关于兴建滨湖商务大酒店建设项目的可行性研究报告ctia.docx

滨湖商务大酒店研究报告二一一年十二月滨湖商务务大酒店店建设项项目研究报告告二一一一年十二二月目录兴建滨湖湖商务大大酒店建建设项目目申请报报告71项目简简介71.1项项目概况况71.2主主要技术术及经济济指标881.3社社会效益益分析992项目建建设的背背景及必必要性1112.1项项目建设设背景1112.2项项目建设设的必要要性1223项目区区域概况况153.1地地理位置置153.2自自然资源源153.3新新区发展展现状1194市场前前景分析析204.1国国内酒店店业发展展前景2204.1.1经济济型酒店店可能出出现泡沫沫204.1.2高端端酒店增增长势头头强劲2214.2滨滨湖商务务大酒店店发展概概况2114.3项项目目标标市场分分析2224.3.1项目目功能定定位2224.3.2目标标市场定定位2224.3.3项目目市场运运营指标标预测2235建设内内容及建建设规模模245.1建建设内容容245.2项项目建设设规模项项246建设地地址及建建设条件件266.1项项目建设设地址2266.2项项目建设设条件2266.2.1自然然条件2266.2.2基础础设施条条件2997项目设设计3007.1设设计目标标307.2设设计指导导思想3307.3规规划设计计原则3317.3.1生态态性原则则317.3.2合理理性原则则317.3.3文化化性原则则327.3.4整体体性原则则327.3.5安全全性原则则327.4总总平面设设计3337.4.1功能能系统3337.4.2交通通组织3337.4.3绿化化景观3337.4.4平面面布局3347.4.5竖向向设计及及道路3348工程方方案3558.1建建筑设计计理念3358.1.1建筑筑与环境境相融合合358.1.2合理理布局，以以人为本本358.1.3功能能与美观观并重3358.1.4可持持续发展展性和实实际可操操作性3368.2建建筑设计计368.2.1设计计依据3368.2.2建筑筑平面设设计3668.2.3建筑筑造型设设计3778.3结结构设计计378.3.1设计计依据3378.3.2设计计要求3388.3.3设计计荷载标标准值3388.3.4结构构类型3388.4公公用工程程设计3398.4.1供配配电设计计方案3398.4.2给排排水设计计方案4418.4.3暖通通空调设设计方案案448.4.4消防防设计4459节能及及环保4499.1节节能4999.1.1设计计依据4499.1.2设计范范围4999.1.3主要要节能措措施4999.2环环保5009.2.1施工工期环境境保护5509.2.2营运运期的环环境保护护5210组织织机构及及人力资资源配置置5510.11酒店组组织机构构5510.11.1机机构层次次5510.11.2职职能部门门组成和和职责55610.22人力资资源配置置6110.22.1配配置原则则6110.22.2岗岗位编制制6111项目目建设进进度计划划6311.11建设工工期63311.22项目实实施进度度计划66312招投投标方案案6412.11招标形形式64412.22投标单单位资质质要求66412.33招投标标组织66513投资资估算及及资金筹筹措66613.11投资估估算66613.11.1投投资估算算范围66613.11.2编编制依据据6613.11.3投投资估算算说明66713.11.4估估算结果果6813.22资金筹筹措及使使用计划划6913.22.1资资金筹措措6913.22.2资资金使用用计划66914财务务评价77014.11依据、原原则和方方法70014.11.1依依据70014.11.2原原则70014.11.3假假定条件件和评价价方法77114.22基础数数据选取取7114.22.1建建设规模模7114.22.2工工程建设设期、计计算期77114.22.3基基准收益益率72214.22.4营营业收入入估算77214.22.5成成本费用用估算77214.22.6营营业税金金及附加加7314.22.7所所得税77314.22.8利利润分配配7414.33财务评评价指标标7414.44不确定定性分析析7414.44.1盈盈亏平衡衡分析77414.44.2敏敏感性分分析75514.55财务评评价结论论7715社会会效益分分析78816结论论与建议议8016.11结论80016.22建议811附图一平平原新区区平面图图822附图二建建筑设计计方案883附图三鸟鸟瞰图884附图四正正立面图图85附图五东东立面图图86附图六北北立面图图88兴建滨湖湖商务大大酒店建建设项目目申请报报告1 