商业物业大厦管理fukr.docx

商业大厦厦的物业业管理商业大厦厦的物业业管理大大体上分分为早期期介入、接接管验收收管理、租租户入住住管理、保保安管理理、消防防管理、清清洁绿化化管理、房房屋及共共用设备备设施管管理、财财务管理理、质量量管理、人人力资源源管理、档档案管理理等方面面，在实实际操作作中，应应根据各各阶段的的特点，有有重点、有有步骤地地逐项落落实。   （一）早早期介入入工作方方案 在物业业管理早早期介入入阶段，从从物业管管理的角角度，对对物业的的规划设设计、建建筑安装装、设施施配置、设设备选型型等方面面提出合合理化意意见和建建议，使使之既符符合物业业管理的的要求，又又满足广广大租户户的需求求，尽可可能地减减少疏漏漏，避免免遗憾，保保证质量量，节约约成本。根根据某广广场工程程进展情情况，特特制订如如下方案案： 1、工工作内容容： （1）从从政策法法规的角角度，提提供有关关物业管管理的意意见和依依据； （2）从从物业管管理的角角度，对对以下方方面提出出合理化化意见： 园区区规划设设计；  建筑筑设计和和选材； 环境境整体设设计；  标识识系统的的设计、配配置；  绿化化设计； 其它它公建配配套设施施配置； 电梯梯、空调调系统的的配置； 消防防设施配配置； 安全全监控系系统配置置； 弱电电系统其其它配置置； 各类类设备配配置、选选型；  隐蔽蔽工程施施工。  2、管管理措施施 （1）熟熟悉、掌掌握物业业管理法法规政策策，做到到有法可可依，有有章可循循； （2）制制定早期期介入计计划，积积极稳妥妥地开展展工作； （3）参参与有关关工程联联席会议议，协调调各方面面关系；  （二）接接管验收收管理方方案 为确保保大厦的的环境、建建筑和设设施设备备等符合合有关法法规政策策及规划划设计的的要求，维维护租户户的合法法权益，方方便日后后的物业业管理，特特制订大大厦接管管验收方方案。11、管理理内容： （1）了了解接管管物业的的基本情情况；  （2）编编制物物业接管管验收计计划，确确定物业业验收的的标准、方方法和日日程安排排； （3）与与开发、设设计、施施工单位位一起，依依照接管管验收标标准，对对大厦物物业进行行现场初初步验收收，并将将验收结结果记录录在物物业交接接验收表表上，同同时要求求施工单单位对验验收中存存在的问问题限期期整改； （4）与与开发、施施工单位位一起，对对大厦物物业进行行现场复复验，直直至符合合规定的的要求和和标准； （5）与与开发、施施工单位位联合进进行大厦厦物业交交接： 核对对、接收收各类房房屋和钥钥匙； 核对对、接收收各类图图纸资料料，并加加以整理理归档； 核对对、接收收各类设设施设备备； 核对对、接收收各类标标识。  2、管管理措施施： （1）组组建接管管验收小小组，负负责大厦厦的接管管验收工工作；  （2）制制定接管管验收规规程；  （3）掌掌握物业业验收的的标准和和程序； （4）提提高对接接管验收收重要性性的认识识； （5）实实事求是是地开展展接管验验收工作作； （6）按按规定办办理接管管验收手手续。   （三）租租户入住住管理方方案 在办理理租户入入住手续续时，为为租户提提供方便便、快捷捷、及时时、周到到的服务务，对于于塑造管管理公司司的形象象，给租租户留下下良好的的第一印印象，具具有重要要作用，特特制定如如下方案案： 1、管管理内容容： （1）在在租户领领房前将将所有资资料准备备齐全。 （2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。 （3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。 （4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。 （5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入租户验收交接表。 （6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。 2、管理措施： （1）制定租户领房程序； （2）策划租户入住现场布置方案； （3）按照租户领房程序，安排工作流程； （4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见； （5）按规定办理租户入住手续。  （四）保安管理方案 在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理内容： （1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。 门岗的任务： a礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）； b维护出入口的交通秩序； c对外来车辆和人员进行验证和换证； d制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦； e严禁携带危险物品进入大厦； f遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。 g为租户提供便利性服务。 巡逻岗的任务： a按规定路线巡视检查，不留死角； b巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作； c对大厦内的可疑人员进行检查防范； d大厦安全检查； e装修户的安全检查； f防范和处理各类治安案件； g防范和制止各类违反大厦管理制度行为。 （2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。 值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。 2、管理措施： （1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。 （2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。 （3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。 （4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。 （5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。  （五）消防管理方案 某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。 1、管理内容： （1）做好消防监控中心的管理； （2）做好消防设施、器材的管理； （3）保持消防通道的畅通； （4）加强大厦装修期间的消防安全管理； （5）严禁携带、储藏易燃易爆物品； （6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。 2、管理措施： （1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实； （2）制订消防事故处理预案，防患于未然； （3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习； （4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除； （5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； （6）制止任何违反消防安全的行为； （7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识； （8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。（六）清清洁绿化化方案  清洁绿绿化作为为物业管管理的重重头戏，是是大厦内内不可缺缺少的部部分，关关系到整整个大厦厦的形象象，也是是测定环环境质量量的一个个重要指指标，故故拟订以以下管理理方案： 1、管管理内容容： （1）绿绿化养护护：绿化化工应做做到管理理日常化化、养护护科学化化。 根据据气候，给给花木适适量浇水水。 