某房地产项目可行性研究报告(DOC 53页)ertl.docx

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目可行性研究报告万科.房房地产项项目可行行性研究究报告(模板)目 录录第1章总总论31.1.项目背背景与概概况31.2.主要技技术经济济指标771.3.问题与与建议88第2章项项目投资资环境与与市场研研究92.1.投资环环境分析析92.2.区域房房地产市市场分析析112.3.销售预预测1552.4.营销策策略199第3章建建设规模模与项目目开发条条件2113.1.建设规规模2113.2.项目概概况现状状213.3.项目建建设条件件22第4章建建筑方案案264.1.设计依依据2664.2.项目设设计主题题和开发发理念2264.3.项目总总体规划划方案2274.4.建筑设设计2884.5.结构设设计2994.6.给排水水设计330第5章节节能节水水措施3325.1.设计依依据3225.2.建筑部部分节能能设计332第6章环环境影响响评价3336.1.编制依依据3336.2.环境现现状3336.3.项目建建设对环环境的影影响3446.4.环境保保护措施施34第7章劳劳动卫生生与消防防357.1.指导思思想3557.2.职业安安全卫生生健康对对策与措措施3557.3.消防设设计366第8章组组织机构构与人力力资源配配置3888.1.组织机机构3888.2.人力资资源配置置38第9章项项目实施施进度3399.1.项目开开发期3399.2.项目实实施进度度安排3399.3.项目实实施过程程控制措措施399第10章章项目招招投标44110.11.工程程项目招招标投标标概述44110.22.工程程项目招招标投标标因素分分析42210.33.招标标依据44410.44.招标标范围44410.55.招标标方式444第11章章投资估估算与资资金筹措措4511.11.投资资估算4511.22.资金金筹措445第12章章财务评评价47712.11.项目目评估依依据47712.22.财务务评价基基础数据据的选择择4712.33.财务务评价44712.44.不确确定性分分析488第13章章社会评评价49913.11.项目目对社会会的影响响分析44913.22.风险险分析55013.33.社会会评价结结论511第14章章研究结结论与建建议52214.11.可行行性研究究结论55214.22.建议议52第1章 总论1.1. 项目背景景与概况1、项目目名称：湘水明珠珠居住小小区一期期(1、22、3号号楼)项项目2、承办办单位概概况单位名称称：*房地地产开发发有限公公司单位性质质：有限责责任公司司(外国国自然人人独资)注册资金金：港币2,0000万元单位住所所：*市*业务范围围：房地产产开发、销售法定代表表人：企业负责责人：建设单位位简介：*房地地产开发发有限公公司是由由*市政政府在220066年中国国中西部部招商会会中引资资过来的的加拿大大独资企企业，并并经*市工商商行政管管理局批批准成立立的一家家房地产产开发、销销售为一一体的综综合性开开发经营营企业，公公司下设设管理部部、技术术部、财财务部、工工程部、销销售部等等，现有有职员226人，其其中高级级职称11人，中中级职称称7人，公公司人员员大都是是经验丰丰富的专专业人员员，年开开发能力力为500万多平平方米。*房地地产开发发有限公公司拥有有资产22.4亿亿，其中中已拥有有土地使使用权面面积为2238亩亩，按每每亩700万元估估价（已已完成征征地拆迁迁）近11.7亿亿，另外外风光带带建设投投资75521万万元。3、可行行性研究究报告编编制依据据（1） 与委托方方签订的的咨询协协议；（2） 国家计委委计办投投资220022155号审定定的投投资项目目可行性性研究指指南（试试用版）；（3） 国家发展展改革委委员会、建建设部联联合颁发发的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）；（4） 城市房房地产开开发经营营管理条条例；（5） 房地产产项目经经济评价价方法。