学校物业日常管理heeg.docx

二、项目目管理的的整体设设想及策策划（一）管管理模式式构建校园园管理新新模式“优优质低价价”模式鉴于我国国的国情情和学院院物业的的特殊性性，以及及政府廉廉政建设设的客观观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模模式的主主要措施施有：·狠抓管管理，全全方位全全过程开开展增收收节支活活动。·采用“集约型型”管理方方式，提提高物业业管理装装业化技技术含量量，以降降低管理理成本。·在人员员配备上上坚持“价廉质质优”、“质优量量少”的原则则，员工工一专多多能，从从而降低低管理成成本。（二）工工作重点点和难点点1、工作作重点（1）设设施设备备管理如果将机机电设备备比喻为为整个建建筑系统统的心脏脏，那么么供配电电系统及及消防系系统就是是重中之之重。供供电质量量的好坏坏，将直直接影响响着其他他设施设设备能否否正常的的运行；而消防防系统则则是整个个建筑系系统的安安全保障障。为此此，物业业管理公公司抽调调机电管管理技术术骨干，组组成强有有力的安安全保障障体系，制制定严格格的运行行管理制制度及周周期性的的维护保保养计划划和标准准，运用用现代科科技和管管理手段段，对学学院的机机电设施施设备进进行全方方位的综综合管理理，达到到最经济济的设备备使用周周期和设设备综合合服务效效益。同同时加强强对重点点设备的的监管力力度，实实行244小时的的跟踪服服务。对对所有设设施设备备的维护护管理具具体落实实到每个个人，杜杜绝管理理上的漏漏洞，实实现机电电设施设设备的高高效、节节能和环环保的最最大化。（2）校校区建筑筑物本体体管理制定维维修、养养护计划划：制定定科学、合合理的日日常和定定期的维维修、养养护计划划和实施施方案，严严格按计计划和实实施方案案执行；重在查查勘：监监督房屋屋的合理理使用，防防止房屋屋结构的的过早损损耗或损损坏，延延长房屋屋使用寿寿命；及时维维修：在在早发现现的基础础上，及及时维修修，加强强房屋尾尾花，延延长房屋屋使用寿寿命；建立校校区建筑筑物管理理档案：为每一一栋房屋屋建立系系统的档档案，及及时统计计检查的的结果，掌掌握房屋屋完损情情况。2、管理理难点（1）由由于缺少少设备安安装前期期的介入入管理，设设备在使使用初期期阶段各各类技术术参数的的不稳定定性，增增加了管管理和操操作难度度；（2）管管理区域域广，各各类设施施设备安安装较分分散，人人员的配配备相应应增多，加加大了费费用开支支；（3）消消防监控控室由甲甲方安排排人员值值班，一一旦发生生火警意意外，增增加保障障应急程程序的协协调性。三、质量量目标（服服务承诺诺）如果我们们获得贵贵校的物物业管理理权，我我们承诺诺将按照照以下的的服务质质量标准准实行对对于学院院的物业业管理：学院项目目管理的的各项指指标达到到国家级级全国国城市物物业管理理优秀住住宅小区区（大厦厦、工业业内）达达标平分分细则的的各项分分项标准准。质量量目标共共分十项项，以表表格的形形式在下下列项中中概述以以及保证证各项质质量目标标完成的的实施。序号指标名称称国家标准准管理标准准测算依据据管理主要要措施1房屋及配配套设施施完好率率98%以以上98%完好房建建筑面积积+基本本完好房房建筑面面积/房房屋总建建筑面积积 建立日常常检查制制度；定定期进行行全面分分项检修修；严格格日常管管理，无无人为损损坏事件件。2房屋零修修、急修修及时率率100%100%及时维修修次数/应计报报维修次次数 建立严格格的修缮缮制度，维维修人员员接到维维修通知知单小时时内完成成，并建建立回访访制度和和回访记记录。3清洁、保保洁率95%98%清洁、保保洁情况况/清洁洁、保洁洁标准建立合理理有效的的工作质质量监督督机制，做做到定时时检查/发现问问题及时时处理3维修工程程质量合合格率99%99%以以上维修合格格工程项项次/维维修工程程项次建立合理理有效的的工作质质量监督督机制和和回访制制度、考考核制度度和奖罚罚制度。