房地产项目成本控制研究cedp.docx

房地产项项目成本本控制研研究摘 要中国加入入WTOO以后，经经济快速速发展，这这为房地地产开发发企业提提供了良良好的发发展机遇遇，但房房地产开开发企业业同时也也面临着着更多挑挑战。随随着国内内房地产产市场竞竞争日趋趋激烈，房房地产开开发企业业为维持持自身的的生存与与发展，就就必须努努力做好好房地产产开发项项目的成成本管理理工作，成成本控制制工作就就成为房房地产企企业经营营管理工工作的重重中之重重。本文研究究分析了了房地产产项目成成本控制制的相关关理论，以以及影响响成本控控制的因因素，接接下来分分析了现现如今房房地产企企业在房房地产项项目的成成本控制制中存在在的问题题，如：忽略成成本计划划；只注注重项目目某一阶阶段的成成本控制制；忽略略售后服服务。然然后就这这些问题题提出了了相应的的解决方方法及控控制措施施，如：重视成成本计划划；对项项目的全全过程进进行成本本控制，包包括前期期的土地地开发、规规划设计计的成本本控制，中中期施工工现场的的成本控控制，以以及后期期营销和和售后的的成本控控制。最最后结合合实际案案例来进进行论证证，使理理论与实实际能够够相结合合，从而而促使房房地产开开发企业业不断降降低成本本，减少少消耗，提提升其市市场竞争争力。关键词：房地产产，房地地产项目目，成本本，控制制THE STTUDYY OOF COSST CONNTROOL IN REEAL ESSTATTE PROOJECCTClasss: Acccouuntiing 08004Namee: Niuu KaaiInsttrucctorr: Qinn Xiiao MenngAbsttracct Afteer CChinna jjoinns WWTO, thhe CChinnesee ecconoomy devveloops rappidlly, nott onnly it hass prroviidedd a goood ddeveeloppmennt ooppoortuunitty ffor thee prropeertyy ennterrpriisess, bbut alsso mmoree chhalllengges forr thhem. Wiith dommesttic reaal eestaate marrkett coompeetittionn beecommes inccreaasinnglyy fiiercce, reaal eestaate devveloopmeent entterpprisse iin oordeer tto mmainntaiin ttheiir oown surrvivval andd deevellopmmentt, wwe mmustt woork harrd tto rreall esstatte ddeveeloppmennt pprojjectt coost mannageemennt, cosst cconttroll woork willl bbecoome reaal eestaate entterpprisse mmanaagemmentt prriorrityy.Thiss paaperr annalyyzedd thhe ttheoory of thee reeal esttatee prrojeect cosst cconttroll, aand thee immpacct oof tthe cosst cconttroll off faactoors, annd tthenn annalyyzedd thhe rreall esstatte eenteerprrisee inn reeal esttatee noow cconttroll thhe ccostt off thhe pprojjectt, tthe proobleems in succh aas: reggarddlesss oof ccostt pllan; Foocuss onn onne pphasse oof tthe proojecct ccostt coontrrol; Iggnorre aafteer-ssalees sservvicee. AAnd theen oon tthesse pprobblemms, advvancces