某地产物业管理某项目执行细案eqfa.docx

武汉市万万科物业业管理有有限公司司目 录录社区项目目概况···························································033顾客群特特点及需需求分析析···············································008物业管理理服务模模式·····················································009服务模式式实现计计划及要要求·············································10社区服务务人员配配置方案案················································15物业管理理费测算算························································18一、 社区项目目概况万科城市市花园一一期规划划总建筑筑面积33934480(原方方案数据据)，其其中居住住产品33726610以46层花花园洋房房、多层层住宅为为主。公公共服务务配套2210000，其其中含较较大规模模的公共共商业服服务中心心（80000）和会会所（550000）各各一处，118班制制学校，99班幼儿儿园各一一所；保保留并丰丰富中部部的小丘丘形成一一期的公公共绿地地（脊）和和儿童公公园。 本本项目一一期规划划用地拟拟分二至至三期开开发建设设。1. 周边环境境及市政政配套武汉万科科城市花花园位于于武汉市市城区的的东南侧侧，紧邻邻城市中中环线既武汉汉科技新新城汤逊逊湖产业业区东部部产业组组团的北北端，南南面与武武大科技技园区相相临。东东南隔(规划中中的)滨滨湖大道道为汤逊逊湖内湖湖，距光光谷商贸贸中心55公里、华华中科技技大学44公里，是是连接城城市中心心、东湖湖风景区区，众多多高等学学府与光光谷科技技园区、汤汤逊湖自自然生态态区的重重要节点点之一，集集得天独独厚的区区域位置置、浓郁郁的人文文环境、便便利的交交通和优优美的田田园风光光于一体体，是十十分理想想的“人居”环境。一期用地地呈较为为规则的的五边形形，城市市主干道道江夏大大道、中中环线(辅路)分别与与用地的的西、北北侧直接接相临，东东面为产产业区道道路天翔路路。用地地东北接接当代物物业房地地产开发发公司用用地(现现为坡地地、农田田)，西西南为郑郑桥变电电站，提提供项目目施工用用电以及及生活用用电，于于江夏大大道预留留接口。地地块给水水、雨水水、污水水均可由由江夏大大道接驳驳,正在在建设的的江夏大大道铺设设有2000的燃燃气管道道，可为为地块提提供燃气气供应。2. 项目主要要经济指指标（设设计部提提供）A 基本情况况：物业名称称万科城市市花园社社区物业类型型商住小区区行政区域域江夏区规划总用用地面积积 hha42.003188含待征道道路 haa6.21118居住区用用地面积积 hha35.882总建筑面面积 m23934480住宅建筑筑面积 m23726610公建建筑筑面积 mm2210000半地下车车库及人人防 m2267000未计入总总建筑面面积和容容积率总户数 户30266总人口 人105991户均建筑筑面积 m2123含待征道道路容积积率0.944不含待征征道路容容积率1.1建筑密度度25.008%停车位15377个9000个地面停车车位840个个半地下架架空停车车位697个个停车位户数50.88%300住宅建筑筑面积毛毛密度万万m2/hha1.044住宅建筑筑面积净净密度万万m2/hha1.688人口毛密密度 人/ha296人口净密密度 