业业21长江轴承承、水泵泵厂两路园区区渝北区以模具制制造、服服装加工工为主导导产业，发发展建材材、食品品39嘉泰精密密机械公公司、胜胜意光电电公司同兴园区区北培区以汽摩及及配件、建建材为主主导产业业，发展展仪器仪仪表、家家具等产产业3.722银钢集团团（二）竞竞争对手手分析1、重庆庆竞品园园区状况况及销售售分析重庆竞品品园区状状况及销销售分析析表对比项园区区域交通通及物流流园区属性性及成熟熟度产品市场场适应性性建筑结构构与成本本配套情况况销售价格格物业管理理盈田同兴兴工谷主要依靠靠“高速路路”连接其其它周边边枢纽。市级特色色园中园园，已有有几家本本地知名名企业入入驻，但但投产幅幅度不大大，成熟熟度较差差。产品供应应多样化化，从小小到大，灵灵活分割割，且仍仍可横竖竖向独立立，大中中小型企企业皆可可满足。全框架混混凝土结结构，结结合部份份预制楼楼板、彩彩钢顶，电电梯井预预留。研发楼需需求满足足整个同同兴大园园区，配配有少量量宿舍和和餐厅，根根据企业业需求再再调整。厂房3层层均价115600元/平平方米门岗+保保安巡逻逻，基本本物业服服务，物物管费11元/月月/平方方米慧源恒业业工业园园主要依靠靠“高速路路”连接其其它周边边枢纽。市级特色色园中园园，已有有多家本本地知名名大企业业入驻，并并且已投投产，成成熟度较较高。订单式销销售，按按合同单单独报建建，独门门独院，亦亦可大可可小，独独立性更更强，但但品质不不高，园园区环境境较差。能能满足中中小企业业。全框架混混凝土结结构，结结合部份份预制楼楼板，电电梯井预预留。无配套整栋出售售均价117800元/平平方米企业自管管石桥铺高高新园主要依靠靠“高速路路”连接其其它周边边枢纽。市级特色色园中园园，已有有多家本本地知名名大企业业入驻，并并且已投投产，成成熟度较较高。产品为单单一标准准厂房，66层高层层，单层层面积330000平方米米，产品品定位偏偏向于中中小科技技型生产产企业。全框架混混凝土结结构，结结合部份份预制楼楼板，配配有2部部提升机机。无配套只租不售售，100元/平平方米/月门岗+保保安巡逻逻，基本本物业服服务，免免物管费费。2、港城城园区内内竞争对对手分析析港城园区区内竞品品状况及及销售分分析表对比项园区区域交通通及物流流园区属性性及成熟熟度产品市场场适应性性建筑结构构与成本本配套情况况销售价格格物业港鸿工业业园空、港、路路、轨立立体交通通，物流流优势相相当明显显。市级特色色园中园园，虽有有国际级级企业入入驻，但但并未大大幅投产产，故成成熟度较较差。产品为单单一标准准厂房，55层高层层，单层层面积550000平方米米，产品品定位偏偏向于中中小型生生产企业业。全框架混混凝土结结构，结结合部份份预制楼楼板，配配有2部部提升机机。配有少量量宿舍和和餐厅，根根据企业业需求再再调整，配配套呈保保守配置置。一楼22200元元/平方方米，二二楼及其其以上 16650-17000元/平方米米门岗+保保安巡逻逻，基本本物业服服务，物物管费11元/月月/平方方米。茂源企业业园空、港、路路、轨立立体交通通，物流流优势相相当明显显。市级特色色园中园园，虽有有国际级级企业入入驻，但但并未大大幅投产产，故成成熟度较较差。产品为单单一标准准厂房，55层高层层，单层层面积550000平方米米，产品品定位偏偏向于中中小型生生产企业业。全框架混混凝土结结构，结结合部份份预制楼楼板，电电梯井预预留。集生产、综综合办公公、生活活区为一一体的综综合性建建筑，一一栋122层综合合大楼约约1万余余方、宿宿舍区33万平米米。约20000元/平方米米未定乾鑫工业业园空、港、路路、轨立立体交通通，物流流优势相相当明显显。市级特色色园中园园，虽有有国际级级企业入入驻，但但并未大大幅投产产，故成成熟度较较差。产品为单单一标准准厂房，55层高层层，单层层面积550000平方米米，产品品定位偏偏向于中中小型生生产企业业。全框架混混凝土结结构，结结合部份份预制楼楼板，电电梯井预预留。倒班楼即即食堂880000余平米米，综合合楼40000平平米。