房地产泡沫实证分析和对策研究cdlp.docx

南京财经大学本科毕业论文目录中文摘要要2英文摘要要2一、 引言2二、 房地产泡泡沫分析析的理论论依据3（一）房房地产泡泡沫的概概念3（二）房房地产泡泡沫的成成因.3三、房地地产泡沫沫的具体体测度分分析4（一）房房地产泡泡沫测度度指标的的选取4(二)房房地产泡泡沫指标标的测度度分析6(三)房房地产泡泡沫测度度具体计计算110四、对策策研究122参考文献献14房地产泡泡沫实证证分析和和对策研研究 统计0042 章雳雳 22070040442477中文摘要要：本文首首先对房房地产泡泡沫概念念及其成成因进行行了分析析，并在在此基础础上建立立了一个个指标体体系，其其中包括括房地产产开发投投资实际际增长率率/实际际GDPP增长率率、房价价家庭收收入比。在在这个指指标体系系下，通通过对992993年房房地产泡泡沫中两两个指标标的计算算，大致致估计两两个指标标的临界界值。文文中主要要采用001006年的的数据，在在此基础础上通过过一系列列计算，形形成了各各年的房房地产泡泡沫综合合指数。根根据所设设定的临临界值，认认定没有有出现房房地产泡泡沫。最最后提出出了一些些政策建建议。中文关键键字：房地产产泡沫实实证分析析政策建建议Absttracct：Firrst we anaalyzze tthe conncepptioon aand cauuse of reaal eestaate bubbblees iin tthe esssay, thhen we cann fooundd ann inndexx syysteem. Thiis ssysttem inccluddes twoo inndexxes: reeal groowthh raate of invvesttmennt oon rreall esstatteto-reaal ggrowwth of GDPP Raatioo Prricee-too-Inncomme RRatiio. Undder thiis ssysttem, wee caan gget appproxximaate datta oof tthe inddexees tthrooughh coompuute thee inndexxes. Inn thhe eessaay wwe uuse thee daata of 92 andd 933.Thhrouugh a sseriies of proocesss, we cann geet ccompposiite inddex of reaal eestaate bubbblees oof eeverry yyearr. OOn tthe bassis of datta wwe hhavee esstabblisshedd, wwe ccan holld tthe ideea tthatt thheree iss noo reeal esttatee buubblles. wee puut fforwwardd soome ideea aabouut rreall esstatte bbubbbless att thhe eend of thee esssayy .Key worrds: reeal esttatee buubblles anaalyzze suuggeestiion一、引言言我国经济济的高速速增长带带动了各各个产业业的快速速发展，其其中房地地产也显显的尤为为突出。1998年住房制度改革和2000年按揭政策实施后，我国的房地产产业进入了新一轮快速发展时期，房地产投资和房地产价格持续不断的上涨，同时房地产行业成为国家的支柱产业。随着房地产行业的发展与成熟，给居民的居住条件带来了较为明显的改善。但是当房地产价格不断上涨呈现出非理性的上涨趋势时，则会产生房地产泡沫，危害我国的房地产市场乃至整个国民经济。因此对于房地产泡沫程度的测定具有很强的现实意义，能够指导我们采取什么样的政策手段去消除房地产泡沫。二、房地地产泡沫沫分析的的理论依依据（一）、房房地产泡泡沫的概概念：1、泡沫沫的成因因及危害害按照经济济学的基基本理论论，资产产的价格格取决于于资产的的收益。