某房地产集团项目可行性报告erns.docx

一、前言言随着集团团房地产产业务不不断扩张张，土地地储备力力度逐渐渐加大，未未来发展展对新项项目的需需求越来来越强烈烈。为了了规范项项目前期期操作，提提高工作作效率，规规避签约约风险，提提升集团团竞争力力，特制制定可行行性报告告内容指指引。 二、 可可行性报报告内容容指引 项目决策策背景及及摘要 一、外部部环境 1、 城城市发展展规划与与宗地的的关系及及对项目目开发的的影响，如如：交通通捷运系系统的规规划与建建设、城城市功能能规划与与布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策即即将颁布布等； 2、 宗宗地所属属地域在在该城市市的历史史、经济济、文化化、战略略发展等等方面的的地位。例例如，项项目处在在浦东，要要说明浦浦东在上上海的地地位及作作为全国国重点开开发区的的情况。 3、 项项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如如：危房房改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等； 二、内部部因素 1、 项项目启动动对公司司未来几几年发展展战略、发发展规划划的意义义（一般般355年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）； 2、 公公司进入入重点区区域市场场、项目目合理布布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用； 3、 从从公司未未来的利利润需求求、可持持续经营营等角度度描述立立项的意意义； 第一部分分：项目目概况 一、宗地地位置宗地所处处城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。 附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。 二、 宗宗地现状状 1、 四四至范围围； 2、 地地势平坦坦状况，自自然标高高，与周周边地势势比较； 3、 地地面现状状，包括括宗地内内是否有有水渠、较较深的沟沟壑（小小峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积； 4、 地地面现有有居民情情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开开工状况况等，并并说明对对拆迁及及项目开开发进度度的影响响； 5、 地地下情况况，包括括管线、地地下电缆缆、暗渠渠、地上上建筑物物原有桩桩基及地地下建筑筑/结构构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、可可利用的的构建； 6、 土土地的完完整性，有有否市政政代征地地、市政政绿化带带、市政政道路、名名胜古迹迹、江河河湖泊等等因素分分割土地地； 7、 地地质情况况，包括括土地结结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。 附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据； 地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容； 地下状况况图，包包括地下下管线、暗暗渠、电电缆等。 三、 项项目周边边的社区区配套 （一）周周边30000米米范围内内的社区区配套 1、 交交通状况况 （1） 公交系统统情况，包包括主要要线路、行行车区间间等；（2） 宗地出出行主要要依靠的的交通方方式，是是否需要要发展商商自己解解决； （3） 现有交交通捷运运系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。 附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统； 2、 教教育：大大中小学学及教育育质量情情况。 3、 医医院等级级和医疗疗水平 4、 大大型购物物中心、主主要商业业和菜市市场 5、 文文化、体体育、娱娱乐设施施 6、 公公园 7、 银银行 8、 邮邮局 9、 其其他 附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距距离。 （二）宗宗地周边边30000米外外但可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状 四、 项项目周边边环境（根根据个案案特性描描述，没没有的可可以不写写） 1、 治治安情况况 2、 空空气状况况 3、 噪噪声情况况 4、 污污染情况况（化工工厂、河河流湖泊泊污染等等） 5、 危危险源情情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）6、 周周边景观观 7、 风风水情况况 8、 近近期或规规划中周周边环境境的主要要变化，如如道路的的拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型医院院、学校校、购物物中心/超市的的建设等等。 