回访率25%25%以以上维修工程程回访次次数/维维修工程程项次照明灯及及疏散灯灯完好率率95%98%完好照明明灯、疏疏散灯数数量/照照明灯、疏疏散灯总总数4主要机电电设备完完好率99%99%以以上完好的大大型及重重要机电电设备/大型及及重要机机电设备备总计完善机电电设备的的云做制制度和维维护保养养制度，配配备专业业工程技技术人员员，所有有机电保保养维修修人员全全部持证证上岗；实施224小时时专人值值班；出出现故障障及时排排除。5消防设备备完好率率100%100%完好消防防设备/学院消消防设备备总数 实行巡查查制度，建建档记录录。6治安、消消防发生生率1以下下（年）1以下下（年）治安案件件实发次次数或发发生消防防面积/学院内内物业使使用学院管理理部经理理为责任任治安、消消防员；下属全全体员工工均为义义务治安安、消防防员；落落实防火火安全三三级检查查制度；保安224小时时值岗，不不定期巡巡逻；消消防中心心4小时时值班，统统一调动动人员。7有效投诉诉率2以下下（年）2以下下（年）有效投诉诉次数/使用人人总数做好做细细日常工工作，采采取措施施，加强强与使用用人的沟沟通，定定期走访访使用人人，征求求管理意意见，强强化服务务意识，提提高员工工素质；投诉处处理有结结果、有有记录、有有回访。有效投诉诉处理率率95%100%处理的有有效投诉诉数量/有效投投诉总数数8管理人员员专业培培训合格格率100%100%培训合格格人员/培训人人员总数数人员培训训自学与与培训相相结合；抓好上上岗培训训、在职职培训、特特殊岗位位人员培培训、培培训考核核制度与与奖罚相相结合；强化培培训结果果。9服务回访访率25%25%以以上回访次数数/服务务次数建立健全全回访制制度，做做好服务务回访记记录，加加强服务务队伍的的服务意意识。10使用人满满意率95%以以上965以以上对管理满满意人数数+基本本满意人人数/使使用人总总人数采用现代代化的科科学管理理手段，努努力完善善服务体体系，在在日常工工作中广广泛收集集使用人人意见，加加强双方方交流及及沟通。四、拟采采取的管管理方式式和工作作计划（一）拟拟采取的的管理方方式 1、项目目管理组组织架构构图设立学院院管理部部，作为为管理公公司的派派出机构构，全面面负责学学院的设设施设备备及房屋屋本体维维护管理理工作。管管理部下下设公共共事务部部、工程程部、保保安部、清清洁部和和财务部部，具体体架构如如下：物业管理公司学院管理部项目经理保安部财务部工程部清洁部公共事务部日常事务、档案资料处理班学生公寓管理班（1）机机构图说说明管理部部内部采采用直线线职能制制的组织织形式，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率，保保证信息息渠道的的畅通。管理部部内部实实行公司司领导下下的项目目经理负负责制，下下设各专专业科。各专业业、技术术负责人人构成管管理层，基基层负责责具体的的管理服服务工作作，构成成操作层层。（2）部部门职责责说明项目经经理室·在物业业管理公公司的直直接领导导下，全全面组织织、安排排内部的的日常管管理工作作；·根据关关里部的的实际情情况，制制定管理理部的财财务开支支计划，并并监督实实施；·根据管管理部的的实际情情况，组组织对管管理部各各部门工工作绩效效进行监监督考核核；·负责管管理部对对外关系系的协调调。公共事事务部·负责学学院学生生公寓的的管理；·负责管管理部工工作人员员日常工工作纪律律和仪容容仪表的的检查、监监督；·负责管管理部内内部文件件及管理理档案的的建立和和管理；·负责收收集管理理信息，接接待用户户的来访访投诉，并并进行回回访；·负责管管理部内内部的人人员招聘聘、调动动、培训训、考核核等工作作以及日日常的办办公行政政管理事事务。