旅游房地产ehbt.docx

第一章 旅游游房地产产概述1.1 旅游房房产简介介旅游房产产是指旅旅游业元元素注入入以休闲闲度假为为目的的的房地产产开发、营营销模式式，它的的房产开开发项目目全部或或部分实实现了旅旅游休闲闲功能。城城市化进进程的加加快、人人民生活活水平的的不断提提高，为为旅游消消费奠定定了良好好的基础础。同时时，随着着旅游项项目的变变化，以以休闲置置业、度度假置业业、运动动置业等等为代表表的舒适适型住宅宅运动正正开始主主宰新一一轮的开开发浪潮潮。旅游游房地产产的发展展前景广广阔，发发展空间间和市场场潜力巨巨大，使使旅游物物业开发发将成为为未来年中中国房地地产业的的热点之之一。目前开发发商对旅旅游房地地产的认认识范畴畴已经超超越了过过去的传传统认识识。有开开发商认认为，第第二居所所、异地地购房同同样也属属于旅游游地产的的范畴，因因为“现在普普通住宅宅也可以以用来度度假，度度假的地地产也可可以变成成当地一一些豪华华住宅。”根据2003第3季度住宅市场的调查统计，北京住宅的购买者有近3成为外埠人士，而其中高档住宅所占比例更高。在这些高端购房者当中，相当多的人就是出于“休闲加投资”的目的而解囊的。“旅游地地产中的的第二居居所概念念并不是是在一个个城市拥拥有一个个住宅这么简简单。”它应该该是“除了硬硬件的建建设以外外，如果果没有软软件的建建设，很很难把常常规地产产真正变变成旅游游地产。”针对目前不断升温的旅游地产概念，高档住宅向旅游地产转化，关键是要有专业的酒店管理公司或者物业公司来经营。旅游地产既要把旅游项目经营好，同时又要把房地产配套服务项目经营好，这两者结合起来才能使旅游地产产生双重价值。在20003年“十一”黄金周周期间，国国家旅游游局和中中国旅游游协会有有关专家家根据旅旅游行业业的发展展趋势，提提出了“体验旅旅游”这一概概念，指指出在经经历了较较低层次次的观光光旅游之之后，随随着生活活水平的的提高，我我国旅游游业必将将出现更更为高级级的消费费模式，即即以情景景化、体体验化为为特征，融融高品位位吃、住住、行、游游、购、娱娱活动为为一体的的“体验旅旅游”。而在在旅游模模式产生生“质变” 的过过程中，房房地产与与旅游业业以及商商业、服服务业的的结合成成了旅游游开发的的一种趋趋势，从从而派生生了“旅游房房产”这一融融旅游、商商业、服服务为一一体的全全新开发发理念。著著名的上上海新天天地、云云南丽江江，以及及近来被被业界和和商铺投投资者一一致看好好的周庄庄·江南人人家就是是此类开开发模式式中较为为著名的的代表。1.2 旅游房房产的起起源与发发展轨迹迹旅游房地地产的发发源地始始于法国国地中海海沿岸。上上世纪初初，地中中海沿岸岸开发了了大量海海滨别墅墅，欧美美政府要要员、贵贵族、富富商蜂拥拥而至，一一时间成成为世界界乃至欧欧洲的休休闲度假假中心。660年代代法国阿阿尔卑斯斯山地区区的别墅墅度假村村首先开开发了以以分时销销售的方方式招揽揽客户，标标志着旅旅游房地地产市场场的开始始，今天天遍布世世界各地地的分时时度假酒酒店、高高尔夫度度假村、休休闲别墅墅，将旅旅游房地地产推向向高潮。19999年全球球分时度度假物业业销售额额达到66722亿美元元，5440万个个家庭参参与了分分时度假假网络。大大批国际际金融投投资商、地地产开发发商、酒酒店投资资管理机机构纷纷纷介入旅旅游业、休休闲度假假业，并并取得了了可观收收益。在亚洲，日日韩泰等等国近几几年大打打“旅游度度假牌”，大批批国际金金融投资资商、地地产开发发商、酒酒店投资资管理机机构纷纷纷介入旅旅游业、休休闲度假假业，并并取得了了可观收收益。风雨几十十年，旅旅游房产产在国外外的发展展已相当当成熟，成成为国际际房产界界一个最最具生命命力的品品牌；以以家庭中中的第二二房产为为主要形形式，旅旅游房产产被广大大中产阶阶级普遍遍接受。1.3 旅游房房产 非主主流热门门 的原原由旅游地产产在上个个世纪八八九十年年代曾活活跃一时时，主要要集中于于沿海地地区。由由于盲目目开发、供供大于求求，出现现大量闲闲置空置置房。此此次“复生”，业内内专家认认为有其其客观原原因。首先，从从国家政政策上，党党中央、国国务院及及各级政政府，相相继出台台了刺激激和拉动动旅游及及相关产产业发展展的新政政策。为为我国旅旅游房地地产的发发展提供供了广阔阔的平台台。