中海项目商业物业运作报告分析hven.docx

n 当前文档档修改密密码：8836228399中海【格格林威治治城】项项目商业业物业运运作报告告中海【格格林威治治城】是是一个集集商业、住住宅、商商务公寓寓为一体体的复合合性地产产项目，因因商业部部分先期期推出，在在商业部部分运作作时要充充分体现现其项目目的整体体规模和和文化优优势。商业地产产成功运运作，体体现在两两个大的的方面：一是商商业物业业的成功功销售；二是商商业持续续旺场经经营。商商业物业业的成功功销售保保证发展展商开发发利益，商商业持续续旺场经经营利于于项目的的品牌塑塑造和物物业的升升值，对对后续物物业的销销售也有有相当的的促进作作用。要达到上上述目的的，商业业物业的的运作必必须从四四个方面面销售、招招商、商商管、物物管入手手，形成成系统的的运作思思路。商业项目目的运作作流程及及关系示示意：成功销售促进招商条件支持管理模式支持销售商业业经营管管理、物物业管理理成果支持商业项目目后续物物业销售售、品牌牌塑造促进招商根据双方方前期交交流成果果，以下下从销售售、招商商、商管管、物管管阐述。一、销售售板块1、 物业经营营定位明确确物业租租售情况况 144、155、1771F临街街商业预预留部分分保留单单位，作作为其22F承租商商家的门门厅，此此部分商商业暂不不发售； 114、155、177暂不不作留存存资产位位置上的的考虑，根根据实际际招商情情况再行行定夺；2、 销售模式式针对投资资者制定定不同的的销售模模式以迎迎合不同同的投资资心里。投投资自营营的直接接采用自自然销售售模式；有的投投资者对对租金的的要求比比较理性性，相对对更看重重收益的的长期和和稳定性性，物业业的升值值空间，则则采用带带租约销销售，不不承诺回回报，通通过招商商引进品品牌主力力店实现现销售；有的投投资者看看重投资资保障，则则采用包包租的形形式销售售；针对对经营商商家，有有意向购购买但前前期资金金压力较较大的，采采取租转转售形式式，待经经营旺场场后再行行购买。 144、15、177以及及16、188的1FF非主力力店位置置所属商商业按拟拟定的销销售价格格采用自自然销售售，不带带任何租租约，业业主可委委托商旅旅公司招招商； 为了保障障整个项项目的规规模档次次，秩序序化经营营，有效效避免后后期杂乱乱经营状状况，按按照商业业规划的的业态呈呈现良好好的商业业形象，114、155外街街主力点点所属物物业必须须采用带带租约销销售。无无论是投投资自营营还是委委托租赁赁都必须须符合预预定的商商业规划划。在不不承诺租租金回报报和租金金补贴保保障措施施情况下下，招商商必须要要先行，在在招商成成功后再再行销售售，否则则业权分分散后无无法有效效管理。 上述2FF、3F大部部分商业业均采用用先租后后带租约约销售的的形式，不不贴补租租金，转转嫁租约约，不提提供任何何承诺保保障，以以品牌经经营，长长期稳定定收益推推广卖点点；带租约销销售能为为商家预预先解决决投资后后，经营营市场的的风险，对对物业的的保值、增增值有一一定的好好处，有有效地在在商业业业态分布布上进行行引导，一一定程度度上规避避商业步步行街容容易形成成地无序序经营和和恶性竞竞争现象象地出现现。 根据实际际销售和和招商情情况，对对于少部部分2FF、3F主力力店位置置（约20000平平米），在在招商和和销售均均不利的的情况下下，建议议采取包包租的方方式销售售。具体做法法：中海海·物业管管理商业业经营管管理部与与业主建建立委托托经营租租赁关系系。物管管公司商商管部按按双方约约定租金金标准和和支付方方式向业业主承付付租金，租租金标准准以售价价为参考考依据制制定，保保障122年15年可可收回投投资，物物管公司司商管部部补贴租租金与投投资回报报的差价价。商管管部对返返租的物物业具有有经营处处置权和和使用权权以及因因经营而而获取收收益的权权利。商商管公司司约定一一个市场场培育期期，市场场培育期期一般规规定在223年。在在培育期期内，对对外招租租的商家家给予租租金上的的优惠，商商家享受受此优惠惠，必须须服从商商管公司司的统一一管理。