某房地产项目可行性分析研究报告erte.docx

绵阳芙蓉汉城可行性研究报告目 录目录.11绵阳芙蓉蓉汉城研研究背景景.2可行性研研究报告告概述.3第一章 项目背景景.8第二章 市场定位位及可行行性分析析.200第三章 规划设计计方案及及可行性性分析.24第四章 工程建设设方案及及可行性性分析.27第五章 成本控制制方案及及可行性性分析.29第六章 营销组织织方案及及可行性性分析334第七章 财务投资资方案及及可行性性分析.40第八章 开发机构构方案及及可行性性分析.45第九章 项目开发发效益51第十章 项目风险险识别及及规避措措施.533第十一章 可行性研研究结论论57附件：一、 绵阳市市商品房房地产市市场需求求调研简简明报告告二、 绵阳市市商品房房地产市市场研究究报告三、 绵阳市市人民政政府关于于“绵阳芙芙蓉汉城城”项目规规划座谈谈备忘四、 绵阳市市经合办办关于“绵阳芙芙蓉汉城城”等项目目有关问问题的请请示五、 绵阳市市“三国蜀蜀汉城”地块规规划设计计条件六、 项目周周边关系系图七、 绵阳市市政府城城市建设设规划图图（19997年年20010年年）八、 绵阳市市城区图图（绵绵阳旅游游指南版版）研究背景景为了实现现置信实实业战略略扩展，置置信实业业多次对对走向二二级城市市开发进进行了探探索，先先后考察察过眉山山、广安安、资阳阳、绵阳阳等省内内二级城城市，几几经反复复接触，逐逐步把第第一个扩扩展目标标锁定在在“绵阳芙芙蓉汉城城”项目上上，经过过与当地地政府的的多次接接触、谈谈判和近近十次全全面系统统的调查查研究，我我们与绵绵阳市政政府这一一合作伙伙伴达成成了一定定的共识识，并在在绵阳阳市“三国蜀蜀汉城”地块规规划设计计条件的的基础上上作了初初步的规规划设计计，至此此本项目目运作思思路基本本清晰。在正式的的决策前前我们在在前期调调研和规规划设计计的基础础上对绵绵阳芙蓉蓉汉城的的可行性性进行了了全面系系统的研研究分析析，内容容包括、市场场定位及及可行性性分析，、规划设计方案及可行性分析，、工程建设方案及可行性分析，、成本控制方案及可行性分析，、营销组织方案及可行性分析，、财务投资方案及可行性分析，、开发机构方案及可行性分析，、项目开发效益分析，、项目风险识别及规避措施等。 本报告告中涉及及到的各各类方案案和运作作思路，分分别由宏宏信公司司相关部部门撰写写，策划划部统稿稿，合力力完成了了本研究究报告绵绵阳芙蓉蓉汉城可可行性研研究报告告。报告概述述一、 项目背景景1、 总占地面面积3117.55亩，其其中净地地面积2267.3亩，代代征地550.22亩，有有1000余亩已已经拆迁迁完毕；政府承承诺20003年年3月底底完成全全部剩余余拆迁。2、 土地净地地价（含含出让金金、报建建规费及及所有税税费）控控制在336万元元/亩；代征地地争取免免费，估估计目前前该地块块的市场场价大概概在600800万元/亩之间间。3、 周边景观观有芙蓉蓉溪、富富乐山公公园、李李杜祠、绵绵阳市博博物馆。4、 紧邻一环环路东段段，向西西南可通通过东方方红大桥桥和涪江江三桥直直接进入入市区。5、 本项目由由黄学玖玖市长亲亲自负责责。6、 根据地地块规划划设计条条件规规定，用用地性质质为商贸贸居住用用地，以以商贸为为主；建建筑高度度以多层层、低层层为主，临临道7层层，其余余34层；容积率率1.882.55；绿地地率400%以上上；建筑筑形式、色色彩、雕雕塑小品品以汉文文化为主主要内涵涵进行设设计。7、 土地、报报建、税税费等方方面的政政策，政政府同意意给予优优惠。二、绵阳阳商品房房地产简简况1、 20011年商品品房总的的上市量量: 面积积83万平平方米；总销售售面积：68万平平方米，其其中中高高档商品品房占223.55%；外外来购房房比例约约占300%左右右。绵阳阳20002年1-55月房屋屋成交面面积与其其年同期期相比增增长1334%。220022年销售售价格表表：物业类型型多层高层营业办公公用房平均售价价（元/）12199.18819211.59955611.8112、 商业地产产开发围围绕城市市传统商商业中心心开发，由由于绵阳阳大型中中高档住住宅小区区尚未形形成规模模，社区区型商业业形态还还没有成成型。