当当资产的的价格异异常膨胀胀，严重重背离其其真实价价值时，这这种实在在价值，不不应该是是理论上上的社会会必要劳劳动时间间，也不不应该是是一个长长期的趋趋势，而而应该是是当前这这个阶段段房地产产所能够够带来的的市场收收益，泡泡沫就产产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。2. 房房地产泡泡沫的概概念房地产泡泡沫是指指由房地地产投机机所引起起的房地地产价格格脱离市市场基础础持续上上涨。因因为建筑筑物系劳劳动产品品，其价价格相对对较稳定定、较易易判别，所所以房地地产泡沫沫实质上上是指地地价泡沫沫。（二）、房房地产泡泡沫的成成因：1、政府府对房地地产市场场的管理理方式转转变政府对房房地产市市场管理理方式的的改变。首首先是政政府土地地出让方方式的改改变。其其次是政政府城市市建设投投资的增增加。再再有就是是政府土土地市场场调控的的加强。政政府的这这些措施施有利于于规范土土地市场场的秩序序, 有利利于提高高土地资资源的利利用效率率, 也有有利于房房地产市市场长远远健康的的发展。这些措措施的实实施不仅仅是必要要的也是是合理的的, 然而而这些立立足长远远的调控控措施, 短期期客观上上减少了了土地供供给,免不了了引起地地价上涨涨, 从而而导致房房价上升升。2、过度度投机与与非理性性行为凡是与预预期相关关联的过过度投机机，非理理性等都都可能是是产生泡泡沫的原原因。从从房地产产的定义义出发也也不难看看出过度度投机是是导致泡泡沫的重重要原因因之一。由由于土地地的有限限性，从从而使人人们对房房地产价价格的上上涨历来来就存在在着很乐乐观的预预期。当当经济发发展处于于上升时时期，国国家的投投资重点点集中在在基础建建设和房房屋建设设中，这这样就使使得土地地资源的的供给十十分有限限，由此此造成许许多非房房地产企企业和私私人投资资者大量量投资于于房地产产，以期期获取价价格上涨涨的好处处，房地地产交易易十分火火爆。3、银行行行为由于房地地产是不不动产，容容易查封封、保管管和变卖卖，使银银行部门门认为这这种贷款款风险很很小，在在利润的的驱动下下银行也也非常愿愿意向房房地产投投资者发发放以房房地产作作抵押的的贷款。此此外，银银行部门门还会过过于乐观观地估计计抵押物物的价值值，从而而加强了了借款人人投资于于房地产产的融资资能力，进进一步地地加剧了了房地产产价格的的上涨和和产业的的扩张。4、房地地产供应应结构不不合理房地产供供应结构构不合理理也是导导致泡沫沫的重要要原因，具具体表现现在下面面三个方方面：首首先是存存量房地地产市场场发展缓缓慢，供供给短缺缺，存量量市场和和增量市市场结构构不平衡衡，新增增房地产产需求大大部分集集中在增增量房地地产市场场。其次次是房地地产产品品结构不不合理。在在商品房房增量市市场中，中中小套型型、中低低价位普普通商品品住房和和经济适适用房供供应比例例偏低，非非住宅和和高价位位住宅供供应量偏偏大。最最后租赁赁市场的的低效导导致大多多数居民民只能通通过买房房解决居居住问题题，导致致住房增增量市场场的需求求过度旺旺盛。以以上几点点导致了了需求量量大的商商品房供供不应求求，进一一步使房房地产价价格上涨涨。三、房地地产泡沫沫的具体体测度分分析（一）、房房地产泡泡沫测度度指标的的选取1、为什什么要建建立房地地产泡沫沫分析的的指标体体系在信息不不对称和和众多不不确定因因素的困困扰下，以以某些特特定因素素的特征征及运动动规律作作为研究究对象，通通过寻找找能预防防和摆脱脱经济运运行中的的风险和和危机的的方法来来为决策策提供防防错纠错错的理论论指导和和应对策策略。因因而，判判断市场场是否存存在泡沫沫是一个个重要方方面，但但只做出出了这样样一个整整体判断断，并不不能具有有很强的的说服力力和操作作性，因因为它并并不能从从整体上上准确地地反映房房地产价价格的变变动情况况，也不不能为政政府监测测和预防防房地产产泡沫提提供依据据，更不不能从具具体量上上来准确确刻划出出房地产产泡沫的的大小。因此必须建立一个指标体系来分析房地产泡沫的程度。2、房地地产泡沫沫的一种种测度方方法学者谢经经荣提出出了分析析房地产产泡沫的的指标体体系法。