工程部部·根据物物业特点点和业主主（使用用人）的的需要，学学院建筑筑本体、电电力、照照明系统统、给派派水系统统、中央央空调系系统、消消防广播播系统及及电梯等等其他基基线设施施、公共共场地的的日常维维护保养养计划方方案和应应急方案案，并组组织实施施；·制定本本部门员员工专业业知识培培训计划划，并组组织实施施；·负责工工程部日日常工作作效果的的检查、监监督。财务部部·根据国国家有关关财务管管理规章章制度及及物业管管理行业业特点，制制定管理理部财务务管理方方案，并并组织实实施；·负责管管理部内内部的建建帐、核核算、费费用收缴缴及日常常的财务务管理；·负责管管理部内内部所需需各类物物资、材材料的采采购、保保管、发发放、统统计。保安部部·负责学学院内的的安全防防范、车车辆出入入、停放放及人员员出入管管理等监监督检查查工作；·制定本本部门员员工专业业知识培培训计划划，并组组织实施施；·负责保保安人员员的各项项考核工工作；清洁部部·负责学学院内各各部位的的清洁、保保洁的监监督检查查工作；·制定本本部门员员工专业业知识培培训计划划，并组组织实施施；·负责清清洁员工工的各项项考核工工作。2、工作作流程（1）工工作流程程图入职、上岗培训建立规章制度，完备资料、装订与协作单位建立联系物业接管日常管理与服务队伍轮训完善配套建立档案（2）工工作流程程图说明明针对日常常物业管管理和服服务工作作，物业业管理公公司编制制了详尽尽的ISSO90001：20000的质质量管理理体系文文件，其其中大部部分已在在实际工工作中有有效地加加以运用用，相信信只要按按照完善善后的质质量方针针和程序序去云做做，一定定能保证证既定目目标的事事先。3、信息息反馈处处理机制制（1）设设置原则则信息源源全面丰丰富。信息搜搜集科学学有效。信息通通道畅通通。信息反反馈及时时到位。信息处处理及时时准确。（2）信信息传递递示意图图后勤实业公司物业管理公司政府主管部门员工管理员管理部政府主管部门政府主管部门物业使用人（3）信信息反馈馈处理流流程图备案存档是否需处理载 体采取正确措施处理调查分析信 息筛选排除可行性方案论证判断决策是否可利用调查分析实 施（4）信信心反馈馈及处理理机制说说明信息是是企业运运作的重重要管理理资源。实实际操作作中必须须保持信信息的真真实、科科学和全全面。信息流流的走向向是双向向的，我我们应该该时时保保持信息息反馈通通道的畅畅通，才才能形成成收集 整整理 利用用 反馈的的良性循循环。要充分分利用现现代化管管理手段段对信息息进行收收集、处处理、分分析和利利用。信息源源（载体体）是全全方位的的，示意意图中仅仅列出与与管理工工作直接接相关的的部分。保持指指令权、检检查权和和处理权权的高度度统一，避避免责权权分离所所导致的的管理失失控。信息反反馈时，对对组织内内部存在在的管理理缺陷保保持高度度的敏感感，制定定相应的的质量标标准和措措施随时时加以衡衡量并纠纠正，对对组织外外部引进进的管理理经验保保持积极极态度，随随时加以以吸收和和利用。(二)工工作计划划序号工作项目目具体内容容所需时间间1制定详细细管理方方案1.总结结以往的的管理经经验；2.制定定详细的的物业管管理方案案。二个月2人力资源源组织1.人员员的招聘聘和调配配；2.员工工的上岗岗培训。二个月3签订委托托合同 1.就管管理用房房及其他他管理问问题进行行充分协协商；2.签订订项目管管理合同同。一个月4完善管理理及办公公条件1.安排排管理用用房；2.安排排员工宿宿舍及其其他生活活用房；3.管理理所需物物资的配配备。二个月5成立学院院管理部部1.选聘聘派驻人人员；2.与外外部建立立公共关关系网落落。一个月6制订及完完善管理理规章1.导入入ISOO90002质量量保证体体系制度度；2.配合合管理特特点，制制定和完完善切合合实际的的各项制制度。