上海青浦某地产国际山庄别墅市调报告(1)fvgm.docx

精品资料料网（） 25万万份精华管理资料，2万万多集管管理视频频讲座精品资料料网（） 专业业提供企企管培训训资料海青浦绿地地国际山山庄别墅墅市调报报告一、20005上上半年别别墅市场场综述1、别墅墅供应增增加，供供大于求求的局面面已经形形成20055年上半半年上海海新开别别墅项目目达到225个，其其中1月新开开2个、2月新开开1个，3月新开开5个、4月新开开6个，5、6月新开开12个。虽虽然土地地市场上上政府暂暂停了别别墅用地地的审批批，近两两年别墅墅用地供供应非常常少，仅仅有的几几块，容容积率最最高也限限制在00.5-0.66之间，政政府对于于高档别别墅批建建控制力力度非常常大。但但由于前前几年囤囤积的土土地丰富富，在政政府调控控和别墅墅项目高高投资回回报率的的作用下下，前期期开发商商对于别别墅项目目未来盈盈利能力力的预期期仍然较较高，别别墅开发发热度不不减，从从而造成成虽然目目前市场场观望气气氛浓厚厚，开发发商对未未来预期期降低，但但由于项项目已经经开始建建设或者者即将完完成，使使得市场场供应增增加，市市场供求求关系已已经发生生逆转，供供大于求求的局面面已经形形成。整整个上半半年，全全市别墅墅市场供供应增加加，供大大于求的的局面已已经形成成；市场场观望气气氛日趋趋浓厚；成交价价格由升升转降，开开始小幅幅下降。2、别墅墅市场观观望气氛氛较浓随着宏观观调控得得进一步步深入，尤尤其在上上海悄然然实行的的对独栋栋别墅转转让加征征30-600的的的土地增增值税政政策以来来，购买买别墅如如果作为为投资行行为来说说则投资资成本大大大增加加，且风风险大大大增加，因因此别墅墅的自住住需求几几乎成了了目前别别墅购买买的唯一一需求，而而在如今今别墅供供应量并并不稀缺缺的市场场情况下下，别墅墅市场交交易迅速速萎缩，价价格也逐逐步回落落，客户户出现有有选择的的观望心心态也在在情理之之中。别墅市场场新政的的实施有有效的抑抑制了高高端市场场的投机机行为，提提高了交交易成本本，对卖卖家造成成了很大大的心理理冲击，不不少客户户取消挂挂牌，选选择出租租别墅收收取租金金收益，暂暂时放弃弃了销售售的念头头。对于于别墅买买家而言言，购买买别墅只只是对居居住品质质的追求求，是尊尊荣的象象征，而而不是生生活的必必需品，所所以需求求不会很很迫切，能能够经得得起时间间的等待待。由于于购买者者预期不不明确是是否仍然然会有后后续政策策出台，是是利是弊弊一时难难以把握握，所以以有一种种等政策策出完、价价格下跌跌再买的的心态，短短期内会会采取观观望心态态。同时时，不少少开发商商的产品品也是经经历了长长期的销销售和塑塑造，也也形成当当前的品品牌效应应和口碑碑，不甘甘心轻易易自降身身价破坏坏形象，这这也造成成了别墅墅市场买买卖双方方的凝滞滞现象。3、别墅墅市场总总体成交交价格由由升转降降，开始始小幅回回落从近期别别墅市场场的总体体销售情情况来看看，20005年年第一季季度的上上海别墅墅市场延延续了220044年的第第四季度度火爆的的销售态态势，别别墅价格格一路走走高。随随着20005年年三月份份一系列列宏观调调控政策策的出台台，尤其其是悄然然执行的的上海花花园住宅宅转让征征收300-600的土土地增值值税，使使得投机机需求受受到严厉厉的打击击，投资资成本高高涨，市市场观望望气氛日日趋浓厚厚，成交交量迅速速萎缩，成成交价格格在高位位运行一一段时间间之后近近期出现现小幅下下调趋势势。