somme ccorrrespponddingg soolviing metthodds aand conntrool mmeassurees, succh aas: atttenttionn too coost plaan; To thee whholee prroceess of thee prrojeect cosst cconttroll, iinclludiing proophaase lannd ddeveeloppmennt, plaanniing andd deesiggn oof ccostt coontrrol, thhe mmidddle of thee coonsttrucctioon ssitee coost conntrool, andd laaterr maarkeetinng aand aftter-salle ccostt coontrrol.Thee laast of thee arrgummentt too acctuaal ccasee, ccombbiniing theeoryy wiith praactiice cann, sso aas tto mmakee reeal esttatee deevellopmmentt ennterrpriisess too reeducce tthe cosst, redducee thhe ccostt,annd iimprrovee thheirr maarkeet ccomppetiitivveneess. KeyWWordds:RReallesttatee,reaalesstatteprrojeect,cosst,cconttroll目录1 绪论论51.1研研究背景景51.2 研究的的目的和和意义661.3研研究的总总体思路路主要内内容71.3.1 总总体思路路71.3.2 主主要内容容72 房地地产企业业成本控控制概述述92.1 房地产产概述992.1.1 房房地产含含义92.1.2 房房地产开开发的概概念及其其特征992.2成成本控制制概述992.3房房地产项项目成本本控制概概述1002.3.1 房房地产项项目成本本的概念念及构成成102.3.2 房房地产项项目成本本控制的的影响因因素1113 我国国房地产产项目成成本控制制过程中中存在的的问题1133.1 忽略了了成本控控制计划划的重要要性1333.2 只注重重项目某某一阶段段的成本本控制1133.2.1 不不注重决决策阶段段的成本本控制1143.2.2 开开发商不不重视项项目设计计阶段的的成本控控制1553.2.3 招招标投标标没有真真正起到到成本控控制的作作用1553.3 忽略售售后服务务阶段的的重要性性164 房地地产开发发项目成成本控制制措施1174.1 认真做做好项目目开发的的成本控控制计划划174.2 对开发发项目全全过程进进行成本本控制1184.2.1 前期期阶段1184.2.2 项项目施工工建设阶阶段2224.2.3 市市场营销销阶段2274.3 做好售售后服务务295 案例例分析3305.1 JTLLW项目目概况3305.2 JTLLW项目目投资概概算3005.3 JTLLW项目目前期开开发阶段段的成本本控制3315.4 JTLLW项目目施工建建设阶段段的成本本控制3325.4.1采购购、招投投标成本本控制措措施3225.4.2施工工阶段的的成本控控制3335.5 JTLLW项目目市场营营销阶段段的成本本控制3335.6 JTLLW项目目成本管管理控制制成果3336 结论论36参考文献献37致谢3881 绪论论1.1 研究背背景自从改革革开放以以来，我我国已经经经过330年的的发展，时时至现在在，所取取得的成成就举世世瞩目。在在众多推推动中国国经济发发展的元元素中，房房地产行行业无疑疑扮演着着举足轻轻重的角角色。990年代代以前，我我国一直直是以计计划经济济为主导导的社会会，房地地产开发发全部由由国家进进行投资资。自从从19990年国国务院555号令令对土地地交易的的法律承承认以及及19992年我我国政府府宣布实实行市场场经济体体制之后后，标志志着我国国房地产产商品化化的开始始，才真真正形成成我国的的房地产产业及房房地产市市场。