据国国家旅游游局透露露，到220033年，我我国过夜夜旅游人人数和旅旅游外汇汇收入分分别位居居世界第第五位和和第七位位，奠定定了亚洲洲旅游大大国的地地位。在在旅游假假日经济济持续增增长的情情况下，必必将吸引引大量投投资，其其中包括括具有丰丰富开发发和营销销经验的的房地产产商，对对旅游休休闲度假假区的开开发建设设提供了了良机。 其其次，从从城市基基础设施施尤其是是高速路路的发展展来看，北北京、上上海、广广州、深深圳等大大城市路路网系统统发展迅迅速，从从人均汽汽车的拥拥有量来来看，北北京已达达到8个个人一辆辆车的水水平，上上海122个人一一辆车，深深圳、广广州约110个人人一辆车车。对于于建立在在车轮上上的旅游游房地产产而言，这这无疑是是一个促促进其发发展的利利好消息息。 第第三，正正在形成成的旅游游强国地地位和强强大的消消费群体体，为我我国旅游游房地产产市场开开发提供供了巨大大的发展展空间。据据国家旅旅游局透透露，到到19999年，我我国过夜夜旅游人人数和旅旅游外汇汇收入分分别位居居世界第第五位和和第七位位。“十五”计划如如能顺利利实现，旅旅游业将将为国家家提供外外汇收入入9000亿美元元以上，增增加国内内生产总总值3万万亿元以以上，创创造就业业机会8800万万人以上上。到220055年，我我国入境境旅游人人数将达达到85500万万人次，其其中过夜夜海外旅旅游者334500万人次次，旅游游外汇收收入2220万美美元；国国内旅游游人数将将达到111亿人人次，旅旅游收入入50000亿元元；出境境人数将将达到116366万人次次。第四，集集中在旅旅游城市市、沿海海地区大大中型城城市周边边的空置置房在积积极寻找找盘活资资产、提提高效益益的新途途径，相相对的，主主流产品品的饱和和也促使使地产资资金另辟辟蹊径，抢抢占先机机。旅游游房地产产的概念念和分类类一般有有以下几几类： 休闲度假假区内的的住宅（别别墅、度度假村）：投资集集团、房房地产商商，利用用旅游开开发区、旅旅游景区区、休闲闲度假区区的优越越自然条条件、地地理位置置开发的的具有投投资回报报和多种种功能的的住宅项项目。 旅游（休休闲）培培训基地地、国际际休闲度度假中心心：具有有集旅游游、观光光、休闲闲、度假假、运动动健身、会会议、培培训等多多功能的的房地产产开发项项目。 时值度假假型酒店店：消费费者购买买一定数数量的“分数”，作为为选购产产品的货货币。他他们可以以使用这这些“分数”在不同同时间、地地点、档档次的度度假村灵灵活选择择其分数数所能负负担的住住宿设施施。消费费者不拥拥有使用用权或产产权。只只是为休休闲消费费提供便便利、优优惠和更更多选择择。“分数”消费可可以获取取更大的的折扣和和免费居居住时间间。 引引进国外外“分时度度假”的概念念和相关关销售模模式，此此类房地地产又有有多种小小的分类类，具体体如下： 产权酒店店：即将将酒店的的每一个个单位分分别出售售给投资资人，同同时投资资人委托托酒店管管理公司司或分时时度假网网络管理理，获取取一定的的投资回回报。一一般情况况下，投投资人拥拥有该酒酒店每年年一定时时间段的的免费居居住权。 时权酒店店：即将将酒店的的每个单单位分为为一定的的时间份份，如将将一年分分为511周，出出售每一一个时间间份的一一定年限限的使用用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒酒店每年年一定时时间如一一周的居居住权。 养老型酒酒店：指指投资人人在退休休前购买买退休养养老度假假村的某某一个单单位。委委托管理理公司经经营管理理直至退退休后自自用。管管理期间间，将获获取一定定的投资资回报。一一般情况况下该度度假村在在产权人人去世后后由管理理公司回回购，再再出售，收收益归其其家人所所有。 时值度假假型酒店店：消费费者购买买一定数数量的“分数”，这些些“分数”就成为为他们选选购产品品的货币币。他们们可以使使用这些些“分数”在不同同时间、地地点、档档次的度度假村灵灵活选择择其分数数所能负负担的住住宅设施施。消费费者不拥拥有使用用权或产产权，只只是为休休闲消费费提供便便利、优优惠和更更多选择择。“分数”消费可可以获取取更大的的折扣和和免费居居住时间间。在高高尔夫球球场、登登山、滑滑雪等运运动地附附近开发发的高尔尔夫、登登山、滑滑雪运动动度假别别墅。 