指指标体系系分为三三类指标标：预示指指标(分分析连续续时间段段内指标标的变化化情况，据据以预测测地价走走势及产产生地产产泡沫可可能性的的指标，主主要包括括房地产产贷款增增长率/贷款总总额增长长率、货货币供给给、股价价指数)，指示示指标(针对地地价发生生明显波波动的时时期，通通过相关关数据的的比较分分析，判判断是否否发生地地产泡沫沫及衡量量其严重重程度的的指标，包包括地价价增长率率/GDDP增长长率，房房价/家家庭平均均收入等等指标)，滞后后指标(对地价价波动结结果的统统计性反反映，主主要指的的是地价价增长额额/GDDP)。谢谢经荣提提出了一一种测度度方法。首首先设定定指标的的临界值值和权重重，将实实际值超超越了临临界值，就就用“l表示示，相反反，用“O”表示。地地产发生生或破裂裂的概率率为= (11)表示第jj时期泡泡沫发生生或破裂裂的概率率;表示示第i项项指标在在第j时时期的信信号值，发发出信号号为“1”，未发发生为“0”;表示第第i项指指标所占占的权重重。根据据泡沫发发生或者者破裂大大概率可可划分为为三个级级别:A级:警警戒级，00.4<0.7B级:警警戒级，00.7<0.85C级:警警戒级，00.85<<1这里，越越高，泡泡沫发生生或破裂裂的概率率越大，泡泡沫度越越高，泡泡沫越严严重，泡泡沫破裂裂的危害害性越强强。3、本文文的指标标体系本文在对对以往研研究的基基础上设设计了一一个指标标体系，其其中包括括二个指指标，分分别是房房地产开开发投资资实际增长长率/实际GDDP增长长率，房房价家庭庭收入比比。房地产产开发投投资实际际增长率率/实际GGDP增增长率指指标用于于判断是是否存在在对未来来房价预预期过高高而出现现房地产产投资过过热现象象，并形形成未来来的空置置；房价价收入比比是指住住房总价价与居民民家庭年年收入的的比值，用用于判断断居民住住房消费费需求的的可持续续性。（二）、房房地产泡泡沫指标标的测度度分析1、房地地产开发发投资实实际增长长率/实际GGDP增增长率该指标主主要用于于判断是是否存在在对未来来房价预预期过高高而出现现房地产产投资过过热现象象。该指指标能反反映房地地产泡沫沫的扩张张程度，是是测量虚虚拟经济济相对实实体经济济增长速速度的动动态指标标，用来来监测房房地产经经济泡沫沫化趋势势，指标标值越大大，房地地产泡沫沫的程度度就越大大。采用用实际的的增长率率来代替替基础价价格的增增长率，避避免了基基础价格格测算中中的各种种不准确确的因素素，可以以反映房房地产泡泡沫发展展的趋势势。计算公式式：为房地产产开发投投资实际际增长率率/实际际GDPP增长率率 为房地地产开发发投资的的增长率率为实际际GDPP增长率率图表1房房地产开开发投资资实际增增长率/实际GGDP增增长率年份房地产开开发投资总产产值（亿亿）房地产开开发投资资实际增长长率（%）GDP(亿)实际GDDP增长率（%）1992248593.55239338.0012.887.31993311388124.9313880.0013.449.322200116245523.441096655.28.32.800200227738821.991203332.79.12.4002003310100629.771358822.810.002.9772004413155828.111598878.310.112.7882005515755919.881838868.010.441.9002006619388221.882108871.011.111.9662007725288030.222466619.011.442.655资料来源源：中中国统计计年鉴国民经济和社会发展的统计公报房地产开开发投资资是房地地产供给给对需求求最直接接的反映映。开发发投资额额超常增增长可能能意味着着投机需需求和虚虚高价格格的形成成。而衡衡量房地地产开发发投资增增长快慢慢的指标标是房地地产投资资额增长长率/实实际GDDP增长长率，关关于房地地产投资资额增长长率/实实际GDDP增长长率指标标的临界界值, 国际上上并无严严格标准准。一般认认为,当房地产产投资额额增长率率 是实际际GDPP增长率率的2倍以上上时认为为房价很很不正常常。从表1可以看看出20001-220044这个时时间段均均高于警警戒线。