房地产物业管理综合概述(下)cebj.docx

房地产物物业管理理概述(下)第五章    物物业管理理市场第第一节    物物业管理理市场的的形成和和发展       一、物物业管理理市场的的概念与与特点       (一一)物业业管理市市场的概概念      市场场，是指指商品买买卖的地地方，它它“至天天下之民民，聚天天下之货货”，使使人们得得以“交交换而还还，各得得其所”。市市场即在在一定的的时间、一一定的地地点进行行商品交交换的场场所。这这是对市市场的狭狭义 理理解，是是对市场场局部特特点和某某种外在在表现的的概括，它它仅仅把把市场看看作流通通行为的的载体。      按照照马克思思主义政政治经济济学关于于市场的的广义理理解，市市场是指指商品交交换和商商品买卖卖关系的的 总和和。它不不仅包括括作为实实体的商商品交换换的场所所，更重重要的是是，它包包括一定定经济范范围内商商品交换换的活动动。生产产者与消消费者就就是通过过市场形形成相互互联结的的纽带。      列宁宁指出：哪里有有分工和和商品生生产，哪哪里就有有市场。随随着分工工的扩大大和商品品生产的的发展 ，市场场也在发发展。它它不仅表表现在市市场主体体的增加加、市场场客体数数量和种种类的增增加、市市场规模模的扩大大和市场场场所的的增多，而而且表现现在不同同职能市市场的出出现。从从市场发发展的历历史轨迹迹来看，先先 有消消费商品品市场，再再有生产产资料市市场；随随着简单单商品经经济发展展到扩大大商品经经济，便便出现了了劳动市市场、资资本市场场。由于于生产要要素全面面商品化化，在商商品市场场中又派派生出各各种特殊殊的市场场，如 技术市市场、信信息市场场、产权权市场、文文化市场场、房地地产市场场、物业业管理市市场等等等。在各各种各类类市场中中，又可可以根据据交换客客体的形形态，将将市场分分为有形形的商品品市场和和无形的的商品市市场两大大类 。      物业业管理是是有偿出出售智力力和劳力力的服务务性行业业，所出出售的是是无形的的商品，其其核心是是服务 。这种种以物业业为对象象的管理理服务如如同其他他商品一一样，具具有价值值和使用用价值。物物业管理理服务进进入商品品交换领领域，便便构成了了物业管管理市场场。所谓谓物业管管理市场场，是指指出售和和购买以以物业为为对 象象的管理理服务这这种无形形劳动的的场所和和由此而而引起的的交换关关系的总总和。具具体地说说，就是是把物业业管理服服务纳入入到整个个经济活活动中，使使其进入入流通、交交换，使使物业管管理经验验与服务务得以传传递、 应用，并并渗透到到生产、生生活领域域，改善善生产与与生活环环境，提提高生产产与生活活质量，从从而实现现其应有有的价值值。      (二二)物业业管理市市场的特特点      由于于物业管管理市场场交换的的是无形形的管理理服务，是是市场细细分的结结果，因因此它有有着与其其他商 品市场场不同的的特点：      1.非所有有权性      物业业管理服服务必须须通过服服务者的的劳动向向需求者者提供服服务，这这种服务务劳动是是存在于于人体之之 中的的一种能能力，在在任何情情况下，没没有哪种种力量能能使这种种能力与与人体分分离。因因此，物物业管理理市场交交换的并并不是物物业管理理服务的的所有权权，而只只是这种种服务的的使用权权。      2.“生产产”与消消费同步步性      物业业管理服服务是向向客户提提供直接接服务，服服务过程程本身既既是“生生产”过过程，也也是消费费过程，劳劳动和成成果是同同时完成成的。例例如保安安服务，保保安员为为业主提提供值岗岗、巡查查等安全全保卫服服务 ，当当保安员员完成安安全保卫卫服务离离开岗位位时，业业主的安安全服务务消费亦亦就同时时完成。      3.品质差差异性      物业业管理服服务是通通过物业业管理企企业员工工的操作作，为业业主直接接服务，服服务效果果必然受受到员 工服务务经验、技技术水平平、情绪绪和服务务态度等等因素的的影响。同同一服务务，不同同的操作作，品质质的差异异性都很很大。如如不同的的装修工工程队，装装修的款款式及工工艺就有有很大的的差异，即即使是同同一工程程队 ，每每一次服服务的成成果质量量也难以以完全相相同。      4.服务综综合性与与连锁性性      物业业管理服服务是集集物业维维护维修修、治安安保卫、清清扫保洁洁、庭园园绿化、家家居生活活服务等等多 种种服务于于一体的的综合性性服务。