人/ha479绿地率（与与占地面面积的比比率）36%小区道路路面积15.88水体面积积2小广场数数量45个个B户型型指标：户型指标标数值规划总用用地面积积(haa)42.003188居住区总总用地面面积(hha)36.666计容积率率总建筑筑面积(m2)3934480容积率0.944覆盖率（与与占地面面积比率率）21%总户数（户户）30266总人数（人人）105991户均面积积(m2)123建筑面积积建筑面积积住宅总面积(m2)3726610其中独立别墅墅（m2）000联排别墅墅（m2）32户250 m2/户800002.2%情景花园园（m22）992户户145 m2/户143884039%多层住宅宅（m2）19800户110mm2/户217880058%小高层住住宅（mm2）初步预计计4000户左右右22户户135mm2/户297000.8%公共服务务总面积(m2)2100001商业服务务（m2）800001000002会所500003管理（mm2）500（最最少8000）4小学（11所188班制）36000400005幼儿园（11所9班班制）250006其他10000注：未计计半底下下车库及及人防（平平战结合合人防地地下室）2267000C配套套指标：(一)生生活给水水:1给水水水源：生活给给水水源源来自城城市自来来水，城城市自来来水给水水水压按按0.440MPPa。市政保保证水压压0.115Mppa。2给水水系统：一层七层直直接由城城市自来来水直接接供给，下下行上给给；小高高层八十一层层由生活活水泵房房生活变变频给水水设备水水泵供给给，下行行上给式式。采用用变频供供水。3给水水量：类别用水定额额L人dd每日用水水时间hh变化系数数k用水单位位人数日用水量量m3/dd最大小时时用量mm3/h住宅250242.510599126433276小学50102.5444369幼儿园50102.5819184.5商业服务务50102.5135006717绿化及其其它用水水按总用水水量的110计计27731总计304223364由自自城市自自来水管管网接入入给水的的管径为为DN33003350（QQ4000立方方米时时）一根根，或DDN2550（QQ2000立方方米时时）两根根。（二）消消防给水水:1室外外消防用用水：商商业区采采用室内内消防栓栓式供室室外消防防用水。同一时间内的火灾为一次（2h），15L/s，每次火灾室外用水量为108立方米。2室内内消防用用水：同同一时间间内的火火灾为一一次（22h），220Ls(22h)+30LL/s(1h)，每次次火灾室室内用水水量为2252立立方米。3室外外消防用用水由城城市自来来水管在在室外设设室外消消火栓供供给；室室内消防防用水由由消防水水池（772立方方米）供供给。（三）生生活排水水:1小区区污水为为生活污污水，污污废水合合流经室室外化粪粪池处理理后排入入小区污污水管网网，再直直接排入入城市污污水管网网。2生活活排水量量：生活活排水量量和生活活给水量量相同。 最最高日生生活排水水量为：Qd=27665立方方米。 最最大时生生活排水水量为：Qh=3055立方米米。3化粪粪池选用用：无动动力排放放式化粪粪池(1)住住宅楼：选用113#(1000立方米米)化粪池池14座座。(2)商商业服务务：选用用7（220立方方米）化化粪池11座。(3)小小学：选选用4（9立立方米）化化粪池11座。(4)幼幼儿园：选用33（66立方米米）化粪粪池1座座。(四)、雨雨水1小区区的雨水水和污废废水分流流，小区区雨水管管网汇总总后排至至城市雨雨水管网网。2雨水水排放：天台、阳阳台雨水水分开独独立排放放，后接接小区雨雨水排放放管网。市市政雨水水排放与与小区雨雨水分别别独立排排放。武武汉市雨雨水暴雨雨强度公公式为：q=8885×(1+1.588Lg<<P+00.666>)/(t+66.37)0.6004（L/SS,公顷）。按重现期期P11计，径径流系数数为0.6。t=t11+mtt2=110+22×t223主雨雨水管管管径（末末端）为为D12200.i00.0003。