湖州市XX地块项目房地产市场研究分析及相关资料集4128.docx

市调报告告.dooc *浙江省湖湖州市“凤凰路路地块项项目”房地产产-市场场研究分分析及相相关资料料集杭州两江江广告有有限公司司二四四年四月月十五日日目 录序言第一部分分、湖湖州市整整体分析析第二部分分、湖湖州市商商贸经济济分析第三部分分、湖湖州市商商圈分析析第四部分分、项项目周边边情况分分析第五部分分、商商铺竞争争情况第六部分分、项项目的认认识与分分析第七部分分、项项目定位位第八部分分、本本项目价价值提升升的策略略要点第九部分分、项项目商业业的目标标客群体体第十部分分、项项目商业业营销推推广策略略第十一部部分、招招商策略略及操作作程序注：市场场供需数数据除特特别注明明外，调调研时点点均截止止至20004年年4月序 言根据我们们对本案案的了解解和认识识，本案案的核心心点在于于如何解解决目标标客户对对项目的的商业物物业的投投资信心心，充分分认识到到项目物物超所值值的商业业价值，降降低投资资客的经经营风险险。本次次提案只只对推广广的整体体思路进进行策略略性的探探讨，具具体细化化方案留留待以后后展开。一、湖州州市整体体分析1.1地地理环境境湖州地处处浙江省省北部，东东邻上海海、南接接杭州、北北濒太湖湖，是苏苏浙皖交交汇之地地，因濒濒临太湖湖而得名名。属亚亚热带湿湿润季风风气候，四四季分明明。年平平均气温温为122.216.1，年平平均降雨雨量约113000；无无霜期22242400天。全市地势势大致由由西南向向东北倾倾斜，西西部多山山，最高高峰龙王王山海拔拔15887米。东东部为平平原水网网区，平平均海拔拔仅3米米左右，俗俗称“五山一一水四分分田”。有东东苕溪、西西苕溪等等众多河河流。地形分布比例图1.2行行政区划划湖州是一一座具有有二千多多年历史史的江南南古城。秦秦代称乌乌程，后后因地滨滨太湖而而得今名名，行政政区划屡屡经沿革革，今为为浙江省省辖市，市市人民政政府驻湖湖州市区区，下辖辖市区和和德清、安安吉、长长兴3县县。19983年年10月月，实行行撤地建建市，撤撤嘉兴地地区，建建湖州、嘉嘉兴两个个省辖市市，下辖辖德清、长长兴、安安吉三县县和城区区、郊区区。1998年撤撤销城郊郊两区建建制，119933年设立立城区、南南浔、菱菱湖三区区。20003年年撤销城城区、南南浔、菱菱湖三区区，设立立吴兴、南南浔两区区。1.3交交通条件件湖州市地地处浙、皖皖、苏、沪沪三省一一市交界界处，是是该地区区重要的的商品集集散地和和交通要要冲，1104国国道、3318国国道；宣宣杭铁路路贯穿境境内，即即将兴建建宁杭高高速公路路湖州段段，新长长铁路。临临近上海海虹桥及及杭州笕笕桥空港港和上海海港、宁宁波港。杭宁高高速公路路、在建建的申苏苏浙皖高高速公路路和黄金金水道长长湖申杭杭线都在在湖州交交汇通过过，交通通运输便便利。2、人民民生活2.1人人口规模模20033年末，湖湖州全市市常住人人口2555.22人，其其中男性性1300.2万万人，女女性人口口1266.5万万人，分分别占总总人口的的50.2%和和49.8%。220033年全市市出生人人口1.85万万人，出出生率为为7.222；死亡亡人口11.944万人，死死亡率为为7.558；全年年净增人人口-9929万万人，自自然增长长率首次次出现负负增长为为-0.36，比上上年下降降1.775个千千分点。220033年全市市迁入人人口为3367224人，迁迁出人口口为3887888人。年年末全市市户籍人人口总数数2566.788万人，比比上年减减少0.27万万人，其其中农业业人口1182.31万万人，比比上年末末减少22.533万人，非非农业人人口744.477万人，比比上年末末增加22.266万人。2.2居居民收入入城乡居民民生活水水平不断断提高。