4、编制制范围依据国家家有关政政策、法法律、法法规、规规程、规规范，对对湘水明明珠居住住小区一一期(11、2、33号楼)项目建建设的目目的、必必要性、项项目区域域概况、项项目规划划方案及及建设内内容、项项目建设设组织管管理、项项目招标标方案、投投资估算算、融资资方案与与效益分分析、财财务分析析、项目目风险分分析等方方面进行行全面论论证和研研究。5、项目目提出的的理由 项目建设设符合国国民经济济发展当前，我我国国民民经济运运行正处处于一个个特殊发发展时期期，为了促促进国民民经济的的稳步健健康发展展，必然要要求扩大大内需，优化消消费结构构，把住宅宅建设作作为推动动国民经经济发展展的支柱柱产业之之一。根根据国家家统计局局的分析析和研究究，房地地产对国国民经济济的拉动动作用约约1.552个百百分点。*房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家家有关部部门的分分析和预预测，我我国居民民住宅目目前正在在从生存存型向舒舒适型方方向转变变，到220088年，我我国城镇镇居民人人均建筑筑面积将将达到222平方方米，平平均每户户拥有一一套功能能基本齐齐全的住住房，住住房消费费占整个个消费的的比重将将达到115%，城城市化水水平将提提高到336%左左右。我我国居民民住宅的的近期发发展目标标是户均均一套、人人均一室室，力争争20110年达达到人均均建筑面面积355平方米米，主导导户型为为三室两两厅和两两室两厅厅。正因为房房地产投投资的带带动作用用较大，国国家为推推动我国国国民经经济的持持续健康康稳定发发展，将将建筑业业列为国国家的支支柱产业业之一。因因此，本本项目的的建设是是国民经经济发展展的需要要。项目对对城市建建设将起起到促进进作用20077年122月244日，在湖南南省各民民主党派派省委、无无党派人人士和省省工商联联参政议议政联合合调研课课题组向向湖南省省委、省省政府提提交的“33+5”新型型城市群群建设及及产业发发展思路路与对策策研究总总报告中中，提出出要把“33+5”新型型城市群群打造成成为功能能互补的的高新产产业聚集集区、发发展布局局合理的的新型城城市连绵绵区、中中部领先先的现代代大商业业区、环环境优美美的综合合生态区区。*作为为“3+5”新新型城市市群建设设的中心心城市之之一，其其经济发发展速度度在湖南南区域经经济中领领先地位位更加突突出，对对全省各各地乃至至中南地地区都具具有较强强的辐射射力，在在以长株株潭为中中心的“3+55”城市群群发展建建设的环环境下，*市委市政府提出要突出*城市形象建筑，提高*城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。目前，*市的人均均住宅面面积偏小小，而且且居住条条件也比比较差，与与湖南省省住宅与与房地产产业发展展规划相相差甚远远。因此此，改善善*市人民的的居住条条件已经经成为*市政政府特别别关心的的问题之之一。同同时，随随着*经济的的发展和和人民生生活水平平的不断断提高，人人们对居居住环境境等方面面的要求求也越来来越高，近近年来实实施的房房地产开开发建设设就是为为了使*城市市居民的的生活环环境、居居住环境境不断得得到改善善。湘水明珠珠居住小小区一期期(1、22、3号号楼)项项目符合合*城市市建设总总体规划划，贯彻彻了“3+55”城市群群建设的的发展战战略，其其对加快快城镇化化进程，美美化城市市空间，创创造新的的城市景景观，提提升城市市品位都都具有积积极意义义。 解决决劳动就就业的需需要由于我国国目前正正处于经经济结构构的调整整时期，部部分行业业职工下下岗再就就业也就就在所难难免，广广开就业业渠道，解解决人民民的生活活与就业业问题已已成为当当前各级级政府的的头等大大事。而而投资、消消费、出出口是国国民经济济增长的的原动力力，因此此国家固固定资产产投资总总的政策策仍然是是继续保保持投资资总量的的稳定增增长，以以创造更更多的就就业机会会。据有关权权威人士士测算，我我国GDDP每增增长1个个百分点点，全国国可新提提供800多万个个就业岗岗位，而而住宅投投资每增增加100%，大大约可以以拉动GGDP增增长0.5个百百分点，则则可提供供40多多万个就就业岗位位。