从从那时到到目前，我我国房地地产大体体经历了了三个阶阶段：119900至19996年年为第一一个阶段段，当时时的城市市住宅建建设由国国家财政政做出安安排。住住宅单体体几乎都都是千篇篇一律的的平顶板板式楼，风风格单调调，缺乏乏多样性性。那时时的住房房主要是是解决居居住问题题，基本本上没有有其他的的要求。这这个阶段段总的来来说是卖卖方市场场，因而而对房地地产企业业的要求求不高；第二个个阶段是是从19996年年到20000年年，随着着19998年取取消福利利分房以以后，房房地产市市场的购购房主体体发生了了变化，集集团购买买基本退退出市场场，而个个人消费费成为主主体，普普通居民民有了选选房的自自由，对对居住品品质逐步步提高。同同时，除除国有、集集体所有有的房地地产公司司外，大大量的中中外合资资、合作作、独资资、私营营的房地地产企业业也参与与到房地地产的开开发销售售。由于于房地产产市场购购房主体体需求的的多样化化和开发发主体的的多元化化，房地地产业的的竞争越越来越激激烈。要要想在竞竞争中取取胜，对对房地产产企业的的要求也也越来越越高。第第三阶段段是在220000年以后后，整个个中国的的房地产产快速发发展，进进入到大大规模的的市场化化开发阶阶段。居居住者不不仅要求求优秀的的户型设设计，而而且希望望达到与与周围的的自然环环境、认认为环境境和社会会环境的的和谐统统一，实实现“人居合合一”的理想想境界，它它要求企企业更有有实力，资资源要更更加充分分整合。随着中国国城市化化的高速速发展，房房地产市市场商机机无限，房房地产开开发利润润丰厚，年年年的福福布斯排排行榜上上都挤满满了房地地产商的的身影，暴暴利吸引引了各路路资金一一拥而入入，很多多都是只只关注暴暴利，不不考虑成成本的。然然而，当当一个行行业所吸吸纳的资资金和资资本到了了无以复复加的程程度，势势必影响响到整个个社会经经济发展展的全局局，弄不不好会引引起国家家经济的的整体性性动荡。许多开发发企业虽虽然意识识到了成成本管理理的重要要性，但但是却把把开发项项目的成成本管理理仅当成成是单项项成本的的控制工工作。如如：建安安成本、土土地成本本、规划划设计费费、配套套设施费费等的控控制，在在管理上上通常的的做法是是每审核核拨付一一笔款项项时简单单地砍上上一刀。这这样做的的结果是是，在某某一方面面成本看看似控制制住了，但但是，项项目在选选址、规规划、设设计、定定位包装装过程中中已经存存在的问问题，却却在施工工和销售售过程中中不断的的暴露出出来，开开发成本本变成了了开口成成本，企企业被迫迫不断地地去堵塞塞成本漏漏洞，而而没有设设法去防防止漏洞洞的产生生。目前，房房地产开开发势头头日益强强劲，不不少房地地产商不不重视项项目的成成本控制制问题，或或者是想想控制成成本却没没有行之之有效的的办法和和措施。企企业进行行成本控控制的目目的不是是进行简简单的施施工成本本控制，更更不仅仅仅为了把把某个阶阶段的费费用节约约，而是是从项目目的全过过程、全全方位的的角度出出发，最最大限度度的利用用企业的的有效资资源，从从整体意意义上降降低项目目成本，从从而提高高企业的的经济效效益、社社会效益益，并提提高企业业成本管管理的科科学性。依照公式式：利润润=销售售收入-成本费费用，可可知成本本是影响响企业利利润高低低的重要要因素。房房地产开开发项目目是房地地产企业业主要经经济业务务活动。因因此，项项目成本本控制得得好，对对于房地地产企业业来说，其其企业的的成本控控制也会会相应控控制得好好，进而而提高企企业利润润。那么么，如何何做好房房地产开开发项目目成本控控制，成成为迫切切需要研研究的理理论和实实践问题题。1.2 研究的的目的和和意义本文研究究的目的的在于通通过对房房地产开开发项目目成本控控制现存存问题的的分析，结结合房地地产开发发项目特特点及其其成本控控制的特特殊性，寻寻求解决决房地产产开发项项目成本本控制的的措施，解解决实际际工作中中的问题题。从而而加强房房地产开开发项目目的成本本控制，实实现预定定的成本本目标，促促使房地地产开发发企业不不断降低低成本，减减少消耗耗，以低低成本为为依托，通通过价格格竞争来来扩大市市场份额额，最终终扩大企企业的利利润，提提升企业业市场竞竞争力。本文的研研究具有有以下意意义：1.从微微观上讲讲，研究究房地产产开发项项目成本本控制，有有助于房房地产企企业明确确开发项项目成本本控制的的总体思思路、结结构框架架和实施施措施，并并减少和和杜绝企企业中的的浪费现现象，节节约有限限的社会会和经济济资源。