二个月7物业的验验收与接接管、各各项资料料的移交交1.依据据接管验验收标准准逐项核核对，并并办理书书面移交交手续；2.对遗遗留问题题作好备备案，并并与建筑筑商协商商解决。二个月五、管理理人员的的配备、培培训（一）管管理人员员换的配配备1、管理理人员配配备的原原则（1）精精干、高高效、敬敬业爱业业的原则则；（2）文文化素质质与实际际管理经经验相结结合的原原则；（3）内内部调剂剂为主和和社会招招聘为辅辅的原则则；（4）先先定岗后后定编以以及德才才兼备、一一专多能能的原则则。2、管理理部人员员配备方方案职能部门门岗位位置置及人员员配备数数量小计管理部经经理室项目经理理人1人公共事务务部事务助理理（1人人，兼出出纳、清清洁管理理员），公公寓管理理员（88人）9人财务部会计1人人（公司司会计兼兼）、出出纳（事事务助理理兼）工程部工程管理理员（11人）1人保安部保安员（其其中主管管1人，保保安员229人）30人清洁部道路（22人）、教教学实训训楼（55人）生生活区（66人）13人合计54人3、人员员配备方方案说明明管理部计计划配备备管理服服务人员员54人人，其中中，管理理层员工工4人，操操作层员员工500人；4、工程程技术人人员素质质概述·具备三三年以上上项目管管理工作作经验，持持有项目目管理上上岗证书书；·具有较较强的组组织协调调能力和和吃苦无无私奉献献精神，工工作责任任心强；·具有相相关专业业中级以以上职称称。（二）管管理人员员的培训训1、培训训目标（1）管管理部经经理：除除熟练掌掌握物业业管理系系统知识识和技能能外，重重点是具具备专业业经营战战略的宏宏观分析析，决策策组织、协协调和控控制能力力，具备备现代管管理学、组组织行为为学等前前沿学科科知识，以以及具备备独立、创创新、进进去、博博爱等现现代观念念和人文文品质。（2）管管理层员员工：具具备熟练练的专业业技术知知识和能能力，勤勤奋、踏踏实、敬敬业，有有勇于创创新，开开拓进去去的精神神，以及及处理各各类突发发事件的的能力。（3）操操作层员员工：熟熟练掌握握自己的的工作职职责、IISO990022质量标标准和管管理要求求，了解解管理部部的经营营思想，以以及任劳劳任怨、团团结协作作、精益益求精的的团对精精神和良良好的服服务形象象。（4）分分解目标标为：管理人人员持证证上岗率率1000%；特种工工持证上上岗率1100%；操作层层员工专专业技术术培训时时间每年年不少于于80小小时，其其中保安安员军训训时间每每年不少少于1220小时时。2、培训训主要内内容（1）项项目管理理中的热热点、难难点和焦焦点问题题的知识识和处理理，机电电维修等等专业技技术知识识；（2）IISO990011（20000）质质量管理理和ISSO1440000环境管管理体系系知识；（3）CCS顾客客满意战战略和CCI企业业形象识识别系统统知识；（4）企企业文化化（物业业管理理理念，企企业精神神等）、职职业道德德和现代代思想文文化观念念。3、培训训类别与与方式（1）培培训类别别入职培培训：侧侧重于对对物业管管理基本本知识及及ISOO90001（220000）质量量体系和和各项规规章制度度的培训训；上岗培培训：侧侧重于专专业技能能与职业业道德的的培训，在在员工到到岗的头头两个星星期内进进行；在职培培训：管管理层侧侧重于综综合管理理能力的的培训，操操作层侧侧重于专专业技能能的提高高和多种种技术的的掌握，在在员工工工作中穿穿插进行行；转岗培培训：侧侧重于新新岗位的的专业知知识及技技能的培培训，在在员工到到新岗位位头来年年感个星星期内进进行，采采用授课课或带岗岗的方式式的进行行；职外培培训：主主要是组组织员工工参加行行业主管管部门组组织的各各项专业业培训，经经公司批批准后，采采用获得得毕业证证书即予予以报销销学费的的方式进进行鼓励励。