而而在20005-220066期间房房地产开开发投资资增速快快速回落落，且低低于=22的警戒戒线。说说明住房房供给量量减少，但但是由于于房地产产价格刚刚性，短短时间内内房价是是不可能能下降的的，而且且需求旺旺盛，更更进一步步导致房房地产价价格上升升。在房房价上升升的刺激激下，220077年的值值又迅速速超过了了警戒线线，接近近20004年的的水平。这应该引起各方面的高度重视。2、房价价家庭收收入比房价收入入比是房房地产价价格与居居民平均均家庭年年收入的的比值，反反映了居居民家庭庭对住房房的支付付能力，比比值越高高，支付付能力就就越低。当当该指标标持续增增大时，表表明房地地产价格格的上涨涨超过了了居民实实际支付付能力的的上涨。当当市场中中的房价价收入比比一直处处在上升升状态，且且并没有有存在市市场萎缩缩的迹象象，则说说明这个个房地产产市场中中投机需需求的程程度较高高，产生生房地产产泡沫的的可能性性就越大大。由于房地地产投资资热潮主主要是发发生在城城镇上，因因此本文文的居民民收入采采用的是是城镇居居民的数数据。同同时在收收入问题题上，采采用的是是城镇居居民的平平均可支支配收入入的数据据。为了了便于计计算房价价上采用用一百平平米为一一个单位位，平均均价格则则是住宅宅销售额额与住宅宅销售量量的比值值。其计计算公式式为：为房价家家庭收入入比 为房房地产价价格 为城镇居民民平均家家庭年收收入图表2房房价收入入比年份城镇居民民人均可支配收收入（元元）城镇居民民家庭平平均人口口城镇居民民家庭年年平均可支配收收入（元元）一套一百百平方米米的住宅的平平均价格格(元)房价（按按一百平平米计算算）/家家庭年平平均可支支配收入入19922182663.43362633.18899600015.9919933233773.31177355.477120880015.6620011686003.121266620166759.48820022770333.044234117.11220911718.93320033847223.011255000.77221977358.61120044942222.988280777.55625488619.088200551049932.966310559.22829366929.466200661175592.955346889.00531199258.999资料来源源：中中国统计计年鉴国民经济和社会发展的统计公报从表2可可以看出出房价家家庭收入入比波动动区间为为8.661-9.48，关于房房价收入入比的临临界值,国际上上也没有有一个统统一的标标准。BBerttnandd Ree-naaud 在 119899年100月指出出:“在发达达国家, 房价价收入比比在1.8 5.55:1 之间,在发发展中国国家,该该数一般般在 446:1 之之间。当当然也有有例外 ,”。其后 ,Beertnnandd Reenauud 在在搜集到到较多国国家的房房价收入入比资料料后,发发现一些些经济落落后的发发展中国国家和社社会主义义经济国国家的房房价收入入比, 远远高高于6倍倍。联合合国人居居中心220世纪纪90 年代初初的调研研表明, 房价价收入比比在财产产权益受受到限制制、公有有住房与与公有土土地占主主导地位位的国家家中特别别高; 在因严严格的法法规影响响土地利利用,以及繁繁杂法律律程序引引起的建建筑造价价高与土土地价格格高的国国家,比值也也很高。按按照我国国的统计计数据计计算得到到: 119922 119933 年间间,我国产产生房地地产泡沫沫时的房房价收入入比在115以上上。根据据国际上上对房价价收入比比的研究究成果并并结合我我国房地地产泡沫沫发生时时的房价价收入比比,我国房房价收入入比临界界值定为为15。00 较合合适。根根据这一一临界值值，我国国房地产产还没有有出现泡泡沫，但但是房地地产业区区域发展展不平衡衡,部分地地区房价价收入比比过高。高档房房的供给给过大, 中低低档房的的供给不不足。而而高档房房主要是是投资性性需求,高档房房屋租赁赁市场目目前己处处于供大大于求的的状态。