项目简介介1.1 项目概况况项目名称称：滨湖湖商务大大酒店项项目建设地址址：新乡乡市平原原新区建设规模模：项目按四四星级商务务酒店标准准建设，总占地地面积约约20亩亩，总建建筑面积积约172556平方方米，配套建建设道路路、供电电、给排排水、供供气等基基础设施施。项目总投投资1220000万元，其其中：工工程费用用113316万万元，工工程建设设其他费费用668万元元，预备备费9005万元元，建设设期利息息5655万元，铺铺底流动动资金1119万元元。资金来源源：申请请银行贷贷款1000000万元，业主自自筹20000万元。1.2 主要技术术及经济济指标表1-11主要数数据及评评价指标标汇总表表序号项目单位数据备注一项目总投投资万元1200001.1固定资产产静态投投资万元113116 1.2建设期利利息万元565 1.3铺底流动动资金万元119 2项目流动动资金万元396 2.1自筹流动动资金万元119 2.2银行短期期贷款万元278 3经营收入入万元27322 运营期平平均值4营业税及及附加万元151 5利润总额额万元450 6所得税万元67 7税后利润润万元382 8法定盈余余公积金金万元57 9未分配利利润万元325 二主要评价价指标1所得税前前的财务务内部收收益率%8.8 2所得税前前的财务务净现值值万元664 3所得税前前的投资资回收期期年10.88 含建设期期4所得税后后的财务务内部收收益率%8.2 5所得税后后的财务务净现值值万元146 6所得税后后的投资资回收期期年11.55 含建设期期7投资利润润率%3.6 8投资利税税率%5 9销售利润润率%16.55 10借款偿还还期年10.88 含建设期期11盈亏平衡衡点%66 1.3 社会效益益分析项目所在在区域周边边遍布各各类高新新产业基基地、商商贸流通通等企业业，商务往往来密集集，本商务酒酒店建成成后，将成为为平原新区区重要服服务配套套项目，有助于提升新区接待能力和城市形象，是旅游基础接待设施的有益补充，将推动旅游业的健康发展，带动周边地区交通运输、商贸、娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接地增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决近千人的就业机会，有利于新区经济的增长及维护社会的稳定。2 项目建设设的背景景及必要要性2.1 项目建设设背景新乡平原原新区是是我省确确定的66个城乡乡统筹和和改革开开放试验验区之一一，是省省委、省省政府的的重大经经济发展展战略部部署，是是中原城城市群“一极两两圈三层层”规划构构想的重重要组成成部分，是是新乡市市委、市市政府“一带双双核三节节点”经济战战略布局局的关键键支撑点点。平原新区区围绕建建设“沿黄生生态科技技名城”的发展展定位，充充分利用用区位和和资源优优势，打打造新能能源车试试验、测测试基地地、生物医医药产业业基地、电子信信息产业业发展基基地、现代农农业试验验示范区区、文化教教育产业业基地、黄河文文化产业业基地、商贸服服务业及及现代物物流园区区。新区与郑郑州一河河之隔，三三桥相连连，互为为呼应，距郑州州市中心心火车站站仅200公里，新新乡市中中心455公里，焦焦作市中中心355公里，居居三市交交汇中心心。1007国道道、京港港澳高速速、郑焦焦晋高速速、3111省道道及郑新新城际轻轻轨等多多条交通通干线穿穿境而过过，是豫豫北地区区联系郑郑州的重重要节点点，是郑郑州辐射射豫北的的“桥头堡堡”。