物权法对物业管理的影响及对策gvaw.docx

物权法对对物业管管理的影影响及对对策时 间间：20007年年4月225日下下午地 点点：北京京帝景豪豪廷大酒酒店主讲人：王达主持人：尊敬的的各位领领导、各各位同事事，大家家下午好好！我们今天天非常荣荣幸地请请到了我我们最高高人民法法院的王王达法官官为我们们今天做做物权法法以及物物业法律律法规的的相关培培训，在在王法官官培训之之前，我我先对王王法官做做一个简简单的介介绍，王王法官现现在是最最高人民民法院行行政审判判庭的法法官、中中国人民民大学法法学院行行政法研研究中心心研究员员、中国国政法大大学博士士研究生生，曾经经起草过过城市房房屋拆迁迁司法解解释等相相关书籍籍，对房房地产法法律问题题有很深深的研究究，并且且多次在在国家的的法官学学院、国国家建设设部讲授授拆迁、房房产登记记、物业业管理等等方面的的法律培培训，我我们这次次的物业业法律法法规专题题培训分分四个专专题，今今天王法法官主要要对物权权法以及及小区物物业法律律法规实实务给大大家做一一个概括括性的了了解，在在后面几几次培训训当中，王王法官会会专门以以物权法法作为一一个专题题，跟小小区日常常管理息息息相关关的一些些法律法法规，包包括业委委会、酬酬金制、包包干制等等等这些些问题给给大家做做深入的的了解，现现在请大大家以热热烈的掌掌声欢迎迎我们的的王法官官为我们们做这次次培训。 王达：各位领领导、同同志们，下下午好！ 今天我我非常荣荣幸也非非常高兴兴能够接接受珠江江物业的的聘请在在非常高高档的场场地里面面就物权权法对物物业管理理的影响响及其对对策这个个题目给给大家做做一些介介绍，首首先需要要明确的的是因为为我所从从事的工工作是行行政审判判，就是是民告官官这块，因因为不动动产涉及及到房屋屋和土地地都有行行政管理理，这一一类行政政案件是是我工作作接触到到的。物物业管理理在我们们院专门门有一个个庭-民一庭庭，他们们专门处处理这类类案子，主主管民一一庭的主主管副院院长不准准他们讲讲课，我我调一个个空，我我主要是是研究拆拆迁和房房管局发发房产证证的问题题，物业业的问题题也是其其中的一一部分，所所以我就就附带对对物业管管理的一一些法律律知识进进行一些些学习、探探讨。都都是个人人的理解解，也并并不都是是正确的的，当然然我坚信信大部分分是正确确的，可可能也会会存在着着个别的的错误，欢欢迎大家家事后批批评指正正。 我今天天按照计计划，第第一次我我想既能能够把物物权法最最新的一一部法涉涉及到，更更重要的的是把和和物业管管理日常常工作中中一些法法律工作作能够结结合起来来，因为为安排四四次课，我我跟乔军军商量，我我是第一一次，尽尽可能让让大家别别反感我我，从知知识上让让大家觉觉得讲的的有点用用，第一一次也是是四次里里面最核核心的内内容。大大家一定定注意到到物权权法人人代会通通过，包包括吴邦邦国委员员长在内内还有其其他的几几位领导导，对物物权法是是这样一一个定义义，他说说物权权法是是规范财财产关系系的基本本法，这这个法为为什么叫叫物权权法？大家好好象对物物权有一一些生疏疏，之前前叫财产产权，起起草时候候叫做财财产权法法，后来来为什么么改成物物权法？就像当当时制订订物业服服务条例例，后来来改成物物业管理理条例一一样，有有一个演演变，有有一个理理解，我我先说为为什么叫叫物权权法，为为啥不叫叫财产产权法法，财产产权包括括有形财财产、无无形财产产和继承承权，通通常说财财产权财财产权包包括什么么东西呢呢？有形形的能够够看得见见摸的着着能够感感受得到到的是一一类，还还有一类类无形财财产权，像像商标、专专利、著著作权是是无形的的，但也也是财产产权，第第三类继继承权。所所以物物权法和和财产产权法法是不同同的，财财产权范范围更大大，有形形财产指指物权，所所以我们们说物物权法物物权法，物物权法是是什么东东西，是是规范有有形财产产权的一一部基本本法。这这二次讲讲课时候候我详细细的介绍绍物权权法有有关内容容。 按照领领导对物物权法的的定位，是是一部基基本法，全全国人大大计划利利用三年年时间在在20110年形形成完备备的民事事法律体体系，可可以说房房地产开开发、房房地产管管理的一一系列的的法律，像像房地产产管理法法要修改改，土地地管理法法要修改改，不动动产登记记法要制制定，物物业管理理条例要要上升为为物业法法，三年年之内形形成完整整的法律律体系，所所以说它它是基本本法，后后面法以以这个为为框架。