某房地产市场商铺年度调查报告9674.docx

嘉兴房房地产市市场商铺铺报告(20007年)杭州万德德机构 220077年5月客户名称称：报告撰写写：杭州州万德机机构提交时间间： 二二七年年五月报告编写写人：llxenn机构地址址：浙江江省杭州州海关5号邮政编码码：31100112 电话：05711-8888418891E-maail: saalehuaamenn.coom.ccn【报告综综述】本案本案位于于老城区区 “勤俭路路商圈”，项目目位置极极具商业发展展潜质，目目前周边边商业气气氛浓厚厚，市场场环境已已经形成成自己的的经营业业态。不不过，由由于项目目地块处处于老市区区勤俭路路段的最最西面，特特别是西西面有隔隔岸的大桥，某某种程度度上阻隔隔了本案案跟对岸岸商气互动动的流通通。因此，本本案的商商业主要要互动点点来源于于项目东东南方面面，受到到的辐射射其实属属于半岛岛环状。为了规规避后期期的风险险，在同同时确保保开发利利润，我我司于55月下旬对嘉兴兴市商业业市场进进行了专专门调查查，对目目前城市市整体商商业发展展、商圈圈分布及及未来发发展趋势势、商铺铺开发体体量及价价格等进进行了研研究，为为本案提提供了理理性参考考依据，以以期通过过科学的的市场分分析，解解析本案案开发取取向。本文包括括嘉兴市商商业房地地产发展展状况、城市商商圈分布布及特点点、项目目商业环环境分析析等几个部部分，为为将来商商铺开发发提供了了可依托托的数据据。我司对此此做了进进行了全全面、系系统的市市场摸底底，确保保本报告告的科学学性及合合理性，不过由于调查时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以斧正。第一部分分 嘉兴兴市商业业房地产产发展状状况一、城市市区位及及地位分分析1、嘉兴兴是国务务院批准准的第一一批沿海海经济开开放区和和浙江省省重要的的工贸城城市，下下辖嘉善善、平湖湖、海盐盐、海宁宁、桐乡乡和秀城城、秀洲洲等7个个县（市市、区）。全市总总面积339155平方公公里，人人口3332万人人，其中中市区面面积9668平方方公里，总人口数88万人。2、“右右杭左苏苏，负海海控江”，嘉兴兴地处中中国最具具经济活活力的长长江三角角洲和东东部沿海海经济带带的中央央位置，（上海都市经济圈、杭州经济圈、环太湖经济圈，在此长江三角洲内三大经济商圈的交集位置），伴随整体的区域经济发展和城市建设，同时顺应长江三角洲一体化的经济战略目标，嘉兴市06来实施了一系列重要的行政战略举措。3、核心心交通与与辐射功功能使得得嘉兴经经济发展展迅速。06年年嘉兴实实现地区区生产总总值13343.1亿元元，同比比增长113.77，增增幅比005年提提高0.5个百百分点，增增长速度度列全省省第六，经经济增长长率连续续第五年年超过113。第一产产业实现现增加值值86.47亿亿元，同同比增长长3；第二产产业实现现增加值值8066.211亿元，同同比增长长15.5；第三产产业实现现增加值值4500.422亿元，同同比增长长12.7。经济总总量列全全国地级级以上城城市第441位，浙江地级第6位，其5个下辖县（市）全都进入综合发展全国百强县（市）前30位。4、消消费能力力空前高高涨。随随着经济济的发展展和人民民生活水水平的提提高，城城市居民民的消费费指数全全面提升升。根据据抽样调调查显示示，066上半年年，嘉兴兴城镇居居民人均均可支配配收入为为元，扣扣除价格格因素后后，比去去年同期期增长，增增幅同比比提高个个百分点点。城镇镇居民人人均可支支配收入入的增速速比全省省平均水水平高个个百分点点。小结：嘉兴具有有区位优优势、文文化优势势、成本本优势和和品牌优优势。经经过二次发展展机遇，嘉兴已从农业步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为东部沿海城市和旅游文化城市，嘉兴吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。二、嘉兴兴商业市市场分析析（一）、嘉兴商商业特点点社会经济济和房地地产发展展，必然然导致城城市的扩扩张、旧旧城的改改造，令令整个商商业市场场面临重重新洗牌牌的格局局。