220033年市区区城市居居民人均均可支配配收入达达126607元元，增长长10.7%，全全市农村村居民人人均纯收收入55536元元，增长长9.66%，增增幅比上上年高了了2个百百分点，为为19997年以以来的最最高增幅幅。职工工平均工工资达1192550元。年年末城乡乡居民储储蓄存款款余额达达2600.555亿元，比比上年多多增133.266亿元，人人均存款款突破万万元大关关。市区城市居民人均可支配收入农民人均纯收入居民储蓄职工平均工资2.3人人民生活活城市居民民人均消消费支出出84331元，增增长6.6%，农农村居民民人均生生活消费费支出336966元，增增长144.6%。城乡乡居民食食品支出出比例进进一步下下降，城城市居民民和农村村居民恩恩格尔系系数分别别为388.8%和422.6%，比上上年下降降3.33和1.5个百百分点。城城市居民民人均住住房建筑筑面积225.11，全全市农村村居民人人均住房房面积445.77。据据调查，220033年末市市区每面面户城市市居民家家庭拥有有彩电1152台台、冰箱箱96台台、空调调1122台、摩摩托车226辆、电电脑200台、移移动电话话99部部；每百百户农民民家庭拥拥有彩电电1222台、冰冰箱522台、空空调388台、摩摩托车881辆、固固定电话话96部部、移动动电话1103部部。3、国民民经济与与社会发发展状况况据统计：20003年全全市实现现生产总总值4888.997亿元元，增幅幅达144.8%，比上上年提高高2.55个百分分点，创创19997年以以来最高高水平。其其中第一一产业增增加值555.332亿元元，7.0增长长%，第第二产业业增加值值2677.955亿元，增增长166.2%，第三三产业增增加值1165.70亿亿元，增增长155.5%。人均均GDPP达1990322元，同同比增长长14.8%。国内生产总值20033年全市市财政总总收入首首次突破破50亿亿元大关关，达到到51.20亿亿元，同同比增长长32.9%。其其中地方方财政收收入255.266亿元，增增长422.0%，增幅幅列全省省首位。财财政收入入占GDDP的比比重达110.55%，比比上年上上升1.4个百百分点。企企业所得得税、个个人所得得税、增增值税和和营业税税四大主主体税种种保持了了较快增增长，分分别比上上年增长长34.2%、229.88%、223.11%和336.22%。财政总收入20033年第一一产业发发展总体体平稳，亮亮点较多多，农业业结构进进一步优优化；第第二产业业得益于于工业化化的加速速，继续续保持快快速增长长；第三三产业由由于交通通通讯、金金融保险险、房地地产等行行业发展展较快，总总体上呈呈现较快快的增长长势头，三三次产业业协调发发展。220033年三次次产业构构成比例例由上年年的122.2：54.1：333.77调整为为11.3：554.88：333.9，产产业结构构进一步步优化。随随着经济济体制改改革的不不断深入入和市场场机制的的逐步完完善，民民营经济济和混合合所有制制经济快快速发展展，经济济增长的的内在活活力进一一步增强强。产业结构比3.1工工业和建建筑业20033年工业业经济虽虽然受到到电力紧紧缺等不不利因素素的影响响，但工工业生产产依然保保持了快快速增长长的势头头。全市市规模以以上工业业实现总总产值5588.62亿亿元，比比上年增增长288.1%，增幅幅比上年年提高115.99个百分分点，创创19997年以以来的新新高。其其中轻工工业产值值2977.588亿元，增增长222.0%；重工工业产值值2911.033亿元，增增长366.7%，高于于轻工业业14.7个百百分点。在在33个个工业行行业大类类中，有有29个个行业大大类实现现增长，其其中244个行业业增幅超超过200%，有有15个个行业增增幅超过过30%。占规规模工业业产值比比重最大大的纺织织业、非非金属矿矿物制品品业、电电气机械械及器材材制造业业、电力力热力的的生产和和供应业业等四大大行业的的产值增增幅分别别为166.0%、344.7%、311.7%和555.6%。