房地产业开发概述(doc 46)ceuh.docx

房地产业业开发概概述第一章 房地产业业开发概概述 第一节房房地产业业的概念念 房地产是是土地、房房屋财产产的总称称。在我我国，按按照土地地资源状状况和土土地利用用总体规规划，将将土地分分为农用用地、建建设用地地和未利利用地。而而房屋是是指土地地上的居居民住房房、工商商业用房房、办公公用房（写写字楼）等等建筑物物及其构构筑物，如如铁路、桥桥梁等。 房地产业业是指进进行房地地产投资资、开发发、经营营、管理理、服务务的行业业，属于于第三产产业，是是具有先先导性、基基础性、带带动性和和风险性性的产业业。 房地产业业的细分分行业主主要包括括房地产产开发、房房地产中中介服务务和物业业管理。其其中，房房地产中中介服务务又包括括房地产产咨询、房房地产价价格评估估和房地地产经纪纪。 房地产开开发具有有资金大大、回报报高、风风险大、附附加值高高、产业业关联性性强等特特点。房房地产开开发按业业务侧重重的不同同可分为为两类： 第一类是是从事城城市房地地产开发发和交易易的，即即所谓房房地产开开发，是是指在依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设；所谓谓房地产产交易，包包括房地地产转让让、房地地产抵押押和房屋屋租赁。   第二类是是从事开开发经营营成片土土地的，即即简称成成片开发发。它是是指在依依法取得得国有土土地使用用权后，依依照规划划对土地地进行综综合性的的开发建建设，形形成工业业用地和和其它建建设用地地条件，然然后转让让土地使使用权或或者转让让、出租租地面建建筑物。 房地产开开发按项项目的运运作方式式的不同同可分为为三类： 第一类，也也是通常常的运作作，即取取得土地地使用权权，进行行房屋的的建设，而而后出售售新建房房屋的方方式。 第二类，是是把土地地由生地地变为建建设熟地地之后再再转让的的方式。 第三类，其其他方式式。如购购买房屋屋后出租租；购买买房屋后后出租一一段时间间再转让让；或者者购买房房地产后后等待一一段时间间再转让让；或者者接手在在建工程程后继续续开发等等。      在本课课题中，仅仅对房地地产开发发中最常常见的依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设，而后后出售新新建房屋屋的开发发模式及及开发程程序进行行探讨。 第二节房房地产业业的地位位和作用用 房地产是是国民经经济发展展的一个个基本的的生产要要素，任任何行业业的发展展都离不不开房地地产业。反反过来说说，任何何行业都都拥有一一定的房房地产，都都是房地地产经济济活动的的参与者者。因此此说，房房地产业业是发展展国民经经济和改改善人民民生活物物质条件件的基础础产业之之一。它它的重要要作用可可以归纳纳如下： 1.可以以为国民民经济的的发展提提供重要要的物质质条件； 2.可以以改善人人民的居居住和生生活条件件； 3.可以以改善投投资环境境，加快快改革开开放的步步伐； 4.通过过综合开开发，避避免分散散建设的的弊端，有有利于城城市规划划的实施施； 5.可以以为城市市建设开开辟重要要的积累累资金的的渠道； 6.可以以带动相相关产业业，如建建筑、建建材、化化工等工工业的发发展； 7.有利利于产业业结构的的合理调调整； 8.有利利于深化化住房制制度的改改革，调调整消费费结构； 9.有利利于吸引引外资，加加速经济济建设； 10.可可以扩大大就业面面。 随着国民民经济和和房地产产业的进进一步发发展，房房地产业业在国民民经济中中必将发发挥更广广泛、更更重要的的作用。 第三节房房地产业业的历史史沿革 19499年新中中国成立立后，广广大农村村实行土土地改革革，废除除封建土土地所有有制，实实现农民民土地所所有制。“耕耕者有其其田”的的愿望变变成现实实。几年年以后，通通过逐步步实行农农业集体体化，农农民的私私有土地地转化为为集体所所有。此此后，农农村买卖卖土地的的市场即即自行消消失。 50年代代中期到到60年代代中期，随随着对资资本主义义工商业业的社会会主义改改造，全全国城镇镇陆续开开始以“国国家经租租”的形形式对出出租私有有房屋进进行社会会主义改改造，付付给房主主租金，赎赎买了房房主产权权，改造造私房一一亿平方方米。