9、 其其他 五、 大大市政配配套（都都要说明明距宗地地距离、成成本、接接入的可可能性） 1、 道道路现状状及规划划发展 包括现有有路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与与宗地的的关系（影影响）。 2、 供供水状况况：现有有管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。 3、 污污水、雨雨水排放放：现有有管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。 4、 通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）：现现有管线线、上源源位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。 5、 永永久性供供电和临临时施工工用电：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。 6、 燃燃气：现现有管线线、管径径、上源源位置、距距宗地距距离、接接口位置置。 7、 供供热及生生活热水水：现有有管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。 附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及及未来规规划扩容容和增加加的情况况。 六、 规规划控制制要点 1、 总总占地面面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积 2、 住住宅建筑筑面积、公公建建筑筑面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积 3、 综综合容积积率、住住宅容积积率4、 建建筑密度度 5、 控控高 6、 绿绿化率 7、 其其他 七、土地地价格土地价格格计算的的方法，若若有代征征地要说说明代征征地价格格。根据据购买价价格计算算总地价价、楼面面地价。 第二部分分：法律律及政策策性风险险分析 一、 合合作方式式及条件件 1、 合合作方基基本情况况：名称称，主要要股东投投资情况况，注册册资本，成成立时间间、特殊殊背景等等 2、 合合作方式式：例如如：一次次性买断断土地、建建后分房房（面积积）、建建后分销销售收入入、建后后分利润润、共同同设立公公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 3、 付付款进度度及与拿拿地程序序的配合合 4、 其其他合作作的主要要条件 5、 与与合作方方式相关关的其它它法律规规定 二、 土土地法律律性质评评估 （一）现现状1、 土土地所有有权归属属 2、 土土地使用用权归属属 3、土地地的用途途（二）规规划 1、规划划所有权权归属 2、规划划使用权权归属 3、规划划的用途途 三、 取取得土地地使用权权程序评评估 1、 取取得土地地使用权权的程序序 2、 取取得土地地使用权权需要的的工作日日 3、 取取得商品品房用地地土地使使用权所所需条件件 4、 取取得土地地使用权权的风险险及控制制（取得得土地使使用权存存在的不不确定因因素及解解决） 四、 土土地性质质变更的的评估（已已经是商商品房用用地可以以不写） 1、 土土地性质质变更的的程序和和理由 2、 土土地性质质变更的的政策支支持或障障碍 3、 土土地性质质变更需需要的工工作日 五、 政政策性风风险评估估 城市规划划限制或或更改、突突发性政政策等政政府因素素导致项项目中断断开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。例例如：优优诗美地地二三期期、北京京中关村村建设停停建所有有区内住住宅等。 六、 总总体评价价 对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合合法性，风风险的可可控性进进行评价价。如：签约合合同中明明显对我我方不利利的条款款及其考考虑；部部分或全全部条款款存在的的不确定定性因素素的控制制；不利利、不确确定条款款可能遭遭受的损损失和对对开发进进度的影影响等。第三部分分：市场场分析 一、 区区域住宅宅市场成成长状况况 1、 区区域住宅宅市场简简述 ? 形成成时间 ? 各档档次住宅宅区域内内分布状状况 ? 购买买人群变变化 2、 区区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年） ? 开工工量/竣竣工量 ? 销售售量/供供需比 ? 平均均售价 3、 区区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势 二、 区区域内供供应产品品特征 1、 各各档次产产品供应应状况 2、 各各档次产产品的集集合特征征 尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征 ? 