（2）培培训的组组织方式式集中授授课，组组织学习习；参观学学习，操操作现场场实践；定期举举行学习习研讨会会，教学学与自学学相结合合；根据不不同的主主题，物物业管理理中的难难点问题题，进行行转项研研讨、攻攻关，学学习，旨旨在培训训员工的的研究分分析能力力和处理理难点问问题的能能力。4、培训训的实施施运行（1）培培训系统统图（下下图）执行修正培训计划评价反馈培训计划培训计划培训计划（2）系系统图说说明针对学学院的管管理特点点来设置置培训目目标并拟拟定实施施计划；有效运运用多种种培训形形式和方方法，确确保培训训达到预预期效果果；通过对对员工进进行考核核，了解解培训的的有效性性及员工工的接受受程度；根据对对考核结结果的评评估和反反馈，及及时调整整培训思思路，并并确定未未来培训训重点，强强调将理理论应用用到实践践中。5、培训训计划管理部员员工培训训计划分分为两部部分。第第一部分分为物业业接管前前期人员员的强化化培训，采采用集中中授课的的学习方方式进行行；第二二部分为为管理期期间员工工培训计计划，视视管理部部工作具具体情况况分阶段段安排进进行。（1）接接管前期期员工培培训计划划序号培训内容容培训时间授课方培训对象象培训方式式考核方式式培训目标标1物业管理理法规及及配套文文件三天公司本部部全体新员员工公司本部部培训考核熟悉掌握握办法等等内容2物业管理理专业知知识培训训六天有关部门门未获物业业管理上上岗证的的管理人人员公司本部部培训考核确保持证证上岗率率1000%3学院管理理目标模模式及投投标书的的有关内内容二天公司本部部全体新员员工公司本部部培训岗位考核核明确各项项工作要要求、目目标、模模式4岗位职责责和学院院物业管管理运作作制度二天公司本部部全体新员员工公司本部部培训 笔试、实实际操作作掌握岗位位要求和和考核标标准5整体布局局、水电电设施、消消防设施施、空调调供暖系系统等二天设计、安安装单位位全体新员员工公司本部部培训考核熟悉校园园区管理理、运行行6房屋验收收交接程程序一天公司本部部管理、维维修人员员公司本部部培训考核要求掌握握房屋交交接的全全过程7设施及设设备维护护标准及及作业程程序一天公司本部部管理、维维修人员员公司本部部培训考核明确公用用设施设设备维修修范围及及标准8各工种工工作技巧巧和服务务礼仪规规范及人人际沟通通技巧一天公司本部部全体人员员公司本部部培训考核行为规范范及技巧巧9消防职责责及灭火火作战实实施程序序和急救救常识一天半公司本部部全体人员员公司本部部培训考核掌握应急急方案及及常识（2）正正常管理理期员工工培训计计划序号培训内容容培训时间授课方培训对象象培训方式式考核方式培训目标标1参加江门门市物业业管理培培训单位位组织学学习考试试三年有关院校校具有大专专学历的的中坚层层员工业余学习习考试具备高层层次的学学历；对对物业管管理有较较深的理理论知识识；适应应现代化化校园区区管理需需要2参加江门门市各类类业余大大专、中中专班学学习三年各类业务务大学每年8-10业余学习习考试提高本专专业的管管理水平平和知识识水平3电脑网络络及管理理培训十天聘请电脑脑专家授授课管理人员员及相关关工种公司本部部内部培培训考核了解、掌掌握电脑脑网络管管理概述述及应用用4管理技能能知识培培训二天聘请物业业管理专专家授课课全体员工工分批进进行公司本部部内部培培训知识考核核提高员工工与客户户的沟通通技巧和和管理水水平5组织协调调、公共共关系及及公众形形象培训训二天公司本部部全体员工工分批进进行公司本部部内部培培训考核增强组织织协调能能力和公公共关系系处理，建建立良好好的公共共形象6有关主管管单位安安排、规规定必须须参加的的业务培培训根据实际际情况安安排有关管理理服务人人员公司本部部内部培培训根据规定定要求以以提高业业务管理理水平7维修服务务人员升升级培训训江门市劳劳动部门门维修、服服务人员员公司本部部内部培培训考核确保每年年该类人人员100%以上上达到中中级技工工等级证证书8劳动