一层售价价21000元/平方米米未定11从以上竞竞争个案案分析表可可看出：（1）目目前港城城工业园园区内现现有的竞竞争园区区项目有有包括港港鸿、茂茂园和乾乾鑫在内内的三个个工业园园，这三三个竞争争项目都都处在港港城工业业园内，都都受到海海尔、中中集等大大型企业业入住带带来的利利好，但但由于海海尔、中中集等尚尚未大幅幅度投产产，导致致这三个个竞争对对手的成成熟度还还不够，销销售状况况不甚理理想。（2）产产品类型型普遍都都为5层层标准厂厂房，单单层面积积在50000平平米左右右，针对对的目标标客户多多为中小小型企业业。（3）几几个竞争争对手都都有宿舍舍、食堂堂等相关关配套但但配套规规模都不不大，除除了茂源源有约1100000平米米的综合合楼和3300000平米米的宿舍舍区外，港港鸿和乾乾鑫设置置的宿舍舍和食堂堂等配套套规模较较少。（4）一一层销售售价格为为20000到222000元/mm2范围围内，销销售均价价约21100元元/m22，（5）港港鸿工业业园的物物业管理理费约为为1元/月.平平米，其其余茂源源、乾鑫鑫工业园园物业管管理费尚尚未确定。二、项目目分析（一）项项目概况况东田中小小企业科科技孵化化园位于于重庆江江北，扼扼守东大大门核心心地段，东东南三公公里为重重庆CBBD中央央商务区区，紧临临长江黄黄金水道道，国内内首个内内陆保税税港寸滩滩港近在在咫尺，重庆火火车北站站、江北北国际机机场确保保园区享享有畅快快便捷的的交通运运输。海海尔、中中集等大大型企业业已强势势入住，进进一步加加快该区区域飞速速发展。本案占地地1500亩，总总建筑面面积255万余方方，配套套齐备，园园区配置置有155万平米米的国际际标准厂厂房、33万余平平米科技技研发中中心、66万余平平米的员员工生活活社区，以以国际化化的标准准打造重重庆收个个楼宇工工业园。（二）SSWOTT分析1、优势势（S因因素）（1）区区域位置置重庆东田田中小企企业科技技孵化园园（基地地）位于于重庆主主城区江江北区境境内港城城工业园园区的黄黄金地段段内，距距离重庆庆市商业业中心解解放碑 6 kkm，距距离建设设中的重重庆中央央商务区区（CBBD）33 kmm，距离离重庆市市人民政政府所在在地仅88 kmm，地处处重庆东东大门的的核心地地段。（2）重重点项目目推进青岛海尔尔集团、中中集集团团等超大大型企业业相继入入驻投产产，形成成龙头生生产源，为为周边区区域带来来新的工工业活力力，并产产生“连营效效应”，对壮壮大园区区、企业业入驻有有着重要要作用。（3）配配套完善善本案除内内部规划划完善，可可随意分分割的工工业厂房房外，还还附有科科技孵化化大楼、员员工食堂堂、员工工宿舍等等作为工工业厂房房的附属属配套，而而如科学学规划和和完善的的配套是是其它竞竞争项目目所不具具备的。2、劣势势（W 因素）（1）期期房的劣劣势与其他竞竞争对手手相比，本本案尚处处于平基基阶段，工工程形象象并未完完全展现现，这是是跟港鸿鸿等其他他竞争项项目相比比明显不不足的劣劣势。（2）区区域成熟熟性和其他工工业园相相比，港港城工业业园-东田中中小企业业科技孵孵化园（基基地）启启动较晚晚，相对对而言还还没有规规划尚未未完整，流流线也未未成型，区区域还不不成熟。（3）昭昭示性不不足本案处于于港城园园区A区区，三面面环山，地面落差较大，项目的昭示性严重不足，同时一定程度影响了工业企业交通运输的便捷性（4）项项目的长长期未动动工状态态，使得得前期很很大一部部分客户户失去信信心，市市场上存存在一定定程度的的负面影影响。3、机会会（O因因素）（1）来来自政策策层面的的机会在工业郊郊区化、集集约化的的发展趋趋势下，工工业园区区的形式式日渐明明显。政政府政策策将会逐逐渐驱使使市内工工业企业业逐渐向向位于郊郊区的工工业园迁迁移。日日前，在在重庆市市政府工工作报告告会上提提出，将将在未来来的几年年内，市市内的工工业企业业全部进进园，对对于购地地自建厂厂房将严严格控制制审批程程序，大大量的工工业企业业尤其是是中小型型工业企企业将不不得不面面临进入入园区的的选择。（2）海海尔、中中集集团团的知名名企业入入住，给给项目所所在的港港城工业业园区带带来极大大的发展展机会，尤尤其是海海尔工业业园区的的逐渐成成熟，将将驱使更更多的家家电行业业的上下下游配套套产业企企业进驻驻，给本本案带来来极大的的发展机机会。