因此此，住宅宅建设投投资的增增加对于于增加社社会就业业机会有有着不可可忽视的的作用，而而本项目目作为*市重点商品品住宅建建设项目目工程之一一，将为为增加*市当地社社会就业业岗位作作出一定定的贡献献。6、拟建建地点本项目位位于*市湘江江东岸南南段，总总占地面面积200,9366.7平方方米，小小区西隔隔湘江东东路与湘湘江风光光带相连连、南至至望江路路、东隔规规划中的的小区小小学与中中天路相相连、北北至小区区北部主主路口。本项目目与*市著著名的东东洲岛隔隔河相望望；距*市火车车站不到到5000米,距距离衡昆昆高速、衡衡枣高速速、京珠珠高速皆皆不到二二十公里里，自然然环境优优越，道道路交通通便利。7、预期期目标湘水明珠珠居住小小区一期期(1、22、3号号楼)项项目拟在占地地面积220,9936.7平方方米的土土地上，建建设总容积率率为2.63，建设密密度为224.4%,总建筑筑面积为为65,9133.477平方米米的3栋(1-3号楼楼)高层层电梯住住宅房（其其中住宅宅面积447,6522.3平方米米，1-2层商商铺面积74419.1平方方米，地地下停车车场面积积10,8422平方米米）。8、主要要建设条条件湘水明珠珠居住小小区一期期(1、22、3号号楼)建建设项目目是“湘水明明珠”房地产产开发项项目的一一部分，该该项目分城城市基础础设施建建设（沿沿江风光光带）和和商住房房开发两两部门进进行，项项目以建建筑、自自然与人人和谐为为理念，旨旨在打造造尊贵、健健康、运运动、休休闲、生生态、养养生的水水岸生活活。为了了加快招招商引资资力度，加加快*城市基基础设施施建设，促促进经济济社会可可持续发发展，把把*建设设成为区区域性中中心城市市，珠晖晖区启动动了湘江江东岸南南段沿江江风光带带堤路工工程的建建设。经经考察，在在中国220066年中国国中西部部招商会会中引入入了富邦邦升辉房房地产开开发有限限公司，对对该项目目进行投投资建设设，并成成立了*市湘湘江东岸岸南段建建设协调调领导小小组，由由原市委委副书记记王雄飞飞任组长长，珠晖晖区委书书记段志志刚任副副组长，市市委市政政府相关关职能部部门的领领导及珠珠晖区负负责人担担任成员员。将东东岸风光光带南段段建设项项目纳入入省、市市重点项项目。考考虑到该该项目投投资大、建建设周期期长，带带来的经经济效益益及社会会效益明明显，对对该项目目享受相相关优惠惠政策，并并下发了了衡政发发2000620号号文，“关于湘湘江东岸岸南段堤堤路建设设工程实实施细则则的通通知，该该通知第第五条规规定用地地控制范范围。“在湘江江东岸南南段堤咱咱东厢可可开发的的土地范范围内，根根据投资资方从事事基础设设施建设设的投资资额加220%的的回报率率确定补补偿用地地面积，作作为投资资方的开开发用地地，由市市规划、国国土资源源等部门门经依法法批准后后将用红红线划归归投资方方实行控控制开发发”。第六六条规定定了东厢厢用地出出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。1.2. 主要技术术经济指指标序号项目单位数值1总用地面面积20,9936.72规划总建建筑面积积65,9913.472.1其中：住住宅建筑筑面积47,6652.32.2其中：11-2层层商铺建筑面面积74199.12.3其中：地地下停车车场建筑筑面积1084423建筑密度度%24.444容积率2.6335绿地率%38.336项目总投投资万元11,6650.447财务净现现值万元3,0001.068财务内部部收益率率%73.8869静态投资资回收期期年0.83310动态投资资回收期期年0.8881.3. 问题与建建议项目开发发商已合合法取得得本项目目土地使使用权，各各项建设设手续正正在申办办中。分分析测算算过程假假定本项项目在土土地取得得、立项项、开发发建设、销销售等方方面均遵遵照国家家及*的房地地产项目目开发程程序及规规定。根据测算算，在预预计的销销售价格格、销售售率条件件下，本本项目具具备良好好的可行行性。*市房房地产市市场正处处于开发发高潮时时期，竞竞争日趋趋白炽化化，因此此需要切切实考虑虑市场容容量和市市场销售售节奏；在建设设过程中中，需要要严格控控制工程程成本和和管理成成本。