工业总产值51%49%20033年全市市规模以以上工业业企业实实现利税税64.52亿亿元，同同比增长长46.8%，其其中利润润总额337.771亿元元，同比比增长665.88%，增增幅均列列全省第第一位。分分经济类类型看，股股份制企企业完成成利润总总额288.866亿元，同同比增长长87.2%，其其实现的的利润占占全市规规模以上上利润的的比重高高达766.5%；外商商及港澳澳台投资资企业实实现利润润3.885亿元元，增长长41.5%；其它企企业实现现利润55.000亿元，增增长8.5%。规模以上工业企业利润额（亿元）2003年规模以上工业产值主要工业业产品产产量（规规模以上上工业）产品名称称计量单位位20033年产量量比上年增增长%发电量亿千瓦时时89.77749.22食用植物物油万吨6.355-45.5精制茶吨24888144.66布万米1298878.5印染布万米88477724.33丝吨918339.6丝织品万米93666415.印染丝丝织品万米5237768服装万件5230045.66人造板万立方米米39.22619.99家具万件328.435.88化学农药药吨2350033.8化学原料料药吨254778-0.66颜料吨39255536.77水泥万吨12499.47.2成品钢材材吨46477227.4焊接钢钢管吨22700387.7耐火材料料制品万吨29.00738.11铝材吨514448-4.33通讯电缆缆公里11488792.5蓄电池千伏安时时863887797.55全市建筑筑业实现现增加值值37.10亿亿元，比比上年增增长188.5%。20003年年全市三三级资质质以上建建筑施工工企业施施工面积积达9112.888万平平方米，同同比增长长24.0%，竣竣工面积积4600.055万平方方米，增增长8.9%，实实现利润润2.669亿元元，增长长36.5%，全全年完成成建筑业业总产值值85.81亿亿元，增增长288.9%。建筑业3.2固固定资产产投资20033年全市固定定资产投投资继续续保持快快速增长长，对经经济增长长的拉动动明显。全全年完成成全社会会固定资资产投资资2677.977亿元，同同比增长长33.8%，连连续3年年保持了了30%以上的的高速增增长。其其中第一一产业投投资3.51亿亿元，增增长0.8%，第第二产业业投资1144.47亿亿元，增增长333.7%，第三三产业投投资1119.999亿元元，增长长35.1%。全社会固定资产投资投资结构构发生积积极变化化。工业业性投入入力度加加大，全全年完成成工业性性投入1143.05亿亿元，增增长333.1%，占全全社会固固定资产产投资的的53.4%。限限额以上上非国有有经济固固定资产产投资1150.94亿亿元，增增长311.1%，其中中民间投投资1338.446亿元元，增长长39.2%，民民间投资资占限额额以上固固定资产产投资的的比重达达60.6%。房地产开开发投资资继续增增加。全全年房地地产投资资完成441.552亿元元，增长长40.4%，商商品房施施工面积积4799.800万平方方米，同同比增长长25.9%，竣竣工面积积1566.022万平方方米，商商品房销销售面积积1677.499万平方方米，销销售额330.441亿元元。基础设施施建设力力度加大大。全市市基础设设施建设设投资达达62.55亿亿元，比比上年增增长333.7%。“六个百百亿”工程开开局良好好，全年年完成投投资1000.774亿元元，其中中水利88.5亿亿元、交交通199.255亿元、能能源177.5亿亿元、城城建环保保40.9亿元元、社会会发展110.77亿元、信信息化33.899亿元。重重点建设设项目进进展顺利利，全年年完成投投资711亿元，增增长211.5%，255个重点点项目全全面竣工工，完成成了长电电公司一一期、青青铜北路路、三环环北路（仁仁皇山新新区段）、红红旗路西西延一期期、杭长长南路改改造等一一批骨干干工程。