3、 绵阳城市市辖区内内有155万户（556万人人），未未来两年年内绵阳阳市商品品房市场场需求情情况有7%的家庭庭（1005000户）未未来2年年内有购购房打算算，加外外来购房房群体需需求有1145880套；其中有有13%的消费费者（113655户）准准备购买买中高档档商品房房（单价价18000元/平米以以上，总总价200万元以以上），加加外来购购房群体体需求有有19550套。三、项目目定位1、 住宅：面面向绵阳阳市及周周边市县县，具有有高收入入，具有有追求高高尚生活活生活品品质意识识和具有有购买固固定资产产用于保保值的中中老年群群体。以以居住功功能为主主，47层层公寓，总总建筑面面积166.5万万平米。2、 商业：面面向绵阳阳及周边边市县有有投资旅旅游文化化产业和和特色餐餐饮、娱娱乐休闲闲，自有有资产相相对雄厚厚的中小小私有企企业主或或具有房房产投资资意识且且有一定定投资实实力的群群体。商商业用房房以旅游游文化商商业形态态为主，社社区商业业形态为为辅，水水景商业业街、223层商商业综合合经营楼楼和临街街商铺相相结合，总总建筑面面积5.5万平平米。四、市场场状况1、 市场容量量调查查显示，在在19550户22年内购购买中高高档商品品房购房房者中，要要购买汉汉城项目目的购房房者户数数为7110户。2、 芙蓉汉城城与目标标消费群群体需求求重合分分析芙蓉汉城城项目所所提供的的产品至至少在心心理单价价、总价价、档次次、建筑筑风格、商商业街形形式、环环境、物物业管理理、品位位需求等等8个方方面与消消费者需需求能较较好的重重合。五、运作作思路1、 规划设计计、 从芙蓉溪溪建坝引引水进入入小区形形成自然然水系景景观，依依靠小区区内部河河流将私私家住宅宅与商业业用房、公公众广场场自然分分隔开，相相对独立立，本小小区分为为4个住住宅区、33个商业业区、33个广场场；住宅宅类似现现代川西西民居风风格，商商业房类类似芙蓉蓉古城。、 主要经济济技术指指标：总总建筑面面积： 24110000m2，其中中：住宅宅16550000m2；商业业用房5550000m22；会所所60000m22；地下下车库1150000m22；总户户数： 10550户；容积率率：1.22；绿化及及道路、水水渠覆盖盖系数663%；停车位位9700个；建建筑结构构住宅为为47层砖砖混结构构，主力力户型11201660平方方米。2、 开发工期期 开发发时间：20003年11月20005年112月，共共三年，分分四期开开发，首首期预计计开发550亩，开开发面积积：住宅宅：约4400000m22；商业业用房： 1550000m2；广场场： 660000m2。3、 成本控制制、 砖混住宅宅单位成成本为：15444元/ m22；商业用用房成本本为：334833元/ m2。、 总投资成成本为：4.9986亿亿元，其其中可销销售房产产成本44.4663亿元元，非销销售房产产成本00.5223亿元元。4、 营销策划划、 品牌策略略充分分利用置置信·宏信房房产的企企业品牌牌效应和和芙蓉古古城的品品牌优势势，塑造造绵阳房房地产界界第一品品牌，与与芙蓉古古城形成成姊妹品品牌。、 大营销策策略走大旅旅游产业业营销，借借助政府府的力量量，联袂袂政府、文文化局、富富乐山公公园进行行大营销销，借助助推广旅旅游文化化产业推推动商业业地产开开发。、 实现“体体验式营营销”，提前前修建芙芙蓉桥蓄蓄水坝和和两个市市政广场场，为体体验式营营销提供供硬件设设施，借借鉴芙蓉蓉古城意意境区推推广方式式，开展展丰富多多采的文文化娱乐乐活动。