快快乐无穷穷的北京京快乐假假日大酒酒店是产产权酒店店，是此此类房地地产中著著名的成成功例子子。 快快乐假日日大酒店店建在旅旅游资源源异常丰丰富的延延庆，靠靠近延庆庆的六大大景区226个景景点，其其中著名名的有八八达岭长长城、“塞外小小漓江”龙庆庆峡、松松山原始始森林自自然保护护区、康康西草原原、妫河河漂流、滑滑雪场等等。快乐乐假日大大酒店一一方面充充分依托托现有的的优秀旅旅游资源源，一方方面又设设计建造造了人工工湖、人人造沙滩滩、垂钓钓园、风风雨长廊廊、画墙墙、射箭箭场、陶陶艺作坊坊、儿童童乐园、网网球场等等三十余余种配套套娱乐设设施来增增强其休休闲度假假功能，更更在其可可与三星星级酒店店硬件相相媲美的的中心会会所建大大中小型型会议厅厅，使它它成为一一个集度度假、休休闲、娱娱乐、会会议功能能为一体体的旅游游房地产产产品。 度度假房地地产在国国外已有有相当发发展，在在我国刚刚刚面市市，就受受到购房房者和房房地产开开发商的的热烈追追捧，不不仅有外外资进入入国内抢抢占市场场，国内内房地产产商也抱抱团组建建旅游房房地产联联盟，如如中房集集团牵头头、几十十家企业业加盟的的“中国房房地产分分时度假假联盟”，全国国各地度度假房地地产项目目纷纷上上马。度度假型房房地产是是目前旅旅游房地地产开发发备受关关注、发发展很快快的一个个品种。 与旅游相相关的写写字楼：以写写字楼的的面目在在旅游资资源丰富富的城市市出现，专专为旅游游企业如如旅游社社、旅游游咨询机机构等提提供集中中办公的的场所，既既方便本本城居民民出游，也也方便外外地来游游游客。此此类房地地产目前前比较少少见，但但已有涉涉猎。西西安旅游游集团开开发的西西安大厦厦即属此此类旅游游房地产产。 以大盘形形式出现现的综合合性旅游游房地产产开发： 这类类房地产产多在旅旅游目的的地城市市，兼有有第一居居所和第第二居所所功能。如如万达在在昆明的的房地产产开发。大大连万达达集团与与昆明滇滇池国家家旅游区区签下合合作协议议，将在在昆明滇滇池国家家旅游区区内40000亩亩土地上上投入三三十多亿亿人民币币进行旅旅游房地地产开发发。该项项目包括括大型游游乐园、湖湖滨高尔尔夫球场场、园林林五星级级酒店、英英式马术术俱乐部部、旅游游风情小小镇、产产权式度度假公寓寓、连排排别墅、独独立别墅墅等。社社区配套套包括中中小学、幼幼儿园、医医保中心心、购物物中心，是是集旅游游度假、大大型休闲闲体育设设施、低低密度产产权式酒酒店、别别墅等为为一体，兼兼具第一一居所和和第二居居所功能能的大型型综合度度假休闲闲社区。旅游房地地产是经经济发展展到一定定程度的的必然产产物。一一方面，由由于我国国经济还还不是很很发达，城城市化水水平还不不高，为为广大民民众提供供第一居居所的任任务还相相当重，使使得巧借借旅游元元素为第第一居所所建设服服务，以以提升居居住质量量、丰富富生活功功能还将将是复合合房地产产中的重重要分支支；另一一方面，随随着我国国经济的的迅速发发展和人人民生活活水平的的整体提提高，我我国传统统的观光光型旅游游开始向向度假型型旅游过过渡，新新兴中产产阶级萌萌生了度度假置业业的需求求和支付付能力，又又使度假假房地产产前景广广阔。第二章 旅游房房产在中中国的成成功范例例2.1 海南南房产的的风雨史史20世纪纪90年年代，中中国引进进旅游房房产概念念，伴随随房产泡泡沫以及及解读与与运作的的失当，初初期旅游游房产曾曾出现消消化不良良综合症症，几乎乎退出人人们的视视野。经经过痛苦苦的反思思和摸索索，在领领航旅游游房产的的海南岛岛，三亚亚“旅游房房产” 如今今全线蹿蹿红，并并形成规规模。当中国三三亚紧随随美国夏夏威夷、印印尼巴厘厘岛、澳澳大利亚亚黄金海海岸等海海滨小城城崛起成成为世界界顶级旅旅游度假假中心时时，“旅游房房产”在此地地的崛起起自然就就排上了了日程。曾几何时时，惨烈烈的海南南房产开开发史，为为中国房房产界提提供了一一个生动动标本。上世纪九九十年代代初，刚刚建省带带来的亢亢奋和经经济试验验田的优优越区位位，投射射给人极极度浮燥燥的心理理，天涯涯房地产产的发展展随之进进入无序序状态，短短暂的繁繁华过后后，海南南各城市市一夜之之间多出出了建筑筑面积达达16331万平平米的烂烂尾楼；犹如在在高尚人人群中挤挤进来一一个个蓬蓬头垢面面的乞丐丐，这些些半拉子子工程尽尽管曾经经很风光光地登场场，最终终却让一一个城市市为之羞羞愧难当当。