天津东丽湖·某地产城详细介绍gmdc.docx

天津东丽丽湖·万科城城是万科科集团有有史以来来开发项项目中最最大的一一个项目目，不仅仅起了承承接万科科集团第第三个十十年发展展计划的的重要使使命，而而且对天天津市城城市发展展起了走走廊作用用，是天天津市重重点开发发项目。天津东丽丽湖·万科城城一、项目目概述1 、项项目概况况天津东丽丽湖万科科城项目目位于天天津市东东丽湖温温泉度假假旅游区区内的东东丽湖北北岸，东东丽之光光大道以以南，为为天津万万科具有有异国风风情的低低密度高高尚住宅宅项目，总总占地面面积40095 亩(2773公顷顷)，总建建筑面积积88万平平方米，其其中住宅宅建筑面面积800 万平平方米，公公建建筑筑面积88 万平平方米。项项目容积积率不大大于0.36，建建筑密度度不大于于20%，绿绿地率不不小于550%。项目占据据整个东东丽湖北北岸，临临湖位置置绝佳。距距外环线线17 公里，距距离天津津市区中中心约228公里里，距离离滨海城城区255公里，距距离天津津机场226公里里。万科科东丽湖湖依东丽丽湖而建建，东丽丽湖水域域面积为为7.33 平方方公里，辽辽阔的水水面，充充足的地地热资源源，丰富富的水产产，良好好的空气气质量和和声环境境质量都都属于天天津市各各自然生生态保护护区之首首。东丽湖··万科城城是万科科经历220年集集团发展展后，承承接第三三个十年年发展的的一个生生态建城城的理想想模式，将将社会、经经济、生生态作为为密不可可分的整整体，综综合考虑虑社区的的多样性性。人口口规模、公公用空间间、交通通系统、就就业机会会和自然然环境的的整体协协调开发发。重新新唤起人人们对建建设精彩彩持久的的住宅区区的热情情。计划划在8 100年内建建设成为为一个集集居住、教教育、旅旅游、休休闲为一一体的功功能齐全全的完整整综合性性新市镇镇。2 、项项目自然然环境东丽湖温温泉度假假旅游区区是天津津市政府府批准的的十大旅旅游风景景区之一一和七大大生态保保护区之之一，周周边无工工业项目目，空气气水体、土土壤没有有受到污污染，并并有大面面积的植植被和人人工绿化化。东丽丽湖水域域面积辽辽阔，湖湖岸周长长12 公里，面面积达77.3平平方公里里，水质质优良，盛盛产鱼虾虾，具备备得天独独厚的自自然生态态环境，该该地区与与北京、唐唐山、秦秦皇岛等等周边地地区的交交通联系系十分密密切，距距天津市市中心车车程30分钟，距距开发区区车程225分钟钟，正处处于天津津市区和和滨海新新区的中中间位置置。东丽丽湖温泉泉度假旅旅游区处处于山岭岭子地热热带的中中心区域域，地热热资源十十分丰富富，水质质中含有有偏硅酸酸、锂、锶锶等多种种微量元元素，对对风湿、关关节炎、神神经衰弱弱等症状状具有良良好的药药用价值值，还有有美容、理理疗等功功能。 (1)天然环环境东丽湖周周边环境境环境非非常好，七七里海湿湿地环境境覆盖东东丽湖地地区，营营造大的的环境调调节气候候。七里里海总面面积955平方公公里，是是国务院院批准的的国家级级天津古古海岸与与湿地自自然保护护区的重重要组成成区域，也也是我国国北方面面积最大大的带有有古海岸岸特色的的滨海湿湿地，它它是大自自然留给给人类的的瑰宝，镶镶嵌在渤渤海之滨滨的一颗颗璀璨明明珠。因因其覆盖盖东丽区区域，改改善本地地区空气气质量，调调节区域域小气候候，有“绿色肺肺叶”之称，拥拥有特殊殊的生态态功能。七七里海湿湿地大面面积的苇苇海、水水域，充充溢着一一种“野”味。野野水、野野草、野野鸟、野野景、野野情、野野趣、七七里海区区域内的的东丽湖湖，是离离天津中中心城区区最近的的自然保保护区，具具有得天天独厚的的湿地环环境。湖面东丽湖湖是19976 年为农农业灌溉溉而人工工开挖的的水库。蓄水量量22000 万万立方米米，湖岸岸周长112 公公里，水水域辽阔阔，面积积达7.3平方方公里（约约1.11万亩），相相当于西西湖的11.5倍倍。其水域域面积位位居天津津市各自自然生态态保护区区之首。植物群落落主要有三三种生态态群落，其其中芦苇苇群落覆覆盖面积积最大。芦苇群群落：从从生态角角度，芦芦苇具有有多种生生态功能能，具有有减轻土土壤水分分蒸发，调调节空气气湿度，增增加土壤壤有机质质，改造造滩涂，固固堤的作作用。也也是各种种候鸟栖栖息，繁繁殖的场场所。既既有经济济价值，又又有很高高的审美美价值。芦苇杂杂草草甸甸群落。