商管部对经营业态、档次、规模、服务质量、品牌作限定。采用此模模式，可可以利用用中海品品牌为投投资者提提供有效效的投资资保障措措施，对对物业销销售起到到促进作作用。同同时通过过商管部部对商家家品牌、经经营业态态、档次次、规模模、服务务质量作作限定，对对整个商商业步行行街的经经营起到到引导和和推动作作用。 凡在销售售前招商商成功的的物业，可可根据商商家意愿愿签定租租转售协协议（最最长不超超过两年年期），同同时为降降低经营营商家投投资购买买门槛，制制定两套套租金标标准，给给予商家家在前期期投入上上的资金金支持。例例某个商商家租赁赁的区域域租金标标准为440/MM2元，签签定租转转售协议议，租金金可降低低至355/M22元，两两年租金金转为首首付，反反之，在约约定期限限内未购购买，租租金标准准为455元/M2，须补补足租金金。对前前期商家家前期入入驻经营营是有一一定促进进作用。 农贸市场场运作见见后面。3、 销售价格格 价格表（略略）； 目前制定定的价格格表仅根根据图纸纸制定，建建议相关关人员到到现场查查看实物物形态，现状与图纸有一定出入，以便修正目前的价格体系，使之更加合理。 1F商业业售价可可参照周周边物业业制定，不不考虑售售价与投投资回报报年限问问题。但但2F、3F在制制定售价价时一定定要基本本保证投投资者租租金收益益在12215年以以内收回回投资，建建议在核核定2FF、3F招商商租金时时不超过过40元/M2； 1与116之之间的修修建的物物业建议议取消，打打通培根根走廊与与临河广广场、小小区人流流动线，15内内街、116商商业售价价将有大大幅提升升。4、销售售控制基本原则则：年内内将培根根走廊商商业物业业全部发发售，辅辅以小户户型发售售。农贸贸市场延延迟到明明年3月，高高层住宅宅及商务务公寓力力争年底底发售。整个项目目形象支支撑重点点在文化化优势“培根文文化”上，虽虽有运动动休闲、餐餐饮主题题商业，但但无法支支撑整个个项目商商业特色色。因此此对外项项目各栋栋商业统统称为培培根走廊廊。培根走廊廊（非主主力店）物物业特征征分类表表面积区间间总价区间间区位优劣劣及客户户认可度度价格拔高高可能性性招商重要要性14、115栋一一楼外街街60100万万左右高高低14、115栋一一楼内街街2044040550万低高高16栋一一楼60100万万低高高16栋二二楼45、100040880万低高高17栋外外街60110万万一般低低17栋内内街3030550万低低低18栋4088030550万低一般一般根据上表表，培根根走廊商商业发售售搭配原原则：就培根走走廊体量量和业态态规划而而言，建建议推广广批次为为两批次次：发售售原则如如下Ø 首批次发发售单位位面积、总总价要合合理搭配配，照顾顾多种客客户需要要；面积积以300M260M2为主；Ø 内街商铺铺目前不不被客户户所看好好，但培培根概念念成型后后，内街街反而有有价格拔拔高的可可能。所所以144、15栋内内街、116栋、188栋作为为培根吧吧世界所所囊括的的单位，在在发售时时必须给给予投资资者足够够的经营营信心，其其客户认认可度改改观，建建议二批批次发售售；Ø 同质性强强的单位位（栋与与栋之间间）避免免同批次次推出，如如17栋一一楼与114、15内街街、166栋在总总价、区区位优劣劣势等方方面同质质性很强强，同发发售势必必有抵触触。建议议首先推推售177栋；Ø 二批次发发售的主主力店商商业由于于投资总总额大，投投资、置置业谈判判的时间间长、难难度较大大，需要要积累一一定客户户资源进进行组合合投资推推售和做做商家租租转售工工作，因因此项目目开盘即即应部分发发售。 培根走廊廊推售（非非主力店店）发售售计划：第一批次次第二批次次发售时间间20044年9月25日20044年10月23日发售范围围14、115栋一一楼临街街商铺； 177一楼楼14、115栋内内街、116栋、188栋及一一批次保保留单位位体量22433.299左右右；466套47733.7885左左右；663套保留单位位保留1441（57）、1551（57）备注保留单位位为二、三三楼主力力店预留留铺面作作迎宾大大厅和通通道而预预留16栋未未达到预预售资格格，但为为了保证证培根吧吧统一发发售、统统一开业业。