二、近期期别墅市市场成交交状况分分析1、别墅墅指数综综合分析析月份20022年122月20033年2月月20033年4月月20033年6月月20033年8月月20033年100月20033年122月20044年2月月指数2059920833214992197722400227992310023511月份20044年4月月20044年6月月20044年8月月20044年100月20044年122月20055年2月月20055年4月月20055年6月月指数2423324700253222604426566268002701126822从上面的的图表可可以看出出，自从从20002年底底以来，别别墅指数数一路攀攀升，到到04年年低为止止，别墅墅指数上上升了将将近6000点左左右。进入055年后，自自上半年年一系列列宏观调调控政策策颁布实实施后，市场观望气氛更加浓厚，成交量迅速萎缩，从05年第一季度来看，涨幅已经有所回落，特别是从6月份的数据来看， 2682点比上期4月指数下降19点，基本回到了今年2月份的位置，别墅指数首次出现下降。价格指数数下降主主要是由由于3月月份出台台一系列列的楼市市组合拳拳以来，供供求关系系发生逆逆转，观观望心理理严重，成成交数量量迅速萎萎缩，价价格也呈呈现出小小幅下调调的趋势势。根据据中房指指数系统统上海别别墅办公公室的监监测显示示5、66月份上上海独立立别墅成成交量分分别为1118套套、1447套，两两月合计计仅相当当于3月月份成交交量的778，四四月份成成交量的的95。2、8月月份上海海别墅市市场成交交状况综综述05年近近期独栋成交交套数增幅6月14724.66%7月69-53.1%8月11770%8月份全全市别墅墅共成交交2300套，其其中独栋栋别墅1117套套。可以看出出，自从从6月以以来，别别墅市场场的成交交量在总总体上还还是呈现现出萎缩缩的状态态。将88月份与与6、77月份相相比，独独立别墅墅的成交交量落差差比较大大，相比比6月份份来说成成交量缩缩减了220%左左右，而相对对于7月月份来说说却又回回升了770%，可可见在宏宏观政策策出台后后的一个个月内，77月的成成交量直直接受到到打压，而而在8月月份个别别楼盘采采取相应应的措施施后，销销售状况况略有改改善。联排别墅墅面临的形势则则更为严严峻，和和上月相相反，联联排别墅墅的销售售套数急急剧下跌跌，跌幅幅达555%，半半月来的的销售套套数仅227套，除除了合生生城邦半半月销售售6套外外，其余余项目均均只有11-2套套的销售售业绩。联联排别墅墅的销售售面积比比前期只只下跌了了7个百百分点，上上市销售售成交的联联排别墅墅的面积积大多集集中在2000平方米米左右。纵纵观后市市，联排排别墅的的投资价价值大大大缩水，自自住购房房者在今今后相当当一段时时期里都都会持币币观望，对对产品的的选择更更加理性性。三、竞争争区域楼楼盘分析析1、青浦浦区域区域板块案名地址建筑形态态目前价格格（元/ m2）历史最高高价（元元/ mm2）上网套数数可售套数数7月成交交8月成交交青浦赵巷恒联名人人世家赵巷镇置置发路668弄独立132554168000602147西郊古北北国际别别墅赵巷镇业业辉路6600弄弄独立157000160000862211中海翡翠翠湖岸赵巷镇业业辉路888弄独立120000155000883743徐泾大豪山林林徐泾西路路1888弄独立12977517000043903银涛高尔尔夫沪青平公公路22222号号独立1068861800009100西郊美林林馆高泾路6689弄弄独立、双双拼7659910500070/西郊大公公馆徐泾东路路3333号独立130000165000693921高富丽源源沪青平公公路15505号号双拼、三三拼138997140000421701长堤花园园沪青平公公路20056号号独立1376651800001001211圣堡联民路999弄独立15966620000026700九溪十八八岛高泾路3399弄弄独立8285520000070/丽都别墅墅高泾路4428弄弄独立1238851700005101西郊紫郡郡高泾路2258弄弄独立13500015000057811朱家角绿洲江南南园朱家角大大淀湖畔畔独立234003250000161100太阳别墅墅沈太路225888号独立90822140000261400盈湖三岛岛青浦胜利利路5000号独立、联联体92733120000131000佳邸别墅墅青浦盈港港路15555独立800001100009600l 价格分析析【分析】青浦作为为上海别别墅的一一个重要要集中区区域，主主要分为为赵巷、徐徐泾和朱朱家角三三大板块块。