这这部法当当很多具具体条款款，这部部法对社社会的最最大贡献献是对全全民的意意识是一一次提高高，胡总总书记主主持召开开，专门门有两位位专家接接受物物权法培培训，地地方有关关行业，普普通老百百姓也知知道有这这部法，虽虽然不知知道详细细内容，但但是知道道国家立立法了，要要对相关关权利进进行保护护了，所所以我觉觉得最大大的作用用在于提提高了全全民对物物这种权权利的保保护意识识。当然然，跟我我们工作作密切相相关的，像像物业管管理，知知道这部部法以后后我们的的从业人人员就会会自觉不不自觉的的产生一一种这样样的认识识，物业业管理究究竟怎么么定位，我我不说大大家也很很清楚，应应该说我我们是为为了保证证最大限限度的发发挥房屋屋的作用用，为了了提升业业主对物物使用的的品质，提提高生活活质量，讲讲大了，也也是构建建和谐社社会不可可或缺的的一部分分工作。从从近200年来，特特别从深深圳开始始的物业业服务，全全社会认认识了、接接受了它它，并且且通过国国务院行行政立法法确定了了它的合合法性。所所以我们们这项工工作是非非常必要要的，特特别是城城市居民民，生活活节奏很很快，既既有自身身的一些些权利，同同时还有有大家公公共的部部分，为为了保障障全体业业主共同同的提升升对房产产使用的的效率，最最终是为为提高生生活质量量奠定基基础。 我今天天从九个个方面讲讲物权权法，有有一些在在后面专专题里会会介绍，我我一带而而过。 一、物物权法中中关于业业主的建建筑物区区分所有有权 物权权法设设专章对对建筑物物区分所所有权做做了规定定，里面面涉及到到业主的的专用权权利，有有公有的的权利，当当然也有有公有部部分的义义务，比比如专有有权利，他他在家里里活动，这这就是专专有的权权利，对对专有的的权利也也体现了了一个国国家法制制的一种种状况，过过去有句句谚语说说老百姓姓的破房房子雨可可以进，风风可以进进，但国国王不能能进，这这就表示示要对合合法权利利的一种种尊重。未未经准许许国王也也不准进进。也有有公有部部分，现现在普遍遍都是高高层建筑筑，不像像过去传传统的房房屋，就就是平层层建筑，现现在公有有，过去去四字的的概念被被容积率率所替代代，这里里面有一一些部位位和设施施是不可可分割的的，如果果分割了了就无法法发挥应应有作用用，如果果分割了了效率就就会降低低，所以以国家立立法认可可了公有有性，说说的是公公有，哪哪一块也也不是你你的，是是共同公公有，是是不可处处分的共共同公有有。你有有相应的的权利，同同时业主主也应该该有相应应的义务务。 如果说说物权权法对对物业管管理的挑挑战，我我评价就就是物业业公司应应当摆正正自己的的位置，应应该强化化服务意意识，提提高服务务质量，以以增强市市场竞争争力。大大家知道道物业管管理有前前期委托托和招标标投标选选聘物业业这两种种方式，一一般开发发和物业业管理相相分离，这这也是物物业管理理的一个个基本原原则，开开发公司司本身不不能搞物物业管理理，但是是开发公公司通常常会委托托他这个个公司派派生出来来的物业业公司，一一旦业主主入住率率达到一一定要求求，又依依法产生生了业主主大会，对对物业公公司就要要进行招招标投标标确定新新的物业业公司，一一般来讲讲，大家家是从业业人员，是是管理者者，业主主也希望望稳定，物物业公司司虽然是是开发商商委托的的，我们们觉得不不错，虽虽然走招招标投标标的形式式，最后后还是留留下来了了，但是是也有的的因为对对物业公公司不满满意，有有意见，有有意见的的业主多多了，形形成一种种群体意意识，就就会排斥斥你这个个物业公公司，就就要被淘淘汰，有有这么多多物业，又又有这么么多物业业公司，这这么多小小区，最最后按法法律设计计是动起起来，最最终是优优胜劣汰汰，比如如珠江物物业搞好好了从业业范围不不仅仅在在开发公公司所开开发的十十来个楼楼盘中，其其他公司司开发的的楼盘我我照样能能打进去去，这就就要看你你的市场场竞争力力、服务务质量。落落脚点就就是通过过物权权法给给我们一一种挑战战，给我我们一种种危机意意识，使使我们提提高服务务质量。 物业管管理大家家关注的的是两类类问题，一一类问题题是自身身的权利利，另一一类问题题是业主主的权利利，其实实业主的的权利和和物业公公司的义义务是一一致的，业业主的权权利就是是你的义义务，这这里面有有一个利利益平衡衡和利益益衡量，国国家立法法时候也也会考虑虑到基本本的公正正。