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房地产相相关名词词解释 (三)商务楼楼 商务务楼是指指提供各各种商务务活动的的楼 宇宇，除了了办公室室以外一一般还有有展示厅厅、会议议 厅、洽洽谈室等等，但主主要部分分仍然是是办公室室。 是英英文的的缩写，意意思是“别别墅式户户型”，这这个概念念在一定定程度上上反映了了楼盘的的内在品品质。户型型概念将将为白领领、私企企老板等等提供一一个“别别墅式”的的居住环环境，这这些户型型由三层层组成，面面积在平平方米左左右。 住宅宅小区 住宅小小区也称称“居住住小区”，是是由城市市道路以以及自然然界线（如如河流）划划并不为为交通干干道所越越的完整整居住的的地段。一一般设置置一整套套可满足足居民日日常生活活需要的的基层专专业服务务设施和和管理机机构。 微利房房 微利利房即廉廉价房，指指的是房房地产开开发商修修建的用用于公开开向社会会让利出出售获取取自由微微利的普普通商品品房。 商品房房 商品品房是指指具有经经营资格格的房地地产开发发公司（包包括外商商投资企企业）开开发经营营的住宅宅。由于于我国长长期以来来在住房房体制上上实行的的是供给给制，所所以，商商品房是是80年年代以后后才出现现的。其其价格由由成本、税税金、利利润、代代收费用用以及地地段、层层次、朝朝向、质质量、材材料差价价等组成成。 公公有住宅宅 公有有住宅，在在我国也也称公产产住房、国国有住宅宅。它是是指由国国家（中中央政府府或地方方政府、城城市政府府）以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅，在在住宅未未出售之之前，住住宅的产产权（拥拥有权、占占有权、处处分权、收收益权）归归国家所所有。公公有住宅宅主要由由本地政政府建设设，主要要向本城城市居民民出租出出售；由由企业建建设的住住宅，向向本企业业职工出出租、出出售。 公有旧旧住宅 公有旧旧住宅，指指已分配配出租给给职工使使用并根根据房改改要求以以后将在在市场出出售的公公有住宅宅，公有有旧住宅宅一般以以标准价价或成本本价出售售，现租租住户有有优先购购买权。 新建公公有住宅宅 新建建公有住住宅指由由政府或或国有企企业建造造，还未未曾使用用的住宅宅。 安安居房 安居房房指实施施国家“安安居（或或康居）工工程”而而建设的的住房（属属于经济济适用房房的一类类）。是是党和国国家安排排贷款和和地方自自知自筹筹资金建建设的面面向广大大中低收收家庭，特特别是对对4平方方米以下下特困户户提供的的销售价价格低于于成本、由由政府补补贴的非非盈利性性住房。 经济适适用房 是指具具有社会会保障性性质的商商品住宅宅，具有有经济性性和适用用性的特特点。经经济性是是指住宅宅价格相相对市场场价格而而言，是是适中的的，能够够适用中中低收入入家庭住住房问题题而修建建的普通通住房，故故又称为为经济实实用房。随随着时代代的发展展，经济济适用房房的适用用性也会会发生质质的变化化，即随随着经济济发展水水平的提提高而不不断提高高住房质质量。因因而经济济适用房房的建设设在数量量上必须须满足不不断增长长的住房房需求，在在质量上上要通过过精心规规划，精精心设计计和精心心施工，使使经济适适用住房房的建设设标准不不高而水水平高，面面积适中中功能全全，造价价不高质质量好，占占地不多多环境美美。 小小康住宅宅 是指指为实施施国家重重大科技技产业工工程"220000年小康康型城乡乡住宅产产业工程程"项目目，由建建设部在在各大城城市指导导建设的的面向二二十一世世纪初的的大众住住宅，这这将是我我国住宅宅产业未未来发展展的方向向。 智智能化大大厦 又又称"智智能型大大厦"是是指利用用系统集集成方法法，将智智能型计计算机、通通信、信信息技术术与建筑筑艺术有有机结合合，通过过对设备备的自动动监控、对对信息资资源的管管理和使使用者的的服务及及其与建建筑的优优化组合合，所获获得的高高效率、高高功能、高高度安全全与高度度舒适的的建筑。智智能化大大厦又简简称为33A建筑筑，即：建筑设设备自动动化系统统（BAAS），办办公自动动化系统统（OAAS）通通信自动动化系统统（CAAS），其其中BAAS中应应包含FFAS和和SASS两大系系统，故故也有称称智能化化大厦为为5A建筑筑的，即即消防自自动化系系统FAAS）,保安自自动化系系统（SSAS）。 