房地产开发项目管理(DOC7)(1)cdfz.docx

房地产开开发项目目管理一、房地地产开发发项目管管理的内内涵与意意义（一）房房地产开开发项目目管理的的含义房地产开开发项目目管理是是以高效效率地实实现项目目目标为为最终目目的，以以项目经经理负责责制为基基础，运运用系统统工程的的观点、理理论和方方法，开开发项目目建设的的全过程程按其内内在运行行规律进进行有效效的计划划、组织织、协调调、监督督和控制制的管理理系统。具体讲，房房地产项项目开发发建设要要实现的的目标主主要包括括成果性性目标和和约束性性目标。成成果性目目标指投投资回报报率、销销售利税税率、自自有资金金利润率率等投资资效益指指标，以以及项目目的内外外部功能能要求；约束性性目标指指建设工工期、投投资限额额、质量量标准等等。除此此之外，房房地产开开发项目目还受城城市规划划、土地地利用规规划等条条件制约约。房地地产开发发涉及投投资方、监监理方、勘勘察、规规划、设设计、施施工、建建材、设设备、市市政、交交通、供供电、电电讯、银银行、文文教、卫卫生、消消防、商商业、服服务、环环境等几几十个部部门，近近百个单单位，以以及最终终用户消消费者的的相互制制约和相相互影响响，因此此，房地地产项目目开发建建设是一一项复杂杂的系统统工程，必必须要有有一整套套完整、规规范和科科学的管管理保证证体系，来来统筹和和协调开开发项目目的全过过程和确确保总体体目标的的实现。（二）房房地产开开发项目目管理的的意义房地产项项目管理理的意义义主要体体现在计计划、组组织、协协调和控控制四个个方面等等。1.房地地产开发发项目的的计划管管理。对对房地产产开发项项目进行行计划管管理，能能使项目目的开发发建设有有计划、按按顺序有有条不紊紊地展开开。这就就是说，通通过使用用一个动动态计划划管理，将将工程项项目全过过程和全全部开发发活动纳纳入计划划轨道，项项目有序序地达到到预期总总目标。2.房地地产开发发项目的的组织管管理。这这是指通通过职责责划分、授授权、合合同的签签订与执执行，以以及根据据有关法法律法规规，建立立各种规规章制度度，形成成一个高高效率的的组织保保障体系系，使项项目的各各项目标标得以最最终实现现。3.房地地产开发发项目的的协调管管理。其其意义是是为开发发项目提提供协调调和谐的的公共环环境，保保证项目目开发建建设顺利利进行。协协调管理理的主要要任务是是对开发发项目与与外部环环境、项项目各子子系统之之间，以以及项目目不同阶阶段、不不同部门门、不同同层次之之间的关关系进行行沟通与与协调。这这种沟通通与协调调将更有有利于睦睦邻公共共关系，吸吸纳融通通资金，寻寻找材料料设备供供货渠道道，广揽揽优秀设设计和施施工队伍伍，获得得市场竞竞争优势势，促进进产品销销售。在在各种协协调之中中，人际际关系协协调最为为主要，项项目经理理在人际际关系协协调过程程中处于于核心地地位。4.房地地产开发发项目的的控制管管理。其其意义是是有利于于对项目目的质量量、工期期和成本本进行控控制，并并获得最最大的综综合效益益。控制制管理主主要是通通过计划划、决策策、反馈馈和调整整等手段段，采用用项目分分解，各各种指标标、定额额、阶段段性目标标的贯彻彻执行与与检验等等措施，对对开发项项目的工工程质量量、施工工工期、资资金使用用、成本本造价等等进行有有效控制制，以确确保开发发项目用用最少的的投入，获获得最大大的经济济效益、社社会效益益和环境境效益。二、房地地产开发发项目的的工程管管理房地产开开发项目目的工程程管理是是指从项项目开工工准备到到竣工验验收的全全过程所所进行的的管理。