目前，平平原新区区道路、供电、供水、燃燃气、污水处处理、程控电电话和国际互互联网带带宽等基基础设施施建设已已经建成成，金融融、工商商、税务务、写字字楼、公公交站点点等城市市配套设设施全面面铺开，330平方方公里核核心城区即将形形成，一个充充满活力力和希望望的宝地地，一片片蕴藏着着无限商商机的热热土，“沿黄生生态科技技名城”的序幕幕已经拉拉开，社会经经济的发发展已经经腾飞，现现代服务务业的极大需需求已经经显现，本项目目的提出出适逢其其时。2.2 项目建设设的必要要性2.2.1 滨湖商务务大酒店店的建设设，是完善平平原新区区服务功功能，促促进社会会经济更更好发展展的需要要平原新区区社会经经济正处处于快速速发展时时期，城城市功能能尚待完完善，从从而利于于社会经经济更好好的发展展。酒店店及相关关住宿服服务作为为对外来来客人的的第一接接触点，给给人印象象十分深深刻，直直接决定定了对该该座城市市的印象象与评价价。因此此提高接接待能力力、完善善服务设设施做好好起点工工作，对对于提升升城市形形象十分分重要，有有利于招招商引资资，促进进新区社会会经济发发展。2.2.2 滨湖商务务大酒店店的建设设，是迎合新区区酒店业业需求增长长发展的需需要，是新区区现代服服务业快快速发展展的需要要随着平原原新区经经济的快快速发展展，居民民生活水水平的不不断提高高，城乡乡居民收收入持续续增长，民民生不断断改善，社社会更加加和谐。根据新区发展规划，到2015年GDP预计将达到300亿元，2020年GDP将达到500亿元，2030年GDP将达到1500亿元，人口规模达到75万人，城镇居民收入也将大幅度提高，整体消费能力将大大加强。随着消费方式的不断增多，对消费品质追求的越来越高，必然带来对高品质消费载体巨大需求。滨湖商务酒店的出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足部分高品质消费需求。本项目四四星级酒酒店建成成后，不仅弥弥补滨湖湖区域酒酒店服务务这一空空白，也也将成为为新区区区域重要要服务配配套项目目与政府府形象工工程，同同时项目目所具有有的商务务、住宿宿、娱乐乐、休闲闲、康体体等高档档服务基基本能够够满足区区域内高高档消费费需求。酒酒店投入入运营后后，将有效效提升平原原新区的的接待水水平，形形成以滨滨湖酒店店为核心心的现代代服务业业，对新新区服务务业向高高端、高高品质发发展有着着重要的促促进作用用。2.2.3 滨湖商务务大酒店店的建设设，是促进进平原新新区旅游游业发展展的需要要平原新区区文化底底蕴深厚厚，旅游资资源丰富富，自然然、人文文、历史史等特点点明显。其其中具有有代表意意义的有有毛遂故故里、张张良刺秦秦旧址、原原武古镇镇、宋代代玲珑塔塔，以及及名扬国国内外的的“书画之之乡”、享誉誉国际的的盘鼓表表演等。平原地区旅游业正处于逐步推进发展期，旅游资源逐步开发利用，有较大的发展潜力。根据新乡市委、市政府对平原新区的发展定位，随着经济与文化旅游的有机结合，全面打造科技引领、低碳生态、产城共融、适宜人居的“农业硅谷、科技新城、产业基地、休闲之都”将成现实。当前的服服务配套套能力尚尚显不足足，按照新区区发展规规划，未来的的旅游消消费向更更高层次次和更高高品质的的方向发发展。滨滨湖商务务大酒店店的建设设，一方方面有助助于提升升新区旅游游接待档档次及能能力，推推动新区区旅游业业的发展展，完善善新区商商务、住住宿、旅旅游等配配套设施施，树立立新区形象象。另一一方面，通通过旅游游业的发发展，发发挥其关关联带动动性强、拉拉动内需需明显的的特点和和优势，必必将吸引引更多的的旅游者者形成较较大规模模的人流流、物流流、资金金流和信信息流，可可有效整整合“吃吃、住、行行、购、娱娱”相关关产业链链的协调调发展，这这不仅促促进了新新区区域域经济的的发展，而而且提供供了大量量创业、就就业机会会，有利利于新区区就业和和社会稳稳定。3 项目区域域概况3.1 地理位置置新区位于于黄河大大桥以北北，与郑郑州一河河之隔，三三桥相连连，互为为呼应。新新区距郑郑州市中中心火车车站仅220公里里，新乡乡市中心心45公公里，焦焦作市中中心355公里，居居三市交交汇中心心。1007国道道、京港港澳高速速、郑焦焦晋高速速、3111省道道及郑新新城际轻轻轨等多多条交通通干线穿穿境而过过，是豫豫北地区区联系郑郑州的重重要节点点，也是是郑州辐辐射豫北北的“桥头堡堡”。