这这种综合合性服务务的内容容通常又又是相互互关联、相相互补充充的。业业主或使使用者对对物业管管理服务务的需求求在时间间和空间间及形式式上经常常出现相相互衔接接，不断断地由某某一种 服务消消费引发发出另一一种消费费。例如如，业主主在接受受汽车保保管的同同时，会会要求提提供洗车车及维修修服务。      5.需求的的伸缩性性      业主主或使用用者对物物业管理理服务的的消费有有较大的的伸缩性性，客户户感到方方便、满满意时，就就会及 时或经经常惠顾顾；感到到不便或或不理想想时，就就会延缓缓，甚至至不再购购买服务务。特别别是在物物业管理理的专项项服务和和特色服服务上，如如代购车车、船、机机票，代代订代送送报刊等等，客户户可以长长期惠顾顾，也可可 以自自行解决决或委托托其他服服务商。      二、物物业管理理市场的的形成与与结构       随着着我国的的经济体体制从计计划经济济向市场场经济转转变，传传统的政政府行为为模式的的房屋管管理方式式 逐渐渐被打破破，出现现了一种种新的专专业化、经经营型的的物业管管理模式式。物业业管理的的健康发发展和规规范运作作离不开开市场。物物业管理理市场作作为一个个独立的的市场形形态，并并纳入到到整个经经济的市市场体系系之 中中，是社社会主义义市场经经济发展展的必然然产物。      (一一)物业业管理市市场的形形成1.物业的的特殊性性使物业业管理服服务成为为独立交交换对象象具备了了 可能能性物业业本身是是一种特特殊的商商品，它它在空间间上固定定不变，时时间上长长期使用用，供给给有限，价价格高昂昂。但在在其消费费阶段，随随着物业业的使用用，必然然出现陈陈旧、破破损和功功能的退退化。为为了保 证物业业的正常常使用和和消费期期的延长长，就需需要进行行科学的的管理、维维修和养养护。同同时，随随着科学学技术的的发展，高高层建筑筑及相当当规模的的小区不不断增多多，功能能复杂的的设备大大量使用用，使物物业设施施 与功功能复杂杂化和多多样化。要要管理好好这些设设备，就就必须有有专门知知识和技技能的管管理人员员进行管管理和维维护。因因此，物物业管理理服务便便成为独独立的交交换对象象而存在在，使物物业管理理市场的的形成具具备了 可能性性。      2.社会对对物业管管理服务务需求的的日益增增加促使使了物业业管理市市场的形形成      社会会对物业业管理服服务的需需求是多多方面的的：      首先先，是业业主对物物业管理理的需求求。业主主为了使使自己所所拥有的的物业得得到正常常的使用用和保值值 增值值，需要要有专业业的物业业管理机机构料理理自己名名下的物物业，对对物业及及各种设设备、设设施进行行养护、维维修，对对环境进进行美化化，对治治安进行行维护等等。通过过对物业业的专门门化管理理，业主主获得了了一个 舒适的的生活或或工作环环境，从从而提高高了生活活质量。      其次次，是房房地产开开发商对对物业管管理的需需求。优优质优价价的楼宇宇加上良良好的物物业管理理，现在在 已成成为开发发商推出出新楼盘盘的新卖卖点。随随着人民民生活水水平的提提高，消消费者在在购买房房产的时时候，除除了质量量、价格格、地理理位置等等基本因因素外，对对环境及及售后服服务亦提提出了更更高的要要求。开开发商 将引入入优秀的的物业管管理作为为提供良良好售后后服务的的一项重重要的措措施，并并接纳物物业管理理的提前前介入，既既顺应消消费者的的需求，又又对售后后的房产产进行妥妥善的保保养，减减少返修修量，这这样，亦亦使开发发 商在在房地产产销售竞竞争中取取得更多多的优势势。      再次次，是城城市管理理的要求求。城市市规划与与城市管管理是社社会文明明进步中中的一项项主要内内容。城城 市管管理需要要对各类类住宅小小区、商商业楼宇宇和工业业区进行行全面有有序的管管理。要要达到这这一目的的，非常常重要的的一条，就就是通过过各个小小区自身身的物业业管理来来配合实实现，将将物业管管理与社社会文明明建设 结合起起来，创创建出文文明小区区与文明明城市。      (二二)物业业管理市市场的结结构      物业业管理市市场与其其他专业业市场一一样，由由市场主主体、市市场客体体和市场场环境三三个方面面构成。       1.