拟以以客户申申请认购购的形式式发售；培根走走廊主力力店推售售计划占据项目目商业大大半体量量的主力力店发售售将是商商业发售售中最大大的难点点。主力力店顺利利经营对对商业口口岸的营营造无疑疑帮助很很大。就就目前情情况看来来，我们们对主力力店招商商及发售售确定以以下原则则：Ø 20044年9月25日开始出售售14、15栋二二、三楼楼、177栋二楼楼主力店店，招商商及招商商优惠以以利于销销售为重重点；Ø 20044年发售售的主力力店，其其发售价价格需保保证与招招商意向向租金大大致相吻吻合，利利于发售售；Ø 20044年10月23日16、18栋二二楼主力力店开始始发售。前期封封盘Ø 14、177外街街1F保留留商业，保保留单位位为二、三三楼主力力店预留留铺面作作迎宾大大厅和通通道而预预留，若若主力店店商家选选择租赁赁一楼铺铺面，则则一楼铺铺面带租租约销售售；Ø 1511F外街街商业如如在9月25日招招商未果果的前提提下，建建议予以以封盘，招招商成功功后推售售。5、 销售渠道道客户推推介奖励励计划销售上一一定明确确告知客客户，介介绍客户户有一定定的奖励励，以利利益驱动动扩大投投资群体体；异地销销售利用中海海在其它它城市的的销售网网点，展展开销售售和投资资宣传；网上发发布信息息（不能能仅局限限于公司司网站，考考虑公众众网）；招商过过程中作作销售推推介。6、 销售工具具准备 商业楼书书制作要要求楼书目标标客户：主要针针对意向向较为明明确的投投资者和和经营者者（集吸吸引买家家和租赁赁者于一一体的综综合性楼楼书）；楼书内容容框架：项目理念念、项目目概况、项项目区位位、建筑筑规划设设计、项项目商业业定位、商商业规划划、商业业管理、投投资前景景、中海海品牌内容提要要：（1） 项目理念念：培根根文化深深层次提提炼，格格林威治治城的生生活描绘绘（商业业意境）；（2） 项目概况况：商业业项目的的效果图图（培根根走廊、临临江商业业）、项项目概述述、经济济指标；（3） 项目区位位：项目目地理位位置（区区位平面面图）、附附近商圈圈简介；（4） 项目环境境：侧重重介绍成成都外滩滩规划、延延河人文文、自然然景观、发发展前景景；（5） 建筑规划划设计：物业设设计理念念以及产产品亮点点、甚至至是细节节介绍（建建筑设计计效果图图、广场场景观意意境图、局局部透视图图）；（6） 项目商业业定位：商业定定位描述述和相对对应的商商业氛围围图片；（7） 商业规划划：各街街区商业业规划介介绍，重重点放在在“培根走走廊”酒吧区区和餐饮饮娱乐主主力店和和临江高高尚商业业部分（商商业规划划平面图图）；（8） 投资前景景：投资资前景分分析（物物业增值值方面，也也可从成成都高校校商圈租租金收益益增涨、租租金对比比入手）；（9） 商业管理理：中海海公司商商管部专专业打理理，给予予投资经经营以信信心保障障；（10） 中海品牌牌：中海海公司品品牌、形形象、实实力展示示。 销售现场场包装、氛氛围营造造（1） 销售展板板内容要要求 商业经营营氛围，经经营环境境效果图图； 商业经营营特色、不不同业态态经营场场景展示示图； 建筑外观观、物业业形态效效果展示示图； 商管价值值、服务务品质； 根据不同同经营业业种制作作商业物物业内部部装饰装装修效果果图； 投资保障障、收益益分析等等（2）彩彩色挂旗旗部分更更新销售售现场室室内悬挂挂彩旗及及内容，营营造喜庆庆热烈的的现场氛氛围，带带动销售售现场火火暴气氛氛。建议议更新的的彩旗的的色泽以以鲜艳为为主。在销售售现场外外可以沿沿整个销销售现场场轮廓及及外部绿绿化植物物设立彩彩旗、彩彩条将销销售现场场的整体体气氛烘烘托，使使抵达现现场位置置的到访访客户还还未进入入销售现现场内部部就能感感受到浓浓郁的喜喜庆气氛氛。（3）空空飘通过在销销售现场场外部设设立10015个大大型空飘飘气球及及空飘气气球下的的广告条条幅，配配合其它它渲染气气氛的道道具将现现场氛围围进一步步提升；同时可可以指示示未了解解项目确确切地址址有是第第一次抵抵达现场场的客户户快速识识别现场场具体地地理位置置。