集资房房 集资资房是改改变住房房建设由由国家和和单位包包的制度度，实行行政府、单单位、个个人三方方面共同同承担，通通过筹集集资金，进进行住房房建设的的一种房房屋。职职工个人人可按房房价全额额或部分分出资，政政府及相相关部门门用地、信信贷、建建材供应应、税费费等方面面给予部部分减免免。集资资所建住住房的权权属，按按出资比比例确定定。个人人按房价价全额出出资的，拥拥有全部部产权，个个人部分分出资的的，拥有有部分产产权。 平价房房 平价价房是掼掼以成本本加上33%管理理费作为为销售价价格向大大多数中中低收家家庭提供供的住宅宅。成本本由征地地和拆迁迁补偿费费、勘察察和前期期工程费费、建安安工程费费、住宅宅小区基基础建设设费、管管理费、贷贷款利息息和税金金等七项项因素构构成。 解困房房 指各各级地方方政府为为解决本本地城镇镇居民的的住房困困难，专专门修于于解决特特别困难难户、困困难户和和拥挤户户住房问问题的住住房。 抵债房房 “抵抵债房”，主主要是指指债务人人无法以以货币偿偿还债务务时，将将自己所所有的房房屋作价价支付给给债权人人，由债债权人上上市出售售的房屋屋，并不不包括开开发商抵抵押给银银行的抵抵债房。 什么叫叫绿化隔隔离带 按照城城市总体体规划，北北京市城城区为110411平方公公里，按按照分散散集团式式划分，分分为城市市中心区区和100个城市市边缘地地区。按按照规定定，中心心区与边边缘区要要有绿化化带隔开开。目前前，北京京市拟建建成2440平方方公里的的绿化带带，其中中仅绿地地面积就就将达到到1000多万平平方公里里。 绿绿色装饰饰 所谓谓家庭绿绿化装饰饰是指在在居室内内设计具具有调节节人们心心绪和观观赏价值值的植物物，又称称绿色设设计。其其特点是是通过天天然植物物的视觉觉美感，达达到宜于于人的身身心健康康，增添添现代人人的审美美情趣。 商业圈圈的规模模与形状状 商业业圈是指指商场吸吸引顾客客的地理理区 域域。它是是以商场场为中心心向四周周扩展，构构成一 定的辐辐射范围围，形成成商业圈圈。商业业圈包括括三 部部分：核核心商业业圈，次次级商业业圈和边边缘商业业 圈。二、物业业知识 物业管管理 物物业管理理是物业业管理企企业接受受房屋产产权人、使使用人的的委托，对对其所有有和居住住的房屋屋、设备备和相关关环境进进行管理理、养护护、服务务，并为为全体产产权人、使使用人提提供多层层次、全全方位的的服务活活动。 物业管管理服务务费 物物业管理理服务费费是指物物业产权权人、使使用人委委托物业业管理单单位对居居住小区区内的房房屋建筑筑及其设设备、公公用设施施、绿化化、整治治及提供供与居民民生活相相关的服服务所收收取的费费用。 什么是是物业管管理 物物业管理理是指物物业管理理企业受受物业所所有人委委托, 依据物物业管理理合同，对对物业的的房屋建建筑及设设备、市市政公用用设施、绿绿化、卫卫生、交交通、治治安和环环境容貌貌等管理理项目进进行维护护、修缮缮和整治治，并向向物业所所有人和和使用人人提供综综合性的的有偿服服务。 住宅维维修基金金 凡商商品住房房和公有有住房出出售后都都应当建建立住宅宅共用部部位、共共用设施施设备维维修基金金(以下下简称维维修基金金)。维维修基金金的使用用管理执执行，专专项用于于住宅共共用部位位、共用用设施设设备保修修期满后后的大修修、更新新、改造造。 商商品住房房在销售售时，购购房者与与售房单单位应 当有关关于维修修基金缴缴交的约约定。新新房的购购房者 应当按按购房款款233的比比例向售售房单位位缴交维维 修基基金。售售房单位位代为收收取的维维修基金金属全体体 业主主共同所所有，不不计人住住宅销售售收入。维维修基 金收取取比例由由省、自自治区、直直辖市人人民政府府房 地地产行政政主管部部门确定定。 公公有住房房售后的的维修基基金来源源于两部部分： (1)售房单单位按照照一定比比 例从从售房款款中提取取，原则则上多层层住宅不不低于售售 房款款的200，高高层宅不不低于售售房款的的30。 该该部分基基 金属属售房单单位所有有。 (2)购购房者按按购 房房款2的比例例向售房房单位缴缴交维修修基金。售售 房单单位代为为收取的的维修基基金属全全体业主主共同所所 有，不不计入住住宅销售售收入。