D电气气规划指指标：(一)、供供电普通住宅宅用电负负荷按每每户4KKVA估估算，联联体别墅墅用电负负荷按每每户8KKVA估估算，独独立别墅墅用电负负荷按每每户155KVAA估算，公公建用电电负荷按按每平方方米1000VAA估算，另另考虑道道路照明明等市政政及物业业管理设设备用电电，一期期（大一一期）用用电量约约1.33万KVVA。由于本小小区用电电量较大大且配电电范围较较广，总总体需规规划设置置一座335/110KVV的变电电站，其其中一期期(大一一期)用用电量约约1.33万KVVA，需需设置22个100KV开开闭所。为了保证证供电可可靠，采采用两路路10KKV高压压供电电电缆将目目前大一一期分成成两个独独立环网网配电系系统，重重要设备备分别给给出不同同地双电电源闭环环设计，开环运行，10KV开闭所电源皆从变电站采用10KV电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆采用户外箱式组合变电站配电，由10KV开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉 ，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格和表现形式。一期(大一期)共需设置21个户外箱式变。(二)通通信及智智能化住宅每户户按语音音通信22门市话话、数据通通信一个个点210MM的容量量进行规规划；每每户考虑虑23个个有线电电视插座座的电平平值；住住宅及公公建设置置完善的的通信、网网络、有有线电视视、可视视(非可视视)对讲讲、监控安安防、报警求求助、物业管管理等智智能化系系统，并并形成整整体网络络并由小小区智能能化控制制中心统统一管理理。小区区内主干干网一律律采用光光纤，保保证有较较高传输输速度和和信号质质量。由于小区区规模较较大，整整个总体体规划考考虑设置置一个电电话、宽宽带、有有线电视视、智能能化管理理干线光光纤网控控制中心心在大一一期会所所内。，每5000户设设置一个个电话、宽宽带、有有线电视视、物业业管理网网络光纤纤接入网网机房，其其中一期期（大一一期）需需设置66个。光光纤接入入网机房房结合规规划建筑筑设置，可可与物业业管理用用房统一一考虑，便便于管理理和维护护。光纤纤接入网网机房再再配出传传统的计计算机网网络线、电电话线、有有线电视视线、物物业管理理网络线线，负责责本园区区的通信信及智能能化管理理。(三) 室外管管沟布置置室外管线线一律入入地。电电力系统统高、低低压主干干网络采采用1米米宽电缆缆沟敷设设，通信信及智能能化主干干网采用用12孔孔D900的双壁壁波纹管管埋地敷敷设，二二者均有有较大的的发展余余量。室外管沟沟皆采用用集中排排水措施施，将雨雨（渗）水水引入统统一的排排水网络络，保证证管沟内内无积水水、维护方方便。电电缆沟上上可铺砖砖或覆土土，保持持与道路路规划风风格一致致，又不不影响本本系统的的功能；埋地排排管统一一设置检检修人孔孔，以满满足日常常维护及及美观的的需要。室外主干干网络至至各楼栋栋的支线线一律采采用直埋埋敷设，电电力及通通信、智能化化网络均均分组采采用独立立式交接接箱，以以便分段段维护和和物业管管理。交交接箱可可结合园园林小品品设置，也也可结合合建筑外外墙或围围栏的建建造样式式，以便便与建筑筑风格协协调统一一。二、 顾客群特特点及需需求分析析（董咀咀良）该项目目目标客户户群体具具有如下下共性特特征：u 年龄方面面，客户户以311-400岁的中中青年为为主，这这部分人人普遍学学历高，追追求生活活的档次次。255-300岁的青青年人也也占到一一定比例例，这部部分人经经济实力力有限，但但对城花花倡导的的生活方方式非常常向往。u 教育程度度，800%的客客户受过过高等教教育，其其中有部部分受过过本科以以上的教教育，有有出国经经历。