（三）房房地产泡泡沫测度度具体计计算：1、国内内研究现现状当前，国国内学者者对房地地产泡沫沫测度的的研究，主主要有三三种方法法。第一种方方法是设设定指标标临界值值和权重重将指标标的实际际值与临临界值比比较如果果实际值值超越了了临界值值就用“1”来表示示,对超超过临界界值的指指标加权权求和测测算出房房地产泡泡沫变化化的概率率据此对对房地产产泡沫发发生的可可能性和和严重程程度进行行预测和和监控。第二种方方法是划划定不同同的测度度段,并并对其赋赋予不同同的数值值代表泡泡沫的严严重程度度如将某某个指标标划分为为4个区区段，按按其数值值大小分分别赋值值为12234代代表安全全、警戒、危危险、高高度危险险；将指指标的实实际值与与测度段段比较得得到指标标的测度度级别值值；确定定指标权权重通过过各指标标的测度度级别值值加权求求和计算算得到综综合测度度值根据据综合测测度值级级别表判判断房地地产泡沫沫发展的的程度 。第三种方方法是用用功效系系数法计计算综合合测度系系数 。这这三种方方法都可可以对房房地产泡泡沫进行行量度，但但均在临临界值和和测度段段的划分分中存在在许多的的主观性性，影响响对房地地产泡沫沫测度的的准确性性。2、房地地产泡沫沫测度系系数的合合成方法法本文采用用房地产产泡沫测测度系数数的合成成方法：综合指指数法。该该方法利利用房地地产市场场自身发发展的平平均数值值作为标标准值，可可以弥补补前三种种方法的的不足，与与前三种种方法相相结合，共共同组成成房地产产泡沫测测度指标标系统，在在实践中中互为补补充相互互验证。综合指数数法是一一种常用用的指数数合成方方法，其其基本思思路是：为性质质不同、单单位各异异、不能能直接相相加的各各单项评评价指标标确定一一个标准值值；其次次，将各各项指标标进行无无量纲化化处理，即即用各项项指标的的实际值值与其标标准值相相比，得得到以百百分数表表示的抽抽象值（即即同度量量指标）；再次，根根据各单单项指标标在指标标体系中中的重要要程度，赋赋予其不不同的权权重；最最后，根根据下式式计算出出所要的的综合指指数：综综合指数数（某项项指标实实际值某某项指标标标准值值权数）总总权数综合指数数=(×权数)/总权权数综合指数数法分为为不封顶顶和封顶顶两种方方法。根根据现阶阶段实际际情况，本本文采用用不封顶顶法计算算房地产产泡沫综综合指数数。设综综合指数数为.为,。对于各各项指标标的权重重，暂且且根据平平均权重重进行处处理，即即两项指指标的权权重都设设为0.5。通通过计算算列表如如下。图表3:综合指指数年份199223.6551.0664.711199334.6661.0445.7200111.40.63322.0332200221.20.59951.7995200331.48850.54442.0229200441.3990.65532.0443200550.9880.63311.6111200661.32250.59991.9224资料来源源：中中国统计计年鉴国民经济和社会发展的统计公报根据922933年度的的实际情情况，我我们认为为综合指指数的临临界值为为5.00.当房房地产泡泡沫综合合指数小小于5.0时，表表明房地地产市场场中不存存在泡沫沫成分；当房地地产泡沫沫综合指指数大于于5.00时，表表明房地地产市场场中开始始出现房房地产泡泡沫，数数值越大大，房地地产泡沫沫的程度度越严重重。根据据表3我我们可以以看到近近几年的的综合指指数远远远低于临临界值55.0。尽尽管结论论显示没没有出现现泡沫，但但是地区区差异导导致房地地产市场场的不同同。尤其其在上海海，北京京这样的的大城市市，房价价上涨的的非常快快，局部部泡沫还还是有可可能存在在的。通过以上上对我国国房地产产泡沫的的实证分分析,我们可可以清楚楚地看到到，从 220011- 220066 年我我国的房房地产市市场并没没有出现现房地产产泡沫。