申申苏浙皖皖高速公公路浙江江段一期期、5000千伏伏湖州（善善琏）变变电所、长长电公司司二期、宣宣杭铁路路复线、三三环北路路（东段段）、苕苕溪路东东延二期期、俞家家漾公园园等重点点项目先先后开工工建设。3.3国国内贸易易和市场场物价20033年全市市实现社社会消费费品零售售总额1182.34亿亿元，增增长111.8%。其中中，批发发零售贸贸易业零零售额1161.78亿亿元，增增长111.6%，餐饮饮业零售售额177.100亿元，增增长144.8%。汽车车、房地地产市场场异常红红火，限限额以上上贸易企企业汽车车零售额额1.664亿元元，同比比增长11.7倍倍，年末末全市拥拥有私家家小轿车车128849辆辆，其中中20003年新新增67735辆辆，超过过了历年年总和；住宅销销售旺盛盛，带动动了家电电类、家家具及装装潢材料料等相关关商品的的增长，限限额以上上贸易企企业家电电类商品品零售额额增长556.77%，家家具类零零售额增增长744.6%。社会消费品零售额新型业态态发展加加快。220033年全市市连锁贸贸易、餐餐饮企业业实现零零售额55.300亿元，同同比增长长52.3%，占占消费品品零售总总额的22.9%，比上上年提高高0.99个百分分点。交易市场场稳步发发展。全全市拥有有商品交交易市场场1911个，市市场成交交额4003亿元元，比上上年增长长2.99%，其其中亿元元以上水水平交易易市场331个，成成交额3311.5亿元元，占市市场总成成交额的的77.3%。市场物价价稳中趋趋升。220033年市场场物价呈呈前低后后高运行行态势，总总体价格格平稳，全全年居民民消费价价格总指指数和商商品零售售价格总总指数均均为1000.00%。市区市场场物价指指数（以以上年为为1000）类别20033年20022年商品零售售物价总总指数10099.77居民消费费价格总总指数10099.44食品97.5599.33粮食104.7103.2鲜菜110.898.11鲜果83.44148.5肉、禽及及制品103.694.44蛋95.88104.1水产品95.9992.22烟酒及用用品101.4102.3衣着100.499.77家庭设备备用品及及服务98.6699.77医疗保健健101.9101.1交通和通通讯工具具97.9998.33娱乐教育育文化用用品103.698.66居住104.298.223.4对对外经济济和旅游游20033年全市市新批外外资项目目4799个，比比上年增增加1335个，协协议外资资14.48亿亿美元，增增长500.4%，实到到外资突突破5亿亿美元大大关，达达到5.37亿亿美元，增增长499.5%，外资资依存度度达166.6%，比上上年提高高1.77个百分分点。20033年对外外贸易实实现进出出口总额额12.18亿亿美元，增增长377.2%，其中中外贸出出口额110.111亿美美元，增增长422.6%，比上上年提高高19.5个百百分点。全全市经济济外向度度达到220.66%，比比上年提提高3.2个百百分点。在在出口产产品中纺纺织品和和化工产产品出口口额列前前两位，分分别为44.922亿美元元和1.14亿亿美元，占占出口总总额的448.77%和111.33%，增增幅分别别达455.3%和466.0%。实际利用外资全年接待待国内外外旅游人人数7009.22万人，实实现旅游游总收入入41.32亿亿元，同同比下降降10.3%。其其中接待待国内旅旅游人数数7044.444万人，比比上年下下降100.6%，实现现旅游收收入400.155亿元，下下降100.6%；接待待入境旅旅游人数数4.776万人人，增长长15.0%，创创汇14415万万美元，增增长0.1%。全全市拥有有星级饭饭店522家，其其中三星星级以上上9家。3.5交交通运输输和电信信业交通运输输业进一一步发展展。