【XXXX】关于印发《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的egl.docx

市住房城城乡建设设委、市市民政局局、市社社会办关关于印发发北京京市住宅宅区业主主大会和和业主委委员会指指导规则则的通通知京建发2201007339 号号各区县建建委、房房管局，各各区县民民政局、社社会办，各各有关单单位：为贯贯彻实施施北京京市物业业管理办办法（北北京市人人民政府府令第2219号号），进进一步规规范住宅宅区业主主大会和和业主委委员会的的成立及及活动，市市住房城城乡建设设委、市市民政局局、市社社会办等等部门研研究制订订了北北京市住住宅区业业主大会会和业主主委员会会指导规规则（京京建发201107739号号），现现印发给给你们，请请结合实实际认真真贯彻执执行。附件件：北北京市住住宅区业业主大会会和业主主委员会会指导规规则北京京市住房房和城乡乡建设委委员会 北京市市民政局局北京京市社会会建设工工作办公公室                                                                                                                                                二一一年十十二月三三十日附件：北京京市住宅宅区业主主大会和和业主委委员会指指导规则则（市市住房城城乡建设设委 市市民政局局 市社社会办 二一一年十十二月三三十日）第一一章 总总则第一一条 为为了规范范业主大大会、业业主委员员会的成成立及活活动，保保护业主主、业主主大会和和业主委委员会的的合法权权益，协协助、指指导全体体业主正正确行使使共同管管理权利利，进一一步建立立和完善善权责一一致、依依法有序序的住宅宅区业主主自我治治理机制制，根据据中华华人民共共和国物物权法、物物业管理理条例、北北京市物物业管理理办法（市市政府令令第2119号）及及有关规规定，制制定本规规则。第二二条 本本市行政政区域内内住宅区区业主大大会、业业主委员员会的成成立、选选举和活活动，适适用本规规则。第三三条 业业主大会会由物业业管理区区域内的的全体业业主组成成，在物物业管理理活动中中，业主主基于建建筑物区区分所有有权，依依据法律律、法规规和规章章以及管管理规约约和业主主大会议议事规则则行使共共同管理理权利、承承担共同同管理责责任。第四四条 业业主大会会、业主主委员会会应当依依据法律律、法规规、规章章的规定定和管理理规约、业业主大会会议事规规则的约约定行使使共同管管理权、履履行职责责。业主主大会、业业主委员员会依法法行使共共同管理理权不受受任何组组织和个个人的非非法干涉涉。业主主大会、业业主委员员会不得得作出与与物业管管理无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。本市市建立业业主决定定共同事事项公共共决策平平台，法法律、法法规、规规章规定定需要业业主共同同决定的的事项，提提倡业主主通过公公共决策策平台进进行决策策。第五五条 街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当依据据法律、法法规、规规章和本本规则，本本着依法法行政、合合理行政政、程序序正当、高高效便民民、权责责统一、政政务公开开的原则则对业主主大会、业业主委员员会的成成立及活活动提供供协助、指指导和监监督。街道道办事处处、乡镇镇人民政政府对业业主大会会、业主主委员会会作出的的违反法法律、法法规和规规章的决决定，应应当及时时责令限限期改正正或者撤撤销其决决定，并并通告全全体业主主。第六六条 业业主大会会、业主主委员会会的成立立及活动动的法律律服务工工作和物物业管理理纠纷人人民调解解工作应应当接受受司法行行政主管管部门的的指导和和监督。第二二章 业业主大会会成立第七七条 本本规则所所称业主主，包括括：（一一）依法法登记取取得房屋屋所有权权的人；（二二）因人人民法院院、仲裁裁委员会会的生效效法律文文书取得得房屋所所有权的的人；（三三）因继继承或者者受遗赠赠取得房房屋所有有权的人人；（四四）因合合法建造造等事实实行为取取得房屋屋所有权权的人。