具体区区位见平平原新区区平面图图(附图一)。3.2 自然资源源3.2.1 土地资源源新区空间间战略发发展规划划面积1188平平方公里里，发展展控制规规划面积积50平平方公里里，起步步区规划划面积330平方方公里。区内土地地面积广广阔，人人口密度度仅为每每平方公公里2885人，村村庄建设设用地仅仅占总面面积的77.4%。除农农业生产产外，其其它地面面附属物物很少，土土地开发发成本较较低。随随着黄河河治理工工程力度度的逐步步加大，大大面积的的滩区荒荒地将被被逐步改改良为农农田，为为今后的的发展储储备了丰丰富的土土地资源源。3.2.2 水资源新区水资资源丰富富，地表表水主要要为引黄黄退水，地地下水质质未受任任何污染染，达到到中二类类标准以以上。3.2.3 电力源源源新区500平方公公里范围围内规划划用电总总负荷774万千千瓦，新新建设222万变变电站22座，111万变变电站110座。全全部实行行双回路路电网运运行方式式。3.2.4 旅游资源源平原新区区位于中原原大地腹腹心地带带,旅游游资源丰丰富，其其中具有有代表意意义的有有：1.毛遂遂故里。毛遂为为卫国人人，故里里在新区区原阳县县西路庄庄村，现现有毛遂遂自荐亭亭和石碑碑多处。战国晚期期，赵孝孝成王九九年（前前年）秦秦围赵都都邯郸，平平原君急急赴楚国国求救援援兵，毛毛遂自荐荐前往，展展露才华华，按剑剑而上，陈陈述利害害，威言言并加，使使楚王答答应派兵兵救赵，同同意马上上发兵救救赵，并并立即锸锸血为盟盟。赢得得“毛先先生三寸寸之舌，强强于百万万之师”。毛毛遂出身身贫寒，非非官非宦宦，二千千年来传传颂至今今，且被被神话，实实乃自荐荐爱国所所致也。相相传，毛毛遂在云云梦山从从师于鬼鬼谷子先先生，淇淇县云梦梦山鬼谷谷祠旁，有有毛遂庙庙，为游游览瞻拜拜之胜地地。2.张良良刺秦旧旧址。张良，原原韩国贵贵族，其其祖父张张开地为为襄哀王王时期的的丞相，父亲张张平是悼悼惠王时时期的丞丞相。张张良是韩韩国忠实实的跟随随者，由于韩国国灭亡，张张良想刺刺杀秦始始皇为韩韩国报仇仇。张良良在沧海海君找到到了一个个大力士士回到了了国内，当当得知秦秦始皇要要出行的的时候，选选择在博浪沙沙（原阳阳县东郊郊）进行行伏击。博博浪沙北北面是黄黄河，南南面是官官渡河，地理位置优越，但秦始皇早有准备，刺杀计划失败，张良逃走后全身而退。3.原武武古镇城城隍庙。位于原原阳县县县城东117.55公里的的原武镇镇东街路路北，建建于明洪洪武二年年，坐北北朝南，现现存有二二门、三三门、拜拜殿、大大殿。有有明、清清石刻220余通通。大殿殿前有拜拜殿，拜拜殿面阔阔5间，进进深一间间，硬山山卷棚灰灰瓦顶，用用四架椽椽大梁，二二梁头上上有卷云云纹饰，大大殿面阔阔5间，进进深3间间，内有有3排明明柱。斗斗拱五铺铺作双重重重拱计计心造，里里转五铺铺，双折折重拱计计心造，明明、次间间平身科科各二攒攒，梢间间各一攒攒。斗拱拱全部用用假昂，昂昂嘴稍稍稍加厚，平平板枋也也已加厚厚等显为为明代建建筑手法法。大殿殿建筑保保留有若若干元代代的建筑筑风格，并并且梁柱柱结构，整体建筑、明代彩绘保存完好，在中原地区十分罕见，被古建筑专家称为是省内城隍庙年代最早、规模最大的木结构明代建筑。4.宋代代玲珑塔塔，又名徽徽塔,也也叫雁塔塔。位于河河南省原原阳县城城西南117.55公里原原武镇东东关,原原为原武武镇善护护寺内的的附属建建筑物,建于宋宋崇宁四四年(111055年),为六角角形十三三级仿木木结构楼楼阁式砖砖塔,有有塔铭记记载明万万历辛丑丑年间(16001年)重修。清清代善护护寺失火火,寺毁毁塔存。119633年6月月,河南南省公布布其为第第一批省省级重点点文物保保护单位位。塔北面有有一塔门门,塔檐檐砖砌斗斗拱露出出地面。自自第二层层以上皆皆为叠涩涩出檐。塔塔身每层层均辟半半圆拱券券门及假假窗,斗斗拱、层层檐、装装饰假窗窗均为雕雕砖垒砌砌。该塔塔的轮廓廓为抛物物线型,砖木结结构,每每层角梁梁系木制制,突出出塔身外外部,上上有铁鼻鼻,悬挂挂风铎,微风过过处丁当当作响。塔塔内置00.6米米宽的旋旋梯,游游人扶梯梯可登临临塔的最最上层。塔塔顶铁刹刹、覆钵钵、相轮轮犹存。