某某物业管理有限公司工程维修部工作手册11816.doc

上海晨宏宏物业管管理有限限公司工程维修修部工作作手册审核人：_ 审核日日期：_批准人：_ 批准日日期：_生效日期期：_ 目录序号标题版本/修修改状态态页码一组织结构构二工程标准准三工作规程程1工程维修修部主管管工作规规程2工程维修修部领班班工作规规程3工程维修修部维修修部工作作规程4电梯巡视视员工作作规程5安全作业业操作工工作规程程6报修工程程规程7二次供水水管理工工作规程程8二次污水水处理维维修保养养工作规规程9房屋、公公共设施施设备、配套附附属设施施日常养养护工作作规程10供配电设设备（设设施）管管理工作作规程11电梯管理理工作规规程工程维修修部组织织架构主管1人领班1人水电工1人泥木工1人污水处理工1人兼电梯巡视员1人兼仓库管理员1人兼文档资料员1人兼上海晨宏宏物业管管理有限限公司企企业标准准工程维修修部工作作标准上海晨宏宏物业管管理有限限公司 发布工程维修修部工作作标准要求：一、周一一至周日日24小时受受理业主主和住户户水电零零星报修修、房屋屋报修，365天有维维修服务务，半小时时内赶到到现场处处理。二、办公公场所整整洁有序序，态度度和蔼文文明，挂挂牌上岗岗，安全全作业。三、公共共部位：1、房屋屋结构：每年一一次对重重要部位位进行检检查记录录，有损损坏及时时安排维维修并告告知相关关业主和和使用人人。2、门窗窗：每月月检查一一次记录录在巡视视记录表表中。3、楼内内墙面、地面、顶面：每季检检查一次次，有损损坏及时时修补。4、管道道排水沟沟：每半半年一次次对屋面面泄水沟沟进行清清理疏通通；室内内外排水水管道每每季度进进行清理理疏通，有有记录，6月9月每半半月检查查一次。5、道路路、场地地、侧石石、窨井井、渠道道等：每每二周巡巡视一次次有记录录，无缺缺损、无无满溢、无损坏坏、无积积水，及及时维修修。6、娱乐乐设施、健身设设施：每每周巡视视二次有有记录，有有损坏及及时维修修，及时时养护，确确保正常常安全使使用。7、安全全标识：有汇总总清单，每每周巡视视检查一一次，有有损坏及及时维修修更新。8、装修修管理：每三天天巡视一一次，无无违章搭搭建等，空空调安装装位置一一致。9、外墙墙面、围围墙：无无损坏、无污染染、无起起壳，发发现问题题及时维维修，每每月巡查查一次。10、公公共照明明：每周周二次巡巡视，公公共照明明亮灯率率98%以上，每每日一次次巡视，每每月保养养一次，每每年安全全检查二二次，保保证电器器设备安安全正常常。11、消消防设施施设备：（1）每月检检查一次次消防栓栓： （2）消防防栓箱内内各种配配件完好好。 （3）每月月启动一一次消防防泵： （4）每半半年检查查一次消消防水带带、阀杆杆处加润润滑油，并并做一次次防水。避雷系统统：每年年二次检检查避雷雷装置，有有记录。弱点系统统：1、楼宇宇对讲、住户报报警、周周界报警警、监视视系统、电子巡巡更，不不定期进进行检查查，保证证其24小时运运作正常常。2、监督督专业公公司维修修保养，有有记录。电梯：1、确保保24小时运运行；2、委托托并监督督专业公公司维修修保养，并并有记录录。3、对电电梯进行行管理；4、发现现电梯困困人或其其他重大大事情，5分钟内内赶到现现场；5、有电电梯安全全巡视人人员。水景：1、每周周巡视一一次，及及时维修修，保证证正常运运行；2、重大大节日和和活动前前，对安安全、运运行功能能检查，确确保正常常使用。检查：以以标准内内容检查查；1、维修修及时率率达到95%以上，合合格率达达到90%以上，被被服务对对象满意意率90%以上。2、安全全责任事事故为0。3、无业业主投诉诉。4、执行行小区装装修管理理制度，有有记录并并与实际际相符。5、有房房屋维修修档案。6、岗位位职责明明确。7、公共共设施设设备维修修养护工工作计划划落到实实处。上海晨宏宏物业管管理有限限公司企企业标准准工程维修修部主管管工作规规程上海晨宏宏物业管管理有限限公司 发布工程维修修部主管管工作规规程一、岗位位工作关关系1、直接接上级：工程主主管2、直接接下级：无3、平级级关系：维修工工4、横向向协调：客户部部主管、保安队队长、保保洁主管管、保绿绿主管二、任职职资格要要求文化程度度中专及及以上，年年龄45岁以下下，参加加过物业业管理、工程技技术培训训，具备备工程类类强、弱弱电上岗岗证，从从事本岗岗位工作作二年以以上。三、岗位位职责1、负责责物业前前期介入入工程质质量验收收、整改改、监督督、监理理工作和和前期工工程技术术资料的的收集工工作。2、负责责物业交交接验收收工作，工工程质量量缺陷再再整改验验收工作作。3、负责责业主入入住后的的房屋、公共设设备设施施和附属属设施的的维修养养护工作作。