十年风雨雨，海南南房地产产经过历历炼后终终于走出出寒冬，走走上平稳稳发展之之路，但但市场规规模的捉捉襟见肘肘，注定定海南房房产无法法与内地地大城市市的同行行业媲美美，尽管管发展商商的步履履已相当当理性和和从容，高高度市场场化的竞竞争却让让大家极极难争取取更大份份额的蛋蛋糕。“旅游房房产”在三亚亚的异军军突起，打打破了海海南房产产界的沉沉寂，形形成一个个让国内内同行为为之侧目目的景象象，先天天乏力的的海南房房产由此此被提携携到一个个令人惊惊喜的高高度。2.2 三亚亚旅游房房产的依依托三亚，地地属北纬纬十八度度国际休休闲带，是是中国唯唯一热带带滨海旅旅游城市市。阳光、大大海、环环境、空空气、气气候、民民族风情情等构成成三亚六六大旅游游质素，经经世界环环保组织织监定，三三亚在全全球十个个空气质质量最好好的城市市中排名名第二，是是中国首首批“国家生生态示范范城市”；典型型的热带带海洋气气候以及及中国最最靠近赤赤道城市市的地利利，使三三亚冬季季温暖如如春，夏夏季凉风风习习，年年平均气气温288，极适适宜人居居，三亚亚人均寿寿命由此此达到880岁，俨俨然人间间的天国国。最具魅力力的还属属三亚各各大海湾湾。随着着大陆架架的运动动和火山山岩的沉沉积，在在南中国国海岸造造就了无无数独具具特色的的优质海海湾。亚亚龙湾、大大东海、三三亚湾、天天涯湾等等在群山山的环拥拥中享誉誉全球，各各海湾沙沙滩柔软软，海水水澄澈，构构成极佳佳的亲海海旅游度度假场地地。卓越的旅旅游环境境，对旅旅游者形形成强势势召唤，三三亚一年年四季游游人不断断，来自自五大洲洲的游人人越来越越表现出出对这个个国际精精品旅游游小城的的着迷，各各黄金周周的旅游游景象，更更是一遍遍火爆！随着中国国经济的的稳健发发展，新新崛起的的成功人人士越来来越形成成一个庞庞大阶层层，久经经物质场场的劳累累，他们们开始谋谋求一种种稳固的的度假形形式，卸卸去身体体疲累，满满足心灵灵渴求，旅旅游房产产由此轻轻易走进进他们的的期待视视野。随着旅游游概念由由“观光”向“度假”转型，三三亚当之之无愧成成为中国国度假之之都，在在国内率率先展开开旅游房房产的艳艳丽大旗旗！由此此，其行行情也就就全面看看涨。2.3 三亚旅旅游房产产现状 旅旅游房产产来临三三亚，几几乎让人人有点措措手不及及，但品品牌的奠奠立最终终让人感感觉到沁沁人肺腑腑的阳光光力量。 在三亚亚，碧海海蓝天、阳阳光海岸岸、瑞海海豪庭等等各大楼楼盘，均均在立项项阶段就就已对市市场定位位和功能能配套诸诸方面向向旅游房房产靠拢拢，最终终与之重重叠。另另外如天天泽海韵韵、天福福源、以以及在亚亚龙湾新新推出华华宇皇冠冠假日酒酒店等项项目，直直接扛起起旅游房房产产权权模式的的大旗招招揽买家家。依托于丰丰厚的旅旅游资源源和人文文努力，诸诸如533届世界界小姐等等各类“美丽”赛事在在此地落落点，三三亚越来来越引起起全球瞩瞩目，旅旅游品牌牌处于全全面上升升阶段，预预先为旅旅游房产产的发展展提供了了广阔空空间和广广袤思维维。除高高档度假假社区，时时权酒店店、产权权酒店、养养老型酒酒店，均均在三亚亚开花结结果，蔚蔚为壮观观。由于旅游游房产在在中国还还有一个个较长的的普及阶阶段，这这就给炒炒家提供供了挥舞舞空间；另外，集集团客户户和产权权投资客客户也纷纷纷将目目光投向向三亚滨滨海房产产，这样样，房产产的成批批购置现现象几乎乎让各楼楼盘猝不不及防，碧碧海蓝天天、兰海海花园、阳阳光海岸岸、昌达达花园等等均体体会到了了被成批批、整层层或多层层购买的的亢奋。旅游房产产的行销销，导致致房价节节节上涨涨，三亚亚海景旅旅游房产产的价格格在20004年年几乎上上涨了一一倍。如如今，三三亚湾的的高端旅旅游房产产均价已已达50000元元，远高高于同处处海南岛岛的海口口，受其其能量辐辐射，海海口滨海海一带的的高档住住宅群，也也终于打打破滞销销局面而而走上轻轻车快轨轨，并纷纷纷揭杆杆而起推推出旅游游房产品品牌。旅游房产产热闹了了，来海海南三亚亚旅游的的人数也也增多了了。而且且一些在在三亚有有了自己己房产的的业主，更更是一年年之中要要有好几几次光顾顾三亚，来来彻底消消除工作作给予自自己的疲疲劳，充充分享受受一下阳阳光，白白云，沙沙滩来放放松自己己。