某区“十一五”房地产规划基础研究eywh.docx

九龙坡区区“十一五五”房地产产规划基基础研究究受九龙坡坡区开发发办委托托，重庆庆大学房房地产研研究所成成立了专专门的研研究小组组，通过过走访、现现场调查查等手段段对九龙龙坡区房房地产在在“十五”期间的的发展现现状作了了充分的的了解，根根据专项项规划内内容的要要求，对对房地产产业发展展中涉及及的问题题进行了了详细的专专题研究究研究，具具体包括括房地产产市场需需求研究究、房地地产市场场体系研研究、房房地产融融资体系系研究，目目的是为为九龙坡坡区房地地产“十一五五”规划打打下坚实实的理论论基础，并并形成了了书面报报告以作作为“九龙坡坡区十一五五房地产产业发展展专项规规划”的后台台基础支撑撑资料。房地产需需求体系系研究主主要是为为了预测测九龙坡坡区“十一五五”期间房房地产需需求量。房地产产市场体体系研究究主要是是为了理理清房地地产体系系本身的的基本内内容，为为九龙坡坡区“十一五五”房地产产业发展展专项规规划提供供基础支支撑。房房地产金金融体系系研究主主要是为为了对九九龙坡区区“十一五五”期间房房地产业业发展中中的融资资问题提提供融资资建议。一、 房地产市市场需求求体系研研究1 房地产需需求概述述1.1 房地产需需求的概概念房地产需需求与房房地产供供给是一一个相对对应的概概念，它它是指一一定时期期内人们们愿意购购买和承承租的房房地产数数量。房房地产需需求是房房地产市市场运行行的原动动力，没没有房地地产需求求就没有有房地产产市场价价格、供供给、资资金运作作以及市市场的本本身；房房地产需需求也是是房地产产市场研研究的重重要内容容，是房房地产供供给的起起点与归归宿。需需求的规规模、水水平和结结构的变变动，推推动着房房地产供供给的变变化，同同时影响响着房地地产交易易的价格格、资金金运转、市市场要素素以及市市场本身身的变化化。另一一方面，房房地产需需求也是是检验房房地产经经济体制制、机制制完善程程度的重重要尺度度。没有有一个良良好的市市场环境境和体制制保证，需需求的满满足是很很难达到到较理想想的状态态。1.2 住宅需求求的概念念在市场经经济中，“需求是指在一定的市场条件下，消费者愿意并且有能力购买的商品或服务的数量”仪。借用这个概念，我们认为，住宅需求是在一定市场条件下，消费者愿意并且有能力购买的住宅的数量。1.3 住宅需求求的种类类人类需求求是多种种多样的的，住宅宅需求也也不例外外，住宅宅需求的的分类可可以从多多个角度度进行。1.3.1 从市场角角度(1) 潜在需求求住宅的潜潜在需求求是指未未来市场场条件发发生变化化，或人人们的支支付能力力发生变变化时的的住宅需需求。着着重点在在于市场场条件或或支付能能力发生生变化。市市场条件件的变化化可能有有住宅的的自然更更新，人人口的自自然增长长，城市市化进程程，家庭庭规模趋趋小等形形成的需需求。支支付能力力的变化化有人们们收入的的提高，生生活水平平的改善善，政策策的导向向等诱发发的需求求。潜在需求求侧重于于人们的的欲望及及市场条条件下可可能表现现出来的的需要。(2) 有效需求求 有效需求求是以人人们的实实际支付付能力为为基础，在在一定市市场条件件下，市市场机制制的制约约下，对对住宅的的需求量量。有效需求求侧重于于人们的的真实购购买力。1.3.2 从需求目目的角度度(1) 居住需求求人无论贵贵贱高低低，无论论穷人还还是富豪豪，一套套能够遮遮风避雨雨，安置置家人栖栖息的住住房都是是不可或或缺的，所所不同的的只是需需求层次次与需求求偏好有有所差别别。因此此，住宅宅的居住住需求即即是以居居住使用用为目的的。(2) 投资需求求“住宅的的投资需需求是指指购买住住宅不是是以自己己居住或或者不完完全以自自己居住住为目的的，而是是把住宅宅作为资资产，以以保值和和增值尤尤其是以以增值为为目的”居住需求求和投资资需求有有时是重重叠的。购购买和保保有住宅宅兼有居居住又有有保值和和增值的的目的。但但是，在在许多情情况下，两两者有明明显的区区别。绝绝大部分分购买住住宅是以以居住为为直接目目的。即即使稍带带保值和和增值的的目的，也也只是作作为家庭庭财富的的存量，期期待在时时间的推推延过程程中，自自然被动动地保值值和增值值，而没没有多余余的住宅宅投入经经营性交交易(如如出租、买买卖)，通通过经营营手段赚赚取利润润。