私私有企业业占有的的土地，国国家也以以赎买的的方式收收归国有有。从根根本上确确立了公公有制在在社会主主义城市市房地产产中的主主体地位位。 十年动乱乱期间，对对城市房房地产管管理工作作破坏极极大。房房地产管管理机构构几起几几落，产产权管理理陷入混混乱，违违章占地地几经泛泛滥，变变相买卖卖土地时时有发生生，住宅宅建设停停滞不前前，致使使住房问问题成为为严重的的社会问问题之一一。 19788年后，“忽忽如一夜夜春风来来，千树树万树梨梨花开。”随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。 由于我国国的房地地产市场场还处于于初始阶阶段，故故在其运运行过程程中产生生了一些些矛盾和和问题。比比如盲目目建设、无无证建设设而出现现的某些些失控现现象。针针对这些些问题，针针对这些些问题，国国家陆续续作出了了许多决决策，以以逐步纠纠正房地地产业存存在的问问题。 房地产业业在我国国是个新新兴的产产业，是是第三产产业的重重要组成成部分，随随着城镇镇国有土土地有偿偿使用和和房屋商商品化的的推进，必必将对国国民经济济发展起起到巨大大的推动动作用。 第四节 房地产产项目开开发程序序概述 房地产项项目开发发是指在在依法取取得国有有土地使使用权的的土地上上进行基基础设施施、房屋屋建设，并并进行出出售的行行为。 房地产项项目开发发程序是是指进行行房地产产开发过过程中应应遵循的的法律、法法规及办办事程序序。 对房地产产项目开开发一般般应遵循循下列程程序：项项目开发发前期调调研程序序、项目目立项过过程程序序、土地地使用权权的取得得程序、征征地拆迁迁程序、项项目规划划程序、工工程建设设程序、房房地产项项目经营营程序。      1项项目开发发前期调调研程序序 项目的前前期调研研程序，就就是通过过开发商商对拟投投资地区区房地产产市场的的调查，搜搜集大量量市场信信息，来来探询投投资的可可能性，寻寻找投资资机会的的过程。 2.项目目立项程程序 项目立项项程序，就就是上报报项目建建议书或或项目可可研报告告，取得得政府批批复（项项目立项项），使使项目取取得合法法的开发发建设资资格。 3土地地使用权权取得的的程序 土地使用用权取得得的程序序，就是是开发商商在项目目立项通通过(取取得建议议书批复复,可行行性研究究批复)，并取取得建设设用地规规划许可可证后,办理取取得土地地使用权权手续的的程序。 4.项目目规划程程序 项目规划划程序，就就是开发发商取得得建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证的途途径。 根据国家家和济南南市有关关城市规规划的规规定,在在济南市市城市规规划区内内开发建建设的项项目,必必须符合合城市规规划的要要求,必必须向市市规划局局办理项项目规划划的申报报手续,在取得得“两证”(建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证)后,方方可开工工建设。项项目规划划申报的的基本程程序如下下： （1）在在可行性性研究报报告（项项目建议议书）报报批之前前,开发发商要向向规划局局申报规规划要点点,规划划局对项项目的用用地范围围、规划划条件等等提出初初步意见见,形成成项目建建设选址址的初审审意见，作作为计划划部门进进行批复复时的参参考依据据。 （2）在在可行性性研究报报告批复复后,开开发商可可向规划划局申报报项目定定点规划划局向申申请单位位下发规规划定点点通知书书和设计计规划要要求通知知书，对对项目用用地的位位置、面面积、范范围等提提供较详详细的意意见。 （3）根根据规划划局提出出的规划划设计条条件,委委托有资资质的设设计机构构进行规规划方案案设计，取取得四图图一书（总总平面图图、定位位图、竖竖向设计计图、管管线综合合图、说说明书）。开开发商在在完成方方案设计计后,应应向规划划部门提提出审查查申请。（4）经经审定通通过的设设计方案案,是编编制初步步设计或或施工图图的依据据,也是是取得建建设用地地规划许许可证的的必备文文件。 （5）开开发商依依据设计计规划要要求通知知书和可可行性研研究报告告批复,即可向向规划局局申领建建设用地地规划许许可证,该证是是取得土土地使用用权的必必备文件件。 （6）申申领建设设工程规规划许可可证,是是在项目目列入年年度正式式计划后后,申请请办理开开工手续续之前,需要验验证工程程建设是是否符合合规划要要求的最最后法定定程序,该证是是申办开开工的必必备文件件。 5.征地地拆迁程程序 征地是指指项目选选址用地地为集体体土地时时,要按按照法定定的程序序和依据据报请有有批准权权限的政政府审批批以后,对集体体土地及及地上物物等依法法补偿，补补助后，将将集体土土地转为为国有土土地的一一种行为为。 拆迁是指指项目选选址在城城市规划划区国有有土地上上,为达达到施工工要求的的场地条条件,拆拆除建设设用地上上原有房房屋及其其附属物物,并对对原用地地者进行行补偿、安安置的行行为。 征地在领领取建设设用地规规划许可可证后即即可进行行，拆迁迁在取得得建设拆拆迁临时时用地许许可证或或土地使使用权证证件后即即可提出出申请。 征地、拆拆迁都是是项目开开工前的的重要工工作。征征地、拆拆迁工作作的完成成是申请请项目开开工的必必备条件件之一。 6.工程程建设程程序 工程建设设阶段，是是指房地地产开发发项目从从列入年年度施工工计划起起，到项项目施工工全部完完成,通通过工程程竣工综综合验收收,达到到业主使使用条件件的过程程。 在项目完完成规划划程序并并且具备备开工条条件后，向向市建委委提出开开工申请请,取得得报建证证;同时时，与市市政相关关部门（自自来水、热热力公司司、管道道煤气公公司、供供电部门门、城管管局）洽洽谈签订订协议,支付有有关费用用；办理理招标批批准手续续；选择择施工、监监理单位位;办理理工程建建设质量量监督手手续；缴缴纳各种种费用；开工建建设；项项目竣工工后，由由主管部部门（市市质检站站、市开开发办）进进行综合合验收，交交付使用用。 7.房地地产经营营程序 房地产经经营,是是开发商商通过对对所开发发房地产产的销售售、出租租,实现现自己预预期投资资收益的的行为。该该项工作作从取得得土地使使用权起起，一直直延续到到房地产产交付使使用。房房地产开开发商,既可以以自己销销售和出出租开发发的房地地产，也也可以委委托给专专业的中中介机构构。销售售和出租租的房地地产都可可以有期期房和现现房两种种，但都都必须在在取得政政府主管管部门颁颁发的预预售许可可证之后后方可进进行,且且买卖契契约和租租赁契约约都必须须经过政政府主管管部门鉴鉴证方为为有效。 第二章 房地产产项目开开发程序序 第一节 项目立立项 一、概述述 开发项目目立项，是是房地产产项目开开发的第第一步，即即取得的的政府主主管部门门（省市市计划发发展委员员会）对对项目的的批准文文件。 对于房地地产商来来说，在在本阶段段的主要要工作是是：起草草并向市市计委或或市房地地产开发发管理办办公室报报送项目目建议书书,取得得批准项项目建议议书的批批复;依依据项目目建议书书批复,编制可可行性研研究报告告报计委委审批获获准,并并列入本本年度固固定资产产投资计计划。（国国家计委委已取消消了房地地产项目目立项制制度，实实行备案案制。山山东省及及济南市市暂延续续原立项项制度。） 二、实施施程序1.工程程建设项项目立项项审批 （1）承承办部门门：济南南市计划划发展委委员会投投资处 （2）申申报资料料：书面申申请；提供资资金落实实证明；土地使使用权证证明；由具有有相应资资质的工工程咨询询单位编编制的可可行性研研究报告告。可行行性研究究报告应应具有以以下附件件：规划划部门对对项目建建设选址址的初审审意见；土地管管理部门门对建设设用地的的初审意意见；环环保部门门的环评评报告；有关部部门对供供电、供供水、供供热、供供气以及及地震的的审查意意见；依依法必须须招标项项目的招招标总体体方案；房地产产开发公公司的资资质证明明. （3）申申办程序序：有行行政主管管部门的的开发商商，由主主管行政政部门转转报项目目立项申申报资料料；无行行政主管管部门的的开发商商，可直直接报市市房地产产开发管管理办公公室，项项目立项项申报资资料由该该办转报报市计委委。纳入入土地收收购出让让的项目目，开发发商在通通过招标标、拍卖卖方式取取得开发发土地使使用权后后，凭中中标确认认书或或拍卖卖成交确确认书和和国有有土地使使用权出出让合同同。与与其它申申报材料料一起上上报。市市计委在在收到申申报资料料后，根根据具体体情况，进进行现场场勘察，对对符合条条件的，市市计委予予以批复复。