公公有住房房售后维维修 基基金管理理与使用用的具体体办法，由由市、县县财政部部 门和和房地产产行政主主管部门门共同制制定，经经当地人人 民政政府批准准后实施施 公共共设施 公共设设施是指指物业管管理区域域内，由由业主和和使用人人共同使使用的道道路、绿绿地、停停车场库库、照明明路灯、排排水管道道、窨井井、化粪粪池、垃垃圾箱（房房）等设设施。 共用部部位 共共用部位位是指一一幢住宅宅内部，由由整幢住住宅的业业主和使使用人共共同使用用的门厅厅、楼梯梯间、水水泵间、电电表间、电电梯间、电电话分线线间、电电梯机房房、走廊廊通道、传传达室、内内天井、房房屋承重重结构、室室外墙面面、屋面面等部位位。 共共用设备备 共用用设备是是指一幢幢住宅内内部，由由整幢住住宅的业业主和使使用人共共同使用用的供水水管道、排排水管道道、落水水管、照照明灯具具、垃圾圾通道、电电视天线线、水箱箱、水泵泵、电梯梯、邮政政信箱、避避雷装置置、消防防器具等等设备。 承租权权交易 下列公公房不得得进行承承租权交交易：已已列入拆拆迁范围围并已冻冻结户口口的、依依法应当当由出租租人收回回的、被被房屋行行政管理理部门认认定的危危险房、违违章建筑筑以及公公房承租租权交易易主管机机关认定定确属不不宜进行行承租权权交易的的。 前前期物业业管理 国家建建设部今今年月正式式向全国国推广的的前期期物业管管理服务务协议标标准格式式文本中中，对“前前期物业业管理”作作了这样样的定义义：前期期物业管管理是指指房屋出出售之日日起至业业主委员员会与物物业管理理企业签签订物物业管理理合同生生效时止止的物业业管理。这这说明“前前期物业业管理”，有有别于一一般意义义的物业业管理。 一般意意义上的的物业管管理，是是从住宅宅小区成成立业主主委员会会选聘物物业管理理公司后后开始，而而“前期期物业管管理”仅仅存在于于业主委委员会成成立之前前。前期期物业管管理期间间，由于于业主委委员会尚尚未成立立，没有有行使选选聘物业业公司的的职权机机构，但但已有部部分业主主入住，不不能没有有物业管管理和服服务，那那只能由由开发商商选聘物物业管理理单位，或或者就是是开发商商属下的的物业公公司来承承担物业业管理和和服务工工作。由由于实施施物业管管理的时时间越长长，其经经济效益益才越能能显示；短期的的物业管管理，由由于开始始时得做做大量准准备，要要理顺和和协调各各种关系系，还要要在某些些方面先先投入点点资金等等，它的的效益是是出在一一段时期期以后。所所以开发发商在选选聘物业业管理单单位时，签签约一般般都签几几年，否否则物业业公司不不大愿意意接受短短期协议议。然而而，开发发商与物物业公司司的签约约，却无无法制约约业主，业业主委员员会成立立以后，任任何时候候都有权权解聘物物业公司司。 立立法的规规定，迫迫使物业业管理企企业对“前前期物业业管理”决决不能等等闲视之之，努力力做好自自己的工工作，管管理和服服务到位位到家。只只有这样样，才能能做长，否否则，就就有被业业主委员员会炒掉掉的危险险。当然然，与此此同时，开开发商与与业主也也应该认认真对待待，开发发商在选选聘“前前期物业业管理”单单位时，既既要对业业主负责责，也应应对物业业公司负负责。业业主们也也要看重重自己的的权利，“前前期物业业管理”是是考察物物业公司司优劣的的最好机机会，这这等于是是聘用人人才的试试用期，干干得好可可以留下下来，继继续签订订聘用合合同；干干得不好好，就炒炒掉它，另另外选聘聘适合的的物业管管理服务务企业。房房屋使用用、管理理、维修修公约 业主在在购买物物业后，一一般要与与发展商商或其指指定的物物业管理理公司签签订房房 屋使使用、管管理、维维修公约约（以以下简称称公约），这这是国家家规定在在购房过过程中必必须签署署的一个个文件。 公约是是一种将将业主（或或使用者者）以及及管理者者双方对对于特定定物业（业业主所 购房产产、公用用地方及及其配套套设施等等）的权权利和义义务以文文字的形形式加以以确定，并并对全体体业主（或或使用者者）以及及管理者者均有约约束力的的文件。究究其本质质而言， 是一种种业主与与管理者者就特定定物业的的管理、使使用、有有偿服务务等问题题达成的的书面协协议。订订立公约约的目的的，是要要明确有有关物业业管理各各项规则则，使业业主以及及管理者者都有共共同遵守守的行为为准则，使使双方都都明白自自己的职职责、权权利和义义务。 