平均均售价 ? 开发发规模 ? 产品品形式 ? 平均均消化率率 ? 平均均容积率率 ? 物业业在区域域内分布布特征 3、 区区域内表表现最好好个案状状况 附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。 4、 未未来2-3年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型 5、 分分析：本本案在区区域市场场内的机机会点 6、 结结论： ? 区域域市场在在整体市市场的地地位及发发展态势势 ? 本案案所在位位置的价价位区间间和本案案开发产产品的价价位区间间及产品品形式 ? 本案案在区域域内开发发市场潜潜力 ? 本案案在开发发中的营营销焦点点问题 三、 区区域市场场目标客客层研究究 1、 各各档次产产品目标标客层特特征及辐辐射商圈圈范围（建建立在本本区域参参照项目目的经验验研究及及全市的的趋势特特征上） 2、 结结论：本本案目标标人群的的区域来来源、行行业特点点、产品品力的偏偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。 四、 目目标市场场定位及及产品定定位 1、 市市场定位位 2、 目目标人群群特征/来源区区域/行行业特点点 3、 产产品建议议 第四部分分：规划划设计分分析 一、初步步规划设设计思路路 1、 设设计概念念：产品品体现的的主题思思想，主主要设计计风格、设设计特点点。 2、 主主要产品品类型：多层、高高层，还还是联排排别墅或或屋顶花花园、顶顶层复式式等其他他类型，及及不同类类型产品品的比例例。 3、 节节能和环环保型建建筑材料料选用的的考虑。 4、 在在所在城城市中，生生产新型型、别具具一格产产品的可可能性。 5、 如如果是大大型、超超大型项项目，对对营造大大社区概概念的考考虑。 二、规划划设计的的可行性性分析 1、 在在既定容容积率、净净用地面面积、住住宅面积积、配套套公建面面积、控控高、建建筑密度度条件下下，制造造出的产产品是什什么类型型和特性性，是否否符合前前面提及及的规划划设计概概念和万万科所追追寻的各各种档次次高品质质住宅的的要求。主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。 2、 容容积率变变化对产产品设计计概念、产产品类型型和特征征的影响响。 3、 土土地本身身特征对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：地势势高低、地地形起伏伏、地块块的完整整性、地地质状况况、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、河河流、水水塘、地地上附着着物、地地下管线线暗渠等等对产品品设计和和环境保保护的影影响及解解决的方方法。 4、 周周边自然然环境和和人文环环境对产产品设计计的影响响及考虑虑。如：治安环环境、噪噪声环境境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风风水”因因素等对对产品规规划设计计和环境境保护的的影响及及解决方方法。 5、 周周边市政政工程配配套设施施对产品品设计的的影响和和考虑。如如：道路路状况（可可能与小小区主要要出入口口有关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃燃气、供供热及生生活热水水等对产产品规划划设计的的影响及及解决方方法。 6、 周周边生活活配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：交通状状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商商业设施施（大型型购物中中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等生活设设施对自自身配套套建设规规模和面面积作出出判断。 7、 市市场分析析结果对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：市场场价格限限制、总总价控制制原则与与前面产产品类型型和产品品特性设设计是否否存在矛矛盾，对对产品品品质是否否有影响响，及如如何解决决。 第五部分分：项目目开发 一、 土土地升值值潜力初初步评估估。 从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市市场发展展状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。 二、 立立即开发发与作为为土地储储备优缺缺点分析析 三、 工工程计划划：工期期计划、各各期开工工面积、竣竣工计划划、开竣竣工时占占当地城城市市场场和片区区市场的的占有率率。 四、 销销售计划划：各期期销售时时间、价价格、面面积，预预计销售售各期的的市场占占有率，销销售计划划实现的的可行性性分析。