（4）销销售现场场整体引引导系统统由于开盘盘期间客客户到场场数量大大，置业业顾问可可能无法法同时接接待所有有的到场场客户，销销售现场场整体引引导系统统将从停停车项目资资料取阅阅项目目展板浏浏览洽谈客户户休息区区（洗手手间等）等等整体引引导到场场客户自自行参观观了解项项目及等等候置业业顾问的的接待。（5）鲜鲜花、气气球设置置沙盘上方方可考虑虑悬挂球球，更新新部分销销售现场场内所有有鲜花及及植物并并按现场场功能分分区设置置不同的的摆放形形式，以以便于客客户区分分。工地现现场包装装（1）工工地现场场平整由于在销销售现场场内可以以看到工工地现场场的情况况，因此此为给客客户以良良好的第第一印象象，工地地现场需需要进行行全面的的建筑垃垃圾清理理及物料料堆放的的整理，同同时应保保持工地地现场的的整洁。（2）地地现场商商家到场场参观线线路设置置与项目销销售同期期开展的的租赁招招商工作作中，商商家客户户将会到到达工地地现场进进行实地地考察，所所以务必必请规划划一条适适合销售售租赁工工作开展展的，工工地现场场参观路路线。（3）外外围在施施工项目目包装项目的114、15.、17幢等等已基本本断水封封顶，同同时又地地处项目目外围，因因此需要要对其进进行外部部的清理理，保持持整洁，并并可在其其外部设设立广告告条幅提提示现场场具体位位置，展展示项目目特点。销售上上涉及的的协议文文本资料料销售合同同及补充充协议、委委托招商商协议、租租赁协议议、委托托经营管管理协议议、前期期物管协协议（含含物业、商商业、装装修管理理等内容容）、租租转售协协议、排排号认购购协议开盘前前的销售售培训以本报告告作为纲纲要，对对各个板板块、操操作流程程进行培培训，时时间在本本月100号左右右。7、 销售现场场操作流流程 自然销售售模式投资商旅公司司招商部部签署委委托招商商协议委托事宜协商一致自营签署销售售合同及及补充协协议物管管公司签署署委托经经营管理理协议与物管公公司签署署物管协协议（含含商业、物物业、装装饰装修修管理）带租约约销售模模式协助商旅公司司招商形形成租约约独立投资与商家签签署租赁赁合同，租租约主体体变更组合投资签署销售售合同及及补充协协议与商家签签署租赁赁合同，租租约主体体变更物物管协议议与物管公公司签署署委托经经营管理理协议、物物管协议议包租销销售模式式商旅公司司招商形形成租约约商家租赁协议议签署销售售合同及及补充协协议物业业公司商商管部签签署委托托经营管管理协议议租转售售模式商旅公司司招商形形成租约约中海公公司招商签署租转转售协议议商家8、 开盘销售售排号认认购安排排 9月188日开始始排好，并并预定房房号，交交认购金金12万，签签定排号号认购书书； 9月244日销售售确认，发发出要约约邀请，作好时间安排； 9月255日认购购转定单单，未到到现场或或未下单单，视为为放弃认认购权的的退还认认购金。9、 开盘销售售促销活活动建议议第一批次次发售的的商业体体量不大大，只要要抓住现现有意向向性客户户和通过过广告前前来的零零散客户户，就可可以消化化第一批批次待售售商业。中中海公司司是一个个成熟的的品牌，不不需要大大量的公公关活动动来树立立品牌和和口碑。加加之目前前大量的的地产项项目开盘盘过多流流于形式式，大多多搞一些些歌舞表表演，而而观看者者大多是是周围居居民和工工地民工工，这些些人不是是目标客客户群体体。项目目现场条条件所限限，故不不建议基基于上述述原因，建建议在现现场不搞搞大规模模交互型型庆典活活动。前前期通过过媒体宣宣传基本本上能达达到造势势目的。销售策划划工作的的重点应应放在现现场包装装以及人人员服务务质量上上，保证证开盘当当日前来来销售接接待中心心客户得得到比较较满意的的服务。卖卖场氛围围浓厚，有有一个良良好交流流、沟通通环境。10、开开盘人员员服务要要求建议议置业顾问问及招商商人员加深对项项目的熟熟悉及了了解，作作到面对对客户的的问题能能对答如如流，如如发生不不能回答答的问题题应及时时应变，不不要让客客户产生生疑虑。