某旅业开发有限公司房地产成本控制分析教材exam.docx

江西理工大学2015届本科生毕业设计（论文）应用科学学学院经济管理理系会计计学专业业20155届毕业业设计（论论文）海南成懋懋旅业开开发有限限公司房房地产成成本控制制分析姓名：王王海花专业：会会计1113班导师：丁丁玲琳20155年4月2摘 要要房地产项项目开发发是一项项综合性性很强的的经济活活动。但但是，很很多房地地产开发发公司在在项目开开发过程程中，因因为缺乏乏系统的的成本控控制思想想，所以以导致项项目总体体成本无无法有效效控制。此此文分析析海南成成懋旅业业房地产产开发有有限公司司在成本本控制中中存在的的问题，通通过供应应链理论论的导入入，构建建房地产产成本控控制体系系，将房房地产开开发过程程各项活活动纳入入这一控控制体系系，从而而达到在在时间、成成本、质质量等方方面为顾顾客提供供性价比比最好的的产品与与服务。当当前，无无论是从从宏观经经济环境境还是从从市场微微观层面面来看，我我国的房房地产业业已进入入买方市市场，消消费者逐逐渐趋于于成熟和和理性，在在此背景景下，引引入供应应链管理理理论，运运用价值值工程的的分析工工具，提提供综合合性价比比最佳的的产品则则成了广广大房地地产开发发企业求求生存谋谋发展的的主要法法宝。 关键词：供应链链成本；房地产产开发公公司；成成本控制制ABSTTRACCTThe devveloopmeent of reaal eestaate proojecct iis aa commpreehennsivve aand ecoonommic acttiviity. Howweveer,iin tthe proojecct ddeveeloppmennt pproccesss, maany reaal eestaate corrporratiionss cann noot bbeefffecctivvelyy coontrrollled thee ovveraall proojecct cosst, beccausse oof tthe lacck oof sysstemmatiic thooughht oof tthe cosst cconttroll. Thiis ppapeer aanallysiis tthe  proobleem oof HHainnan  Touurissm Reaal EEstaate Devveloopmeent Limmiteed CComppanyy preesennce in thee proocesss oof ccostt coontrrol, thrrouggh tthe inttrodducttionn offsuppplyy chhainn thheorry, connstrructt thhe sysstemm off coost conntrool of reaal eestaate,thee reaal eestaate devveloopmeent proocesss willl bbe inccludded in thiis conntrool sysstemm, so as to  proovidde pprodductts aand serrvicces  to cusstommerss witth tthe besst ppricce in thee asspecct oof timme,  cosst,  quaalitty.  At preesennt,  wheetheer iit iis ffromm thhe mmacrro ecoonommic envviroonmeent  or froom tthe  marrkett perrspeectiive,thee reeal esttatee inndusstryy off ouur ccounntryy hass ennterred intto a bbuyeer'ss maarkeet,  connsummerss grraduualllybeecomme mmatuure andd raatioonall, in thiis cconttextt, tthe theeoryy off suupplly cchaiin mmanaagemmentt, theeuseeof