、 价格策略略住宅宅售价按按照成本本价平推推，依靠靠商业用用房赚取取利润；整个项项目价格格采取低低开高走走手法，第第一期作作为市场场测试，住住宅均价价定在118000元/平平米左右右，商铺铺均价定定在55500元元/平米米左右（一一楼均价价：80000元元/平米米，二楼楼均价330000元/平平米）；第二期期和第三三期逐步步攀升；总体来来看住宅宅均价定定在20000元元/平米米左右，商商铺均价价定在660000元/平平米左右右；5、 资金运营营、启动动资金筹筹划：220022年8月月20002年年12月月 第一部部分：由由公司向向成都的的主办银银行中国国银行武武候支行行申请流流动资金金贷款330000万元，期期限一年年，从220022年8月月-20003年年8月（一一期开盘盘） 第二二部分：20002年112月取取得第一一块国土土使用证证75亩亩，可以以此做为为抵押，向向中行绵绵阳支行行申请流流动资金金贷款220000万元。第三部分分(预备备)：金金沙一、二二期的销销售回款款，在220022年底预预计可沉沉淀约330000万元（44.5亿亿元 * 6.7%）、开盘盘前的资资金筹划划：20003年年1月20003年年8月预计在220033年6月月前支付付完全部部的土地地款2667亩*36万万元=996122万元。在在20003年11-8月月期间要要支付约约40000万元元的土地地款和220000万元的的前期项项目启动动资金。、资金金回笼计计划20033年预售售收入11.122亿元；20004年预预售收入入2.006亿元元20055年预售售收入11.3885亿元元；20006年年预售收收入1.1亿元元6、 开发机构构、 不在绵阳阳当地注注册项目目公司或或分支机机构，成成立“芙蓉汉汉城项目目部”负责此此项目的的全程开开发与营营销执行行工作，隶隶属宏信信公司股股东会、董董事会、总总经理领领导和管管理、 项目部设设总负责责人一名名，由何何亚川先先生担任任，下设设七个职职能部门门：技术术部、工工程预算算部、工工程管理理部、销销售部、策策划部、财财务部、企企业管理理部；各各职能部部门的日日常管理理工作由由项目部部总负责责人负责责，同时时接受宏宏信公司司对口职职能部门门的指导导、监督督与检查查，工作作向宏信信公司对对口职能能部门报报备。、 项目初期期，所有有项目职职能部门门主管、财财务会计计、出纳纳、行政政助理等等岗位由由宏信公公司从成成都总部部指派人人员担任任，其余余岗位在在当地招招聘雇用用。六、项目目SWOOT分析析1、 品牌优势势、政策策优势、地地段优势势、环境境优势、文文化优势势、旅游游优势、资资源整合合优势、经经营整合合优势。2、 社会关系系网不健健全，目目前的人人力资源源队伍没没有实战战的管理理经验，销销售价格格偏低，相相对而言言地理位位置有点点偏远。3、 绵阳市科科技城建建设发展展很快，而而绵阳目目前没有有能满足足高层次次住房消消费需求求的房产产项目，游游仙区商商品房的的成功开开发，已已经改变变了区位位弱势。4、 中高档住住宅市场场需求总总量偏低低，“宅基地地”政策对对中高端端客户存存在分流流。七、风险险测试（一）风风险评估估1、 本公司的的现行方方案，特特别是住住宅方案案是否被被当地市市政府及及职能部部门完全全接受，能能否一如如继往地地赢得政政府的支支持，这这是本项项目首要要风险。2、 市场需求求容量有有限，市市场需求求量偏小小，这是是本项目目第二大大风险。3、 商业用房房的规模模控制及及业态形形式的引引导是否否成功，是是本项目目第三大大风险。4、 成本控制制是否成成功、合合理是本本项目第第四大风风险。5、 人力资源源水平不不甚理想想是本项项目第五五大风险险。（二）、价价格风险险测试1、 售价的灵灵敏度是是最高的的，因此此提高利利润的关关键仍然然是提高高售价。2、 砖混结构构住宅销销售均价价每提高高1%，可可增加利利润177.9%。而框框架的定定价不符符合此经经济原则则，定价价要达到到盈亏平平衡点的的话，应应达到117333元/平平方米。3、 铺面的单单价敏感感度分析析：铺面面的灵敏敏度显然然低于铺铺面和总总的水平平。但铺铺面利润润对总的的利润的的贡献率率达到了了94.3%。八、项目目开发效效应（一）、社社会效益益1、 促进绵阳阳市商品品房地产产开发水水平提高高同时带带动绵阳阳博物馆馆富乐乐山芙蓉汉汉城旅游游产业带带的发展展。