基于于与建设设单位之之间的商商品房买买卖民事事法律行行为，已已经合法法占有建建筑物专专有部分分，但尚尚未依法法办理所所有权登登记的人人，在物物业管理理活动中中享有业业主权利利、承担担业主义义务。第八八条 业业主在物物业管理理活动中中享有下下列权利利：（一一）对物物业管理理区域内内共用部部分实施施共同管管理；（二二）对共共同管理理的有关关事项提提出建议议；（三三）对需需要业主主共同决决定的事事项，行行使表决决权； （四四）在物物业管理理活动中中，享有有选举权权和被选选举权；（五五）对物物业管理理活动享享有知情情权、监监督权；（六六）监督督业主大大会和业业主委员员会的工工作；（七七）监督督物业服服务合同同的履行行；（八八）监督督专项维维修资金金的管理理和使用用；（九九）对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况具具有知情情权和监监督权。（十十）法律律、法规规、规章章以及管管理规约约、业主主大会议议事规则则规定或或者约定定的其他他权利。第九九条 业业主在物物业管理理活动中中履行下下列义务务：（一一）遵守守法律、法法规、规规章及相相关规定定；（二二）遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则；（三三）执行行业主共共同决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定，并并承担相相应的责责任；（四四）履行行物业服服务合同同约定的的义务；（五五）按照照规定和和约定交交纳专项项维修资资金、物物业服务务费用和和其他应应当由业业主共同同分摊的的费用。第十十条 物物业管理理区域内内，已交交付业主主的专有有部分面面积达到到建筑物物总面积积50%以上的的，建设设单位应应当向物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府报报送筹备备首次业业主大会会会议所所需的业业主名册册、业主主专有部部分面积积、建筑筑物总面面积等资资料，并并同时推推荐业主主代表作作为临时时召集人人，召集集占总人人数5%以上或或者专有有部分面面积占建建筑物总总面积55%以上上的业主主，向物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府书书面申请请成立业业主大会会。占总总人数55%以上上或者专专有部分分面积占占建筑物物总面积积5%以以上的业业主也可可以自行行向物业业所在地地街道办办事处、乡乡镇人民民政府提提出成立立业主大大会的书书面申请请。第十十一条 街道办办事处、乡乡镇人民民政府应应当自接接到成立立业主大大会申请请之日起起60日日内，指指定首次次业主大大会会议议筹备组组组长，组组织建设设单位、业业主代表表成立首首次业主主大会会会议筹备备组。筹备备组组长长在筹备备组中没没有表决决权。街街道办事事处、乡乡镇人民民政府指指定业主主担任筹筹备组组组长的，该该业主不不得参选选业主委委员会委委员。本市市鼓励和和支持公公益律师师为业主主大会的的成立和和活动提提供法律律服务。提提倡街道道办事处处、乡镇镇人民政政府指定定具有专专业知识识和服务务能力的的律师或或者其他他人员担担任筹备备组组长长。第十十二条 筹备组组组长应应当履行行以下职职责：（一一）召集集和主持持筹备组组会议；（二二）对筹筹备组会会议的会会议记录录予以签签字确认认；（三三）签发发筹备组组公告；（四四）在筹筹备组出出具的业业主大会会成立和和业主委委员会选选举情况况的报告告上签字字；（五五）筹备备组自动动解散的的，由筹筹备组组组长将建建设单位位提供的的相关资资料退回回建设单单位或者者移交给给街道办办事处、乡乡镇人民民政府临临时保管管；（六六）筹备备组赋予予筹备组组组长的的其他职职责。筹备备组组长长不履行行或者不不适当履履行前款款规定职职责的，经经筹备组组中具有有表决权权的三分分之二以以上成员员签字确确认，可可以向街街道办事事处、乡乡镇人民民政府书书面申请请另行指指定组长长，街道道办事处处、乡镇镇人民政政府应当当及时指指定。第十十三条 筹备组组中的业业主代表表，可以以由业主主自荐或或者联名名推荐产产生。业业主自荐荐或者联联名推荐荐人数不不足的，由由街道办办事处、乡乡镇人民民政府组组织业主主推荐。业业主自荐荐或者被被推荐人人数较多多的，由由街道办办事处、乡乡镇人民民政府组组织自荐荐或者被被推荐的的业主互互相推荐荐产生，业业主代表表最终名名单按照照推荐票票数顺序序确定。