据三亚市市旅游局局统计，今今年一季季度，三三亚实现现旅游接接待总量量和旅游游总收入入同步增增长，创创下历史史新高。全全市旅游游饭店接接待过夜夜游客1120.42万万人次，同同比增长长6.667%；实现旅旅游总收收入9.5亿元元，同比比增长66.744%。其其中，33月份共共接待过过夜游客客45.14万万人次，同同比增长长8.777%，实实现一季季度中单单月首次次突破440万接接待量大大关，创创历史新新高。无疑，有有了旅游游房产的的依托，220044年，将将成为海海南楼界界的丰收收年！第三章 上海旅旅游房地地产的发发展现状状上海的标标志性建建筑群（东东方明珠珠，陆家家嘴金融融贸易区区 ） 3.1 上海旅旅游业趋趋势 上海通常常被认为为是“旅游资资源匮乏乏”，因为为上海既既缺乏自自然山水水资源，也也没有充充足的名名胜古迹迹，但上上海却在在20002年实实现了入入境旅游游接待高高速增长长和国内内旅游接接待持续续稳步增增长，各各项指标标均创历历史新高高。根据据上海市市公安局局出入境境管理处处的最新新统计证证实：全全市共接接待入境境旅游者者2722.533万人次次，同比比增长333.442，其其中外国国人2110.666万人人次，同同比增长长43.34；国内内旅游者者同比增增长6。根据据“九五”规划预预测，上上海接待待入境旅旅游者将将于20006年年突破2270万万人次。这这一目标标提前44年实现现，而且且比20001年年增长三三成以上上。200年前，入入境旅游游者在沪沪逗留仅仅一天左左右；而而至去年年，逗留留时间已已逾3天天。上海海去年旅旅游业总总收入约约10998亿元元，同比比增长114.887，其其中入境境旅游外外汇收入入达233亿美元元，国内内旅游收收入9007亿元元人民币币，分别别同比增增长277.2和122.5。 （以以上数据据来源：上海消消费参考考报） 上海的城城市巨变变“创造”了旅游游资源。这这十余年年，是上上海经济济发展最最快、城城市面貌貌变化最最大的时时期。220世纪纪70年年代以前前，上海海局限于于“老三篇篇”：外滩滩、豫园园、玉佛佛寺。990年代代以后，随随着城建建发展推推出的“都市旅旅游”，从都都市文化化、都市市风光、都都市商业业三方面面进行创创新。如如90年年代初期期针对南南浦大桥桥和杨浦浦大桥两两座新型型斜拉桥桥的建成成通车，适适时宣传传，引来来大批外外地客。此此后，城城市面貌貌的每一一个变化化，都会会在上海海的“菜单”上显现现。外滩滩、人民民广场、陆陆家嘴标标志性建建筑及美美丽夜景景，朱家家角水乡乡风光，浦浦东孙桥桥农业开开发区的的现代农农业观光光，东方方绿舟新新型教育育休闲基基地，乃乃至大卖卖场、专专卖店等等特色商商场，都都成了上上海独特特的旅游游资源。20100年在上上海将举举行世博博会。众众所周知知，世博博会与旅旅游往往往是一对对孪生姐姐妹，举举办世博博会将推推动与旅旅游业有有关的商商业、休休闲、娱娱乐、文文化等行行业，这这些行业业反过来来也将给给房产商商巨大的的发展空空间。随着F11上海大大奖赛和和世博会会在上海海的举办办，来上上海旅游游的人士士将会越越来越多多。而且且来上海海旅游的的人群里里其中也也不乏投投资人士士。作为为中国最最大的金金融中心心和房地地产金融融交易中中心，他他们怎么么会错过过通过FF1上海海大奖赛赛和世博博会带来来的良机机来大肆肆发展旅旅游房地地产，这这个在中中国房地地产业中中方兴未未艾的“朝阳产产业”呢？3.2 上海海旅游房房产市场场研究321 世世博会带带来的地地产商机机“世博概概念”对对本区域域的旅游游带来无无限商机机，对楼楼价地价价的助推推作用也也不言而而喻。一一年来，以以世博会会预选场场地为中中心半径径5公里里以内的的区域里里，成为为申城土土地开发发建设热热土，据据不完全全统计，已已有近440个新新建、在在售楼盘盘，约3300万万平方米米建筑面面积的市市场供应应总量聚聚焦了最最多的关关注目光光，目前前正在热热销中的的新开楼楼盘达到到近200个。自自卢浦大大桥至南南浦大桥桥的浦江江两岸地地带的房房价一路路窜升，目目前平均均单价已已逾越万万元/平平方米大大关，成成为申城城房价上上升幅度度最大的的地域之之一。随随着世博博会整体体规划的的最后确确定和市市府有关关部门土土地供应应机制的的形成，世世博会的的整个周周边地区区会成为为申城楼楼市开发发的一片片热土。 