湖堤为为刺槐群群落。动物鸟类理想想的栖息息地：本本地区生生息繁衍衍的鸟类类有几十十种，十十几万只只。其中中有十多多种为国国家重点点保护鸟鸟类：白白天鹅、黑黑嘴鸥、白白额雁、秃秃鹫、白白尾鹞、小小鸥、猫猫头鹰等等。丰富的的昆虫资资源；鱼类资资源：盛盛产银鱼鱼、湖虾虾等；哺乳动动物。空气质量量通过空气气质量检检测对比比，东丽丽湖地区区的NOO2、TSPP、 SOO2三项指指标的现现状浓度度都低于于全市的的平均浓浓度，是是天津市市空气质质量最好好的区域域之一。声环境质质量东丽湖地地区噪声声分贝值值远低于于市区及及其它乡乡镇地区区，基本本没有噪噪声污染染。根据据监测结结果，东东丽湖项项目中心心区域的的昼夜噪噪声监测测值均低低于城城区区域域环境噪噪声标准准（II 类），声声环境质质量较好好。（2）交交通状况况目前：通通过津汉汉公路、卫卫国道与与市区相相连；每每天往返返市区和和滨海新新区人流流量达110 万万人次；东丽湖湖与京、津津、塘的的交通网网络基本本成型。未来: 茶金路与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口；金钟河大街延长线将于年内通车，该路可由金钟河大街直接达到东丽湖东丽之光大道。天津机场场和东丽丽湖之间间修建一一条高速速路。二、项目目分析天津的城城市扩张张带动了了周边区区域的发发展，东东丽湖··万科城城在城市市发展的的大好形形势下迎迎来了发发展的契契机。1 、宏宏观环境境：“一根扁扁担桃两两头”战略中中心东移移未来天津津城市的的发展将将呈现“一根扁扁担挑两两头”的格局局，即天天津市区区和滨海海新区齐齐头并进进。东丽丽湖地区区处于天天津市和和天津滨滨海新区区的中间间位置，是是一个投投资置业业，大展展宏图的的理想基基地。(1)从从新总规规看人口口外移根据天天津市城城市总体体规划（2004 2020 年），滨海新区主要发展方向是现代化制造业以及国际物流，从市区向滨海新区的流动将是未来天津市人口主要的流动方向。按照规划划，中心心城区及及近郊地地区将划划分为333 个个居住片片区，滨滨海新区区划分为为20 个居住住片区。每每个居住住片区人人口在115万至至25 万人左左右，含含3 至5个居住住区或居居住小区区。居住住片区配配置大型型超市、社社区文化化中心、综综合运动动场、中中小学、社社区卫生生服务中中心等各各项服务务设施。5年至10 年后市内六个区都要压缩10万左右的人口，中心城区总人口将减少60万。除计划生育因素带来的人口增速放缓，从城市规划的角度来看，将来本市将严格控制在市内六区建设低水平的住宅，腾出的中心市区用地，主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展，增加人均居住用地的水平，打造宜居城市。至2020 年，人均绿地达到15平方米以上，其中人均公共绿地为10 平方米以上。由于滨海海新区的的迅速崛崛起，未未来天津津市中心心城区人人口向滨滨海新区区流动是是必然趋趋势，其其中主要要以外来来人口和和一部分分区县人人口为主主；天津津市人口口的另一一个重要要流向就就是在现现在郊区区县政府府所在地地基础上上发展起起来的市市区外围围新城(卫星城城)。未来200年，多多个离市市区较近近、交通通便利、地地铁快速速路等能能够连接接到的小小城镇都都将发展展成为市市区外围围新城。(2)告告别距离离的交通通没有比“把交通通比作城城市动脉脉”更为贴贴切的比比喻了，对对于在“环渤海海经济圈圈”和在“京津一一体化”中的天天津来说说，道路路就像血血管，道道路越宽宽越多，“血液”就循环得越好，城市也就越健康越具有活力。新总规中中明确提提出：要要构筑以以京津为为双核心心，各种种交通方方式紧密密衔接、快快速转换换、通达达腹地的的区域一一体化的的现代交交通体系系。在220055 年6 月，京京津塘高高速公路路二线工工程（天天津段）已已经开工工，计划划工期为为三年，将将于20007年年年底完完成主体体工程，2008 年奥运会之前确保全线通车。这条线路起于北京朝阳区，终至天津塘沽北塘镇，全长177.8公里。天津段包括一条主线和三条联络线：主线起于武清区高村，经梅厂、东堤头、东丽湖、胡张庄，止于北塘，与拟建的滨海新区环线相连，双向八车道；三条联络线分别连接京沪高速公路、天津市区和津汉公路。