业主主代表应应当具有有业主身身份、具具有完全全民事行行为能力力、责任任心强、具具备必要要的工作作时间。筹备备组中有有表决权权的成员员人数应应为单数数，每人人享有一一票表决决权，其其中非建建设单位位的业主主代表人人数不得得低于筹筹备组中中具有表表决权成成员人数数的三分分之二。第十十四条 街道办办事处、乡乡镇人民民政府应应当将最最终确定定的筹备备组成员员名单、分分工、联联系方式式等在物物业管理理区域内内显著位位置公告告，筹备备组自公公告之日日起成立立。第十十五条 建设单单位在筹筹备活动动中应当当履行以以下义务务：（一一）自筹筹备组成成立之日日起7日日内向筹筹备组提提供业主主名册、业业主专有有部分面面积、建建筑物总总面积等等资料，资资料的相相关数据据信息应应更新至至筹备组组成立之之日。筹筹备组应应当对业业主资料料保密，不不得将本本项相关关资料用用于与筹筹备无关关的活动动。（二二）根据据本市有有关规定定已将相相关信息息录入公公共决策策平台；（三三）承担担筹备及及召开首首次业主主大会会会议所需需费用。建设设单位拒拒不履行行承担筹筹备及召召开首次次业主大大会会议议所需费费用义务务的，筹筹备组可可向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府说明明情况，不不影响筹筹备及召召开首次次业主大大会会议议的活动动。相关关费用可可先由业业主垫付付。第十十六条 筹备组组负责首首次业主主大会会会议筹备备工作，并并在成立立之日起起60日日内，完完成下列列事项并并以书面面形式在在物业管管理区域域内显著著位置公公示：（一一）制订订首次业业主大会会会议召召开方案案，确定定首次业业主大会会会议召召开及表表决方式式、召开开时间、召召开地点点、决议议事项、表表决规则则、业主主委员会会委员候候选人产产生办法法、业主主委员会会委员及及候补委委员产生生办法、筹筹备及召召开首次次业主大大会会议议费用预预算明细细及费用用结算方方案和筹筹备组的的解散等等； （二二）拟订订管理规规约草案案、业主主大会议议事规则则草案；（三三）确认认业主身身份，确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的表表决权数数；（四四）首次次业主大大会会议议的其他他筹备工工作。上述述事项公公示时间间为7日日，在公公示期间间，业主主可以对对以上事事项向筹筹备组提提出建议议和意见见，筹备备组应当当予以记记录。公示示期满后后7日内内，筹备备组应当当参考业业主的建建议和意意见对各各事项进进行修改改，确定定拟提交交表决的的内容。首次次业主大大会会议议召开前前，筹备备组应当当将首次次业主大大会会议议议题和和需要业业主表决决的内容容以书面面形式在在物业管管理区域域内显著著位置公公告并告告知相关关的社区区居民委委员会，公公告期不不少于115日。第十十七条 首次业业主大会会会议应应当对以以下事项项进行表表决，并并应当全全部经专专有部分分面积占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意：（一一）管理理规约（草草案）；（二二）业主主大会议议事规则则（草案案）；（三三）选举举业主委委员会委委员。北北京市物物业管理理办法实实施后申申请办理理商品房房预售许许可或者者现房销销售的住住宅物业业项目，首首次业主主大会会会议除完完成前款款事项表表决外，还还应当就就解除前前期物业业服务合合同并确确定物业业管理方方式进行行表决。但但是未表表决该事事项的，不不影响业业主大会会的成立立和备案案。第十十八条 管理规规约应当当对下列列主要事事项依法法作出约约定：（一一）物业业的基本本情况；（二二）物业业管理方方式；（三三）业主主共同管管理的权权利和责责任；（四四）物业业共用部部分的经经营和收收益分配配；（五五）物业业的使用用、维护护和管理理；（六六）物业业管理区区域内的的应急预预案；（七七）违约约责任；（八八）争议议解决方方式；（九九）其他他应当依依法约定定的事项项。管理理规约应应当尊重重社会公公德，不不得违反反法律、法法规、规规章或者者损害社社会公共共利益。管理理规约对对业主及及物业使使用人具具有约束束力。业业主或者者物业使使用人违违反管理理规约，损损害其他他业主和和物业使使用人合合法权益益的，受受损害人人可以提提起诉讼讼。