中盈福汇房地产开发有限公司清韵百园产品规划建议hwxz.docx

清韵百园园产品规规划建议议20088-7-15清韵百园园产品规规划建议议一、 沈阳市别别墅市场场走势.1、 政府政策策对别墅墅市场发发展趋势势的影响响2、 沈阳市别别墅市场场的现状状3、别墅墅市场发发展趋势的的特性二、 竞品市场场分析.1、 同区竞争争产品的的上市量量及去化化量情况况2、 区域内产产品的销销售价格格走势三、 清韵百园园项目统统计分析析1、20008年年5月224日7月66日成交交情况2、20008年年5月224日7月66日来电电客户分分析3、20008年年5月224日-77月6日日来访客客户分析析4、20008年年5月224日-77月6日日来访客客户对产产品面积积需求情情况5、综述述.四、 六区产品品规划建建议.五、商业业面积规规划建议议.一、 沈阳市别别墅市场场走势1、 政府政策策对别墅墅市场发发展趋势势的影响响Ø 20066年国家家出台对对别墅市市场影响响的政策策“国六条条”新政政的出台台，特别别强调了了继续停停止别墅墅类房地地产开发发项目土土地供应应，严格格限制低低密度、大大套型住住房土地地供应。Ø 20077年温家家宝对土土地利用用总规划划的再次次强调第十届全全国人民民代表大大会上国国务院总总理温家家宝的政政府工作作报告也也强调，要要认真执执行土地地利用总总体规划划和年度度计划。坚坚决控制制建设占占地规模模，加强强耕地特特别是基基本农田田保护，禁禁止擅自自将农用用地转为为建设用用地。认认真落实实新修订订的禁止止类和限限制类项项目用地地的规定定，特别别要禁止止别墅类类房地产产开发、高高尔夫球球场、党党政机关关和国有有企事业业单位新新建培训训中心等等项目用用地 就目目前的市市场形式式推断，由由于国内内土地资资源相对对缺乏，而而居住人人口密度度也较大大。现在在不可能能、将来来很长一一段时间间也不可可能出现现北美地地区那种种以独立立住宅为为主要居居住形式式的情况况。就别别墅产品品而言，其其稀缺性性在未来来市场将将会更加加明显。特特别是对对高端物物业的源源头-土地资资源的开开发限制制，首先先，未来来此类产产品的土土地供应应将会停停止；其其次，就就目前已已取得土土地待规规划别墅墅的项目目供应量量也是有有限，且且新政的的出台，各各项目就就自身的的情况还还要进行行调整，开开发进度度都会放放缓。Ø 20088年的别别墅供应应量，将将受到国国家政策策的直接接影响和和左右。就项目的的规划预预测，容容积率在在0.33左右的的“纯独独栋”项项目已经经是渴望望而不可可及了，对于沈阳这样一个大城市市场来看更是少之又少。大多数低密度项目都会集中在0.6-1.0甚至更高的容积率之间，多以联排也就是“TOWNHOUSE”产品为主线；就产品的设计预测，联排别墅虽然没有独立别墅那样有更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上已经和独立别墅相差无几。在满足“国家政策”的基础上，各开发商也会把精力集中在产品的设计和创新上；就上市的时间预测，“国家政策”若有松口，大批的放量也会集中在08年下半年。2、 沈阳市别别墅市场场的现状状沈阳别墅墅项目从从无到有有可以说说是沈阳阳的经济济发展、观观念进步步、生活活水平提提高的一一个具体体体现。但但是经过过了近110年的的发展，沈沈阳市的的别墅市市场仍然然同上海海、深圳圳、北京京等房地地产业发发达的地地区存在在着较大大的差距距。 别墅作为为人类居居住场所所的最高高表现形形式，它它代表的的应该是是最高的的生活品品质。