从区区域划分分来看，赵赵巷板块块的价格格为区域域最高，徐徐泾板块块则最低低。从上图我我们可以以清晰的的看出，受受宏观调调控影响响，几乎乎所有楼楼盘都采采取了降降价或变变向降价价策略。目目前各楼楼盘的成成交价格格与其最最高价格格相比都都有30000-60000元/平方米米的降低低，而像像九溪十十八岛这这样的尾尾盘，价价格更是是下降了了将近1120000元/平方米米，实属属惊人。l 成交情况况分析【分析】从7、88两月的的成交情情况来看看，与本本案同属属赵巷的的名人世世家，77月成交交4套，88月成交交7套，两两月成交交量皆高高居榜首首，其次次中海翡翡翠湖岸岸名列第第二，77月成交交4套，88月成交交三套。而而其他楼楼盘成交交量都徘徘徊在一一套甚至至0成交交的尴尬尬局面。由由此可以以看出青青浦板块块的别墅墅成交量量仍然以以赵巷区区域为最最。徐泾板块块楼盘的的成交情情况虽然然没赵巷巷板快的的好，但但是其88月份成成交状况况要略好好于7月月份。而而朱家角角板块的的楼盘继继7、88两月都都没有成成交记录录。在后续章章节中将将对青浦浦区域成成交量最最高的名名人世家家以及中中海翡翠翠湖岸进进行重点点分析。2、松江江区域区域板块案名地址建筑形态态目前价格格（元/ m2）历史最高高价（元元/ mm2）上网套数数可售套数数7月成交交8月成交交松江佘山佘山高尔尔夫别墅墅佘山镇林林荫路119999弄独立2402243000004723112佘山月湖湖山庄林荫大道道18888弄独立14255229800017710天马花苑苑赵昆公路路39228弄独立15466822000011100天安别墅墅嘉松南路路38888弄独立12788217000019500松江新城复地翠堤堤苑文翔路336888弄独立、联联排叠加加独立1110000联排47700110000（独独栋）70000（联排排）1489602华亭雅居居松江区玉玉贤路999弄独立9160013000080622浪琴水岸岸文诚路221599弄联体、双双拼叠加加606887500021280114复地香堤堤苑三新北路路17555弄联排、叠叠加5964460000410500原野花园园文诚路117777弄双拼、联联排叠加72788850001729732泗泾佘山银湖湖别墅泗陈公路路28888弄独立1448801700001423510宝石别墅墅古楼公路路12669弄独立10822213000015001圣塔路斯斯古楼公路路11998弄独立156339160000111010云顶别墅墅泗陈公路路3888弄独立87533110000281300九亭上海公馆馆涞坊路111999弄独立、联联体叠加1060081230001254100夏州花园园松公路118011号独立130229160000272100九洲大唐唐花园沪松公路路17889弄独立、联联体1300001600007100上游会舍舍沪亭南路路2999号独立11877715000013410730松江新桥绿洲比华华利花园园明华路3366号号独立220000300000743301同润加州州新桥镇新新南路5501弄弄联体、叠叠加110000110000622312云间水庄庄春莘路2200弄弄独立118887176000362200明月清泉泉新站路5518弄弄双拼、叠叠加6630090500663023家天下别别墅松江车新新公路22号独立、双双拼10888417000082300华庭艺墅墅松江新南南路10088弄弄叠加、联联体666119000060300世袭领地地莘松路111111号独立106779250000402600雅仕轩莘松路111555弄联体64766810001425812l 