u 相对于花花城的客客户来说说，城花花的客户户有更高高的教育育程度nu 客户来源源，网罗罗了武昌昌区的高高校、所所有的设设计院、各各类研究究所、金金融和医医疗机构构，u 其中又以以高校的的客户最最多，u 其它的客客户则绝绝大多数数分布在在武昌区区的高新新企业，如如邮科院院等。u 客户分布布，来自自洪山区区的客户户占有最最大比例例，他们们主要是是高校老老师，政政府官员员和从事事信息技技术等高高科技含含量工作作的人。武武昌区客客户所占占比例也也较大，关关山的客客户多半半生活或或工作在在光谷附附近。来来自汉口口，汉阳阳和东西西湖的客客户多是是认准万万科品牌牌；外地地客户所所占比例例非常小小，但其其中约有有1/33来自江江浙。u 兴趣爱好好u ，约有六六成的人人在休息息时会选选择外出出散步，其其次是看看书或看看电视。这这可能与与他们所所受的教教育或所所处的环环境有关关系，自自然运动动的时间间会比较较少。客户特点点：n 中青年人人；n 受过高等等教育；n 身处在受受人羡慕慕的行业业中；n 有较高的的收入；n 得到较高高的社会会肯定评评价；追求生生活品质质。三、物业业管理服服务模式式从项目定定位和客客户需求求角度上上分析有有四大特特点，其其一、新新都市主主义建筑筑风格，具具备绿色色走廊、都都市核心心、有层层次的开开放空间间、地域域性、社社区邻里里关系特特点；其其二、独独天独厚厚的自然然条件，有有丰富的的水域和和植被；其三、身身处在优优厚且较较大压力力的职场场上，有有着对自自然、健健康、自自由生活活环境的的渴望；其四、便便利的商商业、高高品位生生活方式式。针对对物业特特性和顾顾客群特特点，万万科物业业将在万万科城市市花园定定位为“freee”的物业管管理模式式。（一）“freee的”服务模模式定位位与释义义“freee”体现自自由的、独独立的、随随意的、自自然的、优优美的、空空闲的、开开放的、任任性的为为人之本本性释放放，人的的情绪、体体力、智智力、精精力被束束缚一定定程度后后得到深深度舒展展而产生生的愉悦悦感受，是是无限美美妙和令令人遐想想的，“freee”强调在在自然与与人文环环境、现现代与历历史风格格、建筑筑与服务务气氛的的和谐，突突出尊重重人为环环境营造造宗旨，回回顾历史史折射人人文情怀怀，追求求自然建建立服务务特色。实现“ffreee”模式需需要必备备两条件件：一是是以“一切皆皆善，善善待一切切”的价值值观，“freee”更多的的通过顾顾客自我我情操演演绎千变变的精彩彩生活，二二是具有有开放的的建筑风风格，舒舒适的交交流空间间，风格格炯异的的商业为为大背景景。以尊重人人文化倡倡导为前前提，在在法制、契契约、诚诚信为“freee”的底线线，相互互尊重和和理解，共共同品位位生活。“free”模式主要由三大元素构成：² 开放的1、 自由出入入的大社社区，充充裕的公公共设施施和场所所，独立立且安全全的组团团；2、 物业安全全管理重重点是组组团，将将居家报报警、单单元门禁禁、院落落围墙红红外线联联动对射射、组团团可视对对讲门禁禁、安全全员定点点巡逻、224小时时控制中中心值班班机制；3、 组团外施施行“无人化化管理”，通过过智能化化设备对对主要场场所的监监控、以以及巡视视员的交交叉巡逻逻确保公公共场所所的治安安，同时时给予顾顾客的充充分自由由空间。4、 社区不在在是私家家领地，而而是具有有和政府府共同治治理的特特点，引引进综合合治理办办公室、派派出所、居居委会等等机构。只只要遵守守法律和和社区规规范的人人员，将将充分享享受无阻阻尼的服服务，尽尽情享受受丰富的的生活方方式。5、 社区将无无“禁止践践踏草地地”的标识识牌，开开辟可直直接接触触的绿地地，拉近近人与自自然的距距离，供供客户享享受青草草芬香和和阳光沐沐浴。