充分利用用地块区区域优势势和景观观资源；与知名名专业设设计公司司、中介介顾问公公司合作作，强强强联合，打打造小区区品牌和和企业品品牌；制制定合理理的市场场营销方方案，扩扩大媒体体宣传，注注重营销销推广，保保证销售售资金回回款。第2章 项目投资资环境与与市场研研究2.1. 投资环境境分析1、 国家政治治经济形形势及有有关政策策20077年全年年国内生生产总值值2466,6199亿元，比比上年增增长111.4%。分产产业看，第第一产业业增加值值28,9100亿元，增增长3.7%；第二产产业增加加值1221,3811亿元，增增长133.4%；第三三产业增增加值996,3288亿元，增增长111.4%。第一一产业增增加值占占国内生生产总值值的比重重为111.7%，与上上年持平平；第二二产业增增加值比比重为449.22%，上上升0.3个百百分点；第三产产业增加加值比重重为399.1%，下降降0.33个百分分点。固定资产产投资增增长较快快全年全全社会固固定资产产投资1137,2399亿元，比比上年增增长244.8%。在城城镇投资资中，第第一产业业投资11,4666亿元，比比上年增增长311.1%；第二二产业投投资511,0200亿元，增增长299.0%；第三三产业投投资644,9288亿元，增增长233.2%。全年房地地产开发发投资225,2800亿元，比比上年增增长300.2%，其中中商品住住宅投资资18,0100亿元，增增长322.1%。商品品房竣工工面积558,2366万平方方米，增增长4.3%。商商品房销销售面积积76,1933万平方方米，增增长233.2%，其中中商品住住宅699,1044万平方方米，增增长244.7%。中央经济济工作会会议将220088年的调调控政策策业位于于紧缩，为为“防止经经济增长长由偏快快转向过过热、防防止价格格由结构构性上涨涨演变为为明显的的通货膨膨胀”，20007年年12月月8日，央央行将存存款利准准备金率率提高一一个百分分点；同同年111月CPPI同比比上涨66.9%；随后后央行、银银监会明明确规定定第二套套房贷以以户为单单位；112月国国务院发发出禁令令：城镇镇居民不不得到农农村购买买小产权权房，继继20004年经经来，因因家出台台的宏观观调控政政策频率率之高，调调控力度度之大，前前所未有有，以“管严土土地，看看紧信贷贷”为主的的宏观调调控措施施，紧紧紧扼住了了房地产产开发的的两大命命脉，房房贷利率率持续涨涨高，同同时各地地政府在在房地产产税收方方面也加加大了调调控力度度。以上上政策对对打击房房地产投投机，消消除房地地产泡沫沫，保障障房地产产业的健健康稳定定发展产产生了巨巨大的作作用。2、项目目开发地地区的经经济社会会情况及及管理、政政策因素素20077年，*市实实现生产产总值（初初步核算算）8223.551亿元元，增长长15.3%。其其中第一一产业增增加值2201.4亿元元，增长长 4.1%；第二产产业增加加值3335.443亿元元，增长长20.2%；第三产产业增加加值2886.668亿元元，增长长17.3%。按按常住人人口计算算，全市市人均生生产总值值122287元元，比220000年增长长2133.8 %，翻翻了一番番。近五五年，是是*经济济发展较较快的五五年，经经济总量量从20003年年的4332.334亿元元，增加加到20007年年的8223.551亿元元，年均均增长速速度达到到11.99%。经济济结构发发生明显显变化，第第二产业业比重上上升，220077年二产产业占GGDP的的比重达达到400.733%，比比20003年上上升5.23个个百分点点。一产产业占GGDP比比重较220033年下降降0.555个百百分点。主主要经济济结构比比重见图图2。就就业再就就业成效效显著。年年末就业业劳动力力3977.5万万人，新新增就业业人员55.755万人，其其中城镇镇新增就就业人员员5.661万人人，其中中下岗失失业人员员再就业业4.119万人人。组织织农村劳劳务输出出5.33万人。年年末城镇镇登记失失业率为为4.33 %，就就业形势势保持稳稳定。