2、 本项目成成功开发发将会为为置信实实业异地地开发和和大型商商业地产产开发积积累经验验，促进进置信实实业和芙芙蓉古城城的品牌牌的提升升，为“成都置置信”走向“四川置置信”乃至走走向“中国置置信”作出贡贡献。3、 本项目成成功开发发将会加加快宏信信房产独独立成长长的步伐伐。（二）、经经济效益益1、 可销售房房产收益益： 55.9555亿元元2、 可销售房房产成本本： 44.4663亿元元3、 可销售房房产利润润： 11.4992亿元元4、 可销售房房产利润润率：11.4992÷5.9955=25%5、 固定资产产成本：0.5523亿亿元6、 项目总现现金利润润：0.9699亿元7、 项目总利利润率：0.9969÷÷5.9955=16.2%九、结论论1、 在满足了了我公司司提出的的基本条条件的基基础上，本本项目运运作是可可行的。2、 住宅开发发总体上上比较乐乐观，开开发节奏奏上要谨谨慎3、 商业用房房首先要要控制开开发总量量，开发发节奏要要有效调调控。4、 联合政府府、媒体体进行引引导开发发特色餐餐饮、旅旅游类商商业形态态。第一章 项目背景景第一节 项目开发发微观环环境一、 历史沿革革1、 风格确定定毗邻邻东汉的的“汉平阳阳府君阙阙”和绵阳阳博物馆馆，故提提出了开开发“汉城街街”的开发发设想。并并成立了了专门的的“越王楼楼、芙蓉蓉汉城开开发建设设办公室室”，制订订了绵绵阳市“三国蜀蜀汉城”地块规规划设计计条件。早早在前任任书记冯冯崇泰就就提出了了开发思思路，现现任市长长亲自负负责，先先后与110多家家企业商商谈，但但方案都都不甚理理想。2、 介入时机机20002年年5月成成都西博博会期间间，游仙仙区副书书记邹若若力参观观我芙蓉蓉古城意意境区后后，认为为我们与与他们的的思路不不谋而合合，随通通过绵阳阳市“经合办办”邀请我我公司应应标。3、 政府态度度20002年年6月228日、77月9日日及8月月1日绵绵阳市政政府相关关办公会会议上，黄黄学玖市市长及市市人大、市市政协等等四大班班子领导导及其他他相关职职能部门门领导对对我公司司表示了了极大的的信任，希希望我公公司进入入绵阳市市场。二、 项目获取取1、 土地获取取本项项目全部部用地直直接从市市政府（市市国土局局）获得得使用权权出让，不不与游仙仙区政府府发生直直接关系系。2、 净地价格格（含出出让金、报报建规费费及所有有税费）控控制在336万元元/亩；虽然要要求在77月1日日后实行行公开招招投标政政策，但但政府表表示对本本项目实实行特事事特办。3、 市场价格格我公公司已经经提出全全部代征征地免费费的要求求，政府府目前还还没有明明确表态态。据估估计目前前该地块块的假想想土地市市场拍卖卖价格大大概在66080万万元/亩亩。三、 项目开发发条件（一）、土土地状况况1、 项目位置置宗地地位于游游仙区开开元片区区（开元元村），一一环路东东段外侧侧，芙蓉蓉溪西侧侧。2、 地块形状状宗地地形状呈呈狭长的的大刀形形状，沿沿溪一侧侧，地面面为低洼洼地，高高差在44米左右右。宗地地临芙蓉蓉溪的边边长约为为10000米左左右。3、 土地面积积宗地地总占地地面积3317.5亩，其其中净地地面积2267.3亩，代代征地550.22亩4、 拆迁情况况目前前地块西西南部分分1000余亩已已经拆迁迁完毕；政府承承诺在签签约付款款顺利的的情况下下，会在在20003年33月底完完成全部部拆迁。（二）、周周边景观观（详见见项目周周边关系系图）1、 芙蓉溪宗地地东侧的的芙蓉溪溪历史文文化悠久久，在唐唐代名为为“东津”，溪上上多渔船船，杜甫甫曾留下下多篇文文章；宋宋代两岸岸种木芙芙蓉，溪溪内种水水芙蓉，固固名芙蓉蓉溪。2、 仙人桥目前前宗地东东北角的的芙蓉溪溪上有一一仙人桥桥，桥名名历史悠悠久，桥桥下有一一水坝，水水位较高高，有轻轻微污染染，但是是每天沿沿河还是是有人垂垂钓，他他日会进进一步改改善。3、 富乐山公公园宗地向向东与富富乐山风风景区相相望，该该景区分分为富乐乐堂、富富乐山公公园两部部分，占占地面积积10779亩，以以三国文文化为主主题；此此外在富富乐山还还有一座座宋哲元元墓。4、 李杜祠在宗宗地东南南角外有有一座芙芙蓉桥，桥桥的东头头有“李杜祠祠”，祭祀祀李白和和杜甫，占占地7.6亩，为为清代建建筑。