此外，正正在规划划中的京京津塘第第三条高高速公路路将位于于京津塘塘高速公公路南部部，分别别由从北北京四环环经河北北廊坊到到天津石石各庄镇镇、长度度70公里里的新修修路段，加加上石各各庄镇到到当城立立交桥一一段166公里的的京沪高高速公路路，以及及从当城城立交桥桥到宁港港工业区区一段777 公公里的津津晋高速速公路三三部分组组成。不出几年年，在北北京市与与天津市市区和天天津滨海海新区之之间的大大片土地地上，将将出现纵纵横密集集的道路路网络，地地区与地地区之间间原本不不长的距距离也将将因交通通的通达达而显得得越来越越短。距距离和城城际的概概念正在在人们心心中淡化化，四通通八达的的交通将将使道路路变成辐辐射带，促促进沿线线新经济济和新产产业的发发展。(3)湖湖为中心心的可能能根据新总总规中“一轴两两带三区区”的示意意图，可可以发现现，其中中“一轴”与“两带”的交会会点分别别是中心心城区与与滨海新新区。中中心城区区是天津津的根脉脉所在，具具有6000年的的沧桑历历史，文文化积淀淀与经济济建设最最为成熟熟；而滨滨海新区区正在肩肩负着国国家赋予予的重任任，致力力成为环环渤海经经济中心心，成为为第二个个浦东。这这两个轴轴带的交交会处一一方具有有人口与与文化的的现存资资源，另另一方则则具有沿沿海经济济的优势势。现在在，两地地东西相相望，距距离并不不遥远，随随着区域域的连结结性建设设，两地地在未来来形成一一体将是是必然趋趋势。因因此有人人大胆预预测未来来的城市市中心有有可能就就出现在在两地之之间。目前，在在该区域域内天津津机场附附近已经经开始东东扩兴建建空港物物流保税税区，开开发区西西区也正正在如火火如荼地地挥戈西西进。这这些都将将促进未未来人口口的大量量迁移。在在两地之之间是大大片大片片未被开开发、生生态资源源丰富的的处女地地，在这这里，动动物、植植物与水水和谐共共生，天天然相成成，是适适合人类类居住和和生活的的绝佳场场所。目目前，东东丽湖地地区已经经进入开开发阶段段，部分分具有前前瞻眼光光的置业业者已经经开始关关注这一一区域。而而该地区区的潜在在资源也也正在被被大力挖挖掘，220055年，世世界滑水水锦标赛赛和嘉年年华两项项国际大大事同时时落于该该地，这这不能不不说明地地区的重重要价值值。以湖为中中心不是是没有可可能。在在杭州，由由于价格格奇高，临临西湖而而住已经经成为普普通人难难以实现现的梦想想。而在在天津未未来可能能的中心心，正潜潜藏着一一个面积积相当于于西湖一一个半的的东丽湖湖。2、住宅宅郊区化化的发展展趋势二战后，西西方老城城市以地地铁和高高速公路路为基础础，出现现住宅大大规模郊郊区化，区区别于别别墅和单单元住宅宅的郊外外小住宅宅(低层、低低密度)成为小小资产阶阶层的居居住方式式。九十十年代初初期，中中国较发发达的大大城市北北京、上上海、广广州相继继出现住住宅城郊郊化。针针对中产产阶级以以大规模模小住宅宅为发展展概念的的项目都都获得较较大成功功，较为为代表的的有广州州的祈福福新村、碧碧桂园和和上海的的锦秋加加州项目目。因此此随着天天津的城城市发展展，住宅宅郊区化化将会大大规模出出现，东东丽湖正正好迎来来非常好好的发展展机会。3、东丽丽湖项目目的优劣劣势(1) 项目优优势优势一：具备良良好区位位优势直隶天津津未来最最具活力力的滨海海新区行行政区划划；东丽湖地地区与京京、津、塘塘的交通通网络基基本成型型；自然环境境十分优优越，附附近地区区无工业业项目，空空气、水水体、土土壤均没没有受到到污染。优势二：生态环环境好东丽湖位位于天津津市七个个生态自自然保护护区和天天津市十十大旅游游风景区区之一的的东丽区区东丽湖湖温泉度度假旅游游区内，是是为农业业灌溉而而人工开开挖的水水库，蓄蓄水量222000万立方方米，湖湖岸周长长12 公里，面面积达77.3平平方公里里（约11.1万万亩）。具具有特色色的湖区区景观，生生态环境境优良。(2)项项目劣势势劣势一：位置远远离市区区，周边边配套不不成熟距离外环环路8公里，周周边有正正在兴建建的天津津空港工工业区，但但是就目目前的环环境来看看不成熟熟，缺少少配套设设施，就就交通来来讲，通通往外环环有一条条新修的的快速路路，（220055 年刚刚通车）但但是没有有地铁通通往。