在这这一轮洗洗牌中，嘉兴的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。去年以来，随着江南摩尔、梅湾街等商业区的陆续建成并开张营业，城市商业轮廓初露端倪，嘉兴基本具备了现代商业的雏形。 新商圈的运营，不仅加剧了城市商业竞争，激发了商业潜藏的活力，而且随着新型商业形态的完善，市民消费观念的升级，禾城现代商业正在加速崛起，中心城区的集聚功能大幅增强，对周边地区的辐射力和吸纳力明显提升。 新型业态态异军突突起 20033年至今今，市民民对商业业变化最最直接的的感受就就是：购购物中心心、连锁锁超市、仓储式式商场、网上购购物等新新型商业业业态异异军突起起，永乐乐、苏宁宁、国美美、好又又多、易易初莲花花、麦德德龙、沃沃尔玛尤其其是购物物休闲中中心江南摩摩尔、梅梅湾街等等商业区区的营业业，新型型业态迅迅速扩张张。 新型商业业业态的的扩张，导导致传统统百货商商业经营营比重不不断萎缩缩。据统统计，220066年百货货商店单单位数占占零售业业法人单单位数仅仅2%，从从业人员员占166%。而而新型业业态迅速速飙升，取取代了百百货商店店的地位位，各种种专卖店店占811.2%，从业业人员占占64.3%；购物中中心、超超级市场场等占11.7%，从业业人员占占12.2%。 相比传统统商业业业态，新新型业态态以现代代营销理理念为中中心，注注重商业业硬软件件的建设设，如企企业品牌牌、文化化、服务务、形象象及消费费环境，因因此，新新型商业业的运营营能有效效提升中中心城市市的形象象、消费费环境和和品位。 市民消费费更加时时尚 尽管人均均GDPP超过550000美元，潜潜在消费费能力很很强，但但由于受受传统消消费观念念影响，市市民消费费观念转转变相对对滞后于于现有的的现代商商业理念念。先进进商业理理念的引引进，能能加速市市民消费费观念的的转变。 去年，在在江南摩摩尔开业业之初，星星巴克、屈臣氏氏、棒··约翰等等现代连连锁商业业倡导的的消费理理念，嘉嘉兴市民民并不认认知，观观念上不不接受。但经过过一段时时间磨合合，现在在，不少少市民对对星巴克克、屈臣臣氏等有有所认知知，并接接受了其其倡导的的休闲、享受和和品质的的价值理理念。 其实，市市民消费费理念的的转变，应应该说是是新型业业态与传传统业态态竞合的的结果。新老商商圈的商商业竞争争，加剧剧了新老老营销理理念的碰碰撞。而而在理念念的碰撞撞和实际际的消费费过程中中，市民民逐渐有有了新的的感知和和认识，消消费观念念也随之之加速变变化。 现代商业业加速崛崛起 随着商商业发展展的多元元化、商商业结构构的合理理化，嘉嘉兴现代代商业氛氛围渐趋趋浓厚，中中心城区区集聚功功能迅速速增强。以戴梦梦得、江江南、天天虹为例例，每逢逢节假日日，三大大百货商商场“拼杀”，都会会吸引不不少周边边地区市市民。据据江南大大厦有关关人士介介绍，每每次大型型促销活活动，来来自周边边县市的的销售额额占比约约为155%，而而以往不不到5%。 事实上上，上述述这些商商业变化化，促进进嘉兴商商业从传传统走向向现代，这这不仅加加速了市市民消费费观念的的改变，即即从物质质需求型型消费转转向体验验式休闲闲消费，而而且提升升了城市市的经济济和地产产价值，延延伸了商商业产业业的价值值链，增增强了中中心城市市的功能能，有利利于加速速城市现现代化的的步伐。市场步入入了互赢赢的“商圈竞竞争”模式经过街铺铺大厦厦裙楼百货商商城购购物中心心的发展展模式，嘉兴开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生两大商业片区域的新格局，包括秀洲商业经济片区、市中心商业经济片区。而市中心经过长期的发展，目前业态分布明显、各个路段商圈也已形成良好的互相动，逐步形成了以勤俭路、中山东路、禾兴南路和建国南路四大商业圈为主，少年路、紫阳路两大商业圈为辅的商业格局。每个商圈圈定位不不同，各各大发展展商和商商业项目目都重视视发挥各各自的优优势，互互为补充充，在竟竟争中谋谋求发展展，形成成了较为为合理“梯度商商圈”。