再再加之一一些为了了近水楼楼台先得得月，而而在世博博园区内内设立办办事处的的外国和和国内企企业，他他们无疑疑又会把把区内的的高档写写字楼的的租金推推向一个个及至。 整整体而言言，申博博成功对对上海房房地产绝绝对是利利好。从从中长期期看，上上海会进进一步被被世界了了解，这这会给上上海带来来更多的的商机、更更多的外外来高素素质人口口，成为为房地产产发展的的新的基基础动力力。322 上海其其他旅游游房地产产动向上海是一一个世界界著名的的沿海大大城市，从从地图上上我们可可以看到到有着绵绵延的海海岸线，共共1744.5公公里，但但多年来来，上海海人并没没有像青青岛、大大连、海海口这些些著名的的海滨城城市那样样感觉和和大海十十分亲近近。这其其中也许许有两大大原因，一一是上海海市区是是在黄浦浦江两岸岸发展起起来的，与与东海隔隔着广阔阔的郊区区；二是是东海受受长江带带来的泥泥沙淤积积的影响响很大，且且岸线外外移变迁迁频繁，滨滨海地区区找不到到一块像像海南三三亚那样样与大海海亲密接接触的地地方，没没有美丽丽的“碧水金金沙”这样优优美的海海滨景观观。长久久以来，上上海近2200公公里的海海滨总是是给人一一种泥滩滩遍布、芦芦苇丛生生、人烟烟稀少、荒荒凉萧瑟瑟的印象象。最近，上上海着手手开始打打造滨海海旅游业业。滨海海旅游向向来是国国际旅游游市场上上的生力力军。据据世界旅旅游组织织统计，滨滨海旅游游业收入入已占全全球旅游游业总收收入的二二分之一一，约为为25000亿美美元，比比10年年前增加加了3倍倍；377个沿海海国家的的旅游总总收入达达35772.88亿美元元，占全全球旅游游总收入入的811。在在欧美、澳澳大利亚亚和东南南亚一些些地区，滨滨海旅游游业早已已成为国国民经济济的重要要组成部部分。专专家认为为，滨海海旅游不不仅投资资少、周周期短、行行业联动动性强、就就业功能能高，还还具有需需求普遍遍和重复复购买率率高等诸诸多优点点。未来的经经济是多多元的，发发展滨海海旅游业业，也是是上海未未来建设设的一项项重大举举措。在上海市市旅游委委和海洋洋局联合合起草的的滨海旅旅游规划划中，申申城六个个沿海区区县的旅旅游景点点将串连连起来，形形成一条条“滨海旅旅游带”，崇明明东平国国家森林林公园、东东滩林湿湿地地区区、宝山山横沙岛岛、南汇汇滨海地地区、奉奉贤海湾湾地区，还还有浦东东华夏文文化旅游游区等，都都是亲近近大海的的好去处处，将成成为未来来上海旅旅游经济济和海洋洋经济的的新亮点点。随着滨海海经济和和旅游业业的崛起起，滨海海地区的的房地产产业也将将大有作作为。回回归自然然，享受受自然将将成为221世纪纪上海房房地产业业的新亮亮点。到到崇明海海滩看鸟鸟观潮，到到南汇海海滨赏桃桃花和打打高尔夫夫，到奉奉贤海塘塘上放风风筝，在在“碧海金金沙”间驾游游艇晒日日光浴上海海人不用用再跑到到大连、青青岛、海海南，在在自家门门口就能能享受碧碧海蓝天天带来的的心旷神神怡。去年开始始，别墅墅房产就就以前所所未有的的浪潮席席卷沪上上房市，传传统的别别墅地带带主要集集中于浦浦东、青青浦3118国道道两侧、闵闵行莘庄庄周边地地区、松松江新桥桥和九亭亭、长宁宁虹桥等等区域，但但真正意意义上的的大规模模的临海海别墅还还较少。随随着滨海海开发的的步伐加加快，南南汇、奉奉贤等地地的滨海海旅游度度假区内内已出现现了新兴兴的临海海型别墅墅。位于奉贤贤的海港港新城就就是其中中不少楼楼盘中的的典范。根根据它的的建设规规划，围围绕滴水水湖第一一环是商商住楼和和办公楼楼，第二二环是城城市公园园，第三三环是居居住岛。据据有关专专家透露露，新城城的住宅宅不会是是高楼，而而将以欧欧陆风格格的别墅墅型住宅宅为主，临临海靠湖湖，绿树树掩映，充充分体现现出以人人为本、回回归自然然的新理理念，吸吸引海内内外的有有识之士士落户新新城。海港新城城的开发发等也正正在引导导市郊城城镇形成成特色型型开发。上上海郊区区城市化化发展过过程最终终体现的的将是“生态化化开发”。按照照规划，奉奉贤海湾湾旅游区区将作为为滨海特特色的城城镇和示示范居住住区。境境内有金金汇港出出海口，依依港傍海海，集江江南水乡乡、田园园风光、海海岸滩涂涂、自然然野趣为为一体。周周边拥有有全市最最诱人的的海景环环境，各各种风景景名胜引引人入胜胜。