劣势二：市场发发展程度度不够成成熟目前天津津的房地地产市场场发展相相比前几几年有所所进步，但但离市场场的真正正成熟还还有一段段距离，项项目所处处的地块块离市区区较远，面面积又大大，要消消耗到这这么大面面积的住住宅体量量，项目目还需要要一定的的时间来来培育这这个市场场。三、项目目定位面对一个个占地440955亩，拥拥有良好好的生态态资源项项目，想想要给其其定位是是件困难难的事。万万科对东东丽湖项项目经过过了5年的揣揣摩，最最终确定定了建筑筑一个集集居住、教教育、旅旅游、休休闲为一一体的生生态新市市镇。1、项目目总体定定位打造一一座新城城镇万科在220000年取得得东丽湖湖的土地地，但是是由于220000年天津津的房地地产市场场还处于于较为初初级的阶阶段，市市场的发发育程度度远不如如现在。周周边的交交通及市市政配套套极其不不完善，客客户对项项目位置置的认知知、对产产品的认认知、对对价格的的认知都都不如现现在理性性和成熟熟，万科科没有把把握启动动市场。直直到20003年年底，天天津明确确了城市市东扩、大大力发展展滨海新新区的战战略，明明确了开开发区西西区和空空港物流流加工区区的清晰晰规划和和定位，并并把东丽丽湖区域域划入七七里海大黄黄堡生态态湿地保保护区，万万科东丽丽湖才最最终确定定了规划划思路：即以生生态为主主线，以以新城市市主义思思想为核核心。项目总体体定位为为：计划划在8 100 年内内建设成成为一个个集居住住、教育育、旅游游、休闲闲为一体体的功能能齐全的的完整综综合性新新市镇。2、产品品定位：建筑形形式多样样化由于天津津已明确确了东向向发展计计划，东东部形成成“新市镇镇”的趋势势将逐步步显现，多多样化的的居住缺缺口已经经形成。对对旁边两两大经济济新区来来说，高高品质社社区的需需求更是是毋庸置置疑。因因此，为为满足多多种收入入阶层的的需求，复复合型建建筑规划划必不可可少。再再者目前前国家已已严控可可建设用用地的批批用，土土地资源源十分紧紧张。此此时如果果在这四四千余亩亩的地面面上全部部盖上别别墅，那那将是一一种严重重的浪费费。另外外，临湖湖居住的的生活状状态本不不多得，它它应属于于大多数数人，实实现临湖湖生活的的分享，也也是万科科体现自自身社会会价值的的一面。最最后为了了提高居居住的生生态性，在在规划中中，万科科期望尽尽可能地地保留原原有水景景，并在在此基础础上建林林阴大路路和人工工湿地。同同时，低低密度又又是万科科一贯坚坚持的产产品特色色，在这这样的条条件下还还要保证证容积率率，多层层建筑和和高层建建筑就成成为了必必不可少少的产品品形式。综合以上上原因，万万科东丽丽湖项目目将产品品定位为为：建筑筑形式多多样化的的北欧风风情产品品。别墅墅、板式式小高层层、踏式式高层、底底层住宅宅、街坊坊多层等等多种产产品同存存。3 、客客户定位位由于东丽丽湖·万科项项目地块块处于天天津市和和天津滨滨海新区区的中间间位置。随随着天津津市产业业东移策策略的执执行，东东丽湖地地区的产产业走廊廊地位将将更加重重要。因因此项目目的目标标客户群群主要定定位为：以天津津本土居居民为主主，小量量来自北北京等外外省市地地区。由于东丽丽湖项目目体量，因因此社区区人群将将大致分分为三大大类：第一类客客户群：居住者者东丽湖··万科城城社区的的居民是是中到中中上收入入的人群群，有行行政管理理人员、当当地经营营者等，年年龄集中中在300-500 岁，除除此之外外，社区区对退休休、半退退休人员员及年轻轻创业者者和他们们的家庭庭也有很很大吸引引力。第二类客客户群：度假旅旅游者东丽湖是是附近城城市居民民的周末末度假地地，一年年四季旅旅游者来来此享受受宁静的的乡间生生活。社社区重视视健康、保保健、自自然和休休闲，富富有休闲闲度假的的氛围，为为周围城城市提供供了一个个独特的的去处。第三类客客户群：在东丽丽湖工作作的人群群医疗保保健、教教育、艺艺术、文文化及温温泉、旅旅馆、餐餐馆的经经营者及及职员、商商店主、娱娱乐专家家及行政政管理者者；大批高高科技产产业的从从业人员员；社区将将顺应当当今潮流流，形成成在家办办公的模模式，利利用通讯讯技术的的最新成成果，通通过互联联网进行行商务活活动。四、项目目规划东丽湖··万科城城结合了了近现代代的新城城市主义义设计思思潮影响响，着力力融合城城市可以以掌握的的自然生生态资源源（区位位、土地地、山丘丘、河湖湖、树木木等）和和具有使使用价值值的人力力作用资资产（道道路、桥桥梁、车车船等）作作为运营营的基础础资本，以以规划上上解决实实际生产产的可持持续发展展模式。