vallue enggineeeriing  anaalyssis  toools, to proovidde commpreehennsivve ppricce aand thee beest prooducct hass beecomme tthe  maiin weaaponn of thee maajorrityy off thhe rreall esstatte thee deevellopmmentt off entterpprisse surrvivval andd deevellopmmentt.key worrds:thee coost of suppplyy chhainn, rreall esstatte ccomppanyy, ccostt coontrrol目录摘要1第一章 绪论论11.1 选题背背景11.2 国内外外研究现现状2第二章 房地地产成本本控制的的概述442.1 公司简简介42.2 公司房房地产控控制概述述6第三章 公司司房地产产成本控控制的现现状及存存在的问问题1333.1公公司房地地产成本本控制的的现状1133.2公公司房地地产成本本控制选选择中存存在的问问题144第四章 公司司房地产产成本控控制的对对策199致谢344参考文献献3541江西理工大学2015届本科生毕业设计（论文）第一章绪绪论1.1 选题背景景自 20009 年，房房价进入入第二个个疯涨期期，房价价涨幅远远远大于于居民收收入增长长速度，给给社会造造成了不不稳定因因素，也也不利于于我国市市场经济济的正常常发展，这这也引起起了我国国政府的的高度重重视，220100 年政政府出台台了一系系列房地地产调控控政策、措措施。这这其中包包括“国八条条”和近期期新一届届政府新新出台的的“国五条条”，这一一切都是是为抑制制房价过过快增长长，合理理引导住住房需求求，引领领房地产产市场健健康、可可持续发发展。在在一定时时期内，调调控政策策提出了了严格的的房屋限限购、限限贷政策策：对已已有 11 套住住房的当当地户籍籍居民家家庭和在在当地纳纳税一年年以上的的外地居居民，限限购 11 套，对对当地居居民已有有 2 套或外外地居民民已有一一套住房房的，均均暂停售售房，同同时还提提高了第第二套住住房的首首付比例例和贷款款利率。在在新的“国五条条”中，又又严格明明确了“个人售售房将按按转让所所得征收收 200%个人人所得税税”，这一一政策严严重打击击了二手手房市场场的买卖卖，将逐逐步影响响到一手手房市场场，起到到全力遏遏制投机机的目的的，将严严重改变变市场供供需关系系 22。各各地方政政府法规规出台的的预售资资金监管管制度及及银行提提高贷款款利率、限限制贷款款资格，给给房地产产开发商商资金的的流转，造造成了重重大的打打击，也也促使了了建设成成本的增增加。 这一系列列政策的的影响，导导致房地地产市场场不再火火爆，行行业面临临有史以以来最大大的压力力。如今今加之国国家整理理土地成成本的不不断增大大，也已已不太会会出现前前几年，拿拿地开发发就赚钱钱，仅土土地增值值一两年年间就翻翻一番的的现象。尤尤其是我我们中小小型房地地产公司司，在这这中生存存环境下下就更应应苦练内内功，从从自身挖挖企业利利润 3。因因此房地地产企业业应将重重心放在在成本管管理，严严格成本本控制。房房地产开开发成本本控制包包括环节节众多，只只有严把把每个环环节的成成本关，从从整个开开发项目目的各个个阶段，通通过科学学的方式式、积极极的措施施压缩成成本，最最大程度度的发挥挥投资效效果，才才能使企企业实现现效益最最大化，提提升房地地产企业业科学、协协调、健健康发展展。并且且通过控控制成本本、扩大大利润空空间、制制定正确确销售策策略，对对于企业业在市场场竞争有有着重要要的意义义。1.1.1 研究的目目的和意意义成本控制制是企业业集约化化发展的的要求。随随着企业业的发展展，企业业的规模模随之逐逐渐扩大大，由于于规模效效应的作作用，企企业的效效益会随随之增长长，并且且增长的的幅度大大于规模模扩张的的速度。但但是，对对于粗放放型企业业来说，在在企业规规模达到到一定程程度后，内内部的管管理层级级增加，各各部门协协调困难难提高，成成本上升升的速度度加快，造造成企业业绩效的的增长逐逐渐放缓缓。利润润的增加加渐渐跟跟不上规规模扩张张的步伐伐，甚至至会出现现负增长长 44。