4、威胁胁（T因因素）（1）工工业地产产项目开开发周期期长，投投资回报报率低，来来自市场场、政策策等层面面的不可可控制因因素较多多。（2）工工业地产产起步较较晚，主主要客户户集中在在企业自自购厂房房，投资资客户群群。（3）项项目所在在区域竞竞争压力力较大。重庆共有30个工业园区，竞争对手有13家之多，目标客户的可选择的物业较多，由此导致本案在招商销售方面有较大的竞争压力。（三）项项目SWWOT分分析小结结¨ 本案所在在港城工工业园为为“江北渝中”片区唯唯一的工工业园区区，加上上港城工工业园区区与主城城其它园园区相比比拥有更更便捷的的物流优优势，海海尔、中中集等使使得港城城工业园园成为众众多中小小生产型型企业追追捧的热热点工业业园之一一。¨ 在政府政政策导向向下，众众多中小小型工业业企业将将在未来来的几年年时间内内相继进进入工业业园区。¨ 海尔工业业园的逐逐渐成熟熟，带动动家电行行业大量量的上下下游产业业的入住住。在中中集集团团物流行行业龙头头企业带带动下，该该园区物物流产业业殛待发发展。从从某种意意义上讲讲，本案案所在区区域家电电、物流流行业的的成熟速速度很大大程度取取决于这这两大巨巨头的在在该片区区的成长长速度。¨ 与其它竞竞争对手手相比，本本案是集集“生产研发生活”为一体体的综合合性工业业园区，拥拥有完善善的生产产生活配配套设施施，符合合现代生生产型企企业对工工业厂房房需求的的趋势。¨ 目前工业业地产的的市场竞竞争较为为激烈，客客户面临临的选择择面较广广，加之之工业地地产的起起步较晚晚，客户户层面较较为单一一，投资资客户严严重匮乏乏。¨ 本案所处处位置三三面环山山，昭示示性不足足，同时时给交通通运输带带来一定定的不利利影响。三、营销销目标（一）年年度营销销目标分分解第一阶段2008年2008年4月-12月完成厂房40的销售率2009年1月-7月完成项目60的销售率第二阶段2009年第三阶段2010年完成项目85的租售率2009年8月-2010年3月（二）月月度营销销目标分分解月份销售目标标计划销售售面积（）回款额（万万元）20088年完成厂房房的400%销售售率6月完成厂房房1.33%的销销售率200004007月完成厂房房2.554%的的销售率率400008008月完成厂房房5%的的销售率率75000150009月完成厂房房7.66%的销销售率1150002300010月完成厂房房8.33%的销销售率1250002500011月完成厂房房8%的的销售率率1200002400012月完成厂房房7%的的销售率率1050002100020099年完成项目目60的的销售率率1月完成项目目4%的的销售率率100000200002月完成项目目4%的的销售率率100000200003月完成项目目4.44%的销销售率110000220004月完成项目目5.22%的销销售率130000260005月完成项目目6%的的销售率率150000300006月完成项目目6%的的销售率率150000300007月完成项目目6.44%的销销售率16000032000完成项目目85的的销售率率8月完成项目目5.22%的销销售率130000260009月完成项目目4.88%的销销售率1200002400010月完成项目目4%的的销售率率1000002000011月完成项目目2.88%的销销售率700001400012月完成项目目2%的的销售率率500001000020100年1月完成项目目2%的的销售率率50000100002月完成项目目2%的的销售率率50000100003月完成项目目2.22%的销销售率5500010000合计/2125500425000注：（11）项目目总建筑筑面积为为25万万方，计计划销售售面积占占总建筑筑面积的的85%。（2）以以上价格格按照均均价20000元元/平方方米计算算。四、目标标客户分分析项目的营营销定位位必须首首先找准准适合项项目定位位目标客客户，了了解客户户的地域域分布、行行为特征征，就工工业地产产而言，唯唯有清晰晰的认识识到目标标客户的的行业分分布、企企业运营营状况、所所需物业业的需求求特征等等因素，方方能找准准营销方方向，做做到有的的放矢。