1 、规规划理念念东丽湖及及周边区区域是一一块难得得的自然然原生态态地块，按按照万科科的计划划是，在在东丽湖湖畔40095亩亩土地上上大规模模开发生生态居住住区，建建成有湿湿地、水水系、野野鸟、温温泉的生生态居住住区，成成为对华华北地区区乃至全全国的先先例，作作为可持持续性发发展的生生态社区区在中国国率先实实践之一一。因此，万万科东丽丽湖项目目将“经筑文文脉”、“优秀小小区的基基本要素素”和“良好的的城市形形态”三个设设计思想想结合在在一起。依依据土地地原有的的特点和和周边环环境的影影响，基基于新市市镇建设设计划及及原则，最最终形成成一个具具有底蕴蕴、经得得起时间间考验的的优秀小小区。规划理理念之一一：为东东丽湖所所采用的的设计手手法最根根本的一一点是对对地块建建筑文脉脉的透彻彻理解万万科通过过对东丽丽湖环境境的考察察研究，对对地块进进行了解解，在开开发上遵遵循了生生态杠区区的开发发原则：先看哪哪些地方方值得保保存，再再决定建建筑用地地的选址址，最大大限度地地保持原原有自然然形态，减减少人为为改造的的成分，维维护原有有生态系系统，一一切以环环境作为为先决条条件。规划理理念之二二：万科科东丽湖湖的规划划是基于于凯文··林奇发发展的理理论，这这是许多多城市规规划设计计师工作作原则的的基础。万科东丽丽湖生态态居住区区将借鉴鉴国外新新理念，其其中主要要是借鉴鉴美国锡锡莱瑞辛辛生态居居住区和和澳大利利亚哈利利法克斯斯生态城城的开发发模式。锡莱瑞辛辛生态居居住区位位于美国国佛罗里里达州，是是美国当当代十个个典范住住宅社区区之一。居居住区周周边有447000英亩的的自然保保护区，保保护那些些濒临灭灭绝的生生物，实实际开发发区域只只占整体体的1/3，其其余区域域则被修修建成开开放式广广场、自自然保护护区和湿湿地缓冲冲带，它它的定居居型住宅宅大多临临湖而建建。借鉴锡莱莱瑞辛生生态居住住区的开开发模式式，万科科对于440955亩中的的2188亩沼泽泽地和110466亩鱼塘塘不是加加以填平平建房，而而是将其其中的湿湿地带适适度保护护，成为为该项目目宝贵的的生态资资源。形形成“居住区区自然然保护湿湿地”的开发发模式，直直至最后后居住区区建成后后，也要要保留一一块湿地地，在居居住区内内兴建水水面水体体景观，将将与湿地地连成湿湿地水系系系统，让让湿地水水体景观观成为居居住区与与湿地的的联结点点和受益益点。哈利法克克斯生态态城是澳澳大利亚亚第一例例生态城城市，它它提出生生态城开开发模式式，主要要是恢复复退化的的土地、适适应生物物区，开开发模式式与景观观、土地地固有形形式相适适应，保保护现存存的生态态特征。创创造安全全、健康康的居住住、工作作和休闲闲空间。万科东丽丽湖生态态居住区区将借鉴鉴哈利法法克斯生生态城的的开发理理念，开开发中将将围绕“自然生生态、健健康运动动、涉外外”主题，保保护现有有的湿地地、水系系、水鸟鸟、原生生植被和和乡土植植被、温温泉等生生态资源源，并加加以适度度开发利利用。规划理理念之三三：汲取取并采用用了北美美在住宅宅小区建建设方面面的最新新设计思思想“城市市新生活活”，更新新唤起人人们对建建设精彩彩持久的的住宅小小区的热热情。2 、规规划设计计万科东丽丽湖进行行规划设设计时，考考虑每一一家庭成成员同周周边自然然生物、社社会关系系、市场场经济、资资讯信息息等之间间所达成成的融洽洽尺度，在在整套方方案中，耗耗费三年年推敲关关于宏观观、生态态、复合合、国际际、人文文的细节节分派指指标，形形成城市市具体形形状的妥妥当安排排。并把把满足当当代中国国居民的的一切要要求承担担所有的的城市和和环境品品质的职职责。为为了实现现这一目目标，万万科发现现了三条条最重要要的设计计因素：关注生生态，在在发展中中综合考考虑水体体，湿地地和野生生动物；为所有有居住类类型提供供城市氛氛围，创创造一种种多功能能整合的的新型人人工环境境；城市的的交互性性、易达达性，创创造一个个以情景景大道为为脊骨，共共同连接接区域，功功能分区区和分期期的独特特的城市市环境。(1)总总体规划划在占地440955 亩的的地域面面积上，项项目将宏宏观社会会性、生生态、复复合、国国际、人人文作为为密不可可分的整整体，综综合考虑虑社区的的多样性性、人口口规模、公公用空间间、交通通系统，分分期规划划多个居居住组团团。