投资资需求不不仅直接接以保值值和增值值为目的的，而且且是主动动地以经经营性交交易手段段获得利利润。居住需求求和投资资需求是是互相影影响的，首首先是居居住需求求制约了了投资需需求，没没有居住住的总需需求，投投资需求求就无经经营的可可能性，失失去了取取得利润润的源泉泉。同时时，投资资需求也也影响居居住需求求，投资资需求的的活跃，为为满足居居住需求求创造了了条件。(3) 假日休闲闲的需求求现在，我我国每年年1155天假期期使度假假消费成成为时尚尚。旅游游模式已已从单纯纯的观光光旅游向向度假旅旅游过渡渡，并形形成了每每年244%以上上的增长长幅度。在在景色怡怡人的度度假胜地地，购买买度假村村或酒店店的部分分产权作作为假日日休闲的的地点已已成为高高收入阶阶层投资资、消费费的新时时尚。位位于秦皇皇岛“维多利利亚港湾湾”、海南南产权酒酒、延庆庆龙庆峡峡的“快乐无无穷大”，等在在北京市市场的推推广并取取得良好好销售业业绩就能能证明这这一点。1.3.3 从居住目目的的角角度(1) 普通住宅宅需求普通住宅宅需求是是指为满满足人的的生存、生生理和社社会道德德的住宅宅需求。“受社会经济发展状况和居民个人支付能力的影响，对住宅的普通需求可划分为空间数量、功育目贡量、环境质量、服务质量和品位等五个层次”。人们对住住宅的需需求首先先表现为为最基本本的生理理需求，即即要有最最起码的的能遮风风避雨、休休养生息息，繁衍衍后代的的空间和和面积。在在住宅面面积达到到一定数数量后，人人们就会会对住宅宅的功能能和质量量提出要要求，如如动静分分区、干干湿分区区，室内内设施配配套等，这这是人类类向文明明居住水水平发展展的重要要标志。对对住宅室室内外环环境质量量的要求求，包括括住宅室室内采光光通风、装装饰装修修、家具具选择与与布置和和室外自自然环境境、社会会和公共共配套设设施环境境，是小小康居住住水平的的重要内内容。从从住宅的的维护、维维修到居居民家庭庭生活的的各个领领域，人人们希望望得到方方便、及及时、优优质、周周到的多多层次全全方位的的物业管管理服务务，体现现了人类类居住水水平从小小康向后后小康阶阶段过渡渡过程中中的较高高层次的的需求。当当居民生生活由后后小康富富裕阶段段过渡的的过程中中，人落落门越来来越强调调住宅的的品位，强强调与住住宅相关关的社区区，邻里里及个人人的文化化、艺术术和生活活品位。(2) 5+2住住宅需求求5+2住住宅是指指随着改改革开放放的进行行，在先先富起来来的群体体中的一一部分人人，对生生活理念念产生新新的认识识，对生生活质量量要求的的进一步步提高而而导致的的住宅需需求。现现代生活活的快节节奏工作作、生活活不时压压抑着人人们的心心性，因因此，在在难得的的休息日日周末末和假日日里，州州门无不不向往清清新宁静静，幽雅雅致远的的大自然然的怀抱抱。在人人们的经经济基础础达到了了一定程程度以后后，自然然而然的的想实现现这个梦梦想：工工作时，在在市中心心接触着着时代的的脉搏，努努力地拼拼搏；在在休息日日，在环环境优美美的近郊郊有自己己的休憩憩之地，在在那里人人们可以以彻底忘忘掉都市市的嘈杂杂和喧嚣嚣，在大大自然的的怀抱里里回归自自然；可可以悠然然享受 “采菊东东篱下，悠悠然见南南山”的诗意意田园生生活；可可以彻底底放松自自我，更更好的恢恢复脑力力和体力力，从而而在休养养生息之之后，以以饱满的的身心迎迎接生活活新挑战战。因此此应这部部分人的的需要而而产生了了5+22住宅的的需求。2 房地产市市场需求求的影响响因素“住宅需需求从总总体上讲讲是受国国民经济济发展水水平影响响的。经经济发展展水平越越高，对对住宅的的需求就就越旺盛盛；经济济发展水水平越低低，对住住宅的需需求走越越皮软”。经济济发展水水平对住住宅需求求的影响响是通过过住宅的的价格水水平和居居民收入入等因素素表现出出来的。同同时，住住宅需求求还受非非单纯经经济因素素的影响响，如人人口的增增长，家家庭的结结构，城城市化水水平，政政府的政政策等等等。本节节将着重重探讨影影响住宅宅需求的主要因因素。2.1 价格对住住宅需求求的影响响2.1.1 需求价格曲曲线住宅价格格对住宅宅需求的的影响是是价格上上升，需需求下降降；反之之，价格格下降则则需求上上升。