价格分析析【分析】松江别墅墅区主要要分为九九亭、泗泗泾、新新桥、佘佘山和新新城五个个板块，其其中佘山山板块因因其得天天独厚的的自然资资源优势势位于松松江乃至至上海别别墅板块块的翘楚楚，无论论从产品品或是从从价格上上都位居居顶端。而而新桥和和泗泾板板块经过过长期的的发展和和积累，已已经相对对成熟，高高档别墅墅聚集区区的板块块概念也也已确立立，而九九亭和松松江新城城板块则则有不少少别墅楼楼盘是混混合型别别墅社区区，周边边更有众众多公寓寓楼盘林林立其间间，区域域档次相相对较低低。从上图我我们可以以看出，整整个松江江别墅市市场目前前成交价价格与原原来最高高价相比比平均每每平方米米有20000-50000元的的降低，而而个别楼楼盘价格格更是大大幅缩水水。例如如绿洲比比华利这这种经典典老盘的的目前成成交价格格相对前前阶段最最高价格格下降了了80000元/平方米米左右，佘佘山月湖湖山庄的的目前成成交价格格也已降降至1440000元/平平方米。l 成交状况况分析【分析】从上图可可以看出出，大部部分松江江地区的的别墅楼楼近期销销售情况况都不尽尽如人意意，不少少楼盘77、8月月份都没没有成交交记录。浪浪琴水岸岸在7月月份仅成成交一套套房源，但但到了88月份成成交了114套，为为区域最最高。而而佘山高高尔夫别别墅在77月份售售出111套后，88月销售售状况急急剧下滑滑，仅售售出两套套。从总总体情况况来看，松松江地区区别墅供供应量充充足，客客户选择择面较大大，但在在目前的的市场情情况下，大大部分楼楼盘销售售状况不不好、难难以在短短时期内内有所改改变也是是不争的的事实。3、闵行行区域（华华漕板块块）区域板块案名地址建筑形态态网上成交交价（元元/ mm2）历史最高高价（元元/ mm2）上网套数数可售套数数7月成交交8月成交交闵行华漕兰乔圣菲菲金辉路3333号号独立2000002600001062111上海年华华保乐路3358号号独立140559240000463010西郊庄园园金丰路5588号号独立308444550000351210沪闵路板块长岛别墅墅昆阳北路路35558号独立89688180000431800圣特丽墅墅贵都路3366弄弄独立、联联排独立1660000联排90000独立1770000联排90000814002银都名墅墅银都路7759弄弄独立、联联排独立1117722联排96603独立1225000联排1110000961111维纳阳光光北松公路路8388弄独立、联联排独立80000联排70000独立90000联排7550022311510圣得恒业业花园都市路220999弄独立、联联排160227独立2220000联排1220000114300合生城邦邦金平路5555弄弄独立、联联排独立1000000联排86621独立1445000联排92200716651431金榜星墅墅沪闵路331311弄联排527887200016100天籁向阳路116833号独立、双双拼120000170000182900l 价格分析析【分析】闵行地区区的别墅墅主要分分为华漕漕板块和和沪闵路路板块，两两者都是是本案所所在区域域的直接接竞争板板块，目目前华漕漕板块在在售别墅墅楼盘三三个，从从价格上上来看，无无疑是“西郊庄庄园”的价格格最高，目目前单价价约在3300000万左左右，这这一价格格与其最最高时价价格相比比有了很很大幅度度的下降降。