整个个项目分分8期开发发， 11期于20005年年9 月开开盘，主主要是独独栋别墅墅面积在在1999-2772 平平米，连连排别墅墅面积1160-1800平米，合合院别墅墅面积1165-2100 平米米。2期20005年11 月份开开盘，产产品主要要是板式式小高层层，踏式式高层，底底层住宅宅，街坊坊多层等等多种产产品。剩剩下的66 期将将于未来来的9 年继续续开发。除住宅产产品外，项项目在社社区配套套上设有有2万平米米的运动动公园，包包括室外外篮球场场、网球球场等活活动场所所；占地地4 万平平米的九九年学校校，并设设有幼儿儿园，可可容纳110000 多人人；商业业配套，例例如便利利店、咖咖啡馆、餐餐厅等生生活服务务设施。以以上配套套预计220066-20007 年投入入使用。(2)公公共环境境体系规规划东丽湖在在公共环环境规划划设计上上将新城城市主义义奉行到到底，新新城市主主义定义义是创造造低层高高密度的的城市环环境，并并将居住住功能、公公共与商商业服务务最优化化地结合合起来。这这一定义义可以在在一些方方面得到到延伸：如4 6层的的低层建建筑以及及适合社社区及城城市环境境要求的的适宜的的密度，如如创建具具有244小时活活力的新新城中心心，如居居住区各各类公共共设施的的整合布布局以及及用地功功能和混混合，此此外还有有对自然然、水域域、动植植物与城城市发展展的整合合；可以以清晰识识别的方方便的城城市单元元与结构构；建筑筑与社区区单元的的多样性性；新城城内不同同街区具具有高度度的可识识别性和和明确的的功能界界定；土土地利用用和开发发过程的的灵活性性；对当当地历史史与特征征的尊重重与延续续等等。可可以看到到，新城城市主义义的一个个重要方方面就是是公共设设施与商商业服务务、工作作地点与与住宅在在城市环环境中的的混合与与整合，这这将有利利于形成成当地良良好的生生活环境境。景观系统统沿湖堤景景观有中中心公园园、带状状绿地、融融合为一一体，不不同的草草地，不不同的水水体，繁繁多的植植物，将将天然景景观和人人工景观观有机融融合。水道系统统优美而有有效水道道系统，具具有排放放大量地地表水的的能力和和景观的的娱乐功功能。车行系统统以车行道道路为主主将小区区内的主主要建筑筑串联起起来，次次要的车车行路、街街巷及步步行道相相互连接接，形成成活力的的交通网网络。步行系统统步行道路路系统进进一步完完善区内内道路网网络并通通过它接接近自然然。营造造步行55分钟尺尺度规则则，增强强居民户户外街区区活动的的交融性性。五、建筑筑设计特特色东丽湖··万科城城在建筑筑设计上上吸收了了美国著著名建筑筑师赖特特的“有机建建筑”理论思思想，在在别墅设设计上强强调与自自然的融融合，屋屋顶为质质地轻盈盈的钢结结构屋面面。室内内外空间间咬合，互互相渗透透，充分分发挥木木材、石石材、钢钢、玻璃璃、混凝凝土、砖砖等材料料的表现现力。建建筑风格格现代简简约、清清新自然然。东丽湖的的建筑设设计是由由万科与与瑞典SSWECCO一起起设计的的。项目目从社区区规划到到建筑细细节，从从空间设设计到生生活意向向到处洋洋溢着和和谐的气气氛。1、独立立北欧别别墅东丽湖的的独立别别墅采用用的是北北欧风情情设计。其其建筑设设计进行行了创新新，特点点如下。革革命性的的立面设设计：镀镀锌钢板板屋顶、大大面积玻玻璃、文文化石、铝铝木复合合窗的有有机结合合，使建建筑摆脱脱了花哨哨繁复的的外表，达达到了功功能和形形式的高高度统一一，也使使北欧墅墅区别于于市面上上的所有有的其他他别墅。颠覆性的的大面宽宽设计：大面宽宽意味着着更多的的阳光、更更好的通通风、更更高的生生活品质质。即使使是北欧欧墅最小小的A户型，其其面宽也也超过了了15米，进进深却不不足100米，配配合大面面积采光光窗，保保证了居居家的阳阳光品质质。创造性的的面积控控制：从从1999平米的的A户型到到2722平米的的E户型，北北欧墅提提供五种种不同面面积的别别墅，适适应不同同人群的的不同需需求。但但通过合合理的功功能分区区和空间间分隔，删删除了大大而不当当的空间间浪费，实实现了面面积和功功能的和和谐统一一。以BB户型为为例，在在2155 平方方米的建建筑面积积里实现现了五房房三厅的的功能，使使得B 户型成成为备受受客户和和同行追追捧的经经典。北北欧墅，建建筑在整整个2.7平方方公里万万科城的的基础之之上，享享有整个个新城市市的配套套、人气气和繁华华。