对属属上级发发展计划划部门审审批权限限内的项项目，由由市计委委负责转转报。 （4）办办结时限限：在收收到申报报资料后后，5个个工作日日内予以以批复可可研报告告。 （5）收收费标准准：如在在开发办办办理立立项，须须缴纳22元/平平方米的的开发管管理费。 2.建设设项目年年度投资资计划审审批 （1）承承办部门门：济南南市计划划发展委委员会投投资处 （2）申申报资料料：书面申申请；国家或或省、市市计委批批复项目目可行性性研究报报告；规划部部门出具具的建设设项目规规划许可可意见；跨年度度建设项项目，需需提供市市计委上上年度下下达的年年度投资资计划。 （3）申申办程序序：有行行政主管管部门的的开发商商，由主主管行政政部门转转报申报报资料；无行政政主管部部门的开开发商，可可直接上上报市房房地产开开发管理理办公室室，申报报资料由由该办转转报市计计委。市市计委在在收到申申报资料料后进行行审查，对对符合条条件的，市市计委予予以批复复。 （4）办办结时限限：在收收到申报报资料后后，5个个工作日日内予以以批复可可研报告告。 （三）项项目立项项审批程程序图（见见程序图图一） 第二节 五证两两书的取取得 第一小节节 土地地使用权权证的取取得 一、概述述 开发商在在项目立立项通过过后，须须取得建建设用地地规划许许可证,方可办办理取得得土地使使用权的的手续。 在现阶段段根据<<<城市市房地产产管理法法>>的的有关规规定,房房地产开开发用地地的取得得方式有有三种：一是通通过国家家出让方方式获得得（即通通过土地地一级市市场取得得）；二二是通过过转让方方式获得得（即通通过土地地二级市市场取得得）；三三是通过过与当前前的土地地的使用用者合作作等方式式（即通通过土地地三级市市场取得得）。 通过出让让方式取取得使用用权的法法律凭证证是国有有土地使使用权证证;通过过划拨取取得土地地使用权权的临时时证件是是建设用用地批准准书。国有土地地使用权权出让，是是指国家家将国有有土地使使用权在在一定年年限内出出让给土土使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。征征地是指指项目选选址用地地为集体体土地,按照法法定的程程序报请请有批准准权限的的政府机机关审批批以后,对集体体土地及及地上物物等依法法补偿，将将集体土土地转为为国有土土地的一一种行为为。 拆迁是指指项目选选址在城城市规划划区国有有土地上上,为达达到施工工要求的的场地条条件,拆拆除建设设用地上上原有房房屋及其其附属物物,并对对原用地地者进行行补偿、安安置的行行为。根根据国土土资源部部第111号令，房房地产开开发经营营性用地地均由土土地储备备中心以以招标拍拍卖挂牌牌等方式式出让，出出让的地地块均为为熟地，不不需要土土地受让让方进行行征地拆拆迁。若若因特殊殊原因，必必须进行行征地拆拆迁的，该该工作原原则上是是在国土土资源局局取得建建设拆迁迁临时用用地许可可证或土土地使用用权证即即可提出出申请。实实际操作作中只要要与土地地出让方方达成协协议，即即可进行行拆迁。征征地、拆拆迁都是是项目开开工前的的重要工工作。二、实施施程序 （一）国国有土地地使用权权划拨手手续的办办理 1.承办办部门：济南市市国土资资源局 2.申报报资料：用地申申请；计计委批复复的当年年投资计计划；建建设用地地规划许许可证；建设用用地规划划意见；用地范范围图；土地权权属证明明；工程程项目总总平面图图。 3.申办办程序： 审核有关关申报资资料（22个工作作日）；现场勘勘测定界界（100个工作作日）；制定一一书三方方案（建建设用地地项目呈呈报说明明书、农农用地转转用方案案、补充充耕地方方案、征征用土地地方案）（115个工工作日）；缴纳征征地管理理费、复复垦费、新新增建设设用地使使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。 4.收费费标准：征地管管理费、复复垦费、新新增建设设用地使使用费的的收取标标准参见见附录六六土地开开发费用用一览表表。 5.应注注意的事事项：划划拨土地地的范围围仅限于于：1.国家机机关用地地和军事事用地；2.城城市基础础设施用用地和公公益事业业用地；3.