海堤堤、风筝筝场、龙龙腾阁、候候鸟自然然保护区区、滩涂涂自然游游乐区、海海湾世纪纪森林等等风景点点云集，交交通更是是日趋便便捷，为为居家、办办公提供供了非常常便利的的条件。3.3 上海旅旅游房产产盘点虽然去年年受SAARS阴阴影的影影响，旅旅游产业业首当其其冲地受受到最大大冲击，而而房地产产行业也也受到了了一定影影响。但但是旅游游业与房房地产作作为第三三产业的的主要代代表，其其受SAARS影影响的消消费压抑抑只是延延缓了消消费的时时间，消消费的潜潜力已经经被聚集集起来，一一旦开闸闸放水，其其产生的的消费势势能将产产生巨大大冲力。旅旅游房产产与现代代商业的的结合，势势必将成成为下一一轮房地地产行业业的重要要增长点点。对于于上海楼楼市来说说，经过过连续几几个月的的高速攀攀升的发发展后，虽虽然目前前尚无疲疲软趋势势，但其其增幅已已趋缓和和，对于于投资者者而言，找找出新的的投资题题材已是是势在必必行。房地地产业是是经济发发展的“寒暑表表”，经济济环境又又影响居居民的消消费。能能否满足足消费者者的需求求，是房房地产和和旅游市市场连结结的关节节点所在在。居民民消费水水平的高高低直接接影响房房地产市市场和旅旅游市场场。上海海作为全全国最大大的金融融和贸易易中心，每每年吸引引了众多多的海内内外游客客来观光光旅游，投投资，全全市的消消费水平平一直处处于全国国的领先先地位。同同时，旅旅游点内内高密度度的人流流量和旅旅游人群群的巨大大购买力力更将成成为旅游游房产中中商业项项目的有有力支撑撑。未来来几年里里，上海海的旅游游题材还还相当多多。上海海有一年年一度的的国际旅旅游节、近近期嘉定定的F11国际赛赛车场的的即将建建成开跑跑、远期期20110年上上海世博博会的召召开、上上海及周周边地区区古镇景景点区也也迎来了了新一轮轮科学规规划综合合建设开开发的高高潮，这这些与旅旅游业相相关的项项目里都都蕴含了了巨大的的房地产产商机。房地产业业参与旅旅游业的的开发建建设，使使旅游基基础设施施配套完完善，可可以增强强旅游接接待能力力，而旅旅游业的的发展又又可以创创造更多多的房地地产商机机，二者者互动互互补，互互相促进进，相得得益彰。第四章 旅游房房地产开开发与投投资的思思考4.1 旅游房房产的开开发旅游房地地产在我我国还是是一个年年轻的产产业，也也是一个个具有巨巨大潜力力与前景景的朝阳阳产业，专专家们提提醒旅游游房地产产开发浮浮躁的后后果，容容易造成成经济与与环境效效益难以以弥补的的重大损损失。旅旅游房地地产开发发商要考考虑国家家的相关关政策，项项目审批批部门要要综合考考虑全局局利益，既既着眼当当前，又又立足长长远，将将旅游房房地产的的开发效效益与景景区生态态环境保保护、文文化生态态优化、发发掘旅游游资源、打打造拳头头品牌相相结合，实实现经济济效益与与社会效效益、环环境效益益的统一一。怎样样巧妙地地把房地地产业与与旅游业业结合，促促进房地地产业新新一轮发发展，从从两个产产业间相相互关联联方面入入手进行行分析，探探讨两者者之间结结合的发发展空间间，应对对新形势势下房地地产业充充满变数数的冲击击。我总总结出了了以下几几点：4.1.1 准准确定位位旅游房地地产要找找准在整整个房地地产业项项目体系系中担当当的时代代性角色色，避免免同一地地区在产产业与项项目结构构上的雷雷同，努努力发挥挥旅游性性这一自自身的独独特优势势，将土土地、人人口、农农副特产产、民俗俗、文化化、人文文、环境境等因素素，围绕绕所扮角角色与功功能目标标，整合合到开发发项目中中去，培培植独特特的优势势。4.1.2利用生生态环境境旅游开发发的过程程其实是是一个整整治环境境、提升升环境品品质的过过程。随随着人们们生活水水平的提提高，环环境已成成为广大大业主投投资置业业的首选选条件；注重营营造并推推介生态态环境，已已是房地地产销售售中不可可或缺的的组成部部分。在上海，杭杭州、深深圳、广广州等房房地产市市场上，生生态环境境规划和和营造较较好的旅旅游房产产，比周周边同等等档次的的楼盘价价格卖得得高，而而且好销销已成为为不争的的事实。杭杭州乐园园旅游房房产的基基准价在在元平方米米左右，比比周边房房产高近近一倍，绿绿化覆盖盖率高，花花木繁多多，整个个小区绿绿化率已已超过。