其中中，拥有有江南大大厦、戴戴梦得等等商业项项目的禾兴南南路构成成了嘉兴兴市的高高档商圈圈；以超超市、百百货、专专业卖场场等为主主的建国国南路为为嘉兴的综综合商圈圈；少年年路以低低档次混混杂型商商业为主主、紫阳阳路以发发展饮食食业构成成了嘉兴兴的“平民商商圈”；则本本案所处处勤俭路路商业圈圈则是嘉嘉兴最老老的市区区街道，目目前繁华华程度虽虽然比不不上禾兴兴南路商商圈、建建国南路路等两大大商圈，但但依然积积聚相当当大的人人气，目目前形成成了服饰饰、娱乐乐、文化化运动等等为业态态分布，属属于嘉兴兴城市中中档消费费商圈；当然，这这样的梯梯度分布布不仅没没有造成成两败俱伤伤场面，反反而会形成了了市场的的共赢局局面。小结：从某种程程度上说说，宏观观调控赋赋予了嘉嘉兴商业业地产新新的强劲劲动力。随着物物流经济济的崛起起、“长江三三角洲”合作平平态的建立立、以及及嘉兴市市场融城城，嘉兴兴商业主主力店的的发展与与建立等等因素，嘉嘉兴商业业将在未未来几年年进入发发展上身身的周期期，嘉兴兴商业地地产将得得到进以以步强劲劲发展。从嘉兴兴的竞争争模式来来看，各各个商圈圈要发挥挥优势互互补的共共赢局面面，需加加强各自自的优势势与特点点，而作作为最老老的城市市中心商商圈的“勤俭路路商圈”，如何挖挖掘其“品牌优优势与形形象”将是其其取得竞竞争的方方向所在在。（二）、商业物物业发展展分析产权式商商铺成为为主流产产品模式式从20004年开始始，商业业地产的的产品以以产权式式商铺为为主，并并以持续续火爆的的趋势继继续发展展，华庭庭街、江江南摩尔尔等产权权式商铺铺“返租”模式带带来的商商铺热贯贯穿着市市场的始始终。单单一的产产品与销销售模式式使嘉兴兴商业投投资市场场陷入了了惯性思思维，新新的地产产模式面面临着市市场的考考验。商铺经营营管理专专业化目前整个个市场明明显呈现现出更理理性化的的需求，投投资者和和经营者者都对发发展商提提出了经经营管理理上的要要求，促促使发展展商地市市场作出出售后承承诺，除除了要考考虑如何何将商铺铺尽快销销售出去去，还要要考虑商商铺如何何经营才才能保证证旺场，才才能令物物业保值值和增值值。嘉兴兴各个在在型商场场都采取取了专业业化的经经营管理理，确保保项目的的保值增增值。商业物业业开发规规模化随着外围围资本的的大举进进入和国国内商业业运营机机构的实实力提升升，促使使商业物物业开发发与经营营同先进进的模式式接轨，商商业物业业从原来来无序、散乱的的市场，逐逐步走向向有序的的规模化化，经营营专业化化，是大大势所趋趋。项目公共共区间社社会化发展商在在项目开开发的同同时，配配合政府府的规划划，建设设专用区区间作为为公共活活动区域域，用以以组织社社区活动动、集市市、表演演、休闲闲、娱乐乐的场所所，使商商业活动动和公共共活动相相与促进进，成为为综上所所述合性性的城市市广场。如：黄黄兴路步步行街、万达商商业广场场等。商商业物业业公共区区间社会会化的同同时，也也为这些些商业物物业带潜潜在的消消费人流流和可观观的效益益。商业定位位专业化化面对越来来越激烈烈的竞争争，嘉兴兴“大而全全”的传统统百货店店面临着着转型。以“文化”为主题题的梅湾湾街道、以“运动商商场”为主题题的“M+11”运动广广场等为为代表，带带领嘉兴兴百货商商业步入入了 “主题时时代”。作为一种种全新的的理念，主主题商场场不仅是是为消费费者提供供商品，还还努力营营造一个个良好的的购物氛氛围。在在经营理理念上，则则改变以以往的全全销售模模式，体体现出特特有的主主题。这这将是未未来嘉兴兴的商业业竞争模模式走向向。销售策略略单一化化目前商业业物业的的定位策策略单一一，销售售策略单单一。自自“返租”策略以以后，基基本未见见亮点，几几年来位位置稍差的商商铺销售售基本是是靠这一一妙计打打天下。三、未来来嘉兴市商商业发展展规划：（一）、城市总总体发展展规划：政府关于于“嘉兴必须须由传统统工业向向现代工工业、商商贸、旅旅游城市市迈进”的规划，确定了加快城市经济结构的转型和建设百万多人口城市的发展战略，并提出了“建设嘉兴工业基地，商贸物流中心”的具体目标，将城市性质定位为：现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市。嘉兴市城市总体规划，远期到2020年，城市规划用地为968平方公里，城市人口达150万人。3.2未未来商业业整体规规划：嘉兴市商商业网点点规划工工作早已已完成，此此次规划划从20005年年起至22010年止止,涉及及零售业业态和商商业网点点具体发发展规划划、批发发市场建建设以及及物流中中心建设设等主要要内容。