由由于本时时期内到到场的客客户数量量庞大，一一定要坚坚持良好好的积极极的工作作态度，不不要有任任何不满满的情绪绪在客户户面前流流露。安保人员员安保人员员是客户户到场后后第一拨拨接待客客户的中中海员工工，其表表现的好好坏决定定了客户户的第一一直观印印象，并并且还传传递了以以后项目目的安保保管理水水平的潜潜在意识识。所以以安保人人员的相相关业务务培训也也要提高高，同时时能够在在客户提出出简单项项目问题题时能及及时给客客户以回回复或指指引客户户向谁咨咨询了解解。保洁人员员到场客户户的数量量大且到到场时间间不确定定，不管管客户什什么时候候到场都都会看到到销售现现场的整整体情况况，同时时会联想想到入伙伙后的物物管业务务水平，所所以保洁洁工作必必须强化化，始终终保持现现场的整整洁。并并且在保保洁工作作的同时时要注意意礼貌用用语及文文明工作作方式。施工人员员施工人员员的着装装、举止止等方面面也需要要严格规规定及控控制，让让客户能能充分感感受的优优质项目目的源自自过程的的严格把把控。其它人员员其它人员员无论从从着装、言言行、举举止等各各个方面面都要严严格要求求，给予予客户最最好的表表现。11、销销优惠措措施（略略）如折扣、现金抵扣、礼品礼卷、免物管费、免产权税费、送车位使用权等，具体由中海公司制定。二、招商商板块1、商业业经营原原则针对中海海项目，在在确定商商业业态态规划时时，考虑虑了以下下几个方方面的因因素：商业业业态规划划要体现现“中海”品牌和和项目品品质Ø 要充分考考虑主力力店商家家的区域域规划，在在物业硬硬件上满满足所规规划业态态的场地地使用要要求；使使主力商商家的店店面形象象和经营营档次与与建筑本本身比较较切合；Ø 在商业的的档次定定位上即即要符合合市场，同同时也要要具有一一定的实实力、品品位和知知名度；Ø 严格限制制有视觉觉污染、噪噪音污染染、环境境污染以以及与其其它规划划区不和和谐的业业态进驻驻。商业业业态规划划要符合合项目的的整体定定位和商商业定位位：项目定位位：以娱娱乐、餐餐饮、休休闲为特特色的目目的性消消费、体体验式商商业步行行街该项目定定位包含含了以下下三个层层面：业业态定位位、目标标消费群群定位和和产品定定位。Ø 业态定位位：娱乐乐、餐饮饮、休闲闲是【中中海·格林威威治城】三三大主营营业态，娱娱乐主要要体现“培根走走廊”酒吧文化化；餐饮饮、休闲闲主要集集中该项项目的商商业步行行街的主主力店区区域（二二、三楼楼）以及及2500M临河河的商务务公寓。三三大主营营业态的的规划面面积占【中中海·格林威威治城】商商业项目目总建筑筑面积的的80%；Ø 目标消费费群定位位：目的的性消费费是指该该项目的的主要消消费人群群既不是是周边的的社区人人口，也也不是四四川大学学的学生生，更不不是路人人，而是是通过项项目的特特色吸引引川大220%的的高消费费群体，并并辐射全全成都有有一定消消费实力力、有校校园、培培根情节节的中高高消费群群；Ø 产品定位位：【中中海·格林威威治城】的的产品定定位是体体验式的的商业步步行街。体体验式商商业步行行街为消消费者提提供的不不仅仅是是单纯的的购物和和普通消消费，而而是在购购物和消消费中得得到享受受和身心心的愉悦悦。它需需要通过过步行街街的景观观、配套套、人性性化的设设施以及及商业规规划来实实现；【中中海·格林威威治城】的的物业是是开放型型、围合合循环式式的商业业步行街街，这就就与普通通的社区区商业和和传统底底商严格格、准确确地区分分开来。规划要要以市场场为依据据、加强强引导、兼兼顾灵活活性Ø 商业规划划必需要要以市场场为准绳绳，而不不是一相相情愿的的主观臆臆断，否否则商业业规划将将成为一一纸空文文，难以以落实；另外，市市场引导导和商家家引导也也是非常常重要的的，特别别是对于于【中海海·格林威威治城】特特色楼盘盘；在招招商过程程中，既既要严格格商业规规划执行行，同时时兼顾灵灵活性，在在与整体体规划没没有冲突突的情况况下，合合理把握握。如果果一味的的坚持原原来的商商业规划划，终将将通过残残酷的市市场竞争争和自然然淘汰使使理想化化的规划划走样；Ø 严格限制制有视觉觉污染、噪噪音污染染、环境境污染以以及与其其它规划划区不和和谐的业业态进驻驻。