在在这样的的情况下下，企业业的发展展就需要要对成本本进行控控制，防防止伴随随着规模模扩张产产生的成成本增加加吃掉企企业的营营业收入入，实现现企业的的集约化化发展。其其次，成成本控制制是实现现相关者者利益最最大化的的要求。随随着时代代的逐渐渐进步，企企业的经经营理念念也不断断更新换换代，由由最初的的专注股股东利益益到关注注社会利利益，进进而确立立相关者者利益最最大化作作为企业业的经营营目标。为为了这一一目标，企企业需要要一方面面减低消消耗，一一方面增增加收益益，同时时照顾这这两个方方面，也也就是要要控制成成本。最最后，成成本控制制是在当当前宏观观调控形形势下持持续发展展的要求求 44。当当前，国国家进行行宏观调调控，收收缩银根根，控制制信贷规规模。同同时，为为了限制制住房价价的过快快增长，推推出了相相关调控控政策。在在这种情情况下，房房地产市市场迎来来了“严冬”。在这这种环境境下，开开发商过过冬，就就要像冬冬眠的动动物那样样降低消消耗，也也就是要要控制成成本。倘倘若不能能将成本本有效控控制，就就算不是是“严冬”，房地地产企业业的生存存也是难难以为继继的。1.2 国内外研研究现状状1.2.1 国国内研究究现状我国在项项目成本本管理上上存在那那些问题题，理论论和实务务界有不不同的看看法。从宏观角角度分析析，存在在三个不不适应：一是成成本管理理体制不不适应市市场经济济发展的的需要。企企业进入入市场的的机会和和地位应应该是平平等的，但但传统成成本管理理体制是是按企业业所有制制形式制制定的，不不利于公公平竞争争；同时时我国的的成本核核算方法法与国际际惯例差差距较大大，也不不利于国国际经济济交往。二二是成本本管理的的效果不不适应经经济发展展的要求求。我国国资源要要素综合合利用率率只有225% 133,同发达达国家有有较大差差距，资资源利用用率低，特特别是近近年来成成本持续续上升，与与先进的的成本管管理水平平差距进进一步拉拉大。三三是成本本管理不不符合经经济发展展的内在在规律。主主要是成成本补偿偿不足，明明亏暗亏亏严重。从微观角角度分析析，则存存在四个个不适应应，即呆呆板的成成本计划划与灵活活的市场场不相适适应；静静态的价价格体系系与市场场调节不不相适应应；传统统的成本本管理模模式与市市场竞争争不相适适应；成成本责任任体系与与经营目目标不相相适应 144。有的专家家甚至对对我国项项目成本本管理现现状评价价归纳为为：成本本管理意意识淡化化、成本本管理理理论僵化化、成本本管理方方法老化化、成本本管理作作用弱化化和成本本管理组组织软化化等。其其中，在在成本管管理僵化化方面主主要表现现在：只只注重产产品生产产过程的的成本管管理，而而忽视产产品设计计及生产产要素的的事前成成本管理理；只注注重产品品成本本本身水平平的降低低，而忽忽视成本本效益水水平的提提高；只只注重微微观成本本管理，而而忽视宏宏观成本本管理。在在成本管管理方法法和手段段老化方方面主要要表现在在：一是是在成本本管理理理论上没没有真正正形成科科学、系系统的方方法体系系；二是是在成本本管理的的具体方方法上，难难以适应应市场经经济需要要；三是是在成本本管理手手段上，大大多数仍仍旧处于于手工操操作段，缺缺乏社会会化的计计算机信信息网络络对成本本(造价)信息共共享的软软硬件支支持，计计算机信信息网络络技术在在项目成成本管理理中应用用跟不上上形势的的要求。对对于我国国项目成成本管理理的评价价，既不不能完全全否定，也也不能完完全肯定定，我们们应该辨辨证的看看待我国国成本管管理的成成功经验验和存在在的问题题 115。我国在项项目成本本管理所所取得的的成功经经验主要要表现在在以下五五个方面面：一是是在计划划成本方方面，在在长期实实践的基基础上，已已基本形形成了一一套较为为完整的的体系和和方法 166；二二是在成成本控制制方面，针针对不同同的成本本项目采采用不同同的成本本控制方方法，比比如工资资采用劳劳动定额额、费用用实行预预算指标标分解到到责任单单位等；三是在在成本计计算方面面推行了了成本计计算定额额法，初初步解决决了成本本核算同同成本控控制、成成本分析析的有机机结合问问题；四四是在成成本分析析方面，从从注重一一般性经经济分析析发展到到与项目目自身相相联系的的成本技技术与经经济分析析；五是是在成本本管理民民主化和和群众化化方面，创创造了成成本指标标归口分分级管理理，将成成本目标标逐级分分解，落落实到各各部门、单单位和个个人，作作为各责责任单位位的成本本控制标标准，以以保证成成本指标标的贯彻彻执行。