某公司物业管理工作手册9927.DOC

物业管理理综合工工作手册册一、接管管验收规规定1.职责责 1.1公公司总经经理任命命市场处处牵头组组建物业业验收小小组和物物业管理理处。1.2物物业验收收小组：负责物物业接管管验收中中的资料料验收和和设备系系统及配配套设施施的验收收，并指指导及配配合物业业管理处处完成岗岗位和责责任交接接工作。1.3物物业管理理处：在在物业验验收小组组完成资资料交接接后，在在其指导导下按照照物业管管理方案案，组织织各岗位位人员熟熟悉环境境及设备备，按规规定步骤骤与移交交方逐项项接受其其管理岗岗位及责责任。2.工作作程序2.1物物业验收收小组成成立2.1.1当公公司承接接新的物物业管理理项目时时，由公公司总经经理确定定成立物物业验收收小组。根据物物业情况况选择下下述专业业人员：电梯专专业、空空调专业业、消防防专业、强弱电电专业、发配电电专业、给排水水专业、其他相相关专业业。2.1.2物业业验收计计划的制制定物业验收收小组会会同物业业管理处处，根据据物业管管理合同同的要求求制定相相应物物业验收收计划，在在验收计计划中明明确验收收的步骤骤、验收收的项目目、验收收项目所所依据的的标准、验收的的责任人人员。验验收计划划应由验验收小组组组长审审核，并并报总经经理批准准。2.2资资料的接接管验收收物业验收收小组会会同物业业管理处处按验收收计划进进行资料料的接管管验收，认认真审查查验收移移交方提提供的产产权资料料和技术术资料，并并记录在在验收收交接记记录中中，对于于个别一一时难以以备齐的的资料，在在不影响响整个接接管验收收的进度度下，可可由交接接双方议议定，限限期提交交并做好好记录备备查。2.3物物业的预预验收2.3.1物业业验收小小组分专专业系统统，按验验收计划划要求依依据涉及及图纸进进行预验验收。2.3.2验收收小组依依据房房屋接管管验收标标准对对物业的的实物进进行验收收，主要要验收设设备和主主材的规规格型号号、容量量、制造造厂，并并清点数数量。2.3.3在预预验收中中检查出出不合格格源，提提出书面面的房房屋、设设备、设设施整改改报告，返返回给移移交单位位，由移移交单位位或工程程施工单单位进行行整改。2.3.4对预预验收的的单独设设备进行行试运转转验收，主主要验收收设备的的安装质质量和运运转中设设备的主主要技术术指标。对不符符合的指指标，及及时提出出书面意意见，要要求移交交单位组组织设备备制造厂厂家或施施工单位位进行重重新调试试。2.4物物业的验验收2.4.1在预预验收的的房屋屋、设备备、设施施整改报报告落落实实施施后，物物业验收收小组进进行验证证，并在在房屋屋、设备备、设施施整改报报告中中记录结结果。整整改合格格后，按按验收计计划进行行正式的的物业验验收。2.4.2在楼楼宇的实实物验收收，按验验收计划划要求进进行，做做到三符符合。一一是图纸纸与设备备规格型型号、数数量符合合；二是是工程的的主要设设备的安安装位置置与安装装质量符符合；三三是设备备包括设设备联接接的整个个系统的的技术性性能，应应与设计计的功能能符合，验验收结果果记录在在房屋屋、设备备、设施施整改报报告中中。2.5岗岗位移交交在完成资资料交接接和现场场验收后后，物业业管理处处各岗位位人员进进驻岗位位，配合合移交方方岗位人人员一起起履行运运行职责责，此期期间不承承担管理理责任，仅仅作为责责任移交交过程。各岗位移移交最高高时限：电梯1周、中中央空调调2周、消消防1周、监监控1周、配配电2周、给给排水1周、供供气0.5周、其其余岗位位0.5周。2.6责责任移交交在岗位移移交完成成后，移移交方人人员撤离离现场，全全部管理理责任由由物业管管理处负负责。