房地产开发报建经验谈ccyw.docx

房地产开开发报建建1、中华华人民共共和国城城乡规划划法将于于今年11月1日日实施，我我看了其其中与房房地产开开发报建建有关的的内容，有有些感慨慨，想在在这里讲讲一讲，希希望对大大家有所所帮助.国土、规规划与建建设这三三个部门门之间的的恩怨由由来已久久，我想想到哪里里就讲到到哪里吧吧。下面面基本上上是按照照报建的的先后顺顺序来说说。 1土地地证、建建设用地地规划许许可证、规规划要点点批复阶阶段土地证证和建设设用地规规划许可可证这两两个证，加加上规划划要点批批复，是是进行房房地产开开发的前前提.但但是，这这几样东东西领取取的先后后顺序，非非常的有有学问。有有经验的的同志，一一看这几几样东西西的发出出时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。恩，简简单的说说一下，土土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只只是载明明）；建建设用地地规划许许可证由由规划部部门颁发发，是核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据；规划划要点批批复由规规划部门门颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里里体现出出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。一般来来说，一一块地，必必须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设用地地规划许许可证（以以下简称称地规证证）之后后，才能能领取土土地使用用权证。这这绝对应应该是必必须的程程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度，才能能计算出出土地出出让金，才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。但但是呢，在在现实中中呢，这这个想法法只能是是理想状状态。因因为首先先，很多多地方的的国土部部门在出出让土地地的时候候，根本本不考虑虑规划，直直接就整整块出让让了。然然后给人人家办出出商住用用地土地地使用权权证。这这种让人人无法理理解的土土地出让让模式一一度非常常盛行。然然后受让让了土地地的开发发商，再再去规划划部门软软磨硬泡泡，无论论是修改改规划也也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正，我的的土地出出让金是是已经交交了，剩剩下的事事情你规规划部门门得给我我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。3、总平平面审查查阶段这个个阶段各各地的叫叫法不一一样，我我听得比比较多的的叫“修修建性详详细规划划审查”。这这个阶段段就是审审查小区区的总平平面规划划图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的，每每栋单体体建筑有有多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。在这里里我要举举例说明明一下，比比如建筑筑密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平平方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。我我这30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现现在，争争议就来来了，我我这个220000平方米米，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，无无非就是是为了保保证绿化化嘛，保保障居民民的休闲闲空间嘛嘛。现在在我虽然然好象是是在地面面上建了了东西，但但是我这这个东西西顶上都都是绿化化啊，我我的绿化化没有减减少啊，我我的休闲闲空间没没有减少少啊，所所以这个个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反反正技术术规范没没有限死死，有无无穷的空空间可以以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）、管线综综合审查查是规划划部门的的专业审审查内容容之一，我我现在专专门拿出出来讲，因因为这个个东西实实在是非非常，非非常的专专业啊。搞搞得不好好的话，实实在是害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误，事实实上，无无论什么么房地产产公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这这个东西西就跟击击鼓传花花似的，一一轮到就就死。