国国家重点点扶持的的能源、交交通、水水利等项项目用地地；4.法律、行行政法规规规定的的其他用用地。对对开发商商来说，可可以通过过划拨方方式取得得的开发发用地，主主要是经经济适用用房项目目建设用用地。 （二）国国有土地地使用权权出让手手续的办办理 国土资源源部第111号部部令规定定：凡各各类经营营性用地地（含房房地产开开发建设设），均均必须以以招标、拍拍卖或者者挂牌方方式出让让。承办办部门均均为：济济南市土土地收购购储备中中心。现现分述如如下： 国有土地地使用权权招标、拍拍卖或者者挂牌出出让活动动，是有有计划地地进行的的。济南南市国土土资源局局根据社社会经济济发展计计划、产产业政策策、土地地利用总总体规划划、土地地利用年年度计划划、城市市规划和和土地市市场状况况，编制制国有土土地使用用权出让让计划，报报经济南南市政府府批准后后，向社社会公开开发布。 济南市土土地收购购储备中中心根据据招标拍拍卖挂牌牌出让地地块的情情况，编编制招标标拍卖挂挂牌出让让文件。招招标拍卖卖挂牌出出让文件件应当包包括招标标拍卖挂挂牌出让让公告、投投标或者者竞买须须知、宗宗地图、土土地使用用条件、标标书或者者竞买申申请书、报报价单、成成交确认认书、国国有土地地使用权权出让合合同文本本。 济南市土土地收购购储备中中心在投投标、拍拍卖或者者挂牌开开始日前前 200 日发发布招标标、拍卖卖或者挂挂牌公告告，公布布招标拍拍卖挂牌牌出让宗宗地的基基本情况况和招标标拍卖挂挂牌的时时间、地地点。 招标拍卖卖挂牌公公告包括括下列内内容： 出让人人的名称称和地址址； 出让宗宗地的位位置、现现状、面面积、使使用年期期、用途途、规划划设计要要求； 投标人人、竞买买人的资资格要求求及申请请取得投投标、竞竞买资格格的办法法；索取招招标拍卖卖挂牌出出让文件件的时间间、地点点及方式式； 招标拍拍卖挂牌牌时间、地地点、投投标挂牌牌期限、投投标和竞竞价方式式等； 确定中中标人、竞竞得人的的标准和和方法； 投标、竞竞买保证证金； 济南市土土地收购购储备中中心对投投标申请请人、竞竞买申请请人进行行资格审审查。对对符合招招标拍卖卖挂牌公公告规定定条件的的，应当当通知其其参加招招标拍卖卖挂牌活活动。 1.投标标、开标标依照下下列程序序进行： 投标人人在投标标截止时时间前将将标书投投入标箱箱。招标标公告允允许邮寄寄标书的的，投标标人可以以邮寄，但但出让人人在投标标截止时时间前收收到的方方为有效效；标书书投入标标箱后，不不可撤回回。投标标人应对对标书和和有关书书面承诺诺承担责责任。 由投标标人或者者其推选选的代表表检查标标箱的密密封情况况，当众众开启标标箱，宣宣布投标标人名称称、投标标价格和和投标文文件的主主要内容容。 评标小小组进行行评标。评评标小组组由出让让人代表表、有关关专家组组成，成成员人数数为五人人以上的的单数。 招标人人根据评评标结果果，确定定中标人人。 2.拍卖卖会依照照下列程程序进行行： 主持人人点算竞竞买人； 主持人人介绍拍拍卖宗地地的位置置、面积积、用途途、使用用年期、规规划要求求和其他他有关事事项； 主持人人宣布起起叫价和和增价规规则及增增价幅度度。没有有底价的的，应当当明确提提示； 主持人人报出起起叫价； 竞买人人举牌应应价或者者报价； 主持人人确认该该应价后后继续竞竞价； 主持人人连续三三次宣布布同一应应价而没没有再应应价的，主主持人落落槌表示示拍卖成成交； 主持人人宣布最最高应价价者为竞竞得人。 竞买人不不足三人人，或者者竞买人人的最高高应价未未达到底底价时，主主持人应应当终止止拍卖。 3.挂牌牌依照以以下程序序进行： 在挂牌牌公告规规定的挂挂牌起始始日，出出让人将将挂牌宗宗地的位位置、面面积、用用途、使使用年期期、规划划要求、起起始价、增增价规则则及增价价幅度等等，在挂挂牌公告告规定的的土地交交易场所所挂牌公公布； 符合条条件的竞竞买人填填写报价价单报价价； 出让人人确认该该报价后后，更新新显示挂挂牌价格格； 出让人人继续接接受新的的报价； 出让人人在挂牌牌公告规规定的挂挂牌截止止时间确确定竞得得人。 挂牌时间间不少于于 100 个工工作日。挂挂牌期间间可根据据竞买人人竞价情情况调整整增价幅幅度。 