全面面实施交交通"六六大工程程"，公公路建设设加快，完完成了湖湖织公路路、浔练练公路、杭杭长南路路和1004国道道南大门门改造等等项目的的建设，境境内公路路里程已已达28815公公里。全全年完成成客运量量69885万人人，旅客客周转量量28.17亿亿人公里里；货物物运输量量107764万万吨，货货物周转转量1118.886亿吨吨公里，分分别比上上年增长长16.1%和和17.9%。年年末民用用汽车拥拥有量为为577739辆辆，比上上年增加加165556辆辆，其中中私人汽汽车拥有有量达3303991辆，增增加1551544辆，比比上年末末翻了11番。 邮电通讯讯业快速速增长。邮邮电通讯讯业成为为支撑第第三产业业增长的的重要力力量，全全市运输输邮电仓仓储业实实现增加加值377.288亿元，增增长166.2%。邮政政电信业业务收入入14.39亿亿元，比比上年增增长9.4%；年末固固定电话话用户882.334万户户，移动动电话用用户999.833万户，分分别比上上年末增增加9.01万万户和222.662万户户，增长长12.3%和和29.3%；年末国国际互联联网用户户11.95万万户，增增加1.05万万户，增增长9.7%；电话普普及率达达到711部/百百人，比比上年增增加122部。电信业务用户（万户）3.6金金融保险险业20033年末金金融机构构人民币币存款余余额4886.442亿元元，比年年初增加加1166.788亿元，同同比多增增46.52亿亿元，其其中企业业存款1157.54亿亿元，比比年初增增加477.422亿元；城乡居居民储蓄蓄存款2260.55亿亿元，比比年初增增加455.900亿元。金金融机构构贷款余余额3665.445亿元元，比年年初增加加1033.522亿元，同同比多增增52.52亿亿元，其其中短期期贷款2222.29亿亿元，比比年初增增加411.022亿元，中中长期贷贷款1112.440亿元元，比年年初增加加49.62亿亿元。金金融资产产质量明明显提高高，全市市金融资资产不良良贷款比比例由年年初的115.00%下降降到年末末8.77%，下下降了66.3个个百分点点。2003年金融机构存贷状况（亿元）保险业发发展迅速速。到220033年底全全市已有有保险公公司111家，全全年保费费收入达达13.31亿亿元，比比上年增增长211.9%，其中中财险33.211亿元，寿寿险100.1亿亿元，分分别比上上年增长长11.4%和和25.7%；支付赔赔款2.14亿亿元，增增长155.0%，其中中财险11.822亿元，寿寿险0.32亿亿元，分分别增长长10.2%和和22.3%。4、湖州州市房地地产市场场状况分分析4.1全全市房产产开发基基本情况况截止20003年年9月底底，全市共有有房地产产开发企企业1443家，其其中市区区73家家，三县县72家家。按资资质等级级分：一一级资质质企业11家，二二级4家家，三级级18家家，四家家64家家，中外外合资22家，暂暂定资质质企业556家。20022年全市市商品房房开发面面积3884万，与上上年基本本持平；商品房竣竣工面积积1955万，比上上年增长长47.7%；商品房房销售面面积1882万，比上上年增长长24.66%（见下下表），商商品房的的供销比比为1:0.993。个个人购房房1766.188万，占全全部商品品房销售售面积的的96.81%。20022全年完完成房地地产投资资29.6亿元元，比上上年增长长12.55%，其中中商品房房建设投投资133.6亿亿元，比比上年增长长23.6%。20033年上半半年全市市商品房房开发面面积3550万，与上上年同期期基本持持平；商商品房竣竣工面积积51.93万万，不到到上年同期期的一半半，商品品房预（销销）售面面积1221万，比上年同期期增长332%。