住住宅需求求同住宅宅价格的的变化呈呈反向运运动，这这同一般般商品和和价格的的关系没没有什么么根本的的区别。当当然，上上述关系系建立在在假定在在同一时时刻除了了价格以以外的其其他因素素固定不不变。2.1.2 住宅需求求的价格格弹性住宅需求求的价格格弹性，即即当住宅宅价格发发生一个个百分比比变化与与所引起起的需求求的变化化的百分分比的比比值就是是住宅需需求对于于住宅价价格的弹弹性，简简称住宅宅需求价价格弹性性：田于于住宅需需求同住住宅价格格呈反问问运动，因因此，住住宅需求求价格弹弹性是一一个负值值。根据西方方学者的的研究得得出的结结论，住住宅需求求的价格格弹性是是比较缺缺乏的。其其原因是是：住宅宅是高价价值的不不流动商商品，费费用巨大大，再变变现不易易，所以以价格的的变动对对需求的的推动力力较弱。HH. RRoseen 119799年得出出的住宅宅需求价价格弹性性系数为为-0.6 77，Maacraae 和和 Tuurneerl 9811年得出出-0.89, Crroniin 119833年得出出在-00.633到-00.799之间，GGooddmann和Kaawaii 19986年年得出在在-0.61到到-1.2之间间，平均均值约-0.775左右右。根据上述述研究的的结果，住住宅需求求曲线是是较为陡陡峭的，不不是平坦坦的。陡陡峭是由由于住宅宅需求的的价格弹弹性的绝绝对值小小于1，亦亦即当价价格有一一个单位位的升降降变化时时，需求求不会有有一个单单位的升升降变化化，只有有小于一一个单位位的变化化。住宅宅需求是是缺乏价价格弹性性的。目前，我我国尚无无学者对对住宅需需求价格格弹性作作专门研研究。以以西方学学者的研研究，我我们虽然然不能肯肯定他们们提出的的弹性系系数值完完全适用用于中国国城市住住宅市场场，但是是总体的的结论是是适用的的。其原原因是：在中国国住宅同同样是高高价值商商品，同同样是城城镇居民民的基本本必需品品，无论论住宅价价格如何何变化，人人们总是是要居住住住宅的的。我们们很难想想象，当当住宅总总体价格格上升时时，人们们纷纷退退出消费费领域；同样，当当住宅总总体价格格下降时时，人们们大量增增加住房房消费。2.1.3 特殊现象象住宅价格格上升，住住宅需求求也上升升的情况况也可能能存在。这这种情况况主要发发生在：一个特特定的楼楼盘或小小区，在在预售阶阶段(即即未竣工工阶段)，由于于施工尚尚未结束束，开发发者还没没有投入入全部的的资金和和成本费费用，因因此预售售的价格格较低。同同时，由由于这个个住宅楼楼盘或小小区的整整体形象象尚未形形成，购购房者可可能比较较少。随随着施工工的不断断深入，开开发者投投入的成成本费用用增加，住住宅的形形态不断断完整丰丰满，开开发者会会提高预预售价格格，而购购房者不不是减少少，反而而增多。有些特特定的住住宅可能能实质性性地发生生价格和和需求同同向运动动的现象象。这种种住宅可可能具有有特别知知名的区区位，特特别知名名的建筑筑艺术风风格。特特别知名名的演变变经历或或特别罕罕见的无无形价值值，它能能满足一一些特别别富裕者者的猎奇奇心理。这这种住宅宅价格和和需求的的正向运运动是一一种特例例，没有有普遍性性的意义义，当然然也不能能否定住住宅需求求对于住住宅价格格反向运运动的一一般规律律。2.2 收入对住住宅需求求的影响响2.2.1 家庭财富富（收入入）的影影响城镇居民民家庭的的收入对对住宅需需求有正正的影响响，即收收入增加加，住房房需求也也增加；收入减减少，对对住房需需求也减减少。这这种影响响，是符符合一般般的收入入需求关关系规律律的。我我们同样样可以引引入住宅宅需求的的收入弹弹性概念念，即在在其他条条件(如如价格)不变时时，住宅宅需求变变化的百百分比同同引起住住宅需求求变化的的收入变变化的百百分比相相比得到到的数值值即为住住宅需求求的收入入弹性。由由于住宅宅需求随随收入的的增长(减少)而同向向增长(减少)，因此此，住宅宅需求的的收入弹弹性为正正。 人们普遍遍认为，收收入对住住宅需求求有重要要的影响响。但是是，收入入对住房房需求的的影响难难以用普普通的办办法量化化。因为为收入影影响住房房需求的的渠道是是复杂的的。