第十十九条 业主大大会议事事规则应应当规定定以下事事项： （一一）业主主大会会会议种类类； （二二）业主主大会会会议召开开的形式式、程序序；（三三）业主主大会议议事和表表决方式式；（四四）关于于业主小小组、业业主代表表、业主主的代理理及业主主大会解散散的规定定； （五五）业主主委员会会委员资资格、人人数、任任期、更更换、候候补及补补充办办法；（六六）业主主委员会会议事规规则；（七七）业主主大会和和业主委委员会等等执行机机构经费费的筹集集以及、使使用和管管理制度度；（八八）业主主大会、业业主委员员会设置置的财务务、秘书书等专职职人员的的聘任程程序以及及职责；（九九）业主主大会、业业主委员员会印章章、档案案等管理理制度等等。第二二十条 业主有有损害业业主共同同权益行行为的，包包括不交交存专项项维修资资金、拒拒付或者者不按时时缴纳物物业服务务费用和和其他应应当分摊摊的费用用等，业业主大会会可以在在管理规规约和业业主大会会议事规规则中对对其被选选举权、表表决权的的行使予予以限制制，限制制时限由由业主大大会在管管理规约约和业主主大会议议事规则则中约定定，业主主大会备备案或者者变更备备案事项项时应当当向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府予以以说明。管理理规约和和业主大大会议事事规则对对业主权权利的限限制不免免除其应应承担的的义务。第二二十一条条 业主主的表决决权按照照面积和和人数计计算。 业主主的面积积表决权权数按照照下列方方法认定定：（一）专专有部分分面积，按按照不动动产登记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行不动动产登记记的，暂暂按测绘绘机构的的实测面面积计算算；尚未未进行实实测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算；（二二）建筑筑物总面面积，按按照前项项的统计计总和计计算。业主主的人数数表决权权数按照照下列方方法认定定：（一）业业主人数数，按照照专有部部分的数数量计算算，一个个专有部部分按一一人计算算。但建建设单位位尚未出出售和虽虽已出售售但尚未未交付的的部分，以以及同一一买受人人拥有一一个以上上专有部部分的，按按一人计计算；（二二）总人人数，按按照前项项的统计计总和计计算。按照照规划建建设的已已经办理理了不动动产登记记的车库库、车位位，按照照不动产产登记簿簿记载的的面积计计算；尚尚未进行行不动产产登记但但是具有有销售（预预售）许许可证的的车库、车车位,按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按买卖卖合同记记载的面面积计算算。按照照规划建建设的人人防工程程面积不不计算投投票权。第二二十二条条 筹备备组应当当遵守以以下工作作原则：（一一）筹备备组组长长召集和和主持筹筹备组会会议；（二二）筹备备组作出出决定应应当经筹筹备组中中具有表表决权的的过半数数成员同同意；成成员进行行表决时时应当在在决议上上签字，注注明同意意、反对对或者弃弃权。持持保留意意见的成成员不签签字的，不不影响决决议的效效力。（三三）筹备备组应当当对会议议进行书书面记录录，筹备备组组长长应当对对会议记记录签字字确认；（四四）筹备备组成员员不能委委托代理理人参加加会议，但但成员是是法人或或其他组组织的除除外；（五五）筹备备组应当当自成立立之日起起3个月月内完成成筹备工工作，组组织召开开首次业业主大会会会议；（六六）业主主大会成成立后，筹筹备组应应当将相相关资料料移交给给业主委委员会。因筹筹备组成成员辞职职或者因因其他原原因造成成筹备组组不能履履行职责责的或者者逾期未未完成筹筹备工作作的，筹筹备组应应当在在在物业管管理区域域内显著著位置公公告并说说明理由由，筹备备组自公公告之日日起自动动解散，符符合第十十条规定定的，业业主可以以重新申申请成立立业主大大会。第二二十三条条 筹备备组应当当自首次次业主大大会会议议作出决决定之日日起3日日内，将将表决结结果在物物业管理理区域内内显著位位置公告告，公告告时间不不少于77日。