至至此，物物业接收收过程完完成，物物业管理理处出具具验收总总结，物物业管理理进入日日常阶段段。2.7验验收后的的工作2.7.1各专专业工种种根据验验收后的的情况，填填写验验收交接接记录。2.7.2物业业验收小小组根据据单项验验收交接接记录，作作出综合合性验收收评定，并并将验收收报告呈呈交公司司总经理理。2.7.3公司司总经理理代表物物业验收收的接收收单位，同同物业的的移交单单位办理理相关的的手续等等存档。2.7.4物业业验收小小组收集集验收的的各种资资料及报报告，并并将经开开发商、施工单单位、施施工监理理单位、管理公公司等单单位签字字生效的的全部资资料报告告存档。3.相关关文件3.1房房屋接管管验收标标准4.质量量记录4.1验验收交接接记录 C7.5.11-5.1-AA4.2房房屋、设设备、设设施整改改报告 C7.5.11-5.2-AA房屋、设设备、设设施整改改报告C7.55.1-5.22-A栋号： 验收时时间： 编编号 项项目名称称存在问题题简述 备备 注验收人： 移交人人：验收交接接记录C7.55.1-5.11-A 编编号交接记录录 备备 注验收人： 移交人人：二、收费费管理规规定1.职责责范围1.1收收费员负负责各项项费用的的收取，并并在费用用收齐后后的三日日内上交交公司财财务部门门。1.2综综合组主主管负责责对有偿偿会务服服务进行行计费；维修人人员负责责对有偿偿维修服服务进行行计费；保洁组组主管负负责对有有偿保洁洁服务进进行计费费。1.3管管理处主主任负责责对有偿偿服务收收费进行行审核。2.工作作程序2.1办办公楼的的物业管管理费、车辆管管理费、有偿服服务费、水电供供暖费等等按月收收取。每每月10至15日为收收费日，收收费员须须在每月月10日前后后上门向向每位业业主发放放收费通通知书，并并提醒业业主在15日前交交费。为为方便业业主，所所有收费费应集中中一次进进行。2.2住住宅小区区的物业业管理费费、水电电费、车车辆管理理费、有有偿维修修费等按按季度收收取。每每季度的的第一个个月收取取上季度度的所有有费用，收收取日为为该月的的10至30日，收收费员负负责于10日前后后在小区区公告栏栏发布收收费通知知，并上上门收费费。2.3收收费员应应在发布布收费通通知前按按照物业业管理费费、车辆辆管理费费收费标标准，工工程维修修组提供供的水电电、供暖暖费抄记记数据，综综合组、工程维维修组、保洁组组提供的的有偿服服务费清清单等准准确计算算每户业业主的应应收费用用。2.4对对逾期不不交纳各各项费用用的业主主（使用用人），收收费员负负责先发发放催缴缴通知单单，再根根据有关关规定处处理。3.质量量记录：3.1物物业管理理费一览览表 C77.5.1-55.3-A 3.2自自来水费费分摊明明细表 CC7.55.1-5.44-A 3.3电电费分摊摊明细表表 C7.5.11-5.5-AA3.4供供暖燃油油费分摊摊明细表表 C7.5.11-5.6-AA3.5自自来水缴缴费通知知单 C77.5.1-55.222-A3.6公公用电摊摊费缴费费单 C77.5.1-55.233-A自来水缴缴费通知知单C7.55.1-5.222-AA 年 月 日房 号户主姓名名水费单价价 元/度收费金额额上月抄表表数本月抄表表数实 用 数 经办人人：公用电摊摊费缴费费单C7.55.1-5.223-AA年 月 日房 号业主姓名名面 积单 价 元/平方米米收 费金 额备 注 收款人人：三、入住住管理规规定1、写字字楼入住住管理规规定1.职责责范围入住管理理工作由由管理处处的综合合组主管管实施。2.