² 生活的1、 引领庭院院文化，丰丰富组团团内社区区活动，为为每组团团设置亲亲善大使使，直接接为业主主排忧解解难，建建立快速速沟通渠渠道，让让业主在在大社区区中享受受更贴切切的服务务；2、 营造绿树树葱荫的的生活环环境，丰丰富社区区公共场场所的娱娱乐设施施；3、 对商业业业态更具具有生活活味布局局，生活活必配备备项目、休休闲娱乐乐项目、咖咖啡酒吧吧项目、异异国情调调的跳蚤蚤市场；亲和力力的廉价价百货项项目；4、 多元的信信息沟通通渠道，遍遍布社区区的音乐乐广播、人人流密集集出的电电子屏系系统、可可随时求求助的招招援电话话、传统统的宣传传公告栏栏。5、 缤纷色彩彩的社区区文化，以以健康、科科学、探探险为主主题适于于各类人人群，尤尤其包括括儿童寓寓教于乐乐的科教教活动。² 便利的1、 社区提供供便利的的商业配配套，引引进大型型购物商商家交通通车；2、 通畅的交交通设计计，路边边停车方方式，缩缩短步行行距离；3、 物业服务务都以业业主便利利为中心心设置快快捷的办办事流程程，在人人潮高峰峰段亲善善大使专专守庭院院服务；4、 提供家居居生活的的清洁、育育苗、维维修、代代购物等等便民服服务；5、 提供房屋屋租售、转转让服务务。 “freee”服务模模式不仅仅要表现现在顾客客生活方方面的日日常业务务管理与与服务方方面，还还涉及到到社区文文明建设设、会所所服务、租租赁经营营等综合合内容。（二）“freee”服务实实现计划划及要求求项目工作内容容工作标准准 完成时时间客户服务务客户服务务中心设设置1、 分前台事事务办理理和亲善善大使两两大职能能2、 分前台事事务办理理设计为为与业主主直接接接触，贴贴心大使使办公位位置可设设计后台台。3、 设置在会会所位置置，使用用面积约约50mm2 包括括办公、接接待、现现场资料料储存空空间、装装修家政政办理台台、授IIC卡（含含设备）、洽洽谈室亲善大使使制1、 7：0009：000，117：33019：00在在大房子子处直接接承办业业主委托托事宜；2、 熟悉组团团内每户户业主，走走访并收收集业主主意见收收集信息息汇集服服务中心心；3、 组织庭院院社区文文化活动动。着CI职职员服（西西服式样样、蓝色色面料、白白色衬衣衣）分3个区区域，33个专职职亲善大大使，设设5个固固定办公公点（原原则徒步步5分钟钟内可到到达），（与与外围安安全巡逻逻相结合合，在人人流高峰峰期设门门童概念念）30岁以以下，高高中以上上文化程程度，气气质佳，乐乐于助人人，善沟沟通（结结合外围围巡逻安安全员）社区文化化策划1、 以健康、科科学、探探险为主主题，重重点突出出庭院文文化2、 针对儿童童、购房房决策人人、老人人提供特特色文化化活动3、 以协助业业主自行行组织为为发展方方向4、 组织各类类艺术沙沙龙有偿服务务项目设设置1、 根据业户户特点，设设定便民民服务项项目，只只收取成成本的55%利润润；2、 方便投资资客户群群交易，开开展租售售业务，以以赚取利利润为目目标商业配套套方案1、 物业公司司经营咖咖啡厅、酒酒吧业务务，开设设洗衣房房，管理理会所。2、 引进肉菜菜市场、两两家以上上百货店店、快餐餐、医疗疗室、美美容理发发店、书书吧、麦麦丹劳、汽汽车美容容等。3、 开发路边边商业，周周末设置置跳蚤市市场。电子显示示屏1、 需要设在在巴士站站；2、 具体方案案已提交交；细微点滴滴服务1、 成立贴心心协会，提提供业主主忽略的的点滴服服务。2、 开辟服务务画廊，寻寻找服务务足迹，提提高业主主精神文文明。环境管理现代与历历史氛围围营造1、 设置历史史回顾凳凳；2、 项目开发发前后照照片对比比景点设设定3、 在集中商商业穿溜溜冰鞋的的保洁，演演绎自由由、舒适适、现代代气息。