规划的的重点是是嘉兴商业业功能的的定位、商品市市场体系系建立以以及零售售业态合合理配置置。规划划的整体体目标是是:到20110年，实实现全市市社会消消费品零零售总额额达到5573亿亿元，年年均递增增约122%；批批发零售售贸易业业和餐饮饮业实现现增加值值1688亿元，年年均递增增12%；批发发零售贸贸易业和和餐饮业业增加值值占GDDP的比比重达到到15。（一）、首先将建成一个个市级商商业中心心，两个个区域商商业中。其中市级级商业中中心包括括：以建国国中路、中山路路、禾兴兴中路和和勤俭路路组成的的“口”字型区区块，和和四条路路向外延延伸所形形成的“井”字型商商业聚集集区（四四周以环环城河为为界，总总占地面面积2.3777平方公公里，至至20110年区区域内应应有100万左右右的人口口居住，以以保持核核心商圈圈人气），已已成为嘉嘉兴市本本级辐射射整个嘉嘉兴市域域乃至周周边地区区的商贸贸业聚集集区域。市级商业业中心建建设的目目标：以以“三街六六区块”（三街街指建国国路、少少年路、府南街街，六区区块分布布于东至至建国路路，西至至原卫校校、市政政府西侧侧，北至至勤俭路路、环城城路，南南至斜西西街，总总用地00.855平方公公里的区区域）改改造为基基础，以以“井字型型”核心商商业区建建设为目目标，以以“井字型型”内“口字型型”区域建建设为重重点，通通过主要要区块分分片特色色改造，将内环河内区域建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的市级商业中心。、在禾禾兴中路路与中山山路交汇汇点或周周边。新建一处处面积在在810万平平方米的的购物中中心，使使其成为为嘉兴市市零售商商业的标标志性建建筑，连连同周边边已有（规规划新建建）的大大型商业业共同打打造嘉兴兴零售商商业主力力业态。在“井字字型”商业中中心区内内（建议议原嘉兴兴三中区区块）建建设1处现代代化的商商务办公公大厦，使使之成为为嘉兴市市的标志志性建筑筑，连同同周边其其他商务务设施，吸吸引国内内外大型型金融机机构、分分销代理理公司、外资办办事处等等入驻，以以集聚人人气和带带动中高高端消费费，共同同打造嘉嘉兴现代代商务服服务中心心。、中山山路与建建国中路路交汇点点。该结点周周边地区区分布着着誉名中中外的老老字号“五芳斋斋”和嘉兴兴市中心心唯一的的山体景景观瓶山景景区，拥拥有得天天独厚的的人文和和自然环环境。规规划期内内，应改改造现有有零星商商业业态态，打造造以高品品位餐饮饮、休闲闲、娱乐乐为特色色的消费费区块。在环城东东路与中中山路交交汇区域域择地建建设五星星级宾馆馆一座，提提升商业业核心区区块的消消费档次次和城市市形象，有有效满足足商务人人员和外外地游客客的需求求。、勤俭俭路与建建国中路路交汇点点。该结点周周边南与与瓶山景景区相接接，北为为华庭街街南入口口，周边边现有人人民剧院院、新华华书店，以以及华庭庭街内的的国际影影院等文文化设施施，利用用现有文文化娱乐乐设施，聚聚集人气气，并与与其他结结点互为为补充、相得益益彰。规规划期内内将此区区域建设设改造为为文化、休闲和和购物区区块。、勤俭俭路与禾禾兴中路路交汇点点。该结点周周边南有有主力购购物中心心，东邻邻少年路路服装精精品街和和华庭商商业街，是是嘉兴商商业的繁繁华地段段之一，规规划期内内，通过过对街区区的整治治和改造造，保持持和提升升原有经经营业态态，打造造以服装装、鞋帽帽、运动动、文化化用品、电子通通信产品品等精品品品牌专专卖为特特色的购购物区块块。“口”字字型区块块及其街街道延伸伸形成的的“井”字型商商业聚集集区域周周边的商商业网点点改造，应应以“特色化化、差别别化、专专业化”为主线线，在经经营业态态、品类类、规模模、档次次、品位位等方面面进行科科学引导导和区隔隔。梳理理勤俭路路、中山山路、禾禾兴路、少年路路和建国国路所形形成“两横三三纵”沿街店店铺，按按照优先先发展专专业店、专卖店店等特色色店铺的的思路，采采用“腾笼换换鸟”、“拍进拍拍出”、“以小集集大”等方法法，经过过12年的业业态调整整和建设设，确立立市级商商业中心心的整体体模式，最最终形成成真正具具有核心心地位和和集聚功功能的“井”字型市市级商业业中心。