物物价总水水平温和和上涨。全全年居民民消费价价格总水水平比年年初上升升5.227个百百分点，其其中,服服务价格格上涨11.233个百分分点。商商品零售售价格上上涨6.47个个百分点点。食品品类价格格上涨112.331个百百分点。房房屋销售售价格上上涨5.49%，其中中商品房房销售价价格上涨涨7.223%。安安全生产产形势好好转，全全年共发发生各类类安全事事故8664起，同同比下降降14.88；死亡亡2422人，同同比下降降26.89；亿元元GDPP生产安安全事故故死亡率率为0.55，道道路交通通万车死死亡率110.11；煤炭炭百万吨吨事故死死亡率88.3；工矿商商贸企业业十万从从业人员员生产安安全事故故死亡率率3.775，四四项安全全生产事事故死亡亡率均比比上年有有较大幅幅度的下下降。20077年，*市人人口和计计划生育育工作稳稳定发展展。年末末全市户户籍人口口7288.833万人，其其中城镇镇人口3300.43万万人，增增长111.8%；乡村村人口4428.45万万人，下下降6.4%。人人口出生生率111.322，人口口死亡率率6.332，人口口自然增增长率55.000。城乡居居民生活活继续得得到改善善。20007年年*市全全部职工工年平均均工资1176773元，月月平均工工资14473元元。城市市居民人人均可支支配收入入106681 元，比比上年增增长166.544 %；扣除物物价因素素，实际际增长110.77%。农农民人均均纯收入入48885元，增增长144.533%，实实际增长长8.88%。城城市居民民人均生生活消费费76008元，比比上年增增长155.3%，扣除除物价因因素，实实际增长长9.55%；农农村居民民消费335544元，增增长144.022%，实实际增长长8.55%。220033-20007年年城乡居居民人均均收入情情况见图图6和图图7。社社会保障障事业稳稳步推进进。年年末全市市五项社社会保险险扩面119.331万人人次，参参保总人人数1996.666万人人次，征征缴基金金17.26亿亿元（含含企业养养老保险险清欠），支支付各项项保险待待遇200.988亿元。其其中企业业养老保保险新增增参保人人数3.74万万人，参参加社会会养老保保险人数数65.45万万人，其其中职工工数466.222人，离离退休人人员199.355万人；参加企企业改制制保险的的单位1155家家，参加加失业保保险的职职工人数数13.04 万人；基本医医疗保险险的参保保人数达达50.87人人，新增增4.661万人人，其中中职工334.779万人人，离退退休人员员16.09万万人。参参加工伤伤保险人人数222.122万人，参参加生育育保险人人数355.099万人。居居民享受受最低生生活保险险的对象象共有220.118万人人，城市市居民领领取失业业保险人人数0.89万万人，基基本做到到应保尽尽保。20077年，*市固定资资产投资资较快增增长，投投资结构构进一步步优化。全全社会固固定资产产投资完完成2227.99亿元，比比上年增增长288.3%。从产产业投向向看，第第一产业业投资33.4亿亿元，与与去年持持平；第第二产业业投资1114.9亿元元，增长长52.4%；第三产产业投资资1099.6亿亿元，增增长100.8%，工业业投入明明显加大大。全年年工业完完成投资资1144.9亿亿元，比比上年增增长533.3%。其中中制造业业完成投投资822.1亿亿元，占占工业投投资的比比重为771.55%；电电力、燃燃气及水水的生产产供应业业完成投投资8.5亿元元，占工工业投资资的比重重为7.4%。社社会事业业和基础础设施投投资均有有大幅度度的增长长。房地地产开发发投资稳稳步增长长，全年年完成投投资额223.55亿元，增增长411.7%，最近五五年是*投资资额增加加最快的的五年。2.2. 区域房地地产市场场分析1、*房地产产市场区区域分布布及特点点 主城城区板块块主城区为为*市老老的行政政、商业业、金融融、文化化教育中中心，交交通便利利、配套套完善，商商业氛围围浓厚，升升值潜力力及投资资价值大大，土地地成本较较高，主主要以中中高档次次的高层层住宅、商商铺为主主、销售售价格受受到规模模和建筑筑规划水水平的不不同，住住宅在118000-30000元元/平方方米左右右。