为为房地产产企业的的成本控控制提供供一个理理论上的的平台，指指导房地地产企业业实践中中的成本本控制。22.从宏宏观上讲讲，通过过对房地地产开发发项目成成本控制制的研究究，可更更加合理理、充分分、有效效的利用用土地，对对振兴当当前的房房地产业业起到一一定的作作用。房房地产对对国民经经济相关关产业的的拉动作作用十分分明显，随随着房地地产需求求的提升升，伴随随着家电电、建材材、运输输等相关关行业需需求的提提升，带带动相关关产业发发展。此外，随随着我国国经济的的发展，贫贫富差距距越来越越大，由由于前些些年房地地产的泡泡沫经济济，房价价猛涨，生生活在城城市中的的广大普普通老百百姓好多多买不起起房，通通过对房房地产开开发项目目成本控控制的研研究，可可以从某某种程度度上促进进成本降降低，进进而使得得房价回回归到理理性阶段段，能够够在国家家对房价价以及房房地产住住宅项目目开发进进行调控控是提供供参考意意义。在在解决普普通百姓姓的住房房问题方方面做出出一丝贡贡献，这这样就有有利于我我国社会会的和谐谐发展。1.3研研究的总总体思路路主要内内容1.3.1 总总体思路路本文首先先分析研研究了房房地产项项目的相相关概念念及理论论，然后后从目前前我国房房地产开开发项目目成本控控制中存存在的问问题，即即项目运运作过程程中轻计计划；实实际中比比较注重重对某一一阶段的的成本控控制，而而对其他他阶段的的成本控控制缺乏乏足够重重视；忽忽略售后后服务阶阶段这三三方面入入手，提提出我国国房地产产开发项项目成本本控制的的三点措措施：一一是认真真做好房房地产开开发项目目的成本本计划；二是按按照全面面控制与与重点控控制相结结合的原原则，对对开发项项目全过过程进行行成本控控制；三三是认真真做好售售后服务务。1.3.2 主主要内容容本文主要要有六个个部分的的内容，具具体情况况如下：第一部分分是绪论论。介绍绍了文章章的研究究背景；研究的的目的和和意义；研究的的总体思思路、主主要内容容和研究究方法。第二部分分是房地地产企业业成本控控制概述述。介绍绍了房地地产和成成本控制制的概念念、特征征，成本本的构成成及其影影响因素素。第三部分分是现阶阶段房地地产企业业成本控控制中存存在的主主要问题题。主要要有：轻轻计划；只注重重某一阶阶段的成成本控制制；忽略略售后服服务。第四部分分是成本本控制措措施。主主要包括括：认真真做好成成本计划划；对开开发项目目全过程程进行成成本控制制；做好好售后服服务。第五部分分是案例例分析，对对北京JJT房地地产开发发公司JJTLWW项目进进行分析析。第六部分分是结论论。2 房地地产企业业成本控控制概述述2.1 房地产产概述2.1.1 房房地产含含义房地产，又又称不动动产，是是房产和和地产两两种财产产的合称称，有广广义和狭狭义两种种理解，广广义的房房地产是是指土地地、土地地上的永永久性建建筑物、基基础设施施与自然然资源，以以及由它它们衍生生出来的的与土地地所有权权有关的的所有权权利或利利益，包包括与分分析房地地产的有有关知识识与经营营房地产产买卖的的商业界界。狭义义的房地地产是指指土地、土土地上的的永久性性建筑物物以及由由它们衍衍生出来来的各种种物权。本本文研究究的是狭狭义的房房地产。2.1.2 房房地产开开发的概概念及其其特征房地产开开发是一一项以土土地开发发和房屋屋建设为为投资对对象的经经济活动动。房地地产开发发的概念念有广义义和狭义义之分。广广义的房房地产开开发，一一般是指指从工程程勘察、规规划设计计、征地地拆迁、土土地开发发到房屋屋开发项项目建设设的全过过程。狭狭义的房房地产开开发，多多是指建建设前期期的开发发工作，即即包括工工程勘察察、规划划设计、征征地拆迁迁及土地地的“三通一一平”或“七通一一平”部分。我我们通常常所说的的房地产产开发，是是指广义义的房地地产开发发。本文文中所指指的房地地产开发发也是广广义的房房地产开开发。2.2成成本控制制概述成本控制制就是对对企业生生产经营营过程中中发生的的各种耗耗费进行行控制。它它有广义义和狭义义之分。狭狭义的成成本控制制也称成成本的日日常控制制，主要要是指对对生产阶阶段产品品成本的的控制，即即运用一一定的方方法将生生产过程程中构成成产品成成本的一一切耗费费限制在在预先确确定的计计划成本本范围内内，然后后通过分分析实际际成本与与计划成成本之间间的差异异，找出出原因，采采取对策策以降低低成本。