嘉兴还还将形成成南湖、秀洲两两个城区区商业副副中心，区区域性商商业中心心的业态态设置原原则为：鼓励设设置购物物中心、专业店店、专卖卖店、超超市、便便利店、餐饮、文化娱娱乐网点点；适度度设置百百货店、综合超超市、仓仓储式商商场、生生活服务务网点；控制设设置农贸贸市场。南湖区商商业副中中心位于南湖湖新区规规划范围围的西部部，外环环东路以以东部分分，总面面积7平方公公里。辖辖区内在在建大型型商业网网点主要要有万好好家居、国际中中港城、汽车商商贸园等等。规划期内内，发展展南湖区区商贸业业的关键键在于加加强对现现有（在在建）大大型商业业网点的的业态引引导和调调整，努努力扩大大现有大大型商业业网点（特特别是有有批发功功能的商商业网点点）的辐辐射范围围；商业业中心内内规划建建设12条商业业街，引引进专业业店、专专卖店等等品牌商商品经营营店铺；合理布布局100个左右右的社区区（镇区区）商业业网点，以中小型超市和农贸市场作为区内社区（镇区）商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施。在南湖区区东南方方向，规规划中长长期将建建设石堰堰世贸新新城项目目。秀洲区商商业副中中心指秀洲新新区商业业副中心心。位于于秀洲新新区规划划范围内内的秀洲洲中心区区，总面面积为99.688平方公公里。辖辖区内在在建大型型商业设设施主要要有江南南摩尔、永泰广广场、国国浩广场场、财富富广场、好一家家家居购购物广场场、嘉兴兴·国际文文体商贸贸城等。规划期期内，应应做好在在建商业业网点尤尤其是大大规模商商业网点点的招商商和定位位，严格格新建大大型商业业网点的的审批。规划期内内，重点点培育和和发展11处区域域性购物物中心和和12条特色色商业街街，作为为区域商商业中心心的主体体。特色色街建设设以品牌牌专卖店店、餐饮饮、文化化娱乐等等为主要要业态；适度发发展大卖卖场、大大型超市市、专业业市场作作为满足足广域消消费者需需求的商商业业态态；以中中小型超超市和农农贸市场场作为区区内100个社区区（镇区区）商业业中心的的主体，辅辅以便利利店和社社区配套套的商业业、服务务业设施施。小结：未未来几年年，嘉兴兴市将完完善市区区商业功功能分化化，加快快城市商商贸流通通，加速速城市化化建设的的进程。从规划划中可以以看到，本本案处于于“勤俭路路与禾兴兴中路交交汇点”辐射方方位，未未来将会会形成以以服装、鞋帽、运动、文化用用品、电电子通信信产品等等精品品品牌专卖卖为特色色的购物物区块。东邻少少年路服服装精品品街和华华庭商业业街，这这给片区区的发展展起来很很好的商商业互相相动，未未来将会会形成类类步行街街商业形形态为主主，逐渐渐融入嘉兴兴市“步行街街商片”。这一规划划对于本本案有着着重要意意义，结结合微观观基地条条件，为为本案商业业发展辅辅助、佐佐证前景景，未来来本案如如果以日日常百货货类商业业为主，集集合购物物、餐饮饮等功能能于一体体形象出出现，以以步行街街的商业业形态将将会与周周边区域域的形成成对接，这一因因素必然然会给本本商铺带带来销售售的契机机。第二部分分 嘉嘉兴市商商业布局局总体分分布及特特征从目前嘉嘉兴市市市场来看看，勤俭俭路、中中山路、禾兴路路、少年年路和建建国路所所形成“两横三三纵”沿街店店铺构成成了嘉兴兴市中区区商业，其其中勤俭俭路、禾禾兴路、建国路路是最主主要的购购物商业业核心，涵涵盖了嘉嘉兴市中中高档百百货、服服饰、餐餐饮、娱娱乐、装装饰、家家居用品品等主要要市场，吸吸引着主主要的消消费群体体前往购购物。因因此，本本案将三三条街道道列为嘉嘉兴现有有主要商商圈，并并针对各各商圈进进行重点点分析。一、 嘉兴市商商圈分布布现状及及特点：区域主要业态态主要经营营场所价格说明禾兴商圈圈大型商场场、超市市、精品品服饰、银行专专卖等江南大厦厦、戴梦得得、梅湾街租赁：550元300元/月月/不不等，禾禾兴路北端则保保持500600元/月月/租租赁水平平，中段段的价格格集中在在2000元/月月/左左右。销售：（商场）1150000-2280000元/（商铺）18000-31000元/嘉兴市高高档消费费集中区区，商业业（零售售）的制制高点。