5、 市博物馆馆宗地地北方紧紧邻绵阳阳市博物物馆，馆馆区内包包括“汉平阳阳府君阙阙”，该博博物馆主主要收藏藏文物精精品多为为东汉、西西汉文物物。现已已经停工工，政府府预计220033年6月月竣工。宗宗地东北北角外有有绵阳市市文化局局，为两两层四合合院。6、 宗地西面面沿街为为多层建建筑，参参差不齐齐，建筑筑物背后后有三个个小山脊脊，山脊脊多绿化化植被。（三）、市市政配套套设施（详详见项目目周边关关系图）1、 道路交通通宗地地紧邻一一环路东东段，向向西南可可通过东东方红大大桥和涪涪江三桥桥直接进进入市区区；向西西北可通通过科学学城大桥桥进入绵绵阳市区区城北和和科学城城内，私私家车交交通便捷捷；向东东北接绵绵梓路，直直达仙海海风景区区和七曲曲山风景景区。在在宗地沿沿街有114条公公交车线线路，连连接城区区各个区区域，558分分钟既可可进入市市区。2、 生活配套套在富富乐山山山上还有有一座四四星级宾宾馆，在在宗地西西面有开开元酒店店，规划划中的越越王楼（一一、二层层设大型型超市），通通过东方方红大桥桥直接进进入市区区，享受受市区繁繁华生活活配套。3、 教育配套套富乐乐实验小小学、剑剑南路小小学、富富乐实验验中学、科科学城一一中和万万博公学学（安徽徽）；在在富乐山山西南角角有一个个青少年年活动中中心，实实际上是是一个动动物园。4、 医疗配套套剑南南路东段段有市三三医院、富富乐山有有一座疗疗养院（市市七医院院）5、 市政配套套宗地地西侧的的一环路路东段已已经埋设设了100KV仙仙城线高高压分支支线；地地块东侧侧的芙蓉蓉溪河滨滨路内侧侧已经埋埋设排污污管道；政府承承诺将（给给）水、电电、气、网网络等管管道铺设设到小区区围墙。（四）、项项目地块块开发价价值研究究判断总的看来来，绵阳阳芙蓉汉汉城处于于一个得得天独厚厚的地段段，自然然环境和和人文气气息具有有独一无无二的特特点，同同时该地地块周边边社区基基本成熟熟，各类类基本配配套设施施齐全，商商品住宅宅开发的的条件已已经完全全具备。该地块位位于绵阳阳市重要要的旅游游线连接接点，地地段知名名度高，应应该说该该地块具具有独特特的地段段优势，土土地升值值潜力巨巨大，开开发的社社会效应应和经济济效应都都将很大大。四、 项目开发发其它外外在微观观环境（一）、政政治环境境1、 由于本项项目是黄黄学玖市市长亲自自负责的的项目，相相信本项项目运作作的软环环境上将将不会受受到太多多的刁难难。从媒媒体暴光光率来看看，黄市市长应该该是属于于政坛活活跃人物物，市委委书记相相对比较较低凋，但但是我们们还会与与杨海清清市委书书记、游游仙区委委书记保保持直接接接触。2、 经合办张张主任应应该说工工作态度度值得敬敬佩，相相信能为为我公司司起到良良好的作作用。3、 绵阳市主主要相关关领导已已经对置置信公司司的信誉誉和业绩绩以及对对本项目目初步规规划表示示了极大大的认可可和信任任，并承承诺本公公司该项项目开发发有优先先权。（二）、政政策环境境1、 规划设计计条件根据据绵阳阳市“三国蜀蜀汉城”地块规规划设计计条件规规定，用用地性质质为商贸贸居住用用地，以以商贸为为主；建建筑高度度以多层层、低层层为主，临临道7层层，其余余34层；容积率率1.882.5；绿绿地率440%以以上；建建筑形式式、色彩彩、雕塑塑、小品品以汉文文化为主主要内涵涵进行设设计。2、 政府支持持力度绵阳阳市政府府已经将将本项目目列为绵绵阳市220022年城市市建设一一号工程程，成立立由绵阳阳市经合合办牵头头的专门门班子。3、 政策优惠惠土地地、报建建、税费费等方面面的政策策，政府府同意给给予优惠惠，至于于优惠程程度正在在协商。4、 政府已经经同意本本项目在在芙蓉溪溪桥头修修筑水坝坝，并将将溪水直直接引入入小区5、 绵阳市政政府已经经同意本本项目关关于一环环路东段段西侧考考虑对景景的规划划控制建建议。6、 由于目前前绵阳市市开发区区众多，游游仙经济济实验区区招商进进展缓慢慢，事实实上房地地产业和和旅游业业正在逐逐步成为为游仙区区的支柱柱产业之之一。