广广义的成成本控制制就是成成本经营营，强调调对企业业生产经经营的各各个环节节和方面面进行全全过程的的控制。广广义的成成本控制制包括成成本预测测、成本本计划、成成本日常常控制、成成本分析析和考核核等一系系列环节节。论文文中的成成本指的的是对房房地产开开发项目目的全部部成本的的控制，是是广义的的成本控控制。随着中国国房地产产市场由由成长期期步入成成熟期，地地产界的的竞争也也逐步规规范化。房房地产商商要想获获得经营营利润除除了必须须提供适适销对路路的房源源外，还还应该降降低开发发成本，严严格控制制各项费费用支出出。“利润=销售收收入-成成本费用用”这一众众所周知知的简单单公式，充充分反映映了成本本管理的的重要性性。房地地产开发发项目本本身就是是一种投投资大、风风险大、周周期长、管管理复杂杂的项目目。房地地产项目目的管理理将直接接影响公公司投资资额以及及投资后后的收益益。在房房地产炒炒得沸沸沸扬扬的的今天，各各方面都都要冷静静、理性性对待，对对于开发发商来说说最理性性的事是是控制成成本，主主要是对对影响成成本的主主观因素素的控制制，对关关注点成成本，少少关注点点房价，因因为房价价是市场场决定的的，而成成本掌握握在开发发商自己己手中。房房地产项项目的目目的和意意义相当当明确，追追求利益益最大化化是一个个企业的的最终目目标。房房地产公公司要追追求利益益，只能能通过合合理的控控制成本本，控制制投资，才才能从中中取得更更大的经经济效益益。通过过对项目目成本的的研究，找找到一种种能够合合理控制制成本的的方法，并并运用与与实际工工作中，解解决实际际工作中中的问题题，在工工程中不不断寻求求经验，在在经验中中更加丰丰富自己己的知识识，把理理论和实实践联系系起来解解决问题题，将会会得到事事半功倍倍的效果果。“省钱就就是赚钱钱”，谁在在成本管管理领域域走在前前面，谁谁就在竞竞争中占占据优势势！2.3房房地产项项目成本本控制概概述2.3.1房地地产项目目成本的的概念及及构成房地产项项目成本本是指以以房地产产开发产产品为成成本核算算对象，以以正常生生产经营营活动为为前提，根根据房地地产开发发建设过过程中实实际消耗耗量和实实际价格格计算的的实际应应用成本本。按照房地地产开发发行业特特点，房房地产开开发项目目的成本本大致可可分为以以下9个个项目：（1）土土地出让让金：包包括出让让金、拆拆迁费用用、土地地评估费费、土地地交易费费等。（22）前期期工程费费：包括括规划、设设计、项项目可行行性研究究、水文文地质勘勘查、测测绘、三三通一平平等支出出。（33）建筑筑安装工工程费：包括企企业以发发包方式式支付给给承包单单位的建建筑安装装工程费费和以自自营方式式发生的的建筑安安装工程程费。（44）基础础设施费费：包括括开发小小区内道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明、保保安、环环卫、绿绿化等工工程发生生的支出出。（55）公共共配套设设施费：包括不不能有偿偿转让的的开发小小区内公公共配套套设施发发生的支支出。（66）开发发间接费费用：指指企业所所属直接接组织、管管理开发发项目发发生的费费用，包包括工资资、职工工福利费费、折旧旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销等。（77）销售售、推广广费用：指房地地产开发发企业销销售部门门以及代代理机构构在销售售开发产产品或提提供劳务务等过程程中发生生的各项项费用。包包括产品品在销售售过程中中所发生生的销售售中心建建设费，样样品房装装修费，现现场包装装，销售售材料，广广告宣传传费，推推广活动动等所有有费用，代代销手续续费，销销售服务务费等。它它在整个个成本构构成中的的比例越越来越大大。（88）财务务费用：指在开开发经营营过程中中通过借借贷筹集集资金而而应支付付给金融融机构的的利息及及其他费费用等。（99）税费费：包含含两部分分：一部部分是税税收，与与房地产产开发建建设有关关的税收收包括营营业税，城城市维护护建设税税和教育育费附加加，房产产税，城城镇土地地使用税税，耕地地占有税税，土地地增值税税，契税税，企业业所得税税，印花花税，外外商投资资企业和和外国企企业所得得税等；另一部部分是行行政性费费用，主主要由地地方政府府和各级级行政主主管部门门向房地地产开发发企业收收取的费费用，项项目繁多多且不规规范。