玲珑塔结结构严谨谨科学,虽经受110多次次地震和和日本侵侵略军的的炮击，至今巍巍然屹立立,体现现我国古古代劳动动人民在在建筑科科学和艺艺术上的的聪明智智慧。该该塔是一一座富有有民族建建筑风格格的楼阁阁式砖塔塔,造型型美观,观之赏赏心悦目目,为宋宋代寺院院之佳作作。登上上此塔可可以南望望黄河波波涛,北北眺太行行峰峦,东见浩浩瀚云海海,西览览万顷碧碧绿,真真可谓妙妙趣横生生,蔚为为奇观。同时还有有名扬国国内外的的“书画之之乡”、享誉誉国际的的盘鼓表表演等。平原新新区民俗俗风情浓浓郁，自自然、人人文、历历史等旅旅游资源源丰富，有较大大的发展展潜力。3.3 新区发展展现状平原新区区为河南南省确定定的6个个城乡统统筹和改改革开放放试验区区之一，是是省委、省省政府的的重大经经济发展展战略部部署，是是中原城城市群“一极两两圈三层层”规划构构想的重重要组成成部分，是是新乡市市委、市市政府“一带双双核三节节点”经济战战略布局局的关键键支撑点点。新区的功功能定位位是：“四区一一中心”。新乡乡市“三化”协调发发展先导导区、郑郑州新乡乡两个中中心城市市的新型型卫星城城区、城城乡统筹筹发展先先行区、对对外开放放示范区区、全省省现代农农业示范范和科技技成果孵孵化中心心。新区空间间战略发发展规划划面积1188平平方公里里，发展展控制规规划面积积50平平方公里里。目前前，300平方公公里核心心区的基基础设施施建设已已全面建建成，形形成较为为完善的的道路、电电力、通通讯、供供水、燃燃气、和和交通网网络。按照“科科研聚集集、科技技立城”的发展展理念，新新区在项项目建设设方面始始终尊崇崇科研内内涵。目目前总投投资377亿元的的河南科科研机构构生产试试验基地地、投资资12亿亿元的河河南省农农业科学学院现代代农业试试验示范范基地、投投资155亿元的的农商新新天地中中部农产产品全球球交易中中心等一一批重大大项目正正在快速速建设中中。4 市场前景景分析4.1 国内酒店店业发展展前景随着国民民经济的的持续快快速增长长以及消消费升级级的不断断加快，我我国酒店店业近年的增增长速度度十分惊惊人。国国际排名名前十位位的国际际饭店集集团已悉悉数进入入中国并并持续扩扩张，二二线品牌牌也已陆陆续登陆陆，未来来几年酒酒店业在在保持高高速增长长的同时时，将进进一步细细分市场场，其差差异化竞竞争将明明显加剧剧，并显显现出以以下发展展趋势。4.1.1 经济型酒酒店可能能出现泡泡沫经济型酒酒店近年年来呈现现出规模模化、网网络化和和品牌化化发展趋趋势。经经调查，从1996年我国第一家经济型酒店建成至今，经济型酒店已成长为国内旅店产业中一支独立的商业力量。尽管经济型酒店的市场还没有饱和，品牌主导的产业集中正在形成，甚至未来还有向亚洲其它区域发展的空间和可能性，但是业内专家提醒，非理性的新一轮投资热潮，有可能会出现一定的产业泡沫现象。相关研究究显示，在未来来的发展展中，经济济型酒店店的领导导型企业业为保持持竞争优优势，会会继续扩扩大市场场规模，加加速空间间布局的的步伐。在在区域市市场方面面，可能能会出现现新的竞竞争热点点。价格格方面，据据相关机机构预测测，经济济型酒店店的价格格会进一一步向下下走，将中国国酒店产产业导入入一个真真正意义义上的廉廉价酒店店业态。4.1.2 高端酒店店增长势势头强劲劲旅游饭饭店星级级的划分分与评定定的实实施，特特别是白白金五星星级酒店店的出现现，在促进酒酒店管理理和服务务的规范范化和专专业化的的同时，拉拉动豪华华和高端端酒店市市场形成成一个以以改造升升级和设设计攀高高为特征征的投资资热点。相关分析析认为，国国民经济济的持续续增长和和土地供供给制度度的改革革也给不不动产投投资者以以更多的的想像空空间。随随着宏观观调控政政策对住住宅地产产开发的的影响不不断明显显，预计计将会有有更多的的地产资资本分流流到高档档酒店物物业开发发。4.2 滨湖商务务大酒店店发展概概况随着平原原新区城城市建设设的不断发发展，社社会经济济总量的的不断增增加，城城市人口口的不断断增多，商务活动的日益频繁，商务客人会越来越多，四星级的高档酒店将会有一个较好的发展机遇。本项目四四星级酒酒店处于于平原新新区腹地地，有着得天独独厚的地地利优势势，辐射射范围独独一无二二，无竞竞争对手手，相应应占据高高端酒店店市场十十分容易易。