服服装紧身身牛仔蓝蓝色衣（轮轮滑保洁洁服务）自然生态态营建方方案开辟亲近近绿地，供供人休憩憩；修建人造造鸟巢；建造有机机肥基地地，供人人参观和和社区有有机肥取取用；建建设小苗苗圃培育育基地、果果树等（共共10*6 mm2）社区保洁洁绿化管管理方案案（888人）1、 环境保洁洁（600人）2、 家政：（110人）3、 垃圾清运运：市政政化4、 垃圾箱；庭院两两个单元元一脚踏踏式双桶桶垃圾箱箱（2440L/桶）庭庭院外果果皮箱（11个/半半径400m）5、 服装有楼楼内和楼楼外之别别，楼内内体现精精致，楼楼外体现现专业特特点6、 垃圾中转转站设置置（600m2 ）7、 1台机动动垃圾清清扫车、11台机动动洒水车车、机动动垃圾车车1台8、 每两栋设设有保洁洁取水点点（对裸裸露管口口作防冻冻处理）绿化（118人）地下自动动喷灌系系统选择择PPRR管材每半径550m绿绿地设一一个电源源插座（防防水、防防触电）尽量考虑虑雨水利利用系统统其它外围保洁洁实施外外包方式式。安全管理理治安管理理城花的安安全管理理方案主主要以人人防与技技防相结结合；巡巡逻岗与与固定岗岗相结合合；红外外报警与与小区摄摄像机联联动相结结合。人防采用的内内紧外松松的管理理模式循循序渐进进。1、 整个小区区分为多多个小的的片区进进行区域域化管理理；将若若干个小小的组团团化为一一个区域域设定一一个安全全巡逻岗岗（楼内内巡逻岗岗5个），主主要是对对本区域域的安全全事务的的处理。着着公司规规定的CCI服装装安全员员楼内巡巡逻岗（西西装），主主要是以以小区的的整个风风格相配配套。2、 在小区的的主要地地段及繁繁华区域域设置徒徒步的安安全巡逻逻岗，主主要是以以提供安安全服务务为主要要的目的的（设岗岗位1个个）。3、 对于组团团外围及及小区的的次干道道设置有有单车巡巡逻岗（单单车巡逻逻岗5个个），主主要是保保证小区区次干道道及周边边的安全全事务处处理。着着装以牛牛仔服特特色的服服装，体体现自由由与开放放的小区区管理特特色。4、 在小区的的主干道道及整个个小区的的安全防防范监控控和对小小区各岗岗位的快快速支援援及整个个小区的的安全事事务处理理（摩托托车巡逻逻岗1个个）。根根据小区区的特色色着美式式的作战战服，主主要是在在小区内内起到威威慑作用用。5、 体现城市市花园安安全管理理的风格格，在主主要的出出入口设设置安全全形象岗岗位1个个（核心心路与江江夏大道道交接处处）。着着美式作作战服。6、 在小区的的前期对对于小区区的装修修实行集集中统一一的管理理，安全全管理方方面设置置专门的的装修巡巡逻岗（33个岗位位）。着着安全楼楼内巡逻逻岗服装装。技防小区智能能化与小小区控制制中心联联动的模模式。1、 在小区的的繁华地地段和较较为偏僻僻的地段段设置及及时的召召援电话话，并与与小区的的摄像探探头和监监控中心心相互联联动。能能够对顾顾客提供供便利的的服务，从从治安管管理角度度很大的的程度上上保证了了及时的的信息流流通。2、 小区红外外报警系系统与摄摄像、照照明综合合联动保保障小区区应急或或异常现现象的发发生能够够清晰明明了的进进行监控控、记录录。3、 组团电动动门安装装延时自自动关闭闭装置，极极大的避避免安全全的隐患患的发生生，同时时顾客提提供安全全方便的的服务。4、 红外发射射器对装装留有间间距防跨跨越，红红外线与与围墙实实体距离离35ccm。5、 24小时时的监控控中心值值班制度度严格对对小区的的整体状状况进行行监控，同同时及时时的调配配资源协协调现场场的事务务处理（设设置1.5个岗岗位）。着着安全员员楼内巡巡逻岗。6、 设电子巡巡更系统统，确保保巡逻获获得质量量保证。交通管理理1、 车场出入入口岗（44个岗位位）服装装要求：国家统统一服装装体现小小区物业业管理的的规范化化专业化化。2、 首期封闭闭为一个个车流出出入口（道道路宽度度可调头头）3、 在小区的的主要路路段及交交叉口设设缓冲坡坡、引进进市政红红绿灯装装置；控控制车辆辆在小区区内的速速度。4、 针对小区区的特点点引进市市政干道道设咪表表设置在在小区的的主干道道对小区区的车辆辆进行管管理。