房地产开发企业土地增值税的纳税筹划概述cddy.docx

房地产开开发企业业土地增增值税的的纳税筹筹划转让房房地产增增值额的的确定土地地增值税税的计税税依据是是纳税人人转让房房地产所所取得的的增值额额。转让让房地产产的增值值额，是是纳税人人转让房房地产的的收入减减去税法法规定的的扣除项项目金额额后的余余额。土土地增值值额的大大小，取取决于转转让房地地产的收收入额和和扣除项项目金额额两个因因素。对对这两个个因素的的内涵、范范围和确确定方法法等，税税法作了了比较明明确的规规定。（一一）收入入额的确确定纳税人人转房地地产所取取得的收收入，是是指包括括货币收收入、实实物收入入和其他他收入在在内的全全部价款款及有关关经济利利益，不不允许从从中减除除任何成成本费用用。对取得得的实物物收入，要要按收入入的市场场价格换换算成货货币收入入。对取得得的无形形资产收收入，要要进行专专门的评评估，在在确定其其价值后后折算成成货币收收入。对取取得的收收入为外外国货币币的，应应当以取取得收入入当天或或当月11日国家家公布的的市场汇汇价折合合人民币币，据以以计算土土地增值值税税额额。当月月以分期期收款方方式取得得的外币币收入，也也应按实实际收款款日或收收款当月月1日国国家公布布的市场场汇价折折合人民民币。（二二）扣除除项目及及其金额额在在确定房房地产转转让的增增值额和和计算应应纳土地地增值税税时，允允许从房房地产转转让收入入总额中中扣除的的项目及及其金额额，大致致可以分分为三类类。（1）土土地使用用权人将将建筑物物或其他他附着物物的土地地使用权权出售给给买受人人时，允允许从收收入额中中扣除的的项目及及其金额额。（2）纳纳税人取取得土地地使用权权后，建建筑商品品房，并并将建造造的商品品房连同同使用范范围内的的土地使使用权出出售给买买受人，允允许扣除除的项目目及其金金额。（33）纳税税人出售售上述两两种情况况之外的的其他房房地产，如如出售旧旧房及建建筑物，允允许扣除除的项目目及其金金额。以上上三类扣扣除项目目依据具具体内容容不同，又又可分为为以下六六类：（11）取得得土地使使用权所所支付的的金额。它它是指纳纳税人为为取得土土地使用用权支付付的地价价款和按按国家统统一规定定缴纳的的有关费费用之和和。其中，“取取得土地地使用权权所支付付的金额额”可以以有三种种形式。1）从出让方取得土地使用权，所支付的土地出让金。2）以行政划拨方式取得使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；3）以转让方式取得土地使用权，所支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。指纳税人开发房地产实际发生的成本。这些成本允许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施间接费用等。其中：1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。与房地产有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5以内计算扣除。对于利息支出，分两种情况确定扣除：1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行间期贷款利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10以内计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。（4）旧房及建筑物的评估价格。1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成本价格等情形而按房地产评估计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。（5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应作了扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。（6）财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20的扣除。但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。此外，对于县级及县级以上的人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20扣除的基数。2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。房地产开开发企业业土地增增值税的的纳税筹筹划房地产产价格评评估凡转转让国有有土地使使用权、地地上建筑筑物及其其附属物物（以下下简称房房地产）的的纳税人人，按照照土地增增值税的的有关规规定，需需要根据据房地产产的评估估价格计计税的，可可委托经经政府批批准设立立、并按按照国国有资产产评估管管理办法法规定定的由省省以上国国有资产产管理部部门授予予评估资资格的资资产评估估事务所所、会计计师事务务所等各各类资产产评估机机构受理理有关转转让房地地产的评评估业务务。对于涉涉及土地地增值税税的国有有房地产产价格评评估，各各评估机机构必须须严格按按照条条例和和细则则中规规定的方方法进行行应纳税税房地产产的价格格评估。