有的的西方学学者认为为，基本本上可分分两条渠渠道。一一是收入入影响家家庭在住住宅上持持续不断断地支付付现金(如租金金，或分分期付款款)的能能力，通通过现金金支付的的承受力力来影响响住宅需需求：二二是收入入影响家家庭成员员一生财财富积累累的预期期，通过过这种财财富积累累的预期期再来影影响对住住宅的需需求。这这两个渠渠道对住住宅需求求的影响响是不一一样的，影影响的大大小要看看哪一个个渠道占占支配地地位。财财富是一一种存量量，它是是一个家家庭在某某一时点点可用经经济资源源的积累累。它不不仅包括括积累的的金融资资产(存存款、证证券、往往来账目目和其他他投资)，还包包括积累累的智能能财富。因因为许多多财富(如工薪薪收入)来自于于人力的的智能部部分；即即便是来来自于金金融财富富，也同同人的智智能密切切相关。收收入是一一种流量量，是在在一定的的时间段段(年、月月、日)中一个个家庭的的货币自自然增长长量，收收入是从从家庭财财富中流流出的。在研究住住宅需求求时，排排除其他他因素，考考察全部部财富比比单独考考察收入入更好。因因为全部部财富既既是家庭庭成员一一生获利利能力的的指标，又又是从财财富中产产生固定定收入的的指标。全全部财富富的这些些特点，使使它比现现金收入入更加能能影响住住宅的需需求。而而现金收收入可能能是不稳稳定的，暂暂时的，有有时多(如意外外收获)有时少少(如失失业)，因因此较难难根据现现金收入入决定住住宅需求求。根据据经验证证明，住住宅需求求的财富富(或固固定收入入)弹性性系数大大约等于于1 (19886年GGooddmann和Kaawaii提出00.644到1.1的数数据)，即即家庭财财富增减减一个百百分比，住住宅需求求同样增增减一个个百分比比。但是，当当前收入入同家庭庭财富及及其引起起的固定定收入相相比，对对住宅需需求的影影响也是是非常重重要的。虽虽然住宅宅需求根根本上是是由于家家庭财富富及固定定收入推推动的，但但是，当当前收入入对住宅宅需求还还是有重重要的约约束作用用。这是是田于在在金融市市场上的的一整套套信用规规则所决决定的：在金融融市场上上，贷款款人不能能单凭借借款人未未来收入入的预期期就进行行放款，必必须要确确认借款款人的信信用程度度。在这这时候，借借款人当当前现实实的收入入和财产产的地位位就变得得重要了了，因为为它们是是可以被被现实地地计量的的。2.2.2 房价收入入比住宅价格格和居民民收入对对住宅需需求的影影响程度度往往是是通过住住宅价格格和居民民收入的的比例来来衡量的的，也称称房价收收入比。房房价收入入比直接接揭示了了消费者者的购房房能力。根根据国外外经验，在在市场机机制健全全的前提提下，住住宅价格格与当地地家庭年年平均收收入的比比例应在在36左右右。住房价格格与家庭庭收入的的比例国别美国英国法国日本印度韩国埃及住房价格格/家庭庭收入2.8(19998)2.4(19885)2.8(19882)6.7(19883)6.2(19885)5.5(19886)7.2(19885)关于房价价收入比比的几点点说明：(1) 不同国家家的房价价收入比比数值很很分散 世界界发展报报告1999920000在在分析119933年世界界各国房房价收入入比时指指出，“收收入水平平低时负负担住房房的差异异极大”。该该报告的的统计数数据表明明，亚美美尼亚的的埃里温温市的房房价收入入比最高高(房价价收入比比为399)，其其次是前前南斯拉拉夫的波波德戈里里察市(房价收收入比330)。由由于亚美美尼亚和和前南斯斯拉夫当当时都是是处在经经济转型型中的国国家，因因此住宅宅价格和和居民收收入变动动很快，且且住房价价格的变变动幅度度远远超超过居民民收入的的变动幅幅度，导导致房价价收入比比奇高。但但随着经经济转型型期的结结束，亚亚美尼亚亚埃里温温市的房房价收入入比在119988年就回回落到44。 从19998年年世界各各国房价价收入比比数据来来看，各各国房价价收入比比的数值值是高度度离散的的。在纳纳入统计计的966个国家家和地区区中，房房价收入入比的最最大值和和最小值值分别为为30和和088，均值值为84、标标准差为为5.9(表表1)。表表1中的的数据还还显示，房房价收入入比的离离散程度度与家庭庭收入逆逆相关，即即家庭收收入越低低，房价价收入比比的离散散程度越越大；家家庭收入入越高，房房价收入入比的离离散程度度越小。