安全全卫生培培训一天公司本部部全体员工工公司本部部内部培培训考核熟悉、了了解劳动动安全卫卫生知识识9消防技能能训练及及演习三天有关协作作单位全体义务务消防员员公司本部部内部轮轮流培训训实际操作作掌握消防防技能知知识和实实战能力力10操作规程程示范三天公司本部部各相关部部门员工工公司本部部培训实际操作作规范员工工操作规规程，提提高员工工操作技技能11服务意识识、职业业道德一天公司本部部全体员工工公司本部部培训考核提高员工工服务意意识增强强员工职职业道德德，加强强工作责责任心六、管理理服务用用房及工工作必需需的物资资装备（一）物物资装备备的原则则1、科学学实用、节节约的原原则2、分期期分起，有有计划配配备的原原则3、优质质价敛的的原则（二）管管理用房房1、办公公用房所所需面积积物业管理理办公用用房所需需面积约约 平平方米。2、办公公用房安安排·经理室室一间·公共事事务部（包包括财务务部及清清洁部）室室·茶水间间、洗手手间·工程部部室·保安部部室·电脑档档案资料料室·库房（三）管管理工作作必需的的各类物物资装备备管理工作作中必需需的各类类物资，包包括办公公用品，机机电维修修用品、员员工制服服和值班班工具等等（详见见附表）1、行政政办公用用品项目备注电脑固定资产产空调固定资产产打印机固定资产产复印机固定资产产传真机固定资产产饮水机低值易耗耗品保险柜低值易耗耗品办公桌椅椅低值易耗耗品文件档案案柜低值易耗耗品自行车低值易耗耗品电话低值易耗耗品办公用资资料、文文具低值易耗耗品员工服装装费低值易耗耗品员工生活活用品：铁架床床、热水水器、电电视机、电电风扇、储储物柜等等低值易耗耗品2、维修修工具项目备注电焊机低值易耗耗品冲击电钻钻低值易耗耗品手电钻低值易耗耗品手提砂轮轮机低值易耗耗品电锯低值易耗耗品切割机低值易耗耗品铝合金梯梯（长、短短）低值易耗耗品台钳低值易耗耗品工作台低值易耗耗品万用表低值易耗耗品钳表低值易耗耗品摇表低值易耗耗品机电设备备专用工工具低值易耗耗品电工工具具低值易耗耗品水工工具具低值易耗耗品电焊工具具低值易耗耗品疏通机低值易耗耗品铝合金人人字梯低值易耗耗品工具柜低值易耗耗品其他工具具材料低值易耗耗品3、消防防器材项 目目备 注注无线对讲讲机固定资产产手提式灭灭火器 低值易耗耗品消防斧头头低值易耗耗品消防扳手手低值易耗耗品防毒面具具低值易耗耗品消防靴低值易耗耗品消防战斗斗服低值易耗耗品强光手电电筒低值易耗耗品七、房屋屋本体维维护管理理计划和和实施房屋共用用部位、共共用设施施设备的的维修养养护与管管理是学学院物业业管理的的重要内内容。针针对学院院的特点点，通过过对物业业进行维维修养护护和管理理，不但但要保证证物业正正常使用用功能，而而且还要要达致以以下四个个效果：绝对保证证有一个个真正的的办公、学学习环境境，特别别是日常常所需的的水、电电、冷气气的正常常供应要要得到保保证，保保障电梯梯的正常常运行。保证学院院与外部部信息久久留及内内部信息息交流的的畅通。保证学院院对外的的形象。对对于能体体现X学学院形象象的重要要部位要要加强管管理。保保证外墙墙面、建建筑小品品的外观观完好、整整洁。是是建材贴贴面的无无脱落；是玻璃璃幕墙的的清洁明明亮、无无破损；是涂料料的无脱脱落、无无污渍；无纸张张乱贴、乱乱涂、乱乱画和乱乱悬挂现现象。空空调安装装有序，室室外招牌牌、广告告、霓虹虹灯整洁洁统一、美美观，无无安全隐隐患，外外墙装饰饰无破损损或污迹迹。杜绝各种种安全事事故的发发生。通通过加强强对监控控中心的的维护和和管理，采采取各种种安全排排查措施施，写灭灭各种安安全隐患患。为达到上上述四个个效果，物物业管理理公司制制定了房房屋共用用部位为为、共用用设施设设备的日日常维修修养护和和定期养养护计划划及实施施方案，以以求达到到对X学学院的有有效管理理。