5、 对小区内内的车辆辆停放进进行及时时引导停停放和检检查制度度（小区区停放车车辆实行行非固定定式管理理模式）。消防管理理采用谁主主管，谁谁负责。对对整个小小区实行行区域化化集中管管理的模模式。1、 建立责任任到人及及小区的的消防档档案，定定期的对对小区的的消防设设施进行行检查整整改。2、 对裸露管管口作防防冻处理理。内部管理理采用半军军事化的的管理模模式。1、 安全班值值班制度度为三班班四倒，224小时时的值班班制度。2、 小区安全全管理队队伍分三三班，每每班设班班长一人人，副班班长一人人。维修管理理人员16人，服服装着CCI标准准服（上上衣束腰腰）配多多功能腰腰带1设备备设施等等公用部部位将采采用分区区管理、责责任到人人的方式式，将城城花以核核心路为为界划分分为两个个分区，实实行分区区管理，同同时在各各个分区区实行责责任负责责制，每每人都有有自己的的专责区区域，同同时由要要求通力力合作、相相互监督督以保证证设备设设施的完完好如新新。体现现“各有所所专，面面面俱到到”的用人人思想和和服务理理念。2家政政维修服服务主要要体现“专业化化，快速速化”推行岗岗位专家家、服务务明星，来来提高服服务品质质。3公共共照明采采用双电电源供电电，分区区控制。4公共共部位的的路灯要要求采用用跳跃式式双回路路控制，在在夜深人人稀时关关闭一半半，以利利于今后后节约公公用费用用支出。5小区区的绿化化用水要要求采用用双路供供水，和和小区的的水景相相通，充充分进行行水的重重复利用用，以节节约成本本。6控制制中心闭闭路录像像采用数数字录像像机，并并能保存存一个月月。7内线线电话系系统（办办公室、设设备房、岗岗厅）、警警铃连通通宿舍。水电气计计量1要求求前期就就能实现现抄表到到户，节节约服务务成本，减减少物业业今后的的水、电电、气损损耗支出出成本。2箱式式变电站站的放置置地点要要考虑今今后的检检修的方方便性，及及对业主主的影响响。3合理理设计景景观照明明，尽量量减少小小区域照照明的数数量。服务特色色1、 组合式工工具箱，体体现万科科物业的的“专业化化”。2、 家政维修修体现快快速化，接接到报修修信息后后能在约约定时间间到达现现场，提提出专业业的解决决方法，并并能快速速进行维维修处理理。3、 城花的大大区域管管理要体体现快速速灵活，将将采用自自行车代代步模式式。4、 公共部位位的维护护要提现现维护的的及时性性，所有有公共部部位的维维护全部部要求在在最短的的时间完完成。5、 每位技术术员都有有自己的的专门责责任区域域，所有有区域责责任化。人员要求求和服务务制度编编制管理处服服务架构构部门经理理1人；经理助助理2人人；会计计1人；出纳11人；人人事行政政10人人；客户户中心111人；保洁888人；安全993人；维修117人。前台、后后台人员员服装仍着CII规定服服装体系文件件按照公司司IS0090000体系系执行人事行政政制度按照公司司IS0090000体系系执行内部管理理规定结合现场场制定班班组内管管理规定定。物业管理理用房物业管理理用房1、 资料室2、 办公室3、 会议培训训室4、 更衣室5、 仓库（保保洁、维维修、办办公、宿宿舍）6、 宿舍及食食堂7、 维修操作作间800平平方米标识生活、交交通、提提示标识识系统1、 配合项目目制定与与项目定定位的永永久性标标识。2、 公共宣传传及物业业服务标标识由物物业提标标识样。3、 交通标识识按照国国家规范范制作。（三）、社社区人员员配置方方案1.