而沪沪闵路板板块的别别墅楼盘盘多是独独立和联联排别墅墅混合型型社区，从从目前的的价格来来看，独独立别墅墅价格与与最高时时相比约约有10000元元/平方方米的下下降，而而联排别别墅价格格下调幅幅度在5500元元/平方方米左右右。l 成交状况况分析【分析】从上图可可以看出出，华漕漕板块三三个在售售别墅楼楼盘7、88月份销销售情况况都不尽尽如人意意，虽然然三个楼楼盘在77月份都都各有一一套成交交记录，但但到了88月份，除除兰乔圣圣菲外，其其它两个个楼盘都都没有成成交记录录。而位位于壶闵闵路板块块的合生生城邦与与银都名名墅8月月份的销销售状况况要明显显好于77月（注注：合生生城邦含含有公寓寓住宅）。纵纵观后市市，华漕漕板块周周边配套套及交通通设施尚尚不齐全全，客户户对于在在此地购购买别墅墅仍有着着较大的的抗性，目目前缓慢慢滞销的的局面短短时期内内不会得得到改变变。而沪沪闵路板板块供应应量相对对较大，但但销售速速度不会会有太大大变化。四、近期期成交排排名前列列楼盘分分析受宏观调调控影响响，全市市各别墅墅项目成成交都不不理想，但但是下面面几个项项目却走走出逆世世行情，通通过分析析不难看看出，近近期所有有销售转转好的别别墅项目目都同时时采用了了两个方方法：11、优惠惠的价格格 2、加加大广告告推广力力度。下下表所列列出的是是近期成成交状况况较好的的楼盘详详细成交交资料：名称区域58月月销售情情况单价总价分月销售售情况推广费用用（推算算）面积(mm2)套数成交金额额（万元元）(元/平平方米)万元/套套5月6月7月8月5月前5月后恒联名人人世家青浦51700116852213255462300471%4%中海翡翠翠湖岸青浦511001471511139994514344315%25%银都名墅墅闵行5094418589991158803283311112%2%合生城邦邦闵行153999871539991000001773012143118%3%浪琴水岸岸松江30200201628853922825011415%4%佘山高尔尔夫别墅墅松江928881522311324022414888111121%12%海德花园园宝山306441328911943332228月开盘盘133%独立别墅墅中成交交排第一的的是位于于宝山区区的新开开盘项目目“海德花花园”，自8月2日开盘盘后全月月成交133套；成交交量排在在第二和和第三位位的分别别是闵行行的“银都名名墅”和青浦区区的“恒联名名人世家家”，8月月份分别别成交了了11套和和7套。在在目前整整体别墅墅市场不不景气的的状况下下，以上上项目都都采取了了加大广广告投入入的方法法来争取取更多的的市场份份额，推推广费用用从以前前的1%-2%提高到到3%左左右。提提高的部部分主要要是加大大了户外外看板和和罗马旗旗的投入入，平面面媒体的的投放以以及邮政政、电信信投递也也有所增增加，这这使得这这些项目目的比其他项项目有较较大的优优势。名人世家家地理位置置：沪青平平高速公公路（上上海赵巷巷国际别别墅区）发 展 商：上海恒恒舜置业业有限公公司建设指标标：总建筑筑面积约约716600平平方米，占占地4300亩，容容积率00.255。开工日期期：20004.07.16开盘日期期：20004.09.18交房日期期：20005.12总 户 数：1600户销售指标标：共分二二期开发发，由1160栋栋独立别别墅组成成。一期期推出338栋。销售情况况：一期期售完，目目前在售售二期均 价：135500元元/平方方米历史最高高价：1168000元/平方米米主力面积积：3555-5994平方方米房型分布布：一期期所有延延湖别墅墅的建筑筑面积基基本在5500-6500平方米米之间（销销售面积积在3880-5500平平方米之之间），共共有155套，其其中有一一套为建建筑面积积8888平方米米（销售售面积为为6355平方米米）的独独栋别墅墅。