19988年世界界各国房房价收入入比：按按家庭收入入分组家庭收入入分组（美元）样本数房价收入入比平均数房价收入入比中位数标准偏差差量大值量小值0-99991113.2213.336.2306.310000-19999259.76.96.8283.420000-29999128.957.629.333.430000-399991298.15.4202.140000-59999125.44.52.412.553.460000-9999995.95.82.38.81.7100000-155.65.32.912.330.8所有968.46.45.9300.8资料来源源：房房价收入入比的性性质与合合理取值值清华华大学房房地产研研究所 刘洪玉玉(2) 同一城市市房价收收入比随随时间的的变化比较同一一城市119933年和119988年的房房价收入入比数据据，可以以发现，多多数城市市的房价价收入比比变化不不大，接接近图11中的对对角线；但也有有一些城城市的房房价收入入比变动动较大，远远离对角角线。这这说明在在有些地地区，同同一城市市的房价价收入比比波动是是很大的的。图11中几个个变化显显著的城城市是：亚美尼尼亚的埃埃里温市市(从339变到到4)，蒙蒙古的乌乌兰巴托托(从33777变到778)，俄罗罗斯的莫莫斯科市市(从117变到到5.11)，玻玻利维亚亚的Saantaa Crruz de la Sieerraa(从226变变到2993)，立陶陶宛的维维尔纽斯斯市(从从544变到220)。可可以看出出，这些些都是经经济转型型的国家家或时局局动荡的的国家，房房价收入入比变化化剧烈。同一城市市房价收收入比的的比较(19993年和和19998年)资料来源源：房房价收入入比的性性质与合合理取值值清华华大学房房地产研研究所 刘洪玉玉(3) 同一国家家不同地地区和城城市房价价收入比比的差异异从美国220011年第一一季度对对1922个都市市统计区区房价收收入比的的统计数数字来看看，美国国不同都都市统计计区房价价收入比比的差别别也很大大，见图图2。在在这1992个都都市统计计区中，房房价收入入比的最最大值和和最小值值分别为为699和14，平平均值为为266，中位位数为223，标标准偏差差为086。美国20001年年第一季季度各个个都市统统计区的的房价收收入比资料来源源：房房价收入入比的性性质与合合理取值值清华华大学房房地产研研究所 刘洪玉玉(4) 房价收入入比的作作用是有有局限的的房价收入入比是一一个比较较笼统的的指标，只只能大致致描述一一个城市市的家庭庭收入与与房价之之间的关关系，通通过不同同年份的的房价收收入比，就就可以看看出这个个城市居居民购买买住宅的的支付能能力是提提高了还还是下降降了(北北京近年年的房价价收入比比呈现逐逐年下降降的趋势势)。很很难说明明房价收收入比高高了人们们就不买买住宅、房房价收入入比低了了人们就就都去购购买住宅宅。因为为这里还还有一个个购房消消费(或或投资)倾向问问题，也也就是说说居民家家庭愿意意拿出多多少比例例的家庭庭收入去去用于购购房支出出。而影影响居民民消费(或投资资)倾向向的因素素就太多多、太复复杂了。也也就是说说，当房房价收入入比下降降时，如如果居民民不愿意意花钱去去买住宅宅，并不不一定是是“房价价高”造造成的。(5) 不同城市市之间的的房价收收入比存存在差异异是正常常的中国有6600多多个城市市，各城城市的社社会经济济发展水水平有着着巨大的的差异。同同样的房房价收入入比水平平，在不不同的城城市，住住房购买买力并不不一样。试试图用同同样一个个房价收收入比来来制订全全国性的的政策，会会带来很很多矛盾盾和问题题。“446倍倍”是从从市场经经济国家家归纳得得出的结结论，不不能不加加修正地地应用到到我国，尤尤其不能能应用到到每一个个城市。要要根据我我国各城城市的社社会经济济特点，分分析研究究该城市市房价收收入比的的合理取取值。2.3 人口和家家庭户数数的变化化对住宅宅需求的的影响住宅是供供人居住住的，人人口增长长必然导导致对住住宅需求求的增长长，人口口减少必必然导致致对住宅宅需求的的减少。 