在借鉴西西方国家家先进的的项目成成本管理理理论的的同时，根根据我国国的客观观实际和和社会主主义市场场经济的的要求，形形成了具具有中国国特色的的标准成成本制度度、责任任成本制制度和分分类成本本制度。1.2.2 国国外研究究现状美国著名名管理学学家德鲁鲁克（119544）在他他的管管理实践践一书书中，提提出“目标管管理与自自我控制制”的主张张。德鲁鲁克认为为，如果果一个领领域没有有特定目目标，这这个领域域必然会会被忽视视 117。如如果没有有方向一一致的分分目标指指示每个个人工作作，则企企业的规规模越大大，人员员越多，专专业分工工越细，发发生冲突突和浪费费的可能能性就越越大。目标成本本法是起起源于日日本丰田田汽车公公司，已已经有五五十多年年的发展展历程，在在理论和和实践上上得到逐逐步完善善。当时时世界的的大多数数企业由由于受石石油危机机的影响响而努力力寻求控控制降低低生产成成本的管管理方法法，日本本企业将将成本管管理的范范围逐渐渐从事后后分析和和事中控控制，延延伸到事事前的控控制，这这种管理理思想逐逐渐形成成了目标标成本法法。从一一九五九九年开始始，日本本丰田公公司就首首次提出出“成本企企画”一词，将将其解释释为产品品在研发发设计、试试产和生生产准备备等各阶阶段，各各相关部部门就应应该通力力合作以以达成目目标成本本控制；到一九九六一年年，丰田田开始根根据不同同车型和和其坐在在部门制制定目标标成本降降低额，再再利用价价值分析析（Vaaluee Annalyysiss）改善善其目标标成本；再到一一九六三三年，丰丰田公司司明确地地提出“成本管管理规则则”即：为为达成目目标利润润，计划划、实施施各种改改善活动动，评估估其成本本控制的的成果，采采取必要要改善措措施。丰丰田公司司将成本本管理体体系划分分为成本本维持、成成本改善善、成本本企画三三大部分分。成本本维持就就是将通通过改善善活动后后的成本本作为标标准的目目标成本本，并在在后续生生产活动动中将实实际成本本控制维维持到标标准之下下；成本本改善是是指在产产品的生生产过程程中通过过控制生生产浪费费而来降降低成本本；成本本企画就就是指为为降低成成本及确确保目标标利润而而强制实实行的各各种成本本控制的的活动，其其位于新新产品的的研发阶阶段。从 200 世纪纪 800 年代代以来，企企业生产产经营环环境发生生了根本本性变化化，企业业的生产产制造过过程普遍遍采用计计算机控控制技术术。计算算机和网网络的应应用，使使得信息息的归集集和计算算及分析析成为可可能，以以此信息息技术的的开始广广泛应用用到制造造企业的的目标成成本控制制，之后后在房地地产开发发企业也也渐渐得得到更为为广泛的的应用。第二章 房地产产成本控控制的概概述2.1 公司简介介海南成懋懋房地产产发展股股份有限限公司前前身是成成立于119966年122月300日的廊廊坊开发发区成懋懋房地产产开发有有限公司司。于220022年122月311日整体体变更为为成懋房房地产发发展股份份有限公公司，公公司于220033年1月月20日日在河北北省工商商行政管管理局登登记注册册，经过过历次增增资，公公司股本本总额变变更为333,0000万万股。公公司并于于20007年88月8日日在深圳圳股票交交易所整整体上市市。 海南成懋懋公司是是一家致致力于中中等城市市商品住住宅的规规模开发发，专业业化经营营，并稳稳步成长长的跨区区域性的的大型房房地产开开发企业业。公司司具有国国家房地地产开发发一级资资质。公公司以商商品住宅宅开发为为主导，以以建筑设设计、物物业服务务为支撑撑，专业业化程度度较高，具具有跨地地区经营营优势。 公司跨地地区业务务主要是是围绕珠珠三角经经济圈的的基础上上，立足足于中等等城市，稳稳步涉足足风险较较小的大大城市，公公司除以以房地产产开发产产业为主主外，同同时包括括经营物物业、绿绿化、设设计及酒酒店管理理等相关关产业。 一直以来来，某发发展以“创造财财富、培培育人才才、服务务社会、报报效国家家”为宗旨旨，以“追求卓卓越”为核心心价值观观，秉持持“诚信、谦谦和、认认真、苦苦干、拼拼搏、创创新”的企业业精神，立立足中等等城市，稳稳步涉足足风险较较小的大大城市，努努力为崇崇尚新生生活和需需要改善善居住环环境与条条件、提提高生活活品质的的消费者者打造“自然的的园、健健康的家家”。 