4、负责责小区内内的房屋屋、道路路、场地地公共设设备设施施，附属属设施的的年维修修养护，实实施计划划及预决决算。5、负责责小区业业主和住住户零星星报修的的维修服服务。6、负责责保修期期内的房房屋、公公共设备备设施维维修的监监督、协协调管理理工作。7、负责责小区业业主和住住户的装装修管理理。8、负责责仓库、空置房房、业主主维修档档案和设设施设备备等的钥钥匙管理理。9、完成成管理处处交办的的其他任任务。四、工作作规程1、在物物业管理理部、管管理处的的领导下下，接受受公司工工程部技技术指导导，做好好物业的的接管验验收、整整改、交交付工作作，收集集和保存存产权、竣工资资料，产产权资料料复印件件、竣工工资料目目录交公公司综合合办公室室归档，2、对小小区房屋屋、道路路、场地地进行检检查、养养护、维维修工作作，每年年12月份做做出年维维修养护护计划和资资金预算算，上报报管理处处和公司司工程部部，3、对小小区公共共设施、设备、附属配配套设施施的检查查、养护护、维修修工作，每每年12月份做做出年维维修养护护计划和和资金预预算，上上报管理理处和公公司工程程部。4、对小小区公共共部位、公共设设施设备备进行日日巡视检检查，发发现损坏坏填写工工程保修修单，小小修24小时完完成，一一般维修修三天之之内完成成，急修修即时完完成，由由工程主主管或由由业主委委员会签签字确认认。5、负责责业主自自用部位位、设施施的24小时有有偿急修修、维修修。接到到任何报报修，半半小时到到场处理理，检查查督促业业主和住住户按规规定进行行房屋装装修。6、对保保修期内内物业的的质量问问题的维维修、整整改情况况进行监监督管理理，保修修期结束束之前半半年对房房屋、设设施设备备、道路路场地等等质量再再进行检检查，对对存在的的问题要要求相关关方进行行整改，并并将整改改情况书书面记录录在相关关方质保保金申请请单上，报报管理处处和公司司工程部部。7、每月月20日做好好本部门门采购物物资的预预算计划划，报管管理处审审批。8、每月月25日前负负责统计计水、电电、能源源耗费，并并上报管管理处。9、业务务办理入入住手续续后一个个月内，负负责统计计汇总业业主收房房后水、电表底底数上报报管理处处。10、公公共部位位和公共共设施设设备的移移交按政政府规定定填写物物业移交交确认单单，正正式交付付使用前前发生的的水、电电抄表数数在半年年之内陆陆续上报报管理处处。11、每每年或按按规定对对管理处处各部门门使用的的计量器器具进行行检验，并并确保本本管理处处使用的的监视和和测量装装置满足足规定要要求。12、工工程部主主管负责责对监控控室的综综合管理理，包括括技术资资料、档档案的收收集、保保管，负负责零星星设备配配件、材材料的采采购计划划的编制制预算，外外委修理理的联系系工作，对对维修保保养工作作进行指指导及检检查监督督。13、做做好本部部门的服服务质量量的检查查及考核核工作，发发现不合合格或潜潜在不合合格服务务时应及及时整改改，必要要时采取取相应的的纠正措措施或预预防措施施。14、对对本部门门办公现现场和工工作操作作现场环环境、危危险源的的控制，如如个人安安全防护护、资源源管理，配配合、参参与坏境境因素、重大职职业健康康安全风风险的识识别与评评价工作作。15、每每二周组组织召开开部门例例会，有有会议纪纪要，制制定、总总结月工工作计划划，将公公司的管管理方针针、管理理目标、指标和和管理处处方案、法律法法规、标标准及其其他要求求传达给给员工，并并实施、遵照执执行。16、对对本部门门员工的的岗位技技能和突突发事件件应急预预案的培培训和演演习，每每年12月份做做出下年年度培训训计划。17、负负责建立立业主和和住户维维修档案案工作。五、检查查和考核核（一）检检查：管理处主主任对工工程维修修部主管管工作的的检查检查频次次：日检检、周检检、月检检（二）考考核内容容1、岗位位职责；2、方针针目标、指标（三）考考核依据据按公司评评分标准准进行考考核六、相关关记录避雷接接地装置置检测记记录表服务设设施购置置申请表表污水系系统检查查记录表表水处理理检查记记录表消防系系统检查查记录表表地下排排水系统统检查记记录表定期巡巡视表设备维维修保养养记录下水道道定期疏疏通记录录表_年设施施设备维维修养护护计划高压配配电房检检查记录录表低压配配电房检检查记录录表小区公公共设施施设备一一览表标识汇汇总清单单标识台台账（非非格式）年度工工作计划划（非非格式）房屋修修理养护护任务单单服务质质量检查查与考核核表技防系系统维修修整改验验收单空置房房维修养养护登记记表物品申申购单废物清清单归档技技术资料料清单能源消消耗统计计表环境监监测评估估报告废弃物物处置统统计表不合格格品处理理报告基础设设施清单单进货检检验记录录表信息联联络表服务质质量检查查表避雷接地地装置检检测记录录表年 