第二二十四条条 管理理规约、业业主大会会议事规规则和业业主委员员会委员员选举事事项全部部通过的的，业主主委员会会自首次次业主大大会决议议作出之之日起330日内内，持以以下材料料向物业业所在地地街道办办事处、乡乡镇人民民政府备备案： （一一）筹备备组出具具的由组组长签字字的业主主大会成成立和业业主委员员会选举举情况的的报告； （二二）业主主大会决决议；（三三）管理理规约、业业主大会会议事规规则；（四四）业主主委员会会委员名名单。材料料齐全的的，街道道办事处处、乡镇镇人民政政府应当当当场予予以备案案，出具具书面备备案证明明，并在在备案后后7日内内将备案案材料抄抄送区县县房屋行行政主管管部门，将将有关情情况书面面通报物物业所在在地公安安派出所所、社区区居民委委员会。第二二十五条条 业主主委员会会凭街道道办事处处、乡镇镇人民政政府出具具的备案案证明，向向区、县县公安分分局申请请刻制业业主委员员会印章章。第二二十六条条 本市市试行业业主大会会登记制制度。业业主大会会成立并并完成业业主委员员会备案案的，经经专有部部分面积积占建筑筑物总面面积过半半数的业业主占总总人数过过半数的的业主同同意，可可以到市市房屋行行政主管管部门办办理业主主大会登登记，业业主委员员会凭业业主大会会登记证证明，向向区、县县公安分分局申请请刻制业业主大会会印章。第三三章 业业主大会会活动第二二十七条条 业主主大会是是物业管管理权利利和管理理责任主主体，履履行以下下职责：（一一）制定定、修改改管理规规约、业业主大会会议事规规则；（二二）选举举或者更更换业主主委员会会委员；（三三）确定定或者变变更物业业管理方方式、服服务事项项、服务务标准和和收费方方案；（四四）选聘聘、解聘聘物业服服务企业业或者不不再接受受物业服服务企业业事实服服务；（五五）筹集集、管理理和使用用专项维维修资金金；（六六）决定定物业共共用部分分的经营营方式，管管理、使使用物业业共用部部分经营营收益； （七七）申请请改建、重重建建筑筑物及附附属设施施；（八八）申请请分立或或者合并并物业管管理区域域；（九九）改变变或者撤撤销本物物业管理理区域内内部分业业主、业业主委员员会作出出的与业业主大会会决定相相抵触的的决议；（十十）督促促业主依依据法律律法规规规章和管管理规约约安全使使用房屋屋；组织织对房屋屋建筑的的日常检检查活动动；配合合相关行行政主管管部门对对房屋建建筑安全全的检查查工作；负责治治理房屋屋建筑安安全问题题；（十十一）对对业主违违反法律律法规规规章和管管理规约约、业主主大会议议事规则则的行为为，可以以向人民民法院提提起诉讼讼；（十十二）决决定物业业管理区区域内的的其他重重大物业业管理事事项。决定定第（五五）项事事项，应应当经专专项维修修资金列列支范围围内专有有部分占占建筑物物总面积积三分之之二以上上的业主主且占总总人数三三分之二二以上的的业主同同意；决决定第（七七）项事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意；决定第第（八）项项事项，应应当经原原物业管管理区域域内以及及拟调整整后物业业管理区区域内的的专有部部分占建建筑物总总面积三三分之二二以上的的业主且且占总人人数三分分之二以以上的业业主同意意。决定定其他事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意；法律、法法规和规规章另有有规定的的，从其其规定。第二二十八条条 业主主大会会会议可以以采取集集体讨论论或者书书面征求求意见形形式召开开。业主主大会表表决时，提提倡通过过北京市市业主决决定共同同事项公公共决策策平台进进行。第二二十九条条 业主主人数较较多，业业主可以以幢、单单元、楼楼层等为为单位共共同推选选业主代代表参加加业主大大会会议议，具体体办法应应当在业业主大会会议事规规则中明明确规定定。推选选业主代代表参加加业主大大会会议议的，业业主代表表应当于于参加会会议前33日，就就业主大大会会议议表决的的事项书书面征求求其所代代表业主主们的意意见，业业主代表表不能代代替业主主本人作作出决定定。表决决书应当当经业主主本人签签字后，由由业主代代表送达达业主大大会会议议投票表表决。第三三十条 业主大大会会议议提议事事项应当当符合本本规则第第二十七七条的规规定和业业主大会会议事规规则。业主主委员会会应当自自提议确确定之日日起，将将业主大大会拟表表决事项项在物业业管理区区域内显显著位置置公告并并告知相相关的社社区居民民委员会会，公告告期间不不少于115日。