建国路商商圈（中山路为界）北路段-各类精精品服饰饰、电器器卖场，经经营面积积较大，多多为品牌牌形象店店。华庭街道道，以品牌牌服装、手机卖卖场为主主，档次次为中档档综合物物业。租赁：660元-2700元/月月/分分布。华华庭街购购物中心心价格较较高，集集中为11202200元/月月/左左右，其其他位置置往南递减减。销售：目目前无在在售项目目，二手手转让市市场为1150000元/300000元/不等等。嘉兴市最最繁华的的综合消消费场所所，汇聚聚中高档档服饰形形象店、娱乐休休闲场所所，是嘉嘉兴市中中高阶层层钟爱的的消费场场所。南路段-生活小小商品、小吃等等业态，经经营规模模较小、档次次差。嘉兴夜市市场勤俭路商商圈服饰、银银行、药药品服装、鞋鞋帽、运运动、文文化用品品，租赁：70元-2600元/ 销售：价格范围围120000-230000元元/。中心价1150000-1180000元/嘉兴市最最老街道道，目前前在嘉兴兴市已有有很好口碑碑和消费费群，不不过由于于城市改改造，商商业的转转移，目目前商气气并没像像以前那那样旺盛盛。1.1禾禾兴路商商商圈：1.1.1商圈圈综述：禾兴路目目前嘉兴兴市最早早繁荣的的商业街街，也是是无可置置疑的嘉嘉兴主商商圈。聚聚集了江江南大厦厦、戴梦得得、梅湾街街等各类类大型商商场、超超市，同同时还分分布着大大量银行行、邮局局、通讯讯营业厅厅、医院院等金融融商业配配套，在在嘉兴市民民生活中中占据着着重要地地位。尽管目前前禾兴路整整体形象象还有一些凌乱乱，存在在高端与与中低端端物业混混杂，马马路距离离过宽，往往来车辆辆密集等等不利因因素，但但作为嘉嘉兴人心心目中最最繁华的的街道，人人们已形形成了根根深蒂固固的消费费习惯。即便建建国路、中山路路的商业业发展也也相当快快，但始始终不能能突破“高档主主营”的消费费观念，665%以以上的市市民都选选择到禾禾兴路购购物、消消费。此外，据据资料显显示，嘉嘉兴市的的商业网网点和商商业市场场体系发发展规划划也集中于于禾兴路，占占嘉兴市市商业消费费额的32.2。如戴梦梦得购物物中心220066年的销销售额就就达到了了4.88亿，江江南大厦厦零售额额则达4.2亿元元，可以以说这几几大购物物中心为为禾兴路商商圈的发发展带来来发动引引擎。禾禾兴路商商业圈将将在今后后相当长长的一段段时间内内继续保保持其不不可动摇摇“顶级级商业圈圈”的地地位，引引领嘉兴兴高档、时尚的的商业潮潮流。旧区改改造完成成，目前前即将全全部投入入使用“文化旅旅游”梅湾街购购物广场场，将进进一步加加速禾兴兴路商业业的发展展，目前前整体经经营情况况良好，商商铺吸纳纳率为885。1.1.2 代代表项目目：江南大大厦：位于市中中心禾兴兴北路和和中山路路交界处处，是嘉嘉兴市仅仅有的二二个大型型购物中中心之一一。该大大厦由南南北楼组组成，营营业面积积1.88万平方方米，就就业人员员10000余人人，整幢幢大厦共共5层，地地下一层层，地上上四层，其其中地下下一层为为各类家家用电器器，地上上一层经经营家电电、化装装品、黄黄金珠宝宝，二层层经营男男女服饰饰鞋帽，三三层经营营书籍文文具、床床上用品品与工艺艺品等，四四层为儿儿童娱乐乐广场与与美食城城，南楼楼的一二二层部分分区域为为超市。大厦主主要经营营中档商商品。现现在一楼楼生意尚尚可外，其其余楼层层的经营营状况一一般。主主要是有有品牌的的东西太太少，因因为现在在人们的的生活水水平越来来越高，已已不满足足原有的的状态。该大厦厦的顾客客为中高高收入阶阶层，其其出行方方式800%为非非机动车车和步行行，200%为机机动车，由由于经营营场地前前停车场场小，因此此整个交交通组织织略显混混乱。该该大厦零零售总额额虽大，但但赢利能能力低。：戴梦梦得购物物中心：嘉兴市市最高档档的购物物中心，位位于禾兴兴南路，与与江南大大厦隔路路相望，为为26层层高的戴戴梦得大大酒店的的裙房。该购物物中心原原为杭州州百货大大楼嘉兴兴分店，后后因租金金过高，加加之百货货业利润润较薄，于于20000年撤撤出，由由戴梦得得自行接接管。其其周边围围绕中山山影城、麦当劳劳等休闲闲场所。现在此此购物中中心经营营布局不不是十分分合理，来来此的人人经常抱抱怨买不不到好的的东西。