包包括诸如如征地管管理费，商商品房交交易管理理费，开开发管理理费等。2.3.2房地地产项目目成本控控制的影影响因素素房地产在在开发项项目过程程中有诸诸多因素素会影响响成本控控制，一一部分是是主观因因素，即即开发商商在房地地产开发发过程中中，在完完善自身身管理制制度以及及提高人人员素质质的同时时，能够够通过主主观意愿愿来控制制的，比比如建安安成本、采采购成本本、营销销成本等等。一部部分是客客观因素素，这些些客观因因素就是是房地产产商自身身不能控控制的，是是由于整整个国家家形势，房房地产开开发的大大环境所所确定的的，是不不可控的的，但是是房地产产开发商商必须要要规避，把把影响将将为最低低。客观观因素主主要有以以下几个个方面：1、融资资渠道相相对薄弱弱，贷款款利率居居高不下下在房地产产开发经经营过程程中，资资金是最最重要的的，房地地产的融融资途径径仍然是是自筹资资金、银银行贷款款和其他他资金，且且受政策策影响较较大。在在经过多多年的改改革，中中国房地地产市场场融资渠渠道单一一的局面面仍未改改变，这这是不争争的事实实。2、土地地供应价价格上升升政府垄断断土地的的一级市市场，而而土地的的供应量量决定市市场冷热热和房价价高低。地地方政府府在土地地市场上上的调控控力度和和水平，决决定了房房地产市市场的发发展态势势。作为为成本转转嫁对象象，地价价的上涨涨，最终终由消费费者买单单。3、建材材价格波波动，带带动建安安成本提提高建筑所需需原材料料中钢材材，水泥泥，木材材三大项项所占比比重最大大，近几几年来价价格均有有不同程程度的上上涨。3 我国国房地产产项目成成本控制制过程中中存在的的问题我国经过过几十年年的成本本管理与与实践的的探索，从从理论上上形成了了一套关关于成本本预测、决决策、核核算、控控制、监监督、分分析、考考核的管管理体系系，进步步是明显显的，但但是在房房地产项目成成本控制制方面，还还存在着着诸多问问题。3.1 忽略了了成本控控制计划划的重要要性房地产开开发企业业成本会会计的重重要组成成内容之之一就是是成本计计划，同同时成本本计划又又是房地地产开发发项目成成本控制制的有机机组成部部分，属属于成本本的事前前管理。编编制成本本计划，对对加强成成本会计计管理、降降低房地地产开发发项目成成本、提提高经济济效益具具有十分分重要的的作用。成成本计划划是房地地产开发发项目成成本控制制的重要要依据。通通过成本本计划，可可以详细细规定成成本降低低的要求求。房地地产开发发项目的的运行过过程，也也就是各各项计划划的执行行过程，成成本的发发生过程程本身也也就伴随随着成本本的控制制。成本本计划是是编制其其他计划划的重要要依据。成成本计划划是房地地产开发发项目成成本分析析和考核核的基本本标准。成成本计划划的逐级级分解是是将来进进行成本本考核分分析的基基本标准准。通过过定期分分析成本本计划的的完成情情况，查查明各部部门的成成本差异异，分清清主观和和客观原原因，可可以正确确评价和和考核各各部门的的工作业业绩，作作为奖惩惩的依据据，从而而调动各各部门及及职工降降低成本本的积极极性。成成本计划划如此重重要，但但是在实实际中，有有的房地地产商为为了赶工工期，早早动工，不不采用科科学方法法并不愿愿意花费费时间制制定成本本计划，而而是粗略略计划，这这显然不不利于以以后的成成本控制制。我国房地地产开发发企业总总是忽略略计划的的重要性性。计划划一般分分为长期期计划、年年度计划划和作业业计划。很很多企业业认为长长期计划划（一般般指5年年以上的的计划）太太遥远了了，从而而忽略了了对长期期发展计计划的制制定和实实施。这这一错误误认识的的直接影影响是：企业生生产经营营没有长长远规划划，走一一步算一一步。往往往使企企业生产产经营失失去连续续性，甚甚至出现现“断层”现象。企企业的管管理松懈懈也是成成本失控控的重要要原因，管管理活动动效能低低下，资资源没有有得到合合理利用用，成本本失真的的问题时时有所见见。在评评估成本本支出时时，材料料利用率率低、设设备效用用差、技技术及产产品储备备不足、价价值转移移和价值值增值过过程的无无用环节节、资源源浪费等等往往令令人怵目目惊心。