目前前规范物物业管理理的基本本法还是是国务院院的条例例，叫物物业管理理条例，是是行政法法规，如如果把国国家的法法律分的的像个台台阶一样样，最高高效力的的是宪法法，其次次是法律律，第三三个台阶阶的是国国务院，再再低一点点的就是是地方人人大，北北京市人人大常委委会，再再低一点点的就是是建设部部部门规规章，加加上北京京市人民民政府政政府规章章，后面面是规范范性文件件，比如如北京市市房管局局，像台台阶一样样。物业业管理法法律规范范停留在在国务院院行政法法规这个个层面上上，应该该说物业业管理条条例这部部行政法法规的制制订对于于我们规规范物业业管理的的一些事事项起到到了非常常重要的的积极的的作用，同同时里面面也有一一些缺陷陷，有一一些要等等待立法法进行填填补和完完善。220100年之前前，我认认为应该该制订物物业法。 这部基基本法也也是我今今天所讲讲的主要要的依据据，从物物业管理理条例这这部行政政法规的的题目来来看，物物业管理理条例，当当时制订订的时候候有相当当一部分分人主张张不叫管管理条例例，叫物物业服务务条例，最最后领导导改成管管理了，虽虽然有个个管理，但但是我们们还是要要摆正位位置，物物业公司司是干什什么的，不不是管理理业主的的，绝不不是管业业主的，而而是给业业主提供供最优质质、最廉廉价的服服务，物物权法规规定里面面有公共共部位，公公共部位位是大家家都不管管的，现现在物业业公司替替你们管管，维护护公共秩秩序，实实际上有有维护秩秩序的职职能，领领导说这这块类似似于管理理，所以以叫物业业管理条条例。作作为我们们来讲，要要摆正位位置，一一方面给给你提供供最优质质服务，另另一方面面法律规规定或者者合同约约定的我我应当享享有的权权利应该该依法保保障，权权利和义义务在基基本法里里都有规规定。 二、物物业收费费物业公司司最大的的权利，基基本上也也是唯一一的权利利，做那那么多事事，既是是保安，又又是停车车，既是是绿化，又又是保洁洁等等，做做那么多多事，归归根到底底，作为为一个企企业，市市场经济济国家企企业要最最大限度度的追逐逐利润，如如果一个个企业就就是给社社会搞服服务的，那那他就不不是企业业了，就就是国家家机关了了，企业业有资本本，有劳劳动力，他他就要追追求最大大利润，过过去毛泽泽东时代代说为人人民服务务，还有有为业主主服务的的意识，说说回来，最最大的一一项权利利就是物物业收费费。1国家家建设部部和发改改委有一一部联合合制订的的规章-物物业收费费管理办办法，这这个办法法第一次次明确了了物业收收费的两两种形式式：一种种叫做物物业收费费包干制制，另一一种叫物物业收费费酬金制制，这部部规章是是20005年出出台的，之之后的我我们清楚楚了，之之前的没没有搞清清楚，我我理解目目前好象象普遍还还是包干干制，多多了不退退，少了了不补，从从规定上上讲两种种应该都都有，究究竟是哪哪种应该该依照合合同和约约定，要要看是前前期物业业管理还还是通过过招标投投标确定定的物业业管理，业业主委员员会真正正成立了了，说明明业主维维权意识识已经很很强了，搞搞招标投投标，你你要参加加招标投投标，物物业公司司出什么么条件，从从收费制制上是包包干制还还是酬金金制，酬酬金制应应该建立立在业主主对物业业公司基基本信任任的基础础上，或或者是将将来物业业管理发发展的比比较成熟熟，我认认为可能能一般是是酬金制制，就目目前而言言业主和和物业公公司非常常融洽的的有，但但是确实实有一些些矛盾很很突出的的小区，这这种情况况事实上上就是包包干制，开开销多少少是物业业公司自自己的事事，多不不退少不不补，而而且包干干制最大大特点就就是不需需要向业业主公布布帐目，亏亏再多跟跟你没关关系，我我赚的再再多你也也别眼红红，我没没有义务务让你知知道。我我了解到到有些物物业公司司签合同同时候，是是格式化化物业服服务合同同，于是是就有这这样条款款，每半半年向业业主公布布帐目，实实际上我我们是收收费包干干制，收收费包干干制法定定的特点点就是不不向业主主公布，所所以即便便你这个个合同上上写了，法法律没有有规定的的依照约约定，但但是法律律有规定定的时候候，当约约定和法法定不一一致时候候依照法法定，包包干制的的收费不不需要向向业主公公布，年年龄比较较大的老老人没什什么事，总总是给你你物业找找事，公公布成了了画蛇添添足，你你不公布布他不知知道，什什么事没没有，你你公布之之后他拿拿着放大大镜给你你找矛盾盾，我感感觉我们们小区就就有这种种业主，本本来没什什么事，我我在我们们小区专专门给物物业公司司讲过课课，讲的的时候因因为有业业主，有有些问题题不敢讲讲，我们们小区回回迁户特特别多，有有一个问问题我想想讲，我我一看那那么多老老北京人人我没讲讲。