住房需求求的决策策不是一一个人行行为，在在大多数数情况下下，住房房需求决决策是家家庭或因因其他原原因共居居一处的的人们的的共同的的行为。因因此，从从家庭角角度分析析对住宅宅需求的的影响更更为重要要。2.3.1 出生率的的变化对对住宅需需求的影影响出生率上上升，家家庭人口口增加，如如果家庭庭住宅占占有不变变就会出出现拥挤挤现象，从从而造成成了新的的住宅需需求，这这种需求求至少表表现在对对住宅面面积的扩扩大上。不不仅如此此，出生生率的上上升，意意味着年年轻人在在家庭中中的比例例上升，也也意味着着他们成成年以后后会同父父母分居居，会增增加社会会总家庭庭户数，增增加对住住宅的需需求。同同样，出出生率下下降，会会造成住住宅需求求的减少少。2.3.2 结婚率的的变化对对住宅需需求的影影响接照中国国的历史史情况，由由于总体体上城镇镇家庭占占有的住住宅面积积比较小小，年轻轻人的结结婚往往往要离开开父母另另外寻找找居所。因因此，结结婚率的的上升，可可以导致致住宅需需求的上上升。估估计这一一趋势会会持续较较长的时时间。不不可忽视视的是，如如果两个个离婚者者的结婚婚，可能能减少对对住宅的的需求。这这在住宅宅比较充充裕的西西方社会会表现较较为明显显。因为为两个离离婚者中中如果在在婚前占占有两处处住宅，再再婚以后后可能会会放弃一一处住宅宅。随着着婚姻观观念的变变化，尤尤其是中中老年人人再婚比比例的增增加，在在中国再再婚率的的上升可可能减少少住宅的的需求。这这一趋势势也不能能忽视。2.3.3 离婚率的的变化对对住宅需需求的影影响离婚以后后夫妻各各分东西西。如果果双方父父母的居居住并不不宽裕，离离婚者中中的一方方可能去去寻找新新居；即即便是双双方父母母的居所所比较充充裕，在在经济收收入不断断提高，年年轻一代代崇尚现现代生活活方式时时，也可可能不去去父母居居所而另另找新居居。因此，离离婚率的的上升，导导致家庭庭户数和和住宅需需求的上上升。这这一趋势势，在中中国城镇镇尤其是是沿海地地区表现现得越来来越明显显。2.3.4 流动人口口的变化化对住宅宅需求的的影响流动人口口增长时时，对城城镇的住住宅需求求会增长长；流动动人口下下降时，对对城镇住住宅需求求也会下下降。中中国城市市化进程程的长期期性，地地区经济济发展的的不平衡衡，将导导致大量量人口流流向城镇镇，尤其其是沿海海大城市市(北京京、上海海、广州州等大城城市中流流动人口口早已超超过200%)。流流动人口口中的一一部分会会由于种种种原因因而沉淀淀下来。例例如异地地户籍的的企业经经理阶层层、经营营管理骨骨干会较较长时间间停留，少少则几年年，多则则可能110年以以上。他他们事实实上变成成了城市市的非户户籍常住住人口，需需要较为为稳定的的居所。还还有大量量的小本本经营者者和各种种非熟练练打工者者，他们们在城市市停留时时间少则则几个月月，多则则几年，需需要临时时的住所所。因此此，流动动人口对对住宅需需求的影影响已成成为城镇镇住宅供供求中不不可回避避的重大大问题。2.3.5 家庭结构构的变化化对住宅宅需求的的影响住宅它作作为一种种特殊的的消费品品，其使使用价值值就在于于满足不不同消费费者的居居住要求求，这一一要求与与家庭结结构密切切相关。因因此，在在讨论住住宅需求求时，我我们不仅仅要考虑虑人口的的变化，还还应关注注家庭的的类型及及家庭的的规模。“一般来说，目前我国有以下几种家庭结构；单身青年；无子女夫妇；成年家庭(有子女)；空巢(子女成年离家)”。不同的家庭结构构成了对住宅不同的需求。同时，家家庭规模模的趋小小会形成成新的住住宅需求求。近几几年，我我国城镇镇居民家家庭呈明明显的小小型化趋趋势。户户均人口口的减少少，即意意味着家家庭户数数的增加加，由此此形成了了新的住住宅需求求量。年份1996619977199881999920000200112002220033户均人数数3.73.6443.6333.5883.4443.4663.3993.388资料来源源：中中国统计计年鉴2.4 居民消费费结构的的改变改革开放放的200多年是是我国经经济高速速发展的的20年年，国内内生产总总值从119799年的336244亿元提提高到220044年的11365515亿亿元。