挂牌期限限届满，按按照下列列规定确确定是否否成交： 在挂牌牌期限内内只有一一个竞买买人报价价，且报报价高于于底价，并并符合其其他条件件的，挂挂牌成交交； 在挂牌牌期限内内有两个个或者两两个以上上的竞买买人报价价的，出出价最高高者为竞竞得人；报价相相同的，先先提交报报价单者者为竞得得人，但但报价低低于底价价者除外外；在挂牌牌期限内内无应价价者或者者竞买人人的报价价均低于于底价或或均不符符合其他他条件的的，挂牌牌不成交交。 在挂牌期期限截止止时仍有有两个或或者两个个以上的的竞买人人要求报报价的，出出让人应应当对挂挂牌宗地地进行现现场竞价价，出价价最高者者为竞得得人。 4. 成成交确认认书 以招标、拍拍卖或者者挂牌方方式确定定中标人人、竞得得人后，出出让人应应当与中中标人、竞竞得人签签订成交交确认书书。 成交确认认书应当当包括出出让人和和中标人人、竞得得人的名名称、地地址，出出让标的的，成交交时间、地地点、价价款，以以及签订订国有有土地使使用权出出让合同同的时时间、地地点等内内容。 成交确认认书对出出让人和和中标人人、竞得得人具有有合同效效力。签签订成交交确认书书后，出出让人改改变竞得得结果，或或者中标标人、竞竞得人放放弃中标标宗地、竞竞得宗地地的，应应当依法法承担责责任。 中标人、竞竞得人应应当按照照成交确确认书约约定的时时间，与与出让人人签订国国有土地地使用权权出让合合同。 中标人、竞竞得人支支付的投投标、竞竞买保证证金，抵抵作国有有土地使使用权出出让金，其其他投标标人、竞竞买人支支付的投投标、竞竞买保证证金，出出让人必必须在招招标拍卖卖挂牌活活动结束束后 55 个工工作日内内予以退退还，不不计利息息。 招标拍卖卖挂牌活活动结束束后，出出让人应应在 110 个个工作日日内将招招标拍卖卖挂牌出出让结果果予以公公布。 出让人公公布出让让结果，不不得向受受让人收收取费用用。 受让人依依照国国有土地地使用权权出让合合同的的约定付付清全部部国有土土地使用用权出让让金后，应应当依法法申请办办理土地地登记，领领取国有有土地使使用权证证书。 5.收费费标准：济南市市城区国国有土地地基准地地价及政政府出让让土地纯纯收益标标准，参参见附录录五土地地开发费费用一览览表。 （三）土土地确权权登记手手续的办办理 1.承办办部门：济南市市国土资资源局 2.申报报资料： （1）土土地登记记需要的的资料 计划立立项批文文；建设用用地规划划许可证证和用地地意见；土地登登记申请请书；地籍调调查表（含含土地登登记法人人代表身身份证明明书、土土地登记记法人代代表委托托书、四四邻指界界签名单单、宗底底座落图图）；土地登登记审批批表；土地登登记卡。 （2）土土地转让让登记需需要的资资料 国有土土地使用用权转让让申请审审批表；出让人人土地使使用权证证书；土地使使用权评评估报告告；土地转转让协议议；转让双双方法人人证明；出让人人原出让让批文；出让方方土地登登记申请请 3.申办办程序： 申请：开发商商持所需需材料提提出土地地登记申申请，有有关人员员对申请请材料进进行审查查，并给给予答复复。 地籍调调查：区区国土局局对受理理的宗地地进行权权属调查查和地籍籍测量，本本宗地及及邻宗地地法人或或其委托托人在确确认的地地籍调查查上签字字。区局局填写初初步意见见后报市市局审批批。 审核：市局对对土地登登记申请请人、宗宗地自然然状况、土土地权属属状况进进行全面面审核。 注册登登记颁发发证书：市局对对批准的的土地登登记进行行登记卡卡装簿，土土地权利利人领取取证书。 4.办结结时限：对符合合登记条条件的，77个工作作日以内内完成审审核和登登记发证证。 通过招标标、拍卖卖或者挂挂牌出让让的土地地均为熟熟地，即即做好三三通一平平的用地地，开发发商可直直接利用用地块进进行开发发建设。若若因实际际情况要要求需要要拆迁的的，则需需要按下下列程序序办理。 （一）建建设拆迁迁临时用用地许可可证的取取得 1.承办办部门：济南市市国土资资源局 2.申报报资料：用地申申请；建设用用地规划划许可证证；建设工工程设计计规划要要求通知知书及附附图；建设用用地规划划意见。 3.申办办程序：持用地地申请及及相关申申报资料料报市国国土资源源局，经经审查，符符合条件件的，77个工作作日内核核发建设设拆迁临临时用地地许可证证。 4.收费费标准：此阶段段，须缴缴纳土地地开发管管理费8800元元/亩。 （二）拆拆迁手续续的办理理 1.