市场主主体      市场场主体是是指在市市场中进进行交换换的个人人或组织织。一种种商品或或劳务之之所以成成为交换换的对象象 ，是是因为有有对这种种商品或或劳务的的需求，以以及相应应于这种种需求的的供给，因因而市场场主体包包括需求求主体和和供给主主体。物物业管理理市场的的需求主主体是物物业的所所有权者者和使用用者；供供给主体体是物业业管 理理的经营营者，即即通过合合法手续续取得物物业管理理经营资资格的人人或组织织。      2.市场客客体      市场场客体是是指在市市场中被被进行交交换的对对象。一一个市场场区别于于另一个个市场的的主要标标志在于于 它们们所交换换的对象象不同。市市场客体体可以分分为有形形的商品品和无形形的商品品(即劳劳务)两两大类。物物业管理理市场上上的交换换对象是是物业管管理服务务，是一一种无形形的劳务务。这种种劳务具具体体现现在：房房屋及 其附属属设备、设设施的维维修、养养护、管管理，安安全保卫卫，清扫扫保洁，环环境绿化化，代理理租赁，以以及应业业主或使使用人的的要求提提供的各各种服务务，等等等。      3.市场环环境市场场环境是是指进行行交换的的环境。需需要明确确的是，这这里所指指的“环环境”并并不是进进行交换换的具体体场所，而而是指使使交换赖赖以进行行的社会会制度以以及各种种相关的的法律、法法规。就就物业管管理市场场 来说说，主要要包括：基本的的社会制制度、市市场经济济体制及及国家大大法宪法；与物业业管理相相关的各各种专门门性法律律，如民民法、经经济法、合合同法、企企业法等等；具体体有关物物业管理理的法规规和政策策； 各各类物业业管理的的契约或或合同。上上述各种种制度与与法规共共同制约约着物业业管理市市场的具具体交换换行为。第二节    物物业管理理市场的的运行机机制      一、物物业管理理市场价价格机制制      价价格机制制是指在在市场竞竞争过程程中，价价格变动动与供求求变动之之间相互互制约的的联系和和作用。价价 格机机制是市市场机制制中最敏敏感、最最有效的的调节机机制，价价格的变变动对整整个社会会经济活活动有十十分重要要的影响响。      (一一)物业业管理服服务的价价值构成成      物业业管理公公司的产产品服务，凝凝结着物物业管理理公司工工作人员员的劳动动，同样样具有价价值和使使用价值值。由于于物业管管理服务务的无形形性，服服务的等等级层次次很难具具体地加加以描述述，因此此在方法法 上又又与有形形产品的的定价有有所区别别。      物业业管理服服务的价价值在形形式上表表现为物物业管理理服务价价格，它它是物业业管理的的效用、物物业管 理的相相对稀缺缺性及对对物业管管理的有有效需求求三者相相互作用用的结果果。也就就是说，物物业管理理服务的的价值由由这三者者的相互互作用并并通过具具体价格格表现出出来。      1.物业管管理服务务的效用用      物业业管理服服务的效效用是指指物业业业主或用用户因物物业管理理公司的的服务而而得到满满足的程程度。物物 业管管理服务务如果没没有效用用，就不不会有物物业管理理服务价价格，业业主或用用户也就就不会产产生占有有物业管管理服务务的欲望望。      2.物业管管理服务务的相对对稀缺性性      物业业管理服服务的相相对稀缺缺性，即即意味着着对比业业主的一一般欲望望，其欲欲望的满满足由于于从质和和 量上上有限而而处于不不足的状状态。因因此，物物业管理理服务价价格被看看作是稀稀缺性的的价值反反映，可可以认为为是在结结合效用用和稀缺缺性后产产生的。      3.物业管管理的有有效需求求      除以以上两个个原因外外，还须须对物业业管理服服务形成成现实购购买力才才行。人人们把购购买力所所形成的的 需求求称为有有效需求求；就是是说，业业主或用用户对物物业管理理服务费费具备一一定的支支付能力力。      (二二)物业业管理服服务的价价格形式式      目前前，我国国物业管管理服务务的价格格形式可可以分为为政府定定价、政政府指导导价和经经营者定定价三种种 。      1.政府定定价      政府府定价是是一种政政策性定定价，是是以城市市居民平平均生活活水平为为基本依依据的。政政府定价价的目 的是为为了推进进住房制制度改革革的深化化，这关关系到千千家万户户的切身身利益、社社会的安安定，也也关系到到物业的的正常使使用和保保值增值值。