（二）、金金融环境境1、 前期贷款款争取取中行成成都武侯侯支行为为宏信房房产提供供30000万元元的开发发贷款。2、 流动资金金贷款本项项目已经经获得中中行绵阳阳分行的的大力支支持，随随着开发发进展，将将为本项项目提供供3000050000万元元的流动动资金贷贷款，3、 按揭授信信中行行绵阳分分行将为为绵阳芙芙蓉汉城城项目住住宅消费费者提供供8成330年按按揭购房房信贷，为为商业用用房消费费者提供供6成110年的的按揭购购房信贷贷。（三）、竞竞争环境境1、 目前绵阳阳市本土土房地产产公司中中最为有有影响力力的六家家公司分分别是富富临房产产、长兴兴房产、花花园投资资、汉龙龙实业、樊樊华集团团、绵阳阳中房；其中富富临房产产优势为为“品牌”；长兴兴房产优优势为“产品创创新”；花园园房产优优势为“物业管管理”；汉龙龙、樊华华集团已已经在竞竞争中开开始下滑滑。2、 而外来企企业运作作都不是是很成功功，稍微微好一点点的是棠棠湖物业业绵阳分分公司开开发的海海棠花园园，而锦锦官城房房产开发发的山江江花园则则是失败败的典型型。五、 开发企业业（宏信信房产）内内部环境境1、 根据置信信实业董董事会战战略部署署，开拓拓更为广广阔的市市场，宏宏信房产产将代表表置信实实业走出出成都进进行开发发，巩固固置信实实业在四四川商品品房地产产市场中中的领导导地位。2、 宏信房产产开发的的置信逸逸都金沙沙园虽然然还未正正式开盘盘，但是是整个运运作基本本上路，可可以抽出出适度的精精力开发发其它项项目。3、 宏信房产产代表置置信进入入二级市市场，就就必须走走品牌经经营之路路，走高高端市场场，做当当地的精精品住宅宅。第二节 项目开发发宏观环环境一、 绵阳市城城市经济济及城市市建设发发展方向向1、 根据绵绵阳市科科技城发发展纲要要，绵绵阳市以以发展高高科技产产业为重重点，以以“工业强强市”为战略略，加快快各园区区建设，在在四个园园区（高高新区、科科教创业业园区、经经开区、农农科示范范区）中中，目前前市政府府发展重重点园区区是科教教创业园园区，而而游仙经经济实验验区并没没有成为为市政府府重点，旅旅游产业业也没有有列入支支柱产业业。2、 从绵阳市市城市建建设发展展来看，也也是实行行全面开开花策略略，几大大园区齐齐头并进进，而科科教创业业园区将将是重中中之重。相相对而言言，游仙仙区城市市建设近近年发展展迅速，主主要还是是集中在在沈家坝坝和开元元地区的的商品房房地产开开发建设设。3、 近年来绵绵阳市政政府加大大了市政政基础设设施和城城市主干干道建设设力度。二、绵阳阳市房地地产发展展状况及及市场状状况（一）、绵绵阳市房房地产发发展状况况及走势势1、商品品地产、 目前绵阳阳市地产产业最大大的问题题是可以以随意购购买、开开发私家家“宅基地地”，成为为一大怪怪胎。、 由于开发发区之间间在招商商引资上上相互竞竞争，地地产出让让竞争同同样激烈烈，倍特特、富临临、汉龙龙等大型型企业纷纷纷通过过修建市市政配套套设施获获取物美美价廉的的商业住住宅开发发用地。其其中富临临房产还还采用“腾笼换换鸟”的手法法积极参参与了当当地旧厂厂搬迁工工作。2、商品品住宅、 开发理念念：来自自成都的的房地产产开发企企业进入入绵阳市市场后，为为当地注注入了一一些新鲜鲜的开发发理念，如如注重环环境投资资、先修修环境样样板区、修修建会所所、夹层层设计、空空中花园园等。、 产品概念念：目前前高档住住宅市场场流行“河居概概念”、 三新技术术运用：绵阳只只有一家家楼盘怡馨馨园提出出率先执执行国国家绿色色生态住住宅标准准，号号称运用用16种种新技术术、新材材料，被被推荐为为“国家级级示范工工程”、 小区公建建配套：有少量量小区还还是引进进游泳池池、网球球场、会会所及智智能设施施；花园园小区占占地3000亩，配配有自己己的会所所、幼儿儿园等。、 物业管理理：花园园小区获获得国家家级物业业管理优优秀小区区称号，也也注重开开展社区区文化；但是其其它楼盘盘对物业业管理投投入都不不够。收收费偏低低，大多多数在00.4元元/平米米月左右右、 营销代理理：当地地营销代代理基本本上都是是由开发发企业自自行操作作；而广广告代理理大多数数中小楼楼盘都是是委托平平面媒体体房产版版专业广广告公司司。