拆迁迁有一种种补偿叫叫回迁，我我们小区区回迁户户不交钱钱，其实实回迁户户应该交交费，那那是开发发公司豁豁免的，开开发公司司没有权权利豁免免物业费费，因为为基本法法规定开开发和物物业相分分离，我我该收的的费你没没有权利利豁免。第第二种收收费方式式就是酬酬金制，所所谓酬金金制就是是预计要要收多少少钱，你你向业主主收的费费是代收收性质的的，是预预收性质质的，这这笔钱存存账户上上从理论论上讲所所有权是是业主所所有，因因为你要要搞服务务，为了了便于开开支先搁搁你的账账户上，你你可以用用，业主主有知情情权，因因为你是是要拿报报酬的，开开销是业业主要承承担的，所所有开销销业主要要买单，业业主当然然有权利利让你说说清楚明明细表上上为什么么有这些些开销，所所以要公公布，这这个应该该没问题题，只要要是酬金金制就应应该公布布，因为为你花的的是业主主的钱，他他要开花花的对不不对。2酬金金制就有有一些物物业服务务的成本本，实际际上就是是业主要要买单的的内容，大大概有九九项，都都是收费费管理办办法里明明确规定定的： 第一项项，工资资社会保保险福利利费，按按照劳动动法所确确定的，物物业公司司的从业业人员是是劳动者者，和物物业公司司之间有有一个劳劳动合同同关系，应应该受劳劳动法调调整。现现在全国国人大在在指定劳劳动合同同法，员员工和公公司之间间要通过过劳动合合同来规规范，当当然员工工作为劳劳动者来来讲有权权利获得得报酬，那那就是工工资，还还有保险险和规定定的福利利费，这这些是人人员工资资和社会会保险。 第二项项，物业业共用部部位共用用设施设设备的日日常运行行、维护护费用。刚刚才讲物物权法有有业主的的共用部部位，比比如电梯梯、楼梯梯道、小小区的道道路、绿绿化等等等，这属属于业主主共用部部位。对对于所有有权来讲讲这个不不是物业业公司的的，所有有权是业业主的，但但是业主主的不可可分割的的公有部部位，这这个部分分谁正常常维护，小小区道路路，业主主走在上上面要舒舒服、要要方便、要要安全，谁谁保证呢呢？虽然然理论上上讲是大大家的，但但是谁具具体负责责，有人人说我们们国家是是全民所所有制，每每一个公公民都对对国有资资产都享享有所有有权，说说都享有有，但是是谁也支支配不了了，必须须有一个个责权利利明确的的主体干干这个事事，这就就是物业业公司，比比如小区区的路灯灯要照明明，有一一些费用用，这就就是物业业公司出出钱，这这就是物物业服务务成本。 第三项项，清洁洁卫生费费用，维维护小区区的卫生生。 第四项项，绿化化，现在在业主对对生活的的小区环环境美化化程度的的要求越越来越高高，这就就涉及到到绿化、美美化，有有的搞一一些雕塑塑，弄点点凳子，种种几个葡葡萄架，或或者种一一些花草草树木，这这些费用用是正常常开支。 第五项项，物业业管理区区域内秩秩序的维维护，秩秩序一般般包括人人力、物物力，人人力指保保安，中中央提出出社会治治安综合合治理，社社会和谐谐人人有有责，每每一个社社区搞好好了，整整个社会会都搞好好了。第第二项物物力资源源，比如如安装了了一些安安防设施施，闭路路监控摄摄像机镜镜头，后后面一套套系统。讲讲到人力力资源，讲讲到保安安，大家家也关注注一个问问题，说说保安一一定要请请保安公公司的保保安吗？请保安安公司的的成本高高，如果果从社会会上聘请请价格就就低，究究竟选择择哪一种种，关于于保安公公司的问问题，目目前仅仅仅停留在在公安部部的一个个规章性性规范性性文件，效效率比较较低，尽尽管有一一些要求求，尽可可能聘请请保安公公司保安安，但没没有太高高的法律律约束力力，所以以我个人人认为物物业公司司有权向向社会公公开招聘聘保安，当当然你可可以用保保安公司司的，也也可以不不用保安安公司的的，一般般来讲公公安机关关没有办办法，大大不了说说这个物物业公司司没有照照顾我们们的生意意，任何何机关的的职权由由不得他他想干还还是不想想干，该该干的事事想干不不想干都都得干，我我在国家家法官学学院讲课课时候宣宣武区一一个副院院长听课课，我说说我不知知道宣武武区法院院的规定定是哪来来的规定定，一年年受理物物业纠纷纷不超过过两件，而而且前面面审了以以后后面面才立案案，这是是严重不不履行职职责，国国家通过过立法设设立法院院就是解解决纠纷纷了，现现在有了了纠纷不不受理依依据在哪哪，公安安机关也也一样，出出现的治治安案件件、刑事事案件，任任何公民民和组织织举报了了，只要要他知道道了，都都应该出出警，不不出警造造成后果果的我们们国家还还有一个个法叫国国家赔偿偿法，还还可以寻寻求国家家赔偿。 