由由于房地地产开发发项目建建筑施工工与安装装任务通通常是委委托承包包给建筑筑施工单单位来完完成的，所所以开发发项目的的工程管管理，主主要是以以合同管管理为手手段，运运用计划划、组织织、协调调、控制制、检查查、验收收等方法法，对开开发项目目施工建建设中的的技术活活动和经经济活动动，按照照国家标标准、规规范和合合同规定定的目标标，进行行严格监监督、控控制和管管理，以以确保开开发项目目总体目目标的最最终实现现。（一）工工程施工工管理对于房地地产开发发企业来来说，开开发项目目的建筑筑施工和和建筑工工程安装装是生产产阶段最最主要的的任务，它它不仅决决定开发发企业能能否为社社会提供供优质的的房地产产产品，而而且从经经济角度度分析，施施工阶段段的投入入和开支支远高于于准备阶阶段。因因此，有有效的施施工管理理也是合合理节约约开支、提提高房地地产开发发项目投投资效益益的关键键环节。鉴于上述述特点，房房地产开开发商的的工程施施工管理理活动可可以总结结归纳为为一个系系统模型型，如图图所示。这这一工程程项目管管理系统统包括人人、财、物物控制系系统，工工程进度度计划控控制系统统，质量量控制，合合同履行行保证系系统，经经济效益益保证系系统等五五个子系系统。所所以，只只有五个个子系统统的协调调有效运运转，才才能使一一个房地地产开发发项目的的施工顺顺利进行行。房地产开开发商在在工程施施工管理理中的主主要任务务如下。1.项目目组织与与协调工工作。一一方面，选选择施工工、供应应等参建建单位，明明确各自自在业务务往来中中应遵守守的原则则；另一一方面，落落实项目目施工阶阶段的各各项准备备和组织织工作，包包括落实实设计意意图、选选定施工工方案、审审定材料料与设备备供应品品种及供供应方式式。2.费用用控制。主主要包括括编制费费用计划划，审核核费用支支出，研研究节支支途径。3.进度度控制。主主要进行行进度分分析，适适时地调调整计划划，协调调各参建建单位进进度。4.质量量控制。提提出质量量标准，进进行质量量监督，处处理质量量问题，组组织工程程验收。5.合同同管理。对对施工前前签订的的施工合合同进行行管理，并并处理工工程量增增减、合合同纠纷纷、索赔赔等事宜宜。（二）开开发项目目的工程程施工控控制无论是开开发住宅宅小区还还是金融融、商业业区等，开开发的内内容构成成了一项项系统工工程。而而施工控控制是整整个开发发项目管管理的主主要内容容，也是是项目经经理的主主要职责责。因此此，必须须加强施施工控制制，以保保证开发发项目按按计划有有序地实实施。1.工程程进度控控制。工工程进度度关系到到建设工工程能否否如期竣竣工交付付使用，而而工程进进度通过过工程计计划来具具体实现现。（1）进进度计划划的形式式。按照照工程项项目阶段段划分，进进度计划划一般分分成三类类：第一类，客客观进度度计划。从从工程项项目开始始准备到到竣工各各阶段的的进度计计划，常常用横道道图法和和网络图图法表不不。横道图图法。在在时间坐坐标上用用一种直直线条表表示出各各项工程程内容和和进度的的方法，如如图所示示，空白白横道表表示某项项工作实实际花费费的时间间。图中中A工序已已按计划划要求时时间完成成；B工序已已完成大大约600，虽虽然B的生产产按计划划时间开开始，但但在第四四周末中中断了，半半周后继继续工作作；C工序第第一部分分按计划划完成，但但工作时时间推迟迟了1.5周，第第二部分分提前完完成。横横道图法法简单明明了，但但看不出出各项工工作之间间相互依依赖和相相互制约约关系，看看不出某某项工作作的提前前或落后后对整个个工期的的影响程程序度，看看不出哪哪些属于于关键工工作。网络图图法。