4.3 项目目标标市场分分析4.3.1 项目功能能定位滨湖商务务大酒店店功能定定位为平平原新区区商务会会议、休休闲度假假、旅游游接待酒酒店，集集住宿、休休闲、娱娱乐、会会议等功功能为一一体的高高档次的的四星级商商务酒店店。4.3.2 目标市场场定位滨湖商务务大酒店店客源市市场构成成主要为为以下几几个方面面：1.商务务考察型型客源（核核心市场场）主要以公公司会议议、商务务交流、政政府及企企业商务务接待、地地方厂商商商务活活动等为为主要形形式，带带动酒店店住宿、娱娱乐休闲闲、餐饮饮等业务务发展。此此类客源源约占酒酒店总客客源的770%左左右，为为酒店的的核心客客源市场场。2.本地地高端消消费者（三三级市场场）主要为平平原新区区及附近近区县的的一些高高端消费费者，主主要是在在酒店进进行娱乐乐休闲、餐餐饮及客客人住宿宿、餐饮饮接待、婚婚庆宴席席等为主主要目的的。新区经济济日益快快速发展展，高端端收入人人群比例例逐渐提提高，其其对高端端消费需需求也日日渐旺盛盛，本酒酒店的建建设将会会吸引区区域内大大部分高高端消费费者前来来消费，且且随着高高收入群群体比例例的增加加，该部部分客源源一直会会呈稳定定增长，作作为项目目目标市市场的重重点潜在在客源市市场。此此类客源源目前约约占酒店店总客源源的20%左左右，且且为未来来增长较较快的客客源，预预计未来来客源比比例上升升到30%左左右。3.其他他（三级级市场辅辅助市场场）主要为机机会客源源市场，主主要是一一些过客客及文化化旅游活动动带来的的游客。此此类客源源比较低低，波动动幅度也也不大，约约占酒店店总客源源的5%左右。4.3.3 项目市场场运营指指标预测测1.酒店店平均房房价参考同类类酒店房房价水平平，在结结合平原原新区经经济社会会发展水水平的基基础上，确确定酒店店平均房房价为3380-680元元/天。2.酒店店入住率率结合上述述目标市市场细分分及可能能产生的的客源量量，并参参照其他他同类酒酒店，预预计酒店店入住率率保持在在50%700%（酒酒店房间间数为1180个）。3.酒店店各业务务收入比比例考虑酒店店住宿带带来的餐餐饮、娱娱乐、会会议等其其他酒店店关联业业务的发发展，预预计客房房收入占占30%；餐饮饮收入占占30%；娱乐乐收入占占22%；康体体收入占占12%；会议议等其他他收入占占6%。综上分析析，项目目的目标标市场及及市场运运营前景景较好。5 建设内容容及建设设规模5.1 建设内容容1.酒店店建筑四星级酒酒店主楼楼共十五层。一层为大大堂、接接待、商商务用房房；二层为餐餐厅及行行政酒廊廊层；三三层为会会议、康康体、娱娱乐用房房，四十五层为标标准客房房。建筑筑高度553.33米，客客房数为为180间。2.运动动设施主要包括括游泳池池、网球球场等室室外运动动设施。3.停车车场室外外停车场场。4.广场场及道路路工程项目功能能区广场场及道路路。5.景观观及绿化化工程环境绿化化及景观观小品等等。5.2 项目建设设规模项项目总占地地面积220亩，总总建筑面面积为1172556平方方米，景景观及绿绿化面积积71000平方米米，道路路及广场场等共330000平方米米。其中：建筑占地地面积：29660容积率：1.32建筑密度度：222.7%绿地率：54.6%停车位：70个个。6 建设地址址及建设设条件6.1 项目建设设地址滨湖商务务大酒店店项目选选址在平平原新区区纬211路与经经22路路交叉口口处，该该地块位位于平原原新区腹腹地商务务密集区区，东临临平原大大道，西西接滨湖湖湖岸，距距新区行行政中心心不足千千米，交交通条件件十分便便利，在在新区区区域规划划中属一一类商住住用地。6.2 项目建设设条件6.2.1 自然条件件1.气候候条件平原新区区地处北北纬355°、东经1113°°，属暖温温带大陆陆性季风风气候，四四季分明明，冬寒寒夏热，秋秋凉春早早，年平平均气温温14；7月月最热，平平均277.3°°C；11月最冷冷，平均均0.22°C；最高气气温422.7(19951年年6月220日)，最低低气温-21.3(19551年11月133日)。年年均湿度度68%，最大大冻土深深度2880mmm。