19996年年，国家家计委、建建设部联联合发出出的城城市住宅宅小区物物业管 理服务务收费暂暂行办法法规定定：“为为物业产产权人、使使用人提提供的公公共卫生生清洁、公公用设施施的维修修保养和和保安、绿绿化等具具有公共共性的服服务以及及代收代代缴水电电费、煤煤气费、有有线电视视费、电电话 费费等公众众代办性性质的服服务收费费，实行行政府定定价或政政府指导导价。”政政府定价价的形式式，在住住房制度度改革和和物业管管理市场场起步阶阶段是非非常必要要的，它它有助于于市场的的稳定。      2.政府指指导价      政府府指导价价是另一一种政策策性价格格形式，是是由政府府物价部部门会同同物业管管理行政政主管部部门， 根据当当地经济济发展水水平和物物业管理理市场发发育程度度制定并并公布执执行的中中准价。物物业管理理公司与与业主委委员会共共同协商商，在政政府指导导价规定定的幅度度内确定定具体收收费标准准。      3.经营者者定价      经营营者定价价是指物物业管理理服务收收费标准准由物业业管理公公司与业业主委员员会或产产权人代代表、使使 用人人代表共共同协商商议定，然然后将收收费标准准和收费费项目向向当地物物价部门门报告备备案的一一种价格格形式。这这种定价价形式完完全体现现市场规规律的作作用，是是一种市市场价格格，在发发展得较较为成熟熟的物业业管 理理市场中中适宜采采用这种种定价形形式。      (三三)物业业管理服服务价格格的确定定      1.定价原原则      物业业管理公公司是一一种企业业机制，应应遵循市市场经济济规律，以以马克思思的劳动动价值论论为基础础， 结结合物业业管理服服务的特特征，来来确定物物业管理理服务价价格。      (11)坚持持权利与与义务相相结合的的原则。按按照市场场经济原原则，物物业管理理公司提提供的服服务与取取 得的的费用应应做到质质价相符符；同样样，作为为业主，在在得到一一定等级级的服务务之后也也必须支支付一定定的费用用。      (22)坚持持依法定定价原则则。依法法定价必必须按有有关部门门的政策策和标准准，反对对物业管管理公司司单 方方面定价价。      (33)坚持持遵循符符合业主主或用户户消费规规律的原原则。      2.定价方方法      (11)成本本加利润润法。成成本一般般是通过过对物业业管理费费及其构构成进行行测算和和处理，然然后加上上 按目目标利润润率计算算的利润润额。      (22)由物物业管理理公司与与业主委委员会或或产权人人、使用用人协议议定价。这这种定价价方法适适用于造造 价较较高的物物业。      3.定价策策略      (11)差别别定价法法。即针针对不同同的物业业、不同同的市场场采取不不同的价价格；或或者对同同一幢物物业 ，按按不同的的顾客需需求采取取不同的的价格。      (22)增量量定价法法。就是是指通过过计算由由价格政政策引起起的利润润是否增增加来判判断定价价方案是是否 可可行，如如果增量量利润是是正值，说说明定价价方案可可以接受受；如果果增量利利润是负负值，就就是不可可接受的的。增量量利润等等于定价价方案引引起的总总增量收收入减去去定价方方案引起起的增量量成本。      (33)物业业管理服服务价格格与服务务质量的的定价技技巧。不不同的服服务质量量与相适适应的价价格标准准组 合合在一起起，在物物业管理理公司与与用户或或业主认认可的范范围内是是可行的的。高服服务价格格、低服服务质量量的组合合不为业业主所接接受，高高服务质质量、低低服务价价格的组组合对物物业管理理公司来来说无利利可图。一一 般地地，在既既定的服服务价格格水平上上，业主主希望得得到最优优质的服服务，或或者在既既定服务务质量水水平上，业业主希望望自己支支付最低低的价格格。      二、物物业管理理市场供供求机制制      在在物业管管理市场场中，供供给是指指在一定定时间内内已经存存在于市市场和能能够提供供给市场场销售的的物 业业管理服服务的总总量；需需求则是是指在一一定时间间内市场场上消费费者对物物业管理理服务的的具体货货币支付付能力的的需求数数量。      物业业管理市市场上的的供给与与需求是是对立统统一的关关系，二二者互为为条件、相相互对立立、互相相制约 。供给给和需求求都要求求对方与与之相适适应，达达到平衡衡协调的的关系。