其其基本原原理是首首先应用用网络形形式来表表示计划划中各项项工作的的先后顺顺序和相相互关系系；其次次通过计计算找出出计划中中的关键键工作和和关键路路线，在在计划执执行过程程中进行行有效的的控制和和监督，保保证合理理地使用用人力、物物力、财财力，完完成目标标任务。具具体例子子见图。图图中表示示该工程程分为两两段施工工，即段、段；施施工为四四个工序序：土方方工程、基基础工程程、结构构工程、装装修工程程。第二类，总总进度计计划。由由承包单单位的技技术部门门、计划划部门、质质量监督督部门等等，在项项目负责责人领导导和监督督工程师师主持下下编制。根根据工程程所需工工时数以以及人力力、物力力、设备备情况，求求出施工工工期，进进而编制制整个工工程的施施工进度度计划。总总进度计计划也可可通过横横道图和和网络图图表示。第三类，单单位工程程进度计计划。以以单位工工程为对对象进行行编制。（2）进进度计划划的监测测防止止进度滑滑动。定定期取得得工程实实际进展展情况，与与原进度度计划对对比、检检查，找找出进度度滑动原原因，保保证工期期按时完完成。“进度滑滑动”虽然是是一种司司空见惯惯的现象象，但应应该引起起工程管管理人员员的高度度警惕。（3）进进度计划划的衡量量、分析析和修订订。衡量量工程进进度的指指标有实实物量、形形象进度度、工作作量（完完成投资资额）或或者工时时数。衡衡量、分分析与修修订工作作一般每每月一次次。2.质量量控制。工工程项目目的质量量是设计计意图被被实现的的程度。质质量控制制是指开开发项目目管理机机构以合合同规定定的质量量目标或或以国家家标准、规规范为目目标所进进行的监监督和管管理活动动。质量量控制的的任务主主要是在在施工过过程中及及时发现现施工工工艺等是是否满足足设计要要求和合合同规定定，对所所选用的的材料和和设备进进行质量量评价，对对整个工工程中的的工作质质量水平平进行评评估，将将取得的的质量数数据和承承包商履履行职责责的程度度，与国国家有关关规范、技技术标准准、规定定进行比比较，并并作出评评判。工工程质量量控制工工作主要要包括以以下几项项：（1）对对原材料料的检验验。为保保证材料料质量，应应当在订订货阶段段就向供供货商提提供检验验的技术术标准，并并将这些些标准列列入订购购合同。有有些重要要材料应应当在签签订购货货合同前前取得样样品，材材料到货货后再与与样品对对照检查查。未经经检验或或不合格格的材料料切忌与与合格的的材料混混装入库库。（2）对对工程中中的配套套设备进进行检验验。工程程建设中中应确立立设备检检查和试试验的标标准、手手段、程程序、记记录、检检验报告告等制度度；对于于主要设设备的试试验和检检查，可可考虑到到制造厂厂监督和和检查。（3）确确立施工工中控制制质量的的具体措措施。检检查各项项施工设设备、仪仪器，保保证在测测量、计计量方面面不出现现严重误误差；严严格控制制混凝土土质量，设设立水泥泥、沙、石石和水配配比的严严格计量量手段，专专人负责责检验混混凝土试试块制作作以及挖挖方、定定位、支支模等工工序；制制定有效效的质量量检查和和评定方方法，以以便保证证砌筑工工程、装装饰工程程和水电电安装工工程按合合同规定定的技术术要求实实施。（4）建建立有关关质量文文件的档档案制度度。3.成本本控制。实实施成本本控制是是在不影影响工程程进度、质质量、生生产操作作安全施施工的前前提下，将将工程的的实际成成本控制制在预算算范围内内。通常常在施工工阶段，要要不断进进行直接接费用监监测分析析和间接接费用监监测分析析。（1）直直接费用用监测分分析。直直接费用用包括工工程量、工工时、机机械台班班、材料料耗费、工工程其它它费用支支出。对对直接费费用逐月月提出统统计报表表。