、 营销组织织：营销销宣传资资料简单单；销售售卖场布布置水平平一般，但但是几个个大型公公司往往往有着几几个卖场场，分布布在项目目地址、公公司办公公点、公公司商业业场所、房房产交易易中心周周围。3、商业业房产、 目前绵阳阳市商业业地产相相当于成成都5年年前的水水平，商商业地产产开发围围绕城市市传统商商业中心心开发，由由于绵阳阳大型中中高档住住宅小区区尚未形形成规模模，社区区型商业业形态还还没有成成型，目目前只有有沈家坝坝区域有有一在建建大型超超市，距距本项目目不足5500米米。、 绵阳市大大型商业业房产项项目都是是由当地地房地产产开发公公司修建建、经营营。4、旅游游房地产产 目前绵绵阳市政政府没有有资金投投入开发发旅游产产业，开开发旅游游产业一一般实行行对外招招商引资资，目前前的仙海海风景区区和南湖湖公园都都在面向向市场招招商开发发。富乐乐山风景景区还属属于政府府经营。（二）、绵绵阳市房房地产市市场总体体状况1、20001年年市场供供给： 20001年商商品房总总的上市市量: 面积833万平方方米；套套数77744套套；2002栋，（分分段如下下：10000元元/平方以以下占550栋，10000-13000元/平方占占1077栋，13300-16000元/平方占占41栋，16600元/平方以以上占44栋）。其其中中高高档房（均均价在116000元/平米以以上）供供应量223233套，面面积277.200万平方方米。2、20001年年市场销销售：20011年商品品房总销销售面积积：688万平方方米；总总销售额额6.55亿元：其中中中高档房房（均价价在16600元元/平米以以上）销销售量113933套，面面积166.322万平方方米。商商品房存存量总面面积766.422万。商商业房产产销售面面积大约约在6.5万平平方米商品房销销售价格格指数220011年比20000年年上涨44.6%,营业业房销售售价格指指数20001年年比20000年年下降33.2%。3、20002年年15月商商品房市市场状况况绵阳20002年年1-55月房屋屋成交面面积300.899万平方方米，与与去年同同期（113.22万平方方米）相相比，增增长1334%；成交金金额5.0944亿元，与与去年同同期（11.799亿）相相比，增增长1884%。物业类型型多层高层营业办公公用房平均售价价（元/）12199.18819211.59955611.811（三）、未未来两年年内绵阳阳市商品品房市场场需求情情况1、市场场需求总总量公众群体体意向群体体目标群体体城市辖区区总户数数购房户数数/城市市辖区总总户数中高档商商品房目目标户数数/购房房总户数数调查数据据调整数据据13%15万户户（566万人）5%7%外来购房房者比例例城市辖区区购房套套数城市辖区区目标群群体套数数调查数据据调整数据据调查数据据调整数据据总销售量量的288%75000105000套97513655套中高档商商品房外外来消费费比例最后购房房户数最后目标标群体户户数调查数据据调整数据据调查数据据调整数据据总销售量量的300%104220145880套1400019500套备注：考考虑到中中高档住住宅消费费群体隐隐蔽性较较大，本本次调查查中国家家干部、企企事业单单位领导导访问成成功比例例很低，明明显与这这类群体体实际购购房量比比例不同同，根据据经验，我我们对调调查获取取的中高高档住宅宅需求总总量进行行了适度度的技术术处理，将将购房户户数在城城市辖区区总户数数的比例例由5%上调为为7%，随随之而来来的其它它数据作作了相应应的上浮浮。2、绵阳阳中高档档住宅市市场机会会点与市市场障碍碍点1）、机机会点绵阳阳中高档档住宅的的基础支支撑群体体存在的的、 绵阳市对对中高品品质住宅宅的需求求是存在在的，但但是现有有的开发发商不能能提供有有效供给给。、 中高档房房地产市市场在当当地不成成气候，呈呈分散性性竞争格格局，异异地开发发商进入入的门槛槛非常低低。