在在杭州乐乐园的开开发中，楼楼盘周围围环境的的建设始始终被放放在首位位，最突突出的是是在建楼楼时注意意对自然然环境的的尊重和和爱护，充充分利用用地形地地貌，把把自然环环境和人人造环境境有机结结合起来来。如在在进行开开发时，没没有把原原来砖厂厂两块取取土造成成的土坑坑进行改改变，而而是使之之成为数数百亩的的水面；原来多米米的大烟烟囱复制制了世界界著名的的雕塑生命命柱；对对位于生生态公园园的小山山丘，也也没有开开山筑路路，而是是保护好好山丘上上的植被被，使之之成为居居住小区区的“绿肺”，这样样便营造造出楼盘盘四周山山水相依依的好景景致。4.1.3 进进行整体体规划 规划就是是财富，环环境就是是资本，结结构就是是效益。要要充分利利用原有有的山、湖湖等自然然资源，进进行精心心规划。旅旅游产业业的整体体战略规规划是一一项系统统工程，必必须要为为自身旅旅游功能能的发展展需要预预留管道道，同时时也要为为旅游产产业与其其他产业业的资源源整合留留好衔接接口。所有项目目必须在在一定旅旅游大区区域内统统筹规划划，打破破行政区区划的樊樊篱，合合理布局局，均衡衡布点，既既着眼当当前，又又立足长长远，将将旅游房房地产的的开发效效益与景景区生态态环境保保护、文文化生态态优化、发发掘旅游游资源、打打造拳头头品牌相相结合，实实现经济济效益与与社会效效益、环环境效益益的统一一。深圳华侨侨城在进进行平方方公里的的旅游房房产开发发建设中中，在投投入巨资资对区块块进行绿绿化、美美化的同同时，还还着眼于于人们对对环境的的多种需需求，建建造了锦锦绣中华华、中国国民俗文文化村、世世界之窗窗、欢乐乐谷等四四大主题题公园，建建造了何何香凝美美术馆、华华夏艺术术中心、体体育中心心等文化化娱乐设设施，建建造了开开放式的的湖滨广广场、喷喷泉走廊廊、生态态广场。深深圳华侨侨城正朝朝着“中国最最具特色色的旅游游房产区区域”的方向向迈进。旅旅游房地地产业的的这种大大规模、整整体性的的战略，是是综合经经济实力力与整体体规划能能力的长长期积累累的结果果，是别别人难以以模仿的的。4.1.4 努力挖潜潜创新创新，意意味着引引领和启启迪。作作为供人人们游玩玩休闲为为主要功功能的旅旅游房地地产，项项目的不不断翻新新以及设设计上留留有充分分的变通通和发展展余地，需需要通过过创新的的方式去去实现，始始终以新新颖引人人的姿态态与魅力力去赢得得游人的的青睐。面向世纪的的居住生生活，人人们渴望望进行怎怎样一种种旅游休休闲活动动？渴望望拥有怎怎样的家家园？未未来城市市到底是是怎样一一幅景象象？ 旅游与房房产找到到了结合合点，但但还需要要深入挖挖掘其潜潜在价值值。旅游游房产应应展示个方面面的内涵涵，即：充分体体现城区区功能特特色，能能满足现现代多元元化社会会中人们们需求的的科学合合理的城城市规划划布局；有自然然山水与与人造环环境的有有机结合合，体现现世世纪生态态观念和和符合国国家环保保标准的的小区绿绿化环境境；有格格调高雅雅的文化化设施，能能满足人人们高品品质精神神生活需需要的内内涵丰富富的城区区文化环环境；有有以旅游游、度假假、商务务为主的的配套设设施，能能满足知知识经济济时代人人们商务务、旅游游需求的的商旅环环境；有有功能齐齐全的城城市综合合配套及及数字化化城区建建设，能能满足信信息社会会人们工工作、生生活、交交往的现现代城市市环境；有规划划设计一一流的城城市公共共活动空空间，能能引领规规划时尚尚的精品品建筑环环境；有有以“执法、管管理、服服务”为一体体的城区区服务、安安全保障障体系，能能有“竭诚服服务、温温馨万家家”的城区区服务环环境；有有从幼儿儿园、小小学到中中学、大大学的全全过程教教育园地地，能满满足城区区居民子子女教育育需求的的教育环环境。这这既是旅旅游产业业和房地地产业几几十年开开发和整整体体验验的提升升，也是是现代社社会对休休闲生活活的新追追求。4.1.5 提升理理念价值值 环境、投投资、生生活理念念一直是是旅游房房产旺销销的三大大卖点，旅旅游房产产对每一一个景点点、每一一处房产产从规划划、设计计到施工工都倾注注了巨大大的心血血。 导入“环环境加文文化”的新理理念，创创建世纪社社区环境境文化，是是旅游房房产独具具的特色色，旅游游房产特特别要注注意居民民精神文文化的需需求。广广州祈福福新村旅旅游景观观房产在在建设中中与自然然博物馆馆合作建建设了恐恐龙馆、标标本馆等等科普场场馆，他他们还和和高等院院校联合合建设美美术馆，并并开展了