管理理处工作作人员岗岗位任职职要求1.1部部门经理理基本要求教育工作经验验健康状况应接受的的内部培培训资格证书书发证机构高、中专专以上三年相关关工作以以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经经理具物物业管理理资格证证书物业管理理资格证证书国家建设部其他要求求1担任任主管以以上职务务满一年年以上2熟悉悉任职岗岗位及下下属岗位位的各项项业务及及运作流流程3具有有较强的的管理能能力和领领导水平平4通过过公司评评审通过过12经经理助理理基本要求教育工作经验验健康状况应接受的的内部培培训资格证书书发证机构高中专以上二年相关关工作以以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经经理助理理应具备备物业管管理资格格证书初级职称称证书各地劳动局其他要求1担任任主管（含含主管）以以上职务务半年以以上2熟悉悉任职岗岗位及下下属岗位位的各项项业务及及运作流流程3具有有较强的的管理能能力和领领导水平平4通过过公司评评审通过过13主主管基本要求教育工作经验验健康状况应接受的的内部培培训资格证书书发证机构高中专以上二年以上上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相相关专业业两种中中级等级级证书以以上中级等级级证书各地劳动局其他要求1在专专业技术术及管理理岗位工工作两年年以上2熟悉悉任职岗岗位及下下属岗位位的各项项业务及及运作流流程3具有有一定的的管理能能力4通过过公司组组织的考考核和资资格审核核1.2主主办基本要求教育工作经验验健康状况应接受的的内部培培训资格证书书发证机构高中专以上二年以上上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相相关专业业两种初初级以上上的证书书初级职称称证书各地劳动局其他要求1在专专业技术术及管理理岗位工工作半年年以上2熟悉悉任职岗岗位及下下属岗位位的各项项业务及及运作流流程3具有有一定的的管理能能力4通过过公司组组织的考考核和资资格审核核1.3技技术及管管理人员员基本教育工作经验验健康状况应接受的的内部培培训资格证书书发证机构要求高中专以上一年以上上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求1. 财财务管理理部/业业务部门门的会计计/出纳员员须通过过“武汉市市会计上上岗资格格”培训或或相关专专业学历历武汉市会会计证武汉市财政局2. 设设备责任任人和技技术员须须通过相相关设备备操作上上岗资格格培训上岗证各地劳动局3. 专专职或兼兼职司机机须持有有效驾驶驶执照机动车辆辆驾驶证武汉公安安局车辆辆管理所所4食堂堂厨师须须持等级级证书并并通过健健康检查查厨师等级级证书健康证武汉市劳劳动局卫卫生防疫疫站5品质质管理人人员需持持物业管管理上岗岗证物业管理理岗位资格证书书相关认证证机构其他要求1、熟悉悉任职岗岗位的业业务运作作，具有有一定的的专业技技能1.4普普通员工工（含班班长）基本要求教育健康状况应接受的的内部培培训升班长要要求资格证书书发证机构初中以上上良好岗前培训入职培训强化培训在职培训升职培训特殊要求1救生生员须通通过“救生员员上岗资资格”培训、健健康检查查救生员上上岗证健康证水上运动动协会武汉市防防疫站2食堂堂工作人人员须通通过健康康检查健康证武汉市防防疫站3控制制中心负负责人需需持消防防上岗证证，其他他值班人人员需通通过公司司组织的的消防培培训及考考核。消防上岗岗证升班长要要求1、在员员工工作作岗位工工作半年年以上2、熟悉悉本专业业及部门门运作流流程4、 具有一定定的组织织协调能能力5、 通过部门门考核和和公司审审核。2.管理理处组织织架构图图部门经理（1人）经理助理（1人）经理助理（1人）技术主管1人环境绿化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客户服务主管1人保洁主办1人安全主办2人食堂6人司机兼采购1人仓库兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人绿化管理18人环境管理58人家政服务10人会计1人出纳1人品质文档1人亲善大使