月 NO:地点内内容外观测量数据据连接点牢固性备注注：标准准要求为为_,此表一一年检查查一次 检查人人： 年 月 日服务设施施购置申申请表 NNO:申请部门门申请人申请日期期新设施安安置部位位：购置设施施目的及及用途：建议购置置设施型型号、规规格及质质量要求求： 部门负负责人： 日期：设备主管管部门审审核意见见： 审核人人： 日期：审批意见见： 审批人人： 日期： 污水系统统检查记记录表 NO: _月份时间/内内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#集水水泵2#集水水泵1#污水水泵2#污水水泵1#爆气气机2#爆气气机格栅预爆气机机流量m³³/h氨氮量电气控制制柜压力表通风排水备注注：正常常在表格格内打“”，不符符合打“×”，此表表每天一一次。 检查人人：_水处理检检查记录录表 NO: _月份时间/内内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#搅拌拌泵2#搅拌拌泵3#搅拌拌泵加药泵出水泵溶气泵格栅括渣机潜水泵电气控制制柜压力表通风备注注：正常常在表格格内打“”，不符符合打“×”，此表表每天一一次。 检查人人：_消防系统统检查记记录表 年 月 日 NNO:内 容容序 号号是否出水水前接闸门门完好开关灵活活编号清晰晰油漆脱落落盖帽完好好牢固性备注注：此表表每月检检查一次次，正常常打“”，非正正常打“×” 检查人人：_地下排水水系统检检查记录录表 年 月 日 NNO:内 容容编 号号自手动功功能单向阀灵灵活积水进淤淤泥清理理出水是否否良好开关箱备注注：此表表每月检检查一次次，对上上述栏目目内容应应及时修修理，完完好打“” 检查人人：_定期巡视视表 NO:日期_年_月_日 区域：_ 巡视班班次_ 巡视人_巡视内容容结果备注巡视班次次结果备注办公场地地照明、卫生设设备、锁锁具黑色路面面污水盖盖损坏情情况人工湖湖设备、水面、河道、灯具有有否异常常街坊雨、污水盖盖损坏情情况小区监监控中心心、路灯灯控制柜柜电信箱箱情况CATTV箱情况况摄像头头、云台台等牢固固性煤气中压压站有否否漏气、外观200绿化笼笼头使用用情况小区广广告牌牢牢固、照照明是否否正常500绿化笼笼头使用用情况小区箱箱变更及及支箱是是否正常常消防栓栓使用情情况高路灯灯故障小区各类类电缆井井盖破坏坏情况庭院灯灯故障老人健身身设备安安全情况况草坪灯灯故障儿童设施施安全情情况排水系统统使用情情况围墙设设施及周周边环境境情况垃圾桶及及标志牌牌使用情情况注：此表表定期巡巡检，不不带符号号为每天天一次，打每三天巡视一次，打每七天一次，正常在表格内打，不符合在表格内打×，目前无此项内容打：/并注明。房屋/设设备维修修保养记记录 NNO:序号房屋/设设备设施施名称房屋/设设备设施施编号维修项目目及内容容维修员日期负责人_年房屋/设备设施施维修保保养计划划 NNO:房屋/设设备设施施编号名称维修周期期维修日期期修改单位位/人备注下水道定定期疏通通记录本本 NNO: 年 月日 期区 域第一季度度工作人备注第二季度度工作人备注第三季度度工作人备注第四季度度工作人备注注：此表表需注明明疏通地地点、时时间，责责任人，遇遇有特殊殊时间，增增加疏通通次数。高压配电电房检查查记录表表_年_月序号检查内容容123456789101112131415161718192021222324252627282930311电缆接头头2母排3变压器正正常4排风、温温升5指示灯6表具指针针7电容补偿偿8安全辅助助9标志牌10门锁11清洁卫生生12有功数13无功数14峰值15谷值16平值17检查人备注注：此表表每天检检查一次次，有测测量数据据的填写写检查数数据；无无数据要要求的正正常打“”，非正正常打“×”低压配电电房检查查记录表表NO: _年_月_日序号检查项目目结果备注1房内照明明、排风风2房内卫生生、柜体体卫生3电气柜面面开关完完好无损损4线路坚固固无松动动、无异异味5无器件动动作正常常、无异异声6开关关闭闭灵活、标志清清晰7指示灯完完好、指指示正确确8接地良好好9各类表具具指针完完好10按钮、开开关状态态11电容器完完好12柜面清洁洁无杂物物13变压器无无异声、温度正正常注：检查查项目符符合要求求打“”，不符符合打“×” 此表一一星期检检查一次次检查人_小区公共共设备设设施一览览表 NO:序号编号设施名称称使用部门门备注