说了了半天，管管线综合合是啥？包括三三大项：小区给给排水管管线、强强电线路路、弱电电线路，这这三项综综合起来来考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就就是怎么么引自来来水进小小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；弱电的的内容就就多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等，多得得要死。上上面这三三样东西西要科学学的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。5、单体体审查、建建筑工程程规划许许可证规规划部门门对单体体设计的的审查那那也是非非常严格格的，但但是总体体来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过这个建设工程规划许可证，在新的城乡规划法中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚6、消防防和人防防专项审审查 这两样东东西搞死死人。我我直接这这么下两两个结论论：没有有哪个小小区的消消防和人人防设计计是达标标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。我我就这么么直接一一点：消消防报建建，要说说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，但但是如果果说简单单，也可可以很简简单。至至于人防防报建，这这个东西西莫名其其妙，我我不知道道这个算算什么，我我对任何何备战的的东西，都都心存恶恶感。先从从消防说说起。消消防部门门是武警警官兵，不不是政府府机构，这这个大家家心里要要有数。我我国的消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我我们的开开发商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级级防火门门，那对对业主进进进出出出来讲，是是非常不不方便的的。基本本上来讲讲，消防防设计绝绝对不可可能严格格按规范范做够做做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一一般说，各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长，往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是，我我在这里里说句公公道话：涉及生生命安全全的消防防规范，基基本上没没人敢动动手脚。比比如122层以上上要设置置专门的的消防电电梯，117层以以上设置置剪刀楼楼梯，这这些强制制性规范范已经是是铁律。我我个人没没见过有有开发商商能绕得得过这些些强制性性规范的的，即使使能绕过过去将会会获得巨巨大的回回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊，  但是基基本上没没人敢去去办。起起码我不不敢。在在我个人人日后的的职业生生涯中，我我也不敢敢。人防工工程是非非常神经经的一样样中国特特色的东东西。我我不知道道这个东东西算啥啥。真要要有空袭袭了我绝绝对不会会呆在高高层建筑筑的地下下室里，9911的的那栋大大楼就是是前车之之见。真真要被炸炸了楼，呆呆在地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是我的的个人观观感，大大家不必必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。、节能审审查、施施工图审审查 在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完成节能能设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节能审审查，在在我的个个人经验验里面，是是怎么审审都行的的事情。我我国现在在越来越越强调可可持续发发展，建建筑节能能摆上的的位置也也越来越越高。这这么说吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞开式式阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，在节节能方面面肯定是是不达标标的。搞搞了这些些东西，夏夏天空调调得开到到疯狂掉掉。不过过老百姓姓都喜欢欢这种新新鲜东西西。