工作作程序2.1凭凭开发单单位签发发的“业主入入住通知知”向开发发单位领领取入住住单元的的钥匙；2.2向向业主介介绍大厦厦情况并并发放写写字楼物物业管理理规定、入住住登记表表和业业主装修修守则；2.3与与业主签签订物物业管理理合同并并向业主主移交钥钥匙；2.4在在业主完完成装修修，正式式入住办办公的当当天，向向业主赠赠送庆贺贺花篮，并并在一楼楼大堂显显著位置置设立欢欢迎水牌牌。3.质量量记录：3.1入入住登记记表 C77.5.1-55.7-A入 住 登 记 表C7.55.1-5.77-A楼 座单位名称称负责人姓姓名/身份证证号码联系人姓姓名/联系电电话常驻办公公人数办公时间间正式入住住时间备 注注：若业业主在双双休日或或下午18：00-次日8：00之间仍仍需办公公，请在在办公时时间中予予以说明明。若业业主有其其它的特特殊要求求，请在在备注栏栏中说明明。2、住宅宅小区入入住管理理规定1.职责责范围：管理处综综合组主主管负责责办理入入住手续续时的资资料发放放与保管管、交费费、钥匙匙发放工工作；工工程组主主管负责责房屋验验证工作作；在装装潢结束束后工程程组主管管会同维维修中心心人员进进行验房房工作。2.入住住流程：房屋验证证 资料发发放与保保管 交费 锁匙发发放 验房2.1房房屋验证证2.1.1房地地产公司司销售部部门商品品房入住住通知单单原件和和住宅宅移交手手续一一份；2.1.2工程程组主管管负责陪陪同业主主检查房房屋，并并填写室室内设施施验收表表。2.2资资料发放放与保管管2.2.1发放放给业主主保存的的资料：A、业主主公约；B、致业业主一封封信；C、煤气气使用常常识；2.2.2发给给业主填填写并返返回管理理处的资资料：A、物物业管理理合同；B、房房屋装修修联系表表；C、入入住登记记表；D、住住户装潢潢协议书书；E、装装潢施工工安全保保证责任任书；2.3交交费2.3.1装潢潢保证金金：A、时间间：办理理入住手手续时交交纳；B、标准准：按南南京市物物业管理理收费办办法执执行；C、退款款：住户户装修完完毕，经经公司维维修人员员检验合合格签字字后可办办理退款款手续；2.3.2物业业管理费费：A、时间间：办理理入住手手续时间间若在当当月15日前（含含15日），收收取全月月物业管管理费；当月15号后计计收半月月物业管管理费；B、标准准：住户户购房面面积×政府批批准的单单位价格格；2.3.3共用用部分水水电分摊摊费：A、时间间：办理理入住手手续时交交纳；B、标准准：以实实际发生生额分摊摊；2.3.4垃圾圾清运费费：A、时间间：办理理入住手手续时交交纳；B、标准准：按南南京市物物业管理理收费办办法执执行；2.3.5水费费押金：A、时间间：办理理入住手手续时交交纳；B、标准准：按三三口之家家，年平平均三个个月测算算，每户户 1000 元；C、退款款：自装装修结束束后，经经管理人人员审核核后，住住户凭押押金收据据到管理理处办理理退款手手续（前前提：无无拖欠水水费）；2.3.6装潢潢工人办办理临时时出入证证：A、时间间：装潢潢工人进进场时；B、标准准：工本本费 元，押押金 元；C、退款款：自完完工结束束正式离离开时，办办理退款款手续；2.3.7其他他：开发发商未配配套，根根据住户户需要，由由住户付付款，管管理处统统一组织织施工的的项目如如下：A、阳台台统一封封闭铝合合金窗；B、阳台台统一安安装防盗盗网和防防盗窗；C、信箱箱；B、室外外空调架架；2.4钥钥匙发放放2.4.1在办办理完上上述手续续后向业业主发放放房间钥钥匙、电电子对讲讲门钥匙匙、电表表箱钥匙匙等；2.5验验房 工程程组主管管会同维维修中心心人员检检查后填填写房房屋验收收表；3.