20022年中心心城区与与三县两两区房地地产开发发情况表表开发面积积（万）竣工面积积（万）销售面积积（万）平均销售售价格（元元/）住宅商业用房房中心城区区120646924000.00077500.000德清县35272518000.00075000.000长兴县40342914500.00095000.000安吉县45373813000.00060000.000南浔区52312500.00038000.000吴兴区26161215500.0004.2房房地产开开发资金金构成20022年，全全市房地地产开发发资金来来源合计计33.93亿亿元，比比上年同期期增长113.88%，其其中国内内贷款77.688亿元，占占22.63%；利用用外资00.399亿元，占占1.116%；自筹资资金9.31亿亿元，占占27.44%；预（销销）售收收入 114.991亿元元，占443.994%；其他资资金1.64亿亿元，占占4.883%。从从上述数数据看，房房地产投投资资金金主要来来源为销销售收入入。据统统计，市市区房地地产企业业贷款为为4.662亿元元，仅占占市区金金融机构构贷款额额2611.933亿元的的1.776%，表表明房地地产企业业贷款占占总贷款款的比例例不算高高，房地地产开发发企业基基本无不不良贷款款，房地地产金融融基本正正常。20022年房产产开发资资金来源源比例4.3房房产业带带动社会会经济发发展据统计220022年全市市房地产产投资229.66亿元，占占全市GGDP的的7%，房房地产的的增加值值占全市市GDPP的3.08%（全省省为2%），房房地产开开发投资资占固定定资产投投资的比比重由119988年的113.557%上上升到220022年的225.007%。220022年以来来，通过过房地产产开发，土土地出让让回笼建建设资金金23亿亿元，为为城市建建设作出出重大贡贡献。220022年，全全市房地地产业为为财政创创造税收收3.77亿元，占占全市财财政收入入的9.6%，占占地方财财政收入入的199.9%。房地地产业推推动了建建材、冶冶金、化化工等440多个个相关产产业的发发展，按按投入产产出的模模型计算算，房地地产投资资诱发国国民经济济各部门门产出884.666亿元元，其中中诱发建建筑业产产出266.866亿元。还还为社会会提供了了众多的的就业机机会。20033年122月固定定资产投投资累计±%一、全社社会固定定资产投投资267.78 亿元33.77 1、全全部限额额以上228.21亿亿元45.77 吴兴兴区58.334亿元元 南南浔区24.880亿元元 德德清县39.773亿元元83.99 长长兴县49.003亿元元30.22 安安吉县25.117亿元元43.44 房地地产开发发41.660亿元元40.66 投投资项目目186.61亿亿元47.00 园园区建设设86.664亿元元 基基础设施施60.225亿元元 农农村投资资107.88亿亿元 工工业投资资115.45亿亿元 2、限限额以下下31.448亿元元-12.5 3、私私人建房房7.044亿元7.9 4、农农民购买买生产性性固定资资产1.066亿元-5.22 二、房地地产开发发情况 商品品房施工工面积475.79 万34.88 住 宅336.07万万38.22 商品品房竣工工面积159.55万万-1.88 住 宅103.95万万-21.1 商品品房销售售面积165.11万万23.66 住 宅127.17万万7.2 商品品房销售售额31.997万22.99 住 宅22.449万10.88 商品品房空置置面积20.880万-53.1 住 宅9.499万-70.3 20044年2月月固定资资产投资资累计±%一、全社社会固定定资产投投资38.338 亿亿元 吴兴兴区7.566亿元 南南浔区4.811亿元 开开发区0.355亿元 德德清县7.211亿元 长长兴县9.422亿元 安安吉县6.344亿元 市 区15.441亿元元 第一一产业0.055亿元 第第二产业业23.997亿元元 工工业23.222亿元元 第第三产业业14.337亿元元 