老城城区比较较有代表表性的有有熙园、中中泰·峰境、亚亚华名都都、世纪纪名城等等。主要特征征：市区区中心位位置，规规模较小小，占地地面积不不大，高高容积率率，一、两两栋楼体体，多为为高层，居居住环境境一般，小小区景观观，面积积以中、大大户型为为主，售售价多为为18000-330000元/平平方米左左右。 华新新开发区区板快华新开发发区位于于*市西西部，是是*市新新的行政政中心，市市委市政政府等行行政事业业性单位位均已入入驻该片片区，已已形成一一定的规规模，政政府机关关搬迁工工作已基基本完成成，区域域的后发发优势已已经开始始体现，片片区市场场将具有有较大的的发展和和潜力。*市民对华新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为*市民购房置业的首选区域。主要特征征：普遍遍的楼盘盘规模比比较大,档次相相对其他他几个区区域要高高,户型型面积上上相对而而言设计计比较合合理,以以三房为为主力,一般做做到1220-1150平平方米,1200-1330平方方米的三三房旺销销,四房房面积一一般在1160-1900平方米米。楼盘盘在同等等档次的的情况下下，销售售速度比比其它几几个区快快。 立新新片区板板块相对其它它几个区区域而言言，立新新区虽然然离老城城中心区区比较近近，但感感觉比较较偏僻，区区域形象象不佳，规规划不好好，小区区档次普普遍比较较低，建建设速度度也比较较慢，交交通、购购物、休休闲、商商业、生生活配套套也未完完全上来来，并且且档次不不高，缺缺乏基本本的生活活配套设设施，生生活的氛氛围远未未形成。主要特征征：片区区市场在在售楼盘盘少，先先天条件件不足，推推出楼盘盘一般中中低档次次，主要要通过价价格优势势抢占市市场份额额，如蒸蒸湘奥运运世纪城城为代表表的楼盘盘，价格格相对比比较低。 江东东板块江东板快快早期给给人的印印象是城城区较老老、杂乱乱，缺乏乏大型基基础配套套设施，但但是随着着这几年年的大型型市政配配套建设设，尤其其是沿江江路风光光带的建建设，区区域内的的绿化空空间、居居住环境境等都大大大提升升，江岸岸沿线正正催生着着*未来来的江景景豪宅板板快。主要特征征：早期期楼盘少少，档次次低，规规模少，楼楼盘素质质一般中中档次以以下，普普遍价格格比较低低，但沿沿江的楼楼盘价格格相对比比较高，随随着风光光带的建建设，沿沿江路将将发展成成为*的豪宅宅地标。2、*房地产产投资分分析从上面的的图表数数据中可可以看出出，*房地产产投资一一共出现现两次较较大幅度度的增长长，一次次是20003年年，一次次是20007年年。20003年年开始出出现房地地产投资资的热潮潮兴起，也也可以说说是华新新开发区区的正式式启动，而而20007年将将这种热热潮推向向了顶峰峰。投资资的热潮潮源于市市场需求求的策动动，两者者呈现着着良好的的增长势势头。从近几年年的数据据，我们们分析其其房地产产投资增增长，如如下：年份20044200552006620077房地产开开发投资资金额（亿亿元）12.44813.22316.55923.551增长幅度度8.433%6.011%25.44%41.771%上表中很很明显，220066、20007年年是*房地产产投资的的快速增增长年，快快速的投投资增长长来自于于*房地地产市场场需求的的提升。从从走访的的楼盘看看，很多多都是220066年就开开始兴建建的项目目，只经经过1-2年的的销售，项项目就基基本售完完，表明明销售速速度大大大提升。3、*房地产产供求分分析1）供给给分析年 份份20044200552006620077商品房施施工面积积（万平平方米）248.14271.49311.58460.13其中新开开工面积积（万平平方米）81.44894.44283.999197.84新开工面面积增幅幅33.44%15.888%-11.05%135.55%20077年，不不管是施施工总面面积和新新开工面面积都增增加了1100万万平方米米以上，尤尤其是新新开工面面积增幅幅达1335.555%,与市场场投资呈呈现着明明显的正正比递增增关系，220077年可以以算是一一个不折折不扣的的*房地地产开发发年。