（一）房房屋共用用部位、共共用设施施设备的的维修养养护计划划分日常常维修和和定期维维护两个个方案，具具体内容容如下：1、房屋屋共用部部位、共共用设施施设备日日常维修修养护和和实施方方案序号项目计划方案标准及实实施效果果1房屋承重重及抗震震结构部部位每月巡查查一次，入入驻期间间每天巡巡视，发发现问题题，立即即处理。1.由于于使用不不当造成成结构局局部受损损较轻由由工程部部4按房房屋修缮缮规定实实施维修修；如局局部受损损较重请请专家“会诊”提出方方案，委委托专业业公司实实施；2.因施施工质量量原因造造成结构构问题，请请开发单单位处理理。1.安全全牢固，正正常使用用；2.功能能完好。2外墙面每月检查查一遍，发发现问题题及时维维修。由工程部部4按有有关修缮缮规程实实施。1.无鼓鼓无脱，无无渗水、无无裂纹；2.无违违章，边边角线齐齐整；3.整洁洁、无污污迹、锈锈迹。3公共屋面面每天检查查一遍，发发现问题题，及时时维修由工程部部按相应应作业规规程实施施维修。1.无积积水、无无渗搂；2.隔热热层完好好无损；3.避雷雷网无间间断，缺缺损；4.天面面水箱无无破损，无无渗漏；5.无违违章，无无乱堆放放。4共用照明明每月检查查一次，发发现问题题，及时时维修。由工程部部按照相相应作业业规程实实施维修修。1.线路路无乱搭搭接；2.照明明灯具正正常有效效；3.开关关、箱体体完好，无无缺损。5本体消防防设施每月检查查一次，发发现问题题及时维维修。由工程部部按相应应作业规规程实施施维修。1.箱体体完好，标标识清楚楚；2.设施施能有效效使用；3.灵敏敏，准确确报警。6公共通道道、门厅厅、楼梯梯间、会会议室、会会展厅、架架空层每天检查查一次，发发现问题题及时维维修。工程部和和清洁部部负责组组织实施施。1.墙体体、地面面、窗户户、顶棚棚完好，无无缺损；2.室内内设施齐齐全。3.整洁洁、无灰灰尘、无无霉迹；4.无违违章、无无乱对方方。7卫生间、茶茶水间每天检查查一次，发发现问题题及时维维修。由工程部部按相应应技术作作业规程程实施维维修。1.墙体体、地面面、窗户户、顶棚棚完好，无无缺损；2.设施施、设备备完好，无无缺损，使使用正常常；3.整洁洁、无污污迹、无无积尘、无无积水；4.无堵堵塞，无无异味。8上、下水水管道每天检查查一遍，发发现问题题，及时时维修。由工程部部负责维维修。1.上、下下水畅通通，无渗渗漏，无无堵塞；2.无污污渍，无无锈蚀；3.无违违章私接接私断管管道。9冷、暖气气管道通通讯线路路，顶棚棚每月检查查一次，发发现问题题，及时时维修。工程部负负责维修修。1.完好好，无破破损，无无开裂；2.线路路畅通，使使用正常常。2、房屋屋共用部部位、共共用设施施设备定定期维修修养护及及实施方方案序号项目计划方案标准及实实施效果果1房屋承重重及抗震震结构部部位每年对房房屋基础础进行一一次检查查，防止止虫害及及腐蚀性性液体的的侵害。工程部负负责组织织实施。1.结构构安全，正正常使用用；2.结构构性能完完好。2外墙面1.每三三年对较较大面积积渗漏及及损坏，维维修无效效的，进进行局部部翻新；2.每年年对国徽徽进行一一次维护护；3.每三三年对外外窗台进进行一次次安全性性检查。工程部负负责组织织实施。1.平整整、无渗渗水、无无裂纹；2.整洁洁统一。3公共屋面面1.每年年全面修修补天面面隔热层层一次；2.每年年对屋面面防水层层检修一一次，每每5年翻翻新老化化部分；3.每半半年疏通通屋面雨雨水管一一次；4.每半半年清晰晰天面水水箱一次次，消毒毒一次。工程部与与清洁部部协同实实施。1.屋面面无积水，无无渗漏；2.隔热热层完好好；3.避雷雷系统完完好；4.水箱箱水质清清洁，无无污染。4公用照明明每年检修修一次线线路和灯灯具，更更换老化化线路和和损坏灯灯具由工程部部按照相相应作业业规程实实施维修修。1.线路路无老化化；2.灯具具正常使使用，照照明完好好。5本体消防防设施1.每半半年进行行一次烟烟感试验验；2.