3.2 只注重重项目某某一阶段段的成本本控制许多房地地产企业业在实际际中比较较注重施施工阶段段的成本本控制，而而对决策策、设计计、招标标等阶段段的成本本控制缺缺乏足够够的重视视。房地产开开发项目目是一个个产业链链，各个个环节成成本的控控制，都都会直接接影响到到整个房房地产开开发项目目的成本本。但是是在实际际中，大大多数的的房地产产开发项项目在成成本控制制方面存存在误区区，只重重视“显性成成本”的控制制，而对对“隐性成成本”不加以以重视，往往往都轻轻视项目目成本控控制中的的沟通管管理，比比较注重重对施工工阶段的的成本控控制，而而对决策策、设计计、招标标等阶段段的成本本控制缺缺乏足够够的重视视；或只只注重某某一环节节，忽视视其他环环节，其其成本管管理均是是铁路警警察，各各管一段段，“各扫门门前雪”现象严严重。3.2.1不注注重决策策阶段的的成本控控制由于前些些年，我我国的房房地产市市场一直直是卖方方市场，很很多房地地产商将将更多的的注意力力放在了了盖房子子，卖房房子方面面，而不不注重决决策阶段段的成本本控制。虽虽然决策策阶段发发生的成成本费用用较少，但但对整个个项目的的成本控控制却起起着非常常重要的的作用，此此阶段所所做的项项目策划划书、投投资估算算是投资资决策的的重要依依据，它它将直接接影响一一个项目目的成败败。但由由于近十十多年我我国房地地产因为为处于卖卖方市场场而存在在暴力现现象，因因而很多多房地产产商不重重视决策策的成本本控制，忽忽略了策策划的重重要性。很很多房地地产商做做策划报报告仅仅仅是为了了筹集资资金的需需要，只只想把策策划包装装的好一一点，从从而达到到筹资的的目的。这这样导致致了策划划报告的的可操作作性大大大降低。很很多策划划报告显显得肤浅浅，远未未达到“指导投投资决策策”的要求求。在收收集材料料的广泛泛性和代代表性，分分析计算算过程的的规范性性，逻辑辑推理的的严谨性性，指标标选择的的合理性性，计算算结果的的可靠性性等方面面都有待待根本性性的提高高。在这这样的循循环往复复中，房房地产开开发企业业的“失误”仍在有有增无减减的出现现，大把把大把的的开发资资金损失失在有形形和无形形之中。因因此，决决策阶段段中的可可行性研研究的作作用至关关重要。可可行性研研究是指指在投资资决策前前，对于于项目有有关的市市场、资资源、工工程技术术、经济济、社会会等各方方面问题题进行全全面的分分析、论论证和评评价，从从而判断断项目在在技术上上是否可可行，在在经济上上是否合合理，并并对多个个方案进进行优选选的科学学方法。可可行性研研究的目目的是使使决策科科学化、程程序化，保保证决策策的可靠靠性，为为项目的的实施和和控制提提供依据据和参考考。可行行性研究究在投资资实践中中的作用用主要体体现在以以下几个个方面：（1）可可行性研研究是投投资决策策的重要要依据。项项目投资资决策，尤尤其是大大型项目目的投资资决策的的科学合合理，是是建立在在根据详详细可靠靠的市场场预测、成成本分析析和效益益估算所所进行的的对项目目的评价价和分析析基础上上的，可可行性研研究完成成的经济济评价和和分析是是投资决决策机构构的重要要依据。（22）可行行性研究究是编制制设计任任务书的的依据。可可行性研研究对开开发项目目的建设设规模、建建设项目目内容及及建设项项目标准准等都做做出了安安排，这这些正是是项目设设计任务务书的内内容。（33）可行行性研究究是项目目资金筹筹措的依依据。房房地产开开发项目目可行性性研究对对房地产产项目的的经济、财财务指标标进行了了分析，从从中可以以了解项项目的筹筹资还本本能力和和经营效效益获利利能力。银银行等金金融机构构提供贷贷款是根根据流动动性、收收益性和和安全性性三原则则，可行行性研究究可以为为金融机机构提供供项目获获利信息息。因此此可行性性研究也也是企业业筹集资资金和金金融机构构提供贷贷款的依依据。（44）可行行性研究究是开发发商与各各方签订订合同的的依据。开开发商在在可行性性研究确确定的项项目实施施方案框框架内，按按部就班班地落实实项目的的前期工工作，与与设计院院、供应应、资金金融通等等部门商商签订有有关协议议书。（55）可行行性研究究是项目目审批的的依据。在在我国，投投资项目目必须列列入国家家的投资资计划，尤尤其是房房地产项项目要经经过政府府相关职职能部门门立项、审审批，而而立项审审批的依依据之一一就是可可行性研研究。