其余余部分为为建筑面面积4550-5550平平方米的的独栋别别墅。物业管理理：4.55元/平平方米/月销售走势势分析：【分析】从上图可可以看出出，在宏宏观调控控政策出出台后，该该楼盘受受到较大大的影响响冲击，55、6月月份均没没有成交交记录。而而到了77月份，该该楼盘加加大了广广告推广广力度，采采取了一一系列优优惠措施施，这一一招立竿竿见影，在在7月份份名人世世家的销销售状况况终于回回暖，当当月成交交4套，而而到了88月份更更是成交交了7套套，并且且该月成成交套数数排名当当月全市市独立别别墅成交交排名第第三位。总总体来看看，由于于名人世世家的定定位较高高，广告告推广力力度较大大，后市市还是为为人所看看好。主要媒体体通路（66-8月月）：Ø 虹桥路沿沿线竖立立灯箱广广告Ø 沪闵高架架广告牌牌高架沿沿线布点点Ø 上海楼楼市Ø 新闻晨晨报Ø 邮政夹页页Ø 信用卡对对帐单Ø 中银、交交行金卡卡用户月月底Ø 东方航空空Ø 房地网站站广告Ø 电台Ø 港汇广场场举行小小型展览览会中海翡翠翠湖岸 地理位置置：青浦沪沪青平高高速佘山山赵巷口口发 展展 商商：上海中中海房地地产有限限公司建设指标标：总建筑筑面积约约800000平平方米，占占地6000多亩，容容积率00.233。开工日期期：20004.3.225开盘日期期：20004.10.04交房日期期：20005.8总 户户 数数：2118户销售指标标：共分二二期开发发，由2218栋栋独立别别墅组成成。一期为1131栋栋。价 格格：110000-120000元元/平方方米历史最高高价：1155000元/平方米米主力面积积：3300-5880平方方米房型分布布：一期期所有延延湖别墅墅为5770多平平方米的的独栋别别墅，共共有166套。其其余部分分为3330-3360平平方米的的独栋别别墅。物业管理理：6.35元元/平方方米/月月销售走势势分析：【分析】从上图可可以看出出，中海海翡翠湖湖岸近四四个月来来的销售售比较平平稳，基基本每月月成交都都在3-4套左左右。目目前该楼楼盘的广广告推广广力度也也比较大大，在区区域周边边竖有多多个高炮炮吸引来来往客源源，同时时也会不不定期的的邀请各各界人士士举行别别墅高尔尔夫派对对，以此此提高自自身知名名度，寻寻求新客客源。主要媒体体通路（66-8月月）：Ø 虹桥路沿沿线竖立立灯箱广广告Ø 沪闵高架架广告牌牌高架沿沿线布点点Ø 上海楼楼市Ø 新闻晨晨报Ø 邮政夹页页Ø 信用卡对对帐单Ø 中银、交交行金卡卡用户月月底Ø 东方航空空Ø 房地网站站广告Ø 电台Ø 港汇广场场举行小小型展览览会银都名墅墅地理位置置：银都路路7599弄发 展 商：上海至至大房地地产开发发有限公公司建设指标标：总建筑筑面积116.223万平平方米，占占地322万平方方米，容积率00.522。开工日期期：20005.4.110开盘日期期：20005.4.223交房日期期：20005.12总 户 数：2822户销售指标标：共分六期开发发，目前前在售二二期，996栋双双拼别墅墅，9栋栋独立别别墅销售情况况：一期期售完，目目前在售售二期均 价：125500元元/平方方米历史最高高价：独立1125000，联联排1110000主力面积积：3555-6330平方方米房型分布布：一期期联体别别墅面积积在26602297平平方米，二二期拥有有独立别别墅面积积在3555-6630平平方米。物业管理理：未定定销售走势势分析：【分析】从上图可可以看出出，银都都名墅55、6月月份都成成交了33套，77月份的的成交套套数有所所下降，仅仅成交了了一套，但但但到了了8月份份确强势反反弹，全全月成交交了111套房源源，这一一数字排排在8月月份全市市独立别别墅成交交排行榜榜的第二二位。