凭借独独特的市市场定位位、良好好的品质质观念和和客户意意识，先先进的管管理模式式及卓越越的运营营效率，某某发展经经营业绩绩持续、快快速增长长，企业业规模不不断扩大大。截至至20110年底底，某发发展总资资产2112.55亿元，净净资产447.66亿元，拥拥有土地地储备可可开发面面积超过过17000万平平方米。 海南成懋懋房地产产以顽强强拼搏的的企业精精神、对对品质孜孜孜不倦倦的追求求、高度度的责任任心和使使命感，赢赢得了社社会的广广泛认同同、客户户的高度度赞赏，以以及合作作伙伴的的尊重。先先后多次次被评为为中国房房地产企企业信誉誉AAAA级单位位、AAAA级信信用企业业等，并并荣膺220077年度特特级明星星企业、海海南省房房地产开开发综合合实力企企业突出出贡献奖奖、中国国房地产产百强企企业等诸诸多奖项项、20008年年中国人人居环境境与新城城镇发展展推进工工程授予予“人居环环境建设设突出贡贡献企业业”、20010年年中国中中小板上上市公司司价值五五十强、220100年中国国中小板板上市公公司最具具成长性性的十强强、第十十三届（220100年度）中中国上市市金牛奖奖等。公公司下设设六部一一室，海海南成懋懋大厦项项目部、销销售部、预预算部、材材料部、财财务部、综综合办公公室。其其组织结结构图如如下：海南成懋懋房地产产公司的的成本管管理是一一项日常常工作的的重点，公公司各部部门均有有一定的的成本管管理责任任和权限限，具体体权限分分配如图图1.11：财务部负负责项目目投资的的全部资资金的筹筹集；负负责项目目总体经经营目标标确定；负责项项目投资资使用计计划的编编制、公公司运营营成本的的控制。各项目部部负责项项目设计计委托书书审定、设设计方案案的优化化和施工工图的论论证、评评审、交交底工作作；负责责工程设设计、施施工、监监理等的的招投标标；负责责项目的的现场施施工组织织与管理理，施工工质量、进进度与投投资的监监管；负负责工程程施工联联系单、工工程量的的复核、现现场签证证的管理理和审批批、工程程竣工验验收、工工程技术术资料的的归档。材料部负负责建筑筑材料、建建筑设备备等的市市场调查查、分析析与预测测；甲供供设备与与材料的的采购及及合同签签订；施施工单位位采购主主要材料料的认质质和认价价。图1.11 成懋懋房地产产公司组组织结构构图预算部负负责工程程建设目目标成本本指标的的分解和和计划编编制，项项目成本本信息的的采集和和项目成成本的内内部核算算工作；负责工工程项目目的概算算、预算算、标底底、工程程进度款款、决算算的编制制与审核核；参与与工程项项目设计计过程中中的技术术经济分分析与投投资控制制。销售售部负责责商品房房销售；订立购购房合同同并按合合同约定定收回房房款，相相关资料料的归档档和管理理工作。2.2 房地产开开发成本本控制概概述2.2.1 成本控制制的含义义成本控制制就是指指在成本本形成过过程中，根根据事先先制定的的成本目目标，对对公司日日常发生生的各项项生产经经营活动动按照一一定的原原则，采采用专门门的控制制方法，进进行指导导、调节节、限制制和监督督。本着着增产节节约、杜杜绝铺张张浪费、讲讲究经济济效益的的原则，将将各项生生产费用用控制在在原来所所规定的的标准和和预算之之内。如如果发生生偏差或或问题，应应及时进进行分析析研究，查查明原因因，并及及时采取取有效措措施，不不断降低低成本，以以保证实实现规定定的成本本目标。广广义的成成本控制制，指成成本的事事前、事事中、事事后控制制，其实实质是成成本管理理，而狭狭义的成成本控制制，仅指指事后控控制。2.2.2 房地产成成本控制制的必要要性成本控制制是企业业集约化化发展的的要求。随随着企业业的发展展，企业业的规模模随之逐逐渐扩大大，由于于规模效效应的作作用，企企业的效效益会随随之增长长，并且且增长的的幅度大大于规模模扩张的的速度。但但是，对对于粗放放型企业业来说，在在企业规规模达到到一定程程度后，内内部的管管理层级级增加，各各部门协协调困难难提高，成成本上升升的速度度加快，造造成企业业绩效的的增长逐逐渐放缓缓。利润润的增加加渐渐跟跟不上规规模扩张张的步伐伐，甚至至会出现现负增长长 44。