每年年对消防防箱翻新新一次，消消防带晾晾晒一次次；3.每年年对消防防疏散标标志进行行一次维维护。工程部负负责组织织实施。1.设施施完好率率1000%；2.报警警系统灵灵敏，有有效。6公共通道道、门厅厅、楼梯梯、会议议室、会会展厅、架架空层1.每半半年对公公共地面面进行一一次维护护；2.每年年对楼梯梯踏步进进行一次次全面维维护；3.每三三年对通通道、门门厅、墙墙面、天天棚、扶扶手、栏栏杆进行行一次全全面维护护；4.每年年对公共共窗户进进行一次次全面维维护 。由工程部部按相应应技术作作业规程程实施。1.美观观完好，无无缺损；2.整洁洁、清爽爽。7卫生间、茶茶水间1.每年年对卫生生用具进进行一次次全面维维护；2.每年年对水、电电设施进进行一次次全面维维护；3.每年年对墙面面、顶棚棚、窗户户进行一一次全面面维护。由工程部部按相应应技术作作业规程程实施。1.完好好、无缺缺损；2.使用用正常；3.整洁洁、清爽爽。8上、下水水管道1.每年年检修一一次，并并紧固管管道固定定码；2.每年年两季前前检查一一次雨水水口，更更换不合合格部分分。由工程部部按相应应技术作作业规程程实施。1.美观观完好；2.上、下下水通畅畅；3.无渗渗漏。9冷、暖气气管道、通通讯线路路、顶棚棚1.每年年对冷、暖暖气管道道进行一一次全面面维护；2.每年年对顶棚棚进行一一次全面面维护；3.每年年对通讯讯线路进进行一次次全面检检修。工程部负负责组织织实施。1.完好好、无损损坏；2.线路路畅通、使使用正常常。（二）、房房屋本体体维修服服务标准准为了使学学校能够够有一个个良好的的学习环环境，对对房屋本本体的维维修力争争做到及及时、快快速、高高效地处处理。房房屋维修修服务将将严格按按照物业业管理公公司ISSO90001（220000）的要要求来执执行：1、教学学楼、实实验楼、综综合办公公楼等的的水、电电、卫设设备、门门锁等零零星小修修2小时时内完成成，至多多也要保保证当天天完成；2、遇电电路故障障没电、水水管爆裂裂、水龙龙头漏水水、门锁锁开不了了、门窗窗毁坏必必须要在在10分分钟内赶赶往现场场维修（维维修工正正处理其其他急修修没有人人手的情情况除外外）；3、厕所所堵塞要要在244小时内内完成（需需换洁具具的除外外）；4、风扇扇、门窗窗、厕所所设施、照照明设施施的检查查分别在在学校开开学前和和学期结结束后各各进行一一次详细细的检查查，在学学期中还还须安排排一次检检查；5、特殊殊原因不不能及时时维修的的必须向报报修人说说明，并并告知能够够完成所所需的时时间。八、保安安、消防防系统的的管理保安安全全防范、消消防设施施设备的的运行管管理，是是整个物物业管理理工作的的最核心心部分，也也将直接接影响到到职业技技术学院院全体师师生的安安全感和和舒适感感。因此此，物业业管理公公司将按按照学院院的保安安安全防防范及消消防安全全制度中中的规定定，在保保卫处的的业务指指导下实实施保安安安全防防范、消消防安全全管理，同同时制定定详尽的的消防设设施设备备周期性性的维护护保养方方案、标标准以及及应急预预案和处处理工作作程序。（一）保保安系统统管理保安的招招聘、培培训和服服装装备备1、保安安员的招招聘、培培训工作作（1）保保安员的的招聘要要求·男性、年年龄355周岁以以下、身身高1.70米米以上，身身体健康康；·有保安安职业上上岗证或或退伍军军人；（2）培培训工作作培训方案案如下表表：序号培训内容容培训时间授课方培训对象象培训方式式考核方式培训目标标1保安管理理服务工工作中的的礼貌礼礼节和服服务用语语每月一次次项目管理理保安部部全体保安安员业余学习习考试提高保安安员的服服务意识识，规范范保安服服务用语语。2保安军事事训练每月两次次项目管理理保安部部全体保安安员保安部组组织内部部培训考试提高保安安员的自自律性和和组织性性，增强强凝聚力力。3消防业务务知识培培