2 、联联排别墅墅东丽湖联联排别墅墅设计借借用了北北方传统统庭院建建筑空间间组合形形式，它它对单个个传统的的庭院建建筑通过过空间、环环境、建建筑、流流线、小小品等方方面全新新的改造造，使其其形成一一系列组组合庭院院空间，这这种类似似村落式式的布局局方式是是对现有有火柴盒盒风格的的联排别别墅的一一种挑战战与尝试试。以下下为东丽丽湖联排排别墅的的主要设设计特点点：空间组织织：联排排别墅用用建筑、围围墙、平平台来围围合出露露天庭院院，并把把它作为为建筑的的中心，这这是对露露天空间间进行探探索性尝尝试。方形平面面的变异异：从方方出发，寻寻找符合合基地的的特征模模数，再再进行变变异、翻翻转，形形成具有有特征性性的建筑筑及空间间。中央邻里里共享空空间：联联排别墅墅创造性性的强化化了这一一概念，并并把它还还原成传传统院落落的概念念，4 户一组组的邻里里共享空空间，为为其提供供了一个个半公共共休息场场所，在在这里，植植树种草草，并配配上铺地地流水，降降低了小小环境的的温度，提提供了湿湿度，并并能充分分享受到到阳光，有有别于以以往公共共绿地、庭庭院所带带给人们们的感受受。花园平台台：一种种温馨、亲亲切感觉觉，使二二层用户户既有亲亲临地面面的感觉觉，可以以视线无无遮挡的的欣赏景景观。同同时也调调节了室室内的气气候。把把多个成成组联排排别墅户户型图布布置的户户型，通通过平台台贯通的的视线串串联起来来。漫游的路路径：这这一概念念来源于于印度建建筑师柯柯里亚的的作品，甘甘地纪念念馆设计计中，柯柯里亚追追求一种种无定形形的“非建筑筑”，一条条漫游的的路径沿沿着转换换的轴线线将漫游游者带到到各个功功能空间间。东丽丽湖联排排别墅重重要概念念之一也也是基于于这一思思路，成成组布置置的户型型，被贯贯穿其间间的花园园平台和和庭院、休休息亭在在各个方方向上联联系起来来，形成成迷宫般般的效果果，各部部分在漫漫游者闲闲适、随随意的游游历过程程中不经经意的逐逐渐展示示出来，其其内部路路径就像像进入传传统村庄庄的布局局。3 、合合院别墅墅东丽湖的的合院别别墅采用用三重户户外空间间设计：中心庭庭院、独独立私人人花园、双双露台。每每户都是是由5.1× 5.1米的的近似方方型为空空间构成成，卧室室、餐厅厅、厨房房、卫生生间等功功能空间间分别包包容在多多个方形形盒子里里，最多多4户共同同组合成成回字形形平面。每每户住宅宅由分为为三个相相对独立立的区域域，每区区都有特特定功能能组成。第一个区区域由卧卧室、厕厕所、储储藏等排排它性私私密空间间组成，其其室外环环境面对对主要是是半公共共邻里共共享空间间，这里里强调的的是静谧谧、舒适适、私密密；第二个区区域是起起居室、厨厨房、餐餐厅等，其其室外环环境面对对主要是是公共交交往绿地地空间，使使得其能能够接受受到充足足的阳光光和徐徐徐的凉风风，这里里强调的的是交往往、开放放、享受受；第三个区区域是由由遮阳棚棚架覆盖盖的平台台及露台台组成，夜夜晚和清清晨于此此活动，非非常惬意意，它是是前两者者的过渡渡与联系系空间，强强调的是是视线、趣趣味与交交流。平台的设设立，保保证了室室内外贯贯通的视视线串联联，营造造了一种种温馨、亲亲切感觉觉，使二二层用户户又多了了个自家家的花园园，可以以视线无无遮挡的的欣赏景景观，同同时也调调节了室室内的气气候。所有户型型销售面面积都控控制在1165 2110 平平米，具具有超高高的居住住率。起起居室超超大5.1米开开间，多多面采光光，形成成阳光客客厅。每户二层层为双露露台设计计，466 533 平米米露台空空间赠送送。一层层客卧与与卫生间间为一体体式设计计，厨房房餐厅相相邻，整整体化功功能构造造。4 、公公寓东丽湖的的公寓采采用欧式式小镇式式的低层层、低密密度的建建筑布局局进行设设计。环环抱式邻邻里组合合模式，减减少自家家公共空空间的浪浪费，增增加邻里里交流。在在建筑风风格表现现上，节节点精致致、自然然环保材材料、北北美风格格体现。整整体楼座座摆放自自然、规规整，但但每栋公公寓外观观造型变变化丰富富，追求求轻盈、丰丰富的体体型，多多住宅入入口样化化的手法法，使视视觉形成成错落有有致的感感觉；屋屋顶形态态极具个个性，线线条洗炼炼平直，充充分利用用日照资资源；阳阳台均为为敞开式式，以增增加生活活空间与与建筑外外部空间间过渡的的灰空间间，打破破传统的的二元空空间模式式；每户户“多入口口”设计，多多出口、多多功能、多多灵活性性地制造造出多重重私密领领地，无无一不是是室内空空间向室室外多个个方向的的延展。