2）需求求分析年 份份200552006620077商品房施施工面积积（万平平方米）86.335107.85120.92增幅14008%24990%12112%年 份份200552006620077商品房施施工面积积（万平平方米）9.68813.5517.442增幅 1604%39446%29004%从上页的的系列图图表中可可以看出出，不管管是商品品房销售售还是销销售总金金额均保保持着较较大的增增长势态态，市场场需求整整体向好好。4、*房地产产市场特特征分析析：综上所述述，我们们可以对近近几年*房地地产市场场的特征征总结如如下： 房地产开开发投资资持续增增长，但但增速与与市场需需求的增增长呈良良性发展展关系。 增量地供供应大幅幅度增加加，存量量地减少少，住宅宅用地供供应总量量增加。 商品房供供给快速速增长，市市场需求求较为平平稳。 产品建筑筑设计水水平的提提高，不不管是立立面设计计、内部部结构、实实用率、园园林等等等方面，任任何项目目都不会会具有非非常明显显的优势势。5、20008年年*楼市市分析*房房地产市市场走势势随着国家家宏观调调控政策策的贯彻彻落实，*2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地地产开发发投资增增长回落落。当前前房地产产开发投投资需求求由强转转弱，新新注册房房地产开开发企业业比上年年减少，增增量资金金谨慎入入市。另另外，调调整住房房供应结结构的措措施将进进一步减减缓已批批准项目目的投资资节奏。房房地产开开发投资资增速将将低于全全社会固固定资产产投资增增速。2）住房房供应结结构调整整加快。按按照国家家调控政政策的要要求，套套型建筑筑面积990平方方米以下下的住房房供应将将大幅增增加，中中低价位位、中小小套型普普通商品品房的土土地供应应也将大大幅增加加，大户户型住房房建设与与供应受受到相应应限制，中中小套型型普通商商品住房房将逐步步成为房房地产市市场的主主流产品品。3）土地地供给将将进一步步紧缩。继继续执行行从严从从紧控制制新增建建设用地地的政策策，住宅宅用地中中增量地地供应将将更加困困难，存存量地供供应仍会会保持增增长，但但供应总总量将减减少。房房地产投投资需求求减弱，将将缓解土土地供求求的矛盾盾。20008年*楼市市走势对*房房价的走走势，目目前受到到宏观调调控政策策、CPPI指数数持续的的攀高居居民生活活压力加加大、股股市动荡荡跌至330000点以下下等情况况的影响响，楼价价增长势势头将相相对放缓缓，但是是总体上上依然呈呈现增长长的势头头，主要要是因为为土地成成本的增增加，建建筑材料料的价格格增长，人人工工资资的提高高，直接接导致开开发成本本的大幅幅度提升升，所以以20008年楼楼市房价价依然有有一定的的上涨空空间。2.3. 销售预测测1、项目目需求分分析本项目所所在地珠珠晖区是是*市最最大的一一个区,人口众众多,交交通发达达,但湘湘江以东东尚没有有一个具具有一定定规模的的高档商商住小区区,在这这里工作作和经商商的人很很多,火火车站、学学校、医医院、幼幼儿园、工工厂、商商品经营营与批发发等云集集在这里里，人流流量非常常大。人人们物质质生活的的不断改改善，带带来消费费的增长长，人们们对住房房的要求求越来越越高，而而本项目目地处*市湘江江东岸南南段，西西与风景景优美的的沿江风风光带唇唇齿相依依，南至至望江路路与著名名的东洲洲岛隔河河相望，项目将将利用其其“傍水依依城”的良好好生态和和区位优优势在*珠晖晖区打造造出一个个人文共共生的生生态示范范小区，以创新新的开发发理念和和居住生生活方式式打造*高品品质、高高标准、不不可复制制的江景景住房，使得沿河而居成为*人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目目销售目目标群定定位本项目规规划为*地区区的中高高档楼盘盘，销售售目标客客户群定定位如下下：一类客客户：企企事业单单位职工工本项目周周边的大大型企业业较多，上上万人的的企业包包括中钢钢衡重企企业职工工、*铁路部部门职工工等等。