降水水量：年年平均降降雨6556.33mm，最最大降雨雨量11168.4mmm(19963年年)，最最小降雨雨量2441.88mm(19997年)，最大大积雪厚厚度3995mmm（20009年年），年年蒸发量量17448.44mm。669月月份降水水量最多多，为4409.7mmm，占全全年降水水的722%，且且多暴雨雨。风速速及风向向：全年年最多风风向为东东北东风风，频率率为177.499%，次次多风向向为东北北风，频频率为112.33%。年年平均风风速为22.455m/ss。无霜霜期2220天，全全年日照照时间约约24000小时时。2.地形形地貌新区地处处黄河、海海河两大大流域，全部属于平原地面，海拔83米左右，土地肥沃、光热充沛。3.水文文新区位于于黄河下下游，土土壤堆积积了巨厚厚的松散散沉积物物，形成成黄河冲冲积扇。从从黄河冲冲积扇顶顶部的漂漂石、卵卵砾石与与砂混杂杂堆积逐逐渐过度度为中砂砂、细砂砂与粉土土互层堆堆积，构构成了巨巨大的地地下水库库。河床床、滩区区及两岸岸影响带带，均为为近代黄黄河堆积积的多孔孔介质地地层，地地表水与与地下水水库水力力联系密密切，同同时，黄黄河下游游为著名名的地上上悬河，黄黄河水位位高出两两岸平原原区地下下水水位位388m，在在其影响响带开发发地下水水有利于于地表水水的补给给，同时时避开了了水质污污染。 浅层含水水层的底底板埋深深约1000m，岩性颗颗粒粗，砂砂层渗透透系数大大。上部部除地表表黄河故故道颗粒粒较粗以以外，其其它均为为弱透水水的粉土土、粉土土、粉质质粘土互互层及粉粉砂层等等。下部部砂、中中粗砂、中中细砂、细细砂层，构构成了上上细下粗粗典型的的“二元元结构”和和粗、细细相间的的“多元元结构”。由由于受黄黄河摆动动时间长长短的影影响，使使主流带带和泛流流带相间间分布。主主流带含含水砂层层粒度粗粗、厚度度大，泛泛流带粒粒度稍细细、厚度度也较小小。属强富水水区，含含水层岩岩性以细细砂、中中砂、中中细砂、粗粗砂为主主，多夹夹小砾石石。4.地质质新区流域域位于昆仑仑、秦岭岭、祁连连地槽和和华北地地台四个个大地构构造区域域，或称称为西域域陆块及及华北陆陆块，以以贺兰山山-六六盘山的的深大断断裂为分分界。地地貌轮廓廓和地层层发育特特征主要要受区域域构造的的制约。西西域陆块块呈带状状展布，为为北西或或北北西西向，岩岩层挤压压变形强强烈，褶褶皱紧密密，断裂裂构造异异常发育育，有大大规模中中、酸性性侵入和和小型基基性和超超基性岩岩体侵入入。华北北地台由由吕梁运运动形成成其基础础，经晚晚元古至至古生代代的沉积积加厚及及固结硬硬化。中中生代时时期，太太平洋板板块向东东区古陆陆俯冲，其其后又受受燕山运运动影响响，华北北陆块产产生褶皱皱和断裂裂，并伴伴有岩浆浆活动，形形成一系系列趋近近北东向向的断块块盆地、隆隆起和断断陷盆地地。在流域内内分布有有第二沉沉降带华华北平原原的一部部分，其其中早期期新华夏夏系生成成发展于于晚三迭迭纪至侏侏罗纪晚晚期，主主要表现现为斜列列式“SS”型构构造带，褶褶皱断裂裂较发育育。5.场地地现状滨湖商务务大酒店店项目建建设场地位位于新区区滨湖区，地地势平坦坦，现状状荒地。经地表观察可知，场地现状整体稳定。6.地震震根据国家家地震局局中国国地震烈烈度区划划图项项目所在在地区地地震基本本烈度为为度区，地地震加速速度为00.200g。6.2.2 基础设施施条件滨湖商务务大酒店店位于新新区腹地地，交通通、供水水、供电电、通讯讯等均由由市政提提供可靠靠保证，项项目建设设基础条条件较好好。7 项目设计计7.1 设计目标标1.建设设一个具具鲜明特特征并具具有较强强标志性性的商务务酒店建筑筑。2.建设设一个具具有高标标准的商商务、休休闲、娱娱乐和多多种室外外活动场场所。3.充分分利用选选址地地地形，采采用合理理的设计计手段来来营造本本项目的的景观环环境。4.使项项目与周周边环境境形成有有机的空空间联系系纽带。7.2 设计指导导思想1.体现现现代酒酒店建筑筑的特征征建筑的规规划、设设计和实实施适度度超前，体体现一定定的前瞻瞻性，符符合新世世纪商务务、休闲闲建筑的的特点。通通过现代代化的设设计理念念、先进进的功能能配置，以以及先进进材料的的运用，将将滨湖商商务大酒酒店打造造为平原原新区的的一道新新亮丽风风景线。