然然而在沈沈阳的别别墅市场场上，大大多数客客户的购购买动机机仍然是是改善居居住环境境，以及及炫耀自自己的财财富，而而真正追追求高品品质生活活的客户户却没有有得到充充分的满满足。这这一不足足，表现在在：别墅墅周边环环境差，社社区的围围墙内外外可以说说是天壤壤之别；社区内内的环境境、会所所、物业业管理无无法使人人联想到到“高品品质”等等。  目前市市场以碧碧桂园为为首的推推出“平平民化”“经济型”别墅越来越多，而别墅本应是高价位对应高端人群。试想，面对少数富豪的项目却具有面向普通百姓的品质和特性时，整个别墅市场将会被带来一种什么样的后果？我认为，其后果正是：一方面真正追求高品质生活的客户很难买到房子；而另一方面，开发商总是抱怨房子不好卖。 在如今沈沈阳的别别墅市场场上，项项目的档档次也可可以说参参差不齐齐。价格从从40000元/平方米米左右到2.22万元/平平方米左左右的项项目共存存。就其其价格来来看，沈沈阳市的的别墅市市场供应应量呈现现一个“菱菱形”态态势：高高端和低低端的项项目数量量少，中中间价位位项目占占的比重重最大。这这样一种种供应结结构可以以说是对对市场的的一种畸畸形认识识的产物物，这主主要是指指那一部部分低端端别墅而而言的。沈沈阳别墅墅市场上上，地价价所占的的比重不不是很大大，那么么售价中中的大部部分比例例是用来来支付建建安、社社区环境境营造等等方面费费用的，如如果售价价过低，则则房屋品品质、社社区环境境势必难难以保证证。 3、20008年年上半年年房价幅幅动情况况Ø 今年上半半年，沈沈阳房地地产卖方方市场渐渐有松动动，房价价涨幅连连续下降降，房地地产市场场步入短短暂休整整时期。109.6108.8108.7107.4105.9104.5调查资料料显示，上上半年，沈沈阳房屋屋销售价价格同比比指数为为10.75,从各月月指数走走势看,1月份份为1009.66、2月月份为1108.8、33月份为为1088.7、44月份为为1077.4、55月份为为1055.9、66月份为为1044.5。由由此可见见价格指指数呈小小幅下降降趋势。96%74%87%88%45%59%以上图表表显示，涨涨幅在逐逐步回落落，尤其其是6月月份，房房价同比比涨幅更更是首次次降到55%以内内，与11月份相相比，回回落了55.1%.据国家统统计局沈沈阳调查查队专家家分析,这主要要是去年年房价逐逐月上涨涨和今年年翘尾影影响逐月月减弱所所致,这这种上涨涨趋势对对沈阳今今年上半半年房价价指数产产生的滞滞后影响响较大。但但随着时时间的推推移,这这种翘尾尾因素影影响在下下半年会会逐渐减减弱。小结：以以上结果果显示，上上半年，沈沈阳房价价围绕去去年年底水平平小幅震震荡下行行，处于于小幅调调整阶段段。各月月房价与与上月相相比，呈呈现出涨涨跌互现现的运行行特点，基基本在00.1%-00.3%区间波波动,上上半年与与去年下下半年累累计相比比价格下下降6%。预计计沈阳下下半年的的房价将将会在平平稳中略略有上升升。4、沈城城居民收收入高幅幅增长08年沈沈阳上半半年城市市居民人人均收入入增加115744元，同同比增加加23%。据国国家统计计局沈阳阳调查队队针对220000户城市市居民家家庭的调调查资料料中了解解到，上上半年沈沈阳城市市居民人人均可支支配收入入84000元，增增加15574元元，同比比增长223%，增增速同比比加快。今今年上半半年，沈沈阳城市市居民人人均工资资收入555000元，增增加9448元，同同比增长长21%。5、 别墅市场场发展趋势的的特性Ø 沈阳未来来别墅发发展趋势势沈阳别墅墅市场两极极分化格格局已经经形成。东东部别墅墅区以其其规模、环环境、档档次、等等诸多优优势，仍仍将占据据高端市市场的主主力位置置。