在在这样的的情况下下，企业业的发展展就需要要对成本本进行控控制，防防止伴随随着规模模扩张产产生的成成本增加加吃掉企企业的营营业收入入，实现现企业的的集约化化发展。其其次，成成本控制制是实现现相关者者利益最最大化的的要求。随随着时代代的逐渐渐进步，企企业的经经营理念念也不断断更新换换代，由由最初的的专注股股东利益益到关注注社会利利益，进进而确立立相关者者利益最最大化作作为企业业的经营营目标。为为了这一一目标，企企业需要要一方面面减低消消耗，一一方面增增加收益益，同时时照顾这这两个方方面，也也就是要要控制成成本。最最后，成成本控制制是在当当前宏观观调控形形势下持持续发展展的要求求 44。当当前，国国家进行行宏观调调控，收收缩银根根，控制制信贷规规模。同同时，为为了限制制住房价价的过快快增长，推推出了相相关调控控政策。在在这种情情况下，房房地产市市场迎来来了“严冬”。在这这种环境境下，开开发商过过冬，就就要像冬冬眠的动动物那样样降低消消耗，也也就是要要控制成成本。倘倘若不能能将成本本有效控控制，就就算不是是“严冬”，房地地产企业业的生存存也是难难以为继继的。2.2.3 房地产开开发投资资成本构构成房地产开开发经营营的投资资和成本本，与一一般工业业生产活活动有较较大差异异。房地地产开发发项目有有其自身身的特点点，如多多是一次次性、单单件性、长长周期性性和政策策导向性性等等。房房地产的的成本管管理是项项目开发发全过程程的成本本管理，因因为成本本的支出出和资源源的耗费费发生在在项目决决策、征征地、勘勘察、设设计、施施工、销销售运营营等贯穿穿全过程程对于开开发模式式下的房房地产开开发项目目而言,房地产产开发成成本可分分为以下下几类：（1）土土地费用用土地费用用主要包包括土地地征用费费、城镇镇土地出出让费用用、拆迁迁补偿与与临时安安置补助助费、城城市基础础设施配配套费。我我国土地地出让方方式有招招、拍、挂挂三种形形式，主主要指招招标出让让、拍卖卖出让、协协议出让让三种。目目前我国国出让方方式是以以招标和和拍卖为为主。近近些年来来，随着着国家对对土地管管理的要要求，土土地费用用有很大大一部分分上升的的趋势约约占200%。通通过拍卖卖方式取取得开发发项目用用地的形形式已成成为不争争的事实实。（2）前前期工程程费用前期工程程费包括括勘查设设计费、可可行性研研究费、以以及“三通一一平”等土地地开发费费用，主主要指项项目开工工前可能能产生的的成本。前前期工程程费，一一般不会会超过整整个项目目5-66%，所所占整个个项目的的比例相相对较低低，但在在后期的的大部分分费用起起决定作作用。（3）房房屋开发发费房屋开发发费主要要包括包包含了建建安工程程费、室室外工程程费、附附属工程程费和其其它费用用等四方方面的内内容。他他们大多多数发生生在房屋屋的建造造过程中中，也就就是施工工阶段的的成本。按按照项目目的构成成比例来来看，它它们在房房地产开开发项目目成本中中占有很很大的比比例。（4）管管理费用用管理费用用主要包包括管理理人员工工资、差差旅费，办办公费、劳劳动保险险费、咨咨询费、排排污费、审审计费、土土地使用用税、保保险费、职职工教育育费，养养老保险险费等，主主要是房房地产企企业为组组织房地地产开发发经营活活动所发发生的费费用。在在整个项项目构成成中所占占比例很很小，管管理费约约占项目目费用总总额的 3%左左右。（5）销销售费用用销售费用用是在销销售活动动中发生生的所有有费用其其中包括括销售人人员工资资、奖金金、广告告宣传费费、销售售机构的的修理费费、销售售许可证证申领费费、物料料消耗费费、折旧旧费及销销售服务务费等费费用。这这些开支支是房地地产开发发企业为为销售工工作而产产生的相相关费用用，约占占销售收收入的 1%-3%。（6）财财务费用用财务费用用是指房房地产项项目因开开发过程程周期长长，投资资额较大大，大部部分房地地产公司司自有资资金所占占比例很很小，因因此必须须依靠银银行的贷贷款或者者发行相相关的债债券进行行融资以以完成项项目的开开发。所所以通过过各种借借贷或融融资而发发生的利利息及费费用属于于项目成成本的重重要组成成部分，其其金额与与项目的的大小、融融资多少少有密切切相关，因因此所占占比例相相对不确确定。（7）税税费税费是指指国家为为满足社社会需要要，依据据其职能能，按照照法律的的规定，参参与分配配的一种种形式，它它是国家家经费的的主要来来源。