房房地产7.055亿元96.77 全部部限额以以上32.774亿元元124.1 限限额以下下4.622亿元 私人人建房0.933亿元 农民民购买生生产性固固定资产产0.100亿元二、房地地产开发发 商品品房施工工面积292.69 万31.88 商品品房竣工工面积7.599万-74.2 住宅宅销售面面积20.884万-21.0 住宅宅销售额额4.244万9.3 住宅宅空置面面积4.388万-77.7 4.4房房价与人人均GDDP、人人均可支支配收入入比较随着国民民经济的的发展，全全市人均均GDPP、人均均可支配配收入和和商品房房价格均均保持一一定幅度度的增长长。近几几年来，全全市商品品房价格格年均增增幅为33.3%，人均均GDPP增幅为为11.6%，人人均可支支配收入入增幅为为9.77%，由由此说明明湖州市市房价保保持增幅幅低于人人均GDDP与人人均可支支配收入入增幅的的良性状状态。20033年4季季度市区区房地产产价格继继续上涨涨，再创创新高。调调查资料料显示：与上年年同季相相比，房房屋销售售价格上上涨122.0%，房屋屋租赁价价格上涨涨1.11%，土土地交易易价格上上涨333.5%，分别别比三季季度上升升3.88、0.6和99.7个个百分点点。4.4.1房屋屋销售价价格继续续上扬。商品房销售价格和私有住房交易价格的上升，导致房屋销售价格继续上扬，4季度全市房屋销售价格比三季度价格上涨5.6%，同比上涨12.0%。4.4.2非住住宅用房房销售价价格上涨涨6.11%，其其中，商商业用房房销售价价格上涨涨5.99%，车车库等其其他用房房销售价价格上涨涨7.99%。4.4.3房屋屋租赁价价格平稳稳上升。四季度全市租赁价格比上年同期上升1.1%，其中私房住宅的租赁价格上升幅度较大，同比上升8.1%，除此之外，商业用房的租赁价格，与上年同期相比上升0.3%。办公用房和厂房仓库租赁价格与上年同期持平。4.4.4土地地交易价价格大幅幅攀升。目前土地交易大多采用公开招标、拍卖的市场化操作方式，由于土地资源的有限性，加上国家对土地市场的治理整顿和对建设用地的严格控制，导致土地交易价格不断攀升。四季度市区土地交易价格同比上涨33.5%，其中：居民住宅用地交易价格上涨38.0%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨20.8%，土地价格的大幅上涨推动了商品房价格的上升4.5湖湖州市房房产开发发规模与与周边城城市比较较与周边城城市相比比（见下下表），湖州市房地产开发投资、开发面积、竣工面积、销售面积和空置面积形势较好。据了解，湖州市经济水平在全国处于中等偏上水平，而房价仍低于全国平均水平（2502元/m2）、略高于全省平均水平（2391元/m2）。20022年湖州州市与周周边四城城市有关关数据比比较表（均均为中心心城区）湖州市绍兴市金华市嘉兴市衢州市总投资（亿亿元）17.8822.5528.4419.8827.22开发面积积（万）120176230136240竣工面积积（万）64890119104销售面积积（万）6970876977空置面积积（万）732183429住宅均价价（元/）24000.00028000.00025000.00023000.00015000.000商业房均均价（元元/）77500.000120000.000110000.00076000.00090000.000土地价格格（万元元/亩）180210195150160总体看来来，湖州州市房地地产市场场处于健健康、有有序发展展的状态态。其原原因主要要有以下下几个方方面：第一：湖湖州市经经济水平平决定楼楼市处于于快速成成长期。据据统计湖湖州市GGDP总总额从119988年的3325亿亿元增加加至20002年年的4222亿元元（年均均增加112.11%），220022年全市市人均GGDP达达到1664544元(折折合美元元20006元) 。