其其评估结结果经同同级国有有资产管管理部门门审核验验证后作作为房地地产转让让的底价价，并按按税务部部门的要要求按期期报送房房地产所所在地主主管税务务机关，作作为确认认计税依依据的参参考。房地地产所在在地主管管税务机机关要求求从事房房地产评评估的资资产评估估机构提提供与房房地产评评估有关关的评估估资料的的，资产产评估机机构应无无偿提供供，不得得以任何何借口予予以拒绝绝。房地产产所在地地主管税税务机关关应根据据条例例和细细则的的有关规规定，对对应纳税税房地产产的评估估结果进进行严格格审核及及确认，对对不符合合实际情情况的评评估结果果不予采采用。房地地产评估估机构在在执业过过程中必必须遵守守职业道道德，坚坚持独立立、客观观、公正正的原则则，对评评估结果果的真实实性、合合理性负负法律责责任。任任何房地地产评估估机构在在房地产产转让的的评估过过程中隐隐瞒事实实、提供供虚假评评估结果果，或与与有关当当事人串串通作弊弊等违法法行为，一一经发现现坚决取取消执业业资格。房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额。（一）出售旧房及建筑物的新房和旧房界定的标准是，新房是指建成后未使用的房产。凡是使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。其中，使用时间和磨损程度的标准由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。评估基本方法：对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后再确定其新旧程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。由政府批准设立的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率的价格，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置成本法评估出的旧有房地产价格。计算公式为：旧有房地产的价格旧有房地产重新建造的完全价格建筑物折旧使用上述公式计算、评估时应注意两点：一是重新建造完全价值是指估价时点的重建（置）价格；二是房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新来表示。（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种：一是纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。此处所指的市场交易价格，是指在评估被转让的房地产时，选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格的比较。并且，依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度，以及有关数据进行调整，最后确定一个比较适合该房地产的市场评估价格。通过这种市场比较法的评估，确定一个较为公平的市场交易价格作为正常情况下的转让房地产价格。税务机关在征收土地增值税时，则根据上述评估价格确定转让房地产的收入。采用市场比较法进行评估，首先要收集较多的交易实例，并从中挑选出可供进行价格比较的类似房地产的实例，同时，还要对影响交易价格的诸因素进行修正，最后才能确定出最终接近于合理的价格。市场比较法可用下列公式来表示：房地产评估价格交易实例房地产价格×人为因素修正×时间因素修正×地域因素修正×品质因素修正×其他因素修正（三）提供扣除项目金额不实的提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以实现通过虚增成本，达到偷税的目的。对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价，乘以房屋成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并且由该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，对此，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。对这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成本价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。房地产开开发企业业土地增增值税的的纳税筹筹划土地增增值税的的税率土地地增值税税税率设设计的基基本原则则是，增增值多的的多征，增增值少的的少征，无无增值的的不征。按照这个原则，土地增值税采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30，最高税率为60，税收负担高于我国的企业所得税。实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方面，对取得过高收入，尤其是对炒卖房地产获取暴利的单位和个人，也能发挥一定的调节作用。                          