商业规规划要充充分体现现“培根走走廊”文化精精髓，规规划中突突出重点点和靓点点“培根走走廊”具有深深厚的酒酒吧文化化底蕴，是是【中海海·格林威威治城】商商业项目目的精髓髓所在，因因此在商商业规划划中，无无论是从从规划区区域位置置还是整整体规模模上都要要得以体体现。同同时，餐餐饮、休休闲主力力店也是是该项目目的重点点和靓点点。商业规规划要为为项目的的包装、推推广、炒炒作服务务，要有有新意商业规划划不仅仅仅要为【中中海·格林威威治城】项项目的招招商、经经营服务务，同时时也要为为项目的的包装、推推广、炒炒作服务务。因此此在规划划中，既既要尊重重市场，也也不要墨墨守成规规，照搬搬套用。要要做出项项目的特特色，就就需要创创新。商业规规划要考考虑工程程进度不不同步，物物业交付付和经营营时间不不一致对对商业规规划的影影响根据中海海公司的的项目开开发步骤骤和进度度，【中中海·格林威治治城】分分成三期期先后开开发，这这给商业业步行街街的氛围围营造和和整体开开业时间间以及后后期的经经营都带带来了一一些影响响。因此此我们在在商业规规划中一一定要考考虑该因因素，以以便我们们在一期期工程交交付，商商家入场场经营时时，业态态组合、搭搭配出现现问题。2、商业业经营定定位培根走走廊格调吧吧世界（动动吧类）规划区域域： 114#楼楼（1FF内街）、15#楼（1F内街），16#（1F、2F）、7#（1F3F）业态内容容：特色色酒吧、跳跳舞吧、DISCO吧、MUSIC吧、KTV歌城；规划理由由：（1）“培根走走廊”吧文化化区是【中中海·格林威威治城】商商业步行街街的主阵阵地，需需要足够够的规模模支撑，该该区域的的建筑、经经营面积积达三千千多平米米，具备备打造酒酒吧风情情街的物物业体量量。（2）114#、15#、16#楼都是是纯商业业物业，不不会形成成噪音扰扰民纠纷纷，具体体业态方方面主要要以动感感吧类为为主（3）114#楼（1FF内街）、15#楼（1F内街），16#形成一个围合式的步行街区，别致的景观和延伸经营都有利于形成浓郁的商业氛围。（4）因因为步行行街的工工程交付付和开业业时间不不一致，要要充分考考虑前期期酒吧的的入场经经营，所所以将114#楼楼（1FF内街）、15#楼（1FF内街）首首期交付付的物业业规划为为吧街。培根走走廊格调吧吧世界（静静吧类）规划区域域：8#楼（1FF、2F）业态内容容：网吧吧、水吧吧、清吧吧、陶吧吧、玩具具吧、书书吧、咖咖啡吧等等；规划理由由：（1） 安静类的的吧区应应该与动动感吧区区自然分分开设置置，避免免业态的的互相干干扰；（2） 8#楼楼上是小小户型公公寓，考考虑行业业政策因因素，不不能设置置餐饮行行业和噪噪音污染染行业；品牌餐餐饮、休休闲店；规划区域域：144#（ 2FF、3F）、155#（ 2FF、3F）、177#（ 2FF）；业态内容容：中餐餐酒楼、火火锅、特特色餐饮饮、茶搂搂、康体体保健等等；规划理由由：（1） 该物业的的面积、配配套设施施、楼层层等硬件件方面都都非常适适合餐饮饮、休闲闲业态经经营；（2） 14#、15#、17#楼都是是纯商业业物业，餐餐饮业和和休闲业业没有政政策性的的行业经经营限制制。高尚休休闲商务务会所规划区域域：1#、9#、11#、13#的1F3F；业态内容容：SPPA美容容健身房房、西餐餐咖啡馆馆、商务务会馆；规划理由由：（1）这这几幢商商业物业业都处于于景色宜宜人的府府南河畔畔，建筑筑设计别别具一格格，具备备高档商商业入驻驻的硬件件、环境境方面的的条件；（2）这这几幢商商业物业业都将整整体出租租，要求求入场的的经营商商家具备备实力、规规模和格格调，规规划中业业态具备备了这些些要素；（3）若若条件许许可，也也可考虑虑高档酒酒楼。