然然而，供供求之间间不可能能永远一一致，在在一定时时期和一一定条件件下可能能表现为为供大于于求；而而在另一一时期和和条件下下，又可可能表现现为 求求大于供供。可是是，在一一定时期期的客观观条件下下，物业业管理服服务又可可能会呈呈现供求求相等的的平衡状状态。但但总的说说来，供供求之间间的平衡衡只是暂暂时的、相相对的和和有条件件的，而而不平衡衡则是普普遍的、 绝对的的。      (一一)决定定物业管管理市场场供求的的主要因因素      1.决定物物业管理理服务供供给量的的主要因因素      (11)人力力资源状状况。物物业管理理提供的的是服务务，要完完成这种种服务，最最主要的的是人力力资源。 如果社社会上熟熟练掌握握物业管管理技能能的人多多，表明明物业管管理行业业的人力力资源丰丰富，物物业管理理服务的的供给量量就多；相反，社社会上熟熟练掌握握物业管管理技能能的人少少，人力力资源贫贫乏，物物业管理理服 务务的供给给量就会会相对地地少。目目前，在在我国物物业管理理市场中中，科学学地进行行组织经经营、管管理和熟熟练掌握握物业管管理技能能的专门门人才并并不多，人人力资源源并不丰丰富。      (22)国家家经济政政策。国国家的产产业政策策、财政政政策、税税收政策策等对物物业管理理服务的的供给量量 也产产生影响响。产业业政策的的变动会会影响投投入各个个生产部部门的劳劳动总量量的变动动，从而而影响各各部门的的供给量量。国家家支持发发展的产产业投资资多、贷贷款利率率低，因因而能扩扩大生产产增加供供给。国国家如果果 对某某一部门门或某一一产品增增加财政政补贴，可可以刺激激生产增增加供给给；如果果提高贷贷款利率率，则会会抑制生生产减少少供给。      (33)相关关服务价价格的变变动。有有些劳务务的使用用价值与与物业管管理服务务是密切切相关的的或可以以互 相相替代的的。这些些相关连连或可替替代的服服务价格格的变动动，也会会引起物物业管理理供给量量的变动动。比如如，专业业的家庭庭服务公公司的服服务价格格下降，人人们就愿愿意直接接请其提提供服务务，减少少物业管管理公司司 提供供的服务务。价格格的变化化引起需需求的变变化，这这样，家家庭服务务就会扩扩大，供供给量增增加，物物业管理理的服务务项目就就会萎缩缩，供给给就会减减少。      2.决定物物业管理理服务需需求量的的主要因因素      (11)消费费者的货货币收入入水平。在在货币币币值不变变的条件件下，消消费者的的购买能能力会随随着货币币 收入入的增加加而提高高。如果果说人们们的货币币收入增增加了，即即使物业业管理服服务的价价格不变变或略有有上升，业业主还是是会购买买这种服服务，需需求量会会增加；如果人人们的货货币收入入减少，就就会缩减减消费， 即使物物业管理理服务的的价格不不变或略略有下降降，需求求量也会会有所减减少。物物业管理理服务并并不是生生活必需需品，而而是一种种享受性性服务，收收入水平平的变化化对其需需求的影影响程度度相对会会大一些些。      (22)消费费者偏好好。消费费者偏好好是指人人们习惯惯于消费费某种商商品或特特别喜爱爱消费某某种商品品的 心心理行为为。消费费者偏好好对物业业管理服服务的需需求量有有较大的的影响。例例如，有有人要求求有保安安员的保保安服务务，亦有有人不喜喜欢保安安员的保保安服务务，而使使用科技技安全防防范产品品进行保保安。特特别是当当 前，物物业管理理还未被被全社会会充分认认识，业业主对物物业管理理服务的的需求还还缺乏主主动性。当当然，人人们的生生活习惯惯和消费费偏好是是可以引引导和改改变的。      (33)房地地产发展展规模。房房地产发发展规模模大，向向社会提提供的物物业绝对对量增加加，客观观上扩大大 了物物业管理理的需求求；房地地产发展展规模小小而且慢慢，对物物业管理理的需求求自然较较少。就就一时一一地而言言，房地地产规模模的变化化，对当当时物业业管理服服务需求求量的变变动有着着明显的的影响。      (二二)物业业管理市市场的供供求规律律      供供求规律律是物业业管理市市场中的的一个重重要规律律，主要要有以下下内容：      1.供求的的变动决决定着价价格的变变动      (11)如果果物业管管理服务务供不应应求，价价格就要要上涨。这这种情况况可以在在供应量量不变而而需求量量 增加加的情况况下发生生，也可可以在需需求量不不变而供供应量减减少的情情况下发发生。      (22)如果果物业管管理服务务供过于于求，价价格就会会下降。这这种情况况可以在在需求量量不变而而供应量量 增加加的情况况下发生生，也可可以在供供应量不不变而需需求量减减少的情情况下发发生。      2.价格变变动引起起供求情情况的变变动      (11)如果果物业管管理服务务的价格格上涨，需需求就会会相应减减少；相相反，价价格下跌跌，需求求就会相相 应增增加。      (22)如果果物业管管理服务务价格上上涨，供供给便会会增长；价格下下跌，供供给便会会减少。      (33)供求求的变化化和价格格的变化化方向相相反。如如果物业业管理服服务供不不应求，价价格自然然会上涨涨 。价价格上涨涨会引起起物业管管理公司司扩大经经营，或或其他行行业转移移经营，供供给量增增加，需需求相对对减少。而而当供求求状态趋趋向供过过于求时时，价格格就下跌跌，物业业管理公公司就会会调整减减少经营营，供给给量 随随之减少少，需求求量相对对增加。这这种增减减到一定定程度，价价格就回回升，往往前发展展又会变变成供不不应求，循循环发展展。      3.供求变变动决定定买、卖卖方市场场的变动动      在物物业管理理服务的的供求变变化中，买买卖双方方哪一方方占优势势，在价价格和其其他条件件上就能能压倒 对方，在在市场中中对自己己有利。在在物业管管理服务务供不应应求时，卖卖方占优优势，便便形成“经经营者主主权”，表表现为卖卖方市场场；在物物业管理理服务供供过于求求时，买买方占优优势，便便形成“消消费者主主权” ，表现现为买方方市场。      三、物物业管理理市场竞竞争机制制      竞竞争机制制是指竞竞争同供供求关系系、价格格变动、生生产要素素流动与与组合，以以及市场场成果分分配诸 因素之之间的有有机联系系和运动动趋向。市市场经济济是竞争争经济，没没有竞争争也就没没有市场场经济。      (一一)物业业管理市市场竞争争的必然然性      在物物业管理理市场中中，市场场主体之之间，尤尤其在物物业管理理经营者者之间的的竞争是是一个内内有动力力 外有有压力的的、持续续不断的的市场较较量过程程。因此此，竞争争推动和和迫使物物业管理理经营者者进行合合理的决决策，并并且通过过优胜劣劣汰的强强制作用用，奖励励高效率率者，惩惩罚低效效率者，对对价格信信号作出出迅速 及时的的反应，不不断尝试试新的生生产服务务要素组组合，开开发和扩扩大新的的物业管管理市场场领域，推推出新的的服务项项目，保保证资源源配置到到最为需需要的地地方。      如果果没有竞竞争或缺缺乏竞争争，占据据物业管管理市场场垄断地地位的少少数企业业就会靠靠牺牲其其他市场场 参与与者(包包括物业业管理服服务经营营者和业业主或使使用人)的利益益，谋取取垄断利利润；由由于没有有作出相相应的市市场贡献献，从而而导致整整个物业业管理市市场的经经济效率率和服务务水平的的降低。      我国国的物业业管理市市场是一一个新兴兴的市场场，市场场机制还还不完善善。基于于此，119999年5月月，在 全国物物业管理理工作会会议上，国国家建设设部提出出要在物物业管理理市场中中尽快引引入竞争争机制，明明确要求求：      (11)在220000年之前前，必须须彻底改改变谁开开发、谁谁管理的的垄断经经营局面面。开发发企业下下设的物物 业管管理机构构应与开开发企业业脱钩，面面向社会会，独立立经营，自自负盈亏亏。      (22)凡是是10万万平方米米以上新新建商品品住宅小小区的物物业管理理，开发发企业应应当在主主管部门门的指 导与监监督下，在在商品房房预售前前面向社社会招标标。      (33)鼓励励物业管管理企业业通过兼兼并、收收购、联联合、改改造、改改组等方方式进行行企业重重组，以以大 带带小，合合小为大大，合弱弱为强，形形成规模模优势，从从而降低低企业管管理成本本，提高高企业适适应市场场的能力力。      (二二)物业业管理市市场竞争争的形式式      1.物业管管理企业业之间的的竞争      从市市场竞争争的范围围来考察察，物业业管理企企业之间间的竞争争主要是是围绕着着提高服服务质量量、增加加 服务务项目、降降低经营营成本等等内容而而展开的的。