公告告期内，业业主可以以对拟表表决事项项提出建建议和意意见，业业主委员员会应当当予以参参考，可可以对拟拟表决事事项的具具体内容容进行修修改，并并接受业业主质询询。拟表表决事项项经修改改后应重重新公告告，公告告期间不不少于115日。公告告期满后后，业主主委员会会应当确确定拟表表决事项项，可以以启动公公共决策策平台进进行决策策。第三三十一条条 业主主大会会会议投票票期限由由首次业业主大会会会议筹筹备组或或者业主主委员会会根据具具体情况况决定。因因故无法法按期完完成会议议投票的的，筹备备组或者者业主委委员会应应当按照照首次业业主大会会会议召召开方案案或者业业主大会会议事规规则的约约定，在在物业管管理区域域内公告告相关情情况及延延长期限限，但延延长期限限最长不不得超过过15日日。第三三十二条条 业主主可以幢幢、单元元、楼层层为单位位，共同同决定本本单位范范围内的的物业管管理事务务，但不不得违反反法律、法法规、规规章及管管理规约约，不得得与业主主大会的的决定相相抵触。事事项范围围、议事事方式、程程序应当当在管理理规约和和业主大大会议事事规则中中约定。第三三十三条条 业主主大会定定期会议议由业主主委员会会根据业业主大会会议事规规则组织织召开，每每年至少少召开一一次。业业主大会会定期会会议召开开前，业业主委员员会应当当向业主主公告以以下内容容： （一一）上一一年度物物业管理理情况报报告；（二二）上一一年度业业主委员员会工作作情况报报告；（三三）上一一年度业业主大会会收支情情况报告告；（四四）物业业管理的的其他有有关事项项。业主主大会定定期会议议应当讨讨论并决决议以下下内容：（一一）审查查业主委委员会和和物业服服务企业业或者其其他管理理人的年年度工作作计划；（二二）选举举需要补补选或者者定期改改选的业业主委员员会委员员；（三三）决议议下一年年度物业业管理有有关事项项；（四四）决议议下一年年度业主主大会收收支预算算；（五五）决议议物业管管理其他他的有关关事项。第三三十四条条 发生生下列情情形之一一的，业业主委员员会应当当自业主主提议和和情形发发生之日日起455日内组组织召开开业主大大会临时时会议：（一一）专有有部分占占建筑物物总面积积20%以上的的业主或或者占总总人数220%以以上的业业主向业业主委员员会提议议召开业业主大会会临时会会议的；（二二）出现现管理规规约中约约定的需需要召开开业主大大会临时时会议的的其他情情形。第三三十五条条 业主主委员会会对提议议业主人人数有异异议的，应应当自收收到业主主提议之之日起330日内内自行核核查或者者向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府申请请启动公公共决策策平台进进行核查查，并作作出是否否召集业业主大会会临时会会议的书书面决定定，在物物业管理理区域内内显著位位置公告告。业主主对业主主委员会会自行核核查的结结果有异异议的，业业主可以以于自行行核查结结果公示示后3日日内向街街道办事事处、乡乡镇人民民政府申申请启动动公共决决策平台台进行核核查，并并将核查查结果在在物业管管理区域域内显著著位置公公示。第三三十六条条 业主主委员会会未按时时作出决决定或者者业主委委员会决决定不召召开临时时会议，但但经公共共决策平平台核查查后业主主提议符符合第三三十四条条规定的的情形的的，业主主大会设设立监事事会的，应应当由监监事会根根据管理理规约、业业主大会会议事规规则予以以监督；业主委委员会不不接受业业主大会会监事会会监督，或或者未设设立监事事会但相相关业主主提出申申请的，物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当于110日内内责令其其限期履履行职责责，业主主委员会会逾期仍仍不履行行的，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当协助助业主组组织召开开业主大大会临时时会议并并对相关关事宜进进行表决决。第三三十七条条 业主主大会可可以决定定由业主主自行管管理物业业共用部部分。业业主在决决定自行行管理之之前，应应当对拟拟定的详详细的自自行管理理方案以以及应急急保障措措施进行行表决，并并告知物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府。