公约的的主要内内容包括括：公约约中有关关概念的的定义；业主、开开发商、物物业管 理分别别享有的的权利和和义务；对物业业公共部部分及公公用设施施的管理理、管理理费用的的规定；相关法法律责任任；业主主大会及及业主管管理委员员会的设设立及其其权利、义义务等。 公约作作为业主主与管理理者之间间的协议议，应当当由全体体业主与与物业管管理公司司共同签签订。但但在业主主入住达达到500之前前，发展展商作为为该物业业第一业业主，有有权指定定临时的的物业管管理公司司，由该该物业管管理公司司拟定公公约，并并将公约约文本报报准、备备案。业业主应在在验收所所购房产产、办理理入住手手续后签签署公约约、签订订公约是是业主的的合法权权利，对对于发展展商要求求业主签签订含有有损害业业主权益益内容、未未经核准准的管理理公约的的不合理理要求，业业主有权权拒绝。 在房产产交付使使用且业业主入住住达500后，开开发商、物物业管理理公司应应在房产产 管理理部门的的指导下下，召开开全体业业主大会会，经业业主大会会选举产产生业主主管理委委员会。业业主大会会及管委委会有权权根据实实际情况况及广大大业主要要求，决决定是否否续聘原原物业管管理公司司或选聘聘新的物物业管理理公司，并并有权修修改原物物业管理理公约。 委托管管理合同同 委托托管理合合同的概概念是什什么？对对于这个个问题，许许多人并并不清楚楚，甚至至有一些些发展商商和物业业管理公公司也不不清楚。许许多物业业管理公公司想当当然地认认为，到到一个小小区进行行物业管管理，只只要有发发展商聘聘请，并并与之签签订合同同，就可可以安然然合法地地进驻小小区从事事管理了了。其实实事情并并不是这这么简单单。 当当发展商商将小区区的房屋屋售完，或或大部分分售完时时，发展展商对该该小区的的拥有权权就完全全或基本本消失，小小区的全全体业主主对小区区的所有有房产及及公建设设施共同同拥有产产权。这这时小区区的主人人已经不不是发展展商而是是广大业业主。 在这时时，只有有广大业业主才真真正有权权利与物物业管理理公司签签订委托托管理合合同。 委托管管理合同同是小区区内广大大业主选选举出来来的业主主委员会会与其选选聘的物物业管理理公司之之间签订订的委托托物业公公司对小小区进行行综合管管理的法法律文件件，是规规范物业业管理公公司与业业主委员员会之间间权利义义务的文文件。该该文件由由业主委委员会起起草，委委托管理理合同主主要规定定了以下下几个方方面的事事宜： 1、确确定管理理物业，阐阐明管理理物业坐坐落何处处，产权权归谁所所有，所所有权的的权力行行使机构构。 22、委托托管理决决议及管管理公司司，阐明明业主委委员会经经过讨论论研究，最最后做出出决议。 3、除除此之外外，还要要制定联联合会议议制度。为为了管理理好小区区，需要要业主委委员会和和物业管管理公司司的密切切配合与与合作，最最好的方方法是定定期召开开双方的的联合会会议，在在联合会会议上乙乙方向甲甲方报告告并讨论论重大的的物业管管理问题题。 44、报告告制度，业业主委员员会要求求物业管管理公司司每月定定期向业业主委员员会报告告上个月月的工作作情况，并并及时反反映工作作中存在在的问题题，还要要求报告告财务情情况、管管理费和和维修基基金的使使用情况况。 委委托管理理合同还还要规定定物业管管理公司司每三个个月定期期将帐目目公布于于全体业业主，接接受全体体业主的的检查与与监督，管管理合同同里还应应包括保保密条款款和违约约责任，续续约的条条件与方方法，争争议的解解决等问问题。 委托管管理合同同是物业业管理公公司进驻驻小区，开开展物业业管理工工作的法法律依据据，该合合同是由由业主委委员会与与物业管管理公司司双方共共同签署署的，是是业主委委员会代代表全体体业主将将其拥有有的小区区委托给给物业管管理公司司管理的的法律文文件，所所以要求求该文件件的制定定要尽量量完善、全全面，充充分表达达全体业业主的要要求。该该文件应应该征得得全体业业主，或或绝大多多数业主主的同意意，这样样才有代代表性。一一但业主主委员会会与物业业管理公公司签署署了该文文件，双双方的法法律关系系即告成成立，双双方都要要遵守合合同里规规定的条条款。 业主、业业主大会会、业主主委员会会 业主主是指物物业的所所有权人人。业主主可以是是自然人人、法人人和其它它组织，可可以是本本国公民民或组织织，也可可以是外外国公民民或组织织。 (1)业业主委员员会每年年至少召召开一次次业主大大会或业业主代表表大会； (22)经220以以上业主主或业主主代表提提议，业业主委员员会应当当就所提提议题召召开业主主大会或或业主代代表大会会； (3)220以以上业主主或业主主代表提提议召开开业主大大会或业业主代表表大会，业业主委员员会应在在接到提提议后的的30日日内就所所提议题题召开业业主大会会或业主主代表大大会。逾逾期不组组织召开开会议的的，区县县(市)房地产产行政主主管部门门应督促促其召开开会议；(4)经200以上上业主或或业主代代表提议议召开的的业主大大会或业业主代表表大会对对提出的的议案已已经作出出决定的的，业主主或业主主代表在在一年内内不得以以同一内内容再提提议召开开业主大大会或业业主代表表大会。 业主委委员会简简称业委委会，是是在物业业管理区区域内代代表全体体业主对对物业实实施自治治管理的的组织。房地产相关名词解释 (二)建筑平面面图 是是假想在在房屋的的窗台以以上作水水平剖切切后，移移去上面面部分作作剩余部部分的正正投影而而得到的的水平剖剖面图。它它表示建建筑的平平面形式式、大小小尺寸、房房间布置置、建筑筑人口、门门厅及楼楼梯布置置的情况况，表明明墙、柱柱的位置置、厚度度和所用用材料以以及门窗窗的类型型、位置置等情况况。主要要图纸有有首层平平面图、二二层或标标准层平平面图、顶顶层平面面图、屋屋顶平面面图等。其其中屋顶顶平面图图是在房房屋的上上方，向向下作屋屋顶外形形的水平平正投影影而得到到的平面面图。 建筑总总平面图图 建筑筑总平面面图是表表明一项项建设工工程总体体布置情情况的图图纸。它它是在建建设基地地的地形形图上，把把已有的的、新建建的和拟拟建的建建筑物、构构筑物以以及道路路、绿化化等按与与地形图图同样比比例绘制制出来的的平面图图。主要要表明新新建平面面形状、层层数、室室内外地地面标高高，新建建道路、绿绿化、场场地排水水和管线线的布置置情况，并并表明原原有建筑筑、道路路、绿化化等和新新建筑的的相互关关系以及及环境保保护方面面的要求求等。由由于建设设工程的的性质、规规模及所所在基地地的地形形、地貌貌的不同同，建筑筑总平面面图所包包括的内内容有的的较为简简单，有有的则比比较复杂杂，必要要时还可可分项绘绘出竖向向布置图图、管线线综合布布置图、绿绿化布置置图等。 建筑工工程施工工图 简简称“施施工图”，是是表示工工程项目目总体 布局，建建筑物的的外部形形状、内内部布置置、结构构 构造造、内外外装修、材材料做法法以及设设备、施施工 等等要求的的图样。具具有图纸纸齐全、表表达准确确、 要要求具体体的特点点。它是是设计工工作的最最后成果果，是进进行工程程施工、编编制施工工图预算算和施 工组织织设计的的依据，也也是进行行施工技技术管 理的重重要技术术文件。一一套完整整的建筑筑工程 施工图图，一般般包括建建筑施工工图、结结构施工工图、给给排水、采采暖通风风施工图图及电气气施工图图等专业业图纸，也也可将给给排水、采采暖通风风和电气气施工图图合在一一起统称称设备施施工图。 建筑施施工图 简称“建建施”。它它一般由由设计部部门的建建 筑专专业人员员进行设设计绘图图。建筑筑施工图图主要反反映一个个工程的的总体布布局，表表明建筑筑物的外外部形状状、内部部布置情情况以及及建筑构构造、装装修、材材料、施施工要求求等，用用来作为为施工定定位放线线、内外外装饰做做法的依依据，同同时也是是结构施施工图和和设备施施工图的的依据。建建筑施工工图包括括设备说说明和建建筑总平平面图、建建筑平面面图、立立体图、剖剖面图等等基本图图纸以及及墙身 剖面图图、楼梯梯、门窗窗、台阶阶、散水水、浴厕厕等详 图和材材料做法法说明等等等。 建筑工工程图 建筑工工程图是是以投影影原理为为基础，按按国家规规定的制制图标准准，把已已经建成成或尚未未建成的的建筑工工程的形形状、大大小等准准确地表表达在平平面上的的图样，并并同时表表明工程程所用的的材料以以及生产产、安装装等的要要求。它它是工程程项目建建设的技技术依据据和重要要的技术术资科。建建筑工程程图包括括方案设设计图、各各类施工工图 和和工程竣竣工图。由由于工程程建设各各个阶段段的任务务要求不不同，各各类图纸纸所表达达的内容容、深度度和方式式也有差差别。