按按发达国国家的经经验，人人均GDDP超过过10000美元元，楼市市便进入入快速成成长时期期。第二：住住房制度度改革的的深化及及金融政政策的支支持促进进了住房房消费。住住房作为为商品后后，结束束了几十十年来住住房实物物分配制制度，对对促进房房地产业业的持续续、快速速发展起起到了至至关重要要的作用用。同时时，银行行"按揭揭"促进进了房地地产市场场，据统统计，全全市居民民约有885%的的购房者者采取了了公积金金和银行行按揭贷贷款，平平均贷款款额度占占购房款款的500%以上上，截止止20002年底底，市区区已发放放住房公公积金66.566亿元。第三：城城市化进进程促进进了人口口集聚和和住房的的潜在需需求。湖湖州市要要实现550平方方公里、550万人人口的大大城市，势势必要加加快城市市人口的的集聚，住住房的潜潜在需求求很大，这这无疑将将为房地地产开发发带来无无限机遇遇。预计计在未来来5年，湖州市中心城区将新增7万人口、8000户居民将被拆迁、20多万人口居住条件需改善，中心城区需新建住宅面积约450万M2。第四：居居民消费费能力的的增强、消消费观点点的转变变及金融融环境的的变化促促进了房房地产市市场的发发展。据据了解湖湖州市人人均可支支配收入入达1113888元，农农民人均均纯收入入达46695元元。加上上银行利利率不断断下调，股股市低迷迷且投资资风险加加大，使使得不少少拥有一一定资金金的投资资者将目目光放在在了保值值、升值值的房地地产上，通通过购买买店铺、住住宅出租租，获取取高于银银行利息息的租金金。4.6房房产市场场发展中中的问题题4.6.1土地地价格不不断上升升，影响响商品房房价格稳稳定土地出让让已完全全通过公公开招标标和拍卖卖等市场场取得，有有利于优优化配置置土地资资源，但但市场调调控有时时也有失失衡、失失灵的时时候，目目前，土土地价格格在招标标和拍卖卖过程中中不断抬抬高。同同时，拆拆迁成本本不断加加大，导导致了地地价上升升过快过过猛，这这些现象象直接影影响并加加速房价价的上涨涨。湖州市商商品房地地价、房房价对比比表地区20022年上半半年20033年上半半年平均地价价（万元/亩）平均房价价（元/）平均地价价（万元/亩）平均房价价（元/）长兴县60130008018000德清县751700010022500安吉县40120007016000南浔区40110008018000中心城区区1602350022026000国土资源源部今年年3月229日发发布的我我国重点点地区和和主要城城市地价价动态监监测报告告显示，220033年全国国各大城城市地价价总体水水平为每每平方米米11666元，比比20002年增增加922元，地地价总体体水平略略有上升升，与城城市社会会经济发发展相吻吻合。从从区域来来看，长长江三角角洲平均均地价高高于珠江江三角洲洲平均地地价。上上海、杭杭州、南南京等大大城市对对区域的的城市地地价带动动作用明明显。地价总总体虽呈呈平稳上上升趋势势，但各各大城市市增长率率略低于于20002年。经经济较发发达的长长江三角角洲地区区地价上上涨幅度度稍大，高高于全国国平均水水平。报告分析析，20004年年我国宏宏观经济济形势持持续向好好，GDDP预计计增长77，城城镇化速速度将进进一步加加快，城城市社会会经济环环境都会会得到进进一步的的改善，房房地产投投资与需需求都将将会有新新的增长长，对土土地的需需求将会会持续增增加。在在土地供供应方面面，土地地调控力力度将进进一步加加大，农农用地转转为建设设用地将将会受到到严格控控制，建建设占用用农用地地的指标标将会压压缩，这这种供求求矛盾客客观上会会带动土土地价格格的上涨涨。但从119999年到220033年地价价监测的的情况看看，我国国主要城城市的土土地市场场正逐步步走向成成熟理性性，地价价在逐年年增长的的趋势下下已逐渐渐趋于平平稳，呈呈现与当当地经济济发展水水平相适适应的特