1）中钢钢衡重企企业职工工*中钢钢衡重设设备有限限公司（原原湖南金金阳机电电设备制制造有限限公司）是是集科研研、设计计、制造造开卷机机、卷取取机及卷卷筒为一一体的专专业公司司。公司司从19964年年开始研研制卷取取机卷筒筒，经过过四十多多年的发发展，成成为卷取取设备的的专业化化生产企企业，能能生产各各种冷轧轧开卷机机、卷取取机。产产品遍布布全国板板带材生生产线，并并出口日日本、南南非、马马来西亚亚等国。公公司占地地面积2260000平方方米，固固定资产产1亿元元。年产产值达22.5亿亿元。该企业有有超过十十年未建建设过单单位住房房，员工工及家属属近3万万人，该该部分客客户将会会成为湘湘水明珠珠购买主主力客户户群，预预计可购购房8000-110000套。2）*铁路部部门职工工*铁路路系统，包包括中铁铁五局员员工及家家属近55万人，目目前集中中居住在在珠晖区区和平乡乡、苗圃圃一带，居居住环境境较差，交交通不便便利，该该部分客客户将会会成为湘湘水明珠珠的购买买主力客客户群。二类客客户：周周边的私私营业主主项目毗临临*火车车站，周周边的中中小私营营业主较较多，主主要分布布在火车车站商贸贸城、东东方广场场、创富富商城、广广东路批批发街等等几大*主力力批发市市场，具具备大批批有购买买实力的的经营商商家及商商铺业主主过万人人，目前前都住在在江东，街街道狭小小，而且且普遍家家庭人口口众多，居居住空间间不够，急急需添置置物业解解决亲人人居住问问题。三类客客户：周周边学校校老师珠晖区学学校众多多，从小小学到大大学皆而而有之，如如珠晖区区实验小小学、*师范范学院、*工业大学、*机械技术学校、*财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。四类客客户：珠珠晖区公公务员珠晖区公公务员系系统，包包括企事事业单位位员工近近万人，该该部分客客户主要要考虑就就近工作作就近上上班，但但由于江江东缺少少大型的的优质物物业，不不能满足足他们改改善居住住环境的的基本要要求，而而湘水明明珠的出出现完全全改变了了这种尴尴尬的局局面，本本区公务务员必将将置业的的目光从从江西重重新转移移到江东东。五类客客户：*在外外地成功功人士目前湘江江边乃至至整个*，大大型规模模的社区区都罕有有，特别别是别墅墅社区，对对于在外外工作的的*籍人人士回家家乡购房房，一定定选择景景观好品品质高的的规模社社区，作作为湘江江边唯一一的别墅墅区，湘湘水明珠珠无疑是是该部分分金字塔塔高端人人群的置置业首选选。特别别是刘和和平等名名人作为为湘水明明珠的准准业主，对对项目内内在品质质的提升升是更大大的促进进。*人具具有很强强烈的恋恋土情结结，外地地成功人人士普遍遍愿意在在当地置置业，一一方面是是为了改改善父母母的居住住环境；另一方方面也是是考虑逢逢年过节节回家能能有一个个好的居居住环境境。六类客客户：各各下辖县县区、乡乡镇成功功人士“居住农农村向城城市转移移”，这是是普遍多多数县市市以下居居民的心心愿，其其中部分分经济条条件较好好的必将将置业眼眼光投入入到市区区，对湘湘水明珠珠的销售售也将起起到很大大的促进进作用。七类客客户：各各地房地地产投资资人士*房价价目前在在全国来来讲都偏偏低，220077年全国国地级市市房地产产销售平平均价格格27000元/,*现在在的水平平还不到到23000元/，有有着极大大的升值值空间，将将会吸引引各地有有眼光的的人士前前来购买买。本项目暂暂时未作作任何广广告宣传传，已经经有近5500批批客户慕慕湘水明明珠风光光带的名名声前来来公司作作登记，希希望能第第一时间间购买到到湘水明明珠的房房屋。销销售部计计划在项项目开盘盘前进行行为期33个月的的蓄客期期，计划划储备客客户30000批批以上。2、 销售计划划鉴于目前前湘水明明珠工程程进度，销销售部根根据目前前市场情情况，制制定以下下销售计计划。销售量量一期工程程1至33号楼标标准层住住宅3772套，总总建面积积659913.47，可销销售额约约2.亿亿；销售进进度本项目预预计20008年年10月月初开盘盘：l 开盘后一一个月内内，即至至20008年111月底