方方案设计计图主要要是为征征求建设设单位的的意见和和供有关关领导部部门审批批服务；施工图图是施工工单位组组织施工工的依据据；竣工工图是工工程完工工后按实实际建造造情况绘绘制的图图样，作作为技术术档案保保存起来来，以便便于需要要的时候候随时查查阅。 容积率率 指建建筑用地地中建筑筑面积与与基地总总用地面面积之比比。容积积率实际际于城市市规划管管理秩序序要，为为改善城城市居住住环境条条件，为为控制人人口密度度和产业业密度，即即控制土土地使用用强度等等而提出出的一个个限制指指标。容容积率越越高，则则意味着着建筑面面积越大大，单位位土地成成本越低低，房屋屋成本越越低。同同时也意意味着人人均占有有绿地面面积减小小，居住住环境质质量下降降。 建建筑面积积 建筑筑面积 指建筑筑物的水水平面积积，其计计算公式式为： 建筑面面积套套内建筑筑面积应分摊摊的公共共建筑面面积 套套内建筑筑面积套内的的使用面面积（厅厅、卧、厨厨、卫、储储的净面面积墙墙体面积积阳台台建筑面面积） 套内墙墙体面积积12共用用墙墙体体投影面面积 或或非共共用墙墙墙体、水水平投影影面积 公共分分摊面积积公用用建筑面面积分摊摊系数××套内建建筑面积积 公用用建筑面面积分摊摊系数整幢建建筑物的的公用建建筑面积积整幢幢建筑物物的各套套套内建建筑面积积之和说说明：整整幢建筑筑物的公公用建筑筑面积，应应扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积） 居住面面积 是是指住宅宅建筑各各层平面面中直接接供住户户休息生生活使用用的居室室净面积积。居住住面积与与建筑面面积不同同，其换换算公式式为： 居住面面积房房屋的建建筑面积积建筑筑面积的的换算系系数 独独立式住住宅的换换算系数数为183，由由此可见见，开发发商在广广告中打打出居住住面积，而而实际销销售中则则按建筑筑面积，就就超额出出售了，这这种在面面积上“混混淆视听听”的手手法，是是可见开开发商在在促销上上的精明明之处。 建筑密密度 即即建筑覆覆盖率，指指项目用用地范围围内所有有基底面面积之和和与规划划建设用用地之比比。 绿绿化率 是指规规划建设设用地范范围内的的绿地面面积与规规划建设设用地面面积之比比。 以以上所提提到的规规划建设设用地面面积是指指项目用用地红线线范围内内的土地地面积，一一般包括括建设区区内的道道路面积积、绿地地面积、建建筑物(构筑物物)所占占面积、运运动场地地等等。 建设用用地面积积 指城城市规划划行政主主管部门门确定的的建设用用地界线线所围合合的用地地水平投投影面积积，不包包括代征征地的面面积。 可兼容容性质 指经规规划部门门批准，建建设项目目可以兼兼容的有有别于其其使用性性质的其其他性质质的建设设工程。 建筑高高度 指指建筑物物室外地地平面至至外墙顶顶部的总总高度。应应符合下下列规定定： 烟烟囱、避避雷针、旗旗杆、风风向器、天天线等在在屋顶上上的突出出构筑物物不计入入建设高高度。 楼梯间间、电梯梯塔、装装饰塔、眺眺望塔、屋屋顶窗、水水箱等建建筑物之之屋顶上上突出部部分的水水平投影影面积合合计小于于屋顶面面积的220，且且高度不不超过四四米的，不不计入建建筑高度度。 建建筑为坡坡度大于于30度度的坡屋屋顶建筑筑时，按按坡顶高高度一半半处到室室外地平平面计算算建筑高高度。 文物保保护建设设控制地地带内的的建筑高高度，按按建筑物物和构筑筑物的最最高点（包包括电梯梯间、楼楼梯间、水水箱间、烟烟囱等构构筑物）、中中国传统统大屋顶顶形式按按檐口至至地面高高度计算算建筑高高度。 住宅平平面系数数 一幢幢住宅中中居室面面积总和和与建筑筑面积 总和的的百分比比，是住住宅设计计时的技技术经济济 指标标之一，用用字母“KK”表示示。 使使用面积积系数 用百分分率表示示。等于于各套内内使用面面积 之之和(平平方米)除以总总建筑面面积(平平方米)。 即即 使用用面积系系数 各套内内使用面面积之和和(平方方米)/总建筑筑面积(平方米米)×1100 建筑间间距系数数 指遮遮挡阳光光的建筑筑与被遮遮挡阳光光的建筑筑的间距距为遮挡挡阳光的的建筑高高度的倍倍数； 建筑的的长高比比指遮挡挡阳光的的建筑的的正面长长度为该该建筑高高度的倍倍数。 户室比比 “户户室比”，又又叫户型型比，它它是指各各种户型型在总户户数中所所占百分分比，反反映到住住宅设计计上，就就是体现现在一定定数量住住宅建筑筑中，各各种不同同套型住住宅占住住宅总套套数的比比重，如如一栋住住宅楼中中，小套套（或一一室户）占占25%，中套套（二室室户）占占47%，大套套（三室室或四室室户）占占28%。 