经济济型别墅墅仍将是是主力需需求，但但是随着着规划的的成熟，以及政府出台的相关政策，将使得别墅的发展空间受到挤压，经济型的别墅也将会出现竞争白热化的局面。 Ø 沈阳别墅墅发展趋趋势可分分六大特特点：1.高档档别墅仍仍具极大大发展潜潜力，创创新型别别墅是市市场期待待的产品品2.性价价比较高高的小独独栋别墅墅将是市场场的主流流需求3.市场场竞争激激烈导致致产品升升级4.产品品向精细细化发展展，高端端别墅地地位有望望回升5.居室室空间上上，产品品类型丰丰富，附附赠面积积，降低低价格将将会成为趋势6.建材材设备上上，政策策层层推推进，智智能化产产品逐步完善善二、竞品品市场分分析桑堤亚纳及兰桥圣菲联排产品推出量1、同区区竞争产产品的上上市及去去化量情情况Ø 同区竞争争产品的的上市情情况195套30套52套62套50套115套60套54套0套说明：联联排，产品推推量走势势上看，006年至至07年年直线下下降，007年至至08年年相对平平稳；双双拼，产品在在区域内内一直都都是以桑桑堤亚纳纳为主，图图表上看看是呈上上升趋势势的，由由于桑堤堤亚纳体体量过小小，088年没有有推出任任何产品品；独栋栋，在066年时是是以奥林林匹克花花园、兰兰桥圣菲菲为主，007年桑桑堤亚纳纳推出大大量独栋栋使之区区域市场场内独栋栋体量直直线上升升，088年由于于桑堤亚亚纳进入入尾盘期期，因此此仅为万万科兰桥桥圣菲和奥奥林匹克克花园推推出独栋栋。综合合分析，独独栋在市市场上处处于稳中中有升的的态势。备注：以以上数值值来自区区域内竞竞品（漫漫步地中中海、桑桑堤亚纳纳、万科科兰桥圣圣菲）的的年度推推盘量。Ø 同区竞争争产品消消化情况况联排双拼独栋06年102套套30套50套07年82套65套61套08年20套15套46套说明：三三种产品品形态从从市场上上的消化化量上看看，联排排直线下下降，双双拼呈不不规划的的消化，独独栋趋于于平稳。备注：以以上数值值来自区区域内三三个竞品品（漫步步地中海海、桑堤堤亚纳、万万科兰桥桥圣菲）中中的总年年度销量量。2、区域域内竞品品中不同产品品形态的的销售价价格走势势联排别墅墅双拼别墅墅独栋别墅墅06年51500元/平平方米56077元/平平方米100000元/平方米米07年55400元/平平方米86444元/平平方米140000元/平方米米08年80000元/平平方米87000元/平平方米160000元/平方米米说明：联联排别墅墅，市场场上居于于平稳状状态，涨涨幅不大大。在008年上上半年联联排仅存存为奥林林匹克花花园，销销售均价价在80000元元/平方方米，（赠送700平方米米左右的的面积）；双拼仅存存于桑堤堤亚纳，从从销售价价格上看看涨幅很很大，008年处处于尾盘盘期；独独栋，从从价格上上看目前前处于稳稳中有升升。备注：以以上价格格来自竞竞品（漫漫步地中中海、桑桑堤亚纳纳、万科科兰桥圣圣菲）销销售均价价的中间间值。3、区域域内竞品品中不同同产品形形态的销销售面积积联排双拼独栋06年300平平方米430平平方米350平平方米07年300平平方米430平平方米320平平方米08年240平平方米440平平方米380平平方米说明：联联排别墅墅面积由由3000平方米米缩至2440平方方米；双双拼别墅墅面积在在三年内内处于均均衡状态态；独栋栋面积控控制在3300-4000平方米米之间。备注：以以上数值值取于三三个竞品品（漫步步地中海海、桑堤堤亚纳、万万科兰桥桥圣菲）的主力面积）3、 综述：从从以上几几点可以以看出，独独栋及双双拼的走走势一直直处于平稳稳中略有有上扬的的态势，而而联排推推盘量较较大，消消化较弱弱，在销销售价格格上看涨涨幅不明明显。