这种种竞争促促使各个个企业管管理服务务的个别别劳动时时间平均均化为社社会必要要劳动时时间，其其结果必必然是推推动企业业的技术术进步和和劳动生生产率的的提高。      2.业主与与经营者者之间的的竞争      从参参与竞争争的市场场主体之之间的关关系来考考察，业业主与经经营者之之间的竞竞争主要要表现为为对物业业 管理理服务，业业主要贱贱买、经经营者要要贵卖的的竞争。这这是经营营者与业业主争夺夺物业管管理市场场主权的的竞争。      3.价格竞竞争与非非价格竞竞争从竞竞争是否否围绕价价格变动动这一角角度来考考察，价价格竞争争就是 通过降降低服务务价格来来争取较较多的消消费者，从从而扩大大物业管管理服务务销售量量的竞争争，其实实质是企企业之间间提高劳劳动生产产率的竞竞争。它它要求物物业管理理企业千千方百计计加强管管理、改改进技术术、节约约资 源源，达到到少投入入多产出出的目的的。非价价格竞争争就是指指不变动动价格，而而是通过过其他途途径和采采用其他他方法来来争取较较多的消消费者，从从而扩大大物业管管理服务务销售量量的竞争争。如：开发新新的服务务项 目目，提高高服务质质量，扩扩大广告告宣传，改改变销售售方法，等等等，用用这些方方法和途途径来争争取更多多的业主主购买物物业管理理服务。(三)市市场竞争争与经济济风险有有市场竞竞争就必必然存在在经济风风险。在在 社会会化大生生产的市市场经济济中，由由于生产产技术的的迅速变变化，市市场情况况的千变变万化，以以及某些些政治因因素的干干扰和自自然灾害害的影响响，使物物业管理理经营者者的实际际收益低低于原预预期收益益，从而而蒙受 经济损损失，甚甚至发生生亏损或或破产，这这就是经经济风险险。随着着社会主主义市场场经济的的发展和和经济体体制改革革的深化化，物业业管理企企业作为为独立的的经济实实体，有有自身的的经济利利益，要要参与市市场竞争争 ，这这就要承承担经营营决策的的正误以以及经营营活动的的好坏所所带来的的后果。      在市市场竞争争中，从从产生经经济风险险的原因因来看，经经济风险险主要有有三个方方面：      (11)自然然风险。由由自然因因素造成成的经济济风险，如如雷击、火火灾、水水灾、地地震、气气候突变变等 给给经营者者带来的的经济损损失即属属自然风风险。      (22)社会会风险。由由个人或或集团的的社会行行为造成成的经济济风险，如如盗窃、事事故、政政治动乱乱、 战战争等给给经营者者带来的的经济损损失即属属社会风风险。      (33)经营营风险。由由物业管管理企业业自身决决策失误误或经营营管理不不善造成成的经济济损失即即属经营营 风险险。      四、价价格、供供求与竞竞争机制制的功能能      价价格、供供求与竞竞争机制制的功能能从总体体上说是是调控整整个物业业管理市市场运行行的过程程。      (一一)适应应与协调调功能      在物物业管理理市场中中，各个个独立的的物业管管理企业业的经营营和业主主的消费费是分散散决策的的，需要要 通过过市场价价格和竞竞争机制制的作用用相互协协调为一一体。市市场价格格信号的的变化反反映着物物业管理理服务的的稀缺程程度，从从而表明明一定的的物业管管理服务务的需求求程度。处处于竞争争之中的的物业管管理企业业，出 于自身身经济利利益的追追求和市市场竞争争的巨大大压力，必必然会对对市场价价格信号号的变化化作出灵灵活的、及及时的反反应，调调整自己己的经营营规模和和经营结结构，其其结果是是保证了了物业管管理服务务能不断断地适应应 变化化着的需需求。      (二二)刺激激与创新新功能      竞争争就是要要战胜对对方，在在市场上上保持优优势。每每一家参参与竞争争的物业业管理企企业都试试图获得得 一份份超过竞竞争对手手的利润润，为此此要不断断改进技技术、降降低成本本、开发发新的服服务项目目和新的的市场 领域，进进行服务务与经营营过程中中的技术术创新和和项目创创新。竞竞争促进进了技术术进步。因因为谁运运用了 新技术术，提供供了新的的服务项项目，谁谁就可以以暂时地地(或长长或短地地)获得得一份由由创新形形成的垄垄断地 位所带带来的优优先利润润。竞争争同时也也促进了了物业管管理新技技术的推推广和扩扩散。随随着竞争争参与者者的 模模仿过程程的普遍遍化，创创新者的的暂时的的垄断地地位和优优先利润润也逐渐渐失去。在在这一过过程中，物物业 管管理服务务的新技技术、新新项目得得到普及及，整个个物业管管理服务务的技术术水平也也因此而而提高。