将实实际费用用与工程程预算进进行比较较，并且且根据实实物工程程量和花花费的比比较，计计算出实实际工程程单价，最最后与预预算工程程单价比比较，研研究存在在的问题题。（2）间间接费用用监测分分析。间间接费的的预算数数量是以以直接费费为基础础，按照照间接费费率计算算出的。一一经确定定就要不不断进行行监测，采采取措施施来降低低施工管管理费用用的支出出，费用用支出时时要做支支出报告告和支出出审计，并并要定期期将实际际费用与与预算费费用比较较，进行行有效控控制。三、房地地产开发发项目的的工程建建设监理理（一）工工程建设设监理的的概念工程建设设监理简简称为工工程监理理。所谓谓工程监监理就是是对建设设者在工工程项目目实施过过程中的的技术活活动和经经济活动动进行管管理，使使这些活活动及其其结果符符合有关关法规、技技术标准准、规范范和工程程合同要要求，实实现房地地产开发发商的预预期投资资目标，同同时使房房地产开开发商能能在开发发计划期期限内以以合理的的造价和和合格的的质量提提供房地地产产品品给市场场消费者者。（二）工工程建设设监管的的层次工程建设设监理可可分为两两个层次次，即政政府对工工程建设设的监理理和社会会对工程程建设的的监理。1.政府府对工程程建设监监理。这这是指政政府建设设主管部部门或被被授权单单位，对对本地区区、本部部门的工工程建设设项目，进进行统一一的、强强制性的的监督管管理，以以及对由由社会负负责的工工程建设设监理活活动实施施监督和和管理的的过程。政府对工工程建设设项目的的监理是是从宏观观上、纵纵向上强强制性实实施的。这这一监理理工作由由国家建建设部负负责，在在其下设设立有建建设监理理司作为为具体办办事机构构，地方方各级政政府的建建设主管管部门，下下设建设设监理处处、科、室室作为办办事机构构。它们们的主要要职责是是：制定定法规、规规章、条条例细则则并组织织实施；审核批批准和管管理工程程建设监监理单位位；审核核监理工工程师资资格；参参与审批批开工报报告、工工程竣工工项目验验收；参参与重大大工程事事故的处处理等。2.社会会对工程程建设监监理。社社会对工工程建设设监理主主要是从从微观上上、横向向上通过过委托方方式实施施工程监监理，其其主要监监理机构构有：工工程建设设监理公公司或事事务所、工工程设计计单位、科科研单位位、工程程建设咨咨询公司司等。房房地产开开发商可可以委托托一个监监理单位位，也可可以同时时委托几几个监理理单位对对其开发发项目进进行工程程建设监监理。工工程监理理范围可可以是开开发项目目建设的的全过程程监理，也也可以是是阶段性性监理。社社会性工工程建设设监理单单位在接接受开发发商委托托后，须须与开发发商签订订监理委委托合同同后，方方能对开开发项目目进行工工程建设设监理。（三）工工程监理理的内容容1.工程程进度监监理。即即监理单单位受建建设单位位或业主主委托，对对工程进进度情况况所进行行的监督督管理活活动，以以保证施施工工程程按照合合同中预预定方案案和支付付时间完完成。主主要任务务是对项项目建设设周期进进行具体体的论证证，编制制项目总总进度计计划和阶阶段详细细进度计计划，监监督阶段段详细进进度计划划的执行行，对施施工现场场进行调调研和分分析。2.工程程质量监监理。是是监督单单位受建建设单位位或业主主的委托托，以合合同规定定的质量量目标或或国家规规范对项项目质量量进行监监督和管管理的活活动。通通常涉及及的内容容如下。（1）委委托方与与监理方方要按照照国家有有关规定定签订质质量监理理合同。明明确监理理目标及及监理事事项，依依照合同同规定提提供建设设项目最最终产品品。（2）进进行质量量控制。根根据设计计要求和和合同规规定检查查施工过过程中的的工艺、材材料、设设备情况况。