时尚··运动·旅游特特色区规划区域域：144#楼（1FF外街）、155#楼（1FF外街）；业态内容容：旅游游服务、户户外、登登山、野野营用品品、运动动器材、运运动服饰饰、时尚尚精品店店等；规划理由由：（1）根根据市场场经验，外外街底层层一般都都设置为为零售业业态，114#楼楼、155#楼所所处的区区位较好好，因此此所规划划的业态态应具备备特色和和档次；（2）为为了体现现项目的的品质，并并为推广广、炒作作提供素素材，规规划中应应有创新新，旅游游、体验验式运动动区就是是不错而而且贴近近市场的的创意。固定性性消费零零售服务务区（社社区型）规划区域域：177#（1F外街街）业态内容容：小百百货、干干洗店、冲冲印店、鲜鲜花店、发发廊、家家居用品品店、金金融网点点、移动动、电信信网点等等；规划划理由：（1） 该项目周周边住宅宅云集，具具有坚实实的社区区型消费费基础；（2） 该规划区区域所在在商业步步行街的的位置相相对略差差一些，且且靠近农农贸市场场，与小小环境较较为切合合。固定性性消费零零售服务务区（校校园经济济型）规划区域域：177#（1F内街街）业态内容容：休闲闲服饰、礼品、音像店、饰品店、书店、眼镜连锁店、图书音像租赁店等规划理由由：校园经济济虽然不不是该项项目的主主题，但但临近四四川大学学和川音音，数万万师生也也足以支支撑6000余平平方米校校园经济济型固定定性消费费零售服服务区。社区超超市规划区域域：188#（1F）业态内容容：知名名卖场的的便利店店、红旗旗超市、互互惠超市市规划理由由：该商业用用房的面面积和区区位比较较适合一一个社区区型便民民超市，超超市的经经营内容容与农贸贸市场的的业态不不相冲突突,主要以以日用品品、副食食品为主主。娱乐主主力店规划区域域：7#（1F3F）、166#楼（2FF）业态内容容：特色色、主题题酒吧、KTV歌城规划理由由：（1） 7#楼、166#楼处处于“培根走走廊”的格调调吧区，符符合规划划的总体体布局；（2） 该物业的的经营面面积以及及硬件设设施能够够满足娱娱乐主力力店的经经营需要要。农贸市市场（略略）3、业态态规划的的引导与与界定（1）引引导性经经营定位位主要为促促进销售售，结合合项目特特质对投投资者及及自营者者描绘经经营思路路，但对对小业主主经营范范围不做做强制性性规定Ø 14、115栋外外街规划划定位为为“时尚、运运动、旅旅游”特色区区；Ø 外街底层层为零售售商业，为为销售说说辞而言言，其规规划业态态应具备备特色和和档次；Ø 7栋的11楼定位位为固定定性社区区消费服服务区；Ø 临河商业业定位为为高档休休闲商务务会所，主主要经营营高档西西餐、咖咖啡、俱俱乐部、商商务中心心等业态态。（2）半半强制性性经营定定位先行销售售，但为为了项目目品牌树树立及后后继住宅宅的发售售，对部部分商业业做半强强制性业业态定位位，以业业主公约约形式对对小业主主进行约约束Ø 14栋、155栋内街街和166栋定位位为格调调吧世界界；（3）强强制性经经营定位位为营造商商业口岸岸，部分分主力店店先行租租赁，待待商业氛氛围形成成后再行行发售；Ø 14栋、155栋的2、3层定位位为品牌牌娱乐、餐餐饮主力力店；Ø 17栋22楼定位位为餐饮饮、休闲闲娱乐主主力店。4、商业业规划中中主力店店设置为配合开开发商对对项目一一期的销销售和整整体商业业氛围的的营造以以及业态态的引导导，主力力店及主主力点在在商业区区域中作作用显得得尤为重重要。为为有效引引进需求求商业，特特制定以以下策略略和原则则，以指指导双方方工作。（1）设设置原则则Ø 区域原则则：根据据项目整整体开发发进度，将将在商业业项目的的三个开开发周期期里分设设各主力力店和主主力点，本本次以一一期开发发区域进进行设定定；Ø 价格原则则：核心心主力店店的租金金价格具具有区域域市场环环境内的的绝对冲冲击力，并并对该项项目其它它区域的的租金价价格具有有参考性性和引导导性；Ø 业态设定定原则：符合对对项目定定位和业业态规划划统一要要求，具具备一定定社会知知名度和和美誉度度；Ø 物业原则则：主力力店的商商业使用用面积应应大于3300 m2，开发发商将根根据其实实际经营营需求，对对物业条条件采用用“量身设设置”的方式式，进行行贴身化化服务。其其物业收收费标准准将低于于其它区区域物业业。