土地增值税四级超率累进税率表（）级次       增值额与扣除项目金额的比率            税率     速算扣除系数1          不超过50的部分                       30           02          超过50100的部分                  40           53          超过100200的部分                 50           154          超过200的部分                        60           35房地产开开发企业业土地增增值税的的纳税筹筹划土地增增值税应应纳税额额的计算算（一一）计税税原则首先先以出售售房地产产的总收收入减除除扣除项项目金额额，求得得增值额额。再以以增值额额同扣除除项目金金额相比比，其比比值即为为土地增增值率。然然后，根根据土地地增值率率的高低低确定适适用税率率，用增增值额和和适用税税率相乘乘，求得得应纳税税额。（二二）转让让土地使使用权和和出售新新建房及及配套设设施应纳纳税额的的计算方方法1.汇汇集扣除除项目的的金额并并计算转转让房地地产的增增值额2.计算增增值率增值值率（转转让房地地产的总总收入扣除项项目金额额）扣扣除项目目金额××10003.依依据增值值率确定定适用税税率4.依依据适用用税率计计算应纳纳税额应纳纳税额增值额额×适用用税率扣除项项目金额额×速算算扣除系系数（三）出出售旧房房应纳税税额的计计算方法法11.计算算评估价价格。其其公式为为：评估价价格重重置成本本价×成成新度折折扣率2.汇集扣扣除项目目金额。3.计算增值率。4.依据增值率确定适用税率。5.依据适用税率计算应纳税额。应纳税额增值税×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数（四）特殊售房方式应纳税额的计算方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可以转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为：扣除项目金额扣除项目的总金额×转让土地权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积   中国税税务报20001/06/01 日日前，“北京年房地地产税务务、金融融及法律律研讨与与项目洽洽谈会”在北京京召开。该该研讨会会由沪江江德勤会会计师事事务所、北北京广盛盛律师事事务所主主办，中中国建行行、农行行、工行行、招商商银行、东东亚银行行的代表表及京城城几大房房地产开开发企业业的代表表出席了了会议。 会会上有关关人士指指出，导导致目前前我国大大城市商商品房房房价过高高的原因因很复杂杂，其中中税费比比重大是是一个重重要原因因。在国国外，地地价及税税费一般般占房价价的，而而国内地地价和税税费占房房价的左左右。因因此，房房地产开开发商如如何有效效降低税税费，在在保证基基本利润润率（国国内一般般为）的的前提下下使房价价降下来来就成为为了在市市场竞争争中获胜胜的关键键。在房房地产税税费中，土土地增值值税引人人关注，原原因一是是其税率率较高，税税负重，二二是其有有筹划的的余地，做做好了，可可以节省省不少税税金支出出。 沪江江德勤会会计师事事务所北北京分所所的合伙伙人李展展伟、税税务部经经理兰东东武介绍绍了土地地增值税税筹划的的基本思思路：根根据土地地增值税税的税率率特点及及有关优优惠政策策，控制制增值额额，从而而适用低低税率或或享受免免税待遇遇。土地地增值税税税率实实行四级级超额累累进税率率，税率率从到，增增值越多多，税率率越高。 在在进行筹筹划时，增增值额很很关键。增增值额是是转让收收入减除除税法规规定的扣扣除项目目金额后后的余额额。税法法规定的的扣除项项目有五五部分：取得土土地使用用权所支支付的金金额；房房地产开开发成本本；房地地产开发发费用；与转让让房地产产有关的的税金；财政部部规定的的其他扣扣除项目目，主要要是指从从事房地地产开发发的纳税税人允许许扣除取取得土地地使用权权所支付付金额和和开发成成本之和和的。纳纳税人需需特别注注意的是是：税法法允许扣扣除的项项目比企企业自己己实际核核算中涉涉及的项项目要少少，计算算增值额额时必须须以税法法的规定定为准。增增值额小小，计税税额就小小，适用用的税率率也低，土土地增值值税税负负就轻。因因此土地地增值税税筹划的的关键点点就是合合理合法法地控制制、降低低增值额额。 税法法规定，纳纳税人建建造普通通标准住住宅出售售，如果果增值额额没有超超过扣除除项目金金额的，免免予征收收土地增增值税。同同时税法法规定，纳纳税人既既建造普普通标准准住宅，又又搞其他他房地产产开发的的，应分分别核算算增值额额；不分分别核算算增值额额或不能能准确核核算增值值额的，其其建造的的普通标标准住宅宅不享受受免税优优惠。 房房地产开开发企业业如果既既建造普普通住宅宅，又搞搞其他房房地产开开发的话话，分开开核算与与不分开开核算税税负会有有差异，这这取决于于两种住住宅的销销售额和和可扣除除项目金金额。在在分开核核算的情情况下，如如果能把把普通标标准住宅宅的增值值额控制制在扣除除项目金金额的以以内，从从而免缴缴土地增增值税，则则可以减减轻税负负。现举举例说明明如下。 