（3）质质量保证证。对取取得的实实际质量量数据和和施工单单位履行行质量职职责的程程度，与与国家有有关规定定、技术术标准进进行比较较，看其其是否合合乎要求求。3.工程程合同监监理。可可以根据据委托方方的意图图，代甲甲方准备备招标文文件，协协助组织织招标，并并同中标标单位商商签工程程承包合合同。但但主要任任务还是是监督合合同的实实施执行行，及时时了解并并处理合合同执行行过程中中出现的的问题。需需要说明明的是，在在合同监监理过程程中，监监理方与与合同有有关方的的联系均均为法律律行为的的活动，必必须采取取书面形形式。（四）工工程监理理的工作作步骤1.取得得监理工工作任务务。2.与委委托方签签订监理理合同。3.制定定监理计计划。4.编写写监理工工作总结结报告。四、房地地产开发发项目的的工程建建设竣工工验收竣工验收收是施工工过程的的最后一一道程序序，是全全面检验验设计和和施工质质量、考考核工程程造价的的重要环环节。通通过竣工工验收，质质量合格格的物业业即投入入使用，可可以出售售或出租租给房户户。对于于预租或或预售的的物业，通通过投入入使用，房房地产开开发商可可以得到到扣除预预付额外外的其它它款项。因因此，竣竣工的建建设项目目和单项项工程，都都应该及及时按照照国家有有关规定定和质量量标准，组组织竣工工验收。（一）房房屋建设设项目的的一般竣竣工验收收标准1.工程程项目按按照设计计图纸建建成，所所有粉刷刷、装修修全部施施工完毕毕。2.所有有设备（如如电梯、采采暖通风风装置）均均按设计计规定安安装完毕毕，并能能正常启启动，发发挥功能能。3.上下下水道架架设完毕毕，所有有沟道、管管道通畅畅，无渗渗透现象象；照明明及动力力用电工工作回路路及控制制回路结结构清晰晰，操作作方便；室内、外外道均已已建成；卫生装装备、煤煤气设施施均能正正常运转转、工作作。4.整个个工程质质量经有有关部门门评定，达达到合格格以上。核核实建筑筑安装工工程的完完工程度度，列出出已交工工的工程程和未完完工程一一览表；提出财财务决算算分析；对工程程质量作作出评价价，对不不合格的的提出返返回复修修意见。5.要求求建筑物物四周两两米以内内的场地地平整，由由本项施施工所造造成的障障碍物已已清除。（二）竣竣工验收收的程序序1.工程程建设完完成后，施施工单位位向开发发商递交交竣工报报告，设设计、施施工单位位向开发发商提交交图纸。2.开发发商验收收。开发发商根据据图纸、隐隐蔽工程程验收资资料、关关键部位位施工纪纪录，初初步检验验工程施施工质量量。3.共同同验收。以以开发商商为主，组组织用户户、施工工单位、设设计单位位、建设设银行、质质量监督督等单位位共同检检查，评评定工程程质量、技技术资料料和竣工工图纸。单项工程程经过共共同验收收，验收收合格者者由验收收单位填填具验收收证书，由由质量监监督部门门发给工工程质量量等级证证书。总体开发发项目建建设完毕毕后，经经过共同同验收，还还要进行行综合验验收。4.编制制工程决决算。竣竣工决算算是反映映项目实实际造价价的技术术经济文文件，是是开发商商进行经经济核算算的重要要依据。每每项工程程完工后后，承包包商在向向开发商商提出有有关技术术资格和和竣工图图纸的同同时，都都要编制制工程决决算，办办理财务务结算。工工程决算算应在竣竣工验收收后一个个月内完完成。5.编制制并移交交竣工档档案。开开发建设设项目的的技术资资料和竣竣工图是是使用单单位进行行管理和和进一步步改造、扩扩建的依依据，是是城市进进一步发发展的重重要技术术档案。开开发项目目竣工后后，要认认真整理理和清绘绘竣工图图纸等，并并按规定定移交给给使用单单位和城城市建设设档案馆馆。