恩，在在这里南南北差异异非常明明显：北北方一般般在节能能审查上上都比较较能达标标，老百百姓在观观念上也也比较能能接受这这个，因因为北方方有一个个取暖的的问题，节节能不能能达标的的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖费的的。但是是南方人人对这种种东西就就比较不不待见，我我就好这这一口，你你管得着着啊。说到到这里不不由得想想对那个个套型建建筑面积积90平平方米以以下占770%以以上的990700政策说说两句。建建设部的的官员们们在政策策制定上上，必定定带有强强烈的北北方特征征。北方方人在考考虑在冬冬天取暖暖的要求求之后，的的确不习习惯居住住大面积积。开间间超过66米的客客厅，在在取暖上上就肯定定不达标标了。同同时，在在完全不不考虑洗洗手间的的采光和和通风要要求时，990平方方米的套套型面积积的确可可以设计计出非常常不错的的三居室室的户型型。这是是与北方方人的使使用习惯惯及气候候一致的的：空气气干燥，而而且洗手手间的使使用频率率较低，一一般人都都不习惯惯每天洗洗澡。（我我说明，我我这不是是地域歧歧视啊，我我这完全全是就事事论事。）但但在南方方，仅仅仅只是增增加这么么一个洗洗手间的的窗户，990平方方米要设设计出三三居室，就就几乎是是不可能能完成的的任务。这这个稍微微在图上上画一下下就知道道了。房房子朝外外的位置置就那么么几个面面，几个个房间一一占，厕厕所就不不知道摆摆在哪里里了。本本人当年年参与的的好几个个项目，为为了在满满足这个个90770的要要求下还还能做33房单位位，设计计师呕了了不知道道多少吨吨血。现现在市场场上的公公司逼得得没法子子，被迫迫只能大大量的推推出两房房单位。当当然，两两房单位位也可以以住，不不过就不不能养孩孩子，一一养孩子子这家就就完蛋了了，爸爸爸妈妈爷爷爷奶奶奶加孩子子哭，连连转身的的地方都都没有。现现实就是是这么滴滴残酷。客客观规律律就是如如此。现在在有些公公司为了了规避这这个90070，还还想了些些花招，比比如设计计两套房房子，再再打通它它一起卖卖。在某某些不良良媒体的的宣传口口径上，将将这个做做法称为为不良开开发商昧昧着良心心做事。我我个人无无言以对对。恩恩，说个个节能审审查，一一说开去去就说了了这么多多，不好好意思不不好意思思。现在在开始说说施工图图审查。施施工图审审查现在在都已经经在表面面上市场场化了，允允许开发发商自己己找资质质的施工工图审查查单位做做审查。施施工图审审查单位位还必须须对审查查结果负负责。但但是，基基于我国国的审查查技术非非常的落落后，恩恩，怎么么说呢，连连设计、施施工技术术都非常常落后，因因此这个个审查实实在是见见仁见智智，根本本没法子子审。在在这里讲讲一个本本人曾经经亲历的的事情。那那一年在在珠三角角一个三三线城市市，在一一个别墅墅项目门门口建一一座景观观塔。那那个塔呢呢，形状状就像个个纺锤，中中间粗两两头细。该该地建设设局检查查组带人人检查施施工现场场，上了了这塔的的工架，突突然这塔塔就塌了了，整个个检查组组全部死死光。这这是个大大事啊，政政府因此此组成了了浩大的的调查，来来查这个个事故的的原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。结结果一查查，设计计坚称没没有任何何设计上上的问题题。于是是把那图图纸送去去重新做做审查，一一查的话话，审查查人员说说，不行行，这个个图纸有有问题。两两边就吵吵了起来来。最后后两边都都说服不不了对方方。要说说这个图图纸违反反强制性性规范吧吧，它也也不违反反。但是是不违反反强制性性规范就就表示安安全合格格吗？我我看谁也也不敢说说这个话话。最后后只能把把施工单单位拉出出来，判判了几个个罚了些些钱，了了事。现现在合生生在广州州的某楼楼盘前面面，也打打算树这这么一个个塔，做做审查的的时候也也是吵得得不可开开交。最最后也是是不了了了之，因因为这根根本说不不清楚，到到底安不不安全反反正我个个人不知知道。施工图图审查是是收费项项目，非非常贵，所所以一直直都是名名义上的的市场化化，事实实上的垄垄断化。施施工图审审查时除除了给审审查费，专专家红包包那也是是不能少少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。、余泥排排放许可可、噪音音排放许许可、夜夜间连续续施工许许可余泥泥和噪音音，这两两个东西西专门拿拿在这里里讲，是是因为这这两样东东西是最最扰民的的。我知知道在很很多城市市，几乎乎没怎么么管这两两样东西西：余泥泥和噪音音。但现现在，越越来越多多的城市市，开始始加强了了对这两两样东西西的管理理。余余泥排放放现在都都快成了了各大公公路管理理部门，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生财财道路了了。运输输施工余余泥的车车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但但在很多多时候，根根本不可可能这么么规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没没办法，只只能打通通各路神神仙。