第六项项，办公公经费，特特别是层层次比较较高的物物业公司司，也有有一些管管理者，日日常的办办公，电电脑、纸纸张、通通讯等等等这些费费用也是是合理的的开支。 第七项项，物业业管理企企业固定定资产折折旧。投投入之后后有一些些损耗和和折旧， 第八项项，物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用。收收2元停停车费因因为你占占我这个个地一小小时收22元，车车丢了不不管，这这是一厢厢情愿，我我们认为为无论写写什么费费，车丢丢了还是是要赔，为为啥要赔赔，你说说写的就就是占地地费，物物权法明明确规定定，小区区内部的的道路、绿绿地等所所有权是是全体业业主所有有，物业业公司不不是权利利主体，物物业公司司不享有有所有权权，既然然不享有有所有权权，你凭凭什么收收占地费费，但法法律规定定你不具具有所有有权，我我们认为为即便写写的是占占地费，本本意还是是停车保保管费，无无论怎么么写，跑跑不了你你的责任任。我们们只有尽尽心尽力力保证别别出问题题，保安安说损害害问题的的风险太太大了，石石化总公公司有一一个物业业公司两两年之前前请我讲讲半天课课，他们们小区发发生过一一个案件件，他们们的小区区是旧小小区，很很多业主主装防盗盗窗，为为了遮雨雨上面用用铁皮，结结果北京京风大，一一刮有的的铁皮哗哗哗响，有有一天夜夜里风很很大，第第二天早早晨起来来发现地地上好多多铁皮都都是风刮刮掉的，其其中有一一个业主主的一辆辆高档轿轿车后玻玻璃杯砸砸了，其其他地方方损害了了，修车车花三万万多元，后后来产生生了诉讼讼，法院院判物业业公司赔赔，这个个案件是是有争议议的，但但是确实实判了物物业公司司赔，物物业公司司非常不不服气，关关于停车车的问题题我们有有风险，如如何能够够把风险险降在最最小的范范围，我我建议用用第八项项，公众众责任险险。有人人说由于于刮风损损害了汽汽车，那那就找保保险公司司，现在在法律规规定第三三者交强强险，一一辆车一一年15500元元，那里里面不包包括车损损，有的的说你不不投车损损险我就就不让你你进来，恐恐怕你没没那个能能耐。看看管业主主的车辆辆是物业业公司一一项业务务，在这这种情况况下如果果实行的的是酬金金制，我我建议对对公共部部位投公公众责任任险，这这时候发发生损害害可以向向保险公公司寻求求赔偿。 第九项项，经业业主同意意的其他他费用。 3专专项维修修资金的的使用，业业主在买买房子的的时候，按按照国家家有关规规定，要要交纳售售房款的的2.55%维修修资金，有有一些22.5%的维修修资金被被开发公公司占用用，有一一些由房房管局代代管，代代管的比比较好，关关键的问问题是专专项维修修资金物物业公司司怎么能能够用，物物业公司司能不能能用，专专项维修修资金立立法的本本意是用用于公共共部位大大修、维维修的费费用，年年久失修修的楼房房，珠江江物业可可能不会会涉及到到，将来来可能会会涉及到到，以后后参加其其他小区区招标投投标，我我们也会会涉及到到，珠江江物业集集团有很很强的市市场竞争争能力，其其他小区区过几年年基本都都要实行行招标投投标，我我们一投投就可以以进，有有可能是是旧小区区，那就就涉及到到哪些是是物业公公司要承承担的费费用，哪哪些维修修是可以以动用专专项维修修资金的的项目，比比如电梯梯更换，就就可以申申请专项项维修资资金，楼楼顶超过过保修期期，房地地产开发发公司对对房产保保修期是是五年，从从什么时时候开始始计算呢呢？从交交付给业业主之日日起五年年之内，公公共部位位维修多多长时间间呢？规规定的不不明确，我我自己理理解，比比如这座座楼开发发公司陆陆续卖出出去，楼楼顶保修修期限我我认为是是不可分分割的建建筑物整整体中一一员，我我们说木木桶效应应，装多多少水决决定于最最短的一一块板，业业主陆续续买房子子，最后后一家买买房子的的五年之之内开发发公司负负责保修修，五年年之后再再找开发发公司，开开发公司司就不管管了，不不是谁家家住楼顶顶上谁自自己负责责修，这这是公共共部位，物物权法进进一步的的明确了了，其实实物业管管理条例例也规定定了，属属于业主主的公共共部位，公公共部位位谁负责责修呢？