北北京某房房地产开开发企业业，年年商品房房销售收收入为亿亿元，其其中普通通住宅的的销售额额为亿亿元豪华住住宅的销销售额为为万元元。税法法规定的的可扣除除项目金金额为亿亿元，其其中普通通住宅的的可扣除除项目金金额为万元，豪豪华住宅宅的可扣扣除项目目金额为为万元元。 如果果不分开开核算（纳纳税人应应了解清清楚当地地是否允允许不分分开核算算），该该企业应应缴纳土土地增值值税为： 增值额额与扣除除项目金金额的比比例（以以下简称称增值率率）为（）÷÷××，因因此适用用的税率率，应纳纳税（）××万万元。 如如果分开开核算，应应缴纳土土地增值值税为： 普通住住宅：增增值率为为（）÷×适用的税率，应纳税（）×万元； 豪华住宅：增值率为（）÷×，适用的税率，应缴纳（）××万元 二者合计为万元，分开核算比不分开核算多支出税金万元。 因为普通标准住宅的增值率为，超过，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。 假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在，那么可扣除项目金额从（）÷×等式中可计算出，万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的万元，比不分开核算少缴纳万元，比分开核算少缴纳万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的万元，分别减少支出万元和万元。 增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的，而各省市在之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。 控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。 假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为万元，要使增值率为，则销售收入从（÷×中可求出，万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为万元，节省税金万元，与减少的收入万元相比节省了万元（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析，读者可以进一步进行比较）。 此外，税法规定，年月日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。因此，开发企业可以适当降低房价，在今年底前转让房地产是有利可图的。    中国税税务报20001/06/02 案例例： 振兴兴铝合金金门窗厂厂与安居居建筑安安装企业业签立了了一份加加工承榄榄合同。合合同中规规定： 11振兴兴铝合金金门窗厂厂受安居居建筑安安装公司司委托，负负责加工工总价值值50万万元的铝铝合 金金门窗，加加工所需需原材料料由铝合合金门窗窗厂提供供。振兴兴铝合金金门窗厂厂共收取取加工费费及原 材料费费共300万元。 22振兴兴铝合金金门窗厂厂提供零零配件，价价值5万万元。该该份合同同振兴铝铝合金门门窗厂交交印花锐锐 (3300000+5500000)××0.551775元 分析析： 由于于合同签签立不恰恰当，振振兴铝合合金门窗窗厂在不不知不觉觉中多缴缴纳了税税款。 我我国印花花税税法法，对加加工承揽揽合同的的计税依依据有如如下规定定： 1加工承承揽合同同的计税税依据为为加工或或承揽收收入。如如有受委委托方提提供原材材料金额额 的，可可不并入入计税依依据，但但受托方方提供辅辅助材料料的金额额，则应应并入计计税金额额。 2加工承承揽合同同规定由由受托方方提供原原材料的的，若合合同中分分别记载载加工费费金额和和 原材材料金额额，应分分别计税税：加工工费金额额按加工工承揽合合同运用用0.55税率计计税，原原材料金金 额按按购销合合同适用用0.33税率计计税，并并按两项项税额相相加的金金额贴花花；若合合同中未未分别记记载两项项金额，而而只有混混汇的总总金额，则则从高适适用税率率，应按按全部金金额依照照加工承承揽合同同，适用用0.55税率计计税贴花花。 由此此可见，在在此案例例中，如如果合同同中将振振兴铝合合金门窗窗厂所提提供的加加工费金金额与 原材料料金额分分别核算算，则能能达到节节税的目目的。如如加工费费为100万元，原原材料费费为200万元，所所需贴花花的金额额为： 20000000×0.33+10000000×0.55+5000000×0.551335元。 点评评： 在许许多企业业财务人人员的眼眼里，印印花税是是极不起起眼的小小税种，因因而常常常忽视了了节税。 然而，企企业在生生产经营营中总是是频繁的的订立各各种各样样的合同同，且有有些合同同金额巨巨大， 因而印印花税的的筹划不不仅是必必要的，而而且是重重要的。 由由于印花花税税率率较小，印印花税筹筹划的关关键集中中在计税税依据的的确定上上，掌握握以下几几 点将将有利于于财务人人员准确确地计算算印花税税，避免免多纳税税。 1同一凭凭证载有有两个或或两上以以上经济济事项而而适用不不同税目目税率，如如分别记记载金 额的，应应分别计计算应纳纳税额，相相加后按按合计税税额贴花花；如未未分别记记载金额额的，按按税率 较高的的计税贴贴花。 