从从以上的的分析中中可以得得出以下下几个结结论:第第一，中中国的房房地产市市场并没没有出现现房地产产泡沫,但是泡泡沫有出出现的的的趋势,需要说说明的是是,这并并不意味味着中国国所有的的城市都都没有出出现了泡泡沫,泡沫还还是有可可能在局局部地区区出现的的;第二 ,实证证分析中中只是以以商品房房作为分分析的对对象 , 虽然然如此,还是能能够反映映出中国国房地产产市场的的一些现现实状况况;第三,分析和和度量房房地产泡泡沫的方方法有很很多,本文只只是众多多方法中中的一种种,不同同方法得得出的结结果可能能会有一一些差异异,因为为方法之之间的假假设前提提和理论论基础存存在差异异,也许许各种方方法在各各自的前前提和假假设下有有其独特特的解释释力度;第四,产生房房地产泡泡沫的原原因可能能有很多多,或者是是多种原原因的综综合体,而本文文只是以以9293房房地产泡泡沫为标标准的基基础上进进行的实实证分析析。四、对策策研究首先要合合理的确确立中央央与地方方政府的的权限、健健全房地地产市场场的竞争争机制、信信息披露露机制，加加强法规规法制建建设，建建立有效效地对政政府本身身的制约约和监督督的机制制。确立立地方政政府在房房地产市市场中的的地位和和作用，建建立一个个中央和和地方的的二级管管理层次次，形成成中央和和地方政政府在房房地产市市场中的的分工、协协调的管管理系统统。中央央政府的的调控是是对市场场进行宏宏观的和和制度上上的间接接调控，调控的主要对象是房屋的需求。地方调控是对房地产产业进行微观的直接的控制，调控的主要对象是房屋的供给。其次要改改善房地地产市场场的供应应结构政政府应调调整房地地产开发发投资结结构, 适度控控制别墅墅和高档档住宅等等项目的的开发建建设; 增加普普通商品品住房和和经济适适用房等等建设用用地的投投放量。加加强住房房需求管管理, 培育住住房梯度度消费。再次要加加强对土土地市场场的调控控管理加加大土地地供应的的调控力力度, 优化土土地供应应结构。抓抓好闲置置土地的的清理和和利用,严格执执行闲置置土地的的开发期期限,打击开开发商囤囤积土地地的行为为, 加强强土地增增值税的的征收,限制以以投机为为目的的的土地交交易,加大存存量土地地的消化化力度。加加强对土土地价格格的调控控作用,确定合合理的土土地价格格。最后必须须要建立立完善独独立的经经济预警警系统公公开无偿偿的信息息服务平平台合理理引导公公众投资资经济预预警系统统应该成成为经济济决策系系统的重重要组成成部分景景气分析析指数应应该是公公开的无无偿的在在确定的的渠道上上发行的的并真实实合理及及时准确确的反映映房地产产业的运运行状况况合理引引导企业业正确投投资。【参考文文献】1刘刘琳、黄英、刘洪玉玉：房地产产泡沫测测度系数数研究. 价格格理论与与实践, 20003; 3: 2220022年世界界发展指指标. 北京: 中国国财政经经济出版版社, 200043徐徐滇庆: 房价价与泡沫沫经济M, 机械械工业出出版社, 20006.4牛牛凤瑞、李李景国、尚教蔚: 中国房地产发展报告(NO.2)M, 社会科学文献出版社, 2005.5李李维哲、曲波：地产泡泡沫预警警指标体体系与方方法研究究J .山西西财经大大学学报报, 220022, (2).6袁袁志刚、樊潇彦彦：房地产产市场理理性泡沫沫分析J .经济济研究, 20003, (33).7建建设部政政策研究究中心课课题组研研究报告告N .中国国经营报报，200031028.8蒋蒋益锋：房地产产泡沫检检测方法法述评J .城市市开发, 20004, (11).9周周刚华、贾生华华：房地产产泡沫衡衡量方法法的比较较研究J.浙江经经济, 20003, (8).10蒋德锋锋、张晓莉莉：房地产产泡沫测测度指标标系数的的设计 J.市场场周刊.财经论论坛, 20004, (9)11袁志刚刚、范剑勇勇：城市竞竞争力和和地产价价格JJ 学学术月刊刊 , 20003, (6) 12周方明明：房地产产泡沫测测度研究究J .经济济师,220066 (55)13叶卫平平、王雪峰峰：中国房房地产泡泡沫到底底有多大大 JJ 山山西财经经大学学学报,220055 (88)14野口悠悠纪雄：泡沫经经济学M.北京:生活·· 读书书· 新知知三联书书店,220055. 332.15三木谷谷良一：日本泡泡沫经济济的产生生、崩溃溃与金融融改革J .金融融研究,19998(66)16罗伯伯特· J· 希勒勒：非理性性繁荣M.北京:中国人人民大学学出版社社,20001. 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