开发公公司不修修了，业业主本身身也不修修，那谁谁修呢？由物业业公司修修，谁出出钱呢？如果是是因为正正常使用用出现的的小毛病病，那就就是物业业公司的的责任，如如果属于于大问题题，比如如遇到自自然灾害害，发生生了地震震，整个个楼梯晃晃动，导导致楼顶顶漏水，修修起来工工作量很很大，费费用挺高高，这时时候就可可以申请请维修资资金。 4酬酬金制费费用的性性质是业业主所有有，物业业公司代代管。 5应应当接受受业主的的质询，业业主对有有些问题题不清楚楚，物业业公司应应该向业业主做好好解释说说明工作作。物业业公司的的工作对对象是众众多业主主，业主主里面的的数字也也是参差差不齐的的，有一一些性格格差异也也很大，这这就需要要物业公公司专业业人员的的良好素素质，业业主说的的再难听听，我一一般不回回击，尽尽可能地地不要跟跟任何一一个业主主发生正正面冲突突，也不不跟你吵吵，也不不跟你骂骂，你有有问题，在在我的范范围内给给你解释释，目前前没搞清清楚的搞搞清楚以以后跟你你解释，将将心比心心，你的的劳动一一定会得得到应有有的回报报。从和和谐的角角度讲，物物业公司司的从业业人员长长期工作作就是和和业主打打交道，今今天和你你吵一次次架，明明天和你你动一次次手，最最后你工工作的环环境越来来越不和和谐，从从自身工工作发展展来讲，你你把业主主都得罪罪了，公公司还用用你吗，整整个公司司 说说团结起起来对付付业主，那那下一步步业主大大会一炒炒就把你你炒掉了了，我的的观点是是从工作作态度上上、从服服务意识识上还是是约束自自己。 6接接受业主主的监督督，业主主的监督督可能是是多个方方面的，他他们可能能比较采采取缓和和的方式式，也有有可能采采取比较较激烈的的方式，无无论哪一一种方式式，监督督是你的的权利，我我们配合合你的监监督，个个别业主主有一些些过分，我我们也不不可能牵牵就他。 7物物业公司司没有强强制措施施权，有有的说业业主欠费费率比较较高，能能不能说说他欠我我的费用用我就停停他的水水、电，拉拉他的闸闸，在法法律上这这叫民事事自救权权，有的的小偷看看见你的的钱包之之后想拿拿走，你你看见之之后夺回回来，这这叫自救救权，买买菜时候候顾客拿拿了菜就就走，卖卖菜的说说你没给给钱，这这叫自救救权，物物业公司司的自救救权我认认为基本本上没有有，站在在服务者者角度讲讲别要自自救权，你你说不交交钱就停停止服务务，不要要这样做做，你不不交钱我我照样服服务，你你不交钱钱有交钱钱的，999%欠欠费，有有1家不不欠费，你你也要保保障他的的合法权权益，而而且现在在政府要要求和谐谐，对电电力系统统有要求求，哪怕怕全部小小区欠再再多的电电费，你你也不能能停水，好好几年暖暖气费没没收上来来，你也也要保证证按时按按量供暖暖，这就就是社会会责任，你你说我是是企业，我我以追求求利润为为目的，但但是这时时候你要要担负社社会责任任，但是是法律对对你有保保障，你你说业主主老欠费费，依法法向人民民法院提提起诉讼讼，打官官司，个个别法院院在一定定时期不不受理，首首先法院院的院长长水平不不高，法法律意识识不强，这这绝不代代表长期期，我们们说依法法治国，司司法机关关不能保保证正常常纠纷解解决的渠渠道，那那你就是是不履行行法定职职责，另另外我专专门准备备用一次次时间讲讲民事诉诉讼法里里面的一一些救济济渠道，比比如向宣宣武区法法院起诉诉他不受受理我就就到二中中院起诉诉，法律律规定他他受理但但他不受受理，按按照最高高法院司司法解释释我就到到二中院院起诉。正正常的起起诉是每每一个公公民法人人、其他他组织的的群体，物物业公司司也没有有必要跟跟他搞好好什么关关系，这这就是你你的权利利。另外外没有强强制措施施权，包包括停电电、停水水、停天天然气，还还有对装装修工作作人员采采取违法法手段，抢抢人家的的工具，从从法律规规定上讲讲都没这这个权利利，这个个权利不不要好，特特别是有有些年轻轻保安看看到违规规装修，或或者休息息时间装装修，保保安代表表物业公公司到那那抢人家家的工具具，结果果发生一一些冲突突，有句句话叫打打狗还要要看主人人，你抢抢的是装装修工人人的工具具，实际际上背后后有业主主，业主主内心就就会排斥斥你，对对于我们们长期工工作环境境不利，我我们不要要这个权权利，造造成后果果怎么办办呢？造造成后果果跟我们们没关系系。 