22应税税凭证所所载金额额为外国国货币的的，应按按照凭证证书立当当日国家家外汇管管理局公公布 的的外汇牌牌价折合合人民币币，然后后计算应应纳税额额。 3应纳税税额不足足1角的的，免纳纳印花税税；1角角以上的的，其税税额尾数数不满55分的不不计， 满5分分的按11角计算算。 4对于在在签订时时无法确确定计税税金额的的合同，可可在签订订时先按按定额55元贴花花，以后后 结算算时再按按实际金金额计税税，补贴贴印花。 55商品品购销活活动中，采采用以货货换货方方式进行行商品交交易签订订的合同同，是反反映既购购 又销销双重经经济行为为的合同同，对比比，应按按合同所所载的购购销合计计金额计计税贴花花。合同同未列 明金额额的，应应按合同同所载购购、销数数量依照照国家牌牌价或者者市场价价格计算算应纳税税额。 66对国国内各种种形式的的货物联联运，凡凡在起运运地统一一结算全全程运费费的，应应以全程程运 费费作为计计税依据据，由起起运地运运费结算算双方缴缴纳印花花税；凡凡分程结结算运费费的，应应以分程程 的运运费作为为计税依依据，分分别由办办理运费费结算的的各方缴缴纳印花花税。 77对国国际货运运，凡由由我国运运输企业业运输的的，不论论在我国国境内还还是境外外起运或或中 转转分程运运输的，我我国运输输企业所所持的一一份运费费结算凭凭证，均均按本程程运费计计算应纳纳税额；托运方方所持的的一份运运输结算算凭证，按按全程运运费计算算应纳税税额。由由外国运运输企业业运输进进出口货货物的，外外国运输输企业所所持的一一份运费费结算凭凭证免纳纳印花税税；托运运方所持持的一份份运费结结算凭证证应缴纳纳印花税税。 租赁变仓仓储税负负可降低低中华财税税信息网网20002-111-228某商商业企业业李经理理反映他他们企业业的税负负太重。他他说，在在计划经经济时期期，商品品较为短短缺。他他们公司司作为商商业批发发零售兼兼营企业业，为了了“发展展经济，保保障供给给”，千千方百计计圈地建建库，尽尽可能多多地储存存商品。现现在商品品极大丰丰富了，企企业界逐逐步向零零库存发发展，他他们的库库房大量量闲置。近近年来，部部分闲置置的库房房用于出出租，但但是，租租赁过程程的税负负高达，企企业负担担过重，有有什么办办法能够够节省点点税款？李李经理反反映的问问题具有有一定的的代表性性。现在在我国正正处在产产业、产产品结构构调整时时期，社社会资源源不断地地进行优优化配置置，部分分社会闲闲置资源源重新组组合在所所难免。如如何缩短短社会资资源闲置置的周期期，利用用好这部部分闲置置资源，使使企业能能够保持持较低的的运行成成本，又又能依法法纳税，是是值得研研究的课课题。要降降低税负负，必须须完成房房屋租赁赁与库房房仓储的的转换。这这里要明明确租赁赁与仓储储的含义义。所谓谓房屋租租赁是指指租赁双双方在约约定的时时间内，出出租方将将房屋的的使用权权让度给给承租方方，并收收取租金金的一种种契约形形式；仓仓储是指指在约定定的时间间内，库库房所有有人用仓仓库代客客贮存、保保管货物物，并收收取仓储储费的一一种契约约形式。不不同的经经营行为为适用不不同的税税收政策策法规，这这就为税税收筹划划提供了了可能。营业税暂行条例第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为；房产税暂行条例及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值计算缴纳，即：应纳税额房产原值×（）×（注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的计算缴纳，即：应纳税额租金收入金额×。由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。以李经理的公司为例，用于出租的库房有三栋，其房产原值为万元，年租金收入为万元。租金收入应纳税额合计为万元。其中：应纳营业税×（万元）；应纳房产税×（万元）。应纳城建税、教育费附加×（）（万元）。现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供小时服务。假设提供仓储服务的收入约为万元，收入不变，其应纳税额为万元。其中：应纳营业税×（万元）；应纳房产税×（）×（万元）；应纳城建税、教育费附加×（）（万元）。合计应纳税额为万元。两项比较，可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税万元，即使考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员，需要支付一定费用，但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往，则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。除此之外，这样做的好处还有许多。一是符合仓库管理规范，有利于仓库的安全。我们国家对仓库重地安全十分重视，不仅要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资，有条件的还要配备消防车。进出仓库人员严禁携带火种。库房租赁进出人员繁杂，不易管理，安全工作容易产生隐患。有专业人员在场，可以防患于未然。二是有利于职工就业，产生社会效益。另外，需要注意的是，收入性质的转化必须具有真实性、合法性，同时能够满足客户的利益要求。