质量量记录3.1住住宅小区区入住登登记表 C7.5.11-5.8-AA住宅小区区入住登登记表C7.55.1-5.88-A幢号： 房号： 业业主 姓姓名 性性别 出出生 日日期 籍籍贯 身身份证 号号码联系电话 照照 片片入住人员简况 姓 名 性 别出生日期期籍 贯贯与业主关关系身份证号号码 常 住 暂 住备 注注 照照 片四、装修修管理规规定1、写字字楼装修修管理规规定1.职责责范围：1.1物物业管理理处综合合组主管管负责办办理装修修申请手手续，核核收应缴缴费用，并并对装修修过程进进行监督督，在装装修完成成后会同同工程组组主管进进行装修修验收。1.2工工程组负负责对水水电线路路、设施施、消防防设备进进行监督督、检查查。1.3安安保组负负责装修修施工中中的治安安巡逻、监督和和报告。2.工作作程序：2.1在在业主办办理入住住手续的的同时，综综合组主主管向业业主发放放业主主装修守守则和和房屋屋装修申申请表，并并提醒业业主在装装修开工工前一周周向物业业管理处处提交；A详细填填写房房屋装修修申请表表； B完整的的装修设设计方案案；C装修施施工单位位的施工工资质；2.2管管理处须须在接到到上述材材料后一一周内，对对业主的的装修方方案审核核完毕。若装修修方案必必须修改改，则业业主重新新递交的的方案仍仍按原规规定程序序进行；2.3在在管理处处对装修修方案审审核批准准后，应应通知业业主和装装修施工工负责人人在装修修开工前前一起到到物业管管理处办办理装装修许可可证和和装修修人员出出入证，并并按有关关规定缴缴纳装修修押金、管理费费及电梯梯使用费费；2.4在在装修开开始前，工工程组应应上门向向施工单单位说明明水电线线路、消消防设备备、电器器设施等等详细位位置、防防护措施施、注意意事项，并并向施工工单位提提供有关关图纸；2.5装装修期间间，安保保组巡逻逻人员应应每天去去施工现现场对装装修工作作进行检检查监督督，并将将处理结结果填写写在安安保交接接班记录录中，对对不符和和规定的的行为及及时予以以制止、纠正；2.6装装修完成成后，综综合组会会同工程程组上门门检查验验收，并并填写装装修验收收表，若若没有违违反业业主装修修守则或或擅自更更改装修修方案及及破坏有有关线路路、设施施、设备备，则退退还全部部装修押押金。3.质量量记录：3.1房房屋装修修申请表表 C77.5.1-55.9-A3.2装装修验收收表 CC7.55.1-5.110-AA房屋装修修申请表表C7.55.1-5.99-A单位：楼座：电话：联系人：建筑面积积：装修押金金： 元装管装 修 验 收 表C7.55.1-5.110-AA业主姓名名楼层楼座施工队负负责人姓姓名 验收收时间初验情况况：业主签名名： 日期：施工队负负责人： 日期：验收人： 日期：正式验收收情况：业主签名名： 日期：施工队负负责人： 日期：验收人： 日期： 备注2、住宅宅小区装装修管理理规定1.职责责范围：1.1管管理处综综合组主主管负责责办理装装修申请请手续，核核收应缴缴费用;1.2工工程组负负责对水水电线路路、设施施、消防防设备进进行检查查,并对装装修过程程进行监监督；在在装修完完成后会会同工程程组主管管进行装装修验收收；1.3安安保组负负责装修修施工中中的治安安巡逻、监督和和报告.2.工作作程序：2.1在在业主办办理入住住手续时时，管理理处综合合组主管管按照收收费管理理办法收收缴相关关费用及及押金，并并办理装装修人员员出入证证，做好好装修修人员办办、退证证记录。2.2装装修期间间，管理理处工程程组人员员应每天天去施工工现场对对装修工工作进行行检查监监督，对对不符合合规定的的行为及及时予以以制止、纠正，并并负责对对纠正效效果的验验证、记记录，发发现问题题及时做做好装装修检查查记录。