戴梦得得购物中中心营业业面积约约1万平平方米左左右，共共设5层层：地下下一层为为超市；地上为为一层经经营黄金金珠宝、化妆品品、工艺艺品；二二层为男男女服饰饰鞋帽；三层经经营家电电；四、五层儿儿童玩具具，纺织织等。该购物物中心主主要经营营中档商商品，消消费导向向以高档档服饰为为主，但但其家电电种类、品牌比比江南大大厦相当当。戴梦梦得购物物中心经经营状况况一般，人人气比江江南略逊逊。梅湾街街：梅湾街街是嘉兴兴市现存存地方传传统民居居较为集集中的区区域，保保存有莎莎士比亚亚翻译大大家朱生生豪故居居等大批批历史遗遗存。整整个梅湾湾街的设设计风格格是以清清末民初初江南水水乡民居居建筑形形态为基基础，青青砖黛瓦瓦、门楼楼花窗、雕梁画画栋。建建成后的的梅湾街街历史文文化休闲闲街区，分分为五大大街区：梅湾美美食城汇汇聚各地地美味佳佳肴；梅梅湾商街街定位为为精品购购物世界界；梅湾湾古街将将引进符符合街区区风格的的特色商商家入驻驻；梅湾湾新天地地和梅湾湾商务公公馆一个个是时尚尚娱乐休休闲场所所，一个个目标为为营造高高档、舒舒适和幽幽雅的商商务空间间。1.1.3在售售项目及及价格梅湾街街：项目总体体概况：该项目目位于禾禾兴南路路与环城城南路口口，东面面是东临临禾兴南南路，南南依京杭杭大运河河，西至至城南路路，北靠靠环城南南路。梅梅湾街占占地面积积10万万m2，总建建筑面积积13.6万mm2，一期期约占总总建筑面面积的11/4，主主要由商商铺和写写字楼组组成。销售进度度：商铺铺均价1180000元/ m22，起价价150000元元/ mm2，最高高价2330000元/ m2，其中中A区美美食城已已售罄，BB区娱乐乐休闲区区已售880%，CC区传统统文化区区不出售售只出租租，租金金为500元/ m2·月。该商圈是是嘉兴市市高档消消费集中中区，销销售价格格也是商商业（零零售）的的制高点点。其他他二手的的租赁价价位在550元3000元/月月/不不等，禾禾兴路北北端则保保持500600元/月月/租租赁水平平，中段段的价格格集中在在2000元/月月/左左右。销销售价格格方面其其中商场场达到了了150000-280000元元/，则则有商铺铺180000-310000元元/1.2建建国路商商圈：1.2.1商圈圈综述：建国路位位于市中中心区东东面，人人流量仅仅次于禾禾兴路，但但经营业业态上与与禾兴路有有所错位位，集中中表现为为大型服服饰、餐餐饮、休休闲场所所等，经经营档次次为中高高档，是是满足嘉嘉兴市中中高收入入者的消消费场所所，也是是嘉兴夜商商业最活活跃的商商圈。目目前整体体的店铺铺吸纳率率在800左右右，这一一数据主主要受到到华庭内内街空置置店面过过多的拉拉动。1.2.2商业业分布：建国路南南段-建国国路休闲闲购物商商业街南南起瓶山山景区，中中经华庭庭街，北北至嘉禾禾·北京城城。其中中华庭街街总营业业面积99万平方方米，为为一条集集商贸、娱乐、购物、休闲于于一体的的大型商商业街，有有二横九九纵十一一条内街街，以及及大型地地下停车车库、市市民休闲闲广场等等附属商商业设施施；嘉禾禾·北京城城建筑面面积5.1万平平方米，主主要经营营通讯器器材、家家具、电电器等大大类产品品；瓶山山景区为为市区内内唯一存存在的自自然山体体景观，景景区周边边分布着着中华老老字号“五芳斋斋”等特色色店铺。该商圈圈聚集了了各类精精品服饰饰、电器器卖场，经经营面积积较大，多多为品牌牌形象店店。如华庭街街就汇聚聚了太平平鸟、雅雅戈尔、玛丝斐斐尔、哥哥弟、罗罗蒙、梦梦特娇、耐克等等一批中中高档服服装品牌牌。这些些店面经经营面积积较大，多多为形象象店或旗旗舰店，同同时也汇汇聚了一一些邦威威、真维维斯、唐唐狮等中中小型专专卖店及及一些杂杂牌服饰饰店，在在此可以以窥见部部分嘉兴兴人的着着装消费费水准；而电器器卖场则则聚集了了众多的的旗舰商商家，如如五星电电器、国国美电器器、迪信信手机卖卖场等。该街道沿沿街底商商跟内街街两部分分构成，人人流量可可以跟于于禾兴路媲美，目前沿沿街的并并没有闲闲置或转转让的商商铺，则则华庭街街内则有有很大一一部分需需要转让让的商铺铺，内街街道商气气不足。禾兴路南南段-中中山路为为界，禾禾兴路南南段经营营业态开开始转变变为生活活小商品品、小吃吃等业态态，经营营规模较较小、档档次差。