3.2.2开发发商不重重视项目目设计阶阶段的成成本控制制一方面，许许多业主主和项目目管理者者在项目目初期对对设计单单位的选选择没有有引起足足够的重重视，又又是为了了方便，省省钱或其其他原因因，将工工程委托托给不合合格的设设计单位位甚至委委托给业业余设计计者，认认为这样样可以节节省设计计费用，但但结果却却造成了了很大的的麻烦和和经济损损失。设设计工作作属于高高智力型型的、技技术与艺艺术相结结合的工工作，其其成果评评价比较较困难。设设计方案案以及整整个设计计工作的的合理性性、经济济性、新新颖性等等常常不不能从设设计文件件如图纸纸、规范范、模型型的表面面反映出出来，往往往在工工程竣工工甚至是是在项目目运行一一段时间间后，才才能做出出适当的的评价，所所以设计计质量很很难控制制。这就就要求对对设计单单位的选选择予以以特别的的重视。另另一方面面，由于于设计单单位对项项目的经经济性不不承担责责任，所所以他们们常常从从自身效效益的角角度出发发尽快出出方案、出出图，不不希望也也不愿意意做多方方案的对对比分析析，往往往只是认认真做一一个方案案，并象象征性的的做一两两个方案案作陪衬衬，常常常出现设设计图在在质量上上没问题题，而在在成本方方面不合合理的现现象。3.2.3 招招标投标标没有真真正起到到成本控控制的作作用建设工程程实行招招投标，确确定了竞竞争的规规范准则则，有利利于展开开公平竞竞争；扩扩大了竞竞争范围围，可以以使招标标人更充充分的获获得市场场利益；有利于于引进先先进技术术和管理理经验，提提高企业业有效竞竞争力；提供正正确的市市场信息息，有利利于规范范交易双双方的市市场行为为。但是是目前我我国房地地产项目目没有真真正实施施招投标标的地区区大有所所在。在在资格预预审上实实行区别别对待、先先开工后后中标，串串通中标标，千方方百计规规避公开开招标以以及等项项目完工工后再补补标的情情况，在在我国西西北地区区大量存存在，这这就使得得工程招招投标依依然没有有起到成成本控制制的作用用。由此可见见，我国国很多房房地产开开发项目目在成本本控制方方面，普普通对项项目施工工阶段的的成本控控制非常常重视。施施工阶段段是成本本投入最最明显的的一个阶阶段，以以为这样样就是为为了节约约成本，疏疏忽了对对决策、设设计、招招标阶段段的控制制，使得得项目结结束后，计计算得知知，整个个房地产产开发项项目成本本并未真真正见底底多少。3.3 忽略售售后服务务阶段的的重要性性房屋售出出到交付付短则一一年，长长则两三三年。期期间有许许多不确确定因素素，如工工期的变变动，细细部结构构的变动动，重要要材料的的选择等等。而作作为开发发商，为为树立形形象，建建立良好好的客户户关系，则则必须先先做好目目前已有有客户的的关系维维护，这这就需要要有一个个职能部部门及时时将房屋屋情况通通知客户户，再碰碰到某些些情况时时可以很很好的与与客户沟沟通，同同时还可可以举行行业主听听证会，广广泛听取取客户的的意见。如如此，可可以大大大减低房房屋交付付后产生生的纠纷纷，同时时也可以以赢得客客户的尊尊重和理理解。 在一些些大城市市有预见见的开发发商为提提高竞争争力，提提升楼盘盘形象，相相继成立立了销售售和服务务为一体体的营销销服务中中心。但但是，从从目前不不少开发发商具体体操作来来看，营营销服务务中心更更多是以以销售功功能为主主，而服服务相对对则更少少，甚至至形同虚虚设，客客户投诉诉依然不不断。其其原因，就就是没有有真正将将服务落落实到工工作中。因因此，对对于多个个滚动开开发的企企业来说说，则更更有必要要成立一一个职能能部门来来处理售售后服务务问题。许多房地地产商在在项目竣竣工、运运营之后后，收回回了投资资，获得得了利润润，就自自然而然然的投入入了下一一个项目目的开发发建设，忽忽略了售售后服务务的重要要性。项项目运营营之后，房房地产由由专业的的物业公公司接管管，如果果产品出出现质量量问题，则则由物业业公司联联系房地地产商，由由少量的的一些维维修人员员对产品品进行维维护维修修，由于于物业主主要任务务是协调调、控制制各项业业务活动动的开展展，作为为消费者者和房地地产商的的中间人人，在整整个过程程中很可可能会由由于这样样那样的的问题导导致各方方不满意意而引起起一些不不必要的的麻烦，导导致售后后服务不不利，从从而降低低房屋的的隐性价价值，间间接增加加了其隐隐性成本本。4 房地地产开发发项