税税费包含含两个方方面：一一方面则则是行政政费用，主主要由地地方政府府和行政政主管部部门向房房地产企企业收取取的费用用；另一一方面是是税收，主主要包括括土地增增值税、耕耕地占有有税、房房产税、城城镇土地地使用税税、企业业所得税税、印花花税、契契税等。包包括煤气气水电增增容费、大大市政配配套费、商商品房交交易管理理费、人人防费、开开发管理理费、征征地管理理费等。在在我国房房地产项项目成本本构成中中所占比比例较大大，约占占15%-255%左右右。（8）其其他费用用其他费用用包括临临时用地地费、临临时建设设费、标标底审查查费与工工程合同同预算、总总承包管管理费、施施工图预预算与标标底编制制费、招招标管理理费等。（9）不不可预见见费不可预见见费是指指在在房房地产开开发项目目中，发发生一些些不可预预料的成成本损失失，一般般不可预预见费约约占项目目总投资资概算的的 3%-7%在一些些大型的的或者复复杂的项项目上，有有时也会会占到 10%左右。 图2.11 房地地产项目目投资构构成2.2.4 房地产项项目成本本管理的的特点由于房地地产业自自身的特特点，使使得房地地产项目目成本管管理也具具有了其其鲜明的的行业特特色。第一，全全面性。房房地产行行业高度度集成的的特点决决定了房房地产工工程建设设成本管管理的全全面性。房房地产开开发以开开发商为为核心，以以设计、施施工、监监理、造造价等单单位为参参与主体体，既有有分工，又又有合作作，开发发商必须须站在整整个项目目的高度度做好统统筹规划划，全面面做好成成本管理理工作。第二，系系统性。房房地产建建设成本本管理的的具体工工作，贯贯穿于项项目开发发建设的的决策、设设计、发发包、施施工、使使用等各各个阶段段，涉及及到成本本预测、计计划、控控制、核核算、分分析、考考核等各各项任务务，因此此要求房房地产工工程建设设成本管管理必须须形成体体系。第三，综综合性。房房地产工工程建设设成本管管理要综综合考虑虑成本、质质量和进进度三者者之间的的关系，力力求开发发项目的的成本目目标、质质量目标标、进度度目标协协调一致致。脱离离了质量量目标或或者进度度目标的的成本目目标，将将会产生生严重的的错误导导向，最最终只会会付出更更大的成成本代价价。第四，动动态性。房房地产项项目从前前期决策策阶段到到竣工交交付使用用，开发发建设周周期较长长，期间间受到国国民经济济、国家家政策、市市场环境境等众多多不确定定因素的的影响，成成本目标标控制难难度加大大.同时在在建设过过程中定定期对成成本情况况进行监监测、分分析和考考核，非非常有助助于企业业掌握成成本管理理的真实实成果，为为下一步步的成本本管理工工作提供供依据。因因此必须须对房地地产工程程建设成成本实行行动态管管理。2.2.5 房地产成成本控制制原则1、效益益性原则则 任何系统统的控制制都要讲讲效益，效效益性不不仅是系系统追求求的目标标，而且且也是评评价系统统有效性性的重要要标准。成成本控制制遵循效效益性原原则，要要求成本本控制指指标的确确定、成成本控制制方法的的选择、成成本控制制组织体体系的建建立，都都要以提提高经济济效益为为出发点点。 2、可控控制原则则 成本控制制主体对对其成本本控制的的结果承承担责任任，为了了合理反反映成本本控制主主体应承承担的责责任，其其成本控控制对象象应为可可控制成成本。所所谓可控控制成本本是指可可以预先先知道的的，有办办法计量量的，能能为成本本控制主主体所控控制、为为其工作作好坏所所影响的的成本。 3、全面面性原则则 成本控制制的全面面性，体体现在一一下三个个方面：首先，成成本控制制的全面面性表现现在对项项目成本本形成的的全过程程进行控控制。其其次，成成本控制制的全面面性表现现在成本本控制的的全方位位上。最最后，成成本控制制还是一一项要求求企业全全体职工工都积极极参与的的管理活活动。 4、例外外管理原原则 成本控制制遵循例例外管理理原则，在在利于将将管理人人员从烦烦琐日常常事务中中解脱出出来，集集中力量量抓显著著、突出出的问题题，从而而提高控控制效率率。 5、分级级控制原原则 分级控制制原则是是统一领领导、分分级管理理原则在在成本控控制中的的具体运运用。实实行分级级管理各各自负责责自身的的成本控控制指标标，从而而形成一一个多级级阶梯控控制网络络，确保保成本控控制目标标的实现现。