2.3安安保组人人员每日日对装修修现场进进行巡查查，发现现问题及及时记录录在安安保交接接班记录录中。2.4装装修完成成后，管管理处工工程组主主管会同同维修中中心人员员上门检检查验收收，若没没有违反反双方所所签协议议及合同同，管理理处综合合组人员员退还全全部装修修押金，并并做好装装修保证证金收、退记录录。3.室内内装修管管理规定定：3.1业业主及装装修施工工队必须须按物物业管理理合约、住户户装潢协协议书、装潢潢施工安安全保证证责任书书操作作。3.2施施工时间间上午7:00011:30,下午2:0009:000。3.3装装修人员员进入小小区必须须出示“装修出出入证”。3.4装装修人员员必须文文明施工工,安全用用电。不不得将水水泥沙浆浆、油漆漆、橡胶胶水倒入入地漏、马桶、水池内内。 3.5建建筑垃圾圾必须袋袋装化及及时清出出楼内，堆堆放在指指定地点点，做到到定时清清运，不不准放在在走廊及及公共部部位.4.质量量记录：4.1房房屋装修修申请表表 C77.5.1-55.111-A4.2装装修验收收表 CC7.55.1-5.112-AA4.3装装修检查查记录 C7.5.11-5.13-A4.4装装修保证证金收、退记录录 C77.5.1-55.144-A4.5装装修人员员办、退退证记录录 C77.5.1-55.155-A房屋装修修申请表表C7.55.1-5.111-AA住户姓名名 住住 址 幢 层（单单元） 号装修时间间 装修修范围 装修修面积装修项目目及标准准：请仔细阅阅读江江苏长江江物业管管理有限限公司住住宅小区区装修管管理规定定，并并签字认认可。住户签字字： 年 月 日施工队伍伍名称 施施工 人人数施工负责责 人人签字管处理意意见：主 管管： 年 月 日装 修 验 收 表C7.55.1-5.112-AA业主姓名名幢 层（单单元） 号施工队负负责人姓姓名 验验收时间间初验情况况：业主签名名： 日期：施工队负负责人： 日期：验收人： 日期：正式验收收情况：业主签名名： 日期：施工队负负责人： 日期：验收人： 日期：备注装修检查查记录C7.55.1-5.113-AA 日 期装 修 情 况 记录录人12345678910111213141516171819202122232425262728293031装修保证证金收、退记录录C7.55.1-5.114-AA日 期房 号 姓姓 名 实实收金额额 退发发情况 备 注装修人员员办、退退证记录录C7.55.1-5.115-AA业主房号办证人姓 名名身份证号号码办证日期实收押金退证日期实退押金办证人签 字字五、邮件件收发制制度1、    写字字楼邮件件收发制制度1.职责责范围1.1管管理处在在楼内适适当位置置为所有有业主统统一设置置邮件箱箱。1.2所所有外订订邮件、报刊杂杂志均由由物业管管理处统统一对外外接收，并并负责分分发到相相应的邮邮箱。需需要由业业主签收收的邮件件，也由由管理处处专设的的收发员员接受后后，再送送业主签签收。1.3在在正常工工作日，每每天上午午送达的的邮件、报刊杂杂志应在在10：30分前分分发完毕毕。1.4在在双休日日及法定定假日，一一概不收收发邮件件及报刊刊杂志，双双休日的的邮件及及报刊、杂志周周一收发发。法定定节假日日的邮件件、报刊刊杂志上上班后第第一天收收发。1.5管管理处综综合组收收发员负负责邮件件及报刊刊杂志的的收发工工作。邮邮件的接接收、分分发都必必须分类类仔细登登记，特特快专递递、包裹裹、挂号号信等由由业主亲亲自签收收。收发发员要保保证送到到写字楼楼的所有有邮件及及报刊杂杂志不破破、不损损、不少少，及时时送达业业主。