二、 本案最近近来电来来访的统统计及分分析1、20008年年5月224日7月66日成交交情况：无。2、20008年年5月224日7月66日来电电客户分分析9012176125次从图表中中显示，联联排和洋洋房的咨咨询量最最多，其其次是独独栋，最最后是双双拼。以以上来电电结果和和来访的的人数相相比联排排咨询数数量不稳稳合。3、20008年年5月224日-77月6日日来访客客户分析析16123444从以上图图表中显显示，到到访客户户咨询联联排及洋洋房的较较多，咨咨询独栋栋和双拼拼的相对对较少。4、20008年年5月224日-77月6日日来访客客户需求求的面积积段需求面积积数量100平平方米以以下19意向面积积的需求求101-2000平方米米14201-3000平方方米21301-4000平方米米2401平平以上1从本案的的到访客客户对产产品需求求情况来来看，客客户对本本案的1100平平方米以以下及2200-3000平方米米之间的的面积段段需求量量相对较较大，其其次是1101-2000平方米米，最后后3000平方米米以上的的客户量量较少。5、综述述：综合合分析本本案情况况，本案案推广，主推的产品以联排和洋房为主，因此来电及来访咨询的客户相对较多，而成交量却无。双拼和独栋在推广上并没有列为主推产品，也就是说本案的双拼和独栋在市场上的认知度相对较少。客户得知这两种产品形态大部分是借以联排及洋房而带动的。再看，目前独栋所剩一栋房源，双拼剩余2户，可选择性房源相对较少，这可能也是导致近期无销量的因素之一。综合分析独栋和双拼在市场上是占有一定的需求量。四、六区区产品规规划建议议结合政府府政策以以及市场场对产品品形态不不同程度度的需求求,以及及本案来来电和来来访对产产品的隐隐性需求求分析后。建议如下下:产品面积户型独栋305平平方米-380平平方米四室三厅厅四卫两两个车库库五室三厅厅五卫两两个车库库六区除现现有两栋栋洋房外外，以后后规划的的产品中中建议全全部为小小独栋，有有无地下下室均可可。私家家院落可可控制在在4000平方米米-5000平方方米之间间，户型型设计建建议为大大开间、大大进深，大大落地窗窗。五、 商业面积积规划建建议1、别墅墅区域内内商业规规划情况况本区域内内规划商商业的项项目有“漫步地地中海”并在园区区内有少少部分商商业，商商业中的的店面规规划面积积均在700-800平方米米左右，具具体内容容待定。蒲蒲河区域域内的“皇帝龙龙邸”商业为为框架结结构，店店面规划划面积为为2000-26600平平方米不不等，具具体内容容待定。2、本案案商业面面积规划划建议Ø 本案商业业街规划划的目的的1) 满足本案案业主生生活配套套的需求求2) 棋盘山为为沈阳市市风景旅旅游产业业区，目目前商业业配套及及生活服服务配套套相对缺缺乏，本案推出出的“宋街”，不仅仅可以满满足本区域内内的生活活需求同同时列为为棋盘山山的标志志性建筑筑之一。Ø 本案商业业街规划划面积建建议1) 建议1：本案的的商业为为框剪结结构，它它可以根根据消费费者的不同同需求进进行自由由的拆分和和组合。2）建议议2：因因本案商商业街的的目的是是满足生生活所需需而建立立的，生生活配套套的商业业大部分分（如饭饭店、超超市、美美容美发发、水果果蔬菜店店、干洗洗店、擦擦鞋店等等）那么么建议生生活商业业的店面面大部分分控制在在2000平方米米左右。3）因开开发部强强烈要求求本部门门出据，具体体商业面面积的配配比情况况。本部部在没有有市场做做为可参参考依据据的基础础上，建建议：本本案商业业网点店店面在1100平平方米-10000平平方。其中1100平平方米占占10%，2000平方方米占880%， 5000平方米米占155%，110000平方米米占5% 。