承办办部门：济南市市拆迁办办 2.申报报资料：拆迁申申请书；项目立立项批文文；建设设用地规规划许可可证及及附图、附附件；国有土土地使用用证；建设拆拆迁临时时用地许许可证；拆迁补补偿、安安置资金金证明；拆迁计计划和拆拆迁方案案；产权调调换和安安置用房房证明。 3.申办办程序： 审查申请请，并于于收到申申请后22日内作作出是否否准予拆拆迁立项项的决定定；批准准拆迁立立项的，拆拆迁人应应自批准准立项之之日起33日内办办理委托托拆迁或或自行拆拆迁备案案手续，缴缴纳拆迁迁管理费费；拆迁迁立项批批准之日日起5日日内，核核发房房屋拆迁迁许可证证。 确定拆迁迁范围，发发布拆迁迁公告，进进行户口口登记、房房屋勘测测等拆迁迁准备工工作；拆拆迁机构构与被拆拆迁单位位签订拆拆迁协议议；实施施拆迁，核核发拆迁迁验收证证明，取取得拆拆迁验收收合格证证；征征地办、拆拆迁办、规规划局现现场测量量定线，核核定用地地范围、拆拆迁面积积。 4. 拆拆迁程序序图（见见程序图图二） 5.收费费标准： 拆迁管理理费的收收费标准准为，安安置一次次到位88元/平平方米，实实行过渡渡安置112元/平方米米。 第二小节节 规划划许可证证的取得得 （一）概概述 为加强城城市规划划管理，保保证济南南市整体体规划的的实施，对对新建、改改建、扩扩建项目目实施建建设工程程规划许许可证制制度。开开发商在在办理建建设工程程规划许许可证时时，应持持当年的的建设计计划、土土地使用用证件、建建设工程程用地规规划许可可证、建建设工程程拟建位位置的地地形图、建建设工程程总平面面图、符符合审定定设计方方案的施施工图及及消防、设设计质监监部门对对施工图图的批复复意见、建建设工程程用地规规划许可可证，向向市规划划管理部部门提出出建设申申请，经经审查批批准后，核核发建设设工程规规划许可可证。（二）实实施程序序 1.建设设用地规规划许可可证的取取得 (1)承承办部门门： 济济南市规规划局 (2)申申报资料料：书面申申请（含含建设要要求和内内容）；计委年年度计划划投资批批文；1：5500地地形图；已批准准的可行行性研究究报告。 (3)申申办程序序： 持所需需材料向向市规划划局提出出申请；规划局局现场勘勘察，审审查、核核对相关关规划，在在15个个工作日日内给予予答复；规划局局对符合合城市规规划的申申请签发发建设设用地规规划许可可通知书书，开开发商凭凭该通知知书向国国土资源源局申请请办理建建设用地地计划批批准手续续；需制订订详细规规划的，在在7个工工作日内内签发规规划设计计要求通通知书；委托有有资质的的设计单单位作总总平面规规划设计计；规划局局审查规规划设计计方案；到市规规划局规规划管理理处办理理建设设用地规规划许可可证。对对具备审审批条件件且符合合详细规规划的，77个工作作日内核核发建建设用地地规划许许可证和和建设设用地规规划意见见。 2.建设设工程设设计招投投标程序序 （1）承承办部门门：开发发商或其其代理机机构 （2）申申报资料料：建设项项目计划划批文；建设工工程设计计规划要要求通知知书及附附图；招标投投标工作作计划及及方案；设计任任务书；招标人人或代理理机构工工作能力力证明材材料及资资格证书书；委托代代理协议议或合同同。 （3）申申办程序序：招标人人或其代代理机构构按规定定提交申申报材料料（包括括：计划划批文、设设计规划划要求通通知书、设设计任务务书等）；填报工工程设计计招标投投标申报报表；审核项项目情况况及招标标条件，登登记备案案；对发标标、评标标及方案案评审等等活动实实施现场场监督；中标方方案确定定后，招招标人提提交招投投标情况况报告；签发工工程设计计招标投投标意见见书。 （4）办办结时限限：2个个工作日日。 （5）应应注意的的事项：单体1100000平方方米以上上的建筑筑工程，必必须进行行设计招招标，行行政监督督部门为为市建委委设计处处。 3.施工工图设计计消防审审批 （1）承承办部门门：济南南市公安安消防分分局建审审科 （2）申申报资料料：计委立立项批文文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通通知书、定定点红线线图、建建设工程程设计方方案规划划审查意意见书；有关关部门审审核意见见表（加加盖开发发商公章章）；施工图图1套（含含建施、结结施、设设施、电电施）；室内装装饰工程程需正式式装饰设设计图纸纸1套；设有自自动消防防设施的的建筑物物应备有有图纸光光盘。 （3）申申办程序序：开发发商领取取并填报报建筑筑工程设设计防火火审核申申报表、自自动消防防设施设设计防火火审核申申报表或或建筑筑内部装装修设计计防火审审核申报报表，并并将申报报表连同同设计图图纸向市市公安消消防分局局送审办办理建筑筑消防设设计审批批手续。 （4）办办结时限限：自收收到图纸纸资料之之日起，一一般工程程10个个工作日日内；国国家、省省重点工工程200个工作作日内审审核完毕毕。 （5）收收费标准准：执行行鲁政发发2000116号号的有关关规定，按按建筑面面积计，收收取消防防设施设设备费22元/平平方米。 4.施工工图设计计质量审审查 （1）承承办部门门：济南南市建设设工程勘勘察设计计质量监监督站 （2）申申报资料料：施工图图设计文文件2套套（含建建施、结结施、设设施、电电施）；计委立立项批文文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通通知书及及附图；工程勘勘察、设设计合同同（原件件）；地质勘勘察报告告2份（原原件）；设计招招标的相相关证明明；结构计计算软件件名称和和热工计计算书；房屋鉴鉴定报告告（仅限限于加层层、改造造项目）。 （3）申申办程序序：开发发商领取取、填报报开发发商报审审施工图图设计文文件登录录表；将登录录表连同同施工图图及其它它申报资资料送勘勘察设计计质量监监督站进进行技术术性审查查，并出出具审查查意见；勘察、设设计单位位对审查查意见进进行答复复；勘察察设计质质量监督督站向市市建委提提交技术术性审查查报告；核发施施工图设设计文件件审查批批准书。 （4）办办结时限限：自收收到图纸纸资料，并并缴纳设设计质量量审查费费用之日日起，115个工工作日内内，提出出图纸审审查意见见。 （5）收收费标准准：执行行国家计计委、建建设部计计价格20002110号文文件和省省物价局局、鲁价价费发20002445号文文件的有有关规定定，按建建筑面积积计，分分为住宅宅、商住住楼、办办公写字字楼、医医院、托托幼、中中小学教教学楼、高高等院校校教学楼楼、综合合楼、商商场、宾宾馆、酒酒店、超超市、工工业项目目、仓库库等9类类建筑按按不同标标准计取取。收费费标准详详见附表表一。 （6）应应注意的的事项：该项审审查的该该项办结结时限是是15个个工作日日内提出出图纸审审查意见见，然后后由设计计、勘察察单位根根据其意意见对施施工图作作相应的的修改。整整个手续续办理通通常需要要30个个工作日日。 5.地下下人防工工程设计计与审查查 （1）承承办部门门：济南南市人民民防空办办公室 （2）申申报资料料：施工图图设计文文件2套套（地下下人防部部分）；计委立立项批文文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通通知书及及附图；人防结结建手续续证明。 （3）申申办程序序：地下下人防工工程的设设计应由由具有相相应资质质的设计计单位来来承担，如如由济南南市人防防设计院院或省人人防设计计院来设设计，达达到人防防保护等等级，并并办理了了人防结结建手续续证明，则则无须再再缴纳人人防易地地建设费费。如为为人防系系统以外外的设计计院设计计，则须须经过市市人防办办设计处处的审查查后方可可通过。 （4）办办结时限限：如办办理了人人防结建建手续证证明，则则无须办办理人防防设计审审查手续续；如未未办理人人防结建建手续证证明，图图纸审查查时限在在10个个工作日日以内。 （5）收收费标准准：根据据鲁价费费发（220011）1881号关关于调整整人防建建设收费费的通知知和济济价费字字（20001）2259号号市物物价局、财财政局、人人防办转转发省物物价局、财财政厅、人人防办<<关于调调整人防防建设收收费的通通知>的通知知的规规定，人人防易地地建设费费的标准准为，按按总建筑筑面积计计，300元/平方米米计取。 6.规划划许可证证的办理理 （1）承承办部门门：济南南市规划划局 （2）申申报资料料： 申请阶段段：书面申申请（含含建设要要求和内内容）；1：5500地地形图；已批准准的详细细规划； 取证阶段段：建设设工