开开间 开开间即住住宅的宽宽度。指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离，因因为是就就一个自自然的宽宽度而言言，故又又称为开开间。 进深 进深是是指一间间独立的的房屋或或一幢居居住建筑筑从前墙墙皮到后后墙皮之之间的实实际长度度。 层层高 层层高是指指住宅高高度以“层层”为单单位计量量，每一一层的高高度国家家在设计计上有要要求，这这个高度度就叫层层高。它它通常包包括下层层地板面面或楼板板面到上上层楼板板面之间间的距离离。 净净高 净净高则是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值。 住宅的的套型和和户型 “套”是是指一个个家庭独独立使用用的居住住空间范范围。通通俗的讲讲，就是是指每家家所用的的住宅单单元的面面积大小小。住宅宅的“套套型”也也就是满满足不同同户型家家庭生活活的居住住空间类类型。 对于住住宅套型型的大小小，一般般都是用用面积指指标来规规定。根根据19987年年7月颁颁布的城城镇住宅宅设计规规范，住住宅的面面积标准准分为：小套（每每套使用用面积不不少于118平方方米）；中套（每每套使用用面积不不少于330平方方米）；大套（每每套使用用面积不不少于445平方方米）。规规定了不不同住宅宅套型设设计标准准。但随随着住房房商品化化的房地地产市场场的不断断发育，除除了安居居房、公公有住房房等政策策性住房房外，其其它住房房的住宅宅套型标标准正趋趋市场化化。商品房公公用建筑筑面积如如何计算算 公用用建筑面面积由以以下两部部分组成成： 11、 电电梯井、楼楼梯、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅和走道道、地下下设备、值值班警卫卫室。 2、 套（单单元）与与公用建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的一半半。 公公用建筑筑面积的的计算公公式如下下： 公公用建筑筑面积=全幢建建筑面积积-全幢幢各套内内建筑面面积之和和-单独独具备使使用功能能的独立立使用空空间（如如地下车车库、仓仓库、人人防工程程等）。 公用建建筑面积积的分摊摊计算： 分摊摊的公用用建筑面面积=套套内建筑筑面积××公用建建筑面积积分摊系系数。 公用建建筑面积积分摊系系数的计计算： 公用建建筑面积积分摊系系数=整整栋建筑筑物的公公用建筑筑面积/整栋建建筑物各各套内建建筑面积积之和。 公摊面面积 商品品房公用用建筑面面积的分分摊以幢幢为单位位。分摊摊的公用用建筑面面积为单单幢楼内内的公用用建筑面面积。其其中，为为整幢商商品房服服务的公公用建筑筑面积，由由该幢楼楼各套商商品房分分摊；为为局部范范围服务务的公用用建筑面面积，则则由受益益的各套套商品房房分摊。 各套商商品房应应分摊的的公用建建筑面积积，为各各次分摊摊的公用用建筑面面积之和和。 具具体可分分摊的公公用建筑筑面积有有： 大大堂、公公共门厅厅、走廊廊、过道道、公用用厕所、电电（楼）梯梯前厅、楼楼梯间、电电梯井、电电梯机房房、垃圾圾道、管管道井、消消防控制制室、水水泵房、水水箱间、冷冷冻机房房、消防防通道、变变（配）电电室、煤煤气调压压室、卫卫星电视视接收机机房、空空调机房房、热水水锅炉房房、电梯梯工体息息室、值值班警卫卫室、物物业管理理用房等等以及其其他功能能上为该该建筑服服务的专专用设备备用房。 套与公公用建筑筑空间之之间的分分隔墙及及外墙（包包括山墙墙）墙体体面积水水平投影影面积的的一半。 另外，购购房人所所受益的的其他非非经营性性用房，需需要进行行分摊的的，需要要在销（预预）售合合同中写写明房屋屋名称、需需分摊的的总建筑筑面积。 按照规规定，仓仓库、机机动车库库、非机机动车库库、车道道、供暖暖锅炉房房、用于于人防工工程的地地下室、单单独具备备使用功功能的独独立使用用空间、售售房单位位自营自自用的房房屋，以以及为多多幢房屋屋服务的的警卫室室、管理理（包括括物业管管理）用用房不计计入公用用建筑空空间。 