人人均GDDP也从从19778年的的3799元提高高到20004年年的1005000元。随随着经济济发展，国国民生活活水平提提高的同同时，国国民的恩恩格尔系系数也逐逐年下降降。我国1999620004年的的恩格尔尔系数年份199661997719988199992000020011200222003320044恩格尔系系数（%）48.6646.4444.5541.9939.2237.9937.7737.1137.77国家统计计公报随着国民民经济水水平的变变化，恩恩格尔系系数与住住房支出出消费的的相关关关系有一一定的规规律性。根根据我国国城市居居民的恩恩格尔系系数水平平，我国国城镇居居民的生生活已经经步入小小康型的的发展层层次，按按以往研研究结论论，其住住房的消消费支出出应占总总消费支支出的118. 9%左左右。而而实际上上，由于于我国城城市以前前的福利利住房制制度，居居民的住住宅消费费仅占总总消费支支出的110%左左右。恩格尔系系数与住住房支出出的关系系恩格尔系系数平均住房房支出比比例(%)20339203304044518.994555012.115055511.22505597.160以上上资料来源源；刘福福泉中中国住宅宅市场同等GDDP水平平上的住住房消费费比照年代人均GDDP（美美元）居住占消消费支出出比例中国城镇镇20000840（全全国）10法国196005459.3（119599年）英国1960066413.88（19958年年）德国1960066510.88（19959年年）日本196557829.833资料来源源：廖英英敏过过剩经济济！过剩剩经济？；其其中，中中国城镇镇居民的的数据来来源于：国家统统计局“九五”时期国国民经济济和社会会发展系系列分析析报告之之十八由上表我我们可以以看出，处处于相似似人均GGDP值值时，实实行市场场经济的的国家居居住占消消费支出出的比例例均大于于我国。因因此我们们有理由由相信，在在市场经经济的环环境下，我我国城市市居民住住宅消费费占总消消费支出出的比例例会回归归到合理理的水平平，在这这一过程程中，必必定会带带动住宅宅需求的的上扬。2.5 城市化水水平“城市化化是社会会经济高高速发展展的产物物，也是是社会经经济发展展的巨大大动力。这这是因为为城市化化是以产产业和人人口高度度集中为为主要特特征的，而而这种密密集为现现代化生生产的专专业化、协协作化和和联合化化提供了了有利的的空间环环境，也也为有效效地节约约和利用用土地资资源、金金融资本本、人力力资源、自自然资源源、信息息资源和和公共服服务设施施等奠定定了基础础”。正因因如此，城城市经济济的规模模效益也也总是大大大的高高于农村村经济，城城市的规规模越大大，规模模经济的的效益也也就越高高。中国国作为一一个发展展中国家家，加快快城市化化进程，让让农民从从贫穷落落后的状状态中解解脱出来来，不仅仅有利于于缓解困困内需求求不足的的矛盾，还还将对221世纪纪我国经经济持续续快速增增长和社社会繁荣荣稳定产产生决定定性的促促进作用用。根据国际际经验，当当经济进进入长期期持续稳稳定地增增长时期期，城市市化也将将进入一一个决速速发展的的时期。根根据统计计资料表表明，当当人均GGDP从从7000美元提提高到110000美元或或15000美元元，经济济步入中中等发达达国家行行列时，城城市化进进程加快快，城市市人口占占总人口口比重将将达到440%60%。人均GDDP与城城市化水水平低收入国国家下中等收收入国家家中等收入入国家上中等收收入国家家高收入国国家地区区中国韩国日本菲律宾19833年，人人均GDDP（美美元）26075013100205001106602902010010122076019955年，人人均GDDP（美美元）4301670023900426002493306209700039644010500城市人口口占人口口的比重重（%）197001842465574174171331980021485264751957763819955295660737530817853资料来源源；谢伏伏瞻住住宅产业业；发展展伐略与与对策根据我国国的城市市化进程程战略设设想，在在20550年左左右，全全国城市市化率将将达到77080%。