2.构建建地块的的园林特特征商务、休休闲，除除了舒适适的内部部环境，更更需要一一个能令令人感受受到宁静静、自然然、松弛弛的外部部环境来来调节身身心，舒舒缓压力力。本设设计强调调开放式式休闲空间间，善用用借景，营营造优美美的环境境和氛围围。3.以现现代科技技为支撑撑，构建数字字化优质质服务系系统依托现代代科技技技术，建建设酒店店神经系系统，数数字化酒酒店各个个功能，体现科科技与人人文，人人工与自自然的交交流、融融合和共共生。4.精心心营造环环境的整整体美整体空间间环境是是现代人人类高层层次的需需求。建建筑空间间形态，环环境氛围围的营造造与体量量造型的的塑造上上体现时时代精神神，与城城市整体体规划保保持一致致，体现现所在城城市的特特色。对对建筑空空间及其其形态的的处理强强调整体体性，将将建筑空空间的塑塑造同周周边氛围围统一起起来，形形成建筑筑与景观观的一体体化。7.3 规划设计计原则7.3.1 生态性原原则尊重自然然环境，调调整生态态结构，建建设性地地维护自自然生态态状况。7.3.2 合理性原原则合理的利利用土地地，确立立合理的的开发规规模和层层次，完完善交通通、水电电等公共共设施，满满足住、食食、行、游游等活动动要求。7.3.3 文化性原原则从“回归归自然”的的文化理理念出发发，突出出地域文文化特色色，追求求中国现现代主义义建筑的的意境，营营造多文文化共存存的氛围围。7.3.4 整体性原原则强调规划划的远近近期结合合，在结结合远期期发展方方向的前前提下完完善整体体结构，同同时对于于今后的的扩建发发展留有有余地。7.3.5 安全性原原则坚持安全全第一，在做到建筑技术与建筑艺术“完美”的结合、满足使用功能的同时，考虑结构的耐久性、安全度等，从结构的体系、构造、材料选择以及施工和使用中的各个环节保证结构的安全性，同时还应与结构设计、给排水等专业设计相结合，最终达到系统安全。7.4 总平面设设计7.4.1 功能系统统整个地块块大致呈方形，东、北北两面临临街，因因此根据据功能不不同，将将建筑设设计成LL形，沿沿两条道路路展开。其其中高层层部分正正对道路路转角，对对道路交交口的围围合达到到了和谐谐统一，塑塑造了丰丰富的城城市景观观。各功能区区布局如如下：客客房主楼楼正对道道路转角角，交叉叉路口布布置接待待大厅，沿沿路两边边布置会议议、餐厅厅、多功功能厅、休闲等辅助用房。这种结构布局，充分利用土地，做到沿街景观的统一性。7.4.2 交通组织织地块在经经22路路和纬221路上上分别开有有出入口口，建筑筑物侧面面设有消消防通道道以及消消防登高高面，沿道路路一侧结结合绿化化广场设设置部分分停车位位，解决决临时停停车等问问题。7.4.3 绿化景观观院内道路路和大面面积园林林景观绿绿化共同同构成了了整个地地块的景景观系统统：景观观结构环环环相扣扣、虚实实相生，各各顺其势势、互为为因借、松松紧从心心、宽窄窄随意，因因形成景景、因势势造形。绿地景观观既具有有相对独独立性，又又具有和和谐性，和和整个基基地环境境融合为为一体。院内绿地与停车相结合，成为一个整体，设计手法上中西园林相结合，形成带有园林景观的绿化系统，使房客和员工休息有着良好的视觉效果。7.4.4 平面布局局本项目在在总体规规划布置置上强调调酒店各各个功能能之间的的分区，整整栋酒店店分为商商务中心心、住宿宿客房中中心、娱娱乐休闲闲中心、运运动康体体中心四四个功能能区。按按照与场场地环境境相协调调的原则则布局，充充分利用用地理位位置优势势，使酒酒店内部部环境有有序展开开，利用用绿地营营造出花花园式景景观，同同时注重重酒店房房间的朝朝向布局局使整个个酒店获获得良好好的效果果。建筑筑与环境境有机组组织，融融为一体体。7.4.5 竖向设计计及道路路地块东侧侧和北侧侧均有城城市道路路联通，交交通十分分方便，在在道路规规划上进进行人车车分流，并并修建灵灵活通达达的漫步步小道体体系。地地块交通通组织首首先从城城市道路路引入一一条主干干道至客客房中心心停车位位处，在在经由各各功能区区处分别别引入一一条小道道至功能能区各楼楼前，再再在此基基础上通通过纵向向道路将将各功能能区内部部联系起起来，形形成内部部道