、 职业收入入差异和和社会贫贫富差距距的拉大大，使住住房消费费阶层化化日益明明显，为为中高收收入购房房阶层提提供了市市场条件件；、 社会新生生代住房房观念的的成熟和和品位的的提高，绵绵阳普遍遍较高的的目标群群体文化化修养，使使其愿意意为心中中理想住住宅和生生活方式式付出超超越一般般市场价价格；、 目标群体体尚未购购房的主主要原因因之一是是“没有找找到理想想的住房房”，本项项目的推推出正好好可以满满足这一一部分购购房群体体的需求求。2）、障障碍点绵阳阳中高档档住宅的的消费群群体依托托不够强强大、 现有楼盘盘存在绿绿化少、户户型不好好、房价价过高、房房屋质量量不好、物物管不好好、外观观设计差差和周边边配套不不齐全等等诸多原原因，他他们是绵绵阳中高高档房存存在的主主要问题题。、 资金不到到位和没没有找到到理想住住房是诚诚意群体体至今没没有购房房的主要要原因；目标群群体中分分别有337.55%和220%的的被访者者由于资资金不到到位和没没有找到到理想的的住房而而至今没没有购房房；居民民户有115%的的群体是是单身，尚尚未结婚婚而在观观望、 高品质追追求者和和中高收收入阶层层总体偏偏小，造造成特定定目标群群体不够够强大；、 全面满足足高品质质追求者者和中高高收入阶阶层个性性化差异异需求的的可能性性小；、 住宅产品品需求弹弹性较大大，购买买行为受受其个人人经济变变动影响响和社会会整体经经济影响响较大；、 目标群体体至今未未购房的的主要原原因之一一是“资金尚尚未到位位”，限制制了这部部分群体体对本项项目的购购买力；、 可能存在在着一定定程度上上的价格格障碍。3）、结结论： 在绵阳阳中高档档住宅的的需求群群体是存存在的；但这个个群体不不够大，整整个需求求偏小偏偏弱。加加上以前前的库存存量（220011年中高高档住宅宅库存总总量9330套）和和其他同同质楼盘盘竞争市市场的分分流，限限制了中中高档住住宅项目目的开发发规模。3、中高高档住宅宅消费主主流群体体及消费费倾向1）、220011年绵阳阳市中高高档住宅宅消费状状况分析析、自然然特征：绵阳中高高档商品品房有330%的的被外地地人买走走，主要要群体来来自西藏藏、新疆疆、甘肃肃、青海海及绵阳阳周边，主主要是退退休回老老家，支支边回老老家和商商人。、畅销销楼盘特特征：市中区位位置好卖卖，高层层电梯不不好卖，1400元/平方左右好卖。2）、未未来两年年内绵阳阳市中高高档住宅宅消费状状况分析析：、 自然特征征：n 30-339岁，388.466%；20-29岁岁，388.466%；40-49岁岁，211.155%n 个体/私私营企业业主；551.992%；私营公公司/企业中中高层管管理人员员：133.466%：专专业技术术人员、公公司/企业一一般职员员各占99.622%；政政府机关关/事业单单位公务务员数据据只有33.855%，缺缺乏真实实。、住房房消费行行为特征征：n 决定购房房因素：分列前前三位的的第一因因素依次次是：交交通、地地段、周周边环境境配套。n 付款方式式：400%的人人选择银银行或公公积金按按揭，660%的的人选择择一次性性付款或或分期付付款。n 品牌消费费特征：有611.544%绵阳阳市民不不知道置置信公司司；对于于置信公公司开发发的项目目，有335%的的对象不不愿意多多出钱；50%的人愿愿意多出出1000元/平米以以内。、消费费需求内内容：n 区域：440.338%的的访问对对象选择择市中心心区域；30.77%的访问问对象选选择沿江江（河）两两岸。n 套型：663.446 %的访问问对象选选择三室室两厅双双卫；115.338%的的访问对对象选择择四室两两厅双卫卫。n 户型结构构：599.622 %的的访问对对象选择择错层结结构；332.669%的的访问对对象选择择全跃层层结构。n 面积：338.446%的的访问对对象选择择1266-1550平米米；211.155 %的的访问对对象选择择1066-1225平米米；199.233 %的的访问对对象选择择1511-1880平米米。n 价格（界界定为118000元/平米以以上）：48.08 %的访访问对象象选择