（一）目目标客户户行业定定位1、物流流行业：目前重重庆的物物流企业业主要集集中在二二郎片区区、杨家家坪码头头、唐家家沱货运运站、寸寸滩港、江北石马河北城货运市场、石坪桥横街、新华路片区、渝北区龙溪镇片区、渝中区朝东路片区、南坪东路附近、江北区建新北路片区、科园一路附近。要求交通运输便利，需求面积较大，需求楼层主要归在一层，以便于卸货，同时要求货物进出动线流畅。2、微电电子行业业：主要要集中在在石桥铺铺科园路路、沙坪坪坝区沙沙杨路、陈陈家坪片片区、南南坪海峡峡路附近近。此类类企业对对层高、承承重要求求不高，对对厂房租租售价格格较为敏敏感。对对厂房需需求不限限楼层要要求。3、服装装、礼品品：主要集集中在南南坪四路路片区、渝渝中区民民族路附附近、中中山支路路、龙坡区区石坪桥桥横街片片区、科科园4路路片区、建建新北路路片区。此此类企业业对层高高、承重重要求不不高，对对厂房租租售价格格较为敏敏感。4、食品品加工行行业：主主要集中中在上新新街片区区、渝北北回兴片片区，此此类企业业需要使使用大型型机械，要要求厂房房设在一一楼。（二）目目标客户户分解结合重庆庆市工业业地产的的行业特特征和发发展趋势势以及本本案的实实际情况况，本案案的目标标客户按按照地域域分解可可分为内内地客户户（重庆庆市主城城范围内内）占660%，外外地客户户（重庆庆市主城城范围外外）占440%。其其中重庆庆主城范范围客户户具体包包括：海尔配套套企业、本本市即将将拆迁的的企业，以以及市内内投资者者。外地地客户包包括外地地海尔配配套企业业、外地地向重庆庆搬迁企企业以及及外地投投资者。各类客户所占比例如下图所示：目标客户本市客户（60%）外地客户（40%）海尔配套企业（15%）本市搬迁企业（35%）本市投资者（10%）外地海尔配套企业（15%）外地搬迁企业（20%）外地投资者（5%）（三）目目标客户户主要特特征1、关注注项目及及项目所所在区域域对自身身企业的的适配性性。比如如物流企企业关注注所在区区域是否否交通便便利，是是否有利利于降低低企业运运营成本本；比如如海尔的的上下游游配套产产品供应应商关注注企业所所在位置置是否能能吸引海海尔集团团的注意意力，是是否紧临临海尔厂厂房，以以降低双双方的运运输成本本。2、关注注购买项项目产品品所获得得的特殊殊政策和和政府支支持。本本案定位位的目标标客户为为中小型型企业，从从这类企企业的成成长历程程分析，它它们都处处于成长长阶段，在在这一阶阶段，企企业选择择经营场场所会关关注“投入”和“效益”双重因素素，“投入”是指体现现在企业业购置厂厂房需要要付出的的货币成成本，通通俗的讲讲就是价价格，这这种价格格又体现现为单价价和总价价两个方方面。“效益”是指企企业购置置厂房后后能给企企业运营营带来什什么样的的有利发发展，这这种效益益具体体体现在是是否能降降低企业业运输成成本，是是否离原原材料厂厂家相邻邻以降低低经营成成本，是是否能获获得政府府在税收收、金融融等方面面的政策策支持。3、关注注开发企企业给他他们带来来的后续续支持。原原有的工工业生产产企业厂厂房分布布较为零零散，如如果统一一纳入园园区范围围内，可可由工业业园区的的开发企企业统一一组织生生产经营营和管理理，降低低单个企企业自行行管理的的成本。4、关注注项目配配套设施施及服务务。现有有的工业业园区除除广义的的生产加加工功能能外，还还能为企企业提供供休息、生生活等附附属配套套功能，比比如集体体食堂、集集体宿舍舍、车库库等，以以适应现现代企业业发展的的需要，同同时降低低企业运运营的成成本。五、营销销策略（一）总总体营销销策略策略一：借力打打力 四四两拨千千斤<诠释>>：本案案所在的的寸滩及及港城工工业园片片区在寸寸滩港即即将成为为内陆首首个保税税港、海海尔集团团和中集集集团入入住等多多重利好好的强力力带动下下已经逐逐渐成熟熟，大量量的物流流企业、家家电行业业的上下下游产业业纷纷把把眼光投投向该片片区，因因此在营营销推广广过程中中可借推推港城园园区逐渐渐成熟的的区域优优势带动动本案，达达到借力力打力，四四两拨千千斤的营营销效果果，同时时使营销销推广费费用缩减减至最低低。