第三三十八条条 物业业服务合合同期限限届满前前，业主主大会应应当就是是否变更更物业管管理方式式、服务务内容、是是否更换换物业服服务企业业等事项项召开业业主大会会会议进进行表决决。决定定续聘原原物业服服务企业业的，应应当与原原物业服服务企业业协商签签订物业业服务合合同；决决定解聘聘的，应应当履行行必要的的通知义义务，合合同未约约定通知知期限的的，应当当于合同同期限届届满3个个月前告告知原物物业服务务企业并并在物业业管理区区域内公公告。物业业服务合合同届满满，物业业服务企企业决定定不再续续签物业业服务合合同并按按照北北京市物物业管理理办法第第二十五五条第二二款的规规定履行行了告知知义务的的，业主主委员会会应当及及时组织织召开业业主大会会会议，决决定物业业管理方方式、服服务事项项和服务务标准等等。第三三十九条条 业主主大会设设立业主主委员会会，可以以设立监监事会，可可以聘用用财务人人员和秘秘书等工工作人员员。相关关工作经经费具体体筹集和和使用办办法由业业主大会会决定。业主主大会设设立监事事会、聘聘用财务务人员和和秘书的的，应当当在业主主大会议议事规则则中约定定。业主主委员会会委员、监监事会监监事、应应当由业业主大会会选举产产生；财财务人员员和秘书书的聘用用方式应应当由业业主大会会议事规规则约定定。第四四章 业业主委员员会第四四十条 业主大大会选举举产生业业主委员员会。业业主委员员会一般般由5人人以上单单数组成成，具体体数额、选选举结果果的确认认应当在在业主大大会议事事规则中中明确约约定。业主主委员会会委员每每次选举举产生后后3日内内应当组组织召开开业主委委员会会会议，推推选主任任委员、副副主任委委员等。主任任委员、副副主任委委员应当当由业主主委员会会委员推推选，不不经业主主委员会会委员推推选不得得连任，具具体产生生办法可可以通过过业主大大会议事事规则约约定。第四四十一条条 业主主委员会会委员由由物业管管理区域域内的业业主担任任，并应应当符合合下列条条件：（一一）具有有完全民民事行为为能力； （二二）遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则；（三三）未被被业主大大会依约约限制被被选举权权； （四四）热心心公益事事业，责责任心强强，公正正廉洁； （五五）具有有一定组组织能力力；（六六）具备备必要的的工作时时间；（七七）管理理规约、业业主大会会议事规规则规定定的其他他条件。除上上述条件件外，主主任委员员还应当当符合以以下条件件：（一一）具有有丰富的的工作经经验和良良好的群群众基础础；（二二）熟悉悉物业管管理相关关法律、法法规、规规章和政政策。业主主是法人人或者其其他组织织的，可可以授权权自然人人参加业业主委员员会委员员的选举举。一个个物业管管理区域域内，一一名自然然人只能能代表一一个法人人或者其其他组织织。第四四十二条条 业主主委员会会执行业业主大会会的决定定，接受受业主的的监督，依依法履行行下列职职责：（一一）召集集业主大大会定期期会议和和临时会会议； （二二）定期期向业主主大会报报告物业业管理情情况； （三三）代表表全体业业主与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订物物业服务务合同； （四四）及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督物业业服务； （五五）组织织和监督督专项维维修资金金的筹集集、使用用；（六六）监督督物业共共用部分分的经营营及经营营收益的的管理和和使用；（七七）督促促业主按按照约定定交纳专专项维修修资金、物物业服务务费和其其他应当当由业主主共同分分摊的费费用； （八八）建立立并妥善善保管工工作档案案，为业业主提供供查阅、抄抄录和复复制档案案资料的的便利； （九九）调解解业主之之间因物物业使用用、维护护和管理理产生的的纠纷； （十十）对违违反国家家和本市市相关规规定以及及管理规规约、业业主大会会议事规规则的行行为，可可以要求求行为人人停止侵侵害、排排除妨碍碍、消除除危险、返返还财产产； （十十一）配配合社区区相关组组织做好好本物业业管理区区域内的的社区建建设工作作；（十十二）业业主大会会赋予的的其他职职责，但但北京京市物业业管理办办法第第十一条条规定由由业主共共同决定定的事项项不得授授权业主主委员会会直接行行使。