按照规规定，北北京市房房地局要要求售房房单位在在预售商商品房前前，必须须向商品品房预售售管理部部门提交交预售商商品房的的面积测测量报告告，包括括楼盘面面积和公公摊面积积的计算算方式，以以及明确确公有共共用部位位。并要要求提交交的公有有共用部部位要与与购房人人购房合合同附件件中明示示的公有有共用部部位一致致。售房房单位在在销（预预）售商商品房时时，需要要在销（预预）售合合同的附附加条款款部分明明确商品品房销售售面积、分分摊的公公用建筑筑面积及及公用建建筑部位位。 建建筑物的的结构分分混合结结构（砖砖墙、钢钢筋砼（混混凝土）楼楼板为主主要的承承重构件件）、框框架结构构（包括括框支结结构）、框框剪结构构、筒体体结构（如如国贸大大厦）。而而筒体又又分好几几种，这这里不详详细说明明。它们们的允许许建筑高高度逐渐渐提高。一一般高层层为框剪剪结构，大大多为三三十层，估估计就是是由于框框剪结构构在深圳圳的七级级烈度、二二级抗震震的条件件下的允允许高度度为1220有关关。 砖砖混结构构 砖混混结构住住宅中的的“砖”，指指的是一一种统一一尺寸的的建筑材材料。也也有其它它尺寸的的异型粘粘土砖，如如空心砖砖等。“混混”指的的是由钢钢筋、水水泥、砂砂石、水水按一定定比例配配制的钢钢筋混凝凝土配件件，包括括楼板、过过梁、楼楼梯、阳阳台、挑挑檐，这这些配件件与砖作作的承重重墙相结结合，可可以称为为砖混结结构式住住宅。由由于抗震震的要求求，砖混混住宅一一般在556层层以下。 框架结结构 框框架结构构住宅，是是指以钢钢筋混凝凝土浇注注成承重重梁柱，再再用预制制的加气气混凝土土、膨胀胀珍珠岩岩、浮石石、蛭石石、等轻轻质板材材隔墙分分户装配配而成的的住宅。适适合大规规模工业业化施工工，效率率较高，工工程质量量较好。 钢混结结构 这这类住宅宅的结构构材料是是钢筋混混凝土，即即钢筋、水水泥、粗粗细骨料料（碎石石）、水水等的混混合体。这这种结构构的住宅宅具有抗抗震性能能好、整整体性强强、抗腐腐蚀能力力强、经经久耐用用等优点点，并且且房间的的开间、进进深相对对较大，空空间分割割较自由由。 钢钢结构 钢结构构即指主主要承重重构件全全部采用用钢材制制作，它它自重轻轻，能建建超高摩摩天大楼楼；又能能制成大大跨度、高高净高的的空间，特特别适合合大型公公共建筑筑。但钢钢结构建建筑价格格昂贵，装装配施工工组织要要求高，一一般只在在高档写写字楼宾宾馆采用用，或在在工业建建筑上采采用。 剪力墙墙结构和和框剪结结构（也也称框支支剪力墙墙） 剪剪力墙结结构 剪剪力墙结结构指的的是钢筋筋混凝土土剪力墙墙结构，它它是由配配筋混凝凝土墙体体作为承承受竖向向力和风风与地震震等水平平力构件件的结构构体系，因因此也称称为抗震震墙结构构。 它它的优点点是侧向向刚度大大，抗震震性能好好；平面面布置灵灵活，套套型设计计丰富，尤尤其结合合预应力力大开间间楼板体体系，平平面布置置更为灵灵活，扩扩展了设设计师和和住户的的想象空空间。此此外，由由于混凝凝土墙体体抗裂、抗抗渗性能能好，且且节点都都为现浇浇，容易易达到“无无渗漏”工工程的标标准。它它的缺点点是自重重大，基基坑围护护和基础础成本高高，因此此宜采用用轻质隔隔墙和短短肢墙体体系；同同时，它它的保温温性能较较差，比比如毫米米厚的混混凝土外外墙，平平均传热热系数约约，远远大于上上海住住宅设计计标准对对外墙传传热系数数的强制制性要求求，因此此，须采采用保温温砂浆等等保温材材料和施施工工艺艺。 目目前，我我国高层层住宅采采用最广广的结构构体系是是钢筋混混凝土剪剪力墙，上上海最高高已应用用到层的高高层住宅宅。 钢钢筋混凝凝土结构构即主要要承重构构件包括括梁、板板、柱全全部采用用钢筋混混凝土结结构，此此类结构构类型主主要用于于大型公公共建筑筑、工业业建筑和和高层住住宅。钢钢筋混凝凝土建筑筑里又有有框架结结构、框框架剪剪力墙结结构、框框筒结结构等。目目前层左右右的高层层住宅通通常采用用框架剪力墙墙结构。高高层建筑筑的容积积率高，土土地使用用率也高高，开发发商乐于于建设，从从建筑经经济角度度而言，框框剪结结构的经经济效益益是最佳佳的。但但它的缺缺点是房房型布局局有局限限性、室室内多数数墙壁不不能拆卸卸，装修修不易，同同层平面面难免会会出现较较差户型型。此外外，钢筋筋混凝土土结构造造价较高高，一般般多层住住宅建筑筑成本在在元平方米米左右，而而钢筋混混凝土高高层建筑筑造价在在元平方米米左右，故故高层住住宅售价价一般较较高。 什么是是