该该楼盘分分六期开开发，目目前在售第二期期，今后后还有较较大的供供应量。主要媒体体通路（66-8月月）：Ø 高架广告告牌高架架沿线布布点 至至今Ø 上海楼楼市 1次次Ø 新闻晨晨报 2次次Ø 新民晚晚报 44次Ø 信用卡对对帐单 1次次Ø 东方航空空 2次次Ø 电台 至今今合生城邦邦地理位置置：东川路路23442号发 展 商：上海龙龙盟房地地产开发发有限公公司建设指标标：占地9000亩，容容积率00.7。开盘日期期：20004.09.25交房日期期：20005.10、220066.4总 户 数：7166户销售指标标：共分三期开发发，由叠叠加、联联体、独独立别墅墅混合组组成。销售情况况：目前前推出一一期第四四批房源源均 价：叠加660000元/平平方米联体92200元元/平方方米独立1330000元/平平方米历史最高高价：独独立1445000，联排排92000主力面积积：1600-4000平方方米物业管理理：1.9元/平方米米/月销售走势势分析：【分析】合生城邦邦是一个个独立、联联排、叠叠加别墅墅混合型型社区，从从上图可可以看出出，近似似个月该该楼盘的的成交呈呈现“U”型走势势，5月月份新推出出房源时时卖出330套，而而在6、77月份受受政策影影响销售售状况急急剧下滑滑，但因因前期激激烈客户户较多，且且推出的的是联排排房源，月成成交也在在10套套以上。进进入8月月份后，该该楼盘举举行了一一系列优优惠促销销活动，如如送地下下室、露露台、花花园等，单单套总价价相比原来下下降了222万元元，当月月共成交交了311套房源源。主要媒体体通路（66-8月月）：Ø 高架广告告牌 新新增2块块Ø 上海楼楼市 1次Ø 解放日日报 4次次Ø 邮政夹页页 1次Ø 房地网站站广告 至今促销活动动：8月推出出5套联排排别墅的的优惠活活动，分分别1553、2233、2255、4466、4511单元，最最高降价价幅度达达15。联排别墅墅A型附送送约300344平米半半地下室室，约3381157平平米私家家花园，约约2325平平米露台台联排别墅墅B型附送送约255333平米半半地下室室，约3321162平平米私家家花园，约约2132平平米露台台独幢别墅墅G、K、H型附送送33997668平米米的私家家花园8月风暴暴价大热热卖狂降降22万浪琴水岸岸地理位置置：松江文诚诚路21159弄弄发 展 商：上海刚刚泰房地地产发展展有限公公司建设指标标：总建筑筑面积约约11万万平方米米，占地地2000多亩，容容积率00.9。公开日期期：20004.03.25开盘日期期：20004.11.16交房日期期：20005.12总 户 数：7000户销售指标标：目前分分4期推推出，由由2122栋独立别别墅、联联排和叠叠加别墅墅组成。销售情况况：还有有80套套可售。均 价：60668元/平方米米历史最高高价：775000元/平平方米主力面积积：1333-2270平平方米房型分布布：联体面面积2110-2230平平方米，双双拼面积积：2220-2270平平方米，叠叠加面积积：1770-1190.56平平方米。物业管理理：1.3元/平方米米/月销售走势势分析：【分析】浪琴水岸岸是一个个别墅与与公寓混混合型社社区，目目前在售售房源基基本都是是别墅房房源，公公寓房在在年初推推出，目目前仅剩剩二房、三三房各两两套房源源头，楼楼层都在在3楼。从从上面的的图可以以看出，该该楼盘在在6月份份没有成成交，在在7月份份成交了了一套房房源头。88月份时时对联排排别墅采采取了降降价优惠惠措施，使使得月成成交量达达到了114套。主要媒体体通路（66-8月月）：Ø 罗马旗 至至今Ø 高炮 至至今 Ø 新民晚晚报 44次Ø 新闻晨晨报