第三章 公司司房地产产成本控控制的现现状及存存在的问问题3.1 成懋公司司房地产产成本控控制的现现状成懋房地地产企业业，为加加强控制制项目开开发成本本，实现现集团的的低成本本战略目目标，按按照房地地产公司司行业特特点，将将项目开开发成本本划分为为未开发发土地、楼楼体直接接成本、项项目分摊摊成本三三大类二二级科目目辅助核核算项目目明细成成本。 1、未开开发土地地成本是是主要核核算购买买土地发发生的全全部成本本费用，分分为土地地出让金金、契税税、交易易代理费费、权属属变更登登记费、耕耕地补偿偿费、拆拆迁补偿偿费、土土地测量量费、土土地使用用税、其其他相关关费用等等九个三三级科目目明细核核算。 2、楼体体直接成成本是核核算楼体体内部建建造过程程中发生生的各项项成本。以以每栋楼楼为核算算对象进进行成本本归集，以以准确核核算出每每一栋楼楼的成本本支出。分分为桩基基工程、主主体工程程、项目目分摊成成本转入入三个三三级明细细科目，每每个科目目分明细细核算。 （1）、楼楼体直接接成本桩基工工程，核核算开发发楼盘桩桩基处理理过程中中发生的的成本。分分为桩基基施工、桩桩基检测测、挖槽槽及需要要用到的的主要材材料等明明细科目目核算。 （2）、楼楼体直接接成本主体工工程，核核算楼体体施工发发生的成成本。分分为主体体施工、采采暖工程程、电气气工程、给给排水工工程、消消防工程程、燃气气工程、门门窗安装装、电梯梯、外墙墙、装饰饰装修工工程、通通风空调调工程、防防灾报警警工程、主主要供应应材料等等明细科科目核算算。 （33）、楼楼体直接接成本项目分分摊成本本转入，核核算项目目楼体其其他主体体成本需需要分摊摊转入的的施工成成本。 3、项目目分摊成成本分为为土地费费用、综综合费、项项目前期期费用、环环境绿化化及零星星配套、外外线工程程、公共共配套设设施、借借款利息息、直接接费用等等八个三三级科目目明细核核算。 通过上上诉三大大类科目目归集的的项目成成本费用用，项目目决算时时将项目目成本辅辅助核算算的成本本费用按按集团要要求的原原则核算算出单体体成本，分分期成本本及项目目总体成成本。具具体使用用原则如如下： （1）直直接成本本以单体体为项目目进行项项目辅助助明细核核算，以以施工单单位或个个人为供供应商进进行供应应商往来来核算。如如个人以以其他单单位为挂挂靠单位位进行施施工，则则以被挂挂靠单位位为供应应商核算算。 （2） 项目分分摊成本本以受益益对象为为项目进进行项目目辅助核核算，具具体分为为项目总总体和分分期工程程，以收收款方为为供应商商进行供供应商往往来核算算。如项项目分摊摊成本中中存在应应由几期期工程共共同分摊摊的成本本（如总总体规划划设计费费等）计计入项目目总体核核算，按按受益单单位分摊摊结转。在在发生需需要计入入项目总总体核算算的成本本费用时时，填制制成本分分摊计算算单。 3、地地下车位位单独作作为项目目，以住住宅模式式只核算算自身发发生的直直接成本本，不负负担项目目分摊成成本。自自用公共共配套设设施和会会所单独独作为项项目，以以住宅模模式核算算自身发发生的直直接成本本和分摊摊土地成成本，不不负担土土地成本本以外的的项目分分摊成本本。能办办理产权权的地下下室、楼楼体车库库、只核核算自身身建造成成本和自自身交纳纳的综合合规费，不不分摊门门窗、外外墙、防防盗门、环环境外线线、土地地和其他他费用。不不能办理理产权的的地下室室、楼体体车库不不计算成成本。3.2 公司房地地产成本本控制选选择中存存在的问问题以“海南南成懋文文承苑”为例，主主体工程程的设计计单位选选择没有有通过招招投标来来选择设设计单位位，在设设计、施施工过程程中存在在以下问问题：（1）招招标过程程中设计计方案选选择主观观性强。设设计工作作是一项项集合技技术性、艺艺术性和和规范性性于一身身的脑力力劳动，设设计工作作以追求求使用功功能和资资本投入入的和谐谐统一为为最终目目的。设设计师以以业主提提供的设设计条件件为框架架，以相相关的设设计规范范和设计计标准为为依据，充充分发挥挥自身的的想象力力和创造造力，设设计出即即能满足足既定的的使用功功能标准准，又具具有较高高的经济济价值，同同时兼顾顾一定的的建筑美美感的产产品。而而作为建建设单位位，往往往把经济济效益看看得很重重，希望望能够以以最低的的成本代代价达到到最基本本的使用用功能要要求，有有时还会会为了片片面追求求成本的的降低向向设计师师提出一一些违背背设计规规范的想想法和要要求