余泥在在运输过过程中，很很容易污污染路面面。本人人曾经见见识过广广州的一一部车，从从天河一一路撒到到番禺，结结果被罚罚了5万万多，包包工头拼拼命去做做工作都都没用，估估计是交交通部门门火大发发了，撞撞枪头上上了。噪音排排放许可可，是指指只能在在规定时时间，用用规范的的，噪音音较轻的的方式施施工。这这个是环环境保护护部门管管着的。现现在很多多城市已已经禁止止使用锤锤击桩了了。那玩玩意打起起来不是是人能忍忍受的，想想当年我我刚刚进进入这个个行业时时候，我我靠，站站在工地地里，听听了一天天的锤击击声，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡声，几几乎没给给锤傻了了。当然然用锤击击桩，那那肯定是是最经济济的。只只要没人人管，开开发商绝绝对用锤锤击桩。因因此我个个人无论论如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在在一一些城市市，这个个夜间连连续施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无无论怎么么找关系系都难批批得下来来。如果果居然胆胆敢不报报批就夜夜间开工工？那是是嫌自己己钱多，想想支援政政府的贫贫困官员员了。但但是绝大大多数的的城市，唉唉，那处处于几乎乎没有管管理的地地步。我作为为从先进进城市走走出来的的三个代代表，到到一些二二三线城城市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办手续续啊？结结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，我我相信这这里也会会有人看看过我这这一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并并且自鸣鸣得意的的说：有有这种手手续吗？我这里里没有啊啊，我这这里很简简单啊，什什么什么么的，就就和上面面某些人人自鸣得得意的嘴嘴脸，一一样。9、质量量监督、安安全监督督我为了了把施工工许可证证这一节节赶紧搞搞出来，已已经写得得不耐烦烦了。但但是没法法子。程程序是这这么一步步步走过过来的。施施工许可可证完了了之后，我我随便这这么一想想，我靠靠，后面面不知道道还有多多少程序序。放验验线、白白蚁防治治、防雷雷、预测测绘、预预售、各各专业验验收、项项目备案案验收，一一直到交交楼。这这得写死死我啊。为为什么我我会突然然发这种种神经写写这种东东西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢骚百百余字。谢谢谢各位位。质量监监督站和和安全监监督站都都是建设设部门下下属机构构。拿施施工许可可证之前前，必须须得去两两个站办办审批手手续。这这两个站站的分工工，我跟跟各位说说老实话话，我分分不清楚楚。在我我看来，质质量问题题都是安安全问题题。我就就不明白白为什么么要搞两两个站，分分着管。譬譬如我打打桩没按按规定程程序打，导导致桩荷荷载不达达标，这这个到底底是安全全问题还还是质量量问题？我反正正说不清清楚。总总之两个个机构都都得好好好的哄着着。当然然在若干干细节上上这两部部门还是是有所区区别。比比如有些些安全问问题的确确跟建筑筑质量关关系不大大，譬如如工人不不戴安全全头盔啦啦，物料料堆放不不按规定定乱堆啦啦，这些些。但在在我看来来，安监监把质监监吃掉，并并成一个个机构，没没有任何何逻辑和和操作上上的困难难。在现实实的操作作中，但但凡涉及及到检测测的，就就由质监监办；不不需要检检测，一一般用肉肉眼就能能发现毛毛病的，就就属于安安监的职职责。由由于质监监搞检测测，比如如桩荷载载检测、水水泥检测测，这些些东西，都都是收费费项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己。收收人钱手手软，云云云。安安监基本本不收费费，但是是他们也也能想出出非常多多的收费费服务出出来，譬譬如安全全生产培培训，工工人佩带带平安智智能卡上上班，等等等，总总之各有有各的门门路啦。现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿10、施施工招投投标、监监理报建建首先，我我必须说说明，按按照我国国现行招招投标法法，私营营房地产产公司（无无国有经经济成分分），其其房地产产项目不不需要做做建筑施施工招投投标，他他们可以以直接发发包。但但在某些些大城市市，譬如如广州，无无论什么么企业施施工，都都必须做做招投标标。这是是广州在在管理上上严重违违反行政政许可法法的地方方。我个个人对此此一直持持非常反反感的态态度。在在大多数数城市，私私营企业业只要能能提供私私营企业业证明，既既可免除除施工招招投标手手续。啥啥是私营营企业证证明呢？