5、二期期丹麦印印象公寓寓东丽湖二二期丹麦麦印象公公寓采用用斯堪的的那维亚亚建筑设设计风格格，深受受人们赞赞赏的斯斯堪的那那维亚建建筑设计计最主要要的共性性是精炼炼的几何何造型、对对材料的的忠实表表现以及及精致的的细部设设计。(1)设设计原则则在二期住住宅立面面设计中中项目遵遵循以下下的主要要原则：人性化化的实用用的设计计；简单明明确但比比例协调调的几何何形体；具有永永恒美感感的诚实实冷静的的建筑风风格，在在设计和和材料的的选择方方面考虑虑耐久和和生态因因素，而而不是追追随转瞬瞬即逝的的时尚；通过诚诚实地表表现石材材、木材材、涂料料和玻璃璃等自然然基础的的材料，使使得生态态的概念念在建筑筑外观上上有所体体现；仅含蓄蓄地使用用少量的的装饰性性元素；对于室室内光线线效果的的考虑明明显反映映在立面面设计上上；精心处处理与简简洁实用用的技术术措施相相关的细细部设计计；对材料料的选择择、处理理和施工工方式使使建筑随随时光流流逝获得得成熟的的美感。(2)设设计共性性尽管二期期中的不不同住宅宅类型有有各自不不同的特特点，但但是它们们也拥有有一些重重要的共共性：建筑的体体形和元元素拥有有简洁的的形状。例例如以连连续通长长的阳台台代替各各自独立立的阳台台，在立立面上形形成横向向线条；由几个个单元形形成的住住宅作为为一个整整体来设设计，使使建筑拥拥有平和和、安静静的外观观；在有有些位置置，建筑筑的东侧侧采光退退台形成成屋顶平平台，使使得整体体的建筑筑有所变变化，并并更好地地结合公公园和水水面的景景观。建建筑立面面反映内内部功能能，窗的的设置方方式直接接反映不不同的居居室空间间。立面设计计也与住住宅所处处的位置置密切结结合。面面对绿地地或水面面的山墙墙或建筑筑局部都都有相应应的设计计调整，最最好地集集合这些些景观资资源。而而靠近繁繁忙街道道的建筑筑立面就就采用不不同的处处理方式式。适应应当地的的气候条条件，南南立面比比较开敞敞，北立立面比较较封闭。窗的分隔隔方式和和细部采采用现代代的设计计语汇，窗窗户经常常与水泥泥外墙面面板结合合，在重重要的位位置布置置角窗。立立面上的的主要材材料是浅浅色的涂涂料。涂涂料的颜颜色强化化出建筑筑的体块块。其它它部分的的立面材材料以轻轻质的板板材或木木质水泥泥外墙条条板为主主。(3)户户型介绍绍A户型：薄板小小高层，基基本为二二室二厅厅一卫户户型。主主体为十十层，西西端为十十一跃十十二层, 四室室二厅二二卫。户户型总开开间很大大，将近近12 米宽，进进深很小小，明厨厨明卫，明明餐明卧卧，通透透性好。流线组织合理，动静区分明确。客厅餐厅统一在一个朝南的大空间内，通风采光优越，景观视线深远通畅，丰富的资源为此户型提供难得的舒适性。大开间的卫生间、厨房等功能空间变得非常经济实用。阳台设计方正实用，而南向浅阳台则为家庭提供观景的趣味空间，并起遮挡夏日南向直射阳光的作用。D、E 户型：四层至六六层，主主要为三三室二厅厅一卫户户型，其其中邻水水户型为为三室二二厅二卫卫，顶层层有部分分二室二二厅一卫卫户型。D系列户型为南入口，首层设有情景房，二层户型从情景花园入户；E系列户型为北入口，无情景房，以上各层与D系列标准层相同。D、E 类为本期住宅中的主力户型，大部分不超过110平米，邻水户型不超过135 平米。户型均有有南向宽宽厅，餐餐厅、客客厅并列列布置在在朝南方方位，使使户内主主要公共共空间获获得充足足的阳光光、景观观资源，提提供了良良好的生生活场所所。享受受情景花花园的生生活方式式。各功功能空间间考虑周周到慎密密，为业业主设置置了居家家需要的的储藏室室。卫生生间置于于卧室区区的中央央，使用用很方便便而且避避免了面面积浪费费。G 户型型：五层至六六层，基基本为二二室二厅厅一卫户户型，顶顶层有少少量三室室二厅一一卫户型型及三室室一厅二二卫跃层层户型。G系列户型为南入口户型，首层有庭院，设有情景房，二层户型从情景花园入户，三层以上从南向阳台入户。户型南北朝向，开间大进深小，采光通风良好。享受院落式情景花园的生活方式，南向花园入户。客厅、主卧朝南，明厨明餐，卫生间在卧室之间，使用方便。在4、66、8#楼西西端及444#楼楼东西两两端有部