此商圈圈的夜市市是由市市政府牵牵头，从从勤俭路路改造搬搬迁而至至，目前前由数百百家小型型店面组组成，经经营各类类中低档档小吃、服饰、皮具、百货等等，人流流量较为为密集，深深受嘉兴兴普通百百姓的欢欢迎。1.2.3现有有销售项项目及价价格：建国路商商圈内目目前并无无新的在在售商业业项目，但但从二手手转让的的信息可可知，沿沿街店铺铺价格基基本维持持在1550000元/300000元/之间间，并形形成了成成中山路与与建国路路路交叉叉段3000000元/、华庭庭街商业业步行街街附近2260000元/两个个峰值圈圈。租赁价格格的分布布与此相相似，中中山路与与建国路路路交叉叉段2550左右右元/月月/、华庭街街商业步步行街附附近租赁赁均价则则为12202220元元/月/，其其他位置置则在6601100元元/月/不等等中徘徊徊。1.3、勤俭路商商圈：1.3.1商圈圈综述：相对于其其他两条条商业街街，勤俭俭路商业业氛围则则相对较较弱，业业态分布布则较为为零散，物物业档次次高低不不一，既既有耐克克、金利利来、阿阿迪达斯斯等服饰饰品牌店店入驻，又有有杂物店店、各类类药店以以及其他他发布分分散低档档次的服服装门店店，这样样的情况况主要受受到其门门面结构构的限制制。窄小小的门店店空间已已经不能能满足日日益发展展的商业业需求，加加上政府府的引导导，夜市市的搬离离，使得得勤俭路路商业氛氛围有所所减淡。当然，由由于勤俭俭路是整整个嘉兴兴市区最最老的购购物街道道，虽然然商气大大不如前前，但目目前市民民消费者者仍对其有很高高的认可可，除了了上面两两大商业业圈，一一般老嘉嘉兴人购购物仍然然热衷勤勤俭路。目前商商铺吸纳纳率亦有有85以上，空空置的门门面量少少。目前正在在经营的的有：老老百姓药药房、文文苑摄影影、交通通银行、态中饮食食、集集集小镇，协协享手机机等1.3.2在售项项目及价价格： 中中山名都都：项目总体体概况：该项目目位于中中山路和和县前街街交叉口口，东依依县前街街，南拥拥中山路路，西靠靠嘉兴宾宾馆，北北临小西西门横街街。中山山名都占占地面积积36亩（22.4万万m2），总总建筑面面积100万m22。销售进度度：高层层写字楼楼均价551000元/ m2，起价价50000元/ m2，最高高价59900元元/ m2，销售售率达660%；商铺均均价1550000元/ m2，起价价120000元元/ m2，最高高价1770000元/ m2，东西西，销售售率达550%。 金金鼎广场场项目总体体概况：该项目目位于建建国中路路跟勤俭俭路交叉叉口，东东至东面面建国中中路、南南望中山山路、西西临少年年路、北北靠勤俭俭路。，总占地地面积775499 m2，建筑筑面积3300000 mm2，现只只推出一一幢188层的商商住楼。1-44层为商商铺，55-188层为单单身公寓寓，约3308套套。销售进度度：该项项目1-4层为为商铺，不不对外出出售，预预计出租租价位在在15001880之间间。其他二手手的租赁赁价格在在70元元-2660元/之间间，可以以说跨度度过大，这相当大的因素是受到门面结构的影响，而销售价格范围则在12000-23000元/摆动，其中中心价17000-20000元/小结：从从以上对对嘉兴市商商圈分布布的调查查，我们们对目前前城市商商业业态态的布局局有了一一定了解解，对各各个区域域的经营营特点、发展趋趋向、租租售情况况、价格格等进行行研究，将将帮助我我们为项项目做出出更客观观、合理理的投资资分析。本案所所处范围围属于泛泛步行街街辐射带带，但目目前居住住氛围明明显，商商业氛围围比浓，从从未来的的发展趋趋向推断断，最终终将与嘉嘉兴商业业步行街街的商气气连通互互动，形形成一片片大步行行街商业业带。二、 嘉兴市专专业市场场分析1、 购物MAALL：整个嘉兴兴目前能能称得大大型购物物MALLL只有有位于秀秀洲新区区江南南摩尔，其其超前的的规划使使得该项项目上市市反应良良好，在在04年年055年一直直是嘉兴兴销售者者热衷讨讨论的对对象。江南MAALL：江南摩尔尔为位于于浙江嘉嘉兴的220万平平米的大大型商业业项目，项项目将定定位为浙浙北地区区档次品品位最高高、文化化娱乐氛氛围最浓浓、景观观绿化最最优，集集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于于一体的的一站