第六部分分：投资资收益分分析 一、 成成本预测测 说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设，总总建筑面面积，住住宅和非非住宅面面积，容容积率，项项目总投投资（直直接建造造成本加加期间费费用，不不包括营营业税和和所得税税）等。并参照下面表格列示： 项 目 投资总总额（万万元） 单位成成本（元元/m22） 土地成本本 前期工程程费 基础设施施费 建安工程程费 配套费用用 开发间接接费 直接建造造成本小小计 营销费用用 管理费用用 总 计 二、 税税务分析析 1、 营营业税及及附加 2、 所所得税 3、 土土地增值值税 上述税种种的基本本税率，能能够享受受的税收收优惠政政策时的的税率，项项目本身身适用的的税率，若若享受地地方政府府的优惠惠政策，要要特别说说明该项项优惠与与国家政政策是否否有冲突突，以及及如何解解决，具具体的操操作的过过程是什什么。 三、 经经济效益益分析 1、 经经济效益益分析的的假设条条件，如如：是否否享受政政府各种种税费的的减免等等 2、 项项目利润润率、投投资回报报率及主主要经济济指标。参参照以下下表格： 经济指标标 单位位数值（元元/m22）项目目总金额额（万元元） 销售收入入 直接成本本 总投资 毛利率 税前利润润 税后利润润 销售净利利率 投资回报报率 3、 项项目开发发各期的的利润体体现 经济指标标 20001年年 220×××年 合合 计 上半年 下半年年 上半半年 下下半年 上半年年 下半半年 结算面积积（m22） 单位利润润(元/m2) 利润(万万元) 4、 敏敏感性分分析，参参照以下下内容及及表格，可可根据实实际情况况增减。 （1） 成本变变动各项项经济指指标的变变化，假假设成本本每上升升（下降降）一定定金额或或上升（下下降）一一定百分分比来比比较，如如： 经济指标标 预测测成本××90% 预测测成本预预测成本本×1110% 预测成成本×1120% 总投资 毛利率 税前利润润 税后净利利 销售净利利率 总投资回回报率 （2） 售价变变动各项项经济指指标的变变化，假假设售价价每上升升（下降降）一定定金额或或上升（下下降）一一定百分分比来比比较，如如： 经济指标标 预测测售价××90% 预测测售价预预测售价价×1110% 预测售售价×1120% 营业额 毛利率 税前利润润 税后净利利 销售净利利率 总投资回回报率 （3） 容积率率变动各各项指标标的变化化 主要指标标 容积积率1 容积率率2 容容积率33 容积积率4 容积率率5 多高层比比 营业额 总投资 毛利率 税后利润润 税后净利利率 总投资回回报率 四、 项项目资金金预测 1、 资资金投入入计划：各期地地价、前前期费用用、基础础、建安安、配套套、开发发间接费费等的投投入安排排。2、 资资金回款款计划：各期销销售回款款计划。 3、 资资金需求求计划：结合整整个公司司资金情情况，列列示各期期资金的的需求缺缺口及融融资途径径。 4、 启启动资金金及启动动时占用用资金内内容、资资金占用用峰值、实实现现金金正流入入时间、资资金占用用月平均均额 第七部分分：管理理资源配配置 五、 机机构设置置：是否否需要成成立独立立法人公公司（项项目公司司）；主主要部门门设置。 六、 人人力资源源需求：启动项项目对个个专业（部部门）人人员的需需求，具具体人数数（重点点是专业业经理）。 七、 人人力资源源缺口及及解决：现有人人员能否否满足需需要，缺缺口人员员的解决决途径（调调动、招招聘、培培训等）。 第八部分分：综合合分析与与建议 一、优势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合万万科一贯贯发展思思路等方方面论述述。 二、劣势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合万万科一贯贯发展思思路等方方面论述述。 三、机会会：从市市场机会会、提高高市场占占有率、树树立品牌牌形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。 四、结论论和建议议 第九部分分：竟拍拍和投标标方式取取得土地地需要注注意的问问题 （一） 主要指指标测算算 1、 预预测直接接建造成成本（不不包括地地价）、售售价 2、 投投资收益益分析（参参考以下下格式）： 经济指标标 A A+MM A+2M A+nM 楼面地价价 完全成本本 总投资 毛利率 税前利润润 税后净利利 销售净利利率 总投资回回报率 注：A代代表起拍拍价或投投标底价价，若没没有底价价A代表表略低于于可能最最低中标标价；MM代表每每次举牌牌增加的的最小单单位价格格，或者者是设定定的敏感感性（或或重要性性）变化化值，例例如1000万元元，变化化值不宜宜过大。 3、 根根据需要要，可增增加如下下测算： 销售净利利率 完完全成本本 最高高楼面地地价 最最高总地地价 R1 R2 R3 注：R代代表可接接受的销销售净利利率；销销售净利利率还可可以换成成其他主主要分析析指标，如如投资回回报率等等。