第四四十三条条 业主主委员会会会议应应当按照照业主大大会议事事规则约约定的业业主委员员会议事事规则召召开。会会议由主主任委员员召集和和主持；主任委委员不能能履行职职责或者者不履行行职责的的，由副副主任委委员召集集和主持持；副主主任委员员不能履履行职责责或者不不履行职职责的，由由半数以以上委员员共同推推举一名名委员召召集和主主持。业业主委员员会会议议不得以以书面形形式召开开。业主主委员会会会议应应当有过过半数委委员出席席，每名名委员拥拥有一票票表决权权，委员员不能委委托代理理人参加加会议。业业主委员员会作出出决定必必须经全全体委员员过半数数同意并并书面签签字确认认，自作作出决定定之日起起3日内内在物业业管理区区域内显显著位置置公告，公公告时间间不少于于7日。业业主委员员会作出出的决定定自公告告之日起起对业主主具有约约束力。业主主委员会会召开会会议时，业业主大会会设立监监事会的的，监事事会监事事应当列列席会议议，并可可以同时时邀请物物业所在在地街道道办事处处、乡镇镇人民政政府的代代表或者者相关的的社区居居民委员员会参加加。涉及及重要事事项的，业业主委员员会召开开会议前前应当先先行召开开业主意意见征求求会，公公开听取取业主的的意见，并并可以邀邀请业主主代表旁旁听业主主委员会会会议。重重要事项项的范围围由业主主大会议议事规则则约定。业主主委员会会会议应应当制作作书面记记录，由由参会委委员签字字后存档档。第四四十四条条 业主主委员会会应当建建立工作作档案，并并指定专专人保管管，主要要包括以以下材料料：（一一）业主主大会、业业主委员员会会议议记录；（二二）业主主大会、业业主委员员会的决决议和决决定；（三三）管理理规约、业业主大会会议事规规则、物物业服务务合同、专专项服务务合同等等；（四四）业主主委员会会委员选选举及备备案材料料；（五五）专项项维修资资金账目目和物业业共用部部分经营营收益账账目；（六六）业主主的意见见和建议议；（七七）业主主委员会会印章使使用记录录和工作作档案查查阅记录录； （八八）业主主委员会会工作中中产生的的其他书书面材料料和音像像资料等等。管理理规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会委员员等事项项内容发发生变更更时，业业主委员员会应当当自变更更之日起起30日日内到原原备案机机关办理理变更备备案。业主主可以对对以上工工作档案案进行查查询、抄抄录和复复制，但但涉及业业主个人人隐私的的，应当当征得相相关业主主本人同同意。第四四十五条条 业主主委员会会委员实实行任期期制，委委员每届届任期不不得超过过六年，连连选可以以连任。业业主委员员会每两两年定期期改选部部分委员员，在召召开第一一次全体体委员会会议时，应应当按照照委员在在业主大大会选举举中得票票的多少少，将全全部委员员尽量平平均分为为三组：得票较较少的一一组委员员应当在在第2年年任满后后的业主主大会定定期会议议上改选选，得票票居中的的一组委委员应当当在第44年任满满后的业业主大会会定期会会议上改改选，得得票较多多的一组组委员应应当在第第6年任任满后的的业主大大会定期期会议上上改选。第四四十六条条 业主主委员会会委员有有下列情情形之一一的，其其委员资资格自动动终止，并并由业主主委员会会在物业业管理区区域内显显著位置置予以公公告：（一一）任职职期限届届满的；（二二）不再再具备业业主身份份的； （三三）限制制民事行行为能力力或者无无民事行行为能力力的； （四四）被依依法追究究刑事责责任，无无法履行行委员职职责的； （五五）以书书面形式式向业主主大会或或者业主主委员会会提出辞辞职的；（六六）业主主大会议议事规则则规定的的其他情情形。第四四十七条条 北北京市物物业管理理办法规规定的业业主共有有的相关关财物及及本规则则第四十十四条规规定的材材料属于于业主共共有，任任何组织织或者个个人不得得侵占。业主主委员会会委员资资格终止止的，应应当自终终止之日日起3日日内将所所保管的的档案资资料、印印章及其其他应当当移交的的财物，移移交给业业主委员员会；拒拒不移交交印章、相相关财物物和档案案资料的的，街道道办事处处、乡镇镇人民政政府100日内应应当责令令移交，物物业所在在地公安安机关应应当予以以协助。第四四十八条条 业主主委员会会委员任任期内，委委员出现现空缺时时，应当当按照业业主大会会议事规规则