2.质量量记录：2.1收收发记录录本 CC7.55.1-5.117-AA2、 住住宅小区区邮件收收发制度度1.职责责范围1.1管管理处综综合组人人员负责责年末或或年初为为业主提提供杂志志信息，按按时收缴缴年度杂杂志费。1.2管管理处综综合组人人员在为为业主办办理订购购手续时时，须认认真填写写报刊刊订购记记录，以以备查阅阅。1.3管管理处综综合组人人员应主主动和邮邮局保持持联系，如如遇缺少少或漏发发等情况况及时协协调解决决。1.4安安保组当当班安保保人员在在收到邮邮件时，须须及时清清点并认认真准确确地将信信件、报报刊分拣拣后投入入信箱。1.5安安保组当当班安保保人员对对重要信信件、刊刊物或贵贵重物品品，须在在24小时内内送交业业主，填填写贵贵重物品品收发登登记，并并请业主主签字。1.6安安保组安安保人员员在班期期间应保保证业主主的邮件件无遗失失、无破破损、无无污迹。2.质量量记录：2.1报报刊订购购记录 C7.5.11-5.18-A2.2贵贵重物品品收发登登记 CC7.55.1-5.119-AA收 发发 记 录C7.55.1-5.117-AA NOO.日 期始 发 地单 位位收件人收件人签签名报刊订购购记录 C7.5.11-5.18-A 年 月 日期期 房号 姓姓 名刊物名称称订购时间间备注贵重物品品收发登登记C7.55.1-5.119-AA 日期 住户房房号物品名称称 业主主签字备 注注六、业主主档案资资料管理理规定1.职责责范围1.1管管理处综综合组人人员负责责档案资资料的收收集、整整理、归归档和保保管。1.2档档案的文文件材料料，必须须字迹清清楚、真真实、齐齐全。1.3业业主资料料要及时时归档，归归档时要要注意整整齐，层层次分明明，便于于快速查查找，不不得零散散堆放，也也不得随随意丢失失。1.4业业主档案案的内容容包括：业主入入住登记记表、房房屋装修修联系表表、装潢潢施工安安全保证证责任书书、室内内设施验验收表、住户装装潢协议议书、物物业管理理合同、住宅移移交手续续。1.5档档案资料料属于保保密文件件，应妥妥善保管管，不准准散播其其内容，不不准给未未经领导导批准的的人员翻翻阅，不不准复印印。1.6未未经领导导同意不不得擅自自将业主主档案调调出，如如遇特殊殊情况调调出，须须填写档档案资料料调出登登记，并并督促借借调人及及时归还还。1.7档档案的管管理环境境必须做做到“三防”即：防防火、防防潮、防防变质。1.8日日常档案案资料检检查中发发现破损损现象应应立即修修复。2.质量量记录：2.1档档案资料料调出登登记 CC7.55.1-5.220-AA档案资料料借用登登记C7.55.1-5.220-AA 借借调日期期 档 案 名 称 借借用人 经经手人 归归还日期期 备 注七、社区区文化管管理规定定1.目的的 通过开开展丰富富多彩的的社区文文化活动动，提升升业主的的生活质质量和居居住区域域的文化化层次，以以加强业业主对物物业管理理服务的的满意度度和认同同感。2.职责责范围 社社区文化化活动由由管理处处综合组组负责开开展并记记录。3.工作作程序3.1管管理处综综合组在在平时要要每天向向业主开开放现有有的文体体设施，如如乒乓球球台、健健身房、棋牌室室等；3.2每每年为业业主组织织一次专专项文化化活动，如如旅游、体育棋棋牌赛、儿童绘绘画、音音乐比赛赛、家庭庭趣味竞竞赛等，并并将活动动情况向向全体业业主公告告。3.3以以上活动动由管理理处综合合组负责责策划，并并由其负负责事后后总结和和记录。4.质量量记录：4.1社社区文化化活动记记录本 C7.5.11-5.21-A