策略二:活动营营销为主主导,媒媒体推广广做辅助助工业地产产的目标标客户并并非象住住宅、商商业类地地产般分分散，决决定了工工业地产产的推广广过程中中不可能能象住宅宅或商业业项目做做大规模模的媒体体推广，因因此活动动营销成成了本案案推广的的主导，以以媒体作作为辅助助，媒体体推广除除了发布布产品信信息外更更重要的的目的在在于为活活动服务务，发布布活动信信息，同同时为活活动造势势，扩大大活动的的宣传面面，进而而提升项项目的影影响力。策略三：媒体策策略上采采取“明线”、“暗线”互相结结合，互互为补充充诸如报纸纸、户外外大牌、电电视等大大众媒体体往往具具有覆盖盖面广、受受众数多多和权威威性强等等显著特特征，是是为“明线”，但此此类媒体体投入大大，信息息反馈不不及时，多多用于树树立产品品品牌。DDM单、手手机短信信等小众众媒体具具有针对对性强、信信息反馈馈快、成成本投入入低的特特点，往往往能产产生更直直接的销销售力，是是为“暗线”。结合本案案的实际际情况，可可采取“明线”树立产产品形象象，以报报纸、户户外等大大众媒体体扩大本本案的形形象面，以以DM单单、短信信等小众众媒体为为“暗线”，带动动销售。（二）项项目定位位1、主题题定位东田中小小企业科科技孵化化园/腾腾龙谷轻加加工企业业成长基基地腾龙谷“腾龙谷谷”，原指龙飞飞腾的的的地方，寓意企业从这里发展、壮大、腾飞，象征企业腾飞基地。名字简洁易懂，琅琅上口，不单与项目的定位相契合，而且便于推广，利于客户记忆，且与竞争对手区别开来，具有较强的个性化标签。轻加工企企业成长长基地“轻加工工”，泛指指食品加加工、微微电子生生产、服服装加工工，家具具和家电电生产等等轻工业业。“企业成成长基地地”，寓意意中小型型企业将将从这里里发展，壮壮大。2、形象象定位站在巨人人的肩上上，你就就是巨人人做世世界5000强的的生意伙伙伴如前所述述，本案案在营销销推广上上单凭诉诉求自我我已不大大现实，一一则需要要庞大的的推广投投入，二二则需要要更长的的推广周周期炒作作项目本本身，这这种推广广手法与与本案的的营销目目标不能能契合，因因此本案案的推广广更应该该侧重“借势”，借寸寸滩港及及港城工工业园日日渐成熟熟的发展展趋势、借借海尔集集团和中中集集团团两大产产业巨头头带来的的家电和和物流行行业带来来的巨大大辐射力力，吸引引而来的的众多中中小型企企业。（三）阶阶段性营营销策略略1、市场场导入期期（088年5月月08年年7月）（1）营营销任务务；在本阶阶段要完完成目标标客户的的大面积积搜索，尽量在此阶段完成目标客户的第一轮宣传推广，让主城范围内的绝大部分目标客户知晓本案，同时在此阶段完成一部分意向性较强的客户积累，争取在7月份促成部分客户签定认购协议。（2）推推广渠道道：在此此阶段不不宜做大大规模的的宣传推推广，主主要采取取“点对点点、一对对一“的宣传传方式，由由销售人人员通过过电话营营销、上上门拜访访的方式式，一对对一的推推广方式式虽然工工作量大大，但是是沟通极极为有效效，能快快速筛选选出有效效客户，然然后有针针对性的的解决客客户疑虑虑，促使使成交。（3）推推广主题题：借海尔尔集团、中中集集团团世界5500强强企业强强大的品品牌号召召力吸引引家电类类上下游游生产企企业，利利用中集集集团在在物流行行业的龙龙头效应应吸引物物流类企企业向本本案聚焦焦。（4）活活动推广广活动一一：“加工贸暨暨产业转转移进重重庆论坛坛”时间：77月166日地点：金金源大饭饭店推广主题题：“聚焦寸寸滩，锁锁定东田田” 站站在巨人人的肩上上，你就就是巨人人做世世界5000强的的生意伙伙伴推广媒介介：报媒媒（以软软文形式式为主）、电电话直销销、短信信、夹报报费用预算算：约55万元活动二二：东田田中小企企业科技技孵化园园产品说说明会时间：77月200日（暂暂定）地点：君君豪大酒酒店（暂暂定）推广主题题： 站站在巨人人的肩上上，你就就是巨人人做世世界5000强的的生意伙伙伴活动流程程：邀请重重庆市（或或江北区区）有关关领导就就江北区区（重