去工商商局打一一张股东东结构书书就行了了。在必须须要做施施工招投投标的时时候，我我必须得得说，这这个领域域那是真真黑不是是假黑。黑黑得让人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就没几几只好鸟鸟。我在在此随便便讲个故故事哈。施施工企业业必须把把自己的的专业技技术人员员备案到到建筑管管理部门门里去，一一般包括括施工员员、质量量员和安安全员。施施工投标标的其中中一个材材料是专专业技术术人员，根根据项目目大小，配配备的人人员多少少也有不不同要求求。大家家知道一一下就行行。有一一次在广广州，某某企业围围一个标标，另外外一个不不识相企企业就想想进去，材材料一准准备，然然后发现现自己的的技术人人员不够够了，于于是马上上到建设设局备案案新增人人员资料料。本来来这种新新增技术术人员备备案实在在是非常常简单的的事情。结结果，连连交件都都交不进进去。总总之就是是不受理理。后来来求爹爹爹告奶奶奶给受理理了，然然后又因因为其中中一个人人的身份份证复印印得不清清晰，全全部材料料退件。这这个企业业的老板板气得吐吐血。到到最后当当然这个个标是投投不进去去了。我我这里讲讲的还只只是个小小手段。暗暗地里啥啥招数都都用得出出来。我我个人不不排除有有些人为为了逼别别人退出出投标会会使用黑黑社会的的可能性性。恩，监监理招标标的程序序跟施工工招标的的程序及及做法几几乎一致致，我不不多说了了。监理报报建是完完成这个个监理免免招标或或招标手手续之后后的事情情，做一一个监理理规划和和监理细细则，交交建设部部门审核核一番，认认为OKK了，发发一个监监理审查查意见。通通过了就就是下一一步，施施工许可可证。监理理规划和和监理细细则，老老实讲，在在我个人人的经验验里面，我我从来没没看到建建设部门门真的做做过审核核。在我我个人的的从业经经验里面面，我没没见过几几个政府府官员能能看得懂懂的。11、施施工许可可证 施工许可可证所须须材料基基本上是是上面全全部手续续一个汇汇总。缺缺一不可可。在我我个人的的职业生生涯中，我我从来没没有经历历过能办办齐上面面所有的的手续，再再申领施施工许可可证的。在在我与同同行的交交流中，我我也从来来没见过过老老实实实的一一步步完完成所有有手续，再再来办施施工许可可手续的的。要这这样的话话，绝对对没1年年的时间间出不来来。不相相信的同同学，请请回头再再把前面面10个个大项看看一遍，基基本上每每个大项项里的每每一个小小项的工工作日不不会少于于20个个。而且且得一步步一步来来。这是是什么概概念？这这是卡死死你的概概念。随随便哪个个环节出出了任何何问题，直直接就GGAMEE OVVER。在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。12、插插曲，来来讲讲目目前的宏宏观房地地产调控控 恩，不妨妨说一下下，我出出身是房房地产管管理部门门。当年年参与了了非常多多的房地地产政策策制定。后后来穷得得不行，被被迫下海海至今。这这也是我我为什么么能从事事现在这这个工作作的原因因之一啦啦。在在讲预售售和验收收这些东东西之前前，我想想先讲讲讲现在的的房地产产调控政政策。理理解了这这个，才才能对销销售方面面的各项项政策有有一个清清晰的了了解。对对现在的的调控，我我的总体体评价是是：混蛋蛋。基本上上，现在在的中央央层面的的调控政政策分成成以下三三个方面面：1、减减少土地地供给，紧紧缩地根根这这方面的的政策非非常的立立杆见影影。如果果这里有有国土部部门的朋朋友，看看到了肯肯定大有有感触。最最近这33年以来来，中央央对地方方的用地地管制，一一年比一一年狠，采采取的措措施一年年比一年年毒。当当然，这这里我们们必须有有个概念念，用地地量最大大的产业业，不是是房地产产，而是是工业。尤尤其是各各类招商商引资的的工业园园区。目目前我国国各类工工业园区区总面积积已经超超过了全全国所有有城市市市区建成成区的总总面积。这这是一个个很疯狂狂的概念念。当然然，在这这种宏观观性的打打压地方方用地冲冲动的趋趋势下，房房地产用用地不可可避免的的受到了了株连。房房地产用用地供给给量逐年年减少是是不争的的事实了了。各位位不需要要和我争争论什么么各大房房地产公公司储备备了多少少多少地地，足以以做多少少多少年年的开发发，因此此现在供供地不足足这种消消息不准准确，等等等。这这种新闻闻几乎都都是不良良媒体的的外行报报道，连连造谣都都没造出出个样子子来。只只要看看看现在各各大房地地产公司司储备的的那些地地都在什什么位置置，基本本上就可可以判断断出来事事情的真真伪。有有哪个地地产公司司手头上上没开发发的地，不不处于偏偏远得不不行的远远郊区但但是又发发神经拖拖着不开开发的，我我立马把把这篇东东西打印印出来吃吃掉。在在另一个个方面来来说，房房地产公公司储备备那些目目前来说说几乎没没有开发发价值的的远郊土土地，其其完全是是寄希望望于中国国经济的的健康稳稳定发展展，城市市逐步扩扩张，富富裕群体体人数总总量不断断增长。这这种心态态其实倒倒真是一一种讽刺刺。唉