根据据花木长长势，给给花木适适量施肥肥，适当当松土； 及时时清除杂杂草、枯枯枝，春春秋两季季定期修修剪花木木，对遭遭受损坏坏的花木木及时扶扶正、整整修或补补苗；  制定定预防措措施，防防治病虫虫害；  做好好恶劣天天气花草草树木的的保护工工作； 定期期（每年年8月、111月）修修剪草坪坪，使其其生长茂茂盛，平平整美观观。 （2）大大厦室内内公共区区域的绿绿化布置置； （3）清清洁卫生生：通过过日常保保洁工作作，使大大厦公共共环境和和公共部部位整洁洁，公共共设施洁洁净、无无异味、无无破损。 绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。 地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。 垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。 大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。 楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。 电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。 电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。 消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。 各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。 洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。 外墙：定期清洗。 2、管理措施： （1）建立绿化保洁制度，狠抓落实； （2）按操作规程进行规范操作； （3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能； （4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）； （5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。 （七）房屋、设施设备管理方案 房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案： 1、管理内容： （1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。 租户已领房： a、办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。 b、商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。 空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。 （2）设备设施维护： 电梯在装修期间实行保护性管理； 大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护； 公共卫生设施每天检查一次； 水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次； 电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）； 消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护； 供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次； 消监控系统设备按相关维护方案检查养护； 电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次； 租户自用水电设施的维修，应按规定填写有偿服务联系单，确保维修及时率与合格率。 2、管理措施： （1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程； （2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时； （3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质； （4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率； （5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； （6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。  （八）财务管理方案 财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。 1、管理内容： （1）加强现金收支管理； （2）搞好财务核算； （3）财务收支状况每年公布一次； （4）做好年度预算和决算工作； （5）认真审核报销票据，严格控制费用报销； （6）及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。 2、管理措施： （1）根据财务法规政策，制定财务管理制度； （2）财务人员持证上岗，规范操作； （3）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质； （4）加强成本控制； （5）加强财务监督和财务检查。  （九）质量管理方案 导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。 1、管理内容： （1）按照ISO9000质量体系标准，制定大厦质量工作计划； （2）实施所制订的工作计划和措施； （3）对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题； （4）根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。 2、管理措施： （1）抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作； （2）制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；  （十）人力资源管理方案： 一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。 1、管理内容： （1）按照合理的人才结构配置各类人才； （2）任人唯贤，量材录用； （3）开展业务培训，全面提高业务素质； （4）进行业绩考核，优胜劣汰。 2、管理措施： （1）制定岗位职责，做到责、权、利分明； （2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性； （3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识； （4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合： （5）全面考核，做到公开、公平、公正。  （十一）档案管理方案： 1、管理内容： （1）工程档案； （2）租户档案； （3）工作档案； （4）财务档案； （5）文件档案。 2、管理措施： （1）制定档案管理制度，并严格执行； （2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理； （3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范； （4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求； （5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全； （6）实现电脑化管理，提高管理水平。