这意意味着，在在今后几几十年的的时间内内，中国国的城市市化增长长率要以以每年00.788%00.988%的速速度增长长；这也也意味着着，在未未来几十十年内，中中国有77.28.88亿人口口从农村村转移到到城市，城城市人口口在短时时间内的的迅猛增增长，必必将会造造成对于于城市住住宅的巨巨大需求求。2.6 利率对住住宅需求求的影响响利率变化化对住宅宅需求的的影响是是复杂的的，它的的实际影影响比人人们粗略略的想象象要更为为复杂，至至少可以以从短期期和中长长期两个个角度进进行考察察。2.6.1 利率变动动对住宅宅需求的的短期影影响在短期内内利率变变化对住住宅需求求有负的的影响。这这体现在在两个方方面：当利率率降低时时，居民民存入银银行的利利息也降降低，这这迫使居居民的储储蓄降低低，使居居民把储储蓄转向向消费或或其他投投资。119977年100月233日，中中国人民民银行宣宣布第三三次降低低利率以以后，广广东居民民做出了了迅速反反应。据据中国人人民银行行广东分分行的调调查，在在被调查查的储户户中，愿愿意继续续存款的的储户跌跌至末位位，而在在调查存存款意.愿时，以以得到利利息为目目的的储储户又跌跌至末位位。居民民在寻找找消费或或投资出出路时，可可能会考考虑扩大大住宅的的消费或或住宅的的投资，这这对于原原来已计计划扩大大住宅消消费或投投资的居居民，会会加快他他们的行行动步伐伐，会增增加短期期的住宅宅需求。在利率降低时，住宅贷款的利率同时降低，这实际上降低了居民的住宅消费或投资的短期成本，也会扩大对住宅的短期需求。1997年10月23日第三次降低存款利率后，个人购房贷款利率和职工购房公积金贷款利率随之降低。此后几个月内，广东省许多居民纷纷向各银行和房地产开发商询问具体的购房贷款事务，掀起了一阵不小的购房波澜。这就是利率变动对住宅需求短期负影响的一个生动事例。同样，在利率提高时，上述两个方面也会使居民的短期住宅需求降低。2.6.2 利率变动动对住宅宅需求的的中长期期影响利率变化化对住宅宅需求的的中长期期影响，一一般倾向向于较为为微弱。有有的甚至至认为，利利率变动动以后，潜潜在的住住宅需求求可以保保持不变变。利率率变动的的原因实实际上是是对通货货膨胀的的预期，当当通货膨膨胀的预预期提高高时，利利率虽然然上升，但但是居民民对自己己收入的的增长及及全部家家庭财富富增值的的预期也也提高了了。这种种收入增增长和家家庭财富富增值同同利率的的上升相相比，可可能是同同比例的的，不会会加重自自己的住住宅需求求负担，因因此居民民可以维维持而不不必要减减少自己己的住宅宅需求。当当利率下下降的时时候，对对中长期期住宅需需求的影影响也是是如此。必须要指指出，上上述讨论论利息变变化对于于住宅需需求的中中长期影影响，是是假设在在住宅价价格不变变的条件件下进行行的。其其实，利利率的变变化首先先对于住住宅价格格是有直直接影响响的，这这种影响响是正的的。当利利率上升升时，住住宅开发发者的筹筹资成本本会上升升，住宅宅开发费费用全面面上升，住住宅价格格也随之之上升；当利率率下降时时，住宅宅价格也也随之下下降。而而住宅价价格对住住宅需求求的影响响是负的的，因此此利率变变化还会会通过价价格变化化对住宅宅需求产产生负的的影响。2.7 政府政策策政府的住住房政策策是住宅宅问题中中的重要要因素。一一般而言言，世界界各国政政府都是是重视住住房政策策的。当当住房政政策宽松松时，或或说有利利于居民民得到住住宅时，住住宅需求求会增长长；当住住房政策策紧缩时时，住宅宅需求会会下降。但但是，在在不同的的住宅运运行体制制下，住住房政策策对于住住宅需求求的影响响是不同同的。由由于住房房政策是是相当广广泛的概概念，它它可能是是行政性性的，可可能是经经济手段段，也可可能是行行政手段段和经济济手段的的结合。2.7.1 政府改变变保障性性住宅政政策对需需求的影影响如降低进进入门槛槛(入住住条件主主要是收收入线划划分、人人均面积积、等候候时间等等)，降降低租金金或价格格，提高高住房补补贴等，会会扩大对对经济适适用房等等政策性性住宅的的需求，同同时会降降低对商商品住宅宅的需求求。当政政府收紧紧对保障障性住宅宅的政策策时，对对政策性性住房的的需求会会降低，同同时会增增加商品品住宅的的需求。2.7.2 政府改变变