（二） 竞争对对手分析析 1、 主主要背景景，控股股股东情情况 2、 总总资产、净净资产、净净利润（每每股利润润） 3、 资资金状况况，可能能资金来来源，融融资能力力，资金金成本 4、 操操作水平平，主要要开发的的项目 5、 参参与竞争争的主要要目的，进进而分析析对手拿拿地的气气势，是是否志在在必得。 （三） 制定策策略 1、 分分析盈亏亏平衡点点，即保保本销售售时的地地价。 2、 销销售净利利率在110%时时可接受受的地价价或在可可接受的的销售净净利率时时的地价价。也可可以通过过其他指指标分析析可接受受的地价价。最终终确定最最高竞价价和投标标价。 3、 把把握以微微弱优势势取得土土地使用用权（开开发权）的的原则。 （四） 资金筹筹措 短期集中中支付大大额资金金的保证证，自筹筹资金还还是向金金融机构构融资，是是否与有有关金融融机构达达成届时时一定提提供融资资服务的的协议。 第十部分分：在新新城市开开发需要要补充的的内容 一、 市市场分析析部分增增加当地地商品住住宅市场场总体状状况 1、 近近三到五五年商品品住宅市市场发展展状况：开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积、销销售额。 2、 量量值描述述市场状状况：当当年市场场主要指指标：土土地批租租量、开开工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、供供需比、个个人购房房比例、平平均售价价、个人人信贷额额度占销销售额比比例。 3、 各各类型产产品的市市场特征征：价位位区分、各各档次市市场比例例、发展展趋势、产产品特征征、分布布区域等等。 4、 各各行政区区市场比比较： （1） 量值描描述：土土地批租租量、开开工量、竣竣工量、销销售量、各各种档次次楼盘的的销售比比重、平平均价格格等。 （2） 各区商商品住宅宅分布特特征：供供应量、销销售量变变化和发发展趋势势等。 5、 当当地城市市近、中中期规划划发展方方向描述述 城市发展展规划、功功能布局局、基础础设施建建设等与与项目开开发和居居民住宅宅密切相相关方面面。 6、 主主要发展展商情况况：发展展商实力力、企业业性质、开开发水平平；前220名发发展商最最近3年年的开工工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、销销售率、市市场占有有率。 7、 热热点区域域的表述述和特征征，热点点产品的的表述和和特征 8、 客客户的购购买偏好好、购买买关注的的要素 9、 重重点楼盘盘描述二、 需需要完成成新城市市发展及及房地产产市场调调研报告告（报告告格式及及内容另另附） 附件： 1、 有有关宗地地情况的的补充证证明资料料和法律律文件，如如各种政政府批文文、权证证等。 2、 按按照万科科集团成成本核算算指导设设置科目目明细，详详细列示示成本测测算过程程 成本测算算可采用用两种方方法： （1） 从预算算角度，依依照当地地相关政政府政策策、法规规，按照照成本项项目逐项项分析计计算。但但要注意意万科在在规划设设计、高高品质要要求下，可可能比行行业一般般成本水水平增加加的因素素。 （2） 根据已已做的类类似项目目的相关关数据，并并充分考考虑该项项目的特特性，在在此基础础上估算算。 上述两种种方法在在测算过过程中，不不是一贯贯而终的的，不同同的成本本项目要要运用最最恰当、最最科学的的方法，两两种方法法可以交交叉使用用。对可可上可下下的成本本项目在在不能确确定的情情况下，尽尽可能稳稳健一些些。可参参照下面面表格： 成本估算算表 成本项目目 总成成本（万万元） 单位成成本（元元/m22）参考考项目单单位成本本 说明明 一、土地地获得价价款 1、政府府地价及及市政配配套 2、合作作款项 3、红线线外市政政配套 4、拆迁迁补偿费费 二、开发发前期准准备费 1、勘察察设计费费 2、报批批报建费费 3、三通通一平费费 4、临时时设施费费 三、主体体建筑工工程费 1、基础础工程 2、结构构及粗装装修 3、门、窗窗工程 4、公共共部位精精装修 5、室内内精装修修 6、室内内水电气气暖 7、室内内设备及及安装 8、室内内智能化化系统 四、红线线内市政政工程费费 1、室外外给排水水系统 2、室外外采暖系系统 3、室外外燃气系系统 4、室外外高低压压系统 5、室外外消防系系统 6、室外外智能化化系统 五、园林林环境费费 1、环境境设计费费 2、绿化化建设费费 3、建筑筑小品费费 4、道路路广场建建造 5、围墙墙建造费费 6、室外外照明费费 7、室外外背景音音乐 8、室外外零星工工程六、公共共配套设设施费 1、游泳泳池 2、会所所 3、幼儿儿园 4、学校校 5、儿童童游乐设设施 6、商业业设施 7、其他他 七、开发发间接费费 1、工程程管理费费 2、营销销费用 3、资本本化利息息 4、物业业管理完完善费 合 计 说明： 1、成本本估算应应按本表表明细项项目分类类，因条条件所限限确实无无法作出出详细估估算时可可只列大大类 2、参考考项目可可选择集集团内外外的项目目，其标标准为：已竣工工的项目目；具有最最大可比比性 3、 现现金流量量预测表表 4、 欲欲签定的的意向书书和合同同文本 5、 新新城市开开发的市市场调研研报告