物物业管 理智能能化就是是一个非非常显著著的例子子。第三节    物物业管理理市场的的运行秩秩序      一、确确立物业业管理市市场秩序序的基础础      要要维护物物业管理理市场的的运行秩秩序，有有两个基基点必须须首先明明确：一一是物业业的产权权归属，二二 是物物业管理理的委托托代理关关系。这这二者是是物业管管理市场场中，市市场主体体即消费费者与经经营者之之间的关关系问题题。正是是有了这这种关系系的存在在，才有有物业管管理市场场的存在在。只有有明确这这种关系系，理顺顺 这种种关系，物物业管理理市场才才能有秩秩序地运运行。      (一一)物业业的产权权与权属属界定      1.私有产产权      对于于物业的的“所有有者”来来说，他他拥有这这座房子子的权力力，包括括独自拥拥有、使使用和享享受其名名下物业业及全部部租金的的收益，以以及全权权将其名名下所占占的业权权份数，连连同上述述的权利利自由出出售、 转让、出出租或准准许他人人使用而而不受其其他人的的干涉。      2.集体产产权      顾名名思义，集集体产权权就是由由多个人人共同拥拥有某一一资源。如如何使用用这一共共同拥有有的资源源， 就就必须经经过集体体来决定定。例如如，一个个小区中中的运动动场是全全体业主主共同拥拥有的，但但这并不不表示每每一位业业主都可可以为所所欲为地地使用。如如何使用用这个运运动场，必必须由全全体业主主组成的的业主委委员 会会集体决决定。同同样，如如何对集集体拥有有的物业业进行维维修保养养，也需需通过业业主委员员会集体体决定。       3.建筑物物区分所所有权      在理理论上，私私有产权权、集体体产权是是比较容容易区分分的。但但在物业业管理的的实际操操作中，对对于 一一幢单体体建筑物物，如果果由多位位业主共共同拥有有，其产产权的界界定仍有有相当的的难度。法法学界把把多人共共同拥有有同一建建筑物的的情况界界定为建建筑物区区分所有有权。      建筑筑物区分分所有权权是指多多个区分分所有权权人共同同拥有一一栋区分分所有建建筑物时时，各区区分所有有 权人人对建筑筑物专有有部分享享有专有有所有权权与对建建筑物其其用部分分所享有有的共用用部分持持分权，以以及因区区分所有有权人之之间的共共同关系系所产生生的成员员权。      (二二)物业业管理的的委托与与代理关关系      对于于自己的的物业，一一般来说说业主可可以自己己料理。但但是，随随着建筑筑技术的的发展，物物业的复复 杂性性越来越越高，业业主自身身已经无无能力对对自己拥拥有的物物业进行行大规模模、多方方面的管管理。这这使得业业主们开开始寻找找专门的的代理人人，进行行自己没没有能力力或者不不愿意进进行的物物业管理理活动。物物业管 理的委委托与代代理关系系便由此此而产生生。      在委委托与代代理关系系中，主主体有代代理人、被被代理人人和相对对人。没没有相对对代理人人则不能能发生 代理关关系。物物业管理理的实践践中，代代理人是是物业管管理公司司，被代代理人是是业主或或业主委委员会。相相对人则则有两类类：一是是各类相相关的专专业公司司，如房房屋维修修公司、设设备维修修公司、绿绿化公司司、清 洁公司司等。物物业管理理公司与与各专业业公司签签订各种种合同，以以满足被被代理人人的需求求。二是是分散业业主(相相对于业业主委员员会)和和承租人人(相对对于产权权所有人人)。物物业管理理公司代代表业主主委员会会或产权权 人与与分散业业主或承承租人签签订房屋屋使用合合约或公公共契约约，以规规范他们们使用物物业的行行为。      产权权人与管管理者是是一种委委托代理理关系，物物业产权权人为了了保证自自己所拥拥有的物物业能正正常使 用，在在物业管管理市场场中聘请请代理人人，将其其物业的的管理权权委托给给代理人人。当物物业管理理公司通通过委托托合同获获得物业业的管理理权时，产产权人和和管理者者之间的的委托代代理关系系即告成成立。      二、物物业管理理市场秩秩序的主主要内容容      为为了建立立良好的的物业管管理市场场秩序，必必须确立立全面的的市场法法则。这这些市场场法则虽虽然带有有 一定定的主观观性，但但它对维维护物业业管理市市场的秩秩序是一一种有效效的约束束。同时时，它所所反映的的内容和和要求也也