（2）区区位确定定主力店区区位及面面积区位商铺编号号单层面积积()招商面积积（）A1区T 1442F、3F1030020600A1区T 1552F、3F1250025000A1区T172F1400014000B区T 7#1F、2F、3F60018000C区T 12F、3F860（2F）、7500（3F）16100C区T 9、111#、13#T 9（1FF：4500 、2F：3600 、3F：1100）T 111#（1F：8000、2F：5700、3F：1400）T 133#（1F：3855 、2F：2700 、3F：1844.9）32699.9主力点区区位及面面积区位商铺位置置主力招商商建筑面面积（）备注A1区T141F 200以上A1区T151F西侧侧，圆形形建筑运动休闲闲精品店店，在销销售中注注意业态态限制A1区T171F东侧侧，圆形形建筑在销售中中注意业业态限制制A2区T18#1F320先招商，便便利超市市B区T16#1F300以上酒吧主力力店（3）主主力店业业态范围围区位商铺编号号商业划分分原则业态范围围A1区T 1442F、3F以楼层横横向分割割，12个商家家:新派餐餐饮、火火锅、康康体休闲闲A1区T 1552F、3F以楼层横横向分割割，12个商家家特色中餐餐、料理理、茶坊坊A1区T172F1个商家家休闲、娱娱乐业态态B区T7#整体考虑虑，1个商家家特色酒吧吧、咖啡啡C区T122F、3F前期先行行招商，在在1F预留留大厅，与与2F、3F整合合租赁西式快餐餐C区T9、111#、13#整体考虑虑，每幢幢1个商家家高尚休闲闲商务会会所（4）租租金价格格建议区位性质楼层第一年租租金建议议（元/月）A1区主力店142F354403F30主力店152F354403F30主力店172F30注：主力力商家若若对租金金、物业业标准等等特殊要要求，则则再另行行商议解解决。5、招商商执行计计划商业项目目推售计计划、初初步拟订订的商业业定位和和商业规规划以及及近期定定向招商商反馈信信息，我我公司对对前期的的招商策策略作了了适当的的调整，并并制订了了8月25日9月25日的招商商工作执执行计划划：(1) 招商对对象Ø 成都知名名“餐饮、娱娱乐、休休闲”品牌为为目标主主力商家家；Ø 以运动、旅旅游以及及知名连连锁品牌牌为次主主力店目目标商家家。(2) 招商区区域Ø “培根走走廊”商业步步行街面面积较大大的整体体租赁商商业单位位，主要要集中在在14#、15#、16#、17#、1#、7#的二二楼和三三楼；Ø “培根走走廊”商业步步行街114#、15#、17#的底楼楼外街商商铺。(3) 招商方式式Ø 通过“置置信·商业联联盟”的资源源优势，以以定向拜拜访招商商为主；Ø 销售中心心现场办办公招商商为辅（购购买者和和投资经经营者）；Ø 活动招商商（执行行方案另另列）；Ø 媒体宣传传、招商商推广的的配合。6、商对对销售的的支持、配配合（1）在在【中海海·格林威威治城】开盘以前，招商工作取得阶段性成果，力争签订5份意向租赁合同；（2）在在租赁区区域中，从从易入难难，首先先从一期期项目（14#、15#、17#）底层外街商业单位的招商中实施突破；（3）在在9月25日前前，按照照商业规规划，力力争休闲闲、旅游游、运动动区主力力店招商商成功，形形成租约约，为该该区域销销售创造造条件；（4）以以下是招招商工作一一些进展展情况，在在销售物物业时，可可介绍下下列商家家准备入入场经营营：前期意向向租赁商商家反馈馈信息表表业态分类类商家名称称租赁区域域租赁面积积租金标准准（报价）其它条件件（初谈谈）娱乐半打酒吧吧7号楼11F500 平方米米50元/M98酒酒吧1号楼22、3F15000平方米米商家趋向向于购买买，报价价为75500元元/休闲蓝色海岸岸（有水休休闲）独立区域域50000平方米米面积较大大，量身身建设格调茶坊坊9号楼或或11号楼楼10000平方米米45元/地面车位位的保障障淑媛会18号楼楼2F10000平方米50元/餐饮满庭芳13号楼楼800mm-9000平方方米60元/老房子17号500平平方米加盟商1500020000平方方米40元/尚未落实实加盟品品牌体育运动动中天白丽丽14号楼楼、155#