8业业主将房房屋出租租，这就就会有承承租人对对物业费费缴纳的的责任问问题，物物业管理理条例、物物业收费费管理办办法规定定他们两两个承担担连带责责任，由由于两个个人扯皮皮，你找找承租人人时候承承租人说说我们签签了租赁赁合同，这这部分费费用由业业主交，你你找业主主时候业业主说签签合同时时候规定定承租人人交，这这时候有有一个办办法，承承租人可可以搬家家，有的的说搬家家时候不不交清物物业费我我不让他他搬家，这这就是滥滥用强制制权，这这是侵权权行为，搬搬家是他他的权利利，有的的说物业业费没交交，保安安不让他他走，本本来是业业主的不不是，结结果变成成物业公公司的不不是，这这时候你你也有办办法，搬搬家时候候人走了了、家具具走了，但但是房子子没走，房房子叫不不动产，和和尚跑了了庙搬不不走，房房子总有有业主，你你如果找找不到业业主，那那就是缺缺席判决决，最后后可以拍拍卖房子子，一套套房子还还不够物物业费吗吗！后面面我会讲讲涉及到到不动产产执行问问题，最最高法院院司法解解释有规规定被执执行人仅仅有一套套房子不不得强制制执行，后后来纠正正了，最最高法院院又出了了一个新新规定，被被执行者者仅有一一套房子子的也可可以执行行，可以以先提供供六个月月的房租租，法院院想办法法或者你你想办法法给他租租一个房房子，然然后他的的房子就就可以拍拍卖了，首首先扣掉掉租房的的钱，然然后扣除除欠你的的费用，然然后把剩剩下的钱钱退给业业主，海海淀紫竹竹院附近近有一个个业主买买了一个个二百多多平米的的高档房房子，装装修花好好几十万万，欠银银行贷款款只还一一个月，后后面不还还了，什什么费用用都不交交，诉讼讼时候他他败诉了了，法院院执行时时候他翘翘着二郎郎腿说最最高法院院有规定定一套房房子你们们不能执执行，后后来海淀淀法院还还是拍卖卖了。四四川有一一个案件件，一个个人喝酒酒之后踉踉踉跄跄跄要进小小区，保保安不让让他进，他他说话比比较难听听，然后后你推我我一下我我推你一一下，他他喝罪酒酒本身就就站不稳稳，一下下摔倒了了，结果果一下摔摔死了，保保安被刑刑事拘留留，回来来追究了了刑事责责任，物物业公司司承担了了赔偿责责任，犯犯不着这这样，我我们有法法律规定定的办法法。 9业业主处分分房屋所所有权的的限制，这这个问题题在北京京处理的的比较好好，特别别是有正正规物业业公司、房房管局有有备案的的，业主主卖房子子的时候候房管局局要过户户，法律律上叫所所有权转转移登记记，其中中有一项项就是物物业费是是非结清清了，物物业公司司要出证证明文件件，这是是处分房房屋的一一种限制制。这几几年法院院注意到到这个问问题了，现现在法院院拍卖时时候公布布拍卖的的房屋拖拖欠了八八年的物物业费，还还拖欠什什么什么么费用，竞竞拍的人人首先得得知道这这个事，这这是为了了保证物物业公司司的权利利。 10空置房房没有出出售的也也要交纳纳物业费费，物业业费是基基于物业业公司对对你这个个房屋提提供服务务，服务务费是根根据房屋屋的大小小收费的的，没卖卖掉证明明所有权权是开发发商的，开开发商就就应该交交空置房房的物业业费，同同时物业业费的交交纳也是是为了保保证其他他已经交交费业主主的合法法权益，房房子闲着着开发商商有所有有权，卖卖掉之后后业主享享有所有有权。 11拆迁环环节，开开发公司司为了拆拆迁补偿偿协议能能够顺利利签订，于于是随意意地制订订优惠政政策，把把由物业业公司享享有的收收费权他他免掉了了，有的的说十年年内不用用交物业业费，有有的终身身不用交交物业费费，其实实这都是是无效的的条款。物物业费的的问题开开发公司司作为拆拆迁人没没有权利利免除，这这不是他他的权利利，他免免除了也也没用，为为了保障障物业公公司的权权利，对对于回迁迁户也应应当按照照一样的的标准收收取物业业费。 12业委会会办公经经费来源源，这是是物业管管理条例例没解决决的问题题，我个个人认为为物业法法将来要要重构，现现在有一一些机构构重叠，业业委会是是业主所所选举出出来的成成员，居居委会是是什么关关系？业业主都是是居民，立立法时候候能不能能把居委委会和业业主会进进行合并并，办公公经费可可以解决决了，一一套人马马两块牌牌子，是是人民政政府的派派出机构构，实际际上街道道办事处处是人民民政府的的派出机机构，这这样比较较科学，目目前来讲讲这个问问题没有有很好的的解决，业业主大会会、业主主委员会会相关的的经费，业业主委员员会的权权利义务务等等问问题现在在让我讲讲也讲不不出来，因因为没有有明确规规定，这这块的问问题很多多，但是是物权权法之之后这个个问题我我认为应应该会很很快解决决。据了了解有关关部门也也在抓紧紧制订一一些规则则，规则则拿出来来先用，然然后再上上升为法法律。 13对房改改房物业业费的收收取，特特别是一一些旧小小区，过过去房子子是单位位的，单单位分给给干部职职工住，后后来房改改了，企企业的经经济效益益也不好好了，于于是物业业费就没没人交了了，这种种过渡阶阶段对于于一些旧旧小区我我认为肯肯定会出出现，过过渡这段段时间物物业公司司如何维维权，这这是认识识上的问问题，自自始至终终只要有有物业服服务就应应该收费费，这是是一个基基本的市市场规则则，我提提供了服服务，你你就要付付出代价价，就要要有物业业费，过过去之所所以不交交费因为为有人替替你收，现现在替你你收费的的人不交交了，那那自然而而然由业业主交，房房改以后后由单位位的房变变成商品品房了，单单位不交交你就要要交。 停车场场停车费费的问题题我不讲讲了。 16物业服服务合同同的效力力，是物物业公司司和业主主签订的的合同，也也可以这这样说，前前期物业业管理就就是接受受开发公公司委托托，也有有物业服服务委托托合同，业业主就是是唯一的的业主，开开发商和和物业公公司制订订签的合合同如果果前期物物业服务务合同签签的对自自己不利利，那就就是我们们失策了了，开发发公司和和物业公公司是父父子兵，是是哥们，哥哥们之间间的事没没弄好，最最后留下下后遗症症，一定定要对物物业服务务合同字字斟句酌酌，特别别是他不不是业主主时候，他他卖掉以以后，这这些条款款对你的的不利影影响。开开发公司司把房子子卖掉之之后形成成新业主主，新业业主没有有依法选选举出业业主委员员会之前前，前期期物业服服务合同同虽然到到期了，比比如有效效期三年年，三年年之后没没有依法法选举出出业主委委员会，合合同已经经到期了了，现在在已经四四年多了了，这时时候合同同还有没没有约束束力，有有的业主主主张合合同是有有期限的的合同，超超过期限限合同就就没有效效力了，有有些业主主已经超超过期限限了，我我没继续续签就没没用，所所以我就就欠费，打打官司还还是物业业公司胜胜诉，就就目前法法院掌握握的情况况来物业业服务合合同期限限看不成成问题。 三、物物业公司司的协助助义务 物业公公司的业业务很多多，权利利很少，归归结起来来就是收收费，然然后有很很多义务务，有很很多权利利限制。主主要业务务是其他他主体的的，作为为物业公公司有一一个力所所能及的的审慎的的配合的的业务，所所以叫做做协助义义务： 1对对业主装装修注意意事项的的告知义义务。很很多地方方是开发发公司把把交付房房子的权权利委托托给物业业公司，也也产生过过这样的的案件，比比如我作作为买售售人和开开发公司司签订的的合同就就是多少少钱多大大面积房房子，到到时间交交付，但但是开发发商把你你委托给给了物业业公司，物物业公司司在履行行代为交交付义务务时候又又附加很很多条件件，有个个别业主主就不接接受，我我也不要要房子，现现在没有有交付，虽虽然委托托给物业业公司了了，但物物业公司司附加了了条件，这这个条件件我不接接受，于于是有的的僵持不不下，房房子就交交不了，打打官司时时候法院院一般认认为开发发公司没没有交付付，要承承担相应应的违约约责任。这这就给物物业公司司和开发发公司的的协调提提了一个个要求交交付时候候遇到个个别业主主钻牛角角尖，他他说谁让让你交付付了，你你跟他解解释开发发公司委委托我们们交房子子，钥匙匙你领走走，他说说拿走就就是了，你你拿走时时候还要要交这个个费那个个费，不不交费钥钥匙就不不交，这这就是自自救权，按按照法定定条件取取得物业业服务的的权利，我我给你们们提供服服务，你你就要先先交有关关费用，有有的坚持持不交，他他就认为为没有交交付，法法院又支支持他，遇遇到钻牛牛角尖的的你就跟跟他解释释，实在在解释不不通的也也没关系系，让他他先拿走走，他没没交物业业费怎么么办呢？你说第第一年没没交好办办，不给给他钥匙匙，第二二年怎么么办呢？他不交交你也不不能到他他家抢，这这时候可可以诉